Ипотека та її проблеми в России

Іпотека й іпотечне кредитование.

Іпотека (грецьк. hypotheka (залог, заклад) (є заставу нерухомості задля забезпечення грошового вимоги кредитора-залогодержателя до боржника (залогодателю). Є й інше поняття іпотеки. Іпотека (це кредит, отриманий під заставу нерухомості. У нашій країні лад здійснення іпотеки регулює закон РФ «Про залоге"1. (Глава 2. Закон підприємства, будівлі, будинку, спорудження та інших об'єктів, безпосередньо з землею (іпотека)) і Основними положеннями заставу нерухомого майна (ипотеке2. У 1995 р. Держдума прийняла у читанні проект Федерального закону «Про іпотеку (заставі «нерухомості)». Проект (розвиток існуючих положень заставу загалом і Положень Цивільного кодексу РФ заставу нерухомості зокрема. Закон про іпотеку не вносить змін — у відносини власності, але створює чітку процедуру застави нерухомого майна. Головна мета закону (підвищити надійність і ефективність користування іпотеки як засобу забезпечення нерухомим майном кредитних зобов’язань з односторонньої захистом інтересів власників цього майна. Основні становища проекту закону такі: 1) передбачається (за вибором сторін) підписання договору про іпотеку як і традиційної формі, без передачі прав заставоутримувача іншим особам, і у формі заставної, що є цінної папером; 2) все іпотечні операції підлягають державної реєстрації речових; 3) детально врегульовані взаємовідносини сторін із договору переходу прав на закладену нерухомість від заставника решти особам у її додаткового обтяження правами третіх осіб (наступний заставу, оренда, сервітути); 4) то, можливо закладено лише та нерухомість, яку у власника є декларація про відчуження чи продаж; 5) заставу сільськогосподарських земель повинен регулюватися спеціальним законом.

За статтею 42 Закону РФ «Про заставу» іпотекою визнається заставу підприємства, будівлі, будинку, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов’язаний із землею, разом із відповідним земельним ділянкою чи правому користування им.

Іпотека (забезпечення зобов’язання нерухомим майном, при якому заставоутримувач проти неї, у разі невиконання заставником зобов’язання, отримати задоволення з допомогою заставлену нерухомість. Для організації у системі комітетів із управління державним майном єдиного порядку рішення чи особистих питань дати згоду на заставу федеральної державної власності, закріпленої за федеральними підприємствами на праві повного господарського ведення, Державного комітету РФ по управлінню державним майном розпорядженням (890-р від 21 квітня 1994 р. затвердив Тимчасовий положення про узгодженні заставних угод. Проте він не поширюється на іпотеку і бачить запоруку майнові права. У відповідно до цього положениием федеральне підприємство може здійснювати заставу підприємства у цілому, його структурних одиниць і підрозділів як майнових комплексів, і навіть окремих будинків та споруд тільки з згоди комітету управління майном за місцем розташування закладываемого підприємства. Майно, на яке встановлено іпотека, залишається у володінні і користуванні заставника, т. е. боржника. У іпотечному договорі передбачаються різні варіанти взаємовідносин між заставоутримувачем і заставником. Так, угодою то, можливо встановлено право заставоутримувача користуватися доходами від закладеної нерухомості має значення погашення кредиту. Договір може передбачати значну свободу дій заставника: можливість відчуження закладеного майна з переведенням на на набувача боргу по зобов’язанню, здавання їх у оренду; обтяження його новими боргами й т. буд. Договір про іпотеку залежить від вигляді заставної. Заставна мусить бути нотаріально посвідчено і підлягає державної реєстрації речових. Договір про іпотеку набирає чинності з реєстрації заставної. Іпотека то, можливо встановлено на:

. земельні участки;

. підприємства, будівлі і інше нерухомого майна, використовуване у підприємницької практике;

. житлові будинки та квартиры;

. дачі, садові вдома, гараж та інші строения;

. інше нерухоме имужество. Нині немає єдиного порядку реєстрації заставних. Така реєстрація проводиться: щодо земельних ділянок (у територіальних органах Комітету РФ земельних ресурсів і землевпорядкування; по житлових будинків і квартирах (Бюро технічної інвентаризації району (міста, району в місті); підприємством (в органі, здійснюючому реєстрацію цього підприємства; з іншого нерухомого майна (в органі, проводяться реєстрацію цього майна. При іпотеку земльного ділянки разом із які перебувають у ньому будинками та спорудами державна реєстрація іпотеки проводиться органом, що забезпечує реєстрацію іпотеки земельного ділянки, який зобов’язаний передати інформацію про реєстрації іпотеки, органу проводящему реєстрацію відповідних будинків та споруд. На реєстрацію іпотеки преставляется заяву заставоутримувача, заставна, документи, названі на заставної, як додаток до неї, докази сплати державного мита за реєстрацію. Реєстраційна запис включає: інформацію про залогодателе; інформацію про предметі іпотеки; свідчення про наявність попередніх іпотек; термін дії іпотечного обязательства.

Заставна повинна містити: 1) слово «заставна», укладене назва документа; 2) найменування заставника і вказівку місця його проживання або, якщо заставник (юридична особа, його місцезнаходження; 3) найменування заставоутримувача і вказівку місця його проживання або, якщо заставоутримувач (юридична особа, його місцезнаходження; 4) назва кредитного договору чи іпотечного зобов’язання, чиє виконання забезпечується з цієї заставної (основного зобов’язання), із зазначенням дати й місця укладання такого договору чи підставу виникнення іншого основного зобов’язання; 5) найменування боржника по основному зобов’язанню, якщо боржник перестав бути заставником, і зазначенням місце проживання боржника або, якщо боржник (юридична особа, його місцезнаходження; 6) вказівку суми основного зобов’язання, забезпеченої іпотекою з цієї заставної, або посилання які у додатку до заставної умови, дозволяють визначити цю суму; 7) вказівку терміну чи термінів сплати суми, забезпеченої іпотекою з цієї заставної; 8) назва і достатню для ідентифікації опис майна, яким встановлено іпотека з цієї заставної, та її місцезнаходження; 9) грошову оцінку майна, яким встановлено іпотека з цієї заставної; 10) найменування права, відповідно до яким майно, що є предметом іпотеки, належить залогодателю, і органу, що зареєстрував це, вказавши номер, дати й місця реєстрації, і якщо предметом іпотеки є те що залогодателю право (точне найменування цього права; 11) вказівку те що, чи є на майно, що є предметом іпотеки, чи частину акцій цього майна інші закладные;сдано це майно або його частину у найм; обтяжене або обтяжене воно інакше на даний момент реєстрації іпотеки; 12) підписи заставника і заставоутримувача; найменування органу, що зареєстрував іпотеку, із зазначенням дати й місця регистрации.

Заставна, яка містить будь-яких вищезгаданих даних, заборонена нотаріальному засвідченню, відповідно іпотека (державної реєстрації. Що стосується реєстрації така заставна може бути визнана судом недійсною за позовом зацікавленої особи. За угодою заставника з заставоутримувачем в заставну можуть бути включені також інші дані і умови. До заставної можливо додаток документів, визначальних умови іпотеки чи необхідні здійснення заставоутримувачем своїх прав по цим договором. Якщо документи, що докладалися до заставної, не названі на неї з такий ступенем точності, яка достатня їхнього ідентифікації, й у заставної не сказано, що є її невід'ємною частиною, дані документи не обов’язкові особам, яких права по заставної перейшли у порядку поступки вимоги у її застави чи іншим чином. Іпотека земельних ресурсів має такі особливості. Іпотека земельних ресурсів зі складу сільськогосподарського призначення допускається тільки до забезпечення виконання кредитних договорів, пов’язаних безпосередньо з здійсненням чи розвитком сільськогосподарського виробництва. Міські землі, у яких відповідно до містобудівними правилами заборонено спорудження будинків та споруд, не може бути предметом іпотеки як окремого земельних ділянок. При загальної власності на грішну землю колективу сільськогосподарського підприємства іпотека може бути встановлена лише з приналежний громадянинові земельний ділянку, виділений у натурі з земель, що у громадської власності. Не допускається іпотека частині земельної ділянки, що з урахуванням її розміру може бути використана як самостійного ділянки з повним дотриманням призначення земель відповідної категорії. Заставоутримувачем за договором іпотеки земельної ділянки й за договором застави заставної на земельну ділянку то, можливо банк, що володіє ліцензією на здійснення іпотечних операцій, видану Центральним банком Росії. Будівлі, споруди, що є чи буде зведено на закладываемом ділянці і належать залогодателю, може бути закладено разом з ділянкою за тією ж заставної. Якщо заставної на земельну ділянку не передбачено, що перебувають чи споруджувані у цьому ділянці і належать залогодателю будівлі і споруди закладено до того ж заставодержателю, то разі звернення заставоутримувачем стягнення цей ділянку заставник зберігає декларація про своє яка була на ділянці будинок чи споруду і їх отримує сервітут (право обмеженого користування) щодо певній його частині ділянки, яка потрібна на використання будівлі соружения відповідно до його призначенням. У документі може статися передбачено збереження за заставником зазначеної частини ділянки на право оренди за умов, визначених у заставної. Якщо іпотека встановлено на земельну ділянку, на якому розташовані будівлі споруди, належать не залогодателю, а іншій юридичній особі, то, при зверненні заставоутримувачем стягнення цей ділянку і продажу банку з прилюдних торгів до покупця ділянки переходять правничий та обов’язки, які залишилися стосовно цієї особи мав заставник. Що стосується невчасного погашення іпотечного кредит або концесію інших «гріхів» власника його земельну ділянку може бути відчуженим. Ця процедура називається «звернення». Слід зазначити, що у законодавстві багатьох країн Європи встановлено досить сильна захист прав споживача нерухомості й у рамках процедури звернення на нерухомість діє ряд захисних заходів у користь боржників і власників. Нині нашій країні відсутня ссудно-договорное право і законодавство про іпотеку і поземельних книгах. Важливу роль іпотеку відіграє й договірна документація щодо земельних ділянок. Розвиток іпотеки вимагає точного обмера земельних ділянок та створення кадастрових і поземельних книг. При створенні поземельних книжок необхідно виходити із головного принципу: повноти реєстраційних записів. Покупець земельної ділянки й нерухомості у ньому повинен цілком відійти довіряти правильності записів й можуть бути впевнений у їхній повноті. І з зацікавлених осіб повинен мати можливість швидко і недорого отримати достовірну інформацію про правової ситуації із земельного ділянці. Інформація кадастру повинна точно відповідати записів про права власника в поземельної книзі щодо можливості у час провести ідентифікацію земельних ділянок та встановити їх правової статус.

Іпотека підприємств має такі особенности.

Загальні правила підписання договору про іпотеку будь-якого підприємства, у цьому числі при викуп підприємств споживчого ринку Москви (у разі нерухомого майна расматривается як неотемлемая частина підприємства незалежно від організаційно-правовою форми діяльності), можна зводити до наступним основних положень. Іпотека підприємства у цілому поширюється попри всі майно, включаючи основні його оборотні кошти, право вимоги, патенти, борги, і навіть інші цінності, відбиті в самостійному балансі (якщо інше не установленно договором). До складу закладеного майна включаються: отримані внаслідок роботи підприємства у період іпотеки доходи; здобуті цей період борги; здійснені заставником поліпшення майна підприємства. Склад майна підприємства, переданого в іпотеку, та її вартість визначаються з урахуванням відповідної повну інвентаризацію. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, укладання незалежного оцінювача про складі - й вартості майна суть обов’язкового додатку до договору про іпотеку. Філії прдприятий незалежно від своїх місцеположення (якщо інше не відбито у договорі) як і підпадає під іпотеку. У договорі про іпотеку підприємств загалом, окремих споруд, будинків, будівель та інших виробничих об'єктів мають бути зафіксовані, крім звичайних відомостей, даних про вигляді іпотечного майна, його найменування, місцезнаходження, рік будівлі, фізично застаріло, вартість. Особливу увагу слід приділити документальному підтвердженню і опису прав нерухомість, доведенню «чистоти титулу» (ознающей отсутствиедругих власників чи претендентів на закладываемую нерухомість). У московських умовах перевірка такий «чистоти» стосовно об'єктах споживчого ринку спрощена проти перевіркою квартир (відсутня елемент прописки): договір купівлі-продажу і пряме свідчення на право власності, видане або Москомимуществом, або Фондом майна р. Москви, досить повно інформують про повноті майнові права мали на той чи іншого нерухомий об'єкт. Зобов’язання (кредитний договір), що забезпечує нерухомістю, має вказуватися у договорі про іпотеку із зазначенням суми, термінів і періодичності платежів. Іпотекою підприємства то, можливо забезпечено зобов’язання, сума якого складають щонайменше половини вартості активів. Прдметом іпотеки підприємства є підприємство у цілому як майновий комплекс. До складу закладеного майна підприємства входять всі належні їй як юридичній особі на праві власності, чи повного господарського ведення матеріальні і нематеріальні активи, у цьому числі будинку, споруди, устаткування, інвентар, сировину, готова продукція, права вимоги, патенти та інші виняткові права, і навіть борги підприємства. У складі закладеного майна підприємства включаються: отримані доходи; надбане ним майно; вироблені заставником поліпшення майна, і навіть придбані підприємством борги період іпотеки. Договір заставі підприємства може поширюватися як у все активи, і на частина активів балансу. Передача підприємства у іпотеку допускається за наявності згоди власника майна підприємства чи уповноваженого їм органу чи на підставі рішення органу, уповноваженого установчими документами підприємства. Договір іпотеки підприємства, укладений із порушенням цього вимоги, недійсний. Іпотекою підприємства то, можливо забезпечено грошове зобов’язання, сума якого складають щонайменше половини вартості активів підприємства. Не допускається передача в іпотеку підприємства, щодо якої порушено справа про її банкрутство або прийняте рішення ліквідації чи реорганізації. Іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов’язання, підлягає виконання не раніше ніж за рік після підписання договору іпотеки. У разі коли договором передбачено, що іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов’язання з менш тривалим терміном виконання, декларація про звернення щодо іпотеки по неисполненному зобов’язанню виникає в заставоутримувача після закінчення року з укладення договору іпотеки. Склад майна, переданого в іпотеку підприємства, і - оцінка його вартості визначаються з урахуванням повну інвентаризацію майна підприємства. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора складу і вартості майна підприємства є обов’язковими додатками до заставної. Заставник вправі продавати, обмінювати, здавати у найм, надавати в борг й іншим способом розпоряджатися майном, вносити зміни до складу майна підприємства, переданого в іпотеку, якщо це тягне зменшення загальної вартості його активів, яка вказана у заставної, і порушує інших умов договору іпотеки. Іпотекою підприємства забезпечуються переважно довгострокові інвестиційні кредити. Тому заставоутримувач вправі вжити заходів із оздоровленню фінансового стану підприємства. За статтею 44 Закону РФ «Про заставу» при невиконанні зобов’язання, забезпеченого іпотекою підприємства, заставоутримувач вправі вжити заходів із оздоровленню фінансового стану підприємства, передбачені договором про іпотеку, включаючи призначення представників ув його керівні органи, обмеження прав розпоряджатися виробленої продукцією й іншим майном підприємства. Якщо ж зазначені заходи дали належних результатів, заставоутримувач вправі стягнення на нахоходящееся в іпотеку підприємство. Іпотека житлових будинків культури та квартир має такі особливості. Іпотека житловий будинок чи квартири допускається задля забезпечення погашення позички, наданої на будівництво, реконструкції чи капітального ремонту житловий будинок (квартири). Житловий будинок (квартира) то, можливо предметом іпотеки також, якщо громадянин (власник і члени його сім'ї мешкають й інші житловому будинку (квартирі) і мають цьому домі достатнє в відповідно до встановлених нормами житлової площі житлове приміщення. Дача, садовій будиночок та інші будівлі, не призначені для постійного проживання, може бути предметом іпотеки загальних підставах. Спеціальні правила, встановлені для житлових будинків (квартир), ними не поширюються. Житлові кімнати, складові частину будинку (квартири), неможливо знайти предметом іпотеки. У іпотеку може передаватися лише житловий будинок (квартира), приналежний залогодателю на праві власності. Заставоутримувачами житловий будинок і квартири може бути банки та інші кредитні установи, мають спеціальну ліцензію. Продаж закладеного житловий будинок (квартири) на публічних торгах не є необхідною підставою для виселення покупцем що у цьому житловому будинку (квартирі) заставника і членів його сім'ї. Між власником, що набирає житловий будинок (квартиру), і які мешкають ньому такими особами полягає договір оренди житлового приміщення умовах, звичайних для даної місцевості. Особи, що у житлових будинках (квартирах) за умов договору найму житлового приміщення, договору оренди чи інших засадах, передбачені законами, не підлягають виселенню під час продажу закладеного вдома (квартири) з прилюдних торгів. Раніше укладений із ними договір найму житлового приміщення, договір оренди чи іншого договір проживання зберігає силу. Такі особи мають право переважну купівлю займаного ними житловий будинок (квартири). Якщо інше не передбачено договором про іпотеку, заставник вправі здати наймачу розташовану за житловому будинку вільну квартиру лише з дозволу заставоутримувача. Але він вправі здати таку квартиру наймачу без згоди заставоутримувача терміново договору оренди житлового приміщення термін, що спливає пізніше погашення позики. У цьому випадку власник, котра купила житловий будинок (квартиру) на публічних торгах, після закінчення передбаченого договором терміну зобов’язаний відновлювати цей договір оренди. Іпотека призначена щоб одержати кредиту під заставу нерухомого майна. Вона передбачає розробку інвестиційного проекту. У країнах із розвиненою ринковою економікою іпотека як вид кредиту існує у різні форми: — пружинна; - ролл-оверная; - із виплатою самих тільки відсотків; - зі зворотним аннуитетом; - з пересматриваемой ставкою; - з через участь у приросту вартості. Іпотека «пружинна» (це кредит, який передбачає здійснення рівновеликих періодичних платежів до рахунок погашення основний суми, а також відсоткових виплат; за кожним періодом сумарний платіж знижується. «Пружинна» іпотека представляє самоамортизирующийся іпотечний кредит. Термін «пружинний» означає аналогію з дією пружини. Чим сильніший (більше) її розтягуєш, тим менше яку можна розтягнути. Іпотека ролл-оверная (анг. rollover) (іпотечний кредит, у якому його термін ділиться на часові відрізки (3 чи 6 місяців) й у кожного їх із урахуванням кон’юнктури ринку встановлюється своя відсоткову ставку. Таким чином, ролл-оверный кредит (це кредиту із плаваючою відсотковою ставкою в. Тим самим він відрізняється від кредиту з фіксованою відсотковою ставкою в («пружинної» іпотеки). Іпотека із виплатою самих тільки відсотків («гарна» іпотека, предусматривающая періодичні виплати лише відсотків. Термін «гарна» означає аналогію, наприклад, з катанням сніжку. Катаємо маленький сніжок по снігу, і він перетворюється на снігова куля (кулю). Чим більший катаємо, тим більше коштів розмір кулі. «Кульової» платіж означає великий підсумковий платіж по кредитному боргу. Кілька перших місяців, або років основна сума боргу або погашається, чи погашається лише мала значна її частина. Потім настає термін виплати всього залишку. Власники нерухомості зазвичай намагаються заздалегідь домовитися про новий кредиті про те, щоб за наступі терміну «кульового» платежу не позбутися своєї нерухомості через недотримання своїх зобов’язань. Іпотека зі зворотним аннуитетом (фінансове угоду, за яким кредитор виробляє періодичні виплати позичальнику. Залишок основний суми кредиту поповнюється величину періодичних валют й усю суму накопичуваних відсотків. Іпотека з пересматриваемой ставкою (вид ролл-оверного іпотечного кредиту, ставка відсотки за якому коригується з урахуванням основних ринкових ставок через фіксовані інтервали часу. Іпотека з через участь у приросту вартості (іпотечний кредит, яким кредитор бере участь у приросту вартості нерухомості. У процесі іпотечного кредитування важливо аналізувати стан і ефективність використання кредиту. Такий аналіз проводиться як традиційним способом, і з допомогою фінансових коефіцієнтів. У ипотечно-инвестиционном аналізі провідної ролі грають коефіцієнт іпотечної заборгованості й іпотечна стала. Коефіцієнт іпотечної заборгованості (Кз) показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) у спільній вартості нерухомої власності. Він розраховується за формуле:

Кз = І / До x 100%,.

де І (сума іпотечного кредиту, руб.;

До (загальна вартість нерухомості, руб.

Що значення даного коефіцієнта, то вище частка позикових засобів і нижче частка власні кошти інвестора у фінансуванні операції з нерухомістю. З погляду кредиторів (наприклад, іпотечного банку), вищий коефіцієнт іпотечної заборгованості означає вищу рівень ризику, порушення позичальником своїх зобов’язань та позбавлення його права викупу заложеной нерухомості. Банки встановлюють, і дотримуються певні верхні межі даного коефіцієнта. Зазвичай розмір кредитів, видавали банком громадянам на будівництво, купівлю тих чи ремонт вдома, вбирається у 70% кошторису чи вартості покупки.

Приклад. Громадянин купив котедж вартістю 320 млн. крб. У цьому власний його капітал становить 120 млн. крб. і позиковий капітал з допомогою взятого іпотечного кредиту 200 млн. крб. Коефіцієнт іпотечної заборгованості равен:

Кз = 200 / 320×100 = 62,5%.

Іпотечна стала (Пі) є відсоткове співвідношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основний сумі іпотечного кредита:

Пі = Д / І x 100%,.

де Д (річна сума платежів з обслуговування боргу, руб.;

І (основну суму іпотечного кредиту, крб. Приклад. Річна сума платежів з обслуговування боргу становить 40 млн. крб. при сумі іпотечного кредиту 200 млн. крб., який узяли терміном 10 років при відсоткової ставці 5% річних. Іпотечна стала равна:

Пі = 40 / 200×100 = 20%.

Щоб іпотечний кредит було погашено, іпотечна стала повинна перевищувати номінальною ставки відсотки за кредиту. Перевищення іпотечної постійної над відсотковою ставкою в забезпечує виплату основний суми кредиту. Якщо іпотечна стала дорівнює відсоткової ставці по іпотечному кредиту, погашення всієї початкової суми кредиту станеться «кульовим» платежем. Коли іпотечна стала буде набагато меншою розміру відсоткової ставки, виплати за кредиту не покриють навіть ним. І тут не виплачена частина поцентов накопичуватиметься разом із основний сумою іпотечного боргу та її залишок зростатиме. Іпотечним кредитуванням займаються спеціалізовані іпотечні банки. До цих банків пред’являються особливе вимога: вони повинні мати підвищену надійність. Їм заборонено вести венчурні (ризикові) операції. Іпотечні кредити, зазвичай, недорогі. Відсоток, стягуваний такий кредит, звичайно перевищує 5(7% річних. Для інвестиційної активності іпотечного кредитування потрібні такі умови:. розвинена нотаріальна система;. поземельна книга, у якій мають відбиватися як окремі ділянки землі, а й взаємини власності в кожному ділянці;. розвинена судова система;. розвинена платіжна система. Важливою проблемою отримання іпотечного кредиту на сучасного російського ринку нерухомості є ліквідність обекта надвижимости (предмета застави). Сьогодні абсолютно ліквідними ринку нерухомості є лише квартири. Час продажу квартири становить 4(6 тижнів. Менш ліквідні магазини і їдальні офісні площі, навіть у центральних частинах міста. Пактически не користуються попитом промислові споруди і споруди. Це небажанням підприємців ризикувати своїм капіталом і загальної незадовільною ситуацією з інвестиціями виробництві. Багатьом банків виникає гостра проблема неповернення кредиту, коли як застави вони прийняли підприємство. Якщо кредит не повернутий в термін, то банк стикається з цілу низку труднощів при відчуженні предмета застави. Сьогодні йде активний пошук обхідних шляхів у сфері іпотеки. Багато іпотечні банки застосовують такій формі забезпечення повернення кредиту, як продаж за мінімальної ціні кредитодателю будинки з земельному ділянкою, офісу, квартири чи іншого нерухомості. При своєчасному повернення позички в умовах договору кредитор зобов’язується продати назад зазначене майно. Позичальник у разі практично позбавлений права на судову захист, оскільки зобов’язання кредитора немає правового характеру. Знизити рівень ризику можна через укладання договору купли-продижи під отлагательным (факт несплати) чи отменительным (факт сплати продавцем виданою грошової позички у призначений термін) умовами. Тобто договір купівлі-продажу має включатися умова у тому, що його набирає чинності, і набуває право власності на що продається майно лише за неповерненні у визначений термін позичальникомпродавцем боргу. З метою підвищення ефективності іпотеки і операцій із нерухомістю Президент РФ видав 28 лютого 1996 р. Указ «Про додаткові заходи із розвитку іпотечного кредитования».1 Відповідно до цього Указу при надання кредиту зведення житлового будинку у договорі про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов’язання квартирами, незавершеним строиельством разом із заготовленими йому матеріалами і професійним обладнанням, пронадлежащим залогодателю. Будинок, втом числі житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов’язані з землею може бути предметом іпотеки тільки з одночасної іпотекою по томуже договору земельних ділянок, у якому перебуває це підприємство, будинок чи споруду, або частини цієї ділянки, функціонально які забезпечують який закладається об'єкт, або запорукою належить залого дателю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Інакше кажучи, коли землю під нерухомістю орендується, то власник нерухомості у цій Указу немає права на отримання іпотечного кредиту. Тому Президентом РФ було прийнято 14 лютого 1996 р. Указ (198 «Про право власності громадян, і юридичних на земельні ділянки під обектами нерухомості у сільській місцевості» і аналогічних сім березня 1996 р. Указ (337 «Про конституційні права громадян землю». указ президента РФ (337 вкотре підтвердив, що у власника є право земельну: здати у найм; доповнити ролі статутний частки будь-яку сільськогосподарську організацію; продати організації. Власник земельної частки немає право змінити її цільове призначення; земля повинна застосовуватися лише для сільськогосподарського виробництва. Земля може передаватимуть у оренду терміном щонайменше трьох років. Усі земельні наділи, фактично принадлежищие громадянам РФ до 1991 р., передаються у приватну власність їх власникам безплатно. указ президента РФ від 28 лютого 1996 р. (293 «Про додаткові заходи із розвитку іпотечного кредитування» не розв’язує проблеми права кредитора распоря жатися кредитним договором, тобто не сприяє свідомості вторинного рунка іпотечного кредитування, тому необхідний в законі про іпотеку. Предметом іпотеки може бути частина нерухомого майна, розділ що його натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), крім квартир в багатоквартирних житлових будинках. Недопускається іпотека ділянок надр, особливо охоронюваних природних територій, атакже іншого майна, який з обороту. Оцінна вартість предмета іпотеки визначається за згодою між заставником і заставоутримувачем. Вона вказується у договорі про іпотеку в грошах. У цьому оцінна вартість земельних ділянок не може бути нижчою його нормативної ціни. До договору про іпотеки земельних ділянок мусить бути рположена копія креслення кордонів цієї ділянки, выдонная відповідним комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування. Договір про іпотеку вважається ув’язненим і набирає чинності з його державної реєстрації речових. Государственая реєстрація здійснюється за місцеві перебування нерухомості не більше району (міста). Відповідно до даному Указу Президента РФ нині створюється Федеральна комісія з нерухомого майна і ощенке недвижимости.

Проблеми організації іпотечного бізнесу у России.

Іпотечному бізнесу у РФ ледь насчитавается 2 года. За цей час створено 35 спеціалізованих іпотечних банків, які такими не стали. Деякі їх встигли чи розоритися, або докорінно переглянути власну політику на фінансовому ринку бік комерційних кредитів. Банки за умов неплатежів навіть із міжбанківських кредитів дедалі більше дійдуть висновку, що видача позичок під заставу нерухомого майна (справа правильне, ефективне і перспективне. Більшість банків час, не будучи іпотечними, здійснюють іпотечне кредитування, і деякі створили чи створюють спеціалізовані підрозділи. У 1993 р. створена Асоціація іпотечних банків та Центр іпотечного бізнесу з метою методичної і консультаційної допомоги Іпотечним структурам і банкам Росії. В усьому світі іпотечне кредитування розвивається і функціонує ніж формою долгогосрочного фінансування житлових програм. Воно як стрижнева функція іпотечного бізнесу, з одного боку, сприяє розв’язанню низки соціальних та знайти економічних проблем країни, і проблеми обеспечивания житлом, з другого (зниження інфляції, відтягуючи він тимчасово вільні кошти громадян, і підприємств. Це зумовлює інтерес федеральних і регіональних представництв до іпотеку яких і визначає їх роль її розвитку. Досвід розвинених країнах і країн, низки банків Росії, що працюють у її регіонах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Іркутськ та інших.), показує, що іпотечний бізнес має успіх там, де органи структурі державної влади забезпечують банкам вигідність іпотечного кредитування проти інші види банківську діяльність і доступність кредитів населенню. Основних напрямів сприяння органів структурі державної влади становленню та розвитку іпотеки є:. захист інтересів вкладників, позичальників, і кредиторів через розробку й реалізацію нормативних актів, методичних і інструктивних матеріалів;. зниження ризиків кредиторів через урядові (органи місцевої влади) гарантії, і систему страхування;. субсидування цільових ощадних рахунків, призначених для закупівлі нерухомості, її реконструкцію, ремонт;. звільнення від податків доходів за депозитними вкладами на цільові ощадні рахунки;. безплатні державні взоносы для цієї рахунки пропорціях до величині заощаджень вкладників;. оплата частини відсоткової ставки по іпотечному кредиту;. відрахування від суми, оподатковуваного прибутковим податком, виплат відсотків з іпотечному кредиту;. оплата в цілому або частково початкового внеску, тобто. позичальнику надається сума безоплатно чи з дуже низької проти кредитної ставкою. Однією з серйозних напрямів діяльності уряду становлення патьоки виступає повільність інфляції, Іпотечне кредитування за будь-яких умовах буде дуже утруднено, якщо інфляція перевищить 5−7% на місяць (в січні 1995 р. вона була 18%, у лютому -15%, в июле-6−7(), тому здійснені вчасно кроки уряду із приборкання інфляції до 3 (на місяць, можливо, дадуть іще одна шанс розвитку іпотеки у Росії. У противному ж разі (під час запуску друкарської машини), ми матимемо замкнуте коло, коли високих темпів інфляції гальмують розвиток іпотеки, яка, своєю чергою, виступає потужним важелем приборкання інфляції. У літератури і практиці існує думка, що іпотека не має необхідної правова база, тому розвиватися вона чи взагалі може, чи існуватиме в потворних формах. Панацеєю від усіх бід вважався довгоочікуваний в законі про іпотеку. Хоча аналіз законодавчої бази для іпотеки і досвід роботи низки банків Росії показує, як і що такої закону іпотечний бізнес може і розвиватися. Безумовно, вийшов з друку Закон про іпотеку сприятиме іпотечному бізнесу. Хоча досвід показує, нові закони як, а часто не стільки вирішують діючі проблеми, а й створюють їх, і найчастіше замість стимулювання діяльності, яку вони спрямовані, глушать її. Останнє твердження можна адресувати його й прийнятому Цивільним кодексом РФ, і до закону про іпотеку (прийнятого у повторному першому читанні). Так стаття 350 п. 2 Цивільного кодексу (часть1) дає права законодавчо в суді відстрочити продаж закладеного майна з прилюдних торгів терміном до 1 року; стаття 292 говорить, «що перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншій юридичній особі перестав бути основою припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника». На Законі про іпотеку передбачено заставу удома чи квартири лише за умови, якщо заставник і члени його сім'ї мають інше приміщення, придатне житла, і продаж закладеного житловий будинок чи квартири на публічних торгах перестав бути основою виселення покупцем що у цьому будинку чи квартирі заставника і членів його сім'ї. Вигідність для банків та доступність для позичальників іпотечних кредитів визначається також вартістю ресурсів для кредитора і довгостроковістю кредиту. У настояшее час основними джерелами кредитних ресурсів банків виступають совственные кошти й міжбанківські кредити, відсоткові ставки з яких залежність від терміну кредиту коливаються від 140 до 210% на рік, а, по валютним рахунках — від 15 до 35% на рік. Якщо до них додати відсоток витрат банку й ризики, вийде відсоткова ставка за кредитами від 170 до 260% на рік. Про яку іпотеку тут можна говорити? Тому банкам вигідно займатися міжбанківськими кредитами, а чи не довгостроковими інвестиціями. Проте спекуляція кредитними ресурсами над ринком міжбанківських кредитів на умовах масової неповернення коштів стає дуже ризикованим бізнесом, і банки все обрашаются до довгостроковому кредитування об'єктів із високим забезпеченням повернення позичок. Таке забезпечення дає іпотека. Світова практика іпотеки спирається здебільшого два джерела: накопичувальні (ощадні) рахунки населення Криму і емісія цінних паперів на суму іпотечних кредитів (вторинний ринок заставних). Перший джерело є основним для іпотеки Німеччини, другий (для іпотеки США. У Росії її пактически відсутня вторинний ринок цінних паперів, тим паче заставних. Банки Росії пішли другим шляхом. Вони організують муніципальні житлові позики, акумулюючи цим гроші населення на кредитування будівництва й купівлю їхніх житла через продаж житлових сертифікатів, а також інших цінних чи зарахованих до них паперів. Дослідження Центру іпотечного бізнесу показують, що слід формувати нормальний вторинний ринок заставних як у житловому, і нежилого фонду нерухомості. Причому, тоді як США цей ринок ще формувався згори (з ініціативи під керівництвом уряду) через створення федеральної національної асоціації по заставних «Фенни Мей «, то Росії цей процес повинен починатися знизу, з допомогою локальних вторинних ринків заставних під керівництвом місцевих органів влади. Початком розвитку цих та їх сегментів може бути системи житлових позик. Центр іпотечного бізнесу разом із фондом майна р. Москви розробив схему, у якій центральним ланкою (міні «Фенни Мей») повинна бути Московська іпотечна компанія, яка у тісного зв’язку з урядом Москви й його департаментами. Приблизно така сама схема житлової іпотеки використовують у Ярославлі (ярославський філія Іпотечного акціонерного банку). Основним джерелом ресурсів для іпотеки сучасної Росії мають бути заощадження як заздалегідь призначені на вирішення житлового питання, і поточні, і навіть тимчасово вільні накопичення підприємств, передані ипетечным банкам на кредити, щоб забезпечити розвиток підприємств. Наприклад, будівельні організації під відсоток нижче кредитної ставки банку дають йому свої тимчасово вільні ресурси для видачі іпотечних кредитів на придбання продукції цих організацій. Раціональне поєднання двох зазначених схем отримання ресурсів з участю місцевих органів структурі державної влади може забезпечити результати іпотеки. У процесі купівлі-продажу нерухомості право власності переходить від продавця до покупця, чи це юридичне (підприємство) чи фізична (громадянин) обличчя, тільки з моменту реєстрації договору продажу-купівлі. Опис прав власності на нерухомого майна становить його титул. Відсутність на даний момент реєстрації іншим власникам чи претендентів на цю зареєстровану собственость називається чистотою титулу. Органи реєстрації повинні нести за чистоту титулів. До жалю, така відповідальність не передбачена сьогодні діючими законодавчими актами. Насправді ж нерідко трапляється, коли чиняться спроби отримати кредит під заставу майна людьми, які самі фактично є її власниками, або є інші власники цього майна, чи, що ще гірше, як його приватизовано всупереч усім чинних законів. Питання чистоти титулу особливо гостро стають при операції з земельних ділянках і житловому фонду. Одне з шляхів задовільного рішення (страхування чистоти титулу. Однак у Росії ще немає страхових компа ний, які б чи були б готові виконувати таких операцій. Чистота титулу надзвичайно важлива ще й тому, що у іпотечне кредитування під заставу іде саме нерухомого майна, а право власності нею. Нормальному розвитку іпотеки у Росії заважає і нинішній поділ процедури реєстрації угод між органами Держкоммайна, Держкомзему, Бюро технічної інвентаризації. Відповідно до Цивільним кодексом РФ нерухомість (це земельну ділянку і всі, що з нею тісно пов’язане. Отже, будь-яке будинок чи споруду слід розглядати в нерозривній єдність із земельною ділянкою, якою воно стоїть, і реєструвати угоду загалом. Високий рівень інфляції (що був досі) і систему оподаткування у Росії зумовлюють його присутність серед період приватизації державної власності двох ціни нерухомість (ціни реєстрації (чи нормвтивной ціни) та реальною (ринкової) ціни угоди. Перша проходить переважають у всіх документах, котрі оформляють угоду купівлі-продажу нерухомості, і використовують як база обчислення відповідних податків і платежів. Саме цей ціну доводиться враховувати як заставну, позаяк у разі неплатежів позов проти залогодателю може бути пред’явлений лише з цю офіційно зареєстровану суму. На ринку нерухомості фігурує друга ціна, вперше і не рублях, а доларах США. З іншого боку, плату придбану у фізичної особи квартиру повинна вноситися готівкою грошима. Організація само як юридична особа може оплачувати угоду готівкою у сумі трохи більше п’яти мільйонів карбованців. У умовах організація змушена займатися перекладом карбованцевих коштів з безготівкової форми в готівкову, т. е. операцією, яку по действуюцему законодавству можна проводити лише за укладанні міжнародних контрактів тощо. буд. Ні кому як відомо, що, вирішуючи ці проблеми, різні ріелтерські і фінансові структури роблять пряме чи непряме порушення чинного законодавства. Найпоширеніша схема взаємодії банку і рієлтерської фірми (це, коли остання перебирає всі ризики кредитування, оформляє нерухомість, за якою відбувається угода, на свій власність й у оренду позичальнику. Позичальник оплачує кредит чи безпосередньо банку, виплачуючи риэлтерской організації орендної плати, що включає вартість її послуг за угоді, чи риэлтерской організації (в вигляді орендної плати, а остання перераховує частину їх у вигляді плати за кредит банку. У принципі, але немає прямого застави нерухомості, а видають позичальнику кредит можна назвати іпотечним. Існуюча практика породжена нинішньої господарської системою. Щоб покласти край як і практикою, треба міняти ціноутворення, можливість перейти до ринкової оцінці нерухомості, запровадити пільгову систему оподаткування деякі операції із нею (осбенно з житловим фондом), поліпшити законодавчу базу іпотеки. Серйозного уваги вимагає застосовуваний інструментарій іпотечного кредитування. Нині у російських банках в гнітючому вона найчастіше діє трдиционный механізм виплати іпотечної позички, що передбачає незмінність величини відсоткової ставки протягом період кредитування. У разі високої інфляції що механізм при довгострокове кредитування вкрай неефективний, та й при короткостроковому кредитуванні вона передбачає високі відсоткові ставки, отже, малу доступність кредитів населенню. Росії мабуть найбільш прийнятний використання індексів, заснованих на відсоткової ставці міжбанківських кредитів, що найбільш повно відбиває коливання ціни кредитні ресурси ринку. Кредитори в такому разі можуть з урахуванням прогнозування інфляції та реальною вартості ресурсів коригувати очікувану норму прибутку, переоцінювати дохід позичальника і вартість його власності. Такий механізм застосовується, наприклад, США, Канаді, Великобританії, т. е. країни з щодо стабільної економікою. Але він вимагає обмеження змін відсоткової ставки іпотечного кредиту як у період кредитування, і по окремим його етапах, що дуже важливо, оскільки невизначеність кредитної ставки позбавляє сенсу сам кредит. У, наприклад, коригування відсоткової ставки обмежена двома відсотків початковій ставки протягом року й шістьма відсотками (протягом усього терміну кредитування. Примітно, що названі обмеження не зафіксовано в жодному нормативному документі, тим щонайменше іпотечні банки та самої компанії США дотримуються їх. Хто у якому розмірі встановить такі обмеження нашим фінансових структур і який може бути механізму контролю над виконанням цих обмежень у сучасної Росії із її нестабільної экодомикой? Відповіді ці запитання поки немає, так, схоже, ніхто і шукає. Інститутом економіки міста, у США розроблений спеціально для Росії інструмент іпотечного кредитування із регульованою відстрочкою платежів (ИРОП). Йдеться застосуванні двох різних відсоткові ставки. Одна покликана забезпечити прибутковість кредитних операцій для банку, інша (зробити кредит доступне позичальника. Перша вища (так звана контрактна) визначає той розмір платежу, який чи зробив би кредитування рентабельним для банку і який клієнт був би у принципі виплачувати банку; величина даної ставки розраховується з урахуванням відсоткової ставки міжбанківському ринку кредитів (до нього додається фіксована банківська надбавка), т. е. вихідна відсоткову ставку по ИРОП встановлюється на наскільки пунктів вище ставки відсотка на міжбанківському кредитному ринку. Це перевищення постійний на протязі всього кредитного періоду. Отже, фактична ставка змінюється за ставкою по міжбанківським кредитом, що забезпечує кредиту фіксований дохід. Ця контрактна ставка, через яку слід оплачувати кредит позичальнику. Насправді регулярні щомісячні платежі за кредитами позичальник за інший, дешевше ставці, званої платіжної. Різниця між контрактой і платіжної ставками регулярно додається від суми основного боргу позичальника. Величина щомісячного платежу позичальника перераховується щотри місяці суму, пов’язану, по-перше, зі зміною міжбанківської відсоткової ставки, й удругих, з одночасним переглядом балансу кредиту, т. е. різниці між сумою заборгованості позичальника і обсягом його фактичних виплат, яка додається до непогашеною сумі боргу. Квазінаціональне середовище в такий спосіб заборгованість позичальника оформляється на основний термін кредиту як нова сума кредиту, виданого під нові контрактну і платіжну ставки. У результаті платежі за повною (контрактної) відсоткової ставці стягуються більш пізньому етапі погашення кредиту в розрахунку те що, що позичальнику буде легше їх виплачувати через збільшення його доходів (хоча ще й номінально, наприклад, внаслідок інфляції). Кредити із регульованою відстрочкою платежів вперше став видавати Мосбизнесбанк (у травні 1994 р.). Нині схемою ИРОП зацікавився і інших банків, причому, як свідчать розрахунки, рівень кредитного ризику у її застосуванні цілком прийнятний. Багато фахівців вважає, що механізм ИРОП, заснований на міжбанківської ставці відсотка, практично цілком виключає для банку ризик відсоткової ставки. Проте залучення ИРОП вимагає доступного і абсолютно надійного показника ставки по міжбанківських кредитів. До того ж використання кредитних інструментів з індексацією основний суми боргу (коли основні виплати за кредиту переносяться більш пізні терміни кредитного періоду) пов’язане з проблемами зростання кредитної заборгованості і «негативної амортизації», що підвищує ризик ліквідності. Йдеться отом, що протягом певного періоду часу приплив готівкових засобів у банк може бути недостатнім проти величиною аналогічних платежів з вимогам вкладників (зокрема платежів з відсоткам). Ризик ліквідності зазвичай вищі тим банків, пасиви яких сконцентровано у короткострокових депозитах, а активи (в довгострокові кредити. Характерно, що банки, які застосовують варіант ИРОП чи інші алгоритми іпотечного кредитування з індексацією суми основного боргу, виявляються перед проблемою ліквідності частіше, ніж банки, подібні схеми не використовують. Річ у тім, що переносити частину платежів з кредитах наприкінці кредитного періоду можна взяти іншого за надання банком кредитів більшого розміру тим самим позичальникам (причому банк неспроможне контролювати надання «додаткових» кредитів). Протягом усього терміну, поки накопичується кредитна заборгованість по индексируемым іпотечним кредитах (т. е. зберігається «негативна амортизація»), банк зобов’язаний виплачувати клієнтам відсотки за вкладами, тоді як він власний дохід у вигляді відсотків може вступити лише згодом, т. е. банк недополучет в момент відсотковий дохід. Сказане притаманно всіх іпотечних кредитів, які передбачають відстрочку платежів. Тому банкам рекомендується тримати в індексованих кредитах лише невелику частину своїх активів, особливо у перші роки після початку погашення позичок за такою схемою кредитування. У наступні роки проблема ліквідності вирішується автоматично (з допомогою надходження великих платежів з виданими раніше позичкам, компенсуючих мінімальний приплив засобів у вигляді платежів з кредитах, наданим недавно. Загалом проблема ліквідності пов’язана з моделлю житлового кредитування. У цьому до різних учасників цього процесу вона проявляється по-різному. Тож якщо для депозитного інституту ризик ліквідності може стати серйозною загрозою, то тут для іпотечної компанії, що продає видані кредити, він відсутня: компанія не приваблює вкладів, а фінансує свої активні операції з допомогою виручених від продажу позик коштів. У цілому нині такий дуже цікавий інструмент іпотечного кредитування, як ИРОП, міг би широко використовуватися у Росії, але з умовою: якщо буде знайдено механізм компенсації кредитору упущеної їм у зв’язки й з відкладеними платежами за кредитами вигоди. Нинішня невизначеність кредитного механізму разом з іншими негативними соціально-економічними чинниками значно стримує розвиток іпотеки у Росії. Аби зробити механізм іпотечного кредитування справно працюючим, у ньому необхідно врахувати як високий рівень інфляції, котрий існуватиме у Росії ще що час, а й особливості функціонування її фінансової систем, банківської діяльності, ринку нерухомого майна, розміру й структури доходів населення, традиції, суперечливі реалії її экономики.

Московська приватизація: іпотечні механізми викупу недвижимости.

Завершення «ваучерного» етапу приватизації й освіту корпоративного сектору економіки поставили перед новими собственниками-правоприемниками муніципальних та державних підприємств дві взаємозалежні завдання: 1) управління нерухомістю; 2) мобілізації грошових ресурсів для реалізації інвестиційних проектів і викупу відповідного майна. Рішення всіх цих завдань поки вочевидь утруднено, тут позначаються недосконалості правова база, і нестійкість політичну ситуацію, і обмеженість власних ресурсів АТ і ТОВ, і слабке освоєння їх керівниками інструментів ринкової економіки. До такого роду інструментів, у принципі дозволяють послідовно розв’язувати проблеми викупу нерухомого майна (що включає земельну ділянку) та залучення інвестицій, ставляться іпотека (позичка під заставу нерухомості. Важливо підкреслити: предметом іпотеки може бути лише безумовного права власності, а й право долгосрочного (как правило, більш 49 років) користування нерухомим имуществом, т. е. оренда. Остання обставина особливо значимо стосовно земельним ділянкам. Як відомо, у московській практиці земля не продається (й у предвидимой перспективі мораторій з цього продаж, очевидно, збережеться), а продається право довгострокової оренди, що достатньою підставою задля забезпечення кредиту. Оскільки викуп (оренда на 49 років) земельних ділянок більшість власників основних фондів об'єктів споживчого ринку цьому етапі дуже затруднителен (хоча би за суто фінансовим причин), Москомзем цілком виправдана (щоб не ускладнювати викуп нерухомого майна) дасть згоду на заставу магазину, їдальні, пральні та інших аналогічних об'єктів тим більше, що договором обумовлюється передача в заставу частини приміщення (зазвичай 75−80(). Це помагает уникнути необхідності передавати заставу підприємство як цілий майновий комплекс. Серед загальних особливостей іпотеки (поруч із обов’язковими нотаріальними запевняннями й Управлінням державної реєстрацією) — тривалість терміну, на що дається кредит; у «класичному разі це 15−30 років. Умови надання ресурсів настільки чимало часу у Росії (й у Москві) поки відсутні, проте позитивні зрушення у цьому напрямі очевидна: серйозні банки стали видавати забезпечені нерухомістю річні і полуторагодовые кредити. У цілому констатувати значне зростання інтересів московських банків, особливо великих, до іпотечному кредитованию. Это обьясняется багатьма причинами, в часности, зниженням дохідності валютних операцій, фактичним розпадом міжбанківських кредитів, зменшенням привабливості державних цінних паперів. Згідно з законодавством, при наданні іпотечного кредиту предприятие-залогодатель і банк-залогодержатель укладають між собою договір застави (договір про іпотеку). Але це потрібно пам’ятати: проект закону про іпотеку, що у повторному першому читанні Державної Думою 19 червня 1995 г., предусмотрено оформлення договору застави у вигляді заставної, т. е. іменного цінного бумаги. Трудно переоцінити значення заставних у розвиток ринку іпотечних кредитів, оскільки ті папери дозволять організувати вторинний ринок рахунок залучення приватних інвесторів (страхових компаній, пенсійних фондів), зацікавлених у вкладанні коштів у високодохідні та ліквідні цінних паперів. Власники і продавці нерухомості мають чітко засвоїти, що тільки завдяки функціонуванню вторинного ринку може бути стійке зростання вартості нерухомого майна, звільнення від впливу спекулятивних чинників. Цьому процесу у Москві значною мірою сприяла б прийняття столичного закону про іпотеку, аж передбачено Постановою Уряди Москви (356 «Про засади використання заставного кредитування у р. Москві» від 25 квітня 1995 р. Серед керівників банків, ТОВ й АТ, як і багатьох відомств, регулюючих ринок нерухомості м. Москві у Росії загалом, існує думка про неможливість нині застосувати повному обсязі кредитування під заставу нерухомості через брак належної законодавчої бази для. Треба, проте, пам’ятати, що з успішної реалізації механізму іпотечного кредитування створено така серйозна загальноросійська правова основа, як Цивільний кодекс ((частина). Що стосується столиці, то згаданому Постанові Уряди Москви (356 розроблений конкретний механізм залучення інвестицій під заставу нерухомого майна. Зрозуміло, викінченості шуканої правової конструкції додасть Закон про іпотеку (поки прийнятий у повторному першому читанні), проте, слід мати у виду: його відсутність стримує надання кредитів лише фізичною особам під застава їх житлових будинків культури та квартир. Загальні правила підписання договору про іпотеку будь-якого підприємства, втом числі при викуп підприємств споживчого ринку Москви (у разі нерухомого майна расматривается як неотемлемая частина підприємства незалежно від організаційно-правовою форми діяльності), можна зводити до наступним основних положень. Іпотека підприємства у цілому поширюється попри всі майно, включаючи основні його оборотні кошти, право вимоги, патенти, борги, і навіть інші цінності, відбиті в самостійному балансі (якщо інше не установленно договором). До складу закладеного майна включаються: отримані внаслідок роботи підприємства у період іпотеки доходи; набуті у цей період борги; здійснені заставником поліпшення майна підприємства. Склад майна підприємства, переданого в іпотеку, та її вартість визначаються з урахуванням відповідної повну інвентаризацію. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, укладання незалежного оцінювача про складі - й вартості майна суть обов’язкового додатку до договору про іпотеку. Філії прдприятий незалежно від своїх місцеположення (якщо інше не відбито у договорі) як і підпадає під іпотеку. У договорі про іпотеку підприємств загалом, окремих споруд, будинків, будівель та інших виробничих об'єктів мають бути зафіксовані, крім звичайних відомостей, даних про вигляді іпотечного майна, його найменування, місцезнаходження, рік будівлі, фізично застаріло, вартість. Особливу увагу слід приділити документальному підтвердженню і опису прав нерухомість, доведенню «чистоти титулу» (ознающей отсутствиедругих власників чи претендентів на закладываемую нерухомість). У московських умовах перевірка такий «чистоти» стосовно об'єктах споживчого ринку спрощена проти перевіркою квартир (відсутня елемент прописки): договір купівлі-продажу і пряме свідчення на право власності, видане або Москомимуществом, або Фондом майна р. Москви, досить повно інформують про повноті майнові права мали на той чи іншого нерухомий об'єкт. Зобов’язання (кредитний договір), що забезпечує нерухомістю, має вказуватися у договорі про іпотеку із зазначенням суми, термінів і періодичності платежів. Іпотекою підприємства то, можливо забезпечено зобов’язання, сума якого складають щонайменше половини вартості активів. У цьому цікава ситуація, що склалася при викуп нерухомості об'єктів столичного споживчого ринку. Ряд московських банків, як вже зазначалося, охоче роблять кредитування через механізм застави. Пояснюється це, крім вищевказаних загальних причин, наступним: викуп майна колективом орендного підприємства здійснюється за пільгової оцінці, більш низькою, ніж ринкова (зазвичай, в 2−2,5раза). Отже, якщо заставі квартир зазвичай видається кредит у вигляді 60- 70(ринкову вартість, то, при викуп магазину (ательє, пральні та ін.) величина кредиту вбирається у 40−50(. Відповідно до нового правилу предметом іпотеки може лише то нерухоме майно, яка відповідно із законодавством то, можливо відчужене. Оскільки правом відчуження користується тільки власник майна, переважним предметом іпотеки то, можливо приватне юридичне підприємство. Здавалося б, у цьому контексті виникає неопреодолимое перешкода по дорозі використання іпотечних механізмів для державних підприємств і муніципальних підприємств (майно яких закріплено по них на праві повного господарського ведення) й розтринькування бюджетних установ (в оперативному управлінні яких міститься державний і муніципальне майно). Однакоследует пам’ятати, що підприємства, що їх майно закріплено на праві повного господарського ведення, як і їх структурні одиниці, і підрозділу ролі майнових комплексів, здатні ставати предметом іпотеки з дозволу власника (уповноваженого їм органу), яким виступає територіальний орган управління Держкоммайна РФ (в Москві (Москомимущество). З огляду на, що іпотека служить насамперед інтересам підприємств (незалежно від форм власності) і є високоефективним і був надійним інструментом залучення коштів, відповідних комітетів із управління майном об'єктивно мали бути зацікавленими, здається, зацікавлені, давати дозволи на іпотеку державних підприємств і муніципальних підприємств. І якщо повернення кредиту реальний (і немає місця спроба обходу законодавства про приватизацію), таку згоду, підкріплене відповідної гарантією із боку власника, може виявитися цілком прийнятним як банківських структур, так идля працівників підприємств, прагнуть викупити нерухомого майна. Іпотека підприємств, що належать господарським товариствам і акціонерним товариствам, припустима тільки за рішенням того органу, який вправі приймати рішення відчуження підприємства. Для АТЗТ необхідно згоду всіх учасників, для АТВТ (акціонерів. Майно, що становить предмет іпотеки і що у спільної власності, то, можливо закладено лише з волі всіх власників, проте іпотека власником своєї частки загальної пайовий власності згоди інших власників не вимагає. Досить поширене оману щодо якихось особливих обмежень користування закладеним майном. Насправді при іпотеку підприємств, будинків, будівель, споруд й інших виробничих об'єктів заставник вправі експлуатувати в відповідність до призначенням (не допускаючи, втім, погіршення майна України та зменшення від вартості понад нормального зносу), розпоряджатися готової продукцією і прибуток; за заставоутримувачем ж зберігається право перевірки наявності фактичного гніву й умов змісту майна. Не Серйозні також ставлення до банку, яка прагне придбати нерухомого майна; в нього лише одна прагнення (повернути виданий кредит (інше можна тільки внаслідок змови керівників підприємства міста і банку, що ні має до іпотеку ніякого відносини). Особливої уваги, нарешті, заслуговують майнових прав, пов’язані з орендою. Там, коли виконання основного зобов’язання в кредитному договору забезпечується правами оренди нерухомості, застосовуються правила, регулюючі відповідно іпотеку того майна, яке здано у найм. У цьому слід пам’ятати, що майнових прав може лише предметом застави, а чи не іпотеки, отже, у разі нотаріальне посвідчення і реєстрація не потрібні (виняток становить право оренди земельних ділянок: у тому разі таку вимогу зберігається). Суттєвий питання під час укладання договору про іпотеку (страхування майна. У чиїх інтересах підприємства не передоручати це запитання банку, а вирішувати його самотужки, т. е. застроховывать закладене майно за свої гроші за повною від вартості (за відсутності інших умов у договорі застави) від ризиків втрати та ушкодження; Якщо ж повна вартість майна перевищує розміру забезпеченого іпотекою зобов’язання (орієнтуючись на суму не нижче цього зобов’язання. Банк-залогодержатель має право задоволення свого вимогами з зобов’язанню, забезпеченому іпотекою, безпосередньо з страхове відшкодування за втрату чи ушкодження закладеного майна незалежно від цього, на чию користь воно застрахованно. Це вимога слід було задовольняти, переважного перед вимогами інших кредиторів. Як зазначалося, договір про іпотеку підлягає реєстрації, причому відповідні обов’язки лягають в підприємство. Складність і болючість цього питання залежить від відсутності Закону «Про госудадарственной реєстрації прав нга нерухомого майна исделок з нею» (він пройшов лише перша читання у Державній думі). Проте Постановою Уряди Москви (788 від 20 вересня 1994 р. визначено регистрирующие органи влади та порядок реєстрації нерухомого майна. До заяві реєстрацію іпотечного договору додаються такі документи: саме цей договір, кредитний договір, непідвладна інфляції вартісна оцінка предмета іпотеки, письмове згоду власників передати майна в іпотеку. За результатами реєстрації залогодателю і заставодержателю видається свідчення із зазначенням реєстраційного коду. Уся процедура реєстрації в Москомимуществе займає 2−3 тижня. Найважливіший аспект іпотечного кредитування (стягнення на закладене майно. Сама думка про можливу втрату нерухомості у разі невиконання зобов’язань по кредитному договору відлякує керівників приватизованих та інших підприємств. Можна, загалом, зрозуміти генеральний директор новоствореного АТ, вчорашнього директора заводу, що протягом багато років отримував централізованих капіталовкладень і відповідав лише їх «освоєння», не дуже замислюючись ні про їхнє ефективному использовании, ни повернення; тепер доведеться відповідати майном, придбаному внаслідок «приватизації за ваучери». До того ж відчуження асоціюється хіба що з нальотом банди погромників на чолі із Президентом банку. Насправді ситуація менш похмура. Той не приложный факт, що зобов’язання вимагають беззастережного виконання (аксіома цивілізаційного ринку), зовсім не від означає обов’язковості застосування натискних методів. Якщо боржник у призначений кредитним і іпотечним договорами термін не выполнет зобов’язання, заставоутримувач знаходить право стягнення щодо застави. Але це винятково власним за рішенням суду (арбітражного чи третейського. Задоволення ж вимог заставоутримувача по договорук про іпотеку без звернення до суду допускається тільки підставі виконавчої підписи нотаріуса на угоді заставоутримувача з заставником, укладеного після виникнення підстав для звернень стягнення. Отже, будь-які пункти договору про іпотеку, за якими доведеться автоматичний перехід закладываемого майна у власність кредитора при невиконанні зобов’язань боржника, юридичної сили немає. Позов про обертання стягнення на майно, закладене за договором, пред’являється до судових інстанцій лише за місцем реєстрації іпотеки. У зверненні стягнення на нерухомого майна можуть відмовити, якщо допущене боржником порушення зобов’язання незначно і величину вимог заставоутримувача явно несоразмерен вартості закладеного майна. Практика свідчить, що у судове рішення відбиваються такі основні моменти: указуються всі суми, підлягають сплаті заставодержателю з вартості закладеного майна (крім сум витрат за охороні й реалізації майна, визначених по завершенні його реализации).По проханні заставника суд, за наявності поважних причин, може затвердити рішення відстрочити реалізацію стягнення терміном до один рік. Відстрочка реалізації закладеного майна не зачіпає правий і обов’язків сторін із зобов’язанню, забезпеченому іпотекою цього майна, і звільняє боржника від відшкодування кредитору зрослих під час відстрочки збитків, належних йому відсотків і неустойки. Закладене за договором про іпотеку майно, яким за рішенням суду звернено стягнення, реалізується шляхом продажу з публічних торгов. При злагоді заставника і заставоутримувача майно може бути реалізований на відкритому аукционе. На публічних торгах по пордаже закладеного майна можуть бути присутні особи, з правом користування нею чи речове декларація про це. Початкова продажна ціна визначається або угодою заставником з заставоутримувачем, або судом. Керівники підприємств мають чітко засвоїти: іпотека значить переходу прапа власності їхньому педмет. Виручена сума від закладеного може дыть більшою або меншою забезпеченого іпотекою вимоги. У першому випадку відмінність між вирученої сумою і меличеной боргу возращается заставником. При етом заставоутримувач впрапе задовольнити свої основні вимоги у його обьеме, включаючи відсотки, збитки, причененные простроченням виконання, і неустойку. Відшкодуванню підлягають також необхідні витрати з змісту майна, що становить предмет іпотеки. Якщо сама сума, виручена від продажу предмета іпотеки, недостатня для повного удоветворения тредований заставоутримувача, надано йому право отримати решту суми в одщем порядку разом з іншими кредиторами з іншого майна боржника, на каторую миже бути звернено стягнення. Щоб не доводити справу відчуження, підприємство має реальний вихід — розгортати техніко-економічні дослідження ефективності інвестиційного проекту з разроботкой і визначенням оптимальних умов його фінансового обеспочения. Тільки серйозний аналіз може дати точні технічну і економічне (зокрема комерційну) оцінки, абсолютно необхідних прийняття рішень позикових коштів, забезпечених нерухомим майном. Вочевидь, виконання усіх розрахунків й підготовка щоб одержати іпотечного кредиту відповідних документів вимагає залучення висококваліфікованих фахівців. Один із можливостей розв’язання проблеми (якщо підходитимемо неї з позицій як окремого підприємства, а й міста, у цілому) — створення іпотечної компанії, засновниками якої здатні виступити приватезированные підприємства, банки, адміністрація тощо. п. Йдеться структурі, які забезпечують приватизацію підприємств з урахуванням залучення ресурсів під заставу недвижемого майна. Певний кроком у цьому напрямі, у Москві у кінці 1995 р.: створена Іпотечна компанія з урахуванням центру іпотечного бізнесу, засновниками якого є Фонд майна р. Москви й Іпотечний акціонерний банк. Основне напрям діяльності компанії - надання юридичних та консультаційних послуг у галузі операцій із столичної надвижимостью (об'єктами споживчого ринку). Як засвідчили перші результати своєї роботи, взаємодія чотирьох субьектов — Фонду майна, орендаря, Іпотечного банку і Іпотечної компанії - дозволяє пом’якшити еттественные протиріччя і висловлював недовіру між аркндатором і банкіром. Іпотечна компанія є гарантом юридичної чистоти всіх етапів операцій із викупу орендарем нерухомості. Найголовніше у тому, що наявність такого компанії дозволяє дозволити надзвичайно складну проблему надання кредиту під викуп нерухомості з одночасним її запорукою і наступного регистрацией.

I. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю у Росії. (М.: Фінанси і статисти-ка, 1996. II. Климович М. Московська приватизація: іпотечні механізми викупу нерухомості // Російський економічний журнал. (1996. ((5. III. Банки. Інвестиції. Нерухомість: Бусів В.І. Проблеми організації іпотечного бізнесу у Росії // Гроші потрібні і кредит. (1996. ((2. IV. Є. Машинистова. Кредитні інститути як суб'єкти іпотечних операцій із житлом // Російський економічний журнал. (1996. ((7.

Ключова категорія іпотечного кредитування (заставу. Кредиторзаставоутримувач у разі невиконання заставником зобов’язання в поверненню позичок знаходить право отримати компенсацію з допомогою реалізації заставлену нерухомість в першу чергу (тоді як іншими кредиторами). Різновидом застави є заклад. На відміну від зазвичайного застави при заставі майном розпоряджається не заставник, а заставоутримувач, т. е. банк-кредитор.

Кнастоящему часу вітчизняні комерційних банків і ріелторські фірми розробили ряд схем кредитування будівництва й придбання житла, які щодо успішно застосовуються практично. У цьому основні зусилля направлялися влади на рішення наступних проблем: a) забезпечення належної юридичної обгрунтованості операцій та захист прав її учасників (насамперед прав кредитора); b) перетворення операцій на фінансово вигідні для сторін-учасниць; з) гарантированние відповідності угод діючих правил і інструкціям, регулюючим комерційну і банківську діяльність, і що відповідає вимогам бухгалтерського обліку. Рішення них здебільшого слабко стикуються, через що вироблювані схеми задоволені складні, пов’язані з чималими додатковими видатками учасників угоди та клієнтів. І, тим щонайменше попит та такі види фінансових послуг порівняно високий і стійко зростає. Нинішні види іпотечного кредитування слід розглядати лише як прототипи майбутньої системи житлового фінансування, що має виконувати три основні функції: 1) забезпечувати мобілізацію коштів у фінансування будівництва й купівлі житла; 2) надавати і обслуговувати кредити (маю на увазі та його рефинансирование.

); 3) здійснювати функцію інвестора. У цьому з урахуванням наявного світового досвіду можна назвати дві принципово прийнятні моделі організації системи житлового кредитування. Перша (модель.

———————————;

1 Російська газета. (1992. (6 червня. 2 Економіка життя й. (1994. ((4.

1 Російська газета. (1996. (6 марта.