Правове регулювання договорів будівельного підряду

ПЛАН

Вступ

Розділ 1. Загальна характеристика договорів будівельного підряду

1.1 Поняття та правова природа договору будівельного підряду

1.2 Сторони договору будівельного підряду

1.3 Особливості укладання договору будівельного підряду

1.4 Проектно-кошторисна документація

1.5 Форма договору будівельного підряду

Розділ 2. Права та обов’язки сторін

2.1 Права та обов’язки замовника

2.2 Права та обов’язки підрядника

Розділ 3. Виконання договору та прийняття робіт за договором будівельного підряду

Розділ 4. Відповідальність сторін за неналежне виконання обов’язків за договором будівельного підряду.

Висновки

Список використаних джерел

ВСТУП

На сьогоднішній день в нашій країні є висока потреба населення в об'єктах нерухомості, а саме в будівництві, реконструкції, ремонті житлових будинків, офісних комплексів, промислових підприємств, торгівельно-розважальних площ тощо. Це створює умови для розвитку будівельної галузі.

Будівництво займає особливе місце серед інших галузей матеріального виробництва, оскільки потребує значних матеріальних витрат, строків та залучення цілого комплекс супутніх галузей. Для будівництва, характерне поєднання елементів різноманітних договорів: поставки, майнового найму, послуг, зберігання, експедиції, перевезення, кредитно-розрахункових.

Від того, яким чином будуть розподілені права та обов’язки сторін — залежить успішне завершення робіт. Також важливе значення мають нормативно-правові акти, що регулюють будівельну діяльність.

Але окрім них, відносини в області будівництва регулюються договором будівельного підряду, який на рівні з законом визначає порядок проведення робіт, розподіл прав, обов’язків та відповідальності сторін.

Договір будівельного підряду укладається на здійснення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічне переоснащення) підприємств, будівель, споруд, виконання монтажних, проектно-налагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов’язаних із місцезнаходженням об'єкта.

Договір будівельного підряду має як загальні ознаки підрядного договору, так і, зважаючи на складність виробничого процесу, тривалість його в часі, ряд значних особливостей.

Предметом досліджень даної курсової роботи — є договір будівельного підряду, а метою — всебічний розгляд правового регулювання договору будівельного підряду.

З огляду на мету, перед роботою поставлені наступні завдання:

— дослідження правової природи договору будівельного підряду;

— ознайомлення з законодавством та нормативно-технічною базою в галузі будівництва;

— визначення особливостей укладання договору будівельного підряду;

— визначення розподілу прав та обов’язків сторін;

— визначення відповідальності сторін за порушення зобов’язань за договором будівельного підряду.

Також важливим є визначення істотних умов договору будівельного підряду, як він має бути складений і оформлений, що має бути в ньому прописано, щоб уникнути непорозумінь та спорів під час виконання робіт.

РОЗДІЛ 1. Загальна характеристика договору будівельного підряду

1.1 Поняття та правова природа договору будівельного підряду.

Будівництво — це процес створення нових, а також розширення, реконструкція, технічне переоснащення діючих підприємств, об'єктів виробничого і невиробничого призначення, пускових комплексів.

Будівництво може здійснюватись трьома способами: господарським, підрядним або змішаним.

При господарському способі будівництво здійснюється власними силами підприємства (забудовника) без залучення спеціалізованих підрядних будівельно-монтажних організацій. При цьому на підприємстві може створюватися будівельно-монтажний підрозділ (наприклад, відділ капітального будівництва), який здійснює відповідні будівельні роботи, найчастіше із реконструкції та розширення підприємства або будівництва невеликих об'єктів допоміжного призначення При підрядному способі будівництво здійснюється підрядними будівельними та монтажними організаціями за договорами будівельного підряду, що укладаються між замовником та підрядником.

При змішаному способі будівництво здійснюється з використанням власних потужностей підприємства із залученням до певної частини робіт підрядних організацій. [19]

На сьогоднішній день, найбільше поширення має підрядний спосіб будівництва, при якому будівельні роботи, проводяться спеціалізованими професійними організаціями, що дає змогу скоротити строки будівництва, а також витрати замовника на постійне утримання власного будівельно-монтажного підрозділу.

Регулювати відносини між замовником та підрядником покликаний договір будівельного підряду.

За договором будівельного підряду підрядник зобов’язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов’язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов’язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. (ст. 875 ЦК, частина 1)

Виходячи з даного визначення та загальної характеристики, можемо зробити висновок, що договір будівельного підряду є:

двосторонній;

консенсуальний;

відплатний.

Сферу застосування договору будівельного підряду визначається у ч. 2 ст. 875 ЦК України.

Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов’язаних з місцезнаходженням об'єкта.

Норми, що регулюють відносини будівельного підряду, містяться в нормативно-правових актах, які утворюють законодавство в галузі будівництва, що за своєю суттю є комплексним, включаючи не тільки норми цивільного права, а й адміністративного, земельного, фінансового тощо.

Джерелами правового регулювання договір будівельного підряду є Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Закон України «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 року; Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20 травня 1999 року; Закон України «Про здійснення державних закупівель» від 01 червня 2010 року; Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджений постановою КМУ від 8 жовтня 2008 року; Положення Про державний архітектурно-будівельний контроль, затверджене постановою КМУ від 25 березня 1993 року.

Складність виробничого процесу, тривалість його в часі та інші особливості відображаються на структурі договірних відносин.

Для договору будівельного підряду більше ніж для будь-якого іншого підрядного договору, характерне поєднання елементів різноманітних договорів: поставки, майнового найму, послуг, зберігання, експедиції, перевезення, кредитно-розрахункових.

Договори підрядного типу, що їх застосовують у будівництві доцільно класифікувати відповідно до характеру робіт і сфери їх виконання. Можна виділити такі групи підрядних договорів: 1) на виконання проектних і розвідувальних робіт; 2) на виконання будівельних, монтажних і спеціальних будівельних робіт; 3) на виконання пусконалагоджувальних робіт і шефмонтажу устаткування 4) на виконання інших допоміжних робіт.

Таким чином, будівельними є договори, що мають загальні ознаки підрядного договору, які використовуються у відповідній сфері, з урахуванням притаманних їй особливостей. По цій причині не виключені випадки, коли по відношенню до одних й тих же по характеру робіт буде застосовуватись різний по характеру режим.

Прикладом можуть слугувати монтажні роботи. Якщо вони пов’язані з будівництвом, то можуть розглядатися як різновид будівельних робіт, бути предметом будівельного підряду. Разом з тим монтаж у вигляді зборки того самого обладнання, придбаним для себе функціонуючим підприємством, — це звичайний підряд. А в тому випадку, якщо відповідні зобов’язання взяв на себе постачальник обладнання, то це є ускладнений варіант договору купівлі-продажу (поставки). [19]

Поєднанням групи підрядних договорів маємо в специфічній формі будівельного підряду — будівництві «під ключ». Мова йде про ті випадки, коли договір, що заключний між замовником і підрядником, передбачає виконання послідовного циклу «проектування — будівництво, монтажні та спеціальні будівельні роботи, передбачені будівельними нормами і правилами, — здача об'єкта в експлуатацію.» За домовленістю між сторонами замовник може брати на себе частину пов’язаних з будівництвом зобов’язань (наприклад, по забезпеченню матеріальними ресурсами). Однак при цьому підрядник продовжує нести відповідальність за передачу замовнику створеного об'єкта «під ключ», оскільки на нього покладений обов’язок здати у відповідності з умовами договору об'єкт готовий до експлуатації.

1.2 Сторони договору будівельного підряду

За кількісним складом учасників договори будівельного підряду можна класифікувати: двохсторонні - договір — замовник і підрядник; багатосторонні - крім замовника і підрядника, можуть бути інші виконавці замовлення (проектні організації, постачальники устаткування, банки, субпідрядники та ін.). Також за способом виконання договори будівельного підряду можна класифікувати як генпідрядні, підрядні та субпідрядні.

Укладання договору будівельного підряду є одним з елементів інвестиційної діяльності, учасниками якої є інвестори — ті, хто здійснюють вкладення власних, позичених чи заохочених коштів в формі інвестицій і одночасно забезпечують їх цільове використання. Інвестори можуть самі від власного імені виступати в договорі підряду в якості замовника. Також можливі варіанти, коли замовниками є ті, кому інвестор делегував свої повноваження в рамках інвестиційного договору. Інвесторам надається можливість передавати по контракту (договору) в установленому законом порядку належні їм повноваження фізичним, юридичним особам, державним та муніципальним органам.

Таким чином, в ролі замовника можуть виступати будь-які учасники цивільних відносин.

Мають свої особливості договори будівельного підряду, замовником в яких виступають державні установи та організації, і фінансуються за рахунок державного бюджету.

Інвесторами можуть виступати фізичні та юридичні особи, а також об'єднання юридичних осіб, створенні на основі договору про сумісну діяльність, що не мають статусу юридичної особи.

Обмеження участі в договорах будівельного підряду покладені на підрядників. Підрядником можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку право (ліцензію) на здійснення будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські, консультаційні та інші подібні структури, які здійснюють підбір безпосередніх виконавців.

Безпосереднім виконавцем може виступати юридична та фізична особа, яка має навики виконання відповідних робіт, і у випадках, передбачених законом, отримала ліцензію на право виконання окремих видів будівельних робіт.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» від 1 червня 2000 року, ліцензуванню в Україні підлягає будівельна діяльність (вишукувальні та проектні роботи, зведення несучих та огороджуючих конструкцій, будівництво та монтаж інженерних і транспортних мереж).

Підрядник може, якщо інше не встановлено договором підряду, залучати до виконання робіт інших осіб — субпідрядників. При цьому договори субпідряду укладаються та виконуються з дотриманням вимог, визначених в договорі між замовником та підрядником. Підрядник відповідає за результатами роботи субпідрядників і виступає перед замовником як Генеральний підрядник, а перед субпідрядником — як замовник.

Генеральний підрядник координує виконання робіт субпідрядниками на будівельному майданчику, створює умови та здійснює контроль за виконанням ними договірних зобов’язань.

Замовник і субпідрядник не можуть пред’являти один до одного претензії, пов’язані з порушенням умов договорів, укладених кожним з них з генеральним підрядником, якщо інше не встановлено договором або законом.

Генпідрядник у порядку, передбаченим договором підряду, погоджує з замовником питання про залучення до виконання робіт субпідрядників. Замовник може відмовити у такому погодженні з письмовим обґрунтуванням свого рішення.

Генеральний підрядник може залучати до виконання робіт субпідрядників на конкурсній основі, у тому числі за результатами проведення торгів (тендеру). В такому разі у договорі підряду може передбачатися участь замовника у визначенні переможця торгів (тендеру).

Субпідрядники, що залучаються до виконання робіт, повинні відповідати кваліфікаційним та іншим вимогам, передбаченим у договорі підряду (мати ліцензію (дозвіл) на виконання робіт, визначених договором субпідряду, досвід виконання аналогічних робіт та ресурсів, достатніх для їх виконання).

1.3 Особливості укладання договору будівельного підряду

Укладення договору будівельного підряду здійснюється в загальному порядку, встановленому для укладення цивільно-правових договорів, передбаченому ст.ст. 641−646 ЦК України.

Проте будівельний підряд, крім родових ознак договору підряду, має свої кваліфікаційні ознаки:

1) роботи за цим договором проводяться за місцем знаходження об'єкта (предмета праці);

2) специфічний предмет договору та його суб'єктний склад;

3) тривалість договірних стосунків між замовником і підрядником, їх співробітництво щодо належного виконання договірних обов’язків;

4) широке застосування системи генерального підряду;

5) наявність системи спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини будівельного підряду.

Для укладання договору будівельного підряду сторони попередньо мають одержати відповідні документи. Для замовника — дозвіл на будівництво, який видають органи місцевого самоврядування, а для підрядника — ліцензію (дозвіл) на здійснення будівництва.

Договір може бути укладено шляхом: а) прямих переговорів між сторонами; б) відкритих або закритих торгів.

Учасникам прямих переговорів, які домовилися укласти договір, доцільно укладати переддоговірний правочин (протокол намірів), відповідно до якого вони беруть зобов’язання укласти договір у подальшому на умовах, що передбачено переддоговірним правочином. З урахуванням цього документа учасники планують свою діяльність, організовують підготовчу роботу для укладення договору, готують необхідну документацію, розміщують замовлення на матеріали, устаткування, укладають аналогічні правочини з субпідрядниками та постачальниками.

Переддоговірні правочини є обов’язковими для виконання. Якщо одна із сторін без поважних причин, передбачених договором, відмовляється від укладення договору, інша сторона має право звернутися до господарського суду про відшкодування завданих збитків. До поважних причин належать обставини непереборної сили, істотні зміни умов договору замовником, недоцільність або неможливість інвестування коштів у будівництво об'єкта та інші обставини, якщо їх обумовлено в переддоговірному правочині.

Під тендерними торгами слід розуміти форму розміщення замовлення на будівництво, що передбачає вибір підрядників на конкурсних засадах шляхом оцінки їхніх пропозицій. Такі договори мають укладати, насамперед, на будівництво об'єктів, що фінансуються за рахунок державних капітальних вкладень.

1.4 Проектно-кошторисна документація

Укладенню договору будівельного підряду також передує велика підготовча робота, яка передбачає затвердження титульних списків будови та проектно-кошторисної документації.

Ст. 877 Проектно-кошторисна документація

1. Підрядник зобов’язаний виконати усі роботи, визначені у проектній документації та в кошторисі (проектно-кошторисній документації), якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.

2. Договором будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст проектно-кошторисної документації, а також має бути визначено, яка із сторін і в який строк зобов’язана надати відповідну документацію. [1]

Відповідно до цієї статті ЦК підрядник зобов’язаний здійснювати роботи з будівництва об'єкта відповідно до технічної документації, яка визначає обсяг, зміст роботи, та кошторису, що є важливим економічним документом будівництва, визначає ціну об'єкта, враховуючи не тільки вартість роботи, але й вартість устаткування, матеріалів та інших витрат. Технічна документація і кошторис повинні відповідати вимогам нормативних документів, що регулюють будівництво, і договори будівельного підряду, що укладаються. У договорі підряду на капітальне будівництво сторони визначають залежно від складності об'єкта стадійність і склад проектної документації. Для складних об'єктів, як правило, застосовується двостадійне проектування — технічний проект і робоча документація. Замовник (залежно від джерела фінансування) повинен затвердити або схвалити обґрунтування інвестицій у будівництво підприємств, будинків, споруд. Розробка ТЕО (техніко-економічного обгрунтування) будівництва, виконується найчастіше організацією, що проектує будівництво, і є підставою для складання робочої документації, що залежно від умов договору готується однією із сторін договору, але в інших випадках підлягає узгодженню з замовником; при покладанні проектування на підрядника замовник в обумовлений договором строк повинен передати вихідні дані для проектування, вихідні дані по устаткуванню, завдання на проектування, рішення про узгодження місця розташування об'єкта, технічні умови на підключення об'єкта до мереж і комунікацій та інші дані, необхідні для розроблення проектної документації.

При укладенні традиційних двосторонніх контрактів відповідальність за забезпечення проектною документацією, в основному, несе замовник, який видає вихідні дані для розроблення документації; укладає контракти на виконання проектно-дослідницьких, конструкторських, науково-дослідних, консалтингових послуг; погоджує з проектною організацією графік розробки документів; організує у встановленому порядку узгодження і затвердження документації для провадження робіт. Розроблення такої документації здійснюється на підставі договору підряду на проектні, пошукові, дослідно-конструкторські, науково-дослідні та технічні роботи.

Технічна документація і кошторис повинні відповідати вимогам нормативних документів, що регулюють будівництво, і договори будівельного підряду, який укладається. У систему нормативних документів входять Закони України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», Указ Президента України «Про пріоритетні завдання у сфері містобудування», постанови Кабінету Міністрів в галузі містобудування житлово-комунального господарства, нормативні акти Державні будівельні норми України (ДБН), які затвердженні Держбудом України, збірники норм по проектуванню, будівельні норми, які затверджені в межах їхньої компетенції місцевими органами управління (так, наприклад, рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 192 від 18.04. 2000 р. було затверджено Положенням про порядок реконструкції вбудованих, вбудовано-прибудованих і прибудованих приміщень в м. Одесі, яке є частиною комплексу місцевих містобудівних нормативів м. Одеси і розроблено відповідно до вимог Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», Правил забудови м. Одеси, затверджених рішенням міської ради № 443-XXIII від 09.12.1999 р.) та інші. [17]

Внесення змін до проектно-кошторисної документації (ст. 878 ЦК України). Замовник має право в процесі розроблення проектної документації без узгодження з іншою стороною внести зміни в проекті рішення. Однак, якщо ці зміни обумовлюють подовження строків виконання робіт, замовник зобов’язаний продовжити і строк контракту. Замовник також має право на внесення в процесі будівництва змін і доповнень в проектну документацію.

Узгодження змін у виготовленій технічній документації повинне здійснюватися на письмі. У випадку забезпечення технічною і кошторисною документацією об'єкта будівництва підрядником зміна може мати місце тільки після узгодження з замовником (інвестором) у строк, обумовлений договором будівельного підряду. При зміні проектно-кошторисної документації, затвердження, узгодження документації, остаточне рішення може бути прийняте за узгодженням сторін, крім випадків, коли буде доведено неможливість подібних вимог.

У договорі встановлюється порядок і строк узгодження додаткового кошторису у випадку змін, внесених у технічну документацію після прийняття її в провадження робіт виконавцем. Вимога підрядника про перегляд кошторису повинна бути належним чином мотивована і подана для узгодження з замовником у письмовій формі в строк, обумовлений договором. Витрати повинні бути технічно й економічно обґрунтовані, виходячи з оптимальної витрати ресурсів, раціонального використання навколишнього середовища, правильного і достовірного визначення вартості змін і доповнень до раніше виданої технічної документації.

Ст. 878. Внесення змін до проектно-кошторисної документації

1. Замовник має право вносити зміни до проектно-кошторисної документації до початку робіт або під час їх виконання за умови, що додаткові роботи, викликані такими змінами, за вартістю не перевищують десяти відсотків визначеної у кошторисі ціни і не змінюють характеру робіт, визначених договором.

2. Внесення до проектно-кошторисної документації змін, що потребують додаткових робіт, вартість яких перевищує десять відсотків визначеної у кошторисі ціни, допускається лише за згодою підрядника. [1]

Якщо під час виконання робіт підрядник виявив невраховані технічною документацією роботи, він передає замовнику повідомлення у письмовій формі у встановлений договором строк. У договорі сторони можуть передбачити умови, за яких у випадку неотримання відповіді у встановлений строк від замовника (у випадках, коли додаткові роботи неминучі з погляду строку чи якості будівництва) підрядник виконує роботи, вважаючи, що мовчання замовника є його згодою з необхідністю виконання робіт, не передбачених технічною документацією.

1.5 Форма договору будівельного підряду

Форма договору будівельного підряду повинна відповідати загальним положенням про форму правочину (ст.ст. 205−209 ЦКУ).

Договір підряду укладається у письмовій формі. Істотними умовами договору підряду є:

— найменування та реквізити сторін;

— місце і дата укладення договору підряду;

— предмет договору підряду; - договірна ціна;

— строки початку та закінчення робіт (будівництва об'єкта);

— права та обов’язки сторін;

— порядок забезпечення виконання зобов’язань за договором підряду;

— умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва;

— порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами та послугами;

— порядок залучення субпідрядників;

— вимоги до організації робіт;

— порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів;

— умови здійснення авторського та технічного нагляду за виконанням робіт.

— джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об'єкта);

— порядок розрахунків за виконані роботи;

— порядок здачі-приймання закінчених робіт (об'єкта будівництва);

— гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва), порядок усунення недоліків;

— відповідальність сторін за порушення умов договору підряду;

— порядок врегулювання спорів;

— порядок внесення змін до договору підряду та його розірвання.

Договір підряду вважається укладеним з моменту його підписання сторонами і скріплення підписів печатками, а також нотаріального посвідчення, якщо це передбачено законом або домовленістю сторін. Договір підряду вважається неукладеним (таким, що не відбувся) у разі, коли сторони не досягли згоди з усіх істотних умов. Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються відповідно до Цивільного кодексу України. [8]

Предметом договору будівельного підряду є:

1) кінцевий результат діяльності підрядника (відповідний об'єкт будівництва);

2) будівельні роботи:

— капітальний ремонт;

— реконструкція;

— виконання монтажних робіт;

— виконання пусконалагоджувальних робіт;

— виконання інших робіт, нерозривно пов’язаних з місцезнаходженням об'єкта.

Нове будівництво (новобудова) — це будівництво підприємств, будівель і споруд яке здійснюється на нових майданчиках на підстві новозатвердженої проектно-кошторисної документації.

Розширення — це здійснення за новим проектом других і наступних черг діючих підприємств, додаткових виробничих комплексів і виробів, а також нових або розширення нових цехів.

Реконструкція (технічне переоснащення) — проведення відповідно до плану технічного розвитку об'єднань (підприємств) комплексу заходів (без розширення робочих площ) щодо підвищення технічного рівня окремих дільниць виробництва, агрегатів, установок шляхом запровадження нової техніки, технології, заміни установлення тощо. [18]

Ціна договору визначається за домовленістю сторін.

Договірна ціна визначається замовником і підрядником за участю проектних підприємств шляхом прямої домовленості або за результатами проведених тендерних торгів і залежить від складу витрат з урахуванням чинних нормативних документів, інформації про вартість раніше збудованих об'єктів, розрахунків кошторисної вартості проекту тощо та включає кошторисну вартість будівельних і монтажних робіт, лімітовані та інші витрати.

Якщо планується поетапна здача об'єкта в експлуатацію, ціна робіт може встановлюватись тільки на перший етап із визначенням у контракті порядку розрахунку ціни робіт наступних етапів.

Договірні ціни на виконання будівельно-монтажних робіт в Україні можуть бути твердими і динамічними.

Тверді (остаточні) договірні ціни є незмінними на весь обсяг будівництва (реставрації, ремонту) та період цього виконання з урахуванням можливого коливання цін. При встановленні твердих договірних цін до них можуть включатися витрати по страхуванню ризиків, що забезпечують захист майнової зацікавленості учасників контракту в обґрунтованих і погоджених замовником (інвестором) розмірів, проте не більше ніж 2% від кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт.

Динамічні (неостаточні, відкриті) договірні ціни мають, як правило, незмінну частину витрат — базову кошторисну вартість, що відноситься до діяльності підрядника, і коригуються в процесі виконання робіт за фактом застосування до цін надбавок (знижок), що дає змогу врахувати рівень інфляції та дію економічних важелів регулювання вартісних показників.

У разі укладання договору підряду за результатами торгів (тендеру) ціна договору у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника визначеного переможцем торгів (тендера).

Якщо договір підряду укладається за результатами переговорів сторін, рішення щодо застосування приблизної або твердої договірної ціни, порядку погодження кошторису та проведення розрахунків, приймається за домовленістю сторін.

У разі коли роботи (будівництво об'єкту) фінансується із залученням бюджетних коштів або коштів державних підприємств, установ та організацій, договірна ціна визначається відповідно до державних будівельних норм.

Якщо під час укладання договору підряду через невизначеність витрат чи інших обставин остаточно встановити договірну ціну неможливо, сторони у договорі підряду визначають приблизну договірну ціну, а також порядок її корегування в процесі виконання робіт. Приблизна договірна ціна може уточнюватись в міру виконання робіт, здійснення витрат підрядника тощо.

У разі виникнення обставин, що зумовлюють необхідність значного підвищення приблизної договірної ціни (більше ніж визначено договором підряду), підрядник зобов’язаний в установлені договором підряду строки повідомити про це замовника. Якщо підрядник не повідомив у встановленому порядку замовника про необхідність підвищення договірної ціни, він зобов’язаний виконати роботи без відшкодування додаткових витрат.

Тверда договірна ціна може коригуватися тільки за взаємною згодою сторін. У разі підвищення підрядником твердої договірної ціни, не передбаченого договором підряду, всі пов’язані з цим витрати, якщо інше не встановлено законом, несе підрядник.

Сторони у договорі можуть передбачити порядок уточнення твердої договірної ціни у разі:

виникнення обставин непереборної сили;

внесення змін до проектної документації;

потреби в усуненні недоліків робіт, що виникли внаслідок невідповідності встановленим вимогам проектної документації, забезпечення якою покладено на Замовника;

уповільнення темпів або зупинення виконання робіт за рішенням замовника або з його вини, якщо це викликало додаткові витрати підрядника;

зміни законодавства щодо оподаткування, якщо це впливає на вартість робіт;

істотне зростання (у розмірі визначеному сторонами) після укладання договору цін на ресурси, які забезпечує підрядник, а також послуг що надаються йому третіми особами;

в інших випадках, передбачених договором підряду.

Якщо під час будівництва виникла потреба у виконанні додаткових робіт, не врахованих проектною документацією, забезпечення якою покладено на замовника, і у зв’язку з цим у відповідному підвищенні договірної ціни, підрядник зобов’язаний протягом визначеного договором строку повідомити замовника про обставини, що призвели до виконання таких робіт, та подати замовнику пропозиції з відповідними рахунками.

Замовник протягом строку, визначеного договором підряду, розглядає зазначені пропозиції, приймає рішення по суті та повідомляє про нього підрядника.

Підрядник зобов’язаний зупинити виконання додаткових робіт у разі неодержання у визначений договором підряду строк, відповіді на своє повідомлення. Завдані підрядником збитки, пов’язані із зупиненням додаткових робіт відшкодовуються замовником. Замовник, звільняється від відшкодування таких збитків, якщо доведе, що у виконанні додаткових робіт не було потреби.

Якщо підрядник не повідомив замовника в установленому порядку про необхідність виконання додаткових робіт і відповідного підвищення твердої договірної ціни, він не може вимагати від замовника оплати виконаних додаткових робіт і відшкодування завданих йому збитків, якщо не доведе, що проведення таких робіт було необхідне в інтересах замовника, зокрема у зв’язку з тим, що зупинення робіт загрожувало знищенням або пошкодженням об'єкта будівництва.

У разі коли договором підряду передбачалася можливість підвищення твердої договірної ціни внаслідок істотного зростання після укладання договору підряду цін на ресурси, забезпечення якими здійснює підрядник, а також цін на послуги, що надавалися йому третіми особами, підрядник може вимагати перегляду твердої договірної ціни у порядку, визначеному договором підряду.

Зростання цін на ресурси та послуги, яке сторони вважають істотним, визначається в договорі підряду. Підрядник може вимагати розірвання договору підряду в разі відмови замовника від підвищення твердої договірної ціни робіт у наслідок істотного зростання цін на ресурси та послуги.

Підрядник не може вимагати уточнення приблизної чи твердої договірної ціни у зв’язку із зростанням цін на ресурси, що використовуються на виконання робіт, у разі, коли строки виконання цих робіт порушені з вини підрядника. У таких випадках ціни на ресурси, якщо інше не передбачено договором підряду, визначаються відповідно до цін, що діяли на зазначену в договорі дату закінчення робіт. Додаткові витрати на виконання робіт, пов’язані із зростанням цін на ресурси після закінченої дати, компенсуються підрядником.

Фінансування виконання робіт.

Обсяги виконання робіт та фінансові кошти розподіляються за роками (місяцями, тижнями) відповідно до графіку виконання робіт (будівництва) та строків здачі об'єкту в експлуатацію.

Сторони самостійно визначають у договорі порядок, строки, умови платежів і розрахунків за виконані роботи і послуги. Оплата робіт може здійснюватись за готовий об'єкт або шляхом проміжних платежів (за етапи, комплекси, конструктивні елементи, окремі види робіт, послуг).

При перерахуванні авансу сторони визначають його величину, строки і умови виплат, порядок заліку.

Строк виконання робіт може залежати від здійснення замовником авансового платежу. А саме договором підряду може передбачатися подовження строку виконання робіт, відповідно на строк затримки платежу.

Затримка у перерахуванні авансів і платежів за виконані роботи строком більше трьох місяців може бути підставою для розірвання підрядчиком контракту з компенсацією завданих йому збитків.

Строки у договорі будівельного підряду У договорі будівельного підряду сторонами визначаються такі строки:

1) початок і закінчення робіт в цілому;

2) окремі строки виконання певних етапів робіт;

3) гарантійні строки експлуатації об'єкта.

Строки виконання робіт (будівництва об'єкта) встановлюються договором підряду і визначаються датою іх початку та закінчення. Невідємною частиною договору підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку та закінчення всіх видів (етапів, комплексів) робіт, передбачених договором підряду.

Установлення сторонами у договорі підряду строків виконання робіт (будівництва об'єкта) може пов’язуватись з виконанням замовником певних зобов’язань (надання підряднику будівельного майданчику (фронту робіт), передача проектної документації, відкриття фінансування, сплату авансу тощо).

Датою закінчення робіт (будівництва об'єкта) можуть бути змінені з внесенням відповідних змін у договорі підряду в разі:

виникнення обставин непереборної сили;

невиконання або неналежного виконання замовником своїх зобов’язань;

внесення змін до проектної документації;

дій третіх осіб, що унеможливлюють виконання робіт, за винятком випадків, коли ці дії зумовлені залежними від підрядника обставинами;

виникнення інших обставин, що можуть вплинути на строки виконання робіт.

Замовник може приймати рішення про сповільнення темпів виконання робіт, їх припинення або прискорення з внесення відповідних змін до договору підряду. [ 8 ]

Гарантії якості у договорі будівельного підряду

Гарантії якості в договорі будівельного підряду визначається Цивільним Кодексом, а саме ст. 884, в якій сказано, що:

Підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом.

Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об'єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об'єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами.

Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого об'єкт не міг експлуатувати ся внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник.

У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заяви ти про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення.

Підрядник відповідає за недоліки (дефекти), виявлені в закінчених роботах і змонтованих конструкціях протягом гарантійних строків, якщо він не доведе, що:

недоліки були відомі або могли бути відомі замовнику на момент їх прийняття, але не зазначені в акті;

недоліки виникли в наслідок неналежної підготовки проектної документації, якщо відповідно до договору підряду обов’язок щодо забезпечення робіт (будівництва обєкта) проектною документацією було покладено на замовника;

природного зносу результату закінчених робіт, змонтованих конструкцій;

неправильної експлуатації або неправильної інструкцій щодо експлуатації змонтованих конструкцій та/або об'єкта будівництва, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами;

неналежного ремонту змонтованих конструкцій, об'єкта будівництва, проведеного самим замовником або залученими ним третіми особами;

інших незалежні від підрядника обставин.

У разі виявлення замовником недоліків (дефектів) протягом гарантійних строків, він зобов’язаний у порядку, визначеному договором підряду, повідомити про це підрядника і запросити його для складання відповідного акта про порядок і строки усунення виявлених недоліків (дефектів).

Якщо підрядник відмовиться взяти участь у складанні акта, замовник має право в порядку, визначеному договором підряду, скласти такий акт із залученням незалежних експертів і надіслати його підряднику.

Підрядник зобов’язаний усунути виявлені недоліки (дефекти) в порядку, визначеному актом про їх усунення.

У разі відмови підрядника усунути виявлені недоліки (дефекти) замовник може усунити їх своїми силами або із залученням третіх осіб у порядку, визначеному договором підряду. У такому разі підрядник зобов’язаний повністю компенсувати замовнику витрати, пов’язані з усуненням зазначених недоліків, та завдані збитки.

Якщо між замовником і підрядником виник спір щодо усунення недоліків (дефектів) або їх причин, на вимогу будь-якої сторони може бути проведено незалежну експертизу. Фінансування витрат, пов’язаних з проведенням такої експертизи, покладається на підрядника, крім випадків, коли за результатами експертизи буде встановлено відсутність порушень умов договору підряду підрядником або причинного зв’язку між діями підрядника та виявленими недоліками (дефектами). У такому випадку витрати, пов’язані з проведенням експертизи, фінансує сторона, яка вимагала її проведення, а якщо експертизу проведено за згодою сторін, такі витрати покладаються на обидві сторони в рівних частинах, якщо інше не передбачено договором будівельного підряду.

Договором будівельного підряду може бути встановлено право замовника сплатити передбачену договором частину ціни робіт, визначеної у кошторисі, після закінчення гарантійного строку.

Ризик у договорі будівельного підряду.

Важливим питанням у договорі будівельного підряду є розподіл ризиків.

До складу ризиків, які доцільно страхувати з домовленістю сторін є ризики:

що виникають при транспортуванні матеріалів, устаткування, конструкцій, виробів від місця їх відвантаження до будівельного майданчика;

що пов’язані зі збереженням виконаних робіт, матеріальних цінностей, що знаходяться на будівельному майданчику, від вогню та стихійного лиха в період з початку робіт на об'єкті до моменту здачі його в гарантійну експлуатацію;

що виникають відповідно до законів про охорону праці;

інші ризики за домовленістю сторін.

Ризики випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва до його прийняття замовником несе підрядник, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.

Стаття 880. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта

1. Віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта будівництва на замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника. [1]

У разі коли ризик виник унаслідок недоліків переданої підряднику проектної документації, прихованих недоліків матеріальних ресурсів, забезпечення якими здійснював замовник, використання замовником без згоди підрядника неприйнятих ним робіт, порушення замовником договірних зобов’язань щодо надання підряднику доступу до будівельного майданчика і забезпечення матеріальними ресурсами або іншими залежними від замовника обставин, його несе замовник, якщо інше не встановлено договором підряду.

Сторони зобов’язані вживати необхідних заходів для недопущення випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва.

У разі випадкового пошкодження об'єкта будівництва до передачі його замовнику підрядник зобов’язаний негайно власними силами усунути пошкодження та протягом строку, визначеного договором підряду, повідомити про це замовника. На вимогу замовника підрядник подає цьому для погодження план заходів щодо усунення наслідків випадкового пошкодження об'єкту будівництва. За погодженням із замовником підрядник може залучати до відновлення об'єкту третіх осіб.

Якщо підрядник виявить обставини, що загрожують знищенням або пошкодженням об'єкта будівництва, ризик якого несе замовник, він зобов’язаний негайно припинити роботи і повідомити про такі обставини замовника. У такому разі підрядник може вимагати внесення відповідних змін у договір підряду стосовно строків виконання робіт, договірної ціни тощо.

Після отримання повідомлення замовник у визначені договором підряду строки повідомляє підрядника про прийняте ним рішення. На вимогу замовника підрядник надає розрахунки та обґрунтування, необхідні для перегляду умов договору підряду.

Підрядник зобов’язаний вжити заходів для запобіганню знищенню або пошкодженню об'єкта будівництва. Замовник повинен компенсувати підряднику пов’язані з цим додаткові витрати, якщо не доведе, що такі витрати підрядника були необґрунтовані.

Сторони можуть укласти окремий договір про виконання додаткових робіт, спрямованих на запобігання знищенню або пошкодженню об'єкта будівництва, ризик якого несе замовник, або на усунення такого пошкодження.

Підрядник, якщо інше не передбачено договором підряду, зобов’язаний укласти договір страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва. Страхування цих ризиків здійснюється відповідно до вимог Господарського кодексу України та інших актів законодавства.

Сторона, на яку покладається обов’язок щодо страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва, зобов’язана надати іншій стороні в порядку, встановленому договором підряду, докази укладання нею договору страхування, включаючи відомості про страховика, розмір страхової суми, застраховані ризики. [8]

Розділ 2. Права та обов’язки сторін

Зміст договору становить сукупність прав та обов’язків сторін. Причому відповідному обов’язку однієї сторони кореспондує відповідне право іншої і навпаки.

2.1 Права та обов’язки замовника

За договором будівельного підряду досить широке коло обов’язків покладено на замовника. Зазвичай на замовника покладені наступні функції:

своєчасно надати підряднику проектно-кошторисну та іншу документацію, якщо за умовами договору цей обов’язок покладено на замовника;

передати підряднику майданчик для будівництва (фронт робіт);

забезпечити своєчасне фінансування будівництва та оплату виконаних будівельно-монтажних робіт;

передати підрядникові устаткування, матеріали, вироби, обов’язок поставки яких покладається на замовника;

забезпечити об'єкт енерго-, водота газопостачанням;

здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу і вартості виконанних робіт проектам, кошторисам та будівельним нормам і правилам, а матеріалів і конструкцій — державним стандартам і технічним умовам.

у разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин замовник зобов’язаний оплатити підрядникові виконані до консервації роботи та відшкодувати йому витрати, пов’язані з консервацією.

прийняти і оплатити, відповідно до умов договору, роботи виконані належним чином.

Щодо прав замовника, то він має право:

— здійснювати контроль та нагляд за будівництвом (ходом і якістю виконуваних підрядником робіт, дотриманням строків їх виконання, правильністю використання підрядником матеріалів, не втручаючись при цьому в оперативно-господарську діяльність підрядника);

— коректувати хід виконання робіт, шляхом видачі завдань підряднику;

— відмовитись від договору та вимагати від підрядника відшкодування спричиненим цим збитків, якщо підрядник не почав виконання робіт своєчасно, згідно обумовлених в договорі строків;

— при наявності поважних причин, в будь який час відмовитись від договору, виплативши підряднику винагороду за виконані ним роботи та відшкодувавши збитки підрядника, спричинені розірванням договору;

— вимагати усунення недоліків, виявлених в роботах, за кошти підрядника;

— вимагати заміни матеріалів та обладнання, поставлених підрядником, якщо ті не відповідають вимогам якості, технічним вимогам тощо;

— відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання об'єкта для вказаної в договір мети і яке не може бути усунено підрядником, замовником або третьою особою. [18]

2.2 Права та обов’язки підрядника

Обовязки підрядника:

— виконувати роботи якісно, відповідно до вимог законодавства України, державних та галузевих стандартів, проектної документації, технічних умов, умов договору.

— виконувати роботи в обумовлені строки. Враховуючи ту особливість договору підряду, що його виконання, як правило є продовженням у часі, необхідно наголосити на необхідності дотримання підрядником і строків початку роботи і строків закінчення роботи, проміжних строків. Відповідно до п. 4.2 ст. 849 ЦК України, якщо підрядник не береться своєчасно за виконання договору або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її до визначеного строку стає явно неможливим, замовник має право відмовитися від договору та вимагати відшкодування збитків.

— виконати роботу із своїх матеріалів і своїми засобами, якщо інше не передбачено договором. Підрядник несе відповідальність за неналежну якість наданих ним матеріалів (ст. 839 ЦК України).

— виконувати роботи з матеріалів замовники заощадливо, дотримуватись норми витрат матеріалів, строків повернення залишків та основних відходів. Відповідно підрядник зобов’язаний вжити всіх заходів для того, щоб забезпечити збереження наданого йому замовником майна, та несе відповідальність за втрату або пошкодження цього майна, що сталася з його вини (ст. 840, 841 ЦК України).

— надавати замовникові звіти про використання матеріалів замовника, якщо це передбачено та повернути їх залишок [ 7]

— повідомляти замовника про виявлені в ході будівництва не враховані проектною документацією роботи і необхідність у зв’язку з цим проведення додаткових робіт і збільшення кошторису. У разі неодержання від замовника в розумний строк відповіді на своє повідомлення підрядник зобов’язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Якщо підрядник не виконав такого обов’язку, то він позбавляється права вимагати від замовника плату за виконані додаткові роботи і права на відшкодування завданих цим збитків, якщо не доведе, що його негайні дії були необхідними в інтересах замовника, зокрема, у зв’язку з тим, що зупинення роботи могло призвести до знищення або пошкодження об'єкта будівництва. Підрядник не має права нав’язувати замовникові включене в договір додаткових сплатних робіт та послуг. Якщо підрядник порушить цю вимогу, замовник має право відмовитися від оплати відповідних робіт та послуг (ч. 1 ст. 867 ЦК України).

— своєчасно попереджувати замовника про недоброякісність або непридатність матеріалів, одержаних від нього (ч.1 ст. 847, ч.2 підпункту 1 п. 25 Правил, а також на підряднику лежить обов’язок попередити про те, що додержання вказівок замовника загрожує міцності або придатності виконувати роботи. Підрядник зобов’язаний відмовитися від виконання роботи за договором і стягнути завдані з вини замовника збитки, якщо використання недоброякісних чи непридатних матеріалів або додержання вказівок замовника загрожує життю та здоров’ю людей чи призводить до порушення екологічних, санітарних правил, правил безпеки фізичних осіб та інші вимоги (ч.2 ст. 848 ЦК України).

— своєчасно усувати недоліки робіт або використовуваного для робіт матеріалу, допущені з його вини (або субпідрядника) за свій рахунок.

— слідкувати за дотриманням своїми працівниками та працівниками субпідрядників правил техніки безпеки, охорони праці, пожежної безпеки, правил внутрішнього розпорядку тощо.

Підрядник має право:

— не починати роботу, а розпочату роботу припини, якщо замовник не надав матеріалу, устаткування або річ, яка підлягає переробці, цим створив неможливість виконання договору будівельним підрядником (ст. 851 ЦК України);

— вимагати у замовника аванс, якщо він передбачений умовами договору;

— на своєчасне фінансування робіт, відповідно до умов Договору, та оплату якісно виконаних робіт;

— за згодою замовника на дострокове виконання роботи (ч.2 ст. 854 ЦК України);

— на ощадливе ведення робіт за умови забезпечення належної їх якості (ст. 845 ЦК України);

— на відмову від договору з правом відшкодування збитків, якщо замовник не зважаючи на своєчасне попередження у відповідний строк не замінить неякісний або непридатний матеріал, не замінить вказівок про спосіб виконання робіт;

— вимагати відшкодування завданих йому збитків, включаючи додаткові витрати викликані простоєм, перенесенням строків виконання роботи або підвищенням цини роботи, які настали в наслідок невиконання замовником свого обов’язку зі сприяння підрядникові у виконанні роботи, якщо обсяг та порядок такого сприяння були обумовлені договором (ст. 850 ЦК України).

Розділ 3. Виконання договору та приймання робіт за договором будівельного підряду

будівельний підряд договір Організація виконання договору будівельного підряду.

Будівельний майданчик (фронт робіт) надається підряднику замовником в порядку визначеним договором підряду і оформлюється відповідним актом.

Підрядник забезпечує охорону (огородження, освітлення тощо) будівельного майданчика (фронту робіт), можливість доступу до нього замовника, інших підрядників, субпідрядників, залучених до виконання робіт згідно з умовами договору підряду, до прийняття закінчених робіт (об'єкта будівництва) замовником, якщо інше не передбачено договором підряду.

У разі коли відсутня можливість вільного доступу до будівельного майданчика (фронту робіт), зокрема коли роботи виконуються на діючому об'єкті, у договорі підряду визначається порядок доступу підрядника до будівельного майданчика. У такому випадку замовник забезпечує охорону будівельного майданчика, можливість доступу до нього підрядника.

Підрядник зобов’язаний у визначеному договором підряду порядку інформувати замовника про:

хід виконання робіт, у тому числі про відхилення від графіка їх виконання (причини, заходи щодо усунення відхилень тощо);

забезпечення виконання робіт матеріальними ресурсами;

залучення до виконання робіт робочої сили та субпідрядників;

результати здійснення контролю за якістю виконуваних робіт, матеріальних ресурсів;

загрозу виконанню договору підряду з вини замовника.

Підрядник повинен зберігати на будівельному майданчику один комплект проектної документації разом із змінами до неї та надавати її замовнику на його прохання для користування.