Управління житловим фондом України

ПЛАН

ВСТУП РОЗДІЛ 1. ЗАСАДИ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ УКРАЇНИ

1.1 Поняття та види житлового фонду за діючим законодавством України

1.2 Система управління житловим фондом України

1.3 Досвід іноземних держав з правового регулювання управління житловим фондом (на прикладі Польщі та Казахстану) РОЗДІЛ 2. ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ ЯК ЕФЕКТИВНА ФОРМА УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ

2.1 Правові засади управління багатоквартирними будинками в Україні

2.2 Правове регулювання створення та діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

2.3 Органи управління об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: повноваження та відповідальність РОЗДІЛ 3. ОБ'ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ: ПРОБЛЕМИ ПРАВОВОГО СТАТУСУ ТА ДЕЯКИХ АСПЕКТІВ ДІЯЛЬНОСТІ

3.1 Проблеми визначення правового статусу об'єднань співвласників багатоквартирних будинків

3.2 Проблемні питання правового регулювання деяких аспектів діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків ВИСНОВОК СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП

Житлово-комунальне господарство — це одна з важливих та пріоритетних галузей національного господарського комплексу, яка забезпечує життєдіяльність населених пунктів та суттєво впливає на розвиток економічних взаємовідносин у державі. У цій сфері зайнято 5 відсотків працездатного населення країни, які обслуговують біля 25 відсотків основних фондів держави. Понад 14,2 тисячі спеціалізованих підприємств та організацій різних форм власності надають споживачам 40 видів житлово-комунальних послуг.

Актуальність роботи полягає у тому що в управлінні житловим фондом накопичено багато проблем, що ставлять під загрозу можливість його сталого функціонування. Відсутність системних перетворень у цій сфері, недосконалість нормативно-правової бази та непослідовність у прийнятті рішень не дозволяють досягти бажаного результату щодо створення фінансово-спроможних та ефективно працюючих у ринкових умовах підприємств житлово-комунального господарства, які б надавали споживачам послуги необхідного рівня та якості. Чинний Житловий кодекс Української РСР, введений у дію з 1 січня 1984 року, не адаптований до змін у суспільстві і містить морально застарілі правові норми, визначення та поняття. Не має базового Закону, що регулює основні засади функціонування галузі, а також відповідних законів по підгалузям житлово-комунального господарства. На виконання Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду «від 19.06.92 № 2482-XII передано у власність громадян понад 5,3 млн. квартир та одноквартирних будинків, що становить 93% державного житлового фонду. Проте на утримання об'єднань співвласників багатоквартирних будинків передано лише 17% загального житлового фонду, який знаходиться в комунальній власності.

Тобто ціль щодо створення ефективного власника житла, яка була передбачена Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «від 29.11.01 № 2866-Ш, у державі не досягнуто. Підприємства, що мають житловий фонд, а також органи місцевого самоврядування продовжують виконувати функції з утримання житла, у тому числі приватизованого. Це є значним гальмом на шляху реформування житлово-комунального господарства та створення дійсно ринкових відносин в обслуговуванні житла та наданні комунальних послуг

Мета роботи — формування найбільш ефективної моделі управління житловим фондом в Україні з урахуванням досвіду реформування системи управління житлом в зарубіжних країнах. Визначення головних проблем та шляхів їх подолання при створенні об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Завдання дослідження:

1)визначення поняття та види житлового фонду України;

2)аналіз системи управління житловим фондом України з урахування досвіду Польщі та Казахстану;

3)визначення правових засад управління багатоквартирним будинком (порядок створення, діяльності та відповідальність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків)

4)вирішення проблем визначення правового статусу та діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Об'єкт дослідження — сукупність правовідносин, що виникають в процесі управління житловим фондом.

Предмет дослідження — поняття управління житловим фондом, правовий статус органів управління житловим фондом, їх компетенція, проблеми щодо здійснення управління житловим фондом в умовах передбачених чинним законодавством .

Методи дослідження. В процесі дослідження окремих питань дипломної роботи використовувались загальнонаукові (діалектичний, системний, аналізу та синтезу, індукції та дедукції) і спеціальні (порівняльно-правовий метод, метод тлумачення правих норм).

За допомогою діалектичного методу досліджувався процес становлення інституту житлових кондомініумів як в сучасній Україні так і в світі. Використання методу аналізу і синтезу дозволило дослідити теоретичні положення щодо управління житловим фондом за допомогою різних державних органів та громадських об'єднань. Також за допомогою аналізу положень діючих нормативно-правових актів, а саме Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», Закону України «Про загальнодержавну програму реформування розвитку житлово-комунального господарства» досліджувалося питання реорганізації системи управління житловим фондом та наближення її до європейських стандартів зазначених в рамковій програмі ЄС.

Завдяки порівняльно-правому методу досліджені положення нормативно-правових актів Польщі та Казахстану щодо реформування системи житлового фонду у цих країнах, дослідженні матеріали наукових статей щодо розвитку децентралізованого управління житловим фондом, та передачі вагомої частини житлового фонду під управління громадських об'єднань.

Методом дедукції вдалося визначити картину правої дійсності в Україні в сфері управління житловим фондом, на основі отриманих даних стало можливим визначити переваги та недоліки в управлінні житловим фондом України. Використовуючи метод індукції були вилучені окремі елементи системи управління житловим фондом, а саме об'єднання співвласників багатоквартирних будинків їх роль в управлінні житловим фондом. житловий фонд правовий багатоквартирний При встановленні відповідності норм діючого законодавства до суспільних відносин, було застосовано метод тлумачення правових норм.

Науково-теоретичною основою дослідження є праці таких відомих учених та практиків, як В.Б. Авер’янова, В.І. Альохіна, Б.І. Адамова,, А. В. Бабак, О.М. Білянського, Ю. П. Битяка, Р. А. Калюжного, В. К. Колпакова, Т.М. Кравцової, Н. Р. Нижник, Н.І. Олійник, Г.І. Онищука, В. М. Комарницького, Л. Г. Кузьменко, В. Савенка, О.Я. Самборської, В.Г. Святоцької, Т. М. Строкань, Г. М. Семчука, М. Федуняк, І.О. Фоміна тощо.

Структура роботи: дипломна робота складається з вступу, трьох розділів основного змісту, перший та другий з яких складається з трьох підрозділів. Вони присвяченні визначенню основних категорій у сфері управління житловим фондом (поняття житлового фонду його види, органи управління житловим фондом їх компетенція, децентралізоване управління житловим фондом за допомогою об'єднань співвласників багатоквартирних будинків). Третій розділ складається з двох підрозділів, присвячених вирішенню проблем у діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку. Також у складі дипломної роботи міститься висновок та список використаної літератури. Загальний обсяг дипломної роботи за винятком списку літератури складає 95 сторінок.

Апробація матеріалів дипломної роботи: тези на тему «Новели у правовому регулюванні діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку» опубліковані в Збірнику тез доповідей та наукових повідомлень учасників студентської наукової конференції 27 квітня 2012р./За заг.ред. Н.О. Гуторової. — Сімферополь: ТОВ «Салта-ЛТД», 2012.-320с.

РОЗДІЛ 1. ЗАСАДИ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ УКРАЇНИ

1.1 Поняття та види житлового фонду за діючим законодавством України

Реалізація державної політики щодо реформування житлово-комунального господарства, відповідно до Загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства України на 2009;2014 роки, передбачає поглиблення демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг, зокрема у сфері управління житловим фондом.

Для визначення поняття системи управління житловим фондом потрібно визначити сутність такого управління, зокрема зміст таких понять як житло, житловий будинок, житловий фонд та види житлового фонду.

Для існування специфічних житлових відносин важливо визначити, що основним об'єктом правового регулювання є житло, навколо якого виникає комплекс майнових прав і обов’язків, які належать до сфери правового регулювання. До прийняття Цивільного кодексу 2003 р. у законодавстві України визначення житла не наводилося, хоча термін вживався. Поняття «житло» у законодавстві пов’язувалося з поняттям житлового фонду. «Юридична енциклопедія дає таке визначення житлового фонду: це житлові будинки та приміщення в будинках, призначені для проживання людей.

Право приватної власності на індивідуальний житловий будинок слід відрізняти від права приватної власності на квартиру в багатоквартирному будинку, в якому житло виступає не тільки як об'єкт права власності, права володіння і користування, а й як об'єкт управління та експлуатації. В останньому випадку власнику належить не тільки квартира, а фундамент, дах, сходи та інші частини будинку, які обслуговують квартиру, вони можуть складати спільну власність з державою, або якщо це будинок індивідуальних забудовників — спільну власність учасників будівництва або співвласників багатоквартирного жилого будинку. Тому при використанні житла великого значення набувають спільні рішення співвласників багатоквартирного будинку, незалежно від організаційних форм, в яких здійснюється його утримання.

Житлові будники повинні бути придатними і призначеними для проживання людей. Значна кількість будівель можуть бути приміщеннями, придатними для постійного проживання в них. Разом із тим, ці будівлі та приміщення з правової точки зору не належать до житлового фонду, хоча відповідають усім санітарним і технічним умовам. Саме тому в 2003 р, вперше Цивільний кодекс України у статтях 379, 380, 382 у самому широкому сенсі визначає поняття житла. Під житлом фізичної особи розуміється житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Житловим будинком визнається тільки будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами.

Виходячи із зазначеного індивідуальним житловим будинком повинна визнаватися індивідуально визначена будівля, яка складається із кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов’язаних із проживанням у такій будівлі. Будинок повинен мати номерний знак і показники встановленого зразка.

Багатоквартирний житловий будинок — це житловий будинок з двома і більше квартирами. Допоміжні приміщення жилого будинку — це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку га побутового обслуговування мешканців будинку. Нежитлове приміщення у багатоквартирному жилому будинку не належить до житлового фонду і може бути самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Відповідно до ст. 4 ЖК УРСР житловий фонд охоплює всю сукупність житлових будинків і житлових приміщень на всій території України, що визнані у встановленому порядку житлом, придатним для проживання громадян незалежно від форми власності.

Житловий фонд — сукупність усіх видів та категорій житла. За формою власності житловий фонд поділяється на такі види: 1) приватний житловий фонд;

2) державний житловий фонд, який складається з об'єктів житлового фонду, що належать державним підприємствам, установам, організаціям на праві господарського відання або оперативного управління;

3) комунальний житловий фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст;

4) житлові будинки, інші житлові приміщення, що перебувають у спільній власності різних суб'єктів приватної, державної, комунальної форм власності.

В юридичній літературі пропонуються й інші підходи до визначення видів житлових фондів. Так;

Ю. К. Толстой пропонує класифікувати житлові приміщення не за формами власності, а залежно від підстав їх надання: 1) житло, що надається за договором соціального найму;

2) жилі приміщення, що надаються за договором комерційного найму;

3) жилі приміщення у будинках житлово-будівельних та житлових кооперативах;

4) житло, що знаходиться у власності громадян;

5) Службові та спеціалізовані житлові приміщення;

6) житлові приміщення, що надаються б користування громадянам за інших підстав.

П. І. Седугін вважає, що необхідно також виходити із призначення житлових приміщень. Залежно від цього виділяє житловий фонд соціального використання (жилі приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, що використовується на комерційних засадах (для використання за договором найму жилого приміщення з метою отримання прибутку).

П. В. Крашениников пропонує виходити при класифікації житлових фондів із двох ознак: 1) належність до форми власності. За даною ознакою житловий фонд поділяється на: а) приватний житловий фонд (до якого належить громадський житловий фонд і житловий фонд житлових і житлово-будівельних кооперативів);

б) державний житловий фонд;

в) муніципальний житловий фонд;

2) залежно від використання поділяється на чотири групи: соціальний, індивідуальний, комерційний і спеціалізований.

Хоча житловий фонд можна поділити і за місцем розташування: сільська місцевість, адміністративно-територіальна одиниця (село, селище, районний, обласний центр, м. Київ), оскільки зміст прав і обов’язків у власників такого житла значно відрізняється.

Також житловий фонд можна поділити за кількістю мешканців, що проживають у будинку, та кількості поверхів, А саме: на:

— одноповерхові будинки, призначені для проживання однієї чи кількох сімей;

— багатоповерхові будинки.

Правовий режим у таких будівлях значно відрізняється. Тут можуть виникати цивільно-правові відносини щодо утримання майна. Також у таких будівлях права і обов’язки розподіляються серед значної кількості не пов’язаних між собою родинними стосунками осіб, які спільно повинні належно утримувати будинки, ефективно використовувати прибудинкову територію.

При використанні приміщень багатоквартирного будинку, особливо із вбудованими або прибудованими нежилими приміщеннями, необхідно дотримуватися вимог законодавства. Для цього мають бути розроблені та впроваджені в практику єдині вимоги до використання нежилих приміщень у багатоквартирних будинках.

Після прийняття Закону України «Про власність» (не чинний) житловий фонд поділявся традиційно за формами власності на державний, колективний і приватний. Закон України «Про власність» визначав також наявність громадського колективного житлового фонду, до якого відносилися житловий фонд житлово-будівельних кооперативів, трудових колективів, громадських га релігійних організацій. Слід зазначити, що така класифікація ґрунтується на різних критеріях форм власності, кількості суб'єктів, правовому режимі власності Нині громадський житловий фонд не може бути виділений як окремий вид житлового фонду, його слід відносити до приватного житлового фонду, що знаходиться у власності юридичних осіб.

Виходячи з положень Конституції громадський житловий фонд є різновидом приватного житлового фонду, оскільки жилі будинки і квартири знаходяться в приватній власності громадських об'єднань, які є юридичними особами, або у сільській власності фізичних та/або юридичних осіб. приватний житловий фонд. До нього відносять збудовані житлові будинки, приватизовані у встановленому законом порядку квартири та будинки, що знаходяться на праві приватної власності, придатні для проживання людей та призначені для задоволення житлових потреб власників. Питома вага приватного сектора на ринку житла зростає все більше Не належать до житлового фонду України нежилі приміщення в жилих будниках, тобто частини будинку з окремими входами, призначені для торговельної, іншої, не забороненої законом та нешкідливої для експлуатації будинку діяльності. До житлового фонду не входять вбудовані нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівлі, громадського харчування, побутового та інших видів обслуговування населення.

На підставі вищевикладеного можна зробити висновок, що об'єкти нерухомого майна, які відносяться законодавством до житлового фонду це приміщення, частини приміщень або окремі будівлі, які використовуються для постійного чи тимчасового проживання людей і придатні для цього.

При цьому слід звернути увагу на той факт, що житловий фонд розташований на земельних ділянках, які мають цільове призначення землі житлової та громадської забудови.

В окремих випадках власники земельних ділянок здійснюють будівництво на землях, що відведені для ведення садівництва та городництва. Будівлі, що зведені на таких ділянках можуть бути придатні для проживання, а в більшості випадках вони саме для цього і будуються. Тим не менше оформлення права власності на такі будівлі пов’язані із визначенням їх статусу. Останній в свою чергу напряму залежить від цільового використання земельної ділянки. На землях для ведення садівництва та городництва не може бути побудований житловий будинок. У зв’язку із цим фактично збудоване житло буде мати статус садового будиночка Одним із недоліків чинного законодавства є відсутність механізму переводу зазначених приміщень у житлові. Такий підхід буде мати вирішальне значення у випадках: визнання громадянина потребуючим поліпшення житлових умов;

при отриманні кредитів для будівництва житла;

при обміні житла;

при поділі житла тощо.

При цьому слід скористатися досвідом Російської Федерації. Виходячи з ч. З ст. 9 Закону РФ «Про засади федераційної житлової політики» від 24 грудня 1992 р., громадяни, які мають житлові будівлі, що розміщені на садових і дачних земельних ділянках і відповідають вимогам нормативів щодо житлових приміщень, мають право переоформити їх як жилі будинки і садиби на праві приватної власності. Йдеться про приведення у відповідність матеріального змісту будівлі до її юридичної відповідності. І саме проведення такої «ревізії» дозволить відмежувати одні дачні, садові будинки від дачних, садових будівель капітального типу, призначених і придатних для постійного в них проживання.

Класифікацію житлового фонду також можна проводити за призначенням:

1) житловий фонд загального призначення;

2) житловий фонд спеціального призначення;

3) фонд соціального призначення.

З урахуванням положень ст. 47 Конституції України та положень чинного житлового законодавства за призначенням житловий фонд можна поділити на:

) Житловий фонд загального призначення — житловий фонд, що охоплює сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання всіх категорій громадян і використовується На загальних приватноправових засадах (житло всіх форм власності, призначене для проживання громадян, за винятком житлового фонду спеціального призначення).

2)Житловий фонд соціального призначення — це житло, призначене для проживання громадян, які потребують соціального захисту або поліпшення умов проживання: інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку — їм надається житло в будинках-інтернатах та інших громадян, які не можуть задовольнити житлову потребу через брак коштів.

Соціальне житло надається безоплатно, проте користування житлом здійснюється за доступну плату громадянами України, які потребують соціального захисту. Соціальний квартирний облік здійснюється органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст. 3 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» до житла з житлового фонду соціального призначення належать:

1) квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, які надаються громадянам у порядку черги на одержання соціального житла;

2) жилі приміщення у соціальних гуртожитках.

Окремо, в межах житлового фонду соціального призначення слід виділяти житло соціального захисту, в тому числі: а) соціальне — гуртожиток;

б) спеціалізовані будинки для інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку; притулки, житло для тимчасового проживання;

в) спеціалізовані будинки для бідних і безпритульних. Притулки призначені для тимчасового проживання громадян, які потерпіли від стихійного лиха або іншої екстремальної ситуації, а також для розміщення біженців.

Житловий фонд соціального призначення формується органами місцевого самоврядування відповідно до ст. 5 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» шляхом: а) будівництва;

б) реконструкції існуючих жилих будинків, а також переобладнання нежилих будинків у жилі;

в) отримання житла, переданого в дар;

г) передачі в комунальну власність житла, вилученого на підставі судових рішень або визнаного в установленому законом порядку безхазяйним або від умерлим;

ґ) передачі забудовниками місцевим радам частки жилої площі в новозбудованих будинках;

д) передачі з державної в комунальну власність соціального житла, побудованого за рахунок коштів державного бюджету;

е) використання на договірних засадах приватного житлового фонду;

є) набуття права власності на житло на інших підставах. Передача житла з житлового фонду соціального призначення не допускається.

3. Житловий фонд спеціального призначення — це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ і організацій на підставі відповідного договору, у складі якого виділяються фонд професійного і надзвичайного призначення (службове житло, гуртожитки, будинки маневреного житлового фонду, жилі будинки іншого особливого призначення).

Житловий фонд спеціального призначення формується шляхом споруджених квартир нових будинків, переобладнання існуючих будинків і квартир інших категорій житлового фонду, переобладнання нежитлових будинків і включення їх до житлового фонду, а також шляхом переведення одного житлового фонду до фонду іншого призначення.

До житлового фонду спеціального призначення належать: а) службове житло;

б) гуртожитки для проживання самотніх громадян (житлові кімнати для спільного користування кількох осіб, які не перебувають у родинних зв’язках);

в) в гуртожитках для проживання сімей (житло, що складається з однієї або кількох кімнат і перебуває у користуванні окремої сім'ї);

ґ)будинки маневреного житлового фонду. (Маневрений житловий фонд — житловий фонд, сформований інвестором-забудовником за власні кошти та призначений для тимчасового проживання громадян на час проведення реконструкції житла застарілого житлового фонду.)

Із наведеного переліку стає зрозумілим, що правовий режим, який поширюється на житловий фонд соціального і спеціального призначення в частині забезпечення житлових прав осіб, що втратили житло, майже однаковий. Проте слід відмітити наступні розбіжності: 1) право на житло для тимчасового проживання у громадян виникає тільки у визначених законом випадках, 2) Житловий кодекс УРСР прямо відносить такий житловий фонд до спеціалізованих жилих приміщень;

3) користування спеціалізованим житлом безоплатне що прямо випливає із ст. 131 ЖК УРСР, а користування житлом соціального призначення завжди платне, що прямо встановлено у ст. 2 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» .

Проте схожі риск полягають у наступному:

— мета забезпечити житлом громадян, які його не мають;

— громадяни не мають можливості за власний кошт задовольнити свої житлові потреби, тому житло надається безоплатно або за доступну плату;

— на мешканців такого фонду поширюються ті самі обмеження (заборона права приватизувати, обміняти, поділити, здавати в під найм тощо);

тимчасовий характер проживання пов’язаний із можливістю продовження строку в разі неспроможності мешканця цього приміщення набути альтернативне місце проживання.

1.2 Система управління житловим фондом України

Учасниками управління житловим фондом, крім громадян, є юридичні особи, держава в особі спеціально створених органів, органи місцевого самоврядування, громадські організації.

Відповідно до житлового законодавства суб'єктами житлових правовідносин можуть бути, з однієї сторони уповноважений державний орган, юридична чи фізична особа (власник житла), з другої заінтересований суб'єкт (фізична та юридична особи).

Житловий кодекс УРСР 1983 р. ще не приведений у відповідність до чинного законодавства України.

Він і нині містить застарілі норми, що передбачають компетенцію органів колишнього Союзу РСР.

Нині нормативно-правові акти приймаються стрімко і відповідно до суспільних відносин, що динамічно розвиваються, що зумовлене необхідністю переходу від старої системи найму державного житла до нової системи, яка ґрунтується в основному на відносинах власності, притаманних ринковій економіці. Тому систему уповноважених органів слід розглядати з урахуванням рішень, які приймаються, і через їх вплив на суспільні відносини в житловій сфері.

Головна роль у створенні нормативно-правових актів з питань житлового законодавства належить Верховній Раді України. Президент України здійснює функції забезпечення дотримання конституційності, законності дій інших суб'єктів управління житловим фондом.

Президент зобов’язаний створювати умови, що забезпечували б чітке та своєчасне реагування відповідних органів держави на будь-які факти порушення конституційних норм. Як гарант прав і свобод людини він має сприяти створенню відповідних механізмів контролю та забезпечувати їх реалізацію.

Кабінет Міністрів спрямовує і координує роботу міністерств та інших органів виконавчої влади, що входять до системи виконавчої влади, перебувають у його безпосередньому віданні та підпорядковуються йому.

Кабінет Міністрів України покликаний реалізувати державну політику в житловій сфері і забезпечувати виконання житлової політики, що полягає зокрема у:

1) забезпеченні реалізації державної політики у цій сфері;

2) розробленні загальнодержавної програми розвитку соціального житла та здійснення контролю за її виконанням;

3) координації діяльності центральних органів виконавчої влади та місцевих державних адміністрацій у цій сфері;

4) здійсненні інших повноважень у цій сфері відповідно до закону;

5) встановленні єдиного порядку державної реєстрації прав власності та інших майнових прав на житло;

6) визначенні правил обліку та надання житла громадянам, які потребують поліпшення житлових умов;

7) затвердженні правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, їх утримання та інші нормативні документи;

8) визначення порядку надання пільг юридичним і фізичним особам, які беруть участь у будівництві або утриманні житлового фонду;

9) встановленні порядку здійснення державного нагляду та контролю за використанням і збереженням житлового фонду;

10) встановленні порядку визначення мінімальної норми забезпечення загальною жилою площею для визнання громадян такими, що потребують поліпшення житлових умов.

У сферах своєї діяльності центральні органи виконавчої влади можуть видавати нормативно-правові акти, що підлягають реєстрації у Міністерстві юстиції¹. Але така реєстрація не є незаперечним доказом відповідності певного акта чинному законодавству України, Основним центральним органом виконавчої влади є Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Указом Президента України № з633/2011 затверджено Положення про Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Відповідно до зазначеного Положення Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України. Основними завданнями Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України є: участь у формуванні та забезпечення реалізації державної політики у сферах будівництва, містобудування, архітектури, промисловості, будівельних матеріалів, житлово-комунального господарства, а також державної житлової політики;

збереження традиційного характеру середовища, історичних ареалів населених місць, пам’яток архітектури і містобудування;

реформування житлово-комунального господарства та здійснення перетворень у будівництві і промисловості будівельних матеріалів;

регулювання діяльності суб'єктів природних монополій у сфері централізованого тепло -, водопостачання та водовідведення.

Відповідно до зазначеного положення Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Має право залучати у встановленому порядку спеціалістів органів виконавчої влади, підприємств, установ та організацій, представників громадських організацій для розгляду питань, що належать до його компетенції.

Враховуючи адміністративно територіальний устрій України, а саме окреме значення Автономної Республіки Крим, в АРК діє Міністерство регіонального розвитку та житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим.

Положення про Міністерство регіонального розвитку та житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим затверджено Постановою Ради міністрів АРК 01.03.2011 г.

Згідно зазначеного Положення в житлово-комунальній сфері міністерство має певні повноваження:

реалізація в Автономній Республіці Крим державної політики з питань реформування та комплексного розвитку житлово-комунального господарства в частині водо -, теплопостачання, водовідведення, у тому числі в сільських населених пунктах, експлуатації та ремонту житла, дорожнього і зеленого господарства, благоустрою території міст і селищ міського типу, надання ритуальних, готельних та інших послуг, виконання ремонтно-будівельних робіт у сфері житлово-комунального господарства, а також розвитку міського електротранспорту;

координація розвитку та ефективного функціонування житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим на основі реалізації та вдосконалення єдиної інвестиційної, науково-технічної, економічної, соціальної політики;

визначення пріоритетів розвитку житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим і на цій основі формування галузевого та міжгалузевого взаємодії;

створення режиму найбільшого сприяння для інвестування розвитку пріоритетних напрямів житлово-комунального господарства, залучення позабюджетних коштів на його розвиток шляхом проведення організаційної роботи з розробки та реалізації інвестиційних проектів спільно з Міністерством економічного розвитку і торгівлі Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування.

Учасниками житлових правовідносин можуть бути органи місцевого самоврядування, які також можуть бути власниками житлового фонду. Юридичними гарантіями забезпечення прав громадян на житло є надання органам місцевого самоврядування певних повноважень, встановлення певних обов’язків у житловій сфері.

Органи місцевого самоврядування та місцеві державні адміністрації та їх посадові особи наділені владними повноваженнями. Органами місцевого самоврядування є сільські, селищні, міські ради. Виконання своїх повноважень вони можуть доручити уповноваженому ним органу, який самостійно може виступати суб'єктом житлового права.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22 грудня 2006 р. № 525-V Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, відповідно до своєї компетенції здійснюють контроль за виконанням місцевих програм реконструкції, заміни житлового фонду, в тому числі за додержанням законодавства України під час проведення конкурсів із залучення інвесторів-забудовників до виконання зазначених програм.

Відповідно до ст. 11 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи, які є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади — також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.

До відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать:

1) управління об'єктами житлово-комунального господарства;

2) облік громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов;

розподіл та надання відповідно до законодавства житла, що належить до комунальної власності;

вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності;

3) сприяння розширенню житлового будівництва, надання громадянам, які мають потребу в житлі, допомоги в будівництві житла, в отриманні кредитів, у тому числі пільгових, та субсидій для будівництва чи придбання житла; надання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті; сприяння створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, реєстрація таких об'єднань;

4) реєстрація житлово-будівельних кооперативів;

здійснення контролю за їх діяльністю відповідно до закону;

5) облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням;

6) надання відповідно до закону громадянам, які потребують соціального захисту, безоплатного житла або за доступну для них плату;

7) здійснення контролю за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності;

8) видача ордерів на заселення жилої площі в будинках державних та комунальних організацій.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду від 22 грудня 2006 р. № 525-У органи місцевого самоврядування: приймають рішення щодо вилучення (викупу), передачі земельних ділянок у зв’язку з проведенням комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) із заміною застарілого житлового фонду для задоволення суспільних потреб; сприяють розвитку житлового будівництва і реконструкції, заміні житлового фонду за рахунок усіх джерел фінансування; визначають на конкурсних засадах інвестора-забудовника та укладають з ним інвестиційний договір на виконання інвестиційного проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду; інформують населення про перспективи забудови та виконання місцевих програм з реконструкції, заміни житлового фонду; здійснюють контроль за дотриманням вимог законодавства щодо надання житлового та нежитлового фондів на праві власності чи оренди власникам (наймачам), житловий (нежитловий) фонд яких підлягає реконструкції відповідно до Закону; визначають порядок і терміни переселення мешканців, звільнення житлового та нежитлового фондів, а також порядок і терміни знесення будівель застарілого житлового фонду; вирішують в установленому законом порядку всі спірні питання, пов’язані з відселенням наймачів та власників житла; вирішують інші питання, пов’язані з реконструкцією, заміною житлового фонду відповідно до законодавства.

Органи місцевого самоврядування відповідно до ст. 9 Закону «Про житловий фонд соціального призначення» :

1) створюють за рахунок коштів місцевих бюджетів, інших джерел фінансування житловий фонд соціального призначення;

2) здійснюють управління житловим фондом соціального призначення, організовують його належне обслуговування та ремонт, упорядкування та утримання прибудинкових територій;

3) здійснюють контроль за використанням соціального житла за призначенням, визначають виконавця житлових та комунальних послуг порядку, встановленому законом, вживають заходів щодо забезпечення збереження житлового фонду соціального призначення незалежно від форми власності;

4) встановлюють плату за соціальне житло;

5) приймають рішення про проведення реконструкції, капітального ремонту, переобладнання нежилих будинків у жилі або знесення непридатних для проживання жилих будинків з житлового фонду соціального призначення;

6) забезпечують пристосування жилих будинків до потреб інвалідів та дітей-інвалідів, які мешкають у них, шляхом обладнання спеціальними засобами і пристосуваннями під'їздів, сходових площадок та житла, займаного інвалідами чи сім'ями, в яких е інваліди та/або діти-інваліди;

7) ведуть облік громадян, які мають право на отримання квартир, садибних (одноквартирних) житлових будинків із житлового фонду соціального призначення, приймають рішення про надання цим громадянам соціального житла;

8) ведуть щорічний моніторинг сукупного доходу громадян, які перебувають на соціальному квартирному обліку або вже отримали таке житло;

9) укладають та розривають договори найму соціального житла;

10) затверджують у межах своїх повноважень місцеві програми розвитку соціального житла, здійснюють контроль за їх виконанням;

11) здійснюють інші повноваження.

Відповідно до Закону України «Про місцеві державні адміністрації» від 9 квітня 1999 р. № 586-ХІУ виконавчу владу в областях і районах, містах Києві та Севастополі здійснюють місцеві державні адміністрації. Вони зобов’язані забезпечувати виконання Конституції та законів України, актів Президента України, Кабінету Міністрів України та інших центральних органів виконавчої влади.

Місцеві державні адміністрації відповідно до закону:

1) забезпечують виконання державної політики з питань формування н утримання житлового фонду соціального призначення та здійснюють контроль за її реалізацією;

2) беруть участь у розробленні загальнодержавної програми розвитку соціального житла;

3) забезпечують спільно з відповідними органами місцевого самоврядування виконання затверджених загальнодержавної та місцевих програм розвитку соціального житла;

4) здійснюють інші повноваження у цій сфері.

З урахуванням положень Житлового та Цивільного кодексів України, законів України «Про житловий фонд соціального призначення», «Про місцеве самоврядування в Україні» до компетенції органів місцевого самоврядування у житловій сфері слід віднести:

облік комунального житлового фонду;

щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї для визнання їх соціально незахищеними для надання за договорами соціального найму житла комунального житлового фонду;

облік громадян, які мають прало на отримання соціального житла;

визначення порядку надання жилих приміщень муніципального спеціалізованого житлового фонду;

надання житла соціально незахищеним громадянам за договором соціального найму житла;

погодження перепланування і переобладнання житла;

визнання жилих приміщень непридатними для проживання;

здійснення контролю за використанням житлового фонду;

визначні та відповідності жилих приміщень встановленим санітарним і технічним правилам і нормам.

Державний контроль, що здійснюється уповноваженими на те органами, які мають чітко визначені права і обов’язки, має правові рамки і тягне відповідні правові наслідки. Якщо вчинені протиправні діяння в житловій сфері, то цей контроль здійснюють правоохоронні органи.

Загальний контроль за додержанням і правильним застосуванням законодавства в житловій сфері здійснюється Генеральним прокурором України і підпорядкованими йому прокурорами.

Центральні органи державної виконавчої влади здійснюють спеціальний контроль за додержанням законодавства. Міністерства, відомства, інспекції та органи нагляду можуть здійснювати відомчий та міжвідомчий контроль.

Юридичні особи також можуть виступати як суб'єкти управління житловим фондом. Так, підприємство, установа, організація як уповноважений суб'єкт житлових правовідносин виступають у випадках, коли вони як юридичні особи володіють і надають житловий фонд своїм працівникам, виступають замовниками житлового будівництва розподілу житла. Як зобов’язальні особи вони можуть бути наймачем за договором найму житла.

Житлові і житлово-будівельні кооперативи виступають уповноваженими суб'єктами житлових правовідносин. Кооперативи є юридичною особою, створеною власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання та використання неподільного та загального майна.

Громадяни відповідно до законодавства України та концепції державної житлової політики можуть брати участь в управлінні житловим фондом. Вони можуть самостійно сприяти поліпшенню використання і забезпеченню схоронності житлового фонду, здійснювати контроль за якістю і строками виконання заходів з управління житловим фондом, а також вносити державним органам, підприємствам, установам та організаціям пропозиції з питань експлуатації та схоронності житлового фонду та ін.

Крім того, громадяни можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та вступати до них. Дані об'єднання діють відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р. № 2866/ІІІ та створюються для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Щодо проекту ЖК України, то з чітко визначеним Президентом України одним з головних напрямків житлово-комунальної політики — «запровадження механізмів громадського контролю» — різко контрастує відсутність у Проекті норм щодо права громадськості (у будь-яких формах) брати участь в основних життєво-важливих напрямках і процесах житлової політики та прийнятті рішень, що безпосередньо впливають на реалізацію житлових прав громадян — ціноутворення, формування та переформування житлових фондів, передачу житла з житлового фонду у нежитловий, вилучення житла у зв’язку з відведенням земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок (будинки), що підлягають знесенню, для державних, громадських потреб, реконструкції будинків, капітального ремонту будинків з відселенням жильців у інше «упоряджене житло». Ці питання згідно з проектом ЖК опиняються поза межами громадського контролю, що значно зменшує можливості участі громадян в управлінні житловим фондом.

1.3 Досвід іноземних держав щодо управління житловим фондом (на прикладі Польщі та Казахстану)

Реформи у сфері житлово-комунального господарства та органів місцевого самоврядування у Польщі розпочалися на початку 90-х років і в основному опиралися на досвід Німеччини і Франції. Основу реформ складали реформи щодо власності, у тому числі на нерухомість.

Активний процес приватизації житлового фонду був запущений в 1994 р. з прийняттям закону про власність на приміщення (ustawa o wlasnosci lokali) від 24 червня 1994 р., набув чинності 1 січня 1995 .

У цьому законі було змінено поняття права на житло — житло офіційно стало об'єктом приватної власності .

Органом самоврядування кооперативів на рівні всієї країни є Всепольська рада кооперативів (Krajowa Rada Spoldzielcza), яка на момент утворення була гібридом державного комітету і неурядової організації. Такий дивний тип став породженням системи польських житлових кооперативів. Всепольська рада кооперативів по суті була «міністерством житла», Рада була покликана не тільки займатися обслуговуванням і управлінням житлового фонду за допомогою координації діяльності всіх житлових кооперативів, але і дотримувати інтереси держави, як основного власника житла в соціалістичній Польщі.

Глобальні політичні та економічні зміни не могли не торкнутися діяльність і цієї структури. На даний момент Всепольська рада кооперативів є напівдержавної структурою, має ряд повноважень, визначає вектори польської житлової політики і має вплив на житлові кооперативи, вона є головним органом управління у житловій сфері. З іншого боку, процес приватизації житла і зростання житлових товариств маргіналізує діяльність Всепольської ради кооперативів.

Всепольська рада кооперативів поєднує в собі функції житлового департаменту, департаменту з управління державною власністю та громадської організації. Основна її мета — забезпечення обслуговування будинків, проведення житлової політики, активізація громадян і підвищення рівня самоврядування.

Важливо відзначити, що реформа ЖКГ в Польщі як в законодавчій площині, так і в практичному провадженні, здійснювалась досить швидко, послідовно і комплексно.

Загалом можна окреслити ти етапи реформування ЖКГ Польщі:

1.Адміністративно-правові зміни 1989;1994рр.

2.Впровадження інституту управителів і житлових товариств (1994;1997р.)

3.Впровадження обов’язкової сертифікації управителів і підвищення вимог до кваліфікації - з 1997р.

Більшість проблем, пов’язаних з питаннями управління житловою нерухомістю, вирішив прийнятий 24 червня 1994 року Закон «Про власність на житло». Закон, в першу чергу, сприяв створенню локальних спільнот-житлових товариств, які повинні самі господарювати будинками, в тому числі дбати про зменшення витрат на споживання комунальних послуг і утримання спільного майна .

Закон «Про власність на житло» :

1)визначав спосіб встановлення виділеної власності самостійних приміщень, приміщень іншого призначення;

2)врегулював права і обов’язки власників цих приміщень, а також спосіб управління спільною власністю;

3)упорядкував питання власності на приміщення;

4) ввів поняття житлового товариства;

5)створив умови для приватизації комунальних фондів, що в результаті збільшило ефективність управління цими фондами;

6)уніфікував правила встановлення відокремленої власності на приміщення незалежно від того, знаходяться приміщення в будівлях державної власності чи приватної власності фізичних або юридичних осіб;

7)врегулював питання щодо прав і обов’язків власників квартир на ремонт будівель;

8)встановив що кошти від господарювання нерухомістю (наприклад, здачі в оренду нежитлових приміщень) є частиною приватної власності житлового товариства і призначені виключно на утримання цієї нерухомості.

За короткий час після прийняття цього Закону у Польщі утворилось понад 80 000 житлових товариств.

Реформи житлово-комунального господарства в Казахстані розпочались на початку 90-х років ХХ століття і традиційно з приватизації житла. У 1997 році був прийнятий Закон «Про житлові відносини». який врегулював більшість питань щодо управління житлом. Зокрема Закон регулює відносини між громадянами, юридичними особами і державними органами у сфері права власності на житло і право користування ним. а також здійснення цих прав, у сфері житлових стандартів. окрім даного закону житлові відносини регулюються також Цивільним кодексом Республіки Казахстан.

Згідно вказаного закону Уряд республіки координує загальні програмні напрямні, розробляє і затверджує типові акти і правила. Державне регулювання житлових відносин в Казахстані здійснюється на різних рівнях. Уряд республіки координує загальні програмні напрямні, розробляє і затверджує типові акти і правила. Органи місцевого самоврядування на обласному рівні здійснюють нагляд за житловим фондом через формування місцевих житлових інспекцій (ЖІ), котрі перевіряють кооперативи власників приміщень, спільне майно, а не квартири окремих громадян, а органи місцевого самоврядування нижчого рівня — міські та районні, займаються наданням ресурсів для забезпечення житлової допомоги малозабезпеченим та виготовлення технічних паспортів для кондомініумів (що усуває можливість корупційного впливу на громадян — держава сама має виробити і видати всю документацію в закріплені строки). Також на цьому рівні фінансуються місцеві житлові інспекції. Ці інспекції при органах місцевого самоврядування здійснюють перевірку на основі закону «Про приватне підприємництво «. Житлова інспекція проводить технічне обстеження будинку, черговості, переліку та видів капітального ремонту та бюджетів такого ремонту, якщо мова йде про дофінансуванння малозабезпеченим з боку держави. Також інспекція бере участь в комісії органів місцевого самоврядування по прийому об'єкту після ремонту.

Закон про житлові відносини ввів поняття кондомініуму в казахське житлово-комунальне господарство. Стаття 2 Закону визначає поняття кондомініуму як форму власності на нерухомість. за якої приміщення знаходяться в індивідуальній власності, а спільне майно належить власникам на праві спільної часткової власності, які разом утворюють об'єкт кондомініуму — єдиний майновий комплекс. Закон також передбачає, що органом управління об'єкта кондомініуму може бути фізична чи юридична особа, котра здійснює функції з його утримання. Кондомініум утворюється за наявності в будинку двох і більше власників.

Для ефективного управління власники мають право створювати будь-яке не заборонене законом об'єднання для спільної експлуатації будинку. Найпоширенішим об'єднанням співвласників житла в Казахстані сьогодні є житловий (житлово-будівельний) кооператив і кооператив власників житла.

Кооператив власників житла — некомерційне об'єднання власників квартир для спільного управління спільним частковим майном в одному чи кількох кондомініумах.

Будинок, як об'єкт кондомініуму повинен бути зареєстрований згідно з законодавством про реєстрацію прав на нерухомість-тобто при реєстрації встановлюють розміри часток співвласників у спільному майні і здійснюється вироблення технічної документації.

Питання управління житловим фондом теж врегульовані досить детально. Не пізніше, аніж за місяць після реєстрації кондомініуму власники приміщень повинні вибрати одну із форм управління, до цього часу вони несуть солідарну відповідальність за майновий комплекс будинку. В багатоквартирному будинку з єдиною системою інженерного і комунального забезпечення може бути обрана тільки одна форма управління. Ця форма визначається договором між учасниками кондомініуму.

Зокрема:

1)безпосереднє спільне управління власниками, якщо їх не більше двадцяти;

2)управління кооперативом власників квартир;

3)управління третіми особами (вибраними чи найманими особами-управителями чи юридичними особами

4)інші форми, що не суперечать законодавству Республіки Казахстан.

З урахування викладеного можна дійти наступних висновків: житловим фондом України є сукупність всіх видів і категорій житлових приміщень різної форми власності. В ході приватизаційних процесів 93% житлового фонду Україна були приватизовані і являються приватною власністю громадян. Крім приватного житлового фонду Житловий кодекс України виділяє державний житловий фонд, комунальний житловий, житловий фонд житлово-будівельних кооперативів, громадський житловий фонд, житловий фонд соціального призначення. Таке різноманіття видів житлового фонду ускладнює процес управління житлом.