Проект використання грошової оцінки при ринкових земельних відносинах на території населених пунктів Сіннянської сільської ради Богодухівського району Харк

ДИПЛОМНИЙ ПРОЕКТ

на тему:

«Проект використання грошової оцінки при ринкових земельних відносинах на території населених пунктів Сіннянської сільської ради Богодухівського району Харківської області»

Вступ

Земельна реформа — одна із складових частин економічної реформи, що здійснюється в Україні в зв’язку з переходом економіки держави до ринкових відносин.

Здійснення земельної реформи, запровадження різних форм власності на землю, формування ринку земельних ділянок потребують чіткого економічного механізму регулювання ринкових земельних відносин, важливим елементом якого є оцінка землі.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом ринкових земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже проведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростають, а сфери її застосування розширюються.

Економічне та соціальне питання у суспільстві регулюються правом. Тому найважливішою складовою механізму будь-якої реформи є її правове забезпечення, тобто створення законодавчої бази реформи. Саме з цього вона і починається.

Перехід до цивілізованих форм ринкових відносин передбачає реформування багатьох напрямів і сфер соціально-економічного розвитку держави та суспільства, включаючи вдосконалення характеру земельного устрою і його правового забезпечення. З позиції сьогодення є очевидним, що багато надій і сподівань на попередні земельні реформи не виправдались, а надмірна централізація та монополія землі державою не забезпечили досягнення багатьох політичних завдань різних соціально-економічних програм. У результаті закономірного реформування архаїчних ланок та інституцій, утвердження і втілення у життя політики незалежної, суверенної, гуманістично спрямованої правової держави як гаранта стабілізації громадянського суспільства виникла проблема у докорінних змінах земельних правовідносин, здатних забезпечити проведення соціально спрямованої, екологічно орієнтованої та економічно забезпеченої земельної реформи.

Забезпечення правовою базою нормативної грошової оцінки постійно вдосконалюється тому, що розвиток ринкових земельних відносин не стоїть на місці. Темою дипломного проекту було обрано «Проект використання грошової оцінки при ринкових земельних відносинах на території населених пунктів Сіннянської сільської ради Богодухівського району Харківської області». Актуальністю даної теми було висвітлити питання використання грошової оцінки при ринкових земельних відносинах на території даних населених пунктів. Результатом проектних рішень, розроблених в даній роботі, є порівняння отриманих результатів грошової оцінки. При написанні дипломного проекту питань з літературними джерелами не виникло.

Загальний об'єм дипломного проекту складає 146 сторінок, в тому числі: 36 літературних джерел, 5 графічних матеріалів, 41 таблиць, 16 діаграм. Даний проект складається з: завдання для дипломного проектування, календарного плану, змісту, вступу, шістьох розділів, висновків та списку використаної літератури.

Вступ представляє собою коротке обґрунтування вирішуємих питань теми дипломного проекту.

Розділ I представляє основні напрямки використання земель в межах населених пунктів Сіннянської сільської ради.

Характеристика земель населених пунктів даної сільської ради наведена в розділ II. Характеристика включає в себе місце розташування населених пунктів, клімат, чисельність населення, площу, використання земель за угіддями, за землевласниками та землекористувачами, за формами власності.

В розділ III дається розрахунок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Сіннянської сільської ради.

1. Основні напрямки використання земель в межах населених пунктів

1.1 Обґрунтування проведення грошової оцінки землі в умовах ринкових земельних відносинах

Даний розділ представляє використання та оцінку земель в населених пунктах в умовах ринкових земельних відносинах.

Населений пункт — представляє собою визначений суспільною необхідністю компактний ареал концентрації населення з усіма умовами для його існування — праці, побуту і відпочинку; елементи системи розселення.

Класифікація населених пунктів має важливе значення при виконанні грошової оцінки їх території. Існує декілька класифікаторів населених пунктів: за категорією; чисельністю населення; адміністративним статусом; місцем у системі розселення та господарським функціям.

Земельні відносини — це взаємозв'язок земельного фонду з суб'єктами, що претендують на його використання. Суб'єктом являється — юридичні, фізичні особи та організації, а об'єктом виступає - земельна ділянка.

Реформування економіки України на сучасному етапі характеризується поступовим впровадженням ринкового механізму господарювання, реалізацією власного економічного інтересу та зміцненням взаємоузгодженості інтересів ринкових суб'єктів, появою нових форм і механізмів господарських зв’язків у таких економічних сферах, як ринок капіталу (земля та засоби виробництва), ринки цінних паперів, праці тощо. Основним економічним механізмом є здійснення грошова оцінка земель, як нормативної так і експертної.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом ринкових земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже, актуальність її останнім часом зростає, а сфери застосування розширюються.

Грошова оцінка земель є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажі на конкурентних засадах.

Грошова оцінка земель є складовою державного земельного кадастру. Земельним кодексом встановлено два різновиди грошової оцінки земель в Україні: нормативна та експертна[9].

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується, в основному, для цілей оподаткування. Багаторічний досвід застосування нормативної грошової оцінки як бази визначення величини податку свідчить, що покладені в основу нормативної грошової оцінки методичні підходи відповідають сучасним уявленням про вартість землі, створюють належні умови для ефективного і об'єктивного оподаткування земельних ділянок. Однак методика нормативної грошової оцінки земель не повною мірою відповідає темпам реформування земельних відносин (особливо в аграрному секторі економіки) і потребує подальшого вдосконалення.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, а суб'єктом (платником) є власник землі і землекористувач, у тому числі орендатор.

Оцінка землі має різні напрями. Зокрема, існують такі види оцінки земель:

1) якісна оцінка земель (бонітування ґрунтів) щодо комплексу природних, ґрунтових і технологічних властивостей земельних ділянок;

2) агроекологоекономічна оцінка земель щодо придатності й ефективності вирощування сільськогосподарських культур;

3) економічна оцінка земель щодо продуктивності;

4) грошова оцінка земель.

Кожна з цих видів оцінок має своє призначення і проводиться на землях залежно від їх функціонального використання. Зокрема, в сільському господарстві земля як засіб праці характеризується якістю ґрунтів і продуктивністю рослин, як предмет праці техніко-технологічними і просторовими властивостями, які визначають прибутковість земельної ділянки. Для містобудування, промисловості, транспорту тощо земля виступає в першу чергу у вигляді просторового операційного базису і нерухомості.

Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня підтримка ринку землі, яка полягає у становленні оцінної вартості земельних ділянок при здійсненні різного роду трансакцій із земельними ділянками (купівля-продаж, оренда, іпотека, дарування, успадкування тощо). Нормативно-методичне забезпеченням експертної грошової оцінки дає можливість встановлювати різні види оцінної вартості земельної ділянки: ринкову, стартову при проведенні аукціонів, заставну, ліквідаційну та інші види вартості.

Земельна ділянка як об'єкт грошової оцінки має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника, так і потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей викликає потребу виміряти їх в універсальній формі - грошовій.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу, оренді земельної ділянки, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Нормативна грошова оцінка земель в межах населених пунктів базується на витратній концепції, основу якої становить її диференціальний рентний дохід, який формується внаслідок різниці продуктивності земель, місця розташування земельної ділянки тощо і підлягає капіталізації.

Згідно Земельного Кодексу України, який вступив в дію 1 січня 2002 року землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: 1) землі сільськогосподарського призначення; 2) землі житлової та громадської забудови; 3) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; 4) землі оздоровчого призначення; 5) землі рекреаційного призначення; 6) землі історико-культурного призначення; 7) землі лісового фонду; 8) землі водного фонду; 9) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

В межах населеного пункту можуть знаходитися землі усіх вище приведених категорій земель.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать: 1) правовий режим земельної ділянки; цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки; 2) умови продажу (вільний продаж / змушений продаж); 3) дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана із зміною ринкових умов); 4) місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економіко-планувальних зонах); 5) фізичні характеристики (розмір, конфігурації земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, заболоченість, тощо); 6) використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Як вже було зазначено раніше, земельно-оціночна діяльність має важливе значення як для оподаткування міських земель, так і здійснення майнових угод з землею та правом її оренди на вторинному ринку. До того ж оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних проектів. Тому від стану земельно-оціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

Розвиток земельно-оціночної діяльності в ринкових земельних умовах потребує:

1) запровадження незалежної системи оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, прав на них, в тому числі в комплексі з об'єктами нерухомості;

2) створення механізмів забезпечення прозорості операцій на ринку землі та вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення та прав на них;

3) надання державної підтримки щодо підготовки та діяльності спеціалістів з експертної грошової оцінки земельних ділянок для обслуговування ринку землі;

4) організації державного регулювання діяльності фізичних та юридичних осіб, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок (ліцензування, сертифікація, атестація тощо);

5) здійснення моніторингу ринку земельних ділянок.

Згідно «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення» право на проведення експертної оцінки земельних ділянок має «експерт — фізична особа, фахівець, що має кваліфікаційний документ (сертифікат), який дає право на проведення оцінки земель».

Процес оцінки — послідовність процедур, яка використовується для визначення оцінної вартості земельної ділянки. Процес оцінки земель проводиться відповідно «Методичних рекомендацій з експертної грошової оцінки земельних ділянок».

При визначенні експертної грошової оцінки земельної ділянки необхідно дотримуватися таких основних принципів: 1) корисності; 2) попиту і пропозиції; 3) заміщення; 4) очікування; 5) доданої продуктивності; 6) внеску (граничної продуктивності); 7) відповідності; 8) найкращого та найбільш ефективного використання.

Під час визначення експертної оцінки земельної ділянки експерт має обґрунтувати у звіт доцільність та обсяг дії вищезазначених основних принципів виходячи з мети оцінки, особливостей об'єкта оцінки, обсягу доступної інформації тощо.

У процесі визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав одним із самих перших рішень, яке необхідно прийняти оцінювачу, пов’язано із визначенням виду вартості, який зумовлений метою оцінки та сферою застосування її результатів.

Існують таки види вартості: 1) ринкова, яка включає в себе ринкову та ринкову при існуючому використанні; 2) інвестиційна; 3) ліквідаційна; 4) страхова; 5) податкова; 6) споживна; 7) спеціальна.

Найчастіше застосовується при оцінці землі перші два види, тобто ринкова та інвестиційна при існуючому використанні оцінка землі. Інші види вартості відносяться до неринкових баз оцінки землі.

Ринкова вартість — це найбільш вірогідна ціна, за яку об'єкт може (міг) бути проданий на відкритому конкурентному ринку в момент, що співпадає з датою оцінки, при наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням при цьому розумно довгим.

Необхідно також знати, як формувався ринок і поняття «ринок».

Ринок — це поняття, сутність якого становить процес взаємодії попиту і пропозиції на товар, їх задоволення на засадах товарно-грошових відносин.

Ринок може бути первинний і вторинний.

Ринок землі — це сфера товарного обміну, в якій земля виступає товаром. Він є регулятором перерозподілу земель і переходу прав власності від одного землевласника до іншого. Виходячи з конкретних економічних умов, що склалися в нашій країні, під ринком землі, насамперед, розуміється визначення її вартості та визнання капіталом на рівні з іншими засобами виробництва й обіговими коштами.

Для обґрунтування правильності вибору ринкової або неринкової бази оцінки відповідно до мети, визначеної у звіті, необхідно здійснити наступні процедури:

1) ідентифікувати об'єкт експертної оцінки та права з ним пов’язані;

2) зазначити мету оцінки і заплановане використання її результатів;

3) дати чітке визначення вартості, що визначається;

4) виявити та зазначити у звіті всі особливі обставини та обмеження, що впливають на визначення даного виду вартості.

Як правило, придбання ділянки або прав щодо неї здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу, що зумовлює необхідність визначення ринкової вартості земельної власності. Послідовність проведення експертної оцінки потребує процедури вибору та обґрунтування методів до таких методичних підходів:

1) капіталізації чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

3) урахування витрат на земельні поліпшення.

Згідно статті 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до проектів планування та забудови населених пунктів і планів земельно-господарського устрою.

Плани земельно-господарського устрою населеного пункту законодавчо визначені основним механізмом і правовою основою регулювання земельних відносин. Одночасно за сучасних умов вони потребують вдосконалення і розвитку з метою збільшення їх юридичної значимості.

Сучасний план земельно-господарського устрою своїм завданням має:

§ поділ земель на зони за використанням відповідно до цільового призначення;

§ організаційні, правові, фінансові та інші заходи із вдосконалення структури територій, облаштування земель, покращення їх якості, рекультивації і консервації, інженерного захисту;

§ визначення необхідності і обсягів економічного стимулювання щодо раціонального використання і охорони земель;

§ підготовку вихідних даних для обчислення розмірів земельного податку і орендної плати, надання пільг по земельному оподаткуванню, обґрунтування і прогнозування загального обсягу земельного податку;

§ заходи щодо забезпечення режиму використання земель в охоронних і захисних зонах, відшкодування збитків власникам землі і землекористувачем внаслідок встановлення відповідних обмежень у використанні земель;

§ визначення напрямків ресурсозберігаючої та природоохоронної діяльності.

1.2 Законодавча база та методичні основи, щодо проведення грошової оцінки землі в ринкових земельних умовах

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

Велике значення в створенні економічних принципів регулювання земельних відносин належить грошовій оцінці, яка в умовах перехідного періоду до ринкової економіки дає можливість провести першочергову приватизацію земельних ділянок, створити об'єктивну основу для оподаткування земель. Прийняті на державному рівні ряд законодавчих актів про плату за землю та приватизації земельних ділянок дозволили ввести грошову оцінку в правове поле регулювання земельних відносин. Грошова оцінка стає одним з ключових моментів у реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.

Правовою основою виконання робіт по грошовій оцінці земель населених пунктів є Земельний Кодекс України від 25.10.01 р., Закон України від 19 вересня 1996 року «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю», Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р., Постанова Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. «Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», «Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів», затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Державного комітету України у справах містобудування й архітектури. Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук 27 листопада 1995 року з урахуванням змін і доповнень до розділу 3 цього Порядку, затверджених наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Державного комітету України у справах містобудування і архітектури, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук 15 квітня 1997 року і зареєстрованим Міністерством юстиції України 29 жовтня 1997 року.

Згідно Земельного Кодексу України (стаття 206), використання землі в Україні є платним. Згідно із земельним законодавством України плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Законом України від 19 вересня 1996 року «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю» встановлено, що ставки земельного податку з одного гектара земель встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки (ст. 6,7). Виходячи з цього, грошова оцінка земель набуває функції економічного важеля, який дозволяє розширити економічні умови і стимули раціонального використання земель і створити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування, економічно впливати на регулювання земельних відносин при здійсненні трансакцій із землею.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про внесення змін в Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та призначення, що втратила силу постанова Кабінету Міністрів України», грошова оцінка земель визнана невід'ємною складовою земельного кадастру.

Згідно з Земельним Кодексом України (стаття 201) «залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною».

Земельний Кодекс України — основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Новий Земельний Кодекс затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Включає 10 розділів, 212 статей та прикінцеві положення. В кодексі визначені основні напрямки, принципи земельного законодавства України, повноваження суб'єктів влади різних рівнів у галузі земельних відносин, категорії земель України, питання встановлення права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави. Також визначено обмеження щодо передачі у власність окремих категорій земель, порядок дії обмежень та сервітутів на земельну ділянку, питання набуття і реалізації права на землю, гарантій прав на землю, охорони земель, управління в галузі використання і охорони земель.

Для оцінки земель важливою є стаття 201, яка присвячена грошовій оцінці земельних ділянок і де визначено спектр застосування грошової оцінки земель:

1. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.

2. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути експертною і нормативною.

3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

4. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні ці вільно-правових угод щодо земельних ділянок.

5. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

У статті 23 визначено, що «грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України». Стаття 24 цього Закону передбачає, що грошова оцінка застосовується для економічного регулювання земельних відносин при складанні громадсько-правових угод, передбачених законодавством України.

Також в Законі визначається відповідальність платників та контроль за додержанням Закону, порядок вирішення спорів, міжнародні договори.

Правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні визначає закон України «Про оцінку земель» прийнятий 11 грудня 2003 року. Він спрямований на регулювання відносин, пов’язаних з процесом оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель. Закон складається із шести розділів і визначає об'єкти оцінки земель, принципи проведення оцінки. Стаття 5 даного закону передбачає два види оцінки земель — нормативну та експертну. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, успадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них.

При визначенні грошової оцінки земель населених пунктів керуються такими нормативно-правовими документами у сфері майнових прав:

1. Конституція України;

2. Земельний кодекс України — основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Новий Земельний кодекс, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року, включає 10 розділів, 212 статей та прикінцеві положення.

Для оцінювачів землі важливою є стаття 201, яка присвячена грошовій оцінці земельних ділянок і де визначено спектр застосування грошової оцінки земель.

ь Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна.

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об'єкти та суб'єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування та сертифікації оцінювачів.

Введення в дію даного Закону передбачає його узгодження із існуючими нормативно — правовими документами стосовно грошової оцінки земель.

ь Закон України «Про плату за землю», прийнятий 3 липня 1992 року. У 1996;1999 роках до нього були внесені зміни і доповнення, цей Закон є головним документом, який визначає порядок встановлення плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі грошової оцінки земель.

У розділі 5 (стаття 7) розглянуто питання плати за землі населених пунктів. У випадку, коли в населеному пункті виконано грошову оцінку, на основі якої встановлено оцінку земельної ділянки, ставки земельного податку встановлюються у розмірі 1% від їх грошової оцінки, за деяким винятком.

Ставки земельного податку за земельні ділянки (за винятком сільськогосподарських угідь) диференціюють та затверджують відповідні сільські, селищні, міські ради виходячи з середніх ставок податку, функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки, але не вище ніж у два рази від середніх ставок податку з урахуванням коефіцієнтів, встановлених частинами другою і третьою цієї статті.

ь Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 з урахуванням змін та доповнень, внесених постановами Кабінету Міністрів України від 31.10 95 та від 30.05.97.

Дана методика визначає мету, функції грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, інформаційну базу для грошової оцінки земель, порядок її здійснення.

ь У розвиток Методики прийнято Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затверджено спільним наказом Держкомзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду та Академії аграрних наук від 27.11 1995 р. із змінами і доповненнями, внесеними згідно з наказами Держкомзему у 1997 та 1999 роках).

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Як і Методика, Порядок включає три розділи: Загальні положення, Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та Грошова оцінка земель населених пунктів.

ь Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок (затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02) та порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (затверджений наказом Держкомзему від 8.07.99).

Ці два документи тісно пов’язані і визначають аспекти, що стосуються виконання грошової експертної оцінки земель.

ь Розміри оплати земельно-оціночних робіт та послуг, затверджені спільним наказом Держкомзему, Мінфіну та Мінекономіки України від 15.06.2001. розміри оплати земельно-кадастрових робіт та послуг призначені для встановлення вартості на виготовлення проектної і вишукувальної продукції землеустрою, земельно-кадастрових та земельно-оціночних робіт.

Слід зазначити, що вартість виконання експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення встановлюється за договірними цінами з урахуванням витрат праці на збір даних, виконання робіт, оформлення та тиражування звіту.

Велике значення у створенні економічних принципів регулювання земельних відносин належить грошовій оцінці, яка в умовах перехідного періоду до ринкової економіки дає можливість провести першочергову приватизацію земельних ділянок, створити об'єктивну основу для оподаткування земель.

Прийняті на державному рівні, вище перераховані ряд законодавчих актів про плату за землю дозволили ввести грошову оцінку в правове поле регулювання земельних відносин. Грошова оцінка стає одним з ключових елементів в реалізації державної політики оподаткування і ціноутворення.

2. Природно-економічна характеристика земель населених пунктів Сіннянської сільської ради

2.1 Загальні відомості про населений пункт.

Сіннянська сільська рада розташована в південно-східній частині Богодухівського району. Згідно проекту формування території і встановлення меж Сіннянської сільської ради, що був розроблений в 1992 р. в межах ради розміщено 3 населених пункти (с. Сінне, с. Шийчине, с. Шуби).

Адміністративно-територіальним центром Сіннянської сільської ради є с. Сінне. Схема розташування населених пунктів в межах сільської ради надана в графічній частині.

Основною структурно-планувальною одиницею сіл Шийчине, Шуби є квартали з одноповерховою забудовою садибного типу, в с. Сінне забудова представлена в основному одноповерховою забудовою садибного типу, також є двоповерховими будинки.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1998 році, територія, на якій знаходяться дані населені пункти, відноситься до 01 земельно-оціночного району.

Села електрифіковані, маються радіо та телефонні мережі.

Централізовані каналізація, теплопостачання в селах відсутні.

Село Сінне розташовано в центральній частині Сіннянської сільської ради і є центральним. Село має дещо видовжену зі сходу на захід форму і займає значну територію в центрально-південній частині ради. Характерною особливістю села Сінне є розташування в межах його території та за його межами низки ставків, що диктує йому своєрідну специфічну криволінійну форму та значні розміри.

В селі існує громадський центр, де розташовані громадські об'єкти: школа, сільрада, клуб, контора, лікарня, та комерційні об'єкти (магазин). Решта об'єктів (магазин, ветпункт) розміщені по території села.

Село електрифіковане, маються телефонні та радіо мережі. Мережі водопостачання розміщені в центральні частині населеного пункту. Мережі газифікації, теплофікації, каналізації відсутні. Центральні вулиці частково мають тверде покриття (табл. 2.1). Житлова забудова представлена одноповерховою забудовою садибного типу.

В межах села є декілька господарських дворів. На території господарських дворів розміщені горюче-мастильні матеріали та гаражі, більш точна їх характеристика наведена нижче. Території села, що розташовані неподалік від господарських дворів та кладовища, потрапляють до санітарно-захисних зон.

Господарський двір (№ 1 СТОВ «Вперед»):

* трактора бригада;

Санітарно-захисна зона -100 м.

Господарський двір (№ 3) — САТ «Деметра»

ГММ;

автогаражі;

Санітарно-захисна зона — 100 м.

Навколо кладовища, яке розміщено в північній частині села санітарно-захисна зона становить 300 м.

Населення зайнято в господарстві СТОВ «Вперед», САТ «Деметра» та в соціальній сфері села.

Село Шуби, розміщено на відстані 6,5 км від центрального населеного пункту с. Сінне. Село має дуже видовжену форму зі сходу на захід.

Село електрифіковане, маються телефонні та радіо мережі. Мережі водопостачання розміщені в центральні частині населеного пункту. Мережі газифікації, теплофікації, каналізації відсутні. Центральні вулиці частково мають тверде покриття (табл. 2.1). Житлова забудова представлена одноповерховою забудовою садибного типу.

В селі громадський центр не чітко виражений, але є такі об'єкти як: клуб, магазин, автозупинка.

На території села не має господарських дворів, але в північній частині за межами села є діючий господарський двір. Території села, що розташовані неподалік від господарського двору потрапляють до санітарно-захисної зони.

Господарський двір СТОВ «Вперед»:

100 голів ВРХ (корови);

500 голів свиней;

Санітарно-захисна зона — 400 м.

Діюче кладовище знаходиться поза межами села. Санітарно-захисна зона не охоплює територію села.

Населення зайнята в СТОВ «Вперед», соціальній сфері села, пенсіонери.

Село Шийчине розташоване на відстані близько 3,5 км на південь від с. Сінне.

Село невелике і має видовжену форму.

Село електрифіковане, маються телефонні та радіо мережі. Мережі водопостачання розміщені в центральні частині населеного пункту. Мережі газифікації, теплофікації, каналізації відсутні. Центральні вулиці частково мають тверде покриття (табл. 2.1). Житлова забудова представлена одноповерховою забудовою садибного типу.

В селі фактично не має громадського центру, є лише комерційний об'єкт (кіоск). На території села та поблизу його межами не має діючих господарських дворів. В межах села є риборозплідник.

Санітарно-захисні зони відсутні. Населення зайняте в СТОВ «Вперед», у м. Богодухів, пенсіонери.

Сільська рада лежить у межах відрогів Середньоросійської височини та Полтавської рівнини.

Пересічна температура січня -7.4, липня +20.2. Період з температурою +10 становить 158 днів. Опадів 568 мм на рік (максимум у червні). Висота снігового покриву 17−21 см. Територія сільської ради належить до недостатньої вологої, теплої агрокліматичної зони.

Основні відомості про населені пункти наведено в таблиці 2.1.

Таблиця 2.1. Характеристика населених пунктів

Таблиця 2.2. Селищні (сільські) ради та сільські населені пункти Богодухівського району

2.2 Аналіз використання земельного фонду

Використання земель в Україні, як і в інших країнах, має цільовий характер. Залежно від цього всі землі (земельний фонд) нашої держави згідно з Земельним кодексом України (стаття 19) поділяються на дев’ять категорій:

1) землі сільськогосподарського призначення;

2) землі житлової та громадської забудови;

3) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

4) землі оздоровчого призначення;

5) землі рекреаційного призначення;

6) землі історико-культурного призначення;

7) землі лісового фонду;

8) землі водного фонду;

9) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Віднесення земель до відповідних категорій і переведення їх з однієї категорії до іншої здійснюється органами, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, а також органами, які затверджують проекти землевпорядкування та вирішують питання про створення об'єктів природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного й іншого призначення.

Поділ земель на самостійні категорії, що здійснюються за основним цільовим призначення, представляє собою первісну класифікацію. Серед цих земель самостійне місце займають також сільськогосподарські та несільськогосподарські угіддя.

Землі сільськогосподарського призначення складаються із сільськогосподарських та несільськогосподарських угідь.

До сільськогосподарських угідь відносяться землі, які використовуються у якості основного засобу сільськогосподарського виробництва:

1) рілля, тобто землі, які регулярно розорюються з метою створення агротехнічних умов для вирощування на них сільськогосподарських культур;

2) багаторічні насадження — сільськогосподарські угіддя, на яких вирощуються плодові насадження деревного або кущового типу, що плодоносять тривалого періоду (сади, виноградник, хмільники);

3) сіножаті — сільськогосподарські угіддя, на яких вирощується трав’яниста рослинність, що використовується для відгодівлі худоби;

4) пасовища — сільськогосподарські угіддя, на яких вирощується трав’яниста рослинність з метою випасання худоби;

5) перелоги — сільськогосподарські угіддя, як правило, рілля, які тимчасово виведені з активного обробітку з метою природного відновлення родючості ґрунтів.

Несільськогосподарські угіддя — це землі сільськогосподарського призначення, які використовуються в якості просторового базису для розміщення об'єктів, технологічно пов’язаних з веденням сільськогосподарського виробництва (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами), а також деградовані землі, які тимчасово виведені із активного сільськогосподарського обробітку з метою виконання комплексу заходів щодо штучного відновлення родючості ґрунтів.

Законодавством України чітко визначено правовий статус і режим використання земель кожної категорії. Воно регламентує правові признаки, структуру земель, кількісні нормативи, права та обов’язки суб'єктів права на землю, способи управління відповідними землями тощо. Як зазначається в статті 21 Земельного кодексу України, використання землі не за цільовим призначенням веде до припинення права користування землею. Такі землі в установленому порядку передаються до земель запасу з наступною передачею іншим власникам або наданням іншим землекористувачам.

Таким чином, дотримання принципу цільового використання земель забезпечує, з одного боку, порядок у розподілі земель для потреб всіх галузей народного господарства, а з другого боку — ефективне використання території залежно від її природно-екологічного стану.

Правомочність володіння — це право фактичного (фізичного чи господарського) панування над певною земельною ділянкою. Природно, що фактичне володіння тією чи іншою земельною ділянкою робить можливим здійснення інших правомочностей: користування та розпорядження нею. Відомо, що не можна використовувати земельну ділянку, не маючи господарського або фактичного панування над нею. Проте, правомочність власника земельної ділянки як об'єкта права власності має певну своєрідність. Це викликано невід'ємністю земельної ділянки від навколишнього природного середовища, їх екологічним взаємозв'язком, неможливістю її вилучення та переносу, скажімо, в інше місце.

Право володіння може належати не тільки власнику, але й особі, якій власник передав земельну ділянку на підставі договору (наприклад, оренди). Власник при цьому не втрачає права володіння. Він перестає здійснювати його, але цілком зберігає можливість мати земельну ділянку у своєму господарстві, у складі майна. Право володіння однією і тією ж земельною ділянкою належить у подібних випадках і власнику, і особі, якій власник передав земельну ділянку за договором. Тут володіння не відокремлюється від права власності, бо власник має, згідно з законом, право на витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння. Разом з тим, право володіння осіб, що не є власниками, істотно відрізняється від права володіння власника. Право володіння цих осіб має похідний характер. Власнику, окрім права володіння, належать також правомочність користування та розпорядження. Інші ж володарі, як правило, повністю позбавлені права розпорядження і мають право користування в межах, встановлених договором з власником.

Право власності на землю — є юридичним вираженням, формою закріплення економічних відносин власності і являє собою врегульовані законом суспільні відносини по володінню, користуванню та розпорядженню земельними ділянками.

Правомочність користування — це право власника задовольняти за допомогою землі свої потреби. З урахуванням екологічної специфіки земельних ділянок як об'єктів права власності, під користуванням в даному випадку треба розуміти забезпечену законом можливість їх безпосередньої господарської експлуатації для наданих цілей шляхом витягу з них їх корисних властивостей, в тому числі отримання плодів та інших прибутків. Право користування, як і право володіння, може на підставі договору з власником належати і не власнику. Право користування осіб, що не є власниками, похідне і залежне від права власності. Зокрема, орендар може користуватися орендованою земельною ділянкою тільки на умовах, визначених договором та цільовим призначенням землі.

Правомочністю розпорядження є визнана за власником і гарантована йому можливість учиняти дії, спрямовані на зміну юридичного статусу, економічного призначення чи стану земельних ділянок, визначення їх юридичної долі (передача їх іншим суб'єктам права у власність).

Такими діями є, головним чином, угоди (купівля-продаж, дарування, обмін та ін.). Внаслідок виконання цих угод власник передає іншому суб'єкту всі свої правомочності, тобто вичерпує своє право (наприклад, у разі продажу).

Підсумувавши все вище сказане, був зроблений аналіз використання земель в межах Сіннянської сільської ради за функціональним використання, за угіддями, за землевласниками та землекористувачами та формами власності. Всі дані, які були зроблені занесені в таблицях, і відповідно були побудовані діаграми, відповідно до кожної таблиці.

Таблиця 2.3. Аналіз використання земель за функціональним використання в межах населених пунктів Сіннянської сільської ради

Функціональне використання земель за населеними пунктами Сіннянської сільської ради.

Таблиця 2.4. Аналіз використання земель за функціональним використання в межах Сіннянської сільської ради

Таблиця 2.5. Аналіз використання земель за угіддями в межах населених пунктів Сіннянської сільської ради, в гектарах і %

Таблиця 2.6. Аналіз використання земель за землевласниками та землекористувачами в межах Сіннянської сільської ради

2.3 Кадастрова оцінка території

Кадастрова оцінка — це сукупна оцінка відповідної оціночної одиниці за правовими, господарськими, природними властивостями, певним режимом використання (функціональне використання), а також відображення формування рентного доходу через грошові показники.

Кадастрова оцінка проводиться відповідно до цільового призначення земель або функціонального використання.

До складу кадастрової оцінки відносяться: бонітування грантів, зонування, грошова та економічна оцінка.

Бонітування ґрунтів — це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах. Вона встановлює відносну придатність ґрунтів за основними чинниками природної родючості для вирощування сільськогосподарських культур, виділяючи агровиробничі групи ґрунтів, будується за об'єктивними ознаками і властивостями, які мають вирішальне значення у розвитку та рості сільськогосподарських культур.

Грунт — це речовина верхнього прошарку фізичної поверхні землі, яка утворилась природнім шляхом, має історію свого розвитку і притаманні саме їй властивості, які обумовлюють головну цінність ґрунту — його родючість. Властивості ґрунту можуть бути природними, тобто такими, до створення яких людина не причетна, або штучними, що виникли в процесі її діяльності.

Бонітування ґрунтів є логічним продовженням комплексних обстежень земель і передає їх економічній оцінці. Основна мета бонітування полягає у визначенні відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто встановленні, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостями. Об'єкт бонітування — ґрунт виражений суворо визначеними таксономічними одиницями, встановленими за матеріалами детального ґрунтового обстеження. У зв’язку з цим бонітування ґрунтів проводять за ґрунтовими різновидностями або групами ґрунтів, рівноцінних за господарською цінністю, які залягають на одних і тих же елементах рельєфу, подібних за умовами зволоження і, внаслідок цього, близьких за агрофізичними, агрохімічними й іншими природними властивостями, які впливають на урожайність сільськогосподарських культур.