Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі

Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі.

Одне з них — що необхідно знати громадянам при продажі чи покупці нерухомості (будинку, квартири, іншого об «єкта).

Дуже багато чого. Останнім часом більшість громадян звертається по допомогу в агентства по нерухомості. Агенти надають допомогу в пошуках необхідного приміщення, покупця, варіантів обміну і т.п.

Як забезпечення подальшого висновку договорів і виконання домов-леностей, агенти укладають зі сторонами договір «задатку », що забезпечу-ється визначеною грошовою сумою. Такий договір є порушенням цивіль-ного законодавства. Договір «задатку », у відповідності зі ст. 570 ЦК, забез-печує платежі боржника перед кредитором по вже існуючому договору.

Коли Продавець і Покупець домовляються про продаж, термін підпи-сання договору, сумі продажу й інших істотних умов, вони укладають «по-передній договір », передбачений ст. 625 ЦК України.

Друге порушення законодавства — це порушення форми договору. Зазначена стаття ЦК України вимагає таку ж форму «попереднього дого-вору », як і основного договору. Договори відчуження нерухомого майна підлягають обов «язковому нотаріальному посвідченню. Отже, «попередній договір «вимагає також обов «язкового нотаріального посвідчення.

Ці вимоги законодавства агентами не виконуються, отже, і договір «задатку «є незначним.

Далі, порушенням законодавства є приховання дійсної суми продажу. Намагаючись зменшити свої витрати при оформленні договору купівлі-продажу, громадяни не турбуються про можливі втрати в майбутньому.

По-перше, покупець, у випадку розірвання договору, одержує ту суму, що зазначена у договорі, а повернути реально сплачені гроші основ немає.

По-друге, усі вже досить інформовані про сплату податку при продажі нерухомості з 2005 року. Купуючи сьогодні квартиру по «балансовій «оці-нці, а не по реальній, ви збільшуєте свої витрати на сплату податку, якщо, наприклад, вирішите продати її в 2006 році, тому що податок будуть нара-ховувати із суми, що складе різницю між ціною, по якій продається квар-тира, і ціною, по якій вона була куплена.

Якщо раніше сторони мали можливість виправити свою помилку і внести зміни в договір щодо ціни, то в новому ЦК України ціна договору є незмінною.

Також дуже важливою вимогою при оформленні договору є перевірка даних про осіб, що проживають у відчужуваному будинку, квартирі. Ма-ються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), тому що їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (до-говору наймання, оренди). Продавець зобов «язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.

По новому Сімейному кодексу України, як при продажі, так і при по-купці коштовного майна необхідна згода чоловіка (дружини). При цьому на висновок договорів, що вимагають обов «язкового нотаріального посвід-чення, підпис на заяві про згоду дружини чи чоловіка також повинен бути засвідчений нотаріально. Отже, не тільки Продавець, що продає майно, придбане в шлюбі, повинний прийти до нотаріуса з чоловіком (дружиною) (чи попередньо оформити заяву), але і Покупець.

Крім того, новий Сімейний кодекс зрівнює в таких же правах осіб, що не зареєстрували шлюб, але проживаючих однією родиною і спільними коштами здобувають майно. Отже, їхня згода необхідна в тій же формі, що і чоловіка та дружини.

3.2. Оформлення договору купівлі-продажу квартири.

Пропрацювавши в організації, у 1996 р. працівник одержав квартиру, яка будувалася за кошти організації. Після його звільнення з роботи адмі-ністрація організації запропонувала працівнику викупити цю квартиру. Як при цьому правильно оформити договір купівлі-продажу квартири?

Для відповіді насамперед слід з «ясувати форму власності самої органі-зації, а відтак і те, у чиїй власності перебуває квартира. Згідно зі ст. 658 Цивільного кодексу право продажу належить власникові майна. Відпові-даючи на поставлене запитання, ми виходимо з того, що зазначена органі-зація не належить ані до державної, ані до комунальної форми власності. Альтернативний варіант означав би, що відчужувати квартиру можна лише за спеціальними процедурами відчуження державного або комунального майна, наприклад у процесі приватизації відомчого житла, що належить державній організації (Закон N 2482-ХІІ), або за згодою органа, що здійс-нює управління об «єктами комунальної власності (Закон N 280/97-ВР та інші).

Отже, якщо організація про яку йдеться, належить до приватної фор-ми власності (статті 324 — 327 Цивільного кодексу). то слід виходити з то-го, що саме будівництво квартири за кошти цієї організації права власності ще не створює. Все залежить від того, на яких умовах і на підставі якого договору (інвестиційного, підряду, про пайову участь тощо) таке будівни-цтво здійснювалось. Організація, що збирається продати квартиру своєму працівникові, має спочатку підтвердити своє право власності на цю квар-тиру, що виникло за одним із вищезазначених договорів. Відповідно до п. 9 інформаційного листа N 01−8/98 перебування майна, утому числі примі-щень, споруд, будинків, на балансі підприємства «(організації) ще не є без-спірною ознакою його права власності. Баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та об-сягу фінансових зобов «язань на конкретну дату. Вищий господарський суд України вказує, що баланс не визначає підстав перебування майна у влас-ності (володінні) підприємства. Таким чином, принциповим є питання до-кументального підтвердження права власності продавця на квартиру, що продається. без чого договір не може бути укладено.

Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації незалежно від того, хто є учасником договору. При цьому слід керуватись такими но-рмативно-правовими актами:

Законом N 1952;IV (за текстом — Закон про реєстрацію) Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердже-ною наказом N 20/5.

У п. 61 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні до-говорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації (а відтак і окремої квартири), нотаріус вима-гає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що під-тверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчу-жують. А в п. 62 Інструкції подано перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які вимагає нотаріус, зокрема:

 нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. пожертви, довіч-ного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір;

 свідоцтво про право власності на об «єкти нерухомого майна;

 іпотечний договір;

 рішення суду;

 договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності від-мітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.

Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших докуме-нтів (це питання слід узгодити з нотаріусом). У п. 63 Інструкції зазначаєть-ся, що крім вищевказаних правовстановлювальних документів на нерухоме майно нотаріус вимагає документи, передбачені наказом N 84/5.

Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону про реєстрацію. Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, пе-рехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір ку-півлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установлено-му порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухо-ме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обме-жень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

Підсумовуючи все вищенаведене, можна визначити таку послідов-ність дій організації для продажу квартири працівникові:

 організація як власник квартири має пересвідчитись у наявності всіх необхідних правовстановлювальних документів на цю квартиру за пе-реліками, визначеними Законом про реєстрацію і Інструкцією (якщо доку-менти відсутні - отримати їх у визначеному чинним законодавством по-рядку);

 якщо наявні всі необхідні документи — через нотаріуса (приват-ного або державного) посвідчити договір купівлі-продажу квартири і здій-снити державну реєстрацію переходу прав до працівника.