Орендні відносини

Орендні відносини

ЗМІСТ

ВСТУП

1. Поняття і загальна характеристика договору оренди

2. Договір прокату

3. Договір оренди транспортних засобів

4. Договір оренди будівель і споруд

5. Договір оренди підприємств

6. Договір фінансової оренди (лізингу)

7. Договір найму житлового приміщення ВИСНОВОК СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП

У ст. 606 ГК РФ договір оренди визначено як зобов’язання, за яким орендодавець зобов’язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. З даного визначення видно, що в орендному правовідносинах спрямованість на передачу майна у тимчасове користування уточнюється ознакою. Договором оренди присвячена глав. 34 ЦК РФ. У § 1 глав. 34 ЦК РФ виділені загальні положення про оренду, які мають певне значення.

Інститут оренди обраний законодавцем як базовий для регулювання всіх зобов’язань, спрямованих на передачу майна у тимчасове користування. У ньому містяться не тільки норми, що регламентують оплатне відносини з передачі майна у тимчасове користування, а й уніфіковані правила, зумовлені спрямованістю зобов’язання на передачу майна у тимчасове користування незалежно від його оплатне або безоплатність. Ці уніфіковані положення застосовні не тільки до оренди, але і до безоплатного користування. У ст. 689 ГК РФ перераховані орендні правила, застосовні договору безоплатного користування.

1. Поняття і загальна характеристика договору оренди

По-перше, цивільне право призначене, головним чином, для регулювання відплатних відносин, сутність зобов’язання певної спрямованості в найбільш чистому вигляді проявляється в безкоштовне договорі.

По-друге, незважаючи на те, що орендні відносини можуть характеризуватися додатковими особливостями, які вимагають законодавчого закріплення, всі вони мають єдину основу правового регулювання, зумовлену спрямованістю на оплатної передачі майна у тимчасове користування. Загальні положення про оренду є уніфіковані норми, які можуть застосовуватися до будь-яких видів та різновидів договору оренди, якщо інше не встановлено правилами про ці договори (ст. 625 ЦК РФ).

По-третє, загальні положення про оренду призначені для безпосереднього регулювання найпростіших орендних відносин, не ускладнених іншими нормотворча ознаками. Ознака спрямованості дозволяє відмежувати договір оренди від інших зобов’язань, що мають з орендою зовнішню схожість. Так, зобов’язання оренди, що передбачає викуп орендованого майна шляхом перерахування певної суми орендних платежів, зовні схоже з договором купівлі-продажу з розстрочкою платежу. Проте правова природа цих правовідносин принципово різна. Будь-який договір купівлі-продажу, в тому числі з розстроченням платежу, спрямований на передачу майна у власність. Порядок і умови оплати мають вторинне значення. Вони не впливають на спрямованість зобов’язання. Тому купівля-продаж з розстрочкою платежу регламентується нормами про купівлю-продаж. Згідно з договором оренди, навпаки, основним обов’язком власника є передача орендарю майна у тимчасове володіння та користування. Наявність в орендному правовідносинах елемента купівлі-продажу, що передбачає викуп майна шляхом внесення орендної плати, не змінює основної правової природи договору оренди. Умова про викуп, тобто про перехід права власності на договірне майно, починає діяти лише в певний момент, коли загальна сума виплаченої орендної плати стає рівною сумі викупу. До цього моменту зобов’язання підпорядковується нормам про оренду.

У ст. 614 ЦК України передбачено, що орендна плата може встановлюватися не тільки у вигляді грошових платежів, але також і у формі встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів; надання орендарем певних послуг; передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду; покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна. Крім того, сторони можуть поєднувати зазначені форми, а також використовувати інші форми оплати оренди. Право відношення, в якому орендна плата виплачується у не грошовій формі, є по суті змішаним договором, що з'єднує орендне зобов’язання і зобов’язання тієї спрямованості, яку має форма виплати орендної плати (передача майна у власність, виконання роботи, надання послуги тощо).

Встановивши можливість використання подібних форм оплати оренди, законодавець ніяк не врегулював в гол. 34 ЦК РФ особливості подібних відносин. Тому доводиться обмежуватися загальним правилом п. 3 ст. 421 ГК РФ про те, що до даних зобов’язаннями повинні застосовуватися у відповідних частинах норми про зобов’язання, елементи яких містяться у змішаному договорі. У той же час слід відзначити, що поєднання в одному правовідносинах елементів оренди та інших зобов’язань породжує численні питання, пов’язані з поєднанням норм різних договірних інститутів. Загальне правило п. 3 ст. 421 ГК РФ не дає на них відповіді. Тому видається, що більш детальна регламентація орендних відносин, в яких орендна плата виплачується у не грошовій формі, дозволила б зробити їх регулювання більш ефективним.

Орендні відносини різноманітні. Специфіка тих чи інших видів оренди зумовлюється різними факторами. Так, норми § 2 глав. 34 ЦК РФ присвячені регулюванню договору прокату. Головною ознакою, в якому вимагали формування спеціальної правової бази для регулювання даного виду оренди, є постать орендодавця. У § 3 глав. 34 ЦК РФ зібрані норми, що відображають специфіку оренди транспортних засобів. Нерозривний зв’язок будівель (споруд) з землею і особлива цінність об'єктів нерухомості породили необхідність специфічного правового регулювання оренди будівель і споруд, оформленого законодавцем у § 4 глав. 34 ЦК РФ. Норми § 5 глав. 34 ЦК РФ відображають особливості підприємства як предмета оренди. Основним завданням законодавця при формуванні правової бази лізингу, закріпленої в § 6 глав. 34 ЦК РФ, було встановлення спеціальних правил взаємовідносин між орендарем і продавцем і між орендодавцем та орендарем з приводу придбання предмета оренди. Загальні положення про оренду, виділені в § 1 глав. 34 ЦК РФ, в силу свого уніфікованого значення застосовні до всіх її видах. Відповідне правило закріплене в ст. 625 ЦК РФ. Вторинні особливості орендних відносин, які спричиняють формування конкретних видів договору оренди, лише уточнюють правове регулювання, обумовлене спрямованістю на оплатної передачі майна у тимчасове користування. Перераховані зобов’язання виділені законодавцем як види оренди, а не як самостійні договірні типи, саме в силу того, що зумовлюють їх вторинні нормотворча ознаки не перешкоджають застосуванню до них більшості загальних положень про оренду.

2. Договір прокату

Договір прокату визначений у ст. 626 ЦК РФ як зобов’язання, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов’язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування. У даній нормі підкреслено також, що майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов’язання.

Прокат сформульований у Цивільному кодексі України як вид договору оренди. Це означає, що він, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має відмінні якості, що зумовили специфічне правове регулювання.

Договір прокату, як і будь-який інший вид оренди, спрямований на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Дана спрямованість дозволяє застосовувати до прокату велика кількість загальних положень про оренду. Розмістивши інститут прокату в § 2 гл. 34 ЦК РФ, законодавець вказав у ст. 625 ЦК РФ, що загальні положення про оренду застосовуються до прокату, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього.

Головною ознакою, в якому вимагали формування спеціальної правової бази для регулювання прокату, є участь на стороні орендодавця особи, що здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності.

Участь у договорі орендодавця-професіонала потребує специфічного правового регулювання:

По-перше, участь у зобов’язанні особи, професійно спеціалізується на певному виді діяльності (у даному випадку на здачі майна в оренду), вносить у відносини сторін елемент фактичної нерівності, так як професіонал, безумовно, економічно сильніше непрофесіонала. Оскільки сторони в цивільному право відношенні повинні виступати як рівноправні суб'єкти, економічну нерівність повинно нівелюватися правовими засобами. Відповідно до ЦК РФ економічну нерівність, яка потребує правового противаги, існує в будь-яких орендних відносинах, в яких бере участь орендодавець-професіонал, незалежно від того, хто виступає на боці орендаря — споживач чи підприємець. Цей висновок випливає з легального визначення договору прокату, що міститься у п. 1 ст. 626 ЦК РФ, в якій сказано, що орендоване майно може використовуватися як для споживчих цілей, так і для інших цілей, передбачених договором або випливають із суті зобов’язання.

Таким чином, оскільки норми інституту прокату спрямовані на усунення економічної нерівності, що існує в будь-яких відносинах з участю орендодавця-професіонала (незалежно від того, хто виступає на боці орендаря), необхідним і достатнім кваліфікуючою ознакою договору прокату є участь у зобов’язанні орендодавця-професіонала.

Вирішуючи завдання нівелювання економічної нерівності сторін у договорі прокату, законодавець встановив ряд відповідних норм. Наприклад, на орендодавця покладені додаткові обов’язки, пов’язані з наданням майна в оренду (перевірка справності майна у присутності орендаря, ознайомлення орендаря з правилами експлуатації майна). Встановлено більш жорсткі правила щодо усунення недоліків зданого напрокат майна (ст. 629 ГК РФ). На орендодавця покладено імперативна обов’язок щодо проведення капітального і поточного ремонту. Орендарю надано право відмовитися від договору в будь-який час з попередженням про це орендодавця не менше ніж за десять днів (ст. 627 ГК РФ).

У п. 3 ст. 626 ЦК РФ сказано, що договір прокату є публічним договором, який характеризується специфічним правовим режимом ув’язнення в зв’язку з певним ступенем економічної нерівності його учасників. Рівень економічної нерівності контрагентів, необхідний і достатній для підпорядкування зобов’язання режиму публічного договору, визначається законодавцем з урахуванням різних факторів. Для прокату таким є економічна нерівність, яка існує у будь-яких відносинах з участю орендодавця-професіонала.

У ст. 426 ГК РФ сформульовані уніфіковані норми про публічний договорі. Вони застосовні до будь-яких публічних договорів, в тому числі до прокату. Проте ці загальні норми ст. 426 ЦК РФ не в змозі охопити всіх особливостей орендних відносин. Тому в § 2 глав. 34 ЦК РФ сформульовані положення, які відображають специфіку публічного договору в контексті оренди. По-друге, участь у договорі орендодавця-професіонала вимагає встановлення особливих правил, які давали б йому можливість нормально здійснювати свою професійну діяльність. Цим обумовлена поява норм, імперативно не допускають застосування до прокату правил про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди (ст. 627 ГК РФ), особливих правил, що стосуються форми і порядку сплати орендних платежів (ст. 630 ГК РФ), а також заборони на здачу договірного майна в суборенду, передачу орендарем своїх прав та обов’язків іншим особам, надання орендованого майна в безоплатне користування і т.д. (П. 2 ст. 631 ЦК РФ).

Ознака економічної нерівності може бути багатоступеневим. Причому різні рівні економічної нерівності, зумовлені різними суб'єктними ознаками, можуть бути присутніми в одному виді договору. Якщо кожен з таких рівнів потребує спеціального регулювання, воно має бути передбачено у законі.

Це повною мірою відноситься до прокату. Як було відзначено, його норми відображають економічно підлегле становище будь-якого орендаря, що протистоїть орендодавцю-професіоналу. У той же час якщо на боці орендаря виступає споживач-громадянин, виникає додатковий економічний нерівність, пов’язане з особливостями громадянина як фізичної особи. Це обумовлює необхідність спеціального регулювання, яке доповнює регламентацію, яка відображатиме більш загальний рівень економічної нерівності. Уніфіковані норми, спрямовані на усунення економічно залежного становища споживача-громадянина, сформульовані в Законі «Про захист прав споживачів». У п. 1 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 р. N 7 «Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів» сказано, що законодавство про захист прав споживачів поширюється на договори прокату.

Згідно зі ст. 626 ЦК РФ норми інституту прокату поширюються лише на зобов’язання, що виникають відносно рухомого майна. Відповідно, положення про прокат незастосовні до оренди будівель (споруд), в яких на стороні орендодавця виступає особа, яка здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності.

Незважаючи на те що згідно легальному визначенню договору прокату норми § 2 глав. 34 ЦК РФ поширюються тільки на відносини з приводу рухомого майна, деякі положення інституту прокату носять уніфікований характер і тому до усунення у встановленому порядку зазначеного вище законодавчого пробілу вони могли б застосовуватися в порядку аналогії закону до тих договорів оренди будівель (споруд), в яких бере участь орендодавець-професіонал.

3. Договір оренди транспортних засобів

У ДК РФ передбачено два різновиди оренди транспортних засобів: оренда транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації (оренда без екіпажу) і оренда транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації (оренда з екіпажем).

Договір оренди транспортного засобу без екіпажу є зобов’язанням, за яким орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації (ст. 642 ЦК РФ).

Договір оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації визначений у ст. 632 ЦК РФ як зобов’язання, за яким орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації.

Оренда транспортних засобів сформульована у Цивільному кодексі України як вид договору оренди. Це означає, що вона, з одного боку, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, з іншого боку, має відмінні якості, що зумовили специфічне правове регулювання. У зв’язку з цим, визначаючи місце оренди транспортних засобів у системі цивільних договорів, необхідно зазначити наступне. По-перше, договір оренди транспортних засобів, як і будь-який інший вид оренди, спрямований на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Дана спрямованість дозволяє застосовувати до нього велику кількість загальних положень про оренду. Розмістивши інститут оренди транспортних засобів у § 3 глав. 34 ЦК РФ, законодавець вказав у ст. 625 ЦК РФ, що загальні положення про оренду застосовуються до оренди транспортних засобів, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про неї.

По-друге, кваліфікуючою ознакою оренди транспортних засобів, що відрізняє її від інших видів оренди, є специфіка транспортного засобу як предмета договору. Ця ознака має нормотворча значення: він служить основою для вироблення та застосування до обох різновидів оренди транспортних засобів уніфікованих правових норм.

Нормотворча значення специфіки транспортного засобу реалізовано в ГК РФ таким чином. З огляду на те, що дана специфіка в найбільш чистому вигляді проявляється в такому договорі оренди транспортного засобу, який не ускладнений наданням послуг з управління та експлуатації, оренда транспортного засобу без екіпажу є родовим інститутом оренди транспортних засобів. Нормативна база саме даного договору відображає особливості оренди транспортних засобів як такої. Правила, обумовлені наявністю послуг з управління та експлуатації, лише уточнюють правове регулювання, зумовлене специфікою транспортного засобу. Причому на деякі елементи правового регулювання, обумовлені цією специфікою, фактор надання послуг не впливає. Норми, що містять дані елементи, є уніфікованими. Хоча такі правила не виділені в якості загальних положень про оренду транспортних засобів, неважко помітити, що вони є в обох розділах, що регламентують зазначені різновиди оренди. Так, обидва види договору оренди транспортних засобів є реальними (ст. 632 і 642 ГК РФ). Для них встановлена письмова форма (ст. 633 і 643 ГК РФ). Згідно зі ст. 632 і 642 ГК РФ до договорів оренди транспортних засобів не застосовуються правила про поновлення договору на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору на новий термін. На відміну від загальних норм про оренду, передбачають диспозитивне право орендаря за згодою орендодавця здавати майно в суборенду, орендар транспортного засобу, за загальним правилом, має право здавати його в суборенду без згоди орендодавця (ст. 638, 647 ЦК України).

Специфіка транспортного засобу, необхідність особливої правової регламентації, проявляється в тому, що воно являє собою складний технічний пристрій і є джерелом підвищеної небезпеки.

По-третє, в тому випадку, коли орендодавець поряд з наданням в оренду транспортного засобу надає орендареві послуги з управління і технічної експлуатації, у договір оренди транспортного засобу вплітається зобов’язання, спрямоване на надання послуг, що, однак, не можна розглядати як просте додавання зазначених зобов’язань. Якби це було так, то для регулювання подібних складних відносин було б достатньо сумарного застосування норм, що регламентують оренду транспортного засобу без екіпажу і надання послуг, за правилами про змішаному договорі (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Таке сплетення вносить якісна своєрідність безпосередньо в орендні відносини. Саме ця обставина продиктувало необхідність формування спеціальної різновиду договору оренди транспортного засобу.

Таким чином, правова база договору оренди транспортного засобу з екіпажем полягає, з одного боку, з уніфікованих норм, обумовлених специфікою транспортного засобу, на які не впливає наявність або відсутність послуг з управління і технічної експлуатації, і, з іншого боку, з правил, що відображають той вплив, який чинять послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу на орендні відносини. Особливості правового регулювання оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації виражаються, зокрема, у покладанні на орендодавця додаткового обтяження з підтримання належного стану транспортного засобу (ст. 634 ЦК РФ) та зі страхування (ст. 637 ЦК РФ), а також у спеціальних правилах відповідальності за шкоду, заподіяну транспортному засобу або транспортним засобом (ст. 639, 640 ЦК РФ).

4. Договір оренди будівель і споруд

У ст. 650 ГК РФ договір оренди будівель і споруд визначено як зобов’язання, за яким орендодавець зобов’язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.

Даним договором присвячений § 4 глав. 34 ЦК РФ. Оренда будинків (споруд) сформульована у Цивільному кодексі України як вид оренди. Це означає, що аналізованих зобов’язання, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має свої відмінні якості, що зумовили специфічне правове регулювання.

Належність оренди будівель (споруд) до договірного типу оренди зумовлюється тим, що вона, як і будь-який договір оренди, спрямована на оплатної передачі майна у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Зазначені родові ознаки обумовили можливість застосування до розглянутого зобов’язанню загальних положень про оренду, що не суперечать специфіці оренди будівель (споруд). У ст. 625 ЦК РФ сказано, що загальні положення про оренду застосовуються до оренди будівель (споруд), якщо інше не передбачено спеціальними правилами про неї. 1.4.3. Специфічною ознакою, який зумовив виділення оренди будівель (споруд) як особливого виду оренди, є предмет договору. У тому випадку, коли предметом зобов’язання виступають будівлі (споруди), потрібне спеціальне правове регулювання.

Предметом аналізованого договору може бути не будь-яка нерухомість, а тільки така її різновид, як будівля (споруда). Тому норми § 4 глав. 34 ЦК РФ відображають, з одного боку, родові якості нерухомості, що характеризують будь-який її вид, у тому числі і будівля (споруда), і, з іншого боку, специфічні ознаки будівлі (споруди), що виділяють його серед інших видів нерухомості.

Родовими ознаками будь-якої нерухомості є особлива цінність і неповторність даних об'єктів, що вимагають їх індивідуалізації та обліку. Специфіка регламентації, обумовлена?? родовими особливостями нерухомості, виражається в наступному.

По-перше, вона стосується форми договору. Договір оренди будівлі (споруди) повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність угоди (п. 1 ст. 651 ЦК РФ).

По-друге, у п. 2 ст. 651 ЦК РФ йдеться про те, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

По-третє, договір оренди будівлі (споруди) повинен передбачати розмір орендної плати. При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ (шляхом встановлення ціни, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари), не застосовуються.

По-четверте, ГК РФ передбачає особливий порядок передачі будинку (споруди) в оренду і його повернення орендодавцю. Згідно зі ст. 655 ЦК РФ передача будинку (споруди) повинна оформлятися передавальним актом, що підписується сторонами. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов’язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу. Необхідність особливого порядку передачі будинку (споруди) пояснюється специфікою даних об'єктів. Вони мають особливу цінність. Факт передачі будівлі або споруди в оренду породжує серйозні правові та майнові наслідки. Тому дуже важливо гранично точно встановлювати, чи відбулася передача нерухомості орендарю і якщо відбулося, то коли саме. Важливо також зафіксувати, в якому стані нерухомість була передана орендареві. Крім того, факт передачі будинку (споруди) орендарю важко встановити в силу того, що це майно фізично не пересувається. Деякі положення інституту оренди будівель (споруд) відображають специфіку даних об'єктів у контексті спрямованості на передачу майна у тимчасове користування. Це, зокрема, стосується п. 2 ст. 651 ЦК РФ, згідно з яким договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Встановлення вимоги про державну реєстрацію договору при оренді будівель і споруд (на відміну від продажу нерухомості, для якої встановлена?? обов'язковість державної реєстрації лише переходу права власності та інших речових прав) обумовлено тим, що при передачі майна у тимчасове користування належний облік договірних відносин може бути забезпечений тільки шляхом державної реєстрації самої угоди.

5. Договір оренди підприємств

Згідно зі ст. 656 ЦК РФ за договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов’язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов’язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.

Даним договором присвячений § 5 гл. 34 ЦК РФ. Оренда підприємства сформульована у Цивільному кодексі України як вид оренди. Це означає, що аналізованих зобов’язання, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має відмінними якостями, котрі зумовили специфічне правове регулювання.

Належність розглянутого зобов’язання до оренди зумовлюється тим, що воно, як і будь-який договір оренди, направлено на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Зазначені родові ознаки обумовили можливість застосування до оренди підприємства загальних положень про оренду, що не суперечать специфіки підприємства. У ст. 625 ЦК РФ законодавець вказав, що загальні положення про оренду застосовуються до договору оренди підприємства, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього.

Оренда підприємства передбачає наділення орендаря широкими правами по використанню орендованого майна, аж до відчуження матеріальних цінностей, що входять до складу майна орендованого підприємства (ст. 660 ГК РФ).

При оренді підприємства майновий комплекс передається у тимчасове користування, а не у власність на умовах повернення майна того ж роду і якості (як це відбувається в позиковому зобов’язанні), підтверджується тим, що для орендодавця має значення процес користування підприємством. У ЦК України передбачено, що в процесі виконання договору оренди не повинна зменшуватися вартість підприємства (ст. 660 ГК РФ).

Оскільки оренда підприємства ґрунтується на передачі об'єктів цивільних прав у тимчасове користування, норми про оренду найбільшою мірою відповідають потребам регулювання даних правовідносин, і розглядається зобов’язання обґрунтовано віднесено законодавцем до договору оренди.

Специфіка підприємства виражається в тому, що воно являє собою майновий комплекс, до складу якого поряд з майном входять зобов’язальні права вимоги і борги, а також виключні права. Дана специфіка визначила особливості правової регламентації. Більшість норм інституту оренди підприємств стосуються питань заміни особи в зобов’язанні, а також забезпечення прав кредиторів.

6. Договір фінансової оренди (лізингу)

Договір фінансової оренди (лізингу) визначено у ст. 665 ГК РФ як зобов’язання, за яким орендодавець зобов’язується придбати у власність вказане орендарем майно і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей.

Суть відносин, регульованих нормами інституту лізингу, полягає в наступному. З одного боку, особа (орендар), що не має економічного інтересу (або можливості) у придбанні майна у власність, відчуває потребу у використанні цього майна. З іншого боку, власник не бажає передавати цікавить орендаря майно в оренду, але готовий продати його. З третього боку, існує особа, у якого немає у власності майна, необхідного орендареві, але є грошові кошти, які воно має можливість вкласти в придбання цього майна, з тим щоб, здаючи його в оренду, отримувати доходи на вкладений капітал у вигляді орендної плати. З'єднання зазначених осіб в одному правовідносинах дозволяє задовольнити їхні економічні інтереси. Оскільки дані правовідносини реально існують, потрібна правова база, що забезпечує їх ефективне регулювання.

Лізинг сформульований у Цивільному кодексі України як вид оренди. Це означає, що він, по-перше, характеризується родовими ознаками оренди як типу договору і, по-друге, має відмінні якості, що зумовили специфічне правове регулювання.

Договір лізингу, як і будь-який інший вид оренди, спрямований на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Дана спрямованість дозволяє застосовувати до лізингу велика кількість загальних положень про оренду. Розмістивши інститут лізингу в § 6 гл. 34 ЦК РФ, законодавець вказав у ст. 625 ЦК РФ, що загальні положення про оренду застосовуються до лізингу, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього.

Дійсно, лізингові відносини мають специфіку, що відрізняє їх від звичайного договору оренди. Дані особливості потребують правового відображення. Однак при вирішенні питання про те, в якому статусі повинен розглядатися лізинг в системі цивільних договорів — як самостійний договірний тип або як вид оренди — необхідно враховувати ступінь впливу специфіки лізингу на норми інституту оренди. Якщо специфіка лізингу виключає можливість застосування до нього всіх або більшості пологових орендних норм, то можна говорити про лізинг як про самостійне типі договору. Якщо ж особливості лізингу залишають можливість і необхідність застосування до нього значної кількості загальних положень про оренду, то слід прийти до висновку про те, що лізинг є видом оренди. Правильне визначення формального статусу зобов’язання в системі договорів (вид договору або самостійний тип договору) має велике значення для створення законодавчого механізму, що забезпечує можливість застосування до зобов’язання тих норм, які повинні до нього застосовуватися. Якщо до лізингу застосовні загальні положення про оренду, то його слід формулювати як вид оренди, щоб створити законодавчу основу для застосування до нього відповідних орендних норм.

Аналіз договору лізингу показує, що до нього може застосовуватися значну кількість загальних положень про оренду. Тому законодавець обґрунтовано сформулював лізинг як вид договору оренди.

Кваліфікуючою ознакою лізингу, в якому вимагали виділення його як самостійного виду оренди, є своєрідне участь орендаря у придбанні орендодавцем у власність предмета оренди. Відповідно до умов договору оренди орендодавець набуває договірне майно у власність у третьої особи спеціально для передачі його в оренду конкретного орендаря. У лізинговому зобов’язанні на відміну від звичайної оренди до основних дій сторін додаються дії орендодавця з придбання у власність предмета оренди. У зв’язку з цим головне завдання законодавця при формуванні правової бази лізингу полягала у встановленні спеціальних правил взаємовідносин між орендарем і продавцем і між орендодавцем та орендарем з приводу придбання у власність предмета оренди. Суть лізингових норм полягає в адекватному відображенні і закріплення інтересів орендодавця і орендаря у зв’язку з придбанням орендодавцем предмета оренди у власність.

На відміну від звичайного договору оренди, при якому ризик випадкової загибелі або псування орендованого майна несе власник (орендодавець), при лізингу, за загальним правилом, ризик покладається на орендаря з моменту передачі йому предмета договору (ст. 669 ГК РФ). Це обумовлено тим, що лізингодавець набуває майно у власність виключно для здачі його в оренду конкретного орендаря.

Згідно з п. 2 ст. 670 ГК РФ, якщо вибір продавця проводиться орендарем, орендодавець, за загальним правилом, не несе відповідальності перед лізинго одержувачем за виконання продавцем обов’язків, що випливають із договору купівлі-продажу (зокрема, за недоліки майна, переданого в оренду).

Додаткові вимоги пред’являються до суб'єктного складу: лізингодавцем може бути тільки особа, яка має відповідну ліцензію.

Дії з придбання орендодавцем майна спеціально для передачі його в оренду орендарю зажадали встановлення додаткових правил, що регулюють правовий зв’язок між продавцем і орендарем.

Згідно легальному визначенню фінансової оренди, що міститься в ст. 665 ГК РФ, норми про лізинг поширюються лише на ті відносини, в яких бере участь орендар, який отримує майно в оренду для підприємницьких цілей.

7. Договір найму житлового приміщення

Наймання житлового приміщення визначено у ст. 671 ГК РФ як договір, за яким власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов’язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому. Даним договором присвячена гл. 35 ЦК РФ.

Наймання житлового приміщення сформульований у Цивільному кодексі України як один з договірних типів, які входять в групу зобов’язань, спрямованих на передачу майна у тимчасове користування. Договір найму житлового приміщення характеризується наступними послідовно уточнюючими ознаками:

по-перше, він спрямований на передачу майна у тимчасове користування (дана ознака об'єднує наймання житлового приміщення з усіма договорами, спрямованими на передачу в тимчасове користування майна — орендою і безоплатним користуванням);

по-друге, він спрямований на оплатної передачі майна у тимчасове користування (в цьому виявляється спорідненість розглянутого зобов’язання з орендою);

по-третє, предметом договору є нерухоме майно, а точніше, така його різновид, як будівлю і споруду (дана ознака об'єднує наймання житлового приміщення з конкретним видом оренди — орендою будівель і споруд);

по-четверте, предметом договору може бути не будь-яка будівля (споруда), а лише таке, яке є житловим;

по-п'яте, житлове приміщення передається у тимчасове користування для проживання. Перші три ознаки відносяться до числа родових (об'єднують наймання житлового приміщення з іншими типами або видами договорів), а два останніх — спеціальних (які вирізняють їх з числа всіх інших споріднених договорів).

Оскільки наймання житлового приміщення характеризується, з одного боку, родовими ознаками, що об'єднують його з орендою, а з іншого боку, особливостями, які вимагають нормативно-правового закріплення, при створенні інституту найму житлового приміщення необхідно було враховувати три фактори:

1) можливість застосування до найму житлового приміщення уніфікованого регулювання, що відображає спрямованість на оплатної передачі майна в тимчасове користування, в тій частині, в якій воно не суперечить специфіці найму житлового приміщення;

2) можливість застосування уніфікованого регулювання, що відображає спрямованість на передачу в тимчасове користування будівель (споруд), теж в тій частині, в якій воно не суперечить специфіці найму житлового приміщення;

3) специфіку найму житлового приміщення як нормотворча фактор.

Специфіка правового регулювання найму житлового приміщення обумовлена тим, що в тимчасове користування передається житлове приміщення для проживання. Кваліфікуючими ознаками розглядуваного зобов’язання є особливості предмета договору (жиле приміщення) і його суб'єкта (на стороні наймача виступає особа, яка приймає житлове приміщення в тимчасове користування виключно для проживання в ньому). Причому вказані ознаки діють у єдності. Відсутність хоча б одного з них виключає можливість кваліфікації договору як найму житлового приміщення.

Особливості відносин житлового найму істотно відбилися на його правової регламентації. В інституті найму міститься велика кількість спеціальних норм, що регламентують права та обов’язки наймодавця, наймача та постійно проживають з ним осіб, порядок та умови розірвання договору і т.д.

Специфіка правової регламентації житлового найму реалізована у Цивільному кодексі України у двох формах: шляхом конкретизації і зміни тих правил, які передбачені для звичайної оренди; і шляхом формулювання додаткових спеціальних норм, що не мають аналогів в інституті оренди.

У ДК РФ виділено договір соціального найму житлового приміщення як різновид найму житлового приміщення. Договір найму соціального полягає у відношенні житлових приміщень, що перебувають у державному або муніципальному житловому фонді соціального використання. Причиною виділення цього різновиду договору та, відповідно, необхідності формування для неї спеціальної правової бази стало особливе призначення зазначених приміщень, яке виражається у вирішенні публічно-правової завдання державних органів щодо забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

Формально договір житлового найму визначено законодавцем як самостійний тип договору. Це виражається в тому, що йому присвячена окрема глава ЦК РФ. Проте констатації формального статусу явно недостатньо для відповіді на поставлене питання. Важливо встановити, чи відповідає в даному випадку форма змістом. Якщо специфіка житлового найму не перешкоджає застосуванню до нього значної кількості норм, що відображають родові ознаки оренди, значить договір житлового найму необхідно розглядати як вид договору оренди і передбачати, відповідно, механізм, що забезпечує можливість застосування уніфікованих правил. Якщо ж, навпаки, специфіка найму виключає таку можливість, то слід визнати, що він є самостійним типом договору. Системний аналіз найму житлового приміщення показує, що його слід розглядати як самостійний тип договору. Отже, в даному випадку формальний статус договору відповідає його об'єктивного стану.

ВИСНОВОК

оренда договір прокат лізинг транспортний У чинному російському законодавстві визначення оренди дано у ст. 606 ГК РФ.

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов’язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Виходячи з визначення можна виділити три основні риси, характерні для даного договору.

По-перше, ця угода, на основі якого здійснюється передача (надання) певного майна особою, правомочним розпоряджатися ним, у володіння і користування (або тільки користування) іншій особі без переходу до останнього права власності. Власником майна залишається орендодавець.

По-друге, оренда завжди носить тимчасовий характер і після закінчення терміну оренди майно підлягає поверненню орендодавцю. Виняток становлять випадки викупу орендарем взятого в найм майна, але в цих випадках оренда припиняється і на завершальному етапі відносини сторін переходять у сферу купівлі-продажу.

По-третє, договір оренди завжди відшкодувальний: орендар зобов’язаний платити за користування майном (на відміну від безоплатного договору позики).

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша: Федеральний закон № 51-ФЗ від 30 листопада 1994 року в ред. Федерального закону № 22-ФЗ від 21 березня 2005 року / / Російська газета. 1994. 8 грудня; 2004. 3 липня; Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Федеральний закон № 14-ФЗ від 26 січня 1996 року в ред. Федерального закону № 19-ФЗ від 2 лютого 2006 року / / Російська газета. 1996. 6, 7, 8 лютого 1996 року; 2006. 5 лютого.

2. Витрянский В. В. Договори про передачу майна. М.: Статут, 2003. 754 с.

3. Цивільне право: Підручник в 2 Т. Т. 2. Напівтім 1 / Відп. ред. Є. О. Суханов. М.: БЕК, 2005. 839 с.

4. Грибов З. І. Нерухомість як об'єкт цивільних прав. М.: Юрист, 2004. 97 с.

5. Житлове право: Підручник / За ред. В. І. Кузнецова. М. Юрайт, 2005. 415 с.

6. Занковського С. С. Підприємницькі договори / Відп. ред. В.В. Лаптєв. М.: Волтерс Клувер, 2004. 457 с.

7. Коментар до частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації / Під ред. Т. Є. Абова, А. Ю. Кабалкіна. М.: Юрайт, 2005. 1087 с.

8. Романець Ю. В. Договірне право. М., МАУП, 521 с.