Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми і перспективи розвитку

Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми.

і перспективи розвитку Незважаючи на всі проблеми, що існують у перехідній економіці, у ряді країн зроблено деякі кроки у становленні іпотечного механізму в житловому секторі. Так, в Україні, Росії, Білорусі вже з «явилися або зароджуються окремі елементи іпотечного кредитування, що можна розглядати як складові майбутньої моделі житлового фінансування. Аналіз цього досвіду свідчить, що при формуванні первинного ринку житла в країнах із постсоціалістичною економікою відбувається перехід від централізованого державного фінансування до нових джерел грошових ресурсів.

Пайова участь у житловому будівництві стала одним із перших і найбільш простих методів залучення засобів із позабюджетних джерел. Проте практика показала, що в тих випадках, коли число вкладників відповідало кількості побудованих квартир, реальні терміни завершення проектів будівництва істотно затягувалися. Вирішення цієї проблеми будівельні компанії намагалися знайти за допомогою випуску спеціальних житлових цінних паперів. Так, в Україні, починаючи з 1995 року, ряд будівельних підприємств («Київміськбуд», Дніпропетровська фінансово-будівельна компанія «Ельф») почали залучати кошти населення на основі укладання спеціальних житлових контрактів і випуску житлових облігацій і векселів.

Емітентом і гарантом житлових паперів нерідко виступали міські органи влади або великі банки. У Росії з метою регламентації залучення коштів через випуск цінних паперів (цільове використання, збереження і захист від інфляції, забезпечення високого рівня їхньої ліквідності) у 1994 році був прийнятий спеціальний Указ Президента. У 1995 році Федеральна комісія з цінних паперів прийняла відповідні інструкції, що регламентують процедури випуску й обертання житлових сертифікатів.

Аналіз показав, що основними принциповими моментами використання схеми з житловими цінними паперами є :

номінальна вартість паперів, що випускаються (виражається в квадратних метрах загальної площі від 0,1 до 1 кв. м і в грошовій формі залежно від собівартості, характеристики будинку, терміну введення його в експлуатацію);

такі цінні папери можуть обертатися, і емітенти установлюють правила їхнього зворотного викупу (українські підприємства найчастіше розміщують облігації за номінальною вартістю, а викуп і продаж — за ринковою);

розрізняють два види цінних паперів: короткострокові (1,5 або 2 роки) і довгострокові (від 2 до 10 років). У першому випадку облігації в основному прив «язані до будівництва якогось визначеного житлового об «єкта. У цьому випадку обсяг випуску облігацій по площі дорівнює обсягу планованого конкретного житлового об «єкта або об «єктів. У випадку довгострокових випусків такої жорсткої прив «язки не існує;

для закріплення квартири за майбутнім власником необхідно, як правило, володіти не менш ніж 30% загальної площі квартири. Право володіння квартирою цілком переходить до клієнта, коли він придбає 100% облігацій на квартиру, тобто викуповує її цілком.

Така схема являє собою досить безпечний і вигідний для будівельних компаній і дуже привабливий для вкладників, у порівнянні з іншими, механізм залучення позабюджетних коштів. Ключовим моментом є те, що накопичені засоби інвестуються в нерухомість, вартість якої може змінюватися відповідно до індексу вартості будівельних робіт.

Проте поряд із позитивним, ця система має ряд недоліків і обмежень.

По-перше, практика показала, що довгострокові житлові цінні папери майже не працюють. Це стало наслідком того, що психології людини властиво придбання товару в міру потреби, не відкладаючи покупку, що кредитується, на довгі роки, тим більше в умовах економічної і політичної нестабільності.

По-друге, громадяни із середнім рівнем прибутків сплатити вартість квартири за допомогою короткострокових паперів не можуть, внаслідок чого така схема може існувати тільки в тих місцях, де дуже високий попит на житло — у столицях держав (Москва, Київ, Мінськ) і значних промислово-культурних центрах (Санкт-Петербург, Самара, Дніпропетровськ тощо).

По-третє, у зв «язку з тим, що обсяг короткострокових облігацій, що випускаються, як правило, за площею дорівнює обсягу планованого житлового будівництва, нерідко фінансових засобів не вистачало для завершення будівництва і запровадження в дію житлових об «єктів. Гаранти цінних паперів — місцеві органи влади — внаслідок гострого дефіциту бюджету не могли кредитувати комерційне житлове будівництво. Банки в економічних умовах, що склалися, дуже обережно надавали кредити під нове будівництво. Тому окремі значні будівельні компанії й інші зацікавлені особи стали створювати свої комерційні банки, які працювали б на первинному житловому ринку. Прикладом є робота холдингової компанії «Київміськбуд».

Принципова схема роботи підприємства «Київміськбуд» із комерційним банком «Аркада» подана на схемі (див. рис. 1).

Рис. 1. Принципова схема роботи будівельних холдингових компаній щодо залучення фінансових ресурсів у житлову сферу.

З метою залучення ресурсів для позабюджетного житлового інвестування через комерційний банк АКБ «Аркада» розробила програму «Квартира на виплат».

Банк «Аркада», завдяки цільовим житловим внескам населення, має можливість видавати кредити для будівництва житла терміном до 5 років. Перший внесок покупця повинен скласти не менше 40% вартості житла. Далі, до запровадження в експлуатацію будинку, він виплачує тільки відсотки, а після введення в експлуатацію приступає до рівномірного поквартального погашення кредиту і відсотків. Щоб захистити себе і вкладників від інфляційних втрат, банк пропонує спеціальну розрахункову одиницю «ОдІн», яка не є засобом платежу. Курс «ОдІна» визначається банком та виражається в гривнях відповідно до динаміки цін на житло, проінвестоване довірителями, та індексами інфляції і цін на будівельні матеріали. Розрахунок проводиться щотижня.

На залучені суми внесків і видані кредити в банку «Аркада» відсотки нараховуються в «ОдІнах». Процентна ставка для вкладників банку складає 10% річних у «ОдІнах», процентна ставка для позичальників, що одержують у банку довгостроковий кредит на будівництво житла — 10,5%.

До запланованої дати введення будинку в експлуатацію позичальник зобов «язаний щоквартально, не пізніше 10 числа місяця, що йде за останнім місяцем розрахункового кварталу, виплачувати відсотки за користування кредитом, що розраховуються за формулою:

В=(Ззаб SYMBOL 114 f «Marlett «s 10 xF072 П/100 SYMBOL 114 f «Marlett «s 10 xF072 N/365) Ор/Оо, де: В — сума відсотків за користування кредитом, що підлягає виплаті позичальником, розрахована на дату оплати (у грн.);

Ззаб — залишок заборгованості за кредитом (у грн.);

П — процентна ставка за користування кредитом відповідно до Кредитного договору;

N — кількість днів, за які нараховано відсотки;

Ор — курс «ОдІн» на день виплати відсотків за користування кредитом;

Оо — курс «ОдІн» на день видачі кредиту;

Купуючи житло за такою схемою на виплат протягом 5 років, покупець житла доплачує за кредит від 55% до 70% його приведеної вартості.

Така модель має ряд істотних переваг, тому що дозволяє не тільки мобілізувати фінансові ресурси для житлового будівництва цієї компанії, але й подає інформацію про клієнта, його платоспроможність і готовність виконувати прийняті зобов «язання, що при відсутності кредитних історій в українських громадян є надзвичайно важливим. Більш того, в умовах відсутності на Україні широкодоступних кредитів на придбання житла, така модель є дуже цікавою.

У той же час таке залучення позабюджетних засобів у житлову сферу на основі елементів іпотеки має ряд істотних хиб.

По-перше, вона, на відміну від повноцінної іпотеки, обмежує вибір позичальника. Позичальнику пропонується житло, вироблене тільки «Киіївміськбудом».

По-друге, така модель, як будь-яка цільова модель, обмежує розмір засобів, що залучаються, обсягом заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових кредитів, і не охоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб. Однак треба зазначити, що на базі «Київміськбуд» планується проведення експерименту, суть якого полягає в залученні коштів населення та суб'єктів підприємницької діяльності на довгострокові пенсійно-заощаджувальні вклади.

По-третє, незначний для іпотеки термін кредитування збільшує розміри плати за кредит, тим самим роблячи його менш доступним для громадян України.

По-четверте, загальна економічна ситуація на Україні змушує спеціалістів АКБ «Аркада» вводити спеціальний показник «ОдІн», що збільшує плату за кредит.

По-п'яте, банк «Аркада» не застосовує гнучкі, зрозумілі позичальнику процентні ставки, що забезпечують більш широкий доступ позичальників до кредитів.

Свою схему кредитування житла на термін 5 років пропонує компанія «Житло — кредит — Україна». Компанія набирає групу з 60 чоловік (взагалі схема припускає набір групи зі 120). Протягом 5 років (60 місяців) члени кооперації повинні виплачувати щомісячні рівні внески, що розраховуються з середньорічної вартості одно-, двоі трикімнатних квартир. Крім того, клієнти виплачують вступні внески в розмірі 3% вартості житла при покупці однокімнатної квартири, 2,5% SYMBOL 151 f «Times New Roman «s 14 — двокімнатної квартири, 2% SYMBOL 151 f «Times New Roman «s 14 — трикімнатної квартири. При одержанні квартири необхідно сплатити фірмі ще 1%. Щомісяця 0,25% вартості квартири вноситься на адміністративні витрати компанії. У результаті сумарні додаткові витрати клієнта становлять.

3%+1%+(0,25% SYMBOL 114 f «Marlett «s 10 xF072 60)=19% за п «ять років.

Розподілятися житло буде шляхом аукціону і розіграшу зі щомісячним чергуванням двох цих форм. Після вселення у квартиру клієнт продовжує виплачувати внески до повного погашення вартості житла.

Наскільки безпечна схема для членів кооперації, що одержують квартири останніми, сьогодні оцінити складно: жодний із «клубів покупців» не дійшов до логічного завершення свого існування.

Всесторонній аналіз, проведений автором [1], свідчить, що кредитування купівлі житла за принципом самодопомоги на Україні за всю її історію не мало широкого розвитку.

Запорізька корпорація «Арсенал» розробляє схему придбання житла в кредит на вторинному ринку. Спеціалісти вважають, що в регіонах вторинний ринок більш перспективний, ніж первинний: SYMBOL 151 f «Times New Roman «s 14 — вартість 1 кв. м. нижча. Після залучення західного кредиту компанія буде діяти за такою схемою. Покупець, обравши об «єкт нерухомості, вносить 30% його вартості (продавець одержує на руки всю суму відразу). Наданий покупцю кредит гаситься протягом 3−7 років при кредитному відсотку не більше 20% річних [2].

Наскільки така схема реальна, покаже час, але фактом залишається те, що західний інвестор дуже обережно підходить до кредитування купівлі житла на українському ринку.

Першим банком, що намагався реалізувати на території країн із постсоціалістичною економікою інвестиційну іпотечну модель, була Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку. Використовуючи достатньо складну організаційну і правову форму, обумовлену відсутністю відповідної нормативної бази (1995 р.), цей банк, в остаточному підсумку, надавав іпотечні кредити на житло за рахунок коштів, що залучаються від продажу іпотечних сертифікатів, забезпечених нерухомістю. Як організація-посередник, що діє на вторинному ринку іпотечних кредитів, виступала Іпотечна кредитна компанія, що залучала кредити у банку і поширювала іпотечні сертифікати, забезпечені заставою [3].

Можливість продавати видані іпотечні кредити інвесторам дозволила б банкам вирішити проблему обмеженості ресурсів. Створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, що включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, могло б стимулювати зростання житлового іпотечного кредитування, що потребує серйозних заходів із боку уряду.

Як було зазначено вище, іпотечний ринок в Україні і Росії намагався адаптуватися до економічних інфляційних умов і несприятливого законодавчого середовища, знаходячи свої власні шляхи зниження різноманітних видів ризиків довгострокового житлового кредитування, а також підвищуючи доступність кредитів для населення для того, щоб громадяни могли позичити достатньо засобів для погашення значної частки вартості придбаного житла.

Розглянемо основні напрями, за якими йшов процес інновації.

Кредитний ризик. У країнах із розвинутим іпотечним кредитуванням кредитор, у випадку нездатності позичальника повернути кредит, зазнає втрат, якщо сума, виручена від продажу об «єкта нерухомості менша, ніж невиплачена частина боргу, включаючи відсотки й усі витрати, пов «язані з обертанням стягнення і реалізацією закладеного майна.

В Україні і Росії кредитний ризик, тобто можливість втрат через неповернення кредиту, істотно збільшується в зв «язку зі складністю обертання стягнення і реалізації закладеного майна. І хоча існуюче законодавство передбачає можливість обертання стягнення на предмет застави і задоволення вимог заставоутримувача, суперечливість самого законодавства і практика, що сформувалась, часто роблять виселення боржника неможливим. Лише дуже невелика кількість банків реально надає іпотечні кредити, укладаючи з позичальником кредитний договір і договір про іпотеку (заставу), що забезпечує його. У більшості випадків договір іпотеки, або договір застави, використовується при кредитуванні добре відомих банку клієнтів або у випадках, коли будівельна організація разом із банком входять в один холдинг (прикладом є холдингова компанія «Київміськбуд»).

Цілком очевидно, що для іпотечного кредитування принципого значення набуває чітке законодавче закріплення можливості позбавлення позичальника права на заставлене майно і виселення з житла у випадку, якщо він не проводить своїх платежів.

Надання довгострокових кредитів із фіксованим відсотком сьогодні практично є неможливим. Це або занадто ризиковано для банку, або, якщо ризик цілком врахований у ставці, недоступно для позичальника. У цій ситуації банки Росії і України, що надають житлові кредити, домагаються зменшення ризику процентної ставки, використовуючи нові кредитні інструменти. При цьому найбільше поширення одержали позики з індексацією платежу за курсом рубля і гривні до долара. Відповідно до поширеної практики позичальнику дається карбованцевий кредит у перерахунку в долари США (фактично доларовий кредит, оформлений у карбованцевому еквіваленті). Розмір щомісячного платежу в рахунок погашення кредиту розраховується в доларах і може виплачуватися в рублях за поточним валютним курсом. Будучи досить простим і звичним як для банкірів, так і для клієнтів, інструмент з індексацією за доларовим курсом не усуває реального ризику процентної ставки, що наочно виявляється, коли реальний курс долара падає. В умовах падіння курсу долара вартість активів, поданих фактично в доларових кредитах, може впасти стосовно вартості банківських фондів, поданих карбованцевими зобов «язаннями, за рахунок яких фінансуються ці кредити. Можливість втрат кредитора росте. Банки враховують цей ризик шляхом збільшення надбавки до процентної ставки за такими кредитами. В результаті рівень відсотка за житловими кредитами у доларовому перерахунку часто складає 30% і вище, що дуже обмежує коло потенційних клієнтів.

Оригінальна схема індексованого кредиту була розроблена Ярославською філією Іпотечного акціонерного банку. В її основу була покладена процедура рівномірного щомісячного погашення суми основного боргу з платежами фіксованого відсотка із суми боргу, що залишилася. Проте сама сума боргу переглядається щоразу, коли змінюється офіційний розмір мінімальної заробітної плати, тобто як індекс використовується індекс мінімальної заробітної плати. Річна ставка відсотка за таким кредитом порівняно невелика і складає 26% (1996 р.).

У Росії був розроблений інструмент із регульованою відстрочкою платежів — ІРОП. Використання ІРОП припускає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних операцій для банку, а інша — зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається «контрактною ставкою» і визначає той розмір платежу, що зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на міжбанківському ринку кредитів плюс фіксована банківська надбавка.

Проте насправді, регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, що називається «платіжною». Різниця між розміром платежу, що клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він сплачує за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника перераховується кожні три місяці, виходячи зі зрослої суми заборгованості, таким чином, щоб до кінця терміну позики клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі за повною «контрактною» процентною ставкою сплачуються в більш пізній період, коли позичальнику буде легше їх здійснити завдяки збільшенню його прибутків, хоча б і номінальних, в результаті інфляції.

У травні 1994 р. кредити з регульованою відстрочкою платежів став видавати Мосбізнесбанк. Цей інструмент пізніше почав застосовувати ще ряд банків, причому, як показують розрахунки, рівень кредитного ризику при його застосуванні є цілком прийнятним.

Всі три вищевказані кредитні інструменти належать до класу так званих «кредитів з індексацією», що знайшли широке поширення в країнах із високою інфляцією та інфляцією, що змінюється.

Для зниження ризику процентної ставки використовуються різноманітні індекси, що дозволяють уникнути фіксованого відсотка за довгостроковими кредитами. Ідеальним індексом, що цілком запобігає цьому виду ризику для банку, є індекс вартості фондів конкретного банку. На практиці важко домогтися довіри позичальників до такого типу індексу, тому банки намагаються замінити його, по-перше, більш суспільно визнаними показниками, по-друге, показниками, що максимально відображають динаміку ринкових процентних ставок. Відповідно до цілі показники зміни обмінного курсу долара США або мінімальної заробітної плати відповідають першому критерію, проте не відповідають другому.

Порівняльний аналіз динаміки ринкової процентної ставки у Росії і Україні за останні три роки (наприклад, вимірюваної за ставкою міжбанківських кредитів) і обмінного курсу долара США наочно демонструє їхню невідповідність. Аналогічний висновок можна зробити і щодо відповідності динаміки ринкової процентної ставки зміні ставки Центрального банку й інфляції (наприклад, рівня споживчих цін).

Що стосується індексу мінімальної заробітної плати, то цей показник змінюється на основі політичних рішень. Періодичність і розмір його зміни мають дуже віддалений зв «язок із зміною ринкової процентної ставки. Індекс, який розробила АКБ «Аркада» (м. Київ), «ОдІн» не зовсім зрозумілий позичальнику, що є негативним моментом кредитної політики банку.

Інструмент ІРОП, заснований на міжбанківській процентній ставці, практично дозволяє банку уникнути ризику процентної ставки. Проте його використання потребує наявності доступного і надійного показника ставки міжбанківських кредитів, що вселяв би довіру і позичальнику, і кредитору.

Використання кредитних інструментів з індексацією основної суми боргу, таких, як ІРОП, коли основні платежі за кредитом переносяться на більш пізні етапи кредитного періоду, поєднано з проблемою росту кредитної заборгованості або «негативної амортизації», що збільшує ризик ліквідності.

Слід зазначити, що проблема ліквідності безпосередньо залежить від моделі організації системи житлового кредитування. Якщо для депозитного інституту ризик ліквідності може стати серйозною проблемою, то для іпотечної моделі, що продає видані кредити, він просто відсутній, адже вона не залучає внесків, а фінансує свої активні операції за рахунок виручених від продажу позик засобів.

На доступність іпотечного кредиту також дуже істотно впливає термін, на який він видається. У 1994 р. московські банки, що використовують схему «продажу житла на виплат», видавали кредит до 1−2 років. Російські банки, що видають дійсно іпотечні кредити, надавали їх на термін 5 — 10 років (Мосбізнесбанк, Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку, колишній Іпотечний Стандартбанк та ін.), що дозволяло значно знизити припустимий рівень прибутку клієнтів (1996 р.). З 1999 р. АКБ «Аркада» (м. Київ) видає житлові кредити терміном на 5 років.

Проте сьогодні кредити, запропоновані комерційними банками на придбання житла, доступні обмеженому колу осіб.

Цікавий досвід пільгового державного іпотечного кредитування має місце і в Україні.

Протягом ряду років уряд України намагається надати допомогу молодим сім «ям у поліпшенні їхніх житлових умов. Порядок надання пільгового довгострокового державного іпотечного кредиту молодим сім «ям і самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 3.12.97 [4].

Відповідно до цього положення кредит надається на умовах:

перебування позичальника в черзі на одержання житла;

підтвердження позичальником перед фондом і банком платоспроможності і згода дорослих членів сім «ї на участь у фінансуванні внесків на погашення кредитів;

внесення позичальником 5% вартості будівництва житла.

Кредит надається банком-агентом у розмірі не більше 95% вартості будівництва (реконструкції) житла на момент укладення кредитного договору на термін до 30 років із процентною ставкою в розмірі 3% річних.

Треба зазначити, що така програма стала першим практичним кроком уряду щодо здійснення довгострокового кредитування будівництва (реконструкції) житла.

Проте внаслідок гострого дефіциту бюджету і при відсутності інших джерел фінансування ця модель житлового будівництва не реалізовувала намічених планів. За два роки дії програми було подано 100 тис. заяв на будівництво і реконструкцію житла. Однак через нестачу коштів кредити були надані тільки 500 сім «ям. У 1999 р. на житлове кредитування молодих сімей було виділено тільки 2 млн. грн. із 20 млн., запланованих бюджетом.

Тому надалі, з урахуванням вищевикладених недоліків, у Програмі Кабміну 1998 р. «Про довгострокове кредитування індивідуальних забудовників на селі» поряд із бюджетними коштами були передбачені й інші джерела фінансування.

У відповідності із положенням «Про порядок формування і використання засобів фондів підтримки індивідуального житлового будівництва на селі» (Постанова Кабінету Міністрів України № 1211 від 3.09.98.) визначено, що засоби фондів формуються із:

1. Коштів державного бюджету.

2. Частини державних капітальних вкладень, які виділяються на розвиток соціальної сфери се-ла.

3. Частини капітальних вкладень, передбачених у місцевих бюджетах щодо виконання програм соціально-економічного розвитку територій.

4. Банківських кредитів.

5. Залучених на договірних умовах коштів підприємств, організацій і окремих громадян.

6. З коштів, дозволених рішенням відповідних органів місцевого самоврядування, за рахунок:

a) частини місцевих податків і зборів;

б) частини коштів, що нараховуються контрольними органами за відповідні порушення, штрафів, інших санкцій.

7. Інших надходжень, що не суперечать законодавству.

Кредит індивідуальним забудовникам надається на термін до 20 років із внесенням плати в розмірі 3% річних. Граничний розмір кредиту складає 50 тисяч гривень. Погашення кредиту і внесення плати за нього може проводитися грошима або сільгосппродуктами власного виробництва.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

hX.

иту у формі матеріалів, необхідних для будівництва. Кредитний договір укладається на всю суму кредиту, що видається етапами відповідно до графіка будівництва. Кредитування індивідуальних забудовників здійснюється на конкретних принципах іпотечного механізму: повернення, платності, цільового використання, терміновості, забезпеченості, довгостроковості.

Зобов «язання позичальника щодо кредитування забезпечуються таким чином:

договір поручництва (поручителем може бути підприємство, організація, що є місцем роботи позичальника, або нотаріально засвідчене поручництво одного або декількох громадян);

договір про іпотеку будівель, що споруджуються за рахунок кредиту, а у випадку, коли житло будується на земельній ділянці, що належить позичальнику на правах власності, також про іпотеку земельної ділянки.

У цій постанові закладений «принцип результативності»: кредит надається відповідно до платоспроможності позичальника.

У той же час треба зазначити, що ця схема іпотечної моделі житлового будівництва не є цілком ринковою. По-перше, вона розрахована насамперед на бюджетні кошти, тому в цій моделі неповною мірою є присутнім принцип дохідності. По-друге, вона має багато обмежень при доступі до кредитних ресурсів.

Все це позначається на роботі фондів підтримки індивідуального житлового будівництва на селі.

Цікавим є досвід Білорусі в довгостроковому іпотечному кредитуванні за допомогою бюджетних коштів. Бюджетна система з елементами іпотеки припускає відкриття Національним банком Білорусі емісійної кредитної лінії Ощадбанку країни під 2% річних на термін до 40 років [5]. Для одержання пільгового кредиту громадяни повинні стояти в черзі на поліпшення житлових умов, мати відповідний прибуток на кожного члена сім «ї, що не перевищує двох споживчих бюджетів, а також грошові накопичення, необхідні для оплати 10% вартості житла, що закладається. Такий кредит виділяється на термін до 40 років під 2,5−5% річних. Заставою кредиту є квартира. Конкретний термін і відсоток ставки за кредитом визначаються індивідуально при урахуванні особливостей фінансового становища позичальника, часу перебування його в черзі на поліпшення житлових умов.

Важливим моментом у цій системі є те, що кредит є емісійним. На думку спеціалістів, така операція не призводить до росту інфляції, а навіть зміцнює фінансову систему, тому що кредит є цільовим і безготівковим. Емісійні кошти сприяють пожвавленню найважливішої галузі господарювання — житлового будівництва. Більш того, запровадження нового житла стимулює новоселів до додаткового попиту на товари тривалого користування: електропобутові прилади, меблі, аудіота відеотехніку та ін. Попит пожвавлює виробництво, збільшення товарної маси потребує збільшення грошової маси. У 1997 р. у Білорусі емісійний кредит для житлового іпотечного механізму склав 7,4 трильйона білоруських рублів (близько 190 млн. дол. США). Проте аналіз загальної фінансової економічної ситуації в Білорусі в першому півріччі 1999 р. свідчить про її нестабільність, що проявилося в рості інфляції. Для громадян Білорусі, що не стоять у черзі з поліпшення житлових умов, є можливість придбати житло на основі моделі цільового вкладу. Ця система потребує накопичень на цільовому особистому рахунку в Ощадбанку 50% вартості квартири. Після цього хазяїн рахунка одержує кредит на другу половину вартості на термін до 96 місяців під пільгові відсотки.

Аналіз накопиченого досвіду показує, що всі кредити, запропоновані на комерційній основі банками для придбання житла, як правило, доступні обмеженому колу осіб. Створення механізму житлового іпотечного кредитування з усіма необхідними елементами здешевить іпотечні кредити і перетворить їх у засоби рішення житлової проблеми для більш широкого кола громадян. Державне пільгове іпотечне кредитування проблематичне внаслідок гострого дефіциту бюджету і відсутності визначених принципів, необхідних для роботи іпотечного механізму.

* * *.

У статті розглядається практика житлового іпотечного кредитування в Україні, Росії, Білорусі. Висвітлюються проблеми і перспективи розвитку житлової іпотеки в економіках, що трансформуються.

The practice of the housing mortgage crediting in Ukraine, Russia, Byelorussia and problems, perspectives of the development of the housing mortgage at the economies that are being transformed are examined andanalysed in the article.

Л. Шкварчук (.

Активізація інноваційних процесів як механізм забезпечення зростання економіки України Ефективний перехід до ринку і забезпечення економічного зростання України неможливі без вирішення проблеми активізації технологічних змін та прискорення інноваційного процесу. Це пов «язано з необхідністю докорінної перебудови достатньо потужного і в той же час надвитратного та неефективного виробництва. Основна мета стратегії промислово-інноваційної політики України полягає у забезпеченні модернізації та структурної перебудови виробничого потенціалу, ефективного освоєння науково-технічних розробок, утвердження на цій основі України як високотехнологічної держави. Проте сучасний період розвитку економіки України характеризується різким скороченням інноваційної діяльності. Негативний вплив спричиняє інфляція, спад виробництва, неплатоспроможність підприємств, ріст цін, розбалансованість бюджету. Дестабілізація економіки, нестача коштів, відсутність зацікавленості у створенні і тиражуванні інновацій призводять до кризових явищ у сфері безпосереднього виробництва. Це породило складну і багатогранну проблему становлення і росту національного виробництва, вирішення якої вимагає оновлення всієї інноваційної політики і діяльності України і насамперед зміни їх концепцій, парадигм і програм.

Інноваційний шлях розвитку показав свою ефективність при розбудові повоєнних Німеччини та Японії, а пізніше Південної Кореї та країн групи так званих «азіатських тигрів». Не втрачає актуальності він і сьогодні, адже головною особливістю розвитку цих країн є високі темпи економічного розвитку. Так, якщо у 1960 році Японія відставала за показником ВНП на душу населення від США майже у п’ять разів, то у 80-ті роки Японія випереджала США і країни Західної Європи за середньорічними темпами росту ВНП в декілька разів. Успіхи японської промисловості привели до того, що ця країна стала світовим лідером у виробництві ряду груп товарів провідних галузей [1]. Вирішальну роль в економічному динамізмі Японії відіграла свідома ставка на максимальну інноваційну діяльність як фактор виробництва.

Яскравим прикладом інноваційного шляху розвитку стала Південна Корея. Зростанню ВНП за 17 років (1970 — 1987 рр.) у 36,6 раза відповідає збільшення витрат на науку у 220 разів. Показник зростання кількості досліджень не піддається інфляції, тому його збільшення у 22,8 раза є дуже суттєвим [2]. Досвід Південної Кореї переконливо доводить, що економічне «диво» має потужне інноваційне підґрунтя.

Вивчаючи особливості функціонування ефективних економічних систем, вчені дійшли висновку, що досягнення результатів їх потужного розвитку стало можливим завдяки впровадженню в цих країнах особливих форм і методів управління, зокрема управління інноваціями. Тому ми вважаємо, що інноваційний шлях розвитку України повинен передусім спиратися на науково обґрунтовану і практично вивірену систему управління інноваціями.

Отже, необхідність переходу до економічного пожвавлення та зростання економіки України передбачає розробку принципів і механізмів ефективного управління інноваціями. А це вимагає вивчення і аналізу досягнень економічної теорії з питаннь інноваційного розвитку економіки, дослідження сучасних тенденцій у прискоренні інноваційного процесу, а також узагальнення досвіду реалізації промислово-інноваційної політики у різних країнах світу. Адже в сучасному світі співвідношення сил між державами, їх конкурентоспроможність на ринку визначається не стільки наявністю у них тих чи інших ресурсів, скільки порівнянням їх інноваційних можливостей, вмінням ефективно використовувати останні. Світова значимість держави однозначно визначається сукупним інноваційним потенціалом, сумою високих технологій та темпом їхнього продукування. І хоча інноваційний шлях розвитку вважається одним із найскладніших [3], але в той же час успішна реалізація поставлених завдань інноваційного розвитку дає можливість країні в кінцевому результаті досягнути стабільності економічного устрою та піднесення життєвого рівня населення, що, безумовно, є кінцевою метою розвитку прогресивного суспільства.

Економічна теорія як основну умову прибутковості виробництва висуває збереження економічної стабільності через стійкість його функціонування. Тобто функціонування виробничої системи, циклічне відтворення її дій та результатів лише тоді може бути ефективним, коли воно стале на максимально можливо більш тривалому відрізку часу. Новації ж на деякий час збивають її ритмічне функціонування, вимагаючи деякої перебудови, а потім покриття витрат часу, капіталу, праці та зміни ритму. Це один із факторів відчуження інновацій в організаційних системах. Іншою причиною опору та ухилення від нововведень є зростання труднощів здійснення новацій, пов’язаних з появою ризику і відповідальності через невисокий рівень ймовірності оцінки його технічного і економічного потенціалу.

Окрім названих загальних протиріч між функціонуванням і розвитком суб'єктів господарювання на інноваційній основі, існують і ситуаційні протиріччя, характерні для сучасного стану економіки України. Ці протиріччя викликані взаємоадаптацією нововведення і середовища його використання. З одного боку новація повинна органічно влитися в середовище використання із врахуванням всієї специфіки існуючої системи, а з іншого — організаційна система повинна відновити свою стійкість і можливість дієздатності без обмеження функціонування новації. Тобто інноваційний процес лише тоді набуває сили, коли успішно вирішуються або слабшають протиріччя між темпами розвитку науки і впровадження її досягнень у виробництво.

При усуненні виділених протиріч, що перешкоджають активній інноваційній діяльності в Україні, необхідно враховувати ще ряд факторів, які, на нашу думку, можна звести до двох головних груп: 1) інертність виробництва і 2) невизначеність результатів інновацій.

Інертність — несприйнятливість виробництва до нововведень — визначається багатьма взаємозалежними причинами: новації приводять до заміни чи зміни частини або всіх складових виробництва: матеріалів, виробничого апарату, технології, організації виробництва і продукції. Базові новації змінюють одночасно всі складові, вони бувають рідко і наступають поступово. Псевдоінновація найчастіше модифікує одну-дві складових і в останню чергу сам виробничий апарат. Але всяка зміна потребує активності дій, витрат, часу і т.ін., що сприймається у виробничому середовищі неадекватно.

Невизначеність обумовлюється тим, що різні науково-технічні винаходи, що впровад-жуються у виробництво, навіть за умови реалізації ними однакового економічного ефекту мають неоднаковий економічний потенціал, оскільки по-різному впливають на зміни у виробничому апараті, використання ресурсів, на організацію виробництва. Усунення цього фактора найчастіше вирішується на мікрорівні, в той час, як подолання інноваційної інертності - завдання управління інноваціями на рівні держави в цілому.

Досвід економічно розвинутих систем свідчить, що інноваційна діяльність в ринковій економіці визначається через узгодженість двох головних принципів: 1) принципу узгодженості централізованого (державного) та децентралізованого (внутріфірмового) і територіального управління інноваційними процесами; 2) принцип забезпечення єдності інтересів і цілей інноваційної діяльності на всіх рівнях ієрархії і всіх економічних суб'єктів. Тому, на нашу думку, головну увагу для розробки ефективного механізму активізації інноваційної діяльності в Україні слід приділити реалізації саме цих двох принципів з метою знаходження оптимальних механізмів управління, які б найбільшою мірою забезпечили активізацію інноваційної діяльності в Україні.

Таким чином, ми дійшли важливого висновку: сучасний стан інноваційної діяльності в Україні потребує активних заходів з боку держави для формування необхідних правових та економічних умов, які б забезпечували подолання інноваційної інертності виробництва. Проте питання про роль та місце держави в системі розробки і реалізації інновацій досить суперечливе і на сьогоднішній день економічною теорією не розроблено єдиного підходу до його розв’язання.

Відомо, що під час економічної кризи більшість держав значно посилювали державний вплив на економіку, стимулювання прогресивних зрушень і зменшували цей вплив у періоди стабілізації та зростання [4]. Досвід цих країн свідчить, що забезпечення органічного поєднання інноваційної активності суб'єктів господарювання і державного впливу реалізується у системі державної інноваційної політики.

Державна інноваційна політика у широкому розумінні об'єднує науку, техніку, підприємництво, економіку і управління України. Ефективний вплив на інноваційну діяльність держава повинна здійснювати в межах своїх функціональних дій за допомогою виважених методів регулювання поряд з безпосередньо ринковим регулюванням, використовуючи економічні, правові та адміністративні інструменти щодо економіки держави в цілому. Проте, щоб забезпечити дійсно раціональну систему державного регулювання інноваційних процесів, необхідно провести дослідження найбільш чутливих точок прикладання зусиль для активізації інноваційної діяльності в Україні.

Для забезпечення поступу в інноваційній діяльності першочерговим завданням є розробка принципів підтримки науково-технічних досліджень. Адже найважливішим напрямом науковотехнічної політики держави є стимулювання інноваційних процесів. За останні роки наука в Україні зазнала великих збитків. Причому втрати відбувалися великою мірою за рахунок значного відтоку кадрів. Так, лише за три роки (1993−1996 рр.) чисельність спеціалістів, що виконують науково-дослідні та дослідно-конструкторські роботи скоротилась на 62 тис. чол. Інша, не менш болюча проблема української науки, — скорочення фінансування. Адже наука має державний характер, її утримання ведеться за рахунок державного бюджету. Проте затрати на неї з кожним роком скорочуються і набагато відстають від зарубіжних країн. Неухильне зниження обсягів фінансування науки є загальною тенденцією останніх років. Однак виправити таку ситуацію повинен прийнятий у грудні 1998 р. Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про основи державної політики у сфері науки і науково-технічної діяльності», який передбачає бюджетне фінансування наукової та науково-технічної діяльності у розмірі не менше 1,7% валового внутрішнього продукту України. Зарубіжні інвестиції в науку не надходять, адже в Україні, як і в інших країнах, фінанси спрямовуються лише на інвестування вторинних виробництв, а не у наукомісткі галузі, які у розвинутих країнах підтримуються і науково забезпечуються у рамках внутрішньодержавних науково-технічних стратегій.

Для України державна науково-технічна стратегія повинна передбачати систему конкретних заходів підтримки науки. Адже логіка світової науково-технічної конкуренції вимагає переведення виробництва затратної продукції і сировини у відсталі в технологічному плані країни. Тому, щоб не допустити перетворення України у користувача вторинних технологій, необхідна ефективна державна програма підтримки науки і наукових досліджень.

Звичайно, інноваційні процеси пов’язані із рівнем і темпами розвитку науки. Проте високі темпи розвитку наукового прогресу є необхідною, але не достатньою умовою інтенсивної інноваційної діяльності. Достатня умова інноваційної діяльності — існування високого рівня інноваційного сприйняття.

Cтупінь інноваційного сприйняття — це характеристика здатності соціально-економічної системи згладжувати протиріччя між темпами розвитку прогресу науково-технічного та виробничого. Україна характеризується низьким рівнем інноваційного сприйняття. Так, із 6053 винаходів, зареєстрованих Державним Патентним відомством України у 1997 році, у виробничих процесах використано 1629 одиниць, тобто всього 27%, і цей показник зріс у порівнянні із 1996 роком на 17% [5].

З огляду на це вважаємо, що основною метою державної інноваційної політики України є підвищення ступеня інноваційного сприйняття. Це означає, що в завдання держави входить непряме стимулювання економічними та правовими методами впровадження досягнень науки у виробничі процеси. Сьогодні в Україні для активізації інноваційної діяльності передбачені стимули, створені на основі використання різних дотаційних фондів, призначених для розвитку інновацій, та пільгове оподаткування інноваційної продукції. Одним із найбільш дієвих таких стимулів є організація у 1993 році Державного інноваційного фонду, який створений відповідно до Закону України «Про основи державної політики у сфері науки і науково-технічної діяльності». Основною метою роботи Державного інноваційного фонду в Україні є забезпечення реалізації державної політики у сфері інноваційної діяльності шляхом здійснення фінансової, інвестиційної та матеріально-технічної підтримки заходів, спрямованих на впровадження науково-технічних розробок і нових технологій у виробництво, освоєння випуску нових видів продукції. За час свого існування фондом здійснені окремі заходи щодо активізації інноваційної діяльності в Україні. За останніх три роки із Фонду профінансовано 479 інноваційних проектів із обсягом інвестицій 14,2 млн. грн., і внаслідок реалізації цих проектів підприємствами вироблено продукції на 216 млн.грн. Впровадження інноваційних проектів дало можливість відновити виробництво більш ніж на 400 підприємствах України, створити додатково 14 тис. робочих місць.

Стимулювання інноваційної діяльності в Україні проводиться шляхом пільгового оподаткування інноваційної продукції і прибутку після її реалізації. Так, Законом України «Про оподаткування прибутку підприємства» передбачено оподаткування у розмірі 50% діючої ставки прибутку від реалізації інноваційної продукції. Ця пільга діє перших три роки (для порівняння: у США така пільга діє десять років). Подолання нестачі фінансових ресурсів для активізації інноваційної діяльності передбачається шляхом стимулювання банків, які надають довгострокові кредити під інноваційні проекти, через зниження норм обов’язкових резервів на 50% суми таких кредитів. Крім, того в Україні існує інвестиційний податковий кредит.

Звичайно, запроваджені у державі фінансово-кредитні та податкові заходи відчутні, але на сьогодні вони нездатні повністю забезпечити інноваційну активність суб'єктів господарювання. Тому, на наш погляд, вже сьогодні слід ввести більш гнучкі та чутливі важелі управління інноваційною діяльністю. На нашу думку, досить дієвим інструментом активізації інноваційної діяльності на вітчизняних підприємствах може бути введення податкових пільг залежно від обсягу виробництва і реалізації наукомісткої продукції. Адже найважливішою економічною метою передових компаній і країн є підтримання здатності національної економіки до розробки і виробництва наукомісткої продукції [6]. Тому введення зазначеної пільги буде стимулювати вітчизняні підприємства до спрямування інноваційної діяльності на наукомісткі види продукції, що підвищить наукомісткість економіки в цілому і в кінцевому випадку приведе до зростання економічної системи. Крім того, такі стимули націлені на підвищення попиту на науково-технічну продукцію, що призведе до зменшення протиріччя між темпами наукового та виробничого розвитку, підвищення сприйняття економічної системи в цілому до інноваційної діяльності, а це може стати стимулом для зарубіжних інвесторів до вкладання коштів у інноваційні процеси в Україні.

Проте для реалізації цього принципу в Україні необхідно здійснити додаткові законодавчі та нормативні зміни. Насамперед це стосується удосконалення податкової бази. Так, за дев’ять місяців 1999 року загальна кількість податкових пільг, що діють в Україні, істотно зросла. Хоча ці заходи не стосуються прямо інноваційної діяльності, проте вони дають можливість підприємствам-виробникам інноваційної продукції зменшити податкові зобов’язання та тим самим збільшити фінансові ресурси для реалізації інноваційних проектів. Другим, не менш важливим, державним заходом повинно стати прийняття законодавчого акту про регулювання якості продукції, зокрема інноваційної, і контроль за її дотриманням. Адже сьогодні у жодному нормативному документі не визначено, що саме належить до регулювання в ділянці якості продукції та яким чином визначаються якісні характеристики різної продукції. Наслідком цього є не зростання якості виробленої в Україні продукції, а втручання в конкуренцію та штучне обмеження підприємницької діяльності.

Отже, роль держави на етапі впровадження нововведення і реалізації інноваційної продукції зводиться до впровадження економіко-правових стимулів, які здатні спонукати суб'єктів господарювання до активної інноваційної діяльності. Тобто в перехідній економіці функція держави при управлінні інноваційними процесами полягає у активному впливі на фактори зовнішнього середовища інноваційної системи з метою забезпечення сприятливого стану ситуаційних змінних відповідного середовища.

Для того, щоб правильно поставити інноваційну мету на внутріфірмовому рівні, необхідно дослідити всі особливості протікання інноваційних процесів та їх специфіку, яка випливає із особливостей нинішнього стану вітчизняних підприємств.

Кризовий стан економіки України обумовлений рядом причин політичного, соціального, технологічного й організаційного характерів. Але однією з першочергових причин є недосконалість структури виробництва, яка призвела до перекосів у вирішенні проблем споживання в нашому суспільстві. Сьогодні необхідні першочергові заходи щодо зміни продуктової структури виробництва. При цьому повинні бути вирішені два головних завдання: 1) розвиток другого і третього секторів економіки, тобто піднесення виробництва товарів легкої та харчової промисловості, сільського господарства, галузей сфери послуг; 2) забезпечення якості товарів вітчизняного виробництва на рівні світових стандартів та їх конкурентоспроможності.

Отже, інноваційна діяльність — це складна динамічна система дії і взаємодії різноманітних засобів і суб'єктів управління, яка в умовах перехідної економіки здатна служити потужним стимулом економічного зростання. Для досягнення таких цілей інноваційна діяльність повинна спиратися на гнучку, функціонально виважену систему управління.

Література Шонбергер Р. Японские методы управления производством. (Девять простых уроков). — М: Экономика, 1988 — 251 с.

Бажал Ю. Інноваційний розвиток як пріоритет економічної політики // Економіка України та шляхи її подальшого реформування. Матеріали Всеукраїнської наради економістів, 14−15 вересня 1995 року. — К.: Генеза, 1996. — 323 с.

Baily M., Chakrabarti A. Innovation and productivity crisis. — Wash., 1988,-129 p.

Fumio Kodama. Analyzing Japanese High Technologies (Mathematical formulacion p. 125), London, 1991.

Інформаційний бюлетень Міністерства статистики України. — 1997. — № 7−8. — 33 с.

Hansen S., Stein J., Moore T/ Survey of industrial innovation in the Unined States. Princeton, 1987. — 208 p.

(© Шкварчук Л., 1999.