Анализ вартості об'єктів недвижимости

Министерство Освіти Російської Федерации.

Московський Державний Будівельний Университет.

Курсова робота з теме:

«Аналіз вартості об'єктів недвижимости».

Виконала: студентка ЭОУС-4−6 Онисимова Т.К.

Перевірив: канд. экон. наук, доцент Куркулів Ю.Н.

Москва 2003 р. | |Содержание.

1.

Введение

.

1. Поняття вартості. Вартість і. Вартість і затраты.

2. Види стоимости.

2. Основна часть.

1. Динаміка вартості по воспроизводственному циклу.

2. Динаміка вартості об'єкта нерухомості протягом життєвого цикла (Стоимость як функція від часу) а. Динаміка вартістю залежність від накопиченого фізичного зносу. б. Динаміка корисності і стоимости.

3. Вплив просторового чинника на вартість об'єкта недвижимости.

4. Залежність вартості від виду використання об'єкта недвижимости.

3.

Заключение

.

3.1. Модель взаємозв'язку різних чинників, впливають на.

вартісної эквивалент.

4. Бібліографічний список.

1.

Введение

.

1.1. Поняття вартості. Вартість і. Вартість і затраты.

Вартість належить до фундаментальних економічних категорій і немає єдиного і навіть хоча б узвичаєного определения.

Вартість асоціюється, по-перше, з полезностью[1] - здатністю речей задовольняти добробуту чи приносити задоволення — й виступає як захід її корисності. За словами До. Менгера, вартість -.

«характеристика того, наскільки важливі нам окремі товари (чи набори товарів), ми усвідомили, що володіння цими товарами неможливо задовольнити наші потребности».

Удругих, тією мірою, як і своєї корисністю речі зобов’язані розумовою і фізичним зусиллям людини, вартість відбиває об'єм і якість таких зусиль. Інакше кажучи, сьогоднішня вартість речі загалом сприймається як міра витрат, які потрібно понести, до створення такий самий або інший, але ж корисною вещи. 2].

По-третє, вартість пов’язується також із відносної рідкістю речей: у тому, щоб було казати про вартості речі, ця річ повинна бути загальнодоступною, тобто. потреба у такі речі має перевищувати їх наявність (предложение).

По-четверте, речі, які мають корисністю і щодо рідкісні, звичайно є предметами обміну інші речі чи гроші. Вочевидь, що речі мають різної здатністю обмінюватися інші вещи.

У цьому вартість сприймається як категорія обміну і характеризує привабливість речі, як предмета обміну і, отже, її здатність обмінюватися інші речі чи деньги.

В-пятых[3], істотно, що у оцінці нерухомості вартість виявляється у грошах, а чи не в одиницях якихось інших речей і цим як грошова вартість. Зміна грошової вартості речі означатиме, з одного боку, що змінилися якіабо властивості самої речі иили ставлення людей до неї, з другого боку, що зазнала змін цінність як одиниця виміру вартості. Можливе також, що сталося й й інше одновременно.

Вартість і цена.

Термін «ціна» часто використовують як синонім вартістю обміні, це різні поняття. Під ціною розуміється певна грошова сума, передана покупцем продавцю за річ у реальної чи гаданої угоді. Ціна, яку покупець готовий сплатити за річ, визначається її власними уявлення про її корисності. З іншого боку, продавець, визначаючи ціну, що він готовий отримати за річ, керується власними міркуваннями корисність речі, з якою розлучається. Тим самим було ціна будь-який гаданої чи реальній угоді, безумовно, належним чином пов’язана з вартостями речей в користуванні для конкретних покупця продавца.

Однак у кожної конкретної угоді ціна визначається судженнями двох конкретних осіб, тоді як вартість обміні - це оцінка речі ринком. Тому, попри можливі кількісні збіги, ціна, і вартість обміні тотожні: при одному й тому ж вартості річ то, можливо продано із найбільш різним ценам.

Економічна теорія, проте, стверджує, що незалежно від цього, як різняться як і змінюються згодом ціни одному й тому ж речі, існує загальний закон, яка пояснювала б ці розбіжності й зміни, і це закон — вартість речі. У зв’язку з цим конкретні зміни у кінцевому підсумку пов’язані зі змінами вартості речей, а більш загальній формі - з співвідношенням від попиту й предложения.

Вартість і затраты. 4].

Поняття «вартість» і «витрати» теж збігаються. А, щоб у цьому, досить визнати, що видатки будівництво розкішного особняка в престижному житловому районі та у далекому передмісті за інших рівних умов однакові, різниця ж у вартості огромна.

Вартість безумовно пов’язані з витратами, однак з тими витратами, які справді були колись же й кимось зроблено у зв’язку з створенням речі, і з тими, які мають бути зроблено зараз у тому, щоб було створено така ж сама чи інша, але ж корисна річ. Цю виставу вартість докладно розглядається при характеристиці витратного підходи до оценке.

1.2.Виды стоимости.

Ринкова вартість объекта[5] - найбільш ймовірна ціна, через яку даний об'єкт може бути відчуженим на ринку за умов конкуренції, коли боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідною інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються якіабо надзвичайні обставини, тобто. когда:

. Один із сторін угоди зобов’язана відчужувати об'єкт оцінки, іншу сторона зобов’язана приймати исполнение;

. Сторони угоди добре знають про об'єкт угоди та діють у своїх интересах;

. Об'єкт оцінки представлений відкритий ринок у формі публічної оферты;

. Ціна угоди є розумна винагорода за об'єкт оцінки й примусу до здійснення угоди відношенні сторін операції з чиєїсь боку не было;

. Платіж за об'єкт оцінки виражений в грошової форми. Ринкову вартість нерухомості інакше називають вартістю при обмене[6] в на відміну від вартістю використанні (чи споживчої вартості), який означає цінність об'єкта конкретної власника. Концепція ринкову вартість грунтується, що типовий покупець над ринком нерухомості має вибрати альтернативні об'єкти нерухомості. Вартість використання (споживацька вартість) відбиває цінність об'єкта нерухомості конкретної власника, який, скажімо, не збирається об'єкт на продаж ринку нерухомості. Оцінка споживчої вартості об'єкта виробляється з існуючого профілю його використання коштів і тих фінансово-економічних параметрів, що спостерігалися в передісторії функціонування об'єкту і прогнозуються у майбутньому. Поняття «інвестиційна вартість» подібно з визначенням «вартість використанні». Це вартість об'єкта нерухомості конкретної інвестора, що збирається купити оцінюваний об'єкт чи вкласти у нього фінансові ресурси. Розрахунок інвестиційної вартості виробляється з очікуваних даним інвестором доходів. Інвестиційна вартість розраховується зазвичай в оцінці конкретного інвестиційного проекту або об'єкта, що дає дохід. Восстановительная вартість (чи вартість відтворення об'єкта) визначається витратами в поточних цінах для будівництва точної копії що оцінюється об'єкта із застосуванням ж архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, ні з тим самим якістю будівельно-монтажні роботи. У разі відтворюються хоча б моральний знос об'єкту і самі недоліки (гідності) в архітектурних рішеннях, які були в що оцінюється об'єкта. Вартість заміщення визначається видатками в поточних цінах для будівництва об'єкта, який має з оцінюваним еквівалентну корисність, але зведеного новому архітектурному стилі, із сучасних проектних нормативів і прогресивних матеріалів і конструкцій, і навіть сучасного облаштування об'єкту нерухомості. Ліквідаційна вартість є чисту гроші, яку власник об'єкта може мати простий під час продажу ліквідованого об'єкта недвижимости.

2.Основная часть.

2.1. Динаміка вартості по воспроизводственному циклу Однією з характерних ознак, властивих існуванню у времени (в рівної ступеня стосовним і до процесам, і до матеріальним об'єктах), є циклічність, тобто періодична возобновляемость у часі. Одночасно співіснує масу різноманітних за змістом циклів, належним чином соотносящихся між собою, супідрядних одна одній. Вихідними є природні цикли, які мають пряме чи опосередкований вплив всі інші, самі ж такого впливу не піддаються: то вона може як завгодно активно впливати на природу найрізноманітніших формах, проте у його влади скасувати або змінити зміну пір року чи дні й ночі. Тож природно, що людське діяльність (зокрема. економічна), що завжди ввозяться природні умови, відчуває вплив цих циклів, котрий іноді підпорядковується їм. Найнаочніше виявляється в сільському господарстві частково у будівництві, де весь процес виробництва «побудований» під коливання природно-кліматичні умови, а результати праці істотною ступеня від цих коштів умов залежать. Разом про те, для переважаючого числа конкретних видів діяльності визначальними є економічні цикли. Саме існування й динаміка таких циклів визначаються внутрішніми закономірностями розвитку економічної системы (природные цикли надають лише коригувальне вплив як сезонних коливань кон’юнктури). Під економічними циклами розуміються періодичні коливання інтенсивності відтворення економічних благ (що включає стадії виробництва, обміну, розподілу та споживання): [pic] Комментарий:

1. Цей воспроизводственный цикл є єдиним всім без винятку економічних благ.

2. Безпосередньо зі структури відтворювального циклу можна вивести визначення поняття «вартість». Вартість є еквівалент товарногрошового обміну, тобто. вона у будь-яких ситуаціях має кінцеву грошову форму. Отже, можна надати таке визначення: вартість є грошовому еквівалентові економічного блага кожному з етапів єдиного відтворювального циклу протягом всього життєвого циклу в целом.

3. Воспроизводственному циклу властива певна динаміка вартісного еквівалента (С):

. На початку відтворювального циклу з визначення С=0;

. Протягом виробничого процесу відбувається послідовне наростання вартості, у своїй для нерухомості - з наростаючим темпом.

(grad>0). Результуючої вартісної величиною цього етапу є виробництва (Цпр), для нерухомості норма прибыли.

(ПРе)>max;

. Цпр є стоимостным еквівалентом об'єкта нерухомості на первинному ринку. Поява об'єкта на вторинному ринку пов’язані з так званими транзакційними витратами і відповідатиме увеличением.

З. у своїй величина таких витрат пропорційна числу посредников.

(угод) на вторинному ринку, яке, своєю чергою, може розглядатися як функція від норми прибутку на вторинному ринку ПР’е;

. У царині обміну відбувається остаточне формування З у вигляді ціни конкретного гендля Сзд. Збільшення З пов’язані з наявністю обов’язкових витрат з обслуговування і оформленню сделки (в частковості з витратами на державну регистрацию);

. З іншого боку, позначається чинник поточної ринкової кон’юнктури, вплив якої призводить до отклонениям від Це у обидва боки. +?

Це окреслюється спекулятивна прибуток. Отже, Це є ринкову вартість, а Сзд — ринкову цену;

. Головним властивістю етапу розподілу є нееквівалентність товарно-грошового обміну — благо передається споживачеві не як товар покупцю, величина Сраспр завжди менше, ніж Це і Сзд і може рівнятися 0 (безплатна передача житла у власність певних категорій громадян). Цей етап перестав бути суворо обов’язковим всім економічних благ. Він є у воспроизводственном циклі лише з тих економічних благ, які задовольняють базові потребности;

. Протягом періоду споживання відбувається послідовне зменшення вартісного еквівалента наростаючим темпом до Ст=0, де т-срок життєвого циклу (нормативний термін експлуатації) об'єкта недвижимости.

З урахуванням изложенного:

С=(0;Сперв;Срын;Црын=max (С=max);Сраспр;0(Ст=min)).

2.2.Динамика вартості об'єкта нерухомості протягом життєвого цикла (Стоимость як функція від часу) а. Динаміка вартістю залежність від накопиченого фізичного зносу. Як відомо, змістом життєвого циклу є зміна у часі (динаміка) корисності. Початком життєвого циклу служить момент появи можливості використання блага задоволення потреби. Використовується чи благо, на насправді, значення немає, головною є наявність в нього повної заходи корисності (U). Отже, спершу життєвого циклу має місце умова U=Umax. Закінченням ж циклу є момент вичерпання корисності, повного споживання блага, коли U=Umin=0. Тривалість життєвого циклу фактично збігається з терміном фізичного життя економічного блага. Це що природно, бо U відбиває сукупність споживчих характеристик блага, мають натурально-вещественную основу. Якщо U=0, то, отже, споживчі властивості блага втрачено, що СРСР розвалився, що безповоротні зміни відбулися з самим його «фізичним тілом», — річ, як така, не існує. Логічним є очікування, що втрата корисності відбувається в часу не рівномірно, а наростаючими темпами. Пов’язано це про те, що у процесі використання їх у «фізичному тілі» економічного блага (речі) накопичуються різні ушкодження, що з певного моменту набувають непереборний, та був і незворотного характеру. Принаймні виникнення, накопичення та розвитку деформацій об'єкт нерухомості поступово втрачає свої здатність сприймати навантаження, тобто. відбувається послідовне зменшення початкової міцності. Принципове значення міцності у тому, що став саме нею визначається тривалість періоду використання об'єкта нерухомості, тобто. тривалість фізичного життя об'єкта. Відповідно залишкова міцність визначає «період дожития», тобто. що залишилося термін можливого використання об'єкта (tост=tнорм — tхрон, де tхрон — хронологічний вік об'єкта, tнорм =f (Прочнmax), tост =f (Прочност)). Виходячи з розуміння, що об'єкт нерухомості є передусім річ, втрата міцності повинна розумітись як накопичення фізичного зносу. Інакше висловлюючись, ступінь втрати початкової міцності є мірою накопиченого фізичного зносу, тобто. -?Прочн? +?Ф, де Ф — фізичний знос. Приймається, що ступінь втрати початкової вартості об'єкта нерухомості (Сt=0, С0) кількісно збігаються з величиною накопиченого фізичного зносу Ф, т. е.:

-?Прочн? +?Ф? -? С0 Основна проблема у тому, що -?Прочн=f (t) носить нелінійний характер, відрізняється складної динамікою. У практиці економічного аналізу застосовується спрощена модель лінійної амортизації. Метою амортизації є фінансування простого відтворення, тобто. у період використання об'єкта нерухомості (до моменту наступу tнорм) мусить бути накопичили сума, достатня для відтворення аналогічного об'єкта. Приймається, що темп накопичення Ф в протягом (0, tнорм) приміром із однаковим темпом, тобто. лінійно. [pic].

?Фгод=const=100%(1) tнорм.

?Cгод=Ам= С0 tнорм.

Сt (ост)= С0 — С0 tнорм * tхрон.

Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон tнорм З урахуванням викладеного, структурнологічна схема аналізу С=f (t) може бути представлена так: [pic].

const б. Динаміка корисності і вартості Річ у тім, що життєвий цикл економічних благ відрізняється від класичної моделі циклічних процесів. Відповідно до цієї моделі цикл має 3 послідовно сменяющих одне одного стадії: рост>стабильность>спад. Споживання (використання) економічного блага і життєвий цикл його існування починаються при U=Umax. Це означає, що стадія зростання економічних благ відсутня сам життєвий цикл має двустадийный характер: стабильность>спад. Наголосимо також на, що з цілого ряду економічних благ період використання дуже обмежений, і життєвий цикл виявляється «згорнутим» в точку: втрата корисності відбувається одномоментно від U=Umax до U=0, і навіть, зазвичай, економічне благо перестає існувати физически[7]. Дещо по-іншому справа з динамікою вартості (З). зрозуміло, її зміни у часі мають хоча б характер, як і в корисності, тобто. відбувається її послідовне убування: при U=Umax маємо С=Сmax, при U=Umin маємо С=Сmin. Однак тих випадках, коли економічні блага мають досить тривалий життєвий цикл, існує різниця в величині Umin і Сmin. Якщо Umin =0, то Сmin>0 і Сmin>0 (величина перевищення принципового значення немає). Пояснюється це тим, хоча корисність таких благ до кінця життєвого циклу вичерпана повністю, але у фізичному сенсі де вони зникають. Залишаються якісь натуральноречові фрагменти, які у низці випадків можна реалізувати, отримавши частина початкової вартості блага? С>0[8] Графічно динаміка U і З виглядатиме наступним образом:

Рис. 1 «Динаміка корисності і вартістю протягом життєвого циклу» Примечание:

. t0 — початок життєвого циклу, tж.ц. — закінчення життєвого цикла, Tц — тривалість життєвого цикла;

. відрізок (0, t0) відповідає створення економічного блага, тобто. t0 ?0;

. опуклі форма кривою відбиває послідовно ускоряющуюся втрату полезности;

. відрізок (t0, tст) — період стабільності (U?const), відрізок (tст, tж.ц.) — період спада.

2.4.Влияние просторового чинника на вартість об'єкта нерухомості У просторовому аспекті чинником, визначальним порівняльні переваги будь-якого територіального фрагмента стосовно центру, є доступність. Оскільки комунікації є абсолютно обов’язкової компонентом життєдіяльності, ступінь наближеності об'єкта нерухомості до центра виступає як чинник корисності (з просторової погляду). У реальних умов доступність повинна розумітись як транспортна доступність, мірою якої виступає час, необхідне переміщення від об'єкта нерухомості з конкретною територіальним розташуванням до зовнішніх кордонів центру з урахуванням основний міської транспортної схеми. Ранжированные значення транспортної доступності можна вважати обгрунтованим критерієм зонування території города[9]. Інтервали значень, зазвичай, рівні 30 хв., що дозволяє забезпечити раціональні розміри зоны:

. 1 зона — 0 мин.(центр города).

. 2 зона — до 30 мин.

. 3 зона — від 30 хв. до 1 часа.

. 4 зона — від 1 години до 1 години 30 мин.

. 5 зона — від 1 години 30 хв. до 2 часов.

. 6 зона — понад 2 часов.

Принаймні зменшення транспортної доступності, збільшення витрат часу на поїздки до центр міста (просування з 1 зони в 6-ту) вартість об'єкта нерухомості буде поступово знижуватися. Середні значення Сz (i) графічно викличуть спадну ламану лінію (див. рис. 2).

Рис. 2 «Залежність вартості об'єкта від транспортної доступности».

Динаміка Сz (i) пояснюється лише тим ж властивістю рідкісності: наближення до центра означає, що ми потрапляємо в зони з усе меншою площею, відбувається хіба що «стискання» міста від загального розміру території до розміру центру. Як вимірника рідкісності можна запропонувати показник Кz (i):

Кz (i)=SобщSSz (i),.

Де Sобщ — розмір міста, у його адміністративно-територіальних границах;

SSz (i) — розмір території, займаній зонами у міру просування до центру.

Якщо прийняти це, що imax=6, то оціночний показник рідкісності 6 зоны.

К (6)=min=1 (оскільки сумарна площа всіх зон, включаючи оцінювану 6-ту, збігаються з Sобщ). Переміщення в 5-ту зону і далі за до центру призведе до послідовному нарощуванню рідкісності і збільшення значений.

Кz (i), які залежить від форми і величини міста, а також прийнятих при зонування значень інтервалів транспортної доступності (вони, зазвичай, корелюють з розмірами міста). Слід зазначити, что:

?tдост=tz (i+1)-t z (i)=const (1).

?Cz=C z (i)-C z (i+1)?const, (2) де? tдостинтервальное значення транспортної доступності (мин.);

?Czвідмінності середніх значень вартості об'єктів нерухомості, розміщених у сусідніх зонах.

На рис. 3 представлені изокоста і изохронна об'єктів нерухомості, тобто. функціональні залежності наступного виду: tдост=f (l).

З= f (l),.

Де l — віддаленість об'єкта нерухомості від геометричного центру города.

(км.).

Рис. 3. «Изокоста Сz і изохронна t z об'єктів міської недвижимости».

Аналізуючи форму кривих малюнку 3, можна назвати, що з інших рівних умов крива t z завжди буде значно більше пологою, ніж крива Сz, наближаючись до прямий лінії (що рівносильне пересуванню на території міста з лиця однаковою швидкістю). Вихід поза межі центру різко знижує цінність об'єктів нерухомості. Із наближенням до межах міста починають переважати об'єкти масового будівництва, споруджені по типовим проектам, що нівелює розбіжності у їх вартості й відповідає більш гладкому ділянці кривою Сz.

Изокоста і изохронна будь-коли збігаються. Це розбіжність, і навіть сталість величини? tz і мінливість величини? Cz у висловлюваннях (1) и.

(2) пояснюються тим, що додаткова цінність об'єкта нерухомості, що з вигодами місцеположення і що викликає зростання від вартості, не визначається самої лише транспортної доступністю зони, діють інші просторові факторы.

Отже, за всієї своєї важливості транспортна доступність може бути єдиний критерій зонування території міста, а сама територія може бути представленій у вигляді сукупності «транспортних» зон.

Цінність кожної зони підлягає обов’язкової вартісної оцінці. Результати такої оцінки є складової частини вартісного еквівалента об'єктів міської недвижимости.

2.5.Зависимость вартості від виду використання об'єкта нерухомості Слід зазначити, що використання об'єктів нерухомості ввозяться три варіанти: задоволення потреб (цільове споживання), в ролі товару і як джерела доходів. Необхідно, отже, визначити динаміку U і З обох останніх вариантов. 10] Фактично це означає, що необхідно визначити t0 і tж.ц. для нерухомості - товару і нерухомості - джерела доходів. Особливість у тому, що товаром то, можливо об'єкт незавершеного будівництва. Отже, має місце співвідношення: t0(g)? t0(w), (3) Де t0(g) -початок життєвого циклу об'єкта нерухомості - товару; t0(w) — то ж об'єкта нерухомостіблага. Продовжуючи міркування можна зробити висновок, що позаяк товаром над ринком нерухомості може бути ділянки під забудову, то t0(g)min =0, тобто. екстремальним становищем t0(g) є початок координат. Ділянка (0, t0(g)) у разі означатиме послідовне наростання готовності об'єкту і, отже, збільшення корисності нерухомості - товару Ug (у своїй рівень корисності так точно відповідає ступеня готовності об'єкта). Можливість користування нерухомістю як джерело доходу однозначно ув’язано з наявністю економічного блага і, отже, t0(i)= t0(w), (4) Де t0(i) -початок життєвого циклу об'єкта нерухомості, що у ролі джерела доходів; Співвідношення (3) і (4) означає, що використання об'єкта нерухомості в ролі товару починається не пізніше, а ролі джерела доходів не раніше, ніж використання кронштейна як споживчого блага (для цільового споживання). Закінчуються чи життєві цикли об'єкта нерухомості, що у ролі товару і як джерела доходів, разом з Тц (w) чи як це відбувається раньше?[11] Відповідь це питання залежить від характеру впливу рівня споживчих властивостей на ефективність (результативність) цих варіантів використання. Покупець завжди набуває корисність речі, а не саму річ, тому реалізація товару (при нормальних умов угоди купівлі-продажу) стає вкрай скрутна від моменту появи необоротних змін натурально-вещественных характеристик об'єкта нерухомості (це відповідає нижньому ділянці кривою U малюнку 1). Не можна нехтувати, що нормальних умов угоди припускають наявність конкуренції продавців: покупцю одночасно пропонується велике кількість порівнянних за своїми споживчим властивостями об'єктів. Нарешті, вирішальним аргументом є тривалість використання купованого об'єкта — товару як блага: жоден зі здоровим глуздом стане купувати житло у домі, майже зовсім отслужившим свій термін. З урахуванням викладеного, втрата корисності об'єкт нерухомості - товару настає раніше, аніж за інших варіантах використання, тобто., має місце співвідношення: tж.ц.(g)< tж.ц.(w), tж.ц.(i) (3) Використання об'єкта нерухомості як джерело доходу можливо до того часу, поки об'єкт володітиме споживчими властивостями (корисністю). Доход — це Плата можливість вільно використовувати не те що на праві власності економічне благо. Тому зрозуміло, що динаміку Uw і Ui є тотожної, але tж.ц.(i) < tж.ц.(w). Це однаковою мірою справедливе й для випадку, щоб нерухомості використовують у як фактор виробництва: дохід витягається з допомогою нерухомості до того часу, поки може (фізично) брати участь у виробничому процесі, тобто., досі майже повної втрати натуральноречовинних характеристик і вичерпання корисності. З урахуванням вищевикладеного можна деталізувати графік динаміки U (см. рис.4).

Рис. 4. «Динаміка корисності об'єктів нерухомості протягом життєвого циклу». Розглянемо тепер динаміку Сg і Сi. Раніше зазначалося, що у ділянці (0, t0(gw, i)) наростання Ug відбувається у суворій відповідності зі зміною готовності об'єкта будівництва. Але це значить, що таких ж чином змінюється Сg. Ціна «недобуду» завжди відповідає рівню ризику завершення будівництва. Природно, що в міру збільшення готовності цей ризик зменшується, причому не лінійно, а прискорено: об'єкт, готовий на 10% ніколи продано на таку ж його частина повної вартості, оскільки невизначеність та ризик є дуже високими. Зрозуміло, конкретне співвідношення між ступенем готовності (DRE) і тисячних частки повної вартості (dc) залежить від масштабів та складності об'єкта, але у початкові періоди будівництва DRE > dc. З іншого боку, при 90% готовності об'єкт може бути продано менше, як таку ж частина повної вартості. Отже, завершальних етапах будівництва DRE = dc .

Сi є капіталізований дохід у період з початку отримання прибутку, котрим може бути будь-яка точка на кривою Ui, до tж.ц.(i). Отже, динаміка Сi практично цілком збігаються з динамікою Ui. Можливе (але з суворо обов’язкове) уточнення у тому, що реально отримання припиняється все-таки трохи раніше, ніж настає t (w, i0). Що стосується житла це можна зробити сформулювати так: квартира ще чимало хороша, щоб у ній можна було жити самому (тобто. її вартість не дорівнює 0), але вже настав досить погана, щоб здавати їх у оренду (і, отже, прибуток від неї дорівнює 0). З урахуванням вищевикладеного, динаміка С (g, w, i) виглядатиме наступним образом:

Див. Мал.5. «Динаміка вартості об'єктів нерухомості протягом життєвого цикла».

3.

Заключение

.

3.1. Модель взаємозв'язку різних чинників, які впливають вартісної еквівалент. З вищевикладених положень головною проблемою економіки нерухомості можна сформулювати так: перебування вартісного еквівалента об'єкта нерухомості, адекватно відбиває зміна натурально — речовинних характеристик, просторового оточення і внутрішніх чинників ринкового середовища протягом усього життєвого циклу. Вирішення проблеми предполагает:

. Визначення складу та змістової характеристики чинників впливу перспективами кожного із різнорідних груп (стосовних, відповідно, до натурально-вещественным характеристикам об'єкта, його просторовому оточенню ринку недвижимости);

. Розкриття динаміки чинників у часі (протягом усього терміну фізичного життя об'єктів недвижимости);

. Встановлення кількісних залежностей вартісного еквівалента від чинників влияния;

. Визначення цільових функцій і критеріїв ефективності. Загалом вигляді, модель взаємозв'язків різних чинників, які впливають вартісної еквівалент об'єкта нерухомості, представлена на рис. 6.

Див. Мал.6. «Модель взаємозв'язків різних чинників, які впливають вартісної еквівалент» На див. мал.6 вісь U позначає можливі варіанти використання об'єкта нерухомості, вісь t — час, а вісь L — просторові характеристики (місце розташування) об'єкта. Сам об'єкт будь-якої миті Tц (t0, tж.ц.) перебуває у місці з конкретними просторовими характеристиками, використовується однією з трьох можливих способів (благо, товар, джерело доходу) й володіє сукупністю конкретних натурально-вещественных властивостей. Це позначається фіксацією об'єкта у сфері, обмеженою заштрихованими площинами яких і визначає конкретне значення З. Протягом життєвого циклу відбувається зміна характеристик об'єкта не більше тих ж координат. Під упливом цих змін змінюється і конкретне значення, яке відповідає певної точці на траєкторії С.

4. Бібліографічний список.

1. «Економіка і управління нерухомістю» під общ. ред. П. Г. Грабового,.

М.: «АСВ» 1999.

2. Курс лекцій Кулакова Ю. Н. з дисципліни «Економіка нерухомості» и.

«Введення ЄІАС у специальность».

3. Хикс Д. Р. Вартість і капітал. М.: Прогрес, 1993.

4. Оцінка ринкову вартість нерухомості, під загальним редакцією Зарубина.

В.М і Рутгайзера В. М., М.: Дело, 1998.

5. Фрідман Д., Ордуэй М. Аналіз і - оцінка приносить дохід недвижимости.

М.: Річ 1997.

6. ФЗ РФ «Про оцінної діяльність у Російської Федерації» від 29 июля.

1998 р. № 1135-ФЗ.

7. «Економіка нерухомості» під редакцією Ресіна В.І. М.: Дело, 1999 г.

———————————- [1] Хикс Д. Р. Вартість і капітал. М.: Прогрес, 1993. [2] Оцінка ринкову вартість нерухомості, під загальним редакцією Зарубина В. М і Рутгайзера В. М., М.: Дело, 1998. [3] Фрідман Д., Ордуэй М. Аналіз і - оцінка приносить дохід нерухомості. М.: Річ 1997. [4] Оцінка ринкову вартість нерухомості, за загальною редакцією Зарубина В. М і Рутгайзера В. М., М.: Дело, 1998. [5] ФЗ РФ «Про оцінної діяльність у Російської Федерації» від 29 липня 1998 р. № 1135-ФЗ. [6] «Економіка нерухомості» під редакцією Ресіна В.І. М.: Дело, 1999 г. [7] це відбувається, наприклад, з продуктами харчування. [8] Зазвичай, цю величину називають «вартістю зворотних матеріалів» [9] «Економіка і управління нерухомістю» під общ. ред. П. Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999 [10] Першому варіанту, природно, відповідає мал.1. [11] Зрозуміло, що не може статися пізніше, оскільки продати чи витягти дохід з об'єкта, яке втратило корисність, нельзя.

———————————;

Потребление.

Распределе-ние.

Обмен.

Производ-ство.

СФ.

Ф Прочность Деформация Нагрузка Сила.