Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Метод капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки

Для оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, як правило, застосовують метод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.

При застосуванні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) використовується можливість об'єкту оцінки приносити доход. Техніка методу дозволяє перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої вартості.

Відповідно до цього, вартість майнового комплексу може бути визначена за формулою:

В = ЧОД/R,.

де ЧОД — річний чистий операційний доход;

R — норма (ставка) капіталізації, яка визначає прибутковість орендованого приміщення (повернення капіталу).

Розрахунок ринкової ставки капіталізації доходу методом кумулятивної побудови Таблиця 2.

Таблиця 2.1.

Як видно з таблиці 2 прийнятна для вітчизняного інвестора ставка капіталізації чистого доходу з урахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, компетентне керування, умови інвестицій та інші ризики, оцінюється у межах 14.21%. Експертом приймається як найбільш вірогідне значення ставки капіталізації чистого доходу в межах вказаного діапазону: Ск = 16%.

Отже, ставка капіталізації даного типу нерухомості для даного району розташування земельної ділянки становить: Ск = 16%.

Визначення рівня потенційної доходності та вартості забудованої ділянки.

Світова практика показала, що результат оцінки по бізнесу вище оцінки активів, тому що ніхто не буде купувати бізнес, якщо він дешевше засобів, в такому випадку викуповують окремі, більш сучасні засоби і споруди, і створюють свій бізнес.

В Україні склалися останнім часом негативні умови розвитку бізнесу (нестабільність законів, адміністративне втручання в ринкові процеси, гіперінфляція, дефіцит енергетичних і сировинних ресурсів), тому прогнозувати потік прибутків від прямої функціональної діяльності підприємств, навіть на короткий строк, дуже важко. Тому ринкова вартість приміщень, що орендують різні підприємства і підлягають викупу, визначається в умовах передачі приміщення в оренду.

В умовах нашої країни це достатньо поширений спосіб передачі обмежених прав на власність, яку сам власник не може утримувати, при цьому одержувати економічну прибутковість і зберегти цю власність за собою. В країнах розвиненої економіки існує конкуренція між орендодавцями, де власник майна несе значні витрати по утриманню її в належному технічному і зовнішньому стані. В нашій країні на орендаря перекладаються не тільки ці турботи, а також і більшість ризиків, пов’язаних з функціонуванням нерухомості.

На думку Виконавця, методичний підхід капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного). За цим підходом оцінка вартості До — чистий операційний доход земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною Цо — продажу забудованої земельної ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами БОС — на експлуатацію нерухомого майна за формулою:

До=Цо-Вос.

Для розрахунку оцінної вартості земельної ділянки за цим підходом є умови здавання об'єкту в оренду та отримання потенційного валового доходу (Вд).

Враховуючи, що підвальні приміщення, площею 30,7 м.кв., не придатні до здачі в оренду, площа, що пропонується до здачі в оренду становить — 1130,20 м.кв.

Дані отримані в процесі спілкування із замовником та на основі співставлення цін оренди становить:

Цо — капіталізований дохід від здачі об'єкта в оренду.

S — 1130,2 м — площа приміщень, що здаються в оренду.

С — ринкова ставка, яка коливається в області від 2−9 грн. за 1 м².

Враховуючи стан будівлі, прийнято ставку орендної плати 6 гривень за їм в місяць.

С = 6 грн. х 12 = 72,0 грн. — ставка орендної плати за 1 м" в рік.

Цс = 72 грн. х 1130,2 м² = 81 374,4грн.

Отже, дохід від здачі об'єкта в оренду може скласти 81 374,4 грн.

Приймаємо недовантаження площі 10% та недоотримання платежів 10%: 81 374,4×0.90×0,90 = 65 913грн.26 коп.

ПДВ = 10 985,54грн.

Чистий річний операційний дохід становить:

65 913,26 — 10 985,54 = 54 927,72грн.

За даними, що прогнозуються (таблиця 3.), щорічні витрати на експлуатацію та утримання виробничого приміщення, які покриваються орендодавцем (земельний податок, витрати на поточний ремонт, інші витрати) складуть 3509,73 грн.

Таблиця 3.

Витрати на експлуатацію виробничого приміщення.

Отже, чистий операційний дохід із забудованої земельної ділянки становитиме:

54 927,72−3509,73= 51 417,99 грн.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного операційного доходу до ставки капіталізації.

Таблиця 4.

Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки методом залишку для землі.

• 4362,43 грн.
• 1 кв.м.20,28 грн.

Таким чином, оцінна вартість земельної ділянки загальною площею 2138 м, яка розташована за адресою: м. Коломия, вул. Валова, 36 визначена методом залишку для землі, на 12.09.2005 р. становить:

Сорок три тисячі триста шістдесят дві гривні 43 коп.

В тому числі 1 м кв. двадцять грн. 28 коп.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного операційного прибутку до ставки капіталізації.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного операційного прибутку до ставки капіталізації.

Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного операційного доходу до ставки капіталізації. Очікуваний річний чистий дохід від оренди земельної ділянки обчислюємо за формулою:

До = (Орендна плата — Земельний податок) х (1 — Податок на прибуток);

До = (Орендна плата — Земельний податок) х (1 — 0,3).

До = (Орендна плата — Земельний податок) х 0,7.

Орендна плата становить 5−10% нормативної грошової оцінки (згідно довідки виданої Коломийським міським відділом земельних ресурсів про визначення грошової оцінки № 07−05−54/736 від 16.06.2005 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки для зайняття комерційною діяльністю, площею 460 м.кв. становить 101 грн. 31 коп. за м.кв./101,31×460 = 46 602,60 грн.).

Земельний податок — 1% нормативної грошової оцінки.

Очікуваний річний чистий дохід від здачі земельної ділянки в оренду.

Орендна плата приймається 9% від нормативної оцінки так як ділянка вільна від будь яких поліпшень.

До =(4194,23−466) х 1 = 3728грн.

Таблиця 5.

Визначення вартості об'єкта методом капіталізації плати за оренду (вул. Карпатська, 121).

Проаналізувавши якість вихідної інформації, ми визначили таке: результат отриманий методом капіталізації плати за оренду ми прийняли за ринкову ціну земельної ділянки.

Вартість ділянки складає 23 300 гривень.

Вартість 1 м² складає 50,65 гривень.