Купівля-продаж. 
Коли до нотаріуса

Купівля-продаж. Коли до нотаріуса

1 лютого 2005 року суб'єкти господарювання, дійшовши згоди з усіх істотних умов, уклали договір купівлі-продажу нерухомості. 25 лютого склали акт приймання-передачі майна. 27 лютого покупець оплатив майно згідно з виставленим рахунком.

На виконання ЦКУ 20 травня сторони звернулися до нотаріуса для посвідчення та державної реєстрації договору. Але нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальної дії, обґрунтовуючи тим, що договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Таким чином, дія договору не може бути поширена на відносини сторін, що склалися між ними з 1 до 27 лютого 2005 р. Чи правомірні дії нотаріуса?

З моменту набрання чинності ЦКУ постала необхідність здійснювати нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цивільно-правових дого-ворів, якщо це передбачено законом. Такий правочин вважається вчиненим з моменту держреєстрації.

Але в підприємницькій практиці іноді неможливо здійснити нотаріа-льне посвідчення та державну реєстрацію через різні непередбачувані об-ставини. Така ситуація описана і в запитанні, відповідь на яке міститься в коментованому документі. Зокрема, сторони договору спочатку виконали зобов’язання і лише після цього звернулися до нотаріуса. Відмова нотаріу-са від вчинення нотаріальної дії та здійснення державної реєстрації Мін'юстом визнана цілком правомірною. Адже до вчинення цих дій нота-ріусом такий договір є нікчемним. Тобто дії осіб, хоч і спрямовані на вста-новлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов’язків, не створю-ють цих наслідків через невідповідність вчинених дій вимогам закону (йдеться про відсутність нотаріального посвідчення та державної реєстра-ції).

Але, на мою думку, Мін'юст спрощено підійшов до аналізу проблеми. Головна теза листа: «…До моменту державної реєстрації договору … сто-рони … не мають одна перед одною жодних зобов’язань, а тому відмова нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу … є правомірною». От-же, логіка Мін'юсту така: нотаріус правомірно відмовився від посвідчення правочину, оскільки сторони не мають одна перед одною зобов’язань.

Відверто кажучи, дивна підстава для відмови. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій, затверджена наказом Мін'юсту від 03.03.2004 р. N 20/5 (далі — Інструкція), передбачає обов’язок нотаріуса при вчиненні нотаріальних дій встановлювати особи учасників цивільних відносин, з’ясовувати обсяги цивільної дієздатності, а в разі укладання правочинів представником — перевіряти його повноваження (пункти 13, 14 Інструк-ції).

Крім того, п. 31 Інструкції містить перелік підстав для відмови у вчи-ненні нотаріальної дії. Серед них такої як «сторони договору не мають од-на перед одною жодних зобов’язань» немає.

Чи є тут порушення? На нашу думку, ні. Звертаю увагу на правило, передбачене ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу та ч. 7 ст. 180 Господарського кодексу: «Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення». Ця норма дає мож-ливість сторонам, які укладають договір, скажімо, 1 листопада, врегулюва-ти у договорі свої відносини (передача товару, сплата коштів), виконані, скажімо, у період з 1 червня до 1 серпня. І це не суперечить положенням ч. 3 ст. 640 ЦК, на яку посилається Мін'юст: «Договір, який підлягає нотаріа-льному посвідченню та державній реєстрації, є укладеним з моменту дер-жавної реєстрації».

Справді, такий договір, навіть якщо його підписано 1 лютого (як вка-зано у запитанні до Мін'юсту), вважатиметься укладеним саме з моменту його державної реєстрації нотаріусом. Але ним будуть врегульовані і від-носини сторін до такої реєстрації, тобто до укладення договору, якщо сто-рони цього захочуть, — на підставі правила статті 631 ЦК.

Також не буде порушенням, якщо нотаріус 20 травня (як вказано у за-питанні) посвідчить та зареєструє договір, який було підписано 1 лютого. Традиційна думка про те, що нотаріус може посвідчити тільки правочин, підписаний у його присутності, є хибною. На підтвердження цього можемо навести норму Інструкції (п. 16): «Нотаріально посвідчувані правочини, а також заяви та інші документи підписуються у присутності нотаріуса. Як-що правочин, заява чи інший документ підписаний за відсутності нотаріу-са, громадянин повинен особисто підтвердити, що документ підписаний ним». Це опосередковано підтверджує, що нотаріальному посвідченню та державній реєстрації підлягають і правочини, вчинені задовго до їх посвід-чення та реєстрації.

Що робити? Відповідь міститься у статті 220 ЦКУ. Сторони повинні звернутися до суду із заявою про визнання договору дійсним, за умови, що:

 вони домовилися з усіх істотних умов договору, що підтверджуєть-ся письмовими доказами;

 договір повністю або частково виконаний;

 одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

У разі визнання судом договору дійсним його нотаріальне посвідчен-ня не вимагається.

Але для уникнення проблем із нотаріусом слід також вимагати, щоб суд зобов’язав нотаріуса здійснити державну реєстрацію договору.