Грошова оцінка земель населених пунктів Кузьківської сільської ради (с. Кузьки, с. Гути, с. Жолдаки, с. Новоселівка, с. Раки,) Конотопського району Сумсько

Зміст Завдання на дипломне проектування Відомість проекту Реферат Вступ

1. Теоретичні та методологічні основи грошової оцінки земель населених пунктів

1.1 Принципи і завдання грошової оцінки земель населених пунктів

1.2 Порядок проведення грошової оцінки земель населених пунктів

1.3 Методика проведення грошової оцінки земель населених пунктів

2. Аналіз природно-економічних умов населених пунктів сільської ради

2.1 Загальні відомості про населені пункти

2.2 Визначення агровиробничих груп грунтів на території сільської ради

2.3 Виділення оціночних районів території населених пунктів

2.4 Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта місця розташування земельної ділянки

3. Грошова оцінка земель населених пунктів сільської ради

3.1 Грошова оцінка земель забудованих територій населених пунктів

3.2 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя населених пунктів

3.3 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

4. Охорона праці

5. Охорона довкілля Висновки та пропозиції

Список літератури Додатки

ВСТУП Актуальність теми. В умовах економічних перетворень, запровадження інституту приватної власності на землю та плати за неї, формування ринку землі, земельно-іпотечного кредитування потреба в грошовій оцінці земель стала нагальною.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів району є капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній, і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Грошова оцінка земель поділяється на нормативну і експертну оцінку та виконує такі основні функції регулювання земельних відносин: визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, визначення розмірів відшкодування втрат і збитків при відводах землі, судових претензіях, економічного обґрунтування раціонального і ефективного використання земель, вартості земель при створенні статутних фондів суб'єктів підприємницької діяльності тощо.

Грошова оцінка земель є також важливим джерелом наповнення бюджетів різних рівнів, консолідації бюджетних коштів для фінансування заходів щодо збереження родючості ґрунтів та охорони земель, виконання робіт по землеустрою і земельному кадастру На сьогодні багато опубліковано наукових робіт, в яких висвітлено важливі науково-методичні підходи до оцінки земель в умовах трансформації форм власності на землю, формування ринку земель. Але багато аспектів досліджуваної проблеми залишаються дискусійними і потребують здійснення більш глибоких наукових досліджень і обґрунтувань.

Зміни, що відбулися у сільськогосподарському виробництві, в соціально-економічних умовах жителів населених пунктів, фінансових виробничих показниках різних галузей економіки, особливо аграрної, потребують удосконалення методики здійснення нормативної грошової оцінки на новій інформаційній базі. Удосконалення методичних підходів до нормативної грошової оцінки земель є необхідною умовою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин з питань оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування, ринку та раціонального використання і охорони земель.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дипломної роботи тісно пов’язана з науково-дослідними роботами, що проводяться в Інституті землеустрою: «Земельна реформа в Україні» (номер державної реєстрації 0196U022555) та «Удосконалення земельних відносин на селі» (номер державної реєстрації 010U007175). Роль дипломника в цих розробках полягала у визначенні напрямів удосконалення методологічних та методичних підходів до нормативної грошової оцінки в межах населених пунктів в умовах ринкової економіки.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, а задачі постають такі:

1. вивчення матеріалів грошової оцінки земель;

2. визначення базової вартості земель населених пунктів;

3. розробка землеоціночної структури населених пунктів;

4. проведення грошової оцінки населених пунктів.

Об'єктом дослідження є територія населених пунктів Кузьківської сільської ради Конотопського району Сумської області.

Предметом дослідження є грошова оцінка земель населених пунктів за складом земель, цільовим призначенням, виробничою спеціалізацією.

Методи дослідження. Методологічною основою досліджень є діалектичний метод пізнання, що розглядає процеси, які відбуваються в природі та суспільстві. В роботі використані відомі методи досліджень: історичний (при визначенні етапів розвитку і становлення оцінки земель); монографічний (для виявлення основних тенденцій та закономірностей здійснення грошової оцінки земель); абстрактно-логічний (для виявлення рентоутворюючих факторів, які найбільше впливають на вартість земель); порівняльного аналізу (для зіставлення фактичних даних звітного періоду та попередніх років); графічний (для наочного відображення відносних і абсолютних показників).

Наукова новизна одержаних результатів визначається сукупністю теоретичних, методичних і прикладних положень, висновків та рекомендацій щодо здійснення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Практичне значення одержаних результатів досліджень полягає в можливості використання структурними підрозділами Держкомзему України та ДП «Інститут землеустрою» при вдосконаленні методів оцінки земель, в земельно-оціночній діяльності.

Особистий внесок. Систематизовані літературні джерела за темою роботи. Приймалася участь у проведенні нормативної грошової оцінки. Оброблено отримані результати. Сформульовано відповідні висновки і пропозиції.

Апробація результатів дипломної роботи. Наукові дослідження, що містяться в дипломній роботі, пройшли апробацію і одержали позитивну оцінку. Матеріали роботи викладались на науково-практичних конференціях викладачів, аспірантів та студентів Сумського НАУ (2008;2009 рр.)

1. Теоретичні та методологічні основи грошової оцінки земель населених пунктів Населений пункт — це складне соціально-економічне утворення, яке відрізняється за наступними ознаками:

— кожне окреме поселення людей є місцем постійного або тривалого проживання певної групи населення.

— сконцентрованість засобів виробництва, які використовуються мешканцями у процесі праці.

— наявність інженерно-комунікаційної інфраструктури, що задовольняє потреби населення.

Проведення земельної реформи в Україні стало складовою частиною економічної реформи в процесі переходу до ринкової економіки, і однією з найголовніших ланок формування і розвитку аграрної політики. Із самого початку земельна реформа мала за мету докорінну перебудову земельних відносин, що склалися під впливом командно-адміністративних поглядів, нав’язуваних протягом десятирічч. Законодавча база у галузі регулювання земельних відносин створювалася досить повільними темпами, що призводило до негативних економічних явищ. У вказаному сенсі, нормативно-правова база регулювання земельних відносин на території населених пунктів, розвивалася значно вищими темпами. Це пояснюється виключно унікальним місцем земель населених пунктів у процесі переходу до ринкової економіки, подальшого економічного розвитку усіх без виключення галузей народного господарства.

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на земельні ділянки та платний характер використання землі вимагає створення економічного механізму регулювання земельних відносин, важливим елементом якого є оцінка землі.

При визначенні грошової оцінки земель населених пунктів користуються наступними нормативно — правовими документами:

— Конституція України [1];

— Земельний кодекс України — основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні; затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року, включає 10 розділів та прикінцеві положення .

Розділ 1 визначає основні принципи земельного законодавства України, повноваження суб'єктів влади різних рівнів у галузі земельних відносин.

Розділ 2 присвячений питанням складу та цільовому призначенню земель України, процедурі зміни цільового призначення земель.

У розділі 3 розглядаються питання правової власності на землю, важливими серед яких є визначення категорій «земельна ділянка», «суб'єкт права власності на землю». Розглядаються також питання встановлення права власності на землю громадян (в тому числі іноземців), юридичних осіб, територіальних громад та держави. Визначено обмеження щодо передачі у власність окремих категорій земель, порядок дії обмежень та сервітутів на земельну ділянку.

Стратегічною правовою базою для проведення грошової оцінки є Конституція України, прийнята Верховною Радою 28 червня 1996 року. В ній визначається, що земля є національним багатством і перебуває під особливою охороною держави".

У відповідності до Земельного кодексу України, прийнятого 25 жовтня 2001 року № 2768 — III, грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. В свою чергу, за категоріями оцінки грошова оцінка розподіляється на оцінку земель населених пунктів, оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) та оцінку земель сільськогосподарського призначення. Тому виникає необхідність законодавчого регулювання цих питань.

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами керування, розвитком території реалізувати свої повноваження шляхом створення економічних умов і стимулів раціонального використання земель, забезпечити необхідні передумови для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок стягнення плати за землю. Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні регулюються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятим Верховною Радою України 12 липня 2001 року. Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об'єкти та суб'єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування та сертифікації оцінювачів.

Інші нормативно — правові документи, які використовуються при вирахуванні грошової оцінки земель населених пунктів наведені нижче:

— Указ Президента України «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва» [14];

— Указ Президента України «Про заходи щодо розвитку і регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення» [17];

— Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» 2 жовтня 2003 року N 1211-IV; Оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності і інші.

Дуже важливу роль у вивченні теоретичних питань пов’язаних з грошовою оцінкою відіграють підручники. Одним з таких підручників є Навчальний посібник «Теоретичні основи Державного земельного кадастру». В посібнику викладено теоретичні основи державного земельного кадастру, складові частини державного кадастру, земельний кадастр зарубіжних країн. Краще розібратися в правових питаннях допоможе новий підручник Земельне право України за редакцією М. В. Шульги. У підручнику на основі чинного земельного законодавства викладено найбільш принципові положення, які стосуються земельної реформи, питань права власності на землю, права користування землею в ринкових умовах. У навчальному посібнику «Оцінка земель» М. Г. Ступеня викладено теоретичні основи оцінки земель, розкрито районування території при земельнооціночних роботах, теоретичні основи і методичні положення бонітування ґрунтів, загальні положення і завдання економічної оцінки земель, внутрігосподарська оцінка земель, грошова і експертна оцінка земель. Зорієнтуватись в змінах законодавчої бази допоможе Новітнє земельне законодавство України за редакцією П. П. Пастушенка та Є. С. Берднікова. Дане видання містить новий Земельний кодекс України, новітні законодавчі та підзаконні акти земельного законодавства України, актуальні редакції найважливіших земельних законів. Підручник «Кадастр населених пунктів» висвітлює теоретичні основи державного земельного кадастру населених пунктів. Розкриваються особливості ведення державного земельного кадастру населених пунктів, особливості містобудівних чинників, які впливають на організацію раціонального використання земель населених пунктів. Велике значення у створенні економічних принципів регулювання земельних відносин належить грошовій оцінці, яка в умовах перехідного періоду до ринкової економіки дає можливість провести першочергову приватизацію земельних ділянок, створити об'єктивну основу для оподаткування земель.

Особливою увагою грошової оцінки земель користуються землі сільських населених пунктів, де в системі функціонального призначення має місце сільськогосподарські землі, які по своєму цільовому призначенню повинні мати відповідну методику їх оцінки, тому числі оцінюються землі як засіб виробництва, як базис і як соціально-економічна та екологічна структура. Для проведення такої грошової оцінки земель сільських населених пунктів повинна мати місце науково-методична концепція, що стосується грошової оцінки. До 1991 р. В Україні така грошова оцінка сіл і селищ не проводилась, тому що в цьому не було необхідності і не була необхідна плата за користування землею.

Прийняті на державному рівні, вище перераховані ряд законодавчих актів про плату за землю дозволили ввести грошову оцінку в правове поле регулювання земельних відносин. Грошова оцінка стає одним з ключових елементів в реалізації державної політики оподаткування і ціноутворення.

Для виконання цих питань необхідне створення відповідної матеріальної бази та кадрового забезпечення, тобто складання планово-картографічного матеріалу і цілеспрямована робота кадастрових і землевпорядних організацій по її вирішенню.

Для комплексного вирішення цих питань взято населені пункти Кузьківської сільської ради Конотопського району Сумської області, де було проведено грошову оцінку земель.

1.1 Принципи і завдання грошової оцінки земель населених пунктів Закон України «Про оцінку землі» визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов’язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель[3].

Даний закон розкриває основні принципи проведення грошової оцінки земель.

Оцінка земель проводиться на основі принципів:

— законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

— єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

— безперервності процесу оцінки земель; доступності використання даних з оцінки земель;

— рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

— визначення розміру земельного податку;

— визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

— визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

— визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

— розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України.

1.2 Порядок проведення грошової оцінки земель населених пунктів Нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.

Нормативно-правові акти з проведення оцінки земель, які розробляються з урахуванням вимог положень національних стандартів, затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5−7 років, а несільськогосподарського призначення — не рідше як один раз у 7−10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

1.3 Методика проведення грошової оцінки земель населених пунктів грошовий оцінка земельний ділянка Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 з урахуванням змін та доповнень, внесених постановами Кабінету Міністрів України від 31.10 95 № 864 та від 30.05.97 № 525.

Дана методика визначає мету, функції грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, інформаційну базу для грошової оцінки земель, порядок її здійснення.

В основу методології розробки дипломного проекта покладено діалектичний метод пізнання земельних відносин із врахуванням природних, соціальних, економічних, територіальних та інших факторів, економічну обгрунтованість, історичний аспект, а також систему взаємовідносин людини, науки, у процесі використанні земельних ресурсів.

В основу методики земельнооціночних робіт покладено досвід їх проведення в Україні, за межами держави, а також законодавчо прийнятої на території України методики грошової оцінки та структурно-кадастрового кодування земель населених пунктів.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання й охорони земель

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів сільської ради визначається за формулою:

В х Нп

Цн = ———- х Кф х Км,

Нк де Цн — нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В — витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп — норма прибутку (6%);

Нк — норма капіталізації (3%);

Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорт тощо);

Км — коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території включають відновну вартість — як первісну вартість, що змінюється після проведення переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнього освітлення) слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.

Коефіцієнт, який характеризує місцеположення земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3,

де Км1 — коефіцієнт, який характеризує регіональні фактории місцеположення земельної ділянки, зокрема:

а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту, його місце в системі розселення;

б) розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів.

Км2 — коефіцієнт, який характеризує зональні фактории місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів.

Км3 — коефіцієнт, який характеризує локальні фактории місцеположення земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, сторико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали нормативної грошової оцінки агровиробничих групп ґрунтів розраховуються за формулою:

Г х Багр

Гагр = —————- ;

Б де: Гагр — нормативна грошова оцінка агровиробничої групи грунтів (у гривнях);

Багр — бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б — бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству;

Г — нормативна грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству (у гривнях).

Загальна нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих групп грунтів на їх нормативні грошові оцінки.

Щоб узагальнити та доповнити вище сказане необхідно вказати, що повний перелік нормативно — правових актів та літератури, яка була використана при розробці диплома визначена у «Списку літератури».

2. Аналіз природно-економічних умов населених пунктів Кузьківської сільської ради

2.1 Загальні відомості про населений пункт

Села Кузьківської сільської ради Кузьки, Гути, Жолдаки, Новоселівка, Раки Конотопського району Сумської області розташовані на відстані від 4−24 км від районного центру м. Конотоп.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1993 р., територія, на якій розташовані населені пункти сільської ради, відноситься до четвертого землеоціночного району.

Село Кузьки являється адміністративним центром Кузьківської сільської ради на території якої знаходиться 870 садиб, з них по с. Гутах — 223, с. Кузьки — 273, с. Новоселівка — 90, с. Раки — 157, с. Жолдаки — 127.

Площа населених пунктів Кузьківської сільської ради складає 709.8 га, з них с. Кузьки — 218.9 га, с. Гути — 175.0 га, с. Раки — 83.7 га, с. Новоселівка — 84.5 га, с. Жолдаки — 127.0 га.

Основною структурно-планувальною одиницею сіл є квартали з одноповерховою забудовою садибного типу.

Села електрифіковані, телефонізовані, з центральним газопостачанням в с. Раки та с. Кузьки. Водопостачання здійснюється, в основному, з штатних колодязів і частина з водопровідної мережі в с. Кузьки.

Планово — картографічною основою сіл Кузьки, Гути, Жолдаки, Новоселівка, Раки є плани в масштабі 1:10 000, складені в 1991 році Сумським філіалом інституту землеустрою УААН та відкоректовані в 1991 році при виконанні робіт по коригуванню планово-картографічних матеріалів колишнього колгоспу «Україна» фірмою «Віавс». При цьому уточнені склад сільськогосподарських угідь, межі землевласників та землекористувачів.

В результаті проведення робіт складений план населених пунктів в масштабі 1:10 000 (креслення 1), вирахувані площі і складена експлікація земель, яка наведена у додатку А.

2.2 Визначення агровиробничих груп грунтів на території сільської ради

Оскільки крупно масштабні обстеження ґрунтів на території Кузьківської сільської ради не проводилися, інформація про ґрунтовий покрив відсутня. Прийнятим варіантом виходу з такого становища є створення орієнтованих карт ґрунтового покриву, за допомогою використання наявних грунтових карт суміжних територій та таких допоміжних матеріалів, як топографічні карти, фото плани, а також рекогносцирувального обстеження території. Саме за таким методичним підходом складена карта агровиробничих груп грунтів на території населених пунктів Кузьківської сільської ради (креслення 2).

За допомогою топокарт визначено рельєф поверхні території населених пунктів, що дозволило встановити межі гідроморфних грунтів. Значна інформація використана з фото планів, що вміщують цілу низку дешифрувальних ознак, таких як фон фотозображення, його щільність, що залежить від вмісту гумусу, кремнезему, вологи, як малюнок (структура) зображення, форма контура.

На території Кузьківської сільської ради виділені такі агровиробничі групи грунтів, які наведені у таб. 2.1.

Таблиця 2.1.

Агровиробничі групи грунтів земель Кузьківської сільської ради

З даної таблиці видно, що на території Кузьківської сільської ради було виділено 9 агровиробничих груп грунтів.

За результатами виконаних робіт складено експлікацію агровиробничих груп грунтів в населених пунктах в розрізі сільськогосподарських угідь (табл.2.2.).

Таблиця 2.2.

Експлікація агровиробничих груп грунтів території Кузьківської сільської ради в розрізі сільськогосподарських угідь

Вихідними даними для здійснення нормативної грошової оцінки земель є нормативні документи про статус населених пунктів та його межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об'єкти інженерно-транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів ради зібрані статистичні та нормативі дані про витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів. Ці витрати включають відновну вартість головних споруд та магістральних мереж діючих комунікацій, вартість твердого покриття вуличної мережі за станом на початку 2006 року.

Вулично-дорожна мережа сіл включає магістральні і міжквартальні вулиці загальною довжиною 36.8 км, в тому числі 8.9 км з твердим покриттям.

При визначенні витрат на облаштування використаний «Сборник укрупнених показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народохозяйственного профиля для всех природо-климатических зон страны» (Москва, ЦНИИПградостроительства Госгражданстроя, 1986 г.) з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 9 березня 1995 року № 163 та від 30.05.1996 року № 1024.

Витрати на облаштування території населених пунктів Кузьківської сільської ради наведені в табл.2.3.(на 01.04.2006р.).

Таблиця 2.3.

Витрати на облаштування території населених пунктів

З таблиці можна сказати, що загальні витрати на облаштування території Кузьківської сільської ради складають 5 183 770 грн.

Базова вартість одного квадратного метра земель населених пунктів визначена з урахування коефіцієнту, який визначає їх статус в регіональній і місцевій системах розселення і дорівнює 1.0.

2.3 Виділення оціночних районів території населених пунктів

Головним в землеоціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

— аналіз природно-планувальних особливостей території населених пунктів як просторової бази;

— виділення землеоціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

— пофакторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;

— об'єднання землеоціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів Кузьківської сільської ради передбачає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально-планувальних, соціально-економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування території населених пунктів, що в кінцевому результаті, визначає якість окремих її частин.

Для проведення пофакторної оцінки якості земель населених пунктів здійснена землеоціночна структуризація території: виділення земле оціночних одиниць (оціночних районів), функціонально-однорідних планувальних одиниць, в межі яких у подальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території.

Після аналізу існуючої ситуації, на основі вивчення та аналізу картографічних та грунтових матеріалів, а також натурного обстеження території населених пунктів було виділено оціночні райони (креслення 3), основні їх характеристики наводяться в табл.2.4.

Таблиця 2.4.

Землеоціночна структуризація території населених пунктів Кузьківської сільської ради

Отже, найбільше районів було виділено в с, Кузьки, а найменше — в с. Раки.

Кожна землеоціночна одиниця характеризується за такими факторами:

1.Доступність. Ця характеристика включає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.

2.Рівень інженерно-транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристика включає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, довжину та щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиції місткості зон впливу, оцінку земельних насаджень загального користування та спеціального призначення.

3. Рівень розвитку сфери обслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінку забезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності різноманітності їх функцій.

4. Екологічна якість території, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря, води, грунтів, рівнем цього забруднення, а також витратами пов’язаними з їх усуненням.

2.4 Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта місця розташування земельної ділянки (Км2)

Для встановлення економіко-планувальних зон був застосований експертний метод оцінки оціночних районів кожного населеного пункту, який полягає в наступному:

1.Заповнена анкета експертної оцінки, що включає 11 факторів, які можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Іі (табл.2.6.).

2. Оцінка окремого фактора встановлювалася за 5-бальною школою, при цьому «5» балами оцінювалося найкраще значення фактора, а балом «1» — його найгірше значення.

3.Визначена сума балів оцінки факторів (табл. 2.5.).

Таблиця 2.5.

Анкета експертної оцінки території Кузьківської сільської ради

4. Визначено середній бал по кожному району та середньозважений бал для кожного населеного пункту.

5. Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:

Іс

Іі = ————;

І

де: Іі - комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс — середній бал оціночного району;

І - середньозважений бал по селу.

В табл.2.6.приведені результати експертної оцінки по кожному з оціночних районів.

Таблиця 2.6.

Розрахунок комплексного індексу Іі

В таблиці було розраховано середній бал оціночного району і середньозважений бал по селу.

Наступною стадією виконання оцінки земель є економіко-планувальне зонування території - об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за своїми споживчими якостями і функціональним використанням зон. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховувалась дія трьох факторів:

1. суміжність районів;

2. переважно однотипне функціональне використання;

3. близькість значення індексів Іі.

Враховуючи ці фактори, оціночні райони об'єднанні в економіко-планувальні зони. Значення зонального коефіцієнту Км2 для економіко-планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів.

Значення Км2 приведені в табл.2.7.

Таблиця 2.7.

Значення коефіцієнта Км2

Територія населених пунктів в межах економіко-планувальних зон поділяється також за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки, враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності. В таблиці 1.1 розділу 3 Порядку нормативної грошової оцінки земель функціональне використання території об'єднано в 9 груп. В межах сіл Кузьківської сільської ради таких груп виділено 8 (табл.2.8.).

Віднесення земель до груп функціонального використання проводилося відповідно до класифікатора видів економічної діяльності та стандартної класифікації забудованих земель.

Таблиця 2.8.

Функціональне використання земельних ділянок (Кф)

Локальні коефіцієнти застосовуються при визначенні конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах економіко-планувальної зони.

Для сіл Кузьківської сільської ради значущими є 6 факторів локального рівня (табл. 2.9.).

Таблиця 2.9.

Місце розташування земельних ділянок (локальні фактори)

У таблиці було визначено локальні фактори, які притаманні Кузьківській сільській раді.

3. Грошова оцінка земель населених пунктів

3.1 Грошова оцінка земель забудованих територій населених пунктів

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Кузьківської сільської ради лежить рентний дохід, що виникає завдяки місцю розташування їх у загальнодержавній, регіональній, місцевій системах виробництва та розселення, облаштування їх території якості земель з урахуванням природо-кліматичних, інженерно-геологічних умов екологічного стану та функціонального використання земель.

Нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті визначається за формулою:

В * Нп

Цн = ——————- * Кф * Км

Нк

де: Цн — нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В — витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний мерт (у гривнях);

НП — норма прибутку, 6%;

Нк — норма капіталізації, 3%;

Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км — коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Визначення вартості одного квадратного метра земель населеного пункту.

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту (Цнм) визначена за формулою:

В * Нп

Цнм = ——————- * Км1

Нк

де: Км1 — коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і виробництва для населених пунктів Кузьківської сільської ради дорівнює 1.0.

Для с. Кузьки

Витрати (В) на освоєння та облаштування території згідно з табл.2.3. складають 2 874 000 грн.

До оціночної території населеного пункту не були включені сільськогосподарські угіддя.

Площа населеного пункту — 218.9 га.

Сільськогосподарські угіддя — 171.47 га

Вулична мережа без твердого покриття — 12.93 га

Під лісом та іншими незабудованими землями 2.7 га

Кладовища — 0.6 га

Площа території, що оцінюється дорівнює:

218.9 — 171.47 — 12.93 — 2.7 — 0.6 = 31.2 га

в тому числі:

житлова забудова — 14.3 га

землі комерційного призначення — 0.4 га

землі Служби автодоріг — 4.4 га

господарські двори — 0.6 га

вулична мережа з твердим покриттям — 9.5 га

землі громадської забудови — 2.0 га.

2 874 000 грн.

Отже, В = —————————— = 9.21 грн/м2

312 000 м²

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місце розташування Цнм визначається за формулою:

9.21 * 6%

Цнм = ————————- * 1.0 = 18.42 грн.

3%

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Цнз) розрахована за формулою:

Цнз = Цнм * Км2,

де: Км2 — коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту по економіко — планувальних зонах.

Числові значення по факторних оцінок прийняті в межах граничних значень коефіцієнтів Км2.

— для першої зони — 1.03

— для другої зони — 0.98

— для третьої зони — 0.98

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в першій зоні :

Цнз = 18.42 * 1.03 = 18.97 грн/м2

в другій зоні: Цнз = 18.42 * 0.98 = 18.05 грн/м2

в третій зоні: Цнз = 18.42 * 0.98 = 18.05 грн/м2

с. Новоселівка

Витрати (В) на освоєння та облаштування території згідно з табл.2.3. складають 281 520 грн.

До оціночної території населеного пункту не були включені сільськогосподарські угіддя.

Площа населеного пункту — 84.5 га.

Сільськогосподарські угіддя — 64.6 га

Вулична мережа без твердого покриття — 11.4 га

Під лісом та іншими незабудованими землями 3.2 га

Кладовища — 0.7 га

Площа території, що оцінюється дорівнює:

84.5 — 64.6 — 11.4 — 3.2 — 0.7 = 4.6 га

в тому числі:

житлова забудова — 2.9 га

заклади торгівлі - 0.1 га

заклади охорони здоров’я — 0.1 га

вулична мережа з твердим покриттям — 1.5 га

281 520 грн.

Отже, В = —————————— = 6.12 грн/м2

46 000 м²

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місце розташування Цнм визначається за формулою:

6.12 * 6%

Цнм = ————————- * 1.0 = 12.24 грн.

3%

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Цнз) розрахована за формулою:

Цнз = Цнм * Км2,

де: Км2 — коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту по економіко — планувальних зонах.

Числові значення по факторних оцінок прийняті в межах граничних значень коефіцієнтів Км2.

— для першої зони — 0.87

— для другої зони — 1.04

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в першій зоні :

Цнз = 12.24 * 0.87 = 10.65 грн/м2

в другій зоні: Цнз = 12.24 * 1.04 = 12.73 грн/м2

с. Раки

Витрати (В) на освоєння та облаштування території згідно з табл.2.3. складають 778 150 грн.

До оціночної території села не були включені сільськогосподарські угіддя.

Площа населеного пункту — 83.7 га.

Сільськогосподарські угіддя — 68.6 га

Вулична мережа без твердого покриття — 7.1 га

Площа території, що оцінюється дорівнює:

83.7 — 68.6 — 7.1 — 0.1 = 7.9 га

в тому числі:

житлова забудова — 5.1 га

заклади торгівлі - 0.2 га

заклади освіти — 0.6 га

вулична мережа з твердим покриттям — 2.0 га

778 150 грн.

Отже, В = —————————— = 9.85 грн/м2

79 000 м²

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місце розташування Цнм визначається за формулою:

9.85 * 6%

Цнм = ————————- * 1.0 = 19.70 грн.

3%

По с. Раки одна економіко — планувальна зона.

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Цнз) розрахована за формулою:

Цнз = Цнм * Км2,

де: Км2 — коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території села.

Отже, Цнз = 19.70 * 1.00 = 19.70 грн/м2

Для с. Гути

Витрати (В) на освоєння та облаштування території згідно з табл.2.3. складають 805 200 грн.

До оціночної території населеного пункту не були включені сільськогосподарські угіддя.

Площа населеного пункту — 175.0 га.

Сільськогосподарські угіддя — 137.3 га

Вулична мережа без твердого покриття — 17.7 га

Під лісом та іншими незабудованими землями — 6.4 га

Кладовища — 1.4 га

Площа території, що оцінюється дорівнює:

175.0 — 137.3 — 17.7 — 6.4 — 1.4 = 12.2 га

в тому числі:

житлова забудова — 7.1 га

землі комерційного призначення — 0.2 га

господарські двори — 0.8 га

вулична мережа з твердим покриттям — 2.0 га

землі громадської забудови — 2.1 га

805 200грн.

Отже, В = —————————— = 6.60 грн/м2

122 000 м²

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місце розташування Цнм визначається за формулою:

6.60 * 6%

Цнм = ————————- * 1.0 = 13.20 грн.

3%

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Цнз) розрахована за формулою:

Цнз = Цнм * Км2,

де: Км2 — коефіцієнт, який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту по економіко — планувальних зонах.

Числові значення пофакторних оцінок прийняті в межах граничних значень коефіцієнтів Км2.

— для першої зони — 0.92

— для другої зони — 1.06

— для третьої зони — 0.95

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в першій зоні :

Цнз = 13.20 * 0.92 = 12.24 грн/м2

в другій зоні: Цнз = 13.20 * 1.06 = 13.99 грн/м2

в третій зоні: Цнз = 13.20 * 0.95 = 12.54 грн/м2.

Для с. Жолдаки

Витрати (В) на освоєння та облаштування території згідно з табл.2.3. складають 774 900 грн.

До оціночної території населеного пункту не були включені сільськогосподарські угіддя.

Площа населеного пункту — 147.7 га.

Сільськогосподарські угіддя — 102.3 га

Вулична мережа без твердого покриття — 29.1 га

Під лісом — 2.9 га

Кладовища — 1.1 га

Площа території, що оцінюється дорівнює:

147.7 — 102.3 — 29.1 — 1.1 = 12.3 га

в тому числі:

житлова забудова — 4.2 га

господарські двори — 1.8 га

вулична мережа з твердим покриттям — 1.6 га

землі громадської забудови — 1.0 га

землі рекреаційного призначення — 3.7 га

774 900грн.

Отже, В = —————————— = 6.30 грн/м2

123 000 м²

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місце розташування Цнм визначається за формулою:

6.30 * 6%

Цнм = ————————- * 1.0 = 12.60 грн.

3%

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Цнз) розрахована за формулою: