Ринок нерухомості України

ЗМІСТ

ВСТУП РОЗДІЛ 1. Теоретичні засади формування ринку нерухомості

1.1 Сутність та структура ринку нерухомості

1.2 Характеристика ринку нерухомості

РОЗДІЛ 2. Тенденції розвитку ринку нерухомості

2.1 Аналіз розвитку земельного ринку України та ринку комерційної та промислової нерухомості

2.2 Оцінка аналізу ринку житлової нерухомості в Україні

РОЗДІЛ 3. Шляхи покращення механізму стимулювання вітчизняного ринку нерухомості в сучасних умовах

3.1 Визначення проблем та перспектив на ринку нерухомості

3.2 Шляхи покращення стану ринку нерухомості в Україні

ВИСНОВКИ СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ДОДАТКИ

ВСТУП

Актуальність теми роботи полягає в тому, що в перехідний період в Україні відбувається активне формування ринку нерухомості, який відображає всі проблеми економіки та характеризується нерівномірним розвитком окремих її сегментів, незавершеною законодавчою базою й невисокою платоспроможністю громадян та низьким інвестиційним потенціалом юридичних осіб. Ці та ряд інших проблем спонукають до більш глибокого дослідження основ ринкової економіки, їх впливу на «наріжні камені» економічного розвитку — виробництво, розподіл і споживання. Особливої ваги набуває й встановлення механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості, котрий здатен справити вплив на майбутній розвиток чи занепад економіки. Формування і розвиток ринку нерухомості мають здійснюватися у відповідності із загальним прогресом економічної системи для забезпечення її ефективності, оскільки він концентрує в собі вагому частку національного багатства та забезпечує матеріальні підвалини для реалізації практично всіх видів діяльності. Процеси функціонування ринку нерухомості постійно перебувають у центрі уваги науковців. Але в більшості випадків вони досліджують лише окремі аспекти проблеми, пов’язані, в першу чергу, з управлінням комерційною нерухомістю, визначенням її вартості, аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів. Вивченням теоретичних засад формування ринку нерухомості й проблем його розвитку, механізмів його регулювання на різних етапах економічних перетворень займалися такі дослідники, як В. Мевіус, В. Зеленський, Н. Лебідь, В. Гайдук, О. Мухін, О. Гриценко, А. Моченков, М. Коваленко, Л. Радванська, І. Брижань, В. Чевганова; в Росії - А. Асаул, І. Балабанов, В. Горемикін, Н. Волоченков, В. Григор'єв, С. Коростельов, С Максимов, Л. Сівкова, І. Тарасович, А. Черняк. Вирішення питань обґрунтування механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості на сучасному етапі вимагає комплексного підходу, врахування розвитку як суб'єктів, так й об'єктів ринку, інфраструктури, впливу законодавчо-нормативної бази, податкових та інших механізмів на його формування.

Метою дослідження є визначення шляхів обґрунтування методологічних підходів до аналізу процесів розвитку ринку нерухомості.

Об'єктом дослідження є процеси формування і функціонування ринку нерухомості.

Предметом дослідження в межах обраного об'єкта виступають теоретико-методичні економічні аспекти розвитку ринку нерухомості. Відповідно до мети дослідження визначено такі завдання:

— виявлення теоретичних засад функціонування та визначальних рис ринку нерухомості;

— встановлення структури та тенденцій розвитку ринку нерухомості України;

— обґрунтування проблем, перспектив та механізму стимулювання розвитку ринку нерухомості.

Методи дослідження. Для вирішення завдань дослідження було застосовано систему загально наукових методів — абстрактно-теоретичний, діалектичний, індукції та дедукції, аналізу та синтезу для визначення та узагальнення теоретико-методичних засад функціонування ринку нерухомості у транзитивній економіці. Комплекс спеціальних методів, а саме: аналітичний і системний підходи, формалізації, порівняння, економічний і статистичний аналіз, економіко-математичного моделювання при дослідженні динаміки становлення і розвитку ринку нерухомості.

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ЗАСАДИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

1.1 Сутність та структура ринку нерухомості

Ринок нерухомості - один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної економіки. Формування ринку нерухомості та його функціонування пов’язані з товарним виробництвом і відображають ступінь його розвитку. За радянських часів не існувало категорії «нерухомість» та «ринок нерухомості», що пояснюється існуючою на той час єдиною державною власністю на основні елементи нерухомості: землю, надра, ліси, водні ресурси, будівлі і споруди, крій власних, які не вважалися елементами товарного виробництва в умовах соціалізму. У залежності від професійних та інституційних учасників ринку нерухомості, що впливають на створення та використаний корисних властивостей об'єкта нерухомості, а також їх розподілу в ринкових умовах ринок нерухомості функціонує на макрорівні, на регіональному рівні, в окремому секторі економіки та мікрорівні - окремому об'єкті нерухомості [2, с. 40].

Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Родові ознаки нерухомості, тобто ті, що притаманні їй незалежно від стану ринку, визначаються як: непереміщенність, зв’язок з землею, натурально-речова форма існування, особливий характер споживання, багатократне або безкінечне використання, поступове перенесення вартості в операційному процесі.

Ринок нерухомості - один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки. У країнах із розвиненою ринковою структурою ринок нерухомості, обслуговуючи купівлю-продаж об'єктів нерухомості, утворює простір, у якому розвивається решта видів економічної діяльності. Ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. Основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість. На нашу думку, більш повним буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов’язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості.

З точки зору підприємницької й комерційної діяльності ринок нерухомості (рис. 1.1) має свої переваги та недоліки.

Рис. 1.1. Переваги й недоліки ринку нерухомості в Україні [9, с. 12].

Отже, національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що суттєво різняться між собою за асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість, й особливо, за станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю. Одне з основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання в різних формах, зокрема таких, як:

— законодавче встановлення правил і обмежень;

— облік і реєстрація прав на комерційні об'єкти і угод з ними;

— розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передача їх у власність, оренду чи користування;

— стимулювання приватизації та націоналізації підприємств тощо.

1.2 Характеристика ринку нерухомості

Ринок нерухомості має численні особливості (рис. 1.2), які дають підставу характеризувати його як складову частину ринкового простору.

Рис. 1.2. Ринок нерухомості як специфічний сектор економіки [12,с.17].

У процесі проведеного аналізу врахована класифікація ринку нерухомості за видами об'єктів нерухомості, а саме: ринок землі та інших природних ресурсів; ринок комерційної нерухомості - будівель і споруд невиробничого призначення; ринок промислової нерухомості - виробничих будівель і споруд; ринок житла. Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні. Так, первинний ринок житла пов’язаний із будівництвом і продажем нових будівель. Вторинний ринок житла — операції, пов’язані з купівлею-продажем наявних житлових будівель. Кожний із ринків має свої об'єкти, суб'єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище, джерела фінансування, які відображають ступінь соціально-економічного розвитку країни, її національні, географічні, кліматичні особливості, спосіб і якість життя населення. Найбільш розвинутими в Україні є ринки земельних ділянок, житлової та комерційної нерухомості. Класифікацію ринків нерухомості наведено у додатку А.

Суб'єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від свого імені, і не інституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші).

Основними економічними категоріями ринку нерухомості є попит, пропозиція, оренда, земельна рента, ціна землі, житла. При цьому враховується, що попит і пропозиція на об'єкти нерухомості, а саме на житлові будівлі, формується під впливом економічних, соціальних, демографічних, естетичних, природно-кліматичних факторів. У класичному вимірі співвідношення пропозиції та попиту на ринку нерухомості визначає ринкову ціну об'єкта нерухомості.

До основних функцій ринку нерухомості належать:

— інформація про ціну, попит і пропозицію;

— встановлення зв’язків між споживачами, попитом та пропозицією;

— формування ціни на нерухомість та захист прав власника;

— перерозподіл інвестицій між об'єктами нерухомості;

— забезпечення свободи підприємництва;

— ефективність вирішення соціальних програм [9, с. 12].

Формування структури ринку нерухомості, у тому числі ринку житла, полягає в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного, соціального підходів. З точки зору методологічного підходу структура ринку нерухомості - це механізм підтримки економічної системи, базових ринкових принципів функціонування процесів утворення та споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості.

Однією із особливостей ринку нерухомості є трансакційні витрати, пов’язані зі здійсненням угод з об'єктами нерухомості. З точки зору трансакційного підходу структура ринку нерухомості - це механізми доступу учасників ринку нерухомості до його ресурсів з найменшими затратами. Він полягає у формуванні професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що призводять до зменшення витрат на всіх етапах.

Формування структури ринку нерухомості з точки зору інженерно-технологічного підходу, полягає в розробці та впровадженні стандартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулювання діяльності на ринку нерухомості. Відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості - це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості.

Усі ринки нерухомості, у тому числі й ринок житла, мають загальну вихідну економічну сутність. Іншими словами, відношення попиту та пропозиції визначають ціну нерухомості, у свою чергу, розмір ціни визначає попит та пропозицію. Попит — це кількість об'єктів нерухомості та права на них, які покупці готові придбати за певний період часу. В умовах трансформації соціально-економічних відносин в Україні, незважаючи на погіршення демографічної ситуації, попит на житло постійно зростає. Про збільшення попиту на первинному ринку житла свідчить черга на його отримання. На даний час в Україні у зв’язку з недостатнім рівнем доходів більшої частини громадян, високою вартістю одного квадратного метра житла, великим розміром першого внеску при стандартному іпотечному кредиті та високою відсотковою ставкою житлового кредитування спостерігається збільшення Пропозиція — це кількість об'єктів нерухомості, які власники готові продати за певний проміжок часу та за певну ціну. Характерним показником пропозиції є вартість 1 м² житла, яка залежить від регіональних особливостей та ринкових умов. Відповідно вартість 1 м² загальної площі у нових житлових будинках (в залежності від матеріалів стін) по регіонах різна. На ринку нерухомості у зв’язку з великим терміном виробництва кінцевої продукції, порівняно з сільськогосподарським та промисловим ринками, складніше зменшити або збільшити пропозицію. У будівництві житла задіяні організації, що зацікавлені у використанні своїх потужностей та ресурсів, тому зупинити чи значно збільшити обсяги будівництва в короткий термін часу неможливо. Для цього необхідно місяці й навіть роки. Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді. Вона не може формуватися пише відповідно до попиту, в зв’язку з чим виникає незбалансованість ринку житла [4, с. 32].

Ринки нерухомості підлягають регулюванню. Так, ринок житла регулюється шляхам контролю та обмежень на відведення земельних ділянок під будівництво, шляхом дотримання певної поверховості будівництва, встановленням опосередкованої вартості 1 м² при будівництві соціального житла та житла за державними програмами, на стадії експлуатації будівлі - контроль за рівнем квартирної плати і т.д. Права володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності та зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб, тому всі операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов’язані з певними процедурами — державною реєстрацією прав на нерухоме майно, покликаними забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості. Об'єкти нерухомості є одним з небагатьох товарів, вартість яких з часом має тенденцію до поступового зростання. Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме — ліквідність. Високоліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову, і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються в середньому протягом 1−1,5 місяця, на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості.

РОЗДІЛ 2. ТЕНДЕНЦІЇ РОЗВИТКУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ

2.1 Аналіз розвитку земельного ринку України та ринку комерційної та промислової нерухомості

Ринок нерухомості України можна розподілити на: ринок землі; ринок комерційної та промислової нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення, виробничих будівель і споруд); ринок житла. Тому аналіз розвитку вітчизняного ринку нерухомості здійснимо саме в цих напрямах.

В Україні в 90-х роках XX — на початку XXI ст. відбувається формування ринку землі, з процесі якого доводиться долати певні труднощі: економічні (вкрай низьку платоспроможність переважної більшості населення, відсутність у минулому практичного функціонування ринку землі, обліку витрат на землю і природні багатства, механізму ціноутворення тощо); правові (необхідність розробки і прийняття законодавчих основ про ринок землі та його регулювання); ідеологічні (опір частини членів суспільства радикальній економічній реформі, побоювання, що Іноземний капітал скупить землі та інші природні ресурси; політичні (заперечення окремими партіями необхідності приватної власності на землю і ринку землі); наукові (недостатньо глибоке дослідження проблем ринку землі); соціальні (зіткнення інтересів різних прошарків суспільства).

Земельний ринок в Україні розвивається в двох основних напрямках: ринок сільськогосподарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення. З приводу легалізації та лібералізації цього ринку ведуться дискусії. Серед можливих небезпек, зокрема, вказують на:

1. зміну цільового призначення сільськогосподарських угідь;

2. неконтрольоване зростання ціни землі, або навпаки, — штучне її заниження;

3. відчуження земельних ділянок селянами через земельний ринок за низькими цінами;

4. купівля землі олігархами й спекуляція нею; перетворення банків великих власників при переході закладеної землі у власність заставоутримувача [12, с. 51].

Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку, на нашу думку, є: наявність землі як об'єкта купівлі-продажу; встановлення мотиваційних чинників виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок; притік платоспроможних покупців земельних ділянок; формування інфраструктури земельного ринку; встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація; формування організаційно-правового механізму реалізації угод і цивілізованого функціонування земельного ринку; державне регулювання земельного ринку на всіх рівнях.

Загалом розвиток земельного ринку України залежить від розвитку сукупності регіональних ринків, між якими повинні існувати тісні інтеграційні зв’язки, та від динамічності сфери обігу землі. Згідно з розрахунками професора Є.І. Ходаківського після залучення навіть на рівні 20% землі в товарообіг (рух сертифікатів від приватно-орендної форми, тобто за межі господарств, до іпотечних банків у заставу землі) загальна монетарна маса за рахунок агрегату М₃ відповідно до закону обігу грошей збільшиться на 20 млрд. грн. А це відповідно прискорить інвестиційні процеси в економіці України. Побоювання щодо можливого масового скуповування земельних ділянок з метою подальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, адже земля — неліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі-продажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі.

Ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і перебуває на стадії активного становлення, він почав формуватися у зв’язку з приватизацією підприємств державної власності. На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 6 разів). Нині характерними ознаками ринку нежитлової нерухомості є:

— невисокий рейтинг виробничих приміщень;

— зростання попиту на об'єкти торговельного призначення та ринку послуг; активізація продажу конфіскованої нерухомості й такої, що перебуває у власності держави [6, с. 81].

Ринок об'єктів комерційної та виробничої нерухомості є індикатором стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави, адже нежитлові приміщення — це та матеріальна основа, на якій базується й розбудовується економіка будь-якої країни. Отже, чим міцніший фундамент, тим більшої стійкості набуває економіка.

Розглянемо також сучасний стан і тенденції ринку комерційної нерухомості (офісних приміщень). Найбільшими споживачами крупних офісних приміщень на сьогодні є: банки та фінансові установи; страхові компанії; інвестиційні фонди; ІТ-компанії; косметологічні фірми; великі представники іноземних фармацевтичних компаній. Деякі компанії вважають за краще орендувати бізнес центр повністю. Проте в сучасних кризових умовах багато компаній було вимушено переглянути політику і скоротити персонал. Тенденція по зміні офісного приміщення на менше і дешевше, продовжується і зараз. Так, на сьогоднішній день практично у всіх будівлях є порожні офіси, часто об'єм вакантних площ досягає 20−30%. Наприклад, в одному з центральних бізнес центрів столиці площі покинули майже половина орендарів, хоча орендні ставки знизилися з 50 до 25 $/кв. м.

Вакантні значні площі і в інших офісних центрах столиці. А незабаром звільниться ще більше офісів. Найбільш значні проблеми з «заповненням офісів» орендарями випробовують бізнес центри, які були добудовані в останні півроку або вводяться в експлуатацію найближчим часом, — в багатьох з них ще не підписані договори і на половину площ. Основні тенденції ринку професійної офісної нерухомості початку 2009 року:

— зростання кількості квадратних метрів вакантних площ в бізнес-центрах;

— зниження орендних ставок як в доларовому, так і в гривневому еквіваленті. У доларах же по деяких бізнес-центрах щомісячна орендна плата впала в 2 рази;

— міграція орендарів в менші і дешевші офіси;

— відмова орендарів від знімання частини офісних площ або спроби здати їх в суборенду (в деяких випадках аж до 80% власного офісу);

— закінчення діяльності іноземних представництв, закриття офісів;

— значні поступки власників бізнес центрів по відношенню до наймачів — орендні канікули до півроку, 50% знижки на перші місяці знімання площ, бонусні безкоштовні паркувальні місця тощо [15, с. 112].

В цілому можна сказати, що ринок бізнес-центрів поступово стає «ринком орендаря», тоді як останні 3 року його можна було з упевненістю назвати «ринком орендодавця». Негативний вплив світової кризи продовжуватиметься ще мінімум рік і можна чекати подальшого падіння орендних ставок. Втім, український ринок комерційної нерухомості володіє великим потенціалом зростання і після стабілізації ситуації в світовій економіці продовжить свій розвиток.

ринок житловий нерухомість земельний

2.2 Оцінка аналізу ринку житлової нерухомості в Україні

Характеристику сучасної ситуації на українському ринку житлової нерухомості не можна розглядати окремо від тенденцій, що склалися в економіці загалом. В основному український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. На першому етапі в країні з’явився новий товар — житло, і цей товар почав зростати в ціні, оскільки попит на нього, природно, зростав. Зростання попиту відбувалося також завдяки інфляційним процесам, появі в Україні нових великих капіталів, виникненню тіньової економіки. Потім, коли відбулося певне насичення ринку цим товаром, тобто коли більшість тих, хто хотів та мав змогу його придбати, вже придбали, настала цінова стабілізація і обсяги ринку почали знижуватися. Зниження попиту спричинило новий етап — етап зниження цін, який закономірно завершився відповідним зростанням попиту, оскільки зниження цін зробило житло (особливо найдешевші його категорії) доступним для нових за рівнем доходів верств населення. Зростання попиту практично спочатку відновило рівень цін, пізніше сприяло їх стрімкому зростанню, особливо в період 2003;2004 pp. [8, с. 46].

Таким чином, можна спостерігати еластичність попиту на українському ринку житла, тобто взаємозв'язок попиту та цін. Єдиним «винятком» був 2000 p., коли за його підсумками ціни знизилися, а попит зріс. Але цей «парадокс» пояснюється тим, що ринок житла — досить інертний, і зростання попиту не одразу спричинило цінову стабілізацію. Скорочення обсягів вторинного ринку житла завжди пов’язувалося не тільки із зниженням попиту й цін, а й з розвитком первинного ринку житла, особливо в столиці України. Зв’язок між обсягами первинного й вторинного ринків простежити практично неможливо. Це можна пояснити тим, що ці ринки орієнтовані переважно на різні групи покупців як за платоспроможністю, так і за цілями купівлі житла.

Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування у 2008 р. спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості. Покупці, які мають готівку на придбання нерухомості, чекають, коли ціни досягнуть дна (знизяться на 50−60%). Спроби агенцій переорієнтуватися із продажу на оренду здебільшого не мали успіху. За даними Спілки фахівців з нерухомості України, наприкінці 2008 року в країні закрилися близько 250 агенцій нерухомості. Тією чи іншою мірою труднощів зазнають усі 5 тис. українських агенцій. Більша частина яких, швидше за все, не переживуть кризу. Темпи зростання житлового будівництва за період з 2000 до 2008 року вражають (рис. 3.1).

Так, якщо в 2000 році було збудовано 5558 тис. кв.м. житла, то в 2008 році його обсяги зросли в 1,88 разів і склали 10 496 тис.кв.м. Звичайно, що фінансово-економічна криза не могла не відобразитися на тенденції будівництва. За оптимістичних прогнозів в 2009 році планувалося збудувати 7343,2 тис.кв.м. житла, а за песимістичних 5248 тис.кв.м.

Рис. 3.1. Введення в експлуатацію житла, тис. кв. м загальної площі в Україні за 2000;2009 роки.

Зрозуміло, що більшість будівництва проводиться в містах. Зокрема в 2008 році будівництво міське переважало сільське будівництво в 4,2 рази.

Всього в 2008 році введено в експлуатацію 10 496 тис.кв.м. житла, що на 2680 тис.кв.м. більше показника 2005 року та на 252тис.кв.м. більше показника 2007 року.

Рис. 3.2. Ринок житлового будівництва в Україні за 2005;2008 роки Таким чином, якщо проаналізувати стан ринку житла впродовж 2002;2008 pp., то співвідношення первинного та вторинного ринків практично не змінилося, хоча обсяги пропозиції зросли майже вдвічі. Виняток становить хіба що початок 2005 p., коли в перший місяць діяльність нотаріату з фіксування угод купівлі-продажу було практично зупинено.

Можна зробити висновок, що український ринок житла розвивався за законами звичайного товарного ринку. Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування у 2008 р. спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості.

РОЗДІЛ 3. ШЛЯХИ ПОКРАЩЕННЯ МЕХАНІЗМу СТИМУЛЮВАННЯ вітчизняного ринку нерухомості В СУЧАСНИХ УМОВАХ

3.1 Визначення проблем та перспектив на ринку нерухомості

В сучасних умовах в Україні спостерігаються загрозливі для економічної безпеки явища на ринку нерухомості, пов’язані з корупційними схемами, підвищеною спекулятивною активністю та створенням тіньових «пірамід» на ринку житла, а також з фінансовою кризою. До 2009 року відбувалося різке підвищення цін на нерухомість в усіх областях України. Загалом, протягом 2002;2008 рр. вартість житла у Києві та обласних центрах (Дніпропетровську, Донецьку, Одесі, Львові, Тернополі) зросла на 500−600%. Оскільки за цей час ВВП збільшився всього на 40%, а середня заробітна плата — у 2,7 рази, очевидно, що лише зростанням цих фундаментальних економічних чинників не може бути пояснене настільки стрімке подорожчання нерухомості. Приміром, у Польщі середня заробітна плата вчетверо вища, ніж в Україні, проте вартість житла у Варшаві чи Кракові не перевищує її вартості у Києві чи Львові. У США середня вартість одного кв. м нерухомості у житловому секторі знаходиться у межах від 750 до 1800 дол. США. Для порівняння: якщо на початку 2005 р. вартість одного кв. м нерухомості у м. Київ коливалася у межах від 500 до 800 доларів, то вже у 2008 р. сягнула 2500−3000 дол. США, причому собівартість — не перевищує 550−700 дол. США.

Поширюються прояви тінізації операцій на ринку нерухомості, які знаходять вираз у прихованій змові про монопольно високі ціни між основними суб'єктами ринку нерухомості, зумисне заниженні цін на нерухомість (як правило, державну), що характеризується високою ринковою вартістю для окремих суб'єктів, які мають доступ до тендерів з продажу об'єктів нерухомості.

Причинами відзначених негативних тенденцій слід вважати:

— корупційні дії чиновників (викликані складністю отримання дозволів узгоджень, перевищенням попиту над пропозицією житла, утрудненістю доступу до комунальних мереж, невизначеністю статусу земельних ділянок, важкодоступністю програми молодіжного житлового кредитування тощо), що спричиняють штучне підвищення чи підтримання необґрунтовано завищених цін на житло;

— недосконалість закону «Про інвестиційну діяльність», в якому не обмежується рівень готовності житлового об'єкту, який підлягає продажу;

— недостатню ефективність діяльності органів державної влади щодо унеможливлення створення фінансових «пірамід» на ринку нерухомості (часто дозвіл на будівництво житлового будинку одержує одна компанія, а реалізацією помешкань у цьому ж об'єкті займається інша, причому ці компанії ніяк не пов’язані між собою, відтак будівельні компанії уникають відповідальності перед покупцями);

— значні (часто неофіційні) валютні надходження з-за кордону, наприклад, доходи нелегальних мігрантів з України, що використовуються на купівлю житла (причому помешкання часто купується не для проживання, а для винайму чи в очікуванні його перепродажу із спекулятивною метою, тому скорочується пропозиція житла на ринку);

— зростання норм відрахувань у місцеві бюджети та компенсаційний фонд від операцій з нерухомістю;

— припинення відшкодування відсотків комерційним банкам за програмою Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з початку 2006 р. через недостатність коштів у бюджеті;

— кредитування не лише потенційних покупців житла, але й будівельних організацій, за якого самі банки вкладають кошти у великі інвестиційні проекти з огляду на їх високу дохідність, що робить для банків невигідним і навіть ризиковим здешевлення житла чи навіть припинення тенденції до його подорожчання;

— створення ажіотажного попиту на житло (що пов’язано з: «роздмухуванням» проблеми майбутнього подорожчання житла у ЗМІ; поверненням коштів з-за кордону, яке зумовлене санкціями FATF та супутнім побоюванням щодо надійності зарубіжних активів; ймовірним посиленням процесів повернення до країни колишніх емігрантів) [11, с. 197].

Негативними наслідками відзначених негативних тенденцій на ринку нерухомості є:

1) завищення вартості української нерухомості порівняно з іншими країнами світу за обома критеріями: «житло/заробітна плата» і «житло/рента»;

2) «омертвіння» капіталу внаслідок надмірних вкладень у непродуктивні сектори ринку нерухомості;

3) спотворення інвестиційних пріоритетів;

4) збільшення потреби у зовнішніх запозиченнях через перевищення обсягами кредитування акумульованими на депозитних рахунках заощаджень;

5) перерозподіл коштів на користь власників нерухомості, що означає поглиблення майнового розшарування та посилення соціальної напруженості;

6) загроза дестабілізації фінансового сектора в разі некерованого падіння цін на нерухомість;

7) створення перешкод для функціонування ринку праці у зв’язку з утрудненням мобільності робочої сили [16, с. 123].

В 2009 році урядом планувалося виділити 3 млрд. грн. на завершення будівництва. Але навіть ці гроші дозволять завершити будівництво приблизно двох сотень будинків загальною площею близько 1,6−2 млн. кв.м. Крім того, за прогнозами експертів, будівельні компанії самостійно зможуть добудувати цього року від 300 до 400 будинків, або приблизно 4 млн. кв. м. Таким чином, за підсумками 2009;го будуть добудовані практично всі будинки з готовністю понад 70%, а річний обсяг будівництва житла може становити 5−7 млн. квадратів.

Отже, отримати держдопомогу компанії-забудовники зможуть, якщо недобудований об'єкт відповідає трьом умовам. Перша — висока (не менш ніж 70%) ступінь готовності об'єкта. Що ближчий об'єкт до завершальної стадії будівництва, то більше шансів отримати гроші з держбюджету. Друга — гранична ціна квадратного метра. За рішенням Мінрегіонбуду, вартість 1 кв. м житла для столиці не повинна перевищувати 8 тис. грн, для обласних центрів — 6 тис. грн за 1 кв. м, для інших міст — 5 тис. грн за квадрат. Третя — на державну допомогу можуть розраховувати лише ті компанії, у яких кошторисна вартість виконаних будівельних робіт на об'єкті не менша за суму, отриману забудовником від приватних інвесторів. Більша частина держкоштів буде спрямована на кредити фізособам, які бажають інвестувати в будівництво. Для останніх участь у програмі - з огляду на нинішні реалії - буде вигідною. Якщо вірити обіцянкам Мінрегіонбуду, покупці зможуть отримати довгострокові кредити через держбанки строком на 30 років під 14% річних (облікова ставка Нацбанку + 2%) [15, с. 160].

3.2 Шляхи покращення стану ринку нерухомості в Україні

З метою поліпшення ситуації на ринку нерухомості вважаємо за доцільне здійснити такі заходи:

— забезпечити організацію прозорих тендерів щодо будівництва житла за Програмою молодіжного житлового кредитування;

— створити спеціальний фонд резервування та гарантування внесків при інвестуванні будівництва житла;

— заборонити продаж житла інвестиційними компаніями, якщо його готовність не досягла 70−90%;

— запровадити обмеження банківського кредитування в іноземній валюті на придбання житла;

— запровадити на законодавчому рівні порядок формування стратегічних планів забудови міст з метою унеможливлення корупційного надання ділянок під забудову місцевими органами влади;

— запровадити прогресивний податок на нерухомість (розрахунки свідчать, що запровадження ставки податку на рівні 1−2% в середньому знижує вартість житла на третину);

— цілеспрямовано здійснювати наближення цін на житлово-комунальні послуги до економічно обґрунтованої реальної вартості [3, с. 93].

Основними механізмами стимулювання розвитку ринку нерухомості нині слід визначити такі:

1. Організаційно-економічні, що здатні забезпечити розвиток інфраструктури ринку.

2. Фінансово-економічні, які б дозволяли забезпечити участь громадян із середнім доходом у процесі іпотечного кредитування.

3. Інвестиційні, що формували б інвестиційну привабливість об'єктів нерухомого майна окремих регіонів країни.

4. Податкові, які створювали б умови не «заоподатковування», а встановлення рівня оподаткування об'єкта нерухомості залежно від його інвестиційної привабливості, за диференційованими ставками.

5. Нормативно-правові, що формували б прозорий та чітко регульований характер взаємовідносин між учасниками ринку [10, с. 70].

Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти ряд окреслених вище механізмів і функціонування якої спрямоване на:

— створення ключових елементів інфраструктури ринку нерухомості;

— збільшення прибутків бюджету;

— залучення інвестицій в економіку країни;

— проведення єдиної довгострокової політики в сфері управління майново-земельним комплексом країни.

Основними завданнями державних органів у сфері вдосконалення системи управління нерухомістю, що перебуває в державній власності, є:

1) максимально можливе підвищення прибутковості об'єктів;

2) ефективне використання майново-земельного комплексу країни; залучення в господарський обіг об'єктів;

3) залучення інвестицій у реальний сектор економіки;

4) проведення земельної та житлової реформ з урахуванням їх соціальної спрямованості.

Для досягнення поставлених завдань необхідно: сформувати реєстр об'єктів нерухомості, що перебувають у державній власності; чітко розмежувати й скоординувати повноваження всіх державних органів, що здійснюють функції розпорядження та управління окремими категоріями нерухомого майна; здійснити перехід до пооб'єктного управління об'єктами нерухомості, що становлять єдиний майновий комплекс (земельні ділянки з розташованими на них будівлями, будовами, спорудами); забезпечити застосування механізму ринкової оцінки при використанні державної нерухомості; забезпечити професійну підготовку державних службовців, що здійснюють управління державною нерухомістю.

Активізація ринку нерухомості неможлива без суттєвих змін у сфері рієлторських послуг. Передусім потрібно нормативно закріпити ефективні механізми мінімізації та компенсації втрат для учасників ринку нерухомості в разі неналежного виконання рієлторськими компаніями своїх зобов’язань. Найважливішим напрямом роботи тут є активізація діяльності страхових компаній на ринку страхування об'єктів нерухомості, будівельних ризиків, ризиків, пов’язаних з відповідальністю осіб, діючих на ринку, а, також ризиків, що виникають при здійсненні цивільно-правових операцій з об'єктом нерухомості. Потрібно прагнути до створення такої системи, яка забезпечить можливість укладання договорів страхування з максимально широкої номенклатури страхових випадків на тривалі терміни й за помірного розміру страхових премій [16, с. 126].

Одним з ключових завдань розвитку ринку нерухомості є впровадження системи іпотечного кредитування, спрямованої на залучення інвестицій у реальний сектор економіки, створення необхідних умов для розвитку житлового будівництва та забезпечення населення житлом. Основними напрямами реформування системи іпотечного кредитування є:

— розробка на державному рівні програми розвитку іпотечного кредитування; формування нормативно-правової бази для випуску та обігу доступних для населення із середнім рівнем доходу іпотечних цінних паперів;

— визначення механізмів державної підтримки й стимулювання діяльності іпотечних банків [10, с. 74].

Одним із основних напрямів державної політики розвитку ринку нерухомості виступає підтримка діяльності об'єднань професійних учасників ринку нерухомості, що саморегулюються і діяльність яких спрямована на створення і розвиток правових та економічних механізмів регулювання ринку нерухомості, професійних стандартів діяльності, єдиного інформаційного простору, системи професійної освіти, захист інтересів усіх учасників ринку нерухомості. Прийняття законодавчих і нормативно-правових актів у сфері врегулювання відносин на ринку нерухомості (щодо формування самого ринку, реєстрації прав на нерухомість, управління ним), реалізація заходів кредитно-фінансової, податкової, антимонопольної політики забезпечать усунення бар'єрів на шляху конкуренції й виходу на ринок нових підприємців, підтримку розвитку малого підприємництва та зниження ризиків підприємницької діяльності на ринку нерухомості, дозволять сягнути рівня більш розвинених країн Європи, економіка яких нині вважається ринковою.

ВИСНОВКИ

Таким чином, ринок нерухомості необхідно розглядати: з позицій його специфічних особливостей та особливостей його суб'єктів, а також закономірностей функціонування як на ринку загалом, так і в його окремих секторах; у взаємозв'язку з інвестиційним і товарним ринками, ринком послуг з урахуванням перенесення їх особливостей на функціонування ринку нерухомості; з урахуванням існуючої інфраструктури, що розвивається.

Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Чинниками формування попиту і пропонування на об'єкти нерухомості виступають корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права, а зовнішнє оточення об'єктів нерухомості доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними) та рівнями (національним, регіональним, локальним).

Розвиток ринку нерухомості нині неможливий поза впливом таких механізмів його стимулювання, як організаційно-економічний, фінансово-економічний, інвестиційний, податковий, нормативно-правовий. Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти зазначені механізми, розв’язуючи нагальні державні соціально-економічні проблеми. При організації й за участі в усіх процесах на ринку нерухомості його суб'єкти використовують значну кількість законодавчих і нормативних документів. Це пояснюється тим, що правове поле, яке розробляється для таких сегментів ринку нерухомості, як земля й земельні відносини, житло, приватизація тощо, повинне бути привабливим для всіх учасників ринку та мати як можна менше ознак недосконалості з метою розвитку ринку нерухомості в сучасних економічних умови країни. Саме тому законодавче доле в цей час так насичене і має важливе значення для всіх суб'єктів ринку нерухомості.

Таким чином, ринок нерухомості є складовою національної економіки, без якого неможливе функціонування ринку взагалі. Формування ринку нерухомості в Україні характеризується нерівномірним розвитком його сегментів, недосконалістю законодавчої бази, низькою платоспроможністю громадян. Аналіз ринку нерухомості дозволяє зробити висновок, що закономірними складовими процесу поліпшення функціонування ринку нерухомості в Україні на державному рівні на сучасному етапі розвитку ринкових відносин є впровадження стандартів об'єктів нерухомості, створення єдиного інформаційного простору та забезпечення законодавчого врегулювання його діяльності. Усе це дає підстави вести мову про необхідність подальшого дослідження умов розвитку процесів на ринку нерухомості.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Економіка нерухомості: Підручник / Асаул А. М., Брижань І.А., Чевганова В. Я. — К.: Лібра, 2004. — 304 с.

2. Завора Т. Ринок нерухомості та особливості його функціонування // Економіст. — 2006. — № 10. — С. 40−43.

3. Завора Т. М. Становлення ринку житла в Україні // Регіональна економіка. — 2007. — № 1. — С. 87−95.

4. Зацерковний С. А. Вартість нерухомості: чинники формування та форми прояву // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2003. — № 11. — С. 30−34.

5. Зацерковний С. А. Особливості функціонування ринку промислової нерухомості в трансформаційний період // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2003. — № 7. — С. 53−57.

6. Ігнатенко А.В. Інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості // Актуальні проблеми економіки. — 2008. — № 6. — С. 79−88.

7. Манцевич Ю. Про можливі шляхи зниження цін на ринку житла // Економіка України. — 2008. — № 3. — С. 76−83.

8. Мухін О. О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні // Економіка України. — 2002. — № 4. — С. 43−50.

9. Мухін О. О. Ринок нерухомості України: економічні та регіональні аспекти: Автореф. дис… канд. екон. наук / Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України. — К., 2005. — 25 с.

10. Павлов В. Механізми стимулювання розвитку сучасного ринку нерухомості // Регіональна економіка. — 2005. — № 2. — С. 67−75.

11. Павлов В. Особливості формування ринку комерційної нерухомості // Регіональна економіка. — 2006. — № 1. — С. 191−199.

12. Ринок нерухомості: Навчальний посібник / Асаул А. М., Павлов В.І., Пилипенко І.І.,.Павліха Н.В. — К., 2004. — 387 с.

13. Ринок приватної нерухомості України в 2009 році // http://www.e-mkg.info/?post=tenders&id=777

14. Тенденції ринку нерухомості на 2009 рік // http://www.dom2000.com.ua/ru/main/article/id/6953

15. Тенденції ринку нерухомості України. Реалії та прогнози. Криза 2008;2009 / Воронін В.О., Галасюк В. В., Гусельников А. С., Драпіковський О.І., Запотоцький С. П., Зімін О.В., Іванова І.Б., Іліч А.Б. — К.: АрТек, 2009. — 300 с.

16. Шевчук В. Передумови та загрози перегріву ринку нерухомості // Стратегічні пріоритети. — 2009. — № 1. — С. 118−127.

17. Горемыкин В. — Экономика недвижимости — М. 1999 г.

18. Операции с недвижимостю в Украине — Харьков 2001

19. Волощук Ю. «Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости» — Украинский инвестиционный журнал — № 2 — 2001

20. Шевченко О.- Некоторые особенности отношений с недвижимостью: понятие недвижимости и проблемы регистрации в Украине — Цивильне право № 2−2002

21. Дронь А. Ринок житла в Україні: перспективи і проблеми // «Економіка україни» № 7, 1997

22. Гриценко О. Особливості формування ринку нерухомості України // Економіка України № 4 — 2000

23. Власенко Інвестиційна привабливість ринку нерухомості України// Економіка, Фінанси, право № 11 — 2002

24.. Геллер І.М. Ринок житлдової нерухомості України //"Властність в Україні" № 1 (2) 2001

ДОДАТКИ

Додаток А

Класифікаційна схема ринків нерухомості в Україні