Земельний сервітут

ЗМІСТ ВСТУП…3.

1 ЗЕМЕЛЬНИЙ СЕРВІТУТ…5.

1.1 Поняття та види земельного сервітуту. …5.

1.2 Виникнення права сервітуту…6.

1.3 Припинення права земельного сервітуту…8.

1.4 Проблеми законодавчого регулювання сервітуту…10.

2 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ САМОВІЛЬНОГО ЗАНЯТТЯ.

ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК…15.

3 ПРОБЛЕМИ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН …23.

3.1. Поняття оренди землі…23.

3.2 Проблемні питання оренди земельних ділянок…27.

ВИСНОВКИ…31.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ…35.

ВСТУП.

Земля — це основа основ самого існування і буття людини, найголовніше місце для господарської та всякої іншої діяльності. Земля виступає як найважливіший природний ресурс, основа життя, загальнолюдське і загальнонаціональне надбання, як компонент природи і біосферна категорія.

Предметом правового регулювання нормами земельного права є суспільні земельні відносини. Характерною особливістю предмета земельного права є те, що він охоплює собою як матеріально — правові, так і процесуальні норми, створюючи тим самим механізм (процедуру) реалізації земельно-правових норм.

У Конституції закріплюється право власності українського народу на землю та інші природні ресурси (ст.13), забезпечується державний захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, їх рівність перед законом, гарантується непорушність права власності на землю, яке набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону, право громадян України на свободу об'єднання громадян України у громадські організації для здійснення і захисту своїх прав і свобод та задоволення економічних, соціальних та інших інтересів, право на підприємницьку діяльність, визначається механізм реалізації захисту права власності, в тому числі на землю, інших прав майнового характеру.

Оскільки історично так склалося, що земля досить довго була лише власністю держави, то сучасному українському законодавцю треба дуже пильно і серйозно відноситись до цих питань. Навіть і після 14 років незалежності України та проголошення її демократичного розвитку, питання земельних відносин стоять досить гостро і потребують пильної уваги і най скорішого вирішення.

Оскільки суспільство нарешті зрозуміло, що земля є коштовним товаром, то почастішали випадки самовільного захоплення землі, або порушення орендних відносин. Тому тема «Проблеми регулювання користування чужою земельною власністю» є однією з найактуальніших на даний момент і потребують дуже часто судового розгляду. Тема роботи напрямлена на розкриття стану земельного законодавства України, його функціональності щодо питань, які піднимаються в даному дослідженні.

Метою роботи є виявлення та розкриття досягнень та проблемних питань Земельного кодексу України, Цивільного кодексу та інших законодавчих актів про земельні відносини щодо користування чужою земельною власністю.

Завдання дослідження — розкрити сутність понять сервітуту, оренди та самовільного захоплення землі та компетенцію земельного законодавства у вирішенні питань земельних відносин та проблеми, які воно не може вирішити на сьогоднішній день.

Об'єктом дослідження є правові відносини, які виникають при користуванні чужою земельною власністю.

Предметом дослідження є частина земельного законодавства, яка регулює питання користування чужою земельною власністю.

Методи дослідження: метод правового аналізу, діалектичний, синтетичний, порівняльний.

1 ЗЕМЕЛЬНИЙ СЕРВІТУТ.

1.1 Поняття та види земельного сервітуту.

Цивільний кодекс України дає загальне поняття сервітуту як одного з одного з видів речових прав на чуже майно, що полягає в праві користування цим майном іншою особою, що не є його власником (ст.ст. 195 і 401 ЦК).

Традиційно земельні сервітути підрозділялись на сільські і міські. Принцип такого ділення грунтував-ся на характері використання пануючої ділянки. Якщо вона використовувалась для сільськогосподарських цілей (мається на увазі не тільки обробка земель), мав місце сільський сервітут, а якщо ділянка використо-вувалась під забудову — міський сервітут. Звичайно, абсолютної межі між ними не існувало, оскільки забу-дова здійснювалась і в сільських населених пунктах.

Сільські сервітути поділяються на дорожні, водні та інші.

До дорожніх можна віднести:

— право проходу та проїзду на велосипеді;

— право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху або прогону худоби по ньому.

Своєрідним сучасним земельним дорожнім серві-тутом треба визнати право прокладання та експлуа-тації ліній електропередач, зв’язку, трубопроводів, ін-ших лінійних комунікацій, якщо такі дії здійснюють-ся без викупу (вилучення) земельних ділянок.

При умові реального здійснення передбаченої ст. 59 Земельного кодексу можливості набуття у власність замкнутих природних водойм (площею до 3 гектарів), українській земельній практиці може стати в нагоді існування давнього дорожнього сервітуту — права пе-репливти чуже озеро з метою сполучення із своєю зе-мельною ділянкою.

До водних сервітутів належать:

— право прокладати водопровід з чужої ділянки або через неї;

— право забору води з природної водойми, розташова-ній на сусідній земельній ділянці та відповідне право проходу;

— право напування худоби з такої водойми та відпо-відне право прогону;

— право відводу води на сусідню або через сусідню ділянку.

Власники землі та землекористувачі, що діють на підставі водних сервітутів, повинні узгоджувати свої дії із ст.ст. 46−48 Водного кодексу України 1995 року, який визначає чіткі межі між правом загального водокорис-тування, яке здійснюється без дозволу, та спеціального водокористування з видачею відповідного дозволу.

З міських сервітутів ст. 99 містить лише один — право встановлення будівельних риштувань та скла-дування матеріалів на суміжній ділянці з метою ре-монту будівель та споруд. Насправді, такі сервітути можуть бути навіть різноманітнішими, ніж сільські. Це, наприклад, право заборони будівництва певних споруд на суміжній ділянці, право використання суміжної стіни при відсутності іншого будівельного рішення, право заборони надбудови додаткових поверхів та інші.

Міські сервітути доцільно визначити і хоча б прин-ципово сформулювати у регіональних та міських Пра-вилах забудови, розробка і прийняття яких є обов’яз-ковою для органів влади і місцевого самоврядування на підставі Закону України «Про планування і забу-дову територій».

1.2 Виникнення права сервітуту.

В світовій практиці сервітути встановлювались за домовленістю сторін на підставі договору, за рішенням суду, по успадкуванню, в разі набувальної давності.

Сервітут може бути встановлений за договором, що підлягає державній реєстрації в порядку, установленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно (стаття 402 ЦК).

У відповідності зі статтею 98 ЗК: «Право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Право земельного сервітуту є одним із прав на землю, передбачених розділом III ЗК — «Права на землю». Земельний сервітут установлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, установленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку (стаття 100 ЗК).

Державна реєстрація прав на земельну ділянку здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їхні обмеження» від 4 липня 2004 року. У преамбулі цього Закону встановлено, що він визначає правові, економічні, організаційні основи створення в складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки й інше нерухоме майно, обмежень цих прав. Так, відповідно до статті 5 цього Закону, систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, що забезпечує реалізацію державної політики в сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (Центр державного земельного кадастру) і її відділення на місцях, що є місцевими органами державної реєстрації прав. Центр державного земельного кадастру при Держкомземі створений за наказом Держкомзему № 110 від 4 листопаду 1997 року з метою впровадження автоматизації ведення державного земельного кадастру на Україні на базі широкого використання комп’ютерної техніки для забезпечення органів державної влади і місцевого самоврядування, громадян, підприємств, установ, організацій достовірною інформацією про землю для інформаційного забезпечення ведення державного земельного кадастру.

Таким чином, аналізуючи норми ЦК і ЗК, можна зробити висновок: у випадку коли земельний сервітут установлюється за договором, право земельного сервітуту виникає з моменту державної реєстрації такого договору. Ні Земельний, ні Цивільні кодекси не містять обов’язкових вимог до форми договору про встановлення земельного сервітуту, однак через необхідність його подальшої державної реєстрації логічним було укладення такого договору в письмовому виді. Нотаріальне посвідчення таких договорів можливо, але прямо не передбачено.

1.3 Припинення права земельного сервітуту.

Стаття 102 ЗК встановлює вичерпний перелік обставин, вна-слідок яких дія земельного сервітуту підлягає припи-ненню. Але в цей перелік не ввійшли деякі очевидні випадки, при настанні яких земельний сервітут не може продовжуватись. Так, в разі припинення існування як фізичного об'єкта земельної ділянки однієї з сторін або обох (наприклад, зсуву) або вичерпання водойми і т.ін., дія сервітуту повинна підлягати безумовному припи-ненню.

Неможливо встановити сервітут на власну земель-ну ділянку, оскільки власник може використовувати ділянку у всіх відношеннях не на праві сервітуту, а на підставі права власності. Внаслідок цього, якщо в одній особі поєднуються суб'єкт права земельного серві-туту і власник ділянки, дія сервітуту підлягає припи-ненню.

Відмова особи, яка володіла правом земельного сер-вітуту, від такого права є формою її добровільного во-левиявлення і є безумовною підставою припинення дії сервітуту.

Як зазначалось, земельні сервітути доцільніше вста-новлювати не в календарні строки, а до настання пе-вної події чи обставини. Однак стаття в якості під-став припинення сервітуту зазначає закінчення його терміну або невикористання його протягом трьох ро-ків. В обох випадках терміни обчислюються з часу дер-жавної реєстрації земельного сервітуту.

Ст. 102 наводить підстави припинення дії земель-ного сертифікату, але не чітко зазначає органи чи осо-би, які приймають рішення щодо його припинення. Оче-видно, такі рішення правомочні приймати — в залеж-ності від суб'єкта власності на землю — приватні вла-сники, органи місцевого самоврядування, відповідні державні адміністрації у формі акцепту, згоди на при-пинення сервітуту.

У судовому порядку дія земельного сервітуту може бути:

— скасована внаслідок неправомірних дій при. його встановленні, виявлення відсутності підстав, неналеж-них сторонах тощо;

— припинення при порушенні, власником сервітуту умов користування ним; при припиненні підстав його встановлення;

— при неможливості подальшого цільового викорис-тання земельної ділянки внаслідок встановленого на неї сервітуту.

Обов’язковою умовою настання юридичних наслід-ків припинення дії земельного сервітуту є повідомлення органів державної реєстрації земельних прав.

Статтею 100 ЗК закріплено: «Власник або землекористувач земельної ділянки має право вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки». ЦК визнає основним призначенням сервітуту задоволення нестатків осіб, здається більш правильним, ніж варіант, що міститься в ЗК, що метою призначення сервітуту визнається можливість обслуговування своєї земельної ділянки. Підхід ЦК знімає цілий ряд питань, що виникають у результаті аналізу видів земельного сервітуту, закріплених у статті 99 ЗК.

1.4 Проблеми законодавчого регулювання сервітуту.

Тепер звернемося до деяких видів земельного сервітуту. Пункт «е» статті 99 ЗК у якості одного з видів земельного сервітуту встановлює «право напувати свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці». Тут і виникає питання підстави і мети встановлення земельного сервітуту. Якщо звертатися до ЗК, то навряд чи можна говорити, що даний вид сервітуту спрямований на обслуговування земельної ділянки. Прикладів таких сервітутів можна привести безліч, особливо з огляду на той факт, що перелік видів земельних сервітутів, визначений ЗК, нескінченний. Проблема невідповідності мети встановлення сервітуту фактичним способам користування зазначеним правом може бути вирішена двома шляхами.

По-перше, потрібно змінити мету встановлення земельного сервітуту, не обмежуючи лише необхідністю обслуговування власної земельної ділянки. По-друге, узагалі не визнавати подібні випадки підставою встановлення земельного сервітуту, адже вони безпосередньо не зв’язані з нестатками щодо обслуговування земельної ділянки. Останній варіант, напевно, більш доцільний, оскільки, «розмиваючи» поняття земельного сервітуту, ми втрачаємо його специфічний зміст, що має сугубо земельно-правове регулювання. У розглянутій статті законодавець таки не відійшов від своїх традицій уживання конструкцій типу «і т.д.», «і ін.», закріпивши нескінченний перелік видів земельного сервітуту. З одного боку, явище це позитивне, що збільшує можливості застосування даного інституту, оскільки не можна свідомо передбачити, які потреби можуть виникнути у власників або користувачів земельних ділянок і яким чином вони можуть бути задоволені. Тому запропонований у статті 99 ЗК перелік варто вважати своєрідним орієнтованим прикладом, зразком того, що може бути земельним сервітутом. Адже, як уже підкреслювалося, визначення земельного сервітуту, наведене в статті 98 ЗК, не дозволяє цілком розкрити і зрозуміти його зміст. З іншого боку, така воля у визначенні основ установлення земельного сервітуту може привести до визначених зловживань з боку зацікавлених осіб. Отже, найбільш правильним варіантом було би закріплення в ЗК визначення, що формує визначений «образ» земельного сервітуту. При наявності такого визначення будь-який вигаданий особою спосіб користування чужою земельною ділянкою повинний був би чітко вписуватися в загальну «конструкцію» земельного сервітуту.

Аналізуючи положення ЗК, а саме частину другу статті 100, можемо визначити, що земельний сервітут установлюється між власниками сусідніх земельних ділянок. Разом з тим положення частини другої статті 404 ЦК знову розширюють можливість застосування даного інституту, говорячи наступне: «Особа має право жадати від власника (землекористувача) сусідньої земельної ділянки, а в разі потреби — від власника (землекористувача) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту». Якщо проаналізувати види сервітутів, закріплені в ЗК, то, безумовно, правильним варіантом буде застосування підходу ЦК. Адже, наприклад, потреба в заборі води з природної водойми і права проходу до неї (пункт «д» статті 99 ЗК) або потреба прогону худоби по наявному шляху (пункт «е» статті 99 ЗК) можуть виникнути не тільки у власників сусідніх (прилягаючих одна до одної) земельних ділянок. Застосовуючи підхід, запропонований ЗК, ми тим самим порушуємо принцип рівності прав громадян.

Не знайшли свого відображення в ЗК норми, які б врегулювали особливості наділення земельним сервітутом кількох людей щодо однієї земельної ділянки. Напевно, з огляду на підхід, відповідно до якого земельний сервітут може бути встановлений лише щодо сусідньої земельної ділянки, законодавець бачить можливість сусідства між собою тільки двох земельних ділянок. Хоча і украй важко представити ситуацію, коли десять «сусідів» будуть постійно, щодня відвідувати близьку до них земельну ділянку на праві земельного сервітуту, так ще і проганяти через неї свою худобу або, наприклад, складувати на ній будівельні матеріали. Адже ЗК не встановлює обмежень щодо кількості осіб, що можуть користуватися правом земельного сервітуту щодо однієї земельної ділянки.

При такій ситуації говорити про абсолютності права власності власника земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, принаймні, складно.

Остаточно не визначене питання суб'єктного складу осіб, що виступають сторонами в сервітутні відносини. Непослідовність уживання термінів «власник» і «землекористувач» у ЗК не дає нам можливості затверджувати, що дані відносини в однаковій мірі поширюються як на власників, так і на користувачів земельних ділянок. Частина друга статті 100 ЗК говорить «Земельний сервітут установлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок…». Разом з тим в інших статтях поняття «власник» і «користувач» стоять через кому. Така ситуація може викликати труднощі в рішенні питання щодо відшкодування збитків, що можуть відбутися унаслідок установлення земельного сервітуту. Адже частина четверта статті 101 ЗК закріплює: «Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, заподіяних установленням земельного сервітуту». Незрозуміло, чи виникає право на таке відшкодування в особи, що володіє земельною ділянкою, щодо якої установлено сервітут, не на праві власності, а на праві користування, наприклад, на підставі договору оренди.

Відповідно до статті 101 ЗК, сервітут як право не підлягає відчуженню. Поряд з цим дія земельного сервітуту зберігається у випадку переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. Щодо особи, що здобуває право на пануючу земельну ділянку (земельна ділянка, для обслуговування якої встановлюється сервітут), питань не виникає. Вона знаходиться в більш вигідному положенні, ніж особа, до якої переходить право на обслуговуючу земельну ділянку (ділянка, щодо якої встановлюється земельний сервітут). Виникає ситуація, коли особа, що наміряється придбати земельну ділянку, змушено вибирати, здобувати її з обтяженнями у виді земельного сервітуту або не здобувати її взагалі. Тому більш правильним варіантом було б автоматичне збереження дії земельного сервітуту при переході права власності лише на пануючу земельну ділянку, оскільки це ніяк не обтяжує нового власника пануючої ділянки і не встановлює для власника обслуговуючої ділянки додаткових обмежень. При переході ж права власності на обслуговуючу земельну ділянку автоматичне збереження дії земельного сервітуту недоцільне. Адже особа здобуває абсолютне право власності на земельну ділянку, і саме за її волі (згоди) можуть установлюватися будь-які обмеження або обтяження.

Не менш цікавим питанням є припинення дії земельного сервітуту. Стаття 102 ЗК розділяє всі підстави припинення на дві групи, критерієм вважаючи ступінь обов’язковості припинення земельного сервітуту. Так називані безумовні підстави, закріплені в частині першої статті 102 ЗК, при наявності яких дія земельного сервітуту беззаперечно підлягає припиненню. Частина друга статті 102 говорить про випадки, при наявності яких за вимогою власника дія земельного сервітуту може бути припинена в судовому порядку. Такими випадками є припинення основ установлення земельного сервітуту і виникнення обставини, коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням. З положень зазначеної статті випливає, що рішення про припинення дії сервітуту повинний прийняти суд. Виходить, воно може бути як позитивним, так і негативним. Виникає питання, наскільки розумним і справедливим буде рішення суду про незадоволення вимоги власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, про припинення дії останнього при обставинах, коли основ для його установлення вже не існує. Подібне питання виникне і при аналізі іншої підстави припинення дії земельного сервітуту — коли його існування унеможливлює використання земельної ділянки по цільовому призначенню, адже принцип цільового використання земель є одним з основних принципів земельного права. У той же час стаття 406 ЦК «припинення обставини, що стала підставою для встановлення сервітуту», визначає як безумовну підставу, що тягне безальтернативне рішення про припинення дії земельного сервітуту. І знову ЦК України дає нам відповідь на питання, поставлене його «конкурентом».

Розділ 16 ЗК не містить положень, що регулюють питання можливості встановлення земельного сервітуту щодо земель державної або комунальної власності. Подібне питання виникає і з приводу можливості встановлення земельного сервітуту щодо окремих категорій земель, визначених статтею 19 ЗК.

Так, аналізуючи главу 16 ЗК, слід зазначити, що питань виникає при цьому значно більше, ніж відповідей. Але найважливішим питанням усе-таки, залишається питання вибору: ЦК або ЗК України. З огляду на принцип розумності і справедливості, проголошений ЦК, доцільно було б застосовувати саме його, але, з огляду на правила конкуренції, вироблені правовою доктриною, змушені звертатися до положень спеціального закону, яким у даному випадку є ЗК.

2 ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ САМОВІЛЬНОГО ЗАНЯТТЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК.

На сучасному етапі в умовах реалізації земельної реформи одним із найпоширеніших порушень земельного законодавства є самовільне зайняття земельних ділянок.

Питання, які стосуються сутності та ха-рактеру цього правопорушення, а також правових наслідків його вчинення, як свід-чить практика, на сьогодні набувають практичної значущості та актуальності.

Характерною рисою самовільного зай-няття земельної ділянки є те, що воно завжди спрямоване і безпосередньо пов’язане з порушенням належних власнику земель-ної ділянки правомочностей щодо володін-ня, користування та розпорядження нею, які становлять зміст права власності. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке може бути реалізовано лише її власником.

Розпорядження землею — це основна правомочність, яка в повному обсязі може належати лише її власникові і не може бу-ти повністю передана іншій особі без змі-ни самого суб'єкта права власності. Володі-ти ж та користуватися земельною ділянкою може і невласних, наприклад орендар зе-мельної ділянки.

Право розпорядження земельною ділян-кою — це право власника визначати юри-дичну долю. Воно передбачає такі дії влас-ника, як надання земельної ділянки в ко-ристування та вилучення її, відчуження зе-мельної ділянки на підставі цивільно-пра-вових угод, встановлення та зміну цільово-го призначення земельної ділянки та деякі.

У разі самовільного зайняття земельної порушник або присвоює собі правомочність щодо розпорядження чужою зе-мельною ділянкою, або створює перешкоди власнику щодо розпорядження нею.

Самовільне зайняття земельної ділянки нерозривно пов’язане з самовільним ко-ристуванням нею. Самовільно можуть ви-користовуватися як земельні ділянки, що не надані в користування, так і ті, які вже використовуються належним суб'єктом. У другому випадку порушуються права не тільки власника, а й землекористувача, який використовує земельну ділянку на за-конних підставах.

Сутність самовільного зайняття земельної ділянки, як правило, вбачають у самовільно-му зайнятті особою чужої земельної ділянки і використанні її без наявності законних під-став, тобто за відсутності оформленого у вста-новленому порядку права власності чи іншо-го передбаченого законодавством права на землю.

Іноді самовільним зайняттям земельної ділянки вважають таке заволодіння нею, яке не спирається на закон і відбувається з по-рушенням визначеного порядку надання зе-мельних ділянок, що здійснюється без відве-дення землі в натурі й одержання докумен-та, що посвідчує право на землю. Одним із способів самовільного зайняття вважають самовільне захоплення землі, тобто заволо-діння ділянкою без дозволу органів, уповно-важених виносити рішення про надання зе-мельних ділянок у користування.

Визначення поняття самовільного заняття земельної ділянки міститься в Законі України «Про державний контроль за використовування та охороною земель» від 19.06.2003 року. Згідно із зазначеним Законом самовільне заняття земельних ділянок — це будь які дії особи, які свідчать про фактичне використання не наданої їй земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації.

Аналіз наведеного визначення зазначеного правопорушення, яке фактично включає два відносно самостійних аспекти, дозволяє зробити певні припущення та висновки.

По-перше, йдеться про фактичне використання порушником не наданої йому земельної ділянки. Мається на увазі чужа земельна ділянка як об'єкт використання, яку у встановленому порядку не надано в користування чи не передано у власність. В особи немає законних підстав для її експлуатації.

По-друге, суб'єктом самовільного зайняття земельної ділянки може бути будь-яка фізична чи юридична особа, що здійснює фактичне використання, тобто безпосередню експлуатацію цієї ділянки з метою вилучення її корисних властивостей і задоволення своїх інтересів.

По — третє, Закон не виключає будь-які дії особи, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки. Законодавець не наводить переліку цих дій, але за своїм характером вони мають бути активними. Самовільне зайняття земельної ділянки завжди є навмисним порушенням закону, воно не може бути результатом бездіяльності. Здійснення вказаних дій повинно свідчити про вилучення корисних властивостей із конкретної земельної ділянки і задовольняти будь-які інтереси незаконного фактичного користувача.

Почетверте, самовільне зайняття земельної ділянки Закон пов’язує з її фактичним використанням. Якщо ж бути логічно послідовним, то можна стверджувати, що сам факт незаконного заволодіння особою земельною ділянкою, яку у встановленому порядку не надано в користування чи передано у власність, не може вважатися самовільним зайняттям земельної ділянки. Незаконне заволодіння земельною ділянкою ще не свідчить про її фактичне використання, тобто про її безпосередню експлуатацію.

Між тим, треба мати на увазі, що самовільне фактичне заволодіння земельною ділянкою створює серйозну загрозу не тільки правам власника цієї земельної ділянки, а й правам інших заінтересованих осіб. Тому воно повинно включатися в поняття самовільного зайняття земельної ділянки.

У літературі слушно підкреслювалося, що для самовільного використання природного об'єкта не обов’язково, щоб мала місце безпосередня його експлуатація. Достатньо, щоб природним об'єктом незаконно заволоділи, наприклад встановили огорожу. На думку Ю. О. Вовка, незаконне заволодіння є визначальним моментом для характеристики самовільного використання природного об'єкта. Якщо такого заволодіння не було, то немає і підстав говорити про самовільне використання природного об'єкта.

Відносно самостійним різновидом само-вільного зайняття земельної ділянки Закон вважає також будь-які дії особи, які свідчать про намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевос-ті), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації. У цьому випадку йдеться про самовільне використання земельної ділянки потенцій-ним носієм земельних прав щодо конкретної земельної ділянки. При цьому треба врахову-вати таке. За загальним правилом, самовіль-не використання земельної ділянки є пору-шенням встановленого порядку передання її у власність чи надання в користування. Але річ у тім, що цей порядок включає кілька відносно самостійних стадій виникнення зе-мельних прав: права власності на земельну ділянку чи права землекористування. У ме-жах цих стадій уповноважений орган вино-сить рішення про передачу земельної ділянки у власність чи надання її в користування, від-водиться земельна ділянка в натурі (на місцевості), видається документ, який посвідчує виникнення земельних прав та підлягає дер-жавній реєстрації.

У разі ж виникнення права власності на зе-мельну ділянку в результаті придбання її, нап-риклад, на підставі цивільно-правової угоди, вона підлягає нотаріальному посвідченню, що є в подальшому підставою для видачі держав-ного акта на право власності на земельну ді-лянку та його державної реєстрації.

Наявність лише рішення компетентного органу про передачу земельної ділянки у власність чи надання її в користування або укладення цивільно-правової угоди про придбання права власності на земельну ді-лянку ще не створює права користування нею чи права власності на неї. Це лише обов’язкова умова для потенційного виник-нення такого права. Безпосередня експлуата-ція земельної ділянки є допустимою тільки після фактичної передачі її у відання закон-ного власника чи землекористувача, одер-жання відповідного документа та його дер-жавної реєстрації.

Винесення відповідного рішення і передача земельної ділянки у власність чи надання її в користування — два органічно пов’язаних між собою моменти, які означають реаліза-цію приналежного власнику права розпоря-джатися землею. Дещо іншими за своїм ха-рактером є дії щодо оформлення документів, які посвідчують право, що виникає, та їх дер-жавної реєстрації. Ці дії до права розпоряд-ження землею з боку її власника безпосереднього відношення не мають. Наприклад, у разі відчуження приватним власником зе-мельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу він реалізує належне йому право розпорядження цією ділянкою. Реалізація права власності завершується в цьому випад-ку після підписання власником земельної ді-лянки договору. Видачу ж документа, що посвідчує право власності на земельну ділян-ку (державного акта на право приватної влас-ності), та його державну реєстрацію здійсню-ють інші суб'єкти, які не є власниками цієї ділянки.

У зв’язку з цим у літературі зроблено об-грунтований висновок, що з принципового погляду не можна визнавати самовільним ви-користання земельної ділянки тільки на тій підставі, що немає відповідних документів, які посвідчують право, чи вони оформлені неналежним чином.

Фактично при здійсненні безпосередньої експлуатації земельної ділянки до одержання документа, що посвідчує право на неї та його державної реєстрації, має місце самостійне зе-мельне правопорушення. Воно не пов’язане ні з привласненням правомочностей компетентного органу чи самого власника щодо розпорядження конкретною земельною ділянкою, ні з самовільним заволодінням нею. Ознаки та характер цього правопорушення потребують спеціально-го дослідження.

Самостійні види правопорушень вчиня-ються і в тих випадках, коли право власності чи користування земельною ділянкою нада-ється некомпетентним органом, у підвищених розмірах, особам, яким це Законом не дозволено, тощо.

Відповідальність тут повинна наставати не за самовільне зайняття земельної ділянки, а за незаконне надання її в користування чи передачу у власність і за порушення самого порядку такого надання (передачі).

Якщо землекористувач чи новий власник земельної ділянки не знав і не повинен був знати про неправомірність дій відповідних органів і посадових осіб, то він взагалі не мо-же притягуватися до відповідальності. В ін-шому ж випадку його слід розглядати як спів-учасника неправомірних дій.

У наведених прикладах взагалі немає по-рушень прав власника земельної ділянки, ос-кільки належне йому право розпорядження земельною ділянкою ніким не привласнюєть-ся, воно лише неправильно чи неналежним чином здійснюється ним самим, його ж орга-нами чи за його дорученням іншими суб'єк-тами.

Під час аналізу поняття самовільного зайняття земельної ділянки, яке закріплено в Законі, звертає на себе увагу ще одна обс-тавина. Відповідно до Закону для визнан-ня будь-яких дій особи самовільним зай-няттям земельної ділянки достатньо, щоб ці дії свідчили про намір використовувати зе-мельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та до йо-го державної реєстрації. Уявляється, що на-мір використовувати земельну ділянку — це поняття оціночне. У кожному випадку уповноважений орган, який, наприклад, здійснює контроль за використанням та охороною земель, повинен враховувати всі фактичні обставини. Цей намір має бути якимось чином уже матеріалізованим. Про намір самовільно використовувати земельну ділянку можуть свідчити дії, які спрямо-вані на незаконне заволодіння земельною ділянкою (скажімо, її огородження тощо).

Насамкінець слід підкреслити, що для са-мовільного зайняття земельної ділянки спе-цифічними ознаками є особиста заінтересо-ваність суб'єкта правопорушення в отри-манні певних благ матеріального чи іншого характеру, корисливий мотив тощо.

У зв’язку з цим не можна вважати пра-вопорушниками осіб, які з власної ініціа-тиви здійснюють благоустрій, наприклад, прибудинкової території шляхом виса-дження квітів та зелених насаджень, не претендуючи на якусь вигоду.

Відповідальність за самовільне захоплення земельних ділянок передбачається статтею 115 Земельного кодексу України. Метою даної статті є забезпечення адміністративно-правовими засобами виконання земельного законодавства в сфері дотримання і захисту прав землевласників і землекористувачів.

Об'єктом правопорушення є суспільні відносини, що складаються з приводу прав володіння і користування земельними ділянками. Предметом правопорушення є земельні ділянки, надані у володіння і користування громадянам і організаціям (ст.ст. 6 і 7 Земельного кодексу України від 18.12.90).

Громадянам України земля надається в довічне наслідуване володіння для: ведення селянського (фермерського) господарства; ведення особистого підсобного господарства; будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель; садівництва; дачного і гаражного будівництва; традиційних народних промислів; у випадку одержання житлового будинку або його придбання. У постійне володіння земля надається державним, кооперативним, суспільним підприємствам, установам і організаціям, релігійним організаціям для ведення сільського і лісового господарства. У користування земля надається: громадянам України для городництва, сінокосіння і випасу худоби; промисловим, транспортним і іншим несільськогосподарським державним, кооперативним, суспільним підприємствам, установам і організаціям; сільськогосподарським державним, кооперативним і суспільним підприємствам, установам і організаціям для використання в несільськогосподарських цілях; релігійним організаціям; спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям за участю українських і іноземних юридичних осіб; для нестатків оборони Організаціям, зазначеним у Земельному кодексі України. Право володіння і право користування земельною ділянкою виникають після встановлення землевпорядними організаціями границь цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що засвідчує це право. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення границь цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що засвідчує право володіння або користування землею, забороняється.

З об'єктивної сторони правопорушення відбувається у формі дії. Самовільне захоплення земельної ділянки — заняття особою за власною ініціативою й у власних цілях ділянки землі, не приналежного йому на праві землеволодіння або землекористування.

Суб'єктивна сторона виражена в навмисній формі провини, тому що особа усвідомлює протиправний характер свого діяння, займаючи не приналежну їй на праві землеволодіння або землекористування ділянку.

Суб'єктом правопорушення можуть бути громадяни і посадові особи. 10].

Ст.53¹ Адміністративного кодексу України встановлює міру покарання за самовільне захоплення земельної ділянки. Текст її говорить: «Самовільне захоплення земельної ділянки тягне накладення штрафу на громадян від одного до десяти не оподатковуваних податком мінімумів доходів громадян і на посадових осіб — від восьми до п’ятнадцяти не оподатковуваних податком мінімумів доходів громадян (У ред. від 03.02.93 р., 07.02.97 р.).

3 ПРОБЛЕМИ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН.

3.1. Поняття оренди землі.

Відносини щодо оренди земель як сільськогосподарського так і несільськогосподарського призначення набувають все більшої актуальності, що викликано, з одного боку, зростанням попиту на землю (її обробіток і використання), а з іншого, наявність достатньої пропозиції з боку власників, які бажають здавати свої земельні ділянки в оренду. Особливо це характерно для земель сільськогосподарського призначення.

Оренда земель в Україні, станом на сьогоднішній день, врегульована Земельним кодексом України, Цивільним та Господарським кодексами України та спеціальним Законом «Про оренду землі».

Стаття 93 ЗКУ визначає право оренди земельної ділянки як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Необхідно додати, що попередня редакція Земельного кодексу взагалі не містила визначення оренди. Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом «Про оренду землі», тому орендне використання земельних ділянок треба розглядати у контексті положень цього Закону [11−12].

Поняття оренди, що містить ст. 1 Закону повторює наведене в земельному законі.

В статті 13 нової редакції Закону надається уточнення щодо поняття договору оренди землі: орендар тепер має використовувати земельну ділянку у відповідності із умовами договору та вимогами земельного законодавства, а не просто, як було раніше, для господарських потреб.

Якщо проаналізувати термін «оренда землі», а також норми Закону «Про оренду землі», то можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди землі:

1) це виключно договірна форма землекористування. У разі набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній чи комунальній власності, рішення орендодавця є підставою для укладення для договору оренди;

2) оренда передбачає передачу земельної ділянки у володіння та користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею); передача правомочностей по володінню і користуванню здійснюється від власника до особи, яка бажає одержати земельну ділянку;

3) це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендодавцеві орендної плати у визначених договором розмірах;

4) оренда передбачає передачу земельної ділянки у строкове (тимчасове) користування;

5) об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка (земельний пай);

6) земельна ділянка, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення насамперед підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо).

7) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, оскільки Земельним кодексом передбачено, що суб'єктами права власності на земельні ділянки можуть бути лише громадяни України.

8) орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи.

Виходячи з аналізованих юридичних ознак поняття оренди земель, його можна визначити наступним чином: оренда земель — це окрема форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу, що оформляється договором, власником (державою, громадянином чи юридичною особою України) земельної ділянки у тимчасове строкове володіння та користування орендаря за плату для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції доходів.

Суб'єктами орендних земельних відносин є орендодавці та орендатори.

На відміну від попередньої редакції Закону про оренду землі перевагою нової слід віднести чіткіше визна-чення кола орендодавців землі.

Так, ст. 4 Закону усіх орендодавців розділяє на чотири групи.

Перша група — це громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки. Позитивною новелою Закону вважаємо віднесення до орендодавців також уповноважених осіб. Тобто громадянин в силу повноваження, заснованого на довіреності, що видане фізичною або юридичною особою — власником земельної ділянки в повному обсязі прав, необхідних для укладення договору оренди, може укласти такий договір.

Друга група — це органи місцевого самоврядування відносно земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності (сільські, селищні, міські ради).

Коло орендодавців було розширено також орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, якими є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Проаналізував Закон про оренду землі можна виділити наступні групи орендарів: 1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;

2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим;

3) громадяни і юридичні особи України;

4) іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то варто пам’ятати таку вимогу законодавства: юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено провадження цього виду діяльності. А фізичні особи мають право орендувати землю в тому разі, якщо здобули відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві [14−15].

Відповідно до ст. 4 Закону «Про оренду землі «об'єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складною є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного законодавства, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.

3.2 Проблемні питання оренди земельних ділянок.

Об'єктом оренди, що потребує окремого вивчення, є єдиний земельний масив. Хоча термін «єдиний земельний масив» введений до законодавства України Законом «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», його зміст чітко не визначений. В зв’язку з цим на практиці трапляються випадки різного тлумачення та застосування положень про єдині земельні масиви.

При наданні земельних масивів в оренду виникають питання про переваги та недоліки цього об'єкту оренди, який з двох зазначених вище видів земельних масивів є більш прийнятним для підприємства-орендаря землі? На перший погляд, той, який являє собою одну земельну ділянку, що є спільною власністю громадян. Адже в такому випадку орендар має укласти один договір оренди землі, на підставі якого він використовуватиме весь земельний масив. Крім того, протягом всього строку дії договору оренди він матиме справу не з усіма громадянами-співвласниками земельної ділянки, а з однією особою — їх уповноваженим представником.

Однак, виділення земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою спільну земельну ділянку, пов’язане з низкою юридичних складнощів. Так, обов’язковою умовою виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою одну земельну ділянку, що передається у спільну власність, є подання громадянами-власниками паїв спільної заяви про це. Заява складається у письмовій формі та підписується всіма власниками земельних часток (паїв), які хочуть виділити їх у натурі у вигляді спільної земельної ділянки.

Згідно зі ст. 86 Кодексу, на спільну земельну ділянку видається один державний акт на право власності, у якому зазначаються прізвища всіх співвласників ділянки. Це означає, що його може отримати лише один із співвласників за дорученням інших. Тому решта співвласників залишаться без документа, який посвідчуватиме їхні права на земельну ділянку. Очевидно, такі громадяни не погодяться на виділення їх земельних часток (паїв) у натурі, якщо вони не перебуватимуть у родинних чи інших довірчих стосунках з уповноваженою особою.

Крім того, ст. 88 Земельного кодексу України передбачає, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, можуть здійснюватися за згодою всіх без виключення співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди — у судовому порядку. При великій кількості співвласників земельної ділянки укладення договору є важливим способом узгодження їхніх інтересів щодо спільної землі. Однак умови такого договору потрібно буде погодити з усіма співвласниками. До того ж договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укладатися в письмовій формі і посвідчуватися нотаріально, за що сплачується державне мито.

Таким чином, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній власності, пов’язане з істотними обтяженнями та незручностями.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям.

Що стосується надання в оренду земельної ділянки із комунальної і державної власності, то законодавство встановлює більш складний порядок. Фізична чи юридична особа, яка бажає взяти в оренду земельну ділянку, подає до відповідного органу ви-конавчої влади або місцевого самоврядування заяву чи клопотан-ня.

Досить часто потенційні орендарі помилково подають заяву (клопотання) про оренду земельної ділянки до виконавчого органу (або його голові) місцевої ради або місцевого органу земельних ресурсів. Дійсно, без них у вирішенні цього питання не обійтись, але вирішальне слово не за ними. Тому, щоб орендувати землю необхідно направити (заяву) клопотання до сільської, селищної, міської ради або в районну державну адміністрацію.

Недоліком законодавства є також відсутність обов’язкового переліку документів, які необхідно додати до (заяви) клопотання Виходячи із викладеного вище, можна зробити висновок, що Земельний Кодекс не приділив достатньої уваги багатьом питанням, що виникають в процесі укладення договору оренди. Одна стаття — це звичайно мало, особливо відносно оренди державної та комунальної земель. Ситуацію виправляє Закон про оренду, зокрема його ст. 16. Новелою тут є конкурентне надання земельної ділянки в оренду.

Визначаючи форму договору, Закон не уточнює, хто саме в даному випадку понесе затрати, пов’язані із нотаріальним посвідченням договору. Керуючись ст. 19 Конституції України «правовий порядок на Україні ґрунтується на принципах, у відповідності з якими ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством»), вірним та логічним є висновок про те, що затрати має нести сторона, що виявила дане бажання.

При оренді земельних часток (паїв) виникають інші проблеми.

Новоприйнятий Земельний кодекс Ук-раїни підштовхнув процес розірвання дого-ворів оренди з інших причин. У новому ЗК є п. 17 Перехідних положень: «Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на пра-во власності на землю». Спираючись на цей пункт, орендарі почали вимагати розірвання угод оренди земельної частки (паю) з метою передачі їх іншому підприємству.

Останнє, на що хотілося б звернути увагу, — це випадки, коли орендарі відмовляються платити орендну плату за користування земельними ділянками. Досить часто орендодавці - власники земельних ділянок та земельних часток (паїв) звертаються із запитанням, чи правомірною є відмова орендарів сплачувати орендну плату, якщо рік був неврожайним внаслідок стихійних лих, несприятливих погодних умов тощо.

Ще досить поширеним явищем є випадки, коли орендарі в силу деяких причин (наприклад, посилаючись на форс-мажорні обставини) спочатку не сплачують орендну плату, а потім відмовляються повернути земельну, мотивуючи тим, що строк дії договору оренди ще не закінчився.

Необхідно зазначити, що з ча-су набуття чинності новою редакцією Закону про оренду землі, що сталося 5 листопада 2003 р., в Україні неможливо передати в оренду жодну земельну ділянку, оскільки в статті 20 Закону зазначено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встанов-леному законом. Однак до цього часу в Україні ще не прийнято закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, який регулював би і державну реєстрацію прав на земельну нерухо-мість.