Ипотека у цивільному праве

I.

Введение

…3.

II. Виникнення та розвитку іпотеки як інституту громадянського права 1. Виникнення інституту… 5. 2. Іпотека в римському праві… 6. 3. Рецепція інституту іпотеки правом західно-європейських стран…8. 4. Заставне право дореволюційної Росії … 8.

III. Іпотека — спосіб забезпечення обязательства.

Концепція іпотеки у російському законодательстве…12.

1. Поняття й предмета іпотеки, підстави виникнення і сфера применения…14.

2. Зміст і форма договору про ипотеке…16.

3. Державна реєстрація ипотеки…19.

4. Права й обов’язки сторон…21.

5. Наступна ипотека…24.

6. Зміна осіб, у зобов’язанні, забезпечене ипотекой…25.

7. Звернення стягнення на майно, закладене за договором про ипотеке…29.

8. Реалізація закладеного майна, яким звернуто взыскание…32.

9. Особливості іпотеки земельних участков…39.

10. Особливості іпотеки підприємств, будинків та сооружений…44.

11. Особливості іпотеки житлових будинків культури та квартир…46.

IV. Укладання. Перспективи розвиватись іпотеці в России…50.

V. Библиография…52.

VI. Приложения…57.

I.

ВВЕДЕНИЕ

.

Стан економіки кожної країни вимагає розвитку, що впирається у джерела забезпечення надійної і довгострокового фінансування. Якщо порівняти вартість рухомого майна (що можна закласти вільно) і нерухомого (з яким складніше), можна було зрозуміти, скільки раз теоретично виростають масштаби такого виду кредитування, як ипотека.

Розглядаючи іпотеку елемент економіки, можна виділити такі її характерні черты.

По-перше, заставу нерухомості виступає у ролі інструмента залучення необхідні розвитку фінансових ресурсов.

По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнові права на об'єкти, як інші форми (наприклад, купівля-продаж) у цих умовах нецелесообразны.

І, по-третє, створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (закладной).

Усе є відправною точкою надалі розмові про дистанції тим часом, що є договір тим, хотілося б иметь.

За сучасних умов іпотека посідає особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов’язань. Ураховуючи стан нашої економіки, якої притаманні зниження рівня виробництва, інфляція, повсюдні неплатежі за поставлені товари, виконані роботи, чи надані послуги, широке застосування раніше популярних способів забезпечення виконання зобов’язань втрачає практичний сенс. Іпотека ж має безсумнівними преимуществами.

Будь-які операції з нерухомістю, зокрема і іпотечні, приносять великий дохід, бо на грішну землю та будівлі у деяких районах Росії значно вища світових. Але що особливого розвитку сфера іпотечного кредитування отримати неспроможна, насамперед через відсутності реального ринку і нерухомості. І при тому, що цікавість до іпотечному кредитування постійно росте, оскільки знижується дохідність інших інструментів. Практика показує, що неповернення іпотечних кредитів мінімально. Але чомусь наші банки не бентежить велика частка невозвращённых кредитів, виданих юридичних осіб, а невеличка частка неповернення іпотечних — бентежить. Певною мірою, тут є певні психологічні барьеры.

Попри підвищений інтерес суб'єктів економічної діяльності до кредитування під заставу нерухомості можна сказати, що іпотека у Росії заблоковано. У пріоритетний пакет законів, прийняття яких дасть змогу забезпечити повноцінні правові умови функціонування ринку нерухомості у Росії входять Земельний кодекс РФ, Закон «Про оцінної діяльність у РФ», Закон «Про риэлтерской діяльності», Закон «Про державних цінних паперах, цінні папери суб'єктів Федерації і муніципальних утворень» і, звісно, найголовніше — Закон «Про іпотеку», який став однією з законівстарожилів за постперестроечную історію Росії з термінів розгляду (більше трьох років) одним із найбільш перероблених за кількістю внесённых поправок (більш дев’ятисот). Понад те, на думку газети «КоммерсантъDaily"[1] до створення реально працюючого закону про іпотеку необхідно піддати серйозної переробці понад двадцять статей першій його частині Цивільного кодексу Російської Федерації від 30 листопада 1994 года. 2].

Зарубіжний досвід показує, що систему іпотечного кредитування водночас служить рішенню як соціальних, і економічних труднощів, тож запровадження у Росії нормально функціонуючого механізму застави нерухомого майна сприятиме її соціально-економічної стабилизации.

II. ВИНИКНЕННЯ І РОЗВИТОК ИПОТЕКИ.

ЯК ІНСТИТУТУ ГРОМАДЯНСЬКОГО ПРАВА.

1.

ВИНИКНЕННЯ ИНСТИТУТА.

Заставне право одна із найстаріших цивільно-правових інститутів. Беручи угоди, укладаючи договори, люди здавна прагнули забезпечувати їхню виконання. Виникнення застави пов’язано із розвитком громадянського обігу субстандартні та необхідністю гарантувати належне виконання зобов’язання, взятого він однієї зі сторін у договорі, і навіть створити більш довірчі відносини між сторонами. Як відомо, договір полягає в вільної волі кожної договірних сторін, але одного довіри часто недостатньо, як часто недостатньо чіткими й відповідальності, яка хороша для платёжеспособного боржника, тож важливо стимулювати й обіцянками посилити готовність боржника до здійснення дії, крім того дати впевненість кредитору, що у тому випадку, якщо боржник не виконає взяте він зобов’язання, він зможе отримати задоволення за рахунок предмета залога.

Сенс відносин, які між боржником і кредитором в зобов’язанні, забезпечене запорукою, якраз висловив М. Брагинський. Він — пише: «На відміну від такого типу способів забезпечення зобов’язання, як неустойка та поруки, у яких кредитор врешті-решт «вірить боржникові», в зобов’язанні, забезпечене запорукою, кредитор «вірить вещи"[3]. Спочатку, коли заставного права й не було, способом забезпечення зобов’язання була відповідальність (стягнення). До того ж відповідальність не лише майнова, а й личная.

Якщо простежити історичне розвиток застави, можна побачити таку закономірність, яку пише Д. Майєр: Законодавства народів завжди суворими боржникові неплатящему, на право ж застави ледь у яких згадується", та був «законодавства країн послаблюють міри покарання і розвитком права застави намагаються їх вживання зробити зайвим, чи з крайнього заходу більш редким"[4].

2. ІПОТЕКА У РИМСЬКОМУ ПРАВЕ.

У Римському праві було випущено чимало інститутів власності та правил, які гарантують виконання зобов’язань. Крім словесних укріплень зобов’язань (наприклад, присяга), були й речові забезпечення. До них ставилися поручництво і бачить запоруку. Перше представляло переважно моральну гарантію, у другому переважав характер матеріального поруки. З розвитком громадянського обороту, у Римі дедалі частіше замість поручництва вдалися до запоруці як удобнейшему і найбільш надёжному способу зміцнення зобов’язання. У Римі існували три виду застави: fiducia, pignus, hypotheca. Історично першої виникла fiducia. Встановлений у цьому виді заставу представляв для кредитора більш як повне забезпечення, оскільки переходив в власність кредитора. «Стаючи, разом з виникненням застави, власником предмета, його кредитор мав права володіти, користуватися й розпоряджатися ним своєму розсуду; він мав можливість відчужувати його без згоди боржника і чекаючи часу, коли вимога підлягатиме исполнению"[5].

Боржник ж позбавлявся права власності щодо застави, а отже, позбавлявся права на плоди, принесені цим майном та, крім того права відшукання його особисто від третіх осіб. Нарешті, навіть задовольнивши вимоги кредитора, боржник було бути, у повній упевненості, що він повернеться майно, колишнє предметом застави, оскільки його могло вже же не бути у кредитора чи її було обтяжене правами на чиюсь користь. У цьому вся разі боржник міг отримати з кредитор лише компенсацію за шкода і убытки.

Поруч із fiducia римське право виробило іншу форму заставиpignus. І тут предмет, відданий під заставу, надходив над власність, тоді як у володіння кредитора з обов’язком повернення після отримання задоволення. Проте цей вид застави мав істотними недоліками, хто був пов’язані, по-перше, про те, що кредитор вважався лише власником закладеного майна, і у відсутності за захистом свого права речового позову, а отже було відшукати закладеного майна третіх осіб; а по-друге, кредитор у відсутності права продати предмет застави для одержання задоволення. І лише за імперії цього права у разі прострочення боргу стало признаваться.

З іншого боку, fiducia і pignus мали ряд загальних недоліків, які витікали насамперед із те, що встановлення застави пов’язували з передачею майна боржника кредитору. Л. В. Гантовер виділяв таке: 1. «хіба що незначний був би борг, забезпечений запорукою на майно боржника, кредитоспроможність цього майна опинялася исчерпанною», 2. «з передачею застави кредитору, особливо якщо предмет цей становив нерухомого майна, боржник нерідко позбавлявся єдиного джерела до змісту себе і свого сім'ї та можливості задовольнити борг з доходів цього имущества». 6].

Римські юристи зуміли позбутися зазначених недоліків у іншому, найбільш пізньому за часом виникнення, вигляді застави — - hypotheca, сформованого під впливом східного греко — єгипетського правничий та развивавшегося грунті найму сільськогосподарських участков.

Іпотека — таку форму застави, коли він закладена річ залишається у володінні заставника. Кредитор, на користь якого встановлено заставне право, вже є не власником і власником речі, а володарем права вимоги задоволення боргу з закладеного майна, тобто у разі невиконання зобов’язання він мав права зажадати закладену річ, хто має вона на той час не перебувала, продати неї і з вирученої суми покрити своє вимогу до боржникові. Боржник при іпотеку залишається власником і власником закладеного майна України та не позбавляється можливості отримувати від нього вигоду, і навіть відчужувати його й обтяжувати новими залогами.

Заставне право припинялося у разі: 1. загибелі предмета застави; 2. злиття заставного правничий та права власності на закладену річ; 3. припинення зобов’язання, у забезпеченні якого встановлено залог.

3. РЕЦЕПЦІЯ ІНСТИТУТУ ИПОТЕКИ.

ПРАВОМ ЗАХІДНО-ЄВРОПЕЙСЬКИХ СТРАН.

Іпотека перейшов у західно-європейське законодавство з цими двома головними відзнаками: по-перше, вона вживається лише до нерухомим речам, по-друге, продаж закладеного майна виробляється у в судовому порядку. Те, що іпотека вживається лише до нерухомим речам пояснюється, по думці Л. В. Гантовера, властивостями спонукуваних речей, саме тим, що «вони можуть бути легко було знищено або попсовані боржником, приховані чи передані їм у треті руки, тому без вилучення їх із володіння боржника кредитор піддали б небезпеки позбутися свого обеспечения». 7].

4. ЗАСТАВНЕ ПРАВО ДОРЕВОЛЮЦІЙНОЇ РОССИИ.

Розвиток іпотеки у Росії має власну історію. Спочатку забезпеченням старанності боржника служила її особистість — існував інститут закупничества, у якому свобода особи була порукою кредитору.

Першої формою застави, вважає Г. Ф. Шершеневич, було надання кредитору права користування майном боржника за отриману останнім від кредитора суму, причому «кредитор мав права вимагати платежу боргу, а боржник мав права вимагати повернення майна за умови платежу долга». 8].

Поруч із цієї формою існувала, на думку О. С. Звоницкого, і інша, що полягала у цьому, що річ залишалася до рук боржника, а кредитор, замість користування закладеним майном, отримував винагороду на власний капітал як роста.

Слід зазначити, що російські вчені 19 століття висловлювали дуже різні думки про шляхи розвитку залога.

Так, Г. Ф. Шершеневич вважав, що подальшим розвитком застави виявляється перетворення володіння і користування при простроченню боржника, в право власності кредитора та розвитку застави було спрямовано те що, щоб замінити це «уявлення заставу речі, як що містить у собі право власності, поданням щодо заставі, як праві чужу річ, отримати задоволення з цінності его». 9].

На це були спрямовані багато законодавчі спроби (1557 г., 1737 р.), що призвели до видання 1800 року Банкротского статуту, який остаточно скасував старий порядок застави нерухомості. Була усунуто необхідність зраджувати в тримання кредитора закладене маєток, заставне право знову набуває характеру права на чужу вещь.

На противагу Г. Ф. Шершеневичу, іншу схему розвитку заставного права у Росії дає О. С. Звоницкий. Хоча відразу стоїть обмовитися, що дивлячись по-різному перебіг розвитку заставного права, ці автори подібні щодо одного — кінцевим сукупно це дає твердження системи, близькій за своїм характером до римської іпотеку. О. С. Звоницкий вважає, що «у російському заставі абстрактне право власності будь-коли передавалося передчасно заставодержателю; тому дострокове володіння і користування заставоутримувача завжди мало похідний умовний характер». 10].

Поступово заставу з передачею володіння і користування почав зливатися з відчужуваними угодами і «економічне життя кинулася в конструктивне русло … форми, яка залишала річ передчасно до рук должника». 11].

Отже, о 19-й столітті у російському законодавстві остаточно встановлюється нову систему заставного права. Закладене нерухоме майно залишається до рук власника і навіть не потрібно передавати їх у тримання кредитора.

Проте, не дивлячись на прогресивність нової виборчої системи, дореволюційні цивілісти виділяють і кілька її недоліків, що виявляються насамперед у непослідовності та незакінченості. Передусім піддаються критиці заборони, накладені законодавцем продаж закладеного нерухомого майна України та з його перезаложение. Росіяни цивілісти виступали проти порядку, у якому за боржника не допускалося ніякої зміни, крім спадкового правонаступництва і за якому право застави могло належати у маєтку боржника лише кредитору. Зокрема, Л. В. Гантовер пише: «Нерозвиненість нашого застави залежить від стисненні боржника на відношенні розпоряджатися маєтком і кредитора — щодо передачі прав по заставної. Водночас очевидне, що сором це викликається ніякими юридичними міркуваннями: заставу себто права кредитора вимагати задоволення з закладеного маєтку, представляється в сутності обременением цього маєтку, тобто таких правом, котрій перехід маєтки у інші руки, чи обтяження останнього ще іншими правами можна вважати цілком безразличным"[12].

Г. Ф. Шершеневич зазначає: «Існування кількох послідовно встановлюваних заставних прав однією й саму річ створює послідовність у виконанні цих правий і тому суперечить ні логіці, ні кредиту"[13].

Пропозиції для поліпшення та вдосконалення заставного права Росії знайшли своє свій відбиток у розроблених у першій половині 19 століття проекті обновлённого Цивільного стану та проекті Вотчинного статуту. Найважливіші риси цих проектів звучали однаково: 1. Одне і те майно може бути віддано під заставу кільком особам. У той разі відносини між заставоутримувачами визначалися послідовністю внесення заставних прав в вотчинну книжку; 1. Заставне право мало іпотечний характер, тому заставоутримувач не ставав власником нерухомого майна; 2. Куплені заставоутримувачем права на стягнені позички з заставника були предметом угод як між заставоутримувачами, і з-поміж них і сторонніми особами; 3. Залогодержатели могли поступатися одна одній старшинство, а особи сторонні - набувати права вимоги, забезпечені запорукою. На думку дореволюційних російських юристів, в проектах було досягнуто рівновагу інтересів заставоутримувачів і залогодателей, оскільки першим забезпечувалася досить широка можливість задовольнити свої вимоги, а другим — права розпоряджатися майном, який слугує обеспечением.

Насправді іпотечне кредитування до 1917 року проводилося по таку схему. Органи місцевого самоврядування формували кредитні суспільства, які були основою системи. Кредитні ресурси формувалися передусім шляхом використання іпотечних облігацій, випущених на муніципальному рівні. Кредитне суспільство було одночасно емітентом зобов’язань за її випуску в звернення, ссудодателем під час видачі іпотечного кредиту та заставоутримувачем при прийомі закладного свідчення на забезпечення кредиту. Ці боргові зобов’язання були дуже надійні і ліквідні, оскільки статут товариства передбачав кругове запорука всього яка є у ньому майна, що підкріплювалося вступом позичальника до лав суспільства. Суспільство приймало облігації для розрахунків щодо капітального боргу, але з відсоткам, цим заёмщик міг вчасно розплачуватися з суспільством його ж облігаціями. Сума що його видають кредиту панувала 40 — 50 відсотків нижчі вартості застави, було невідь що вигідно, але забезпечувало і суспільству, і заёмщику відсутність кризових ситуацій. Важливим є те, що у довгостроковим іпотечним зобов’язанням сплачувався нижчий відсоток, ніж у комерційним кредитах, власне ж кредит був наймогутнішим стимулом для інвестицій. Однією з особливостей російського іпотечного кредитування був спосіб контролю державою емісії муніципальних паперів — воно широко застосовувало практику прийому цих паперів на оплату по казённым подрядам.

З огляду на нинішній стан у цьому цивільному законодавстві можна було б корисно використовувати основні засади іпотечного кредитування у дореволюційної Росії на формування необхідного каркаса сучасної іпотеки. Скажімо, видача іпотечної позички не грошима, а цінними паперами забезпечив би міцність всієї системи іпотеки, оскільки вимагала б вільних средств.

III. ІПОТЕКА — СПОСІБ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.

КОНЦЕПЦІЯ ІПОТЕКИ У РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ.

Формування законодавчої основи регулювання взаємин у Росії нині не завершено. До появи і сьогодні чинного Закону Російської Федерації від 29 травня 1992 року «Про залоге"[14] іпотека в російському законодавстві була присутня дуже опосередковано: окремі загальні норми президентських указів з питань власності на грішну землю і землекористування допускали можливість іпотеки. Приміром, указом Росії від 27 грудня 1991 року № 323 «Про негайних заходів з здійсненню земельної реформи, у РСФСР"[15] селянським господарствам дозволили застави землі на банках, а банкам дозволена видача кредитів під заставу. Аналогічна норма передбачається і до закону РРФСР від 22 листопада 1990 года № 348−1 «Про селянське (фермерське) хозяйстве"[16]. У статтях 10 і 20 зазначено, що, що мають у власності земельні ділянки для ведення селянського господарства, можуть закласти в земельний банк й забезпечення одержуваних кредитів. Проте з цілком зрозуміле причин цю можливість так досі і стала реальністю. Останні 3 роки іпотека активно розвивалася там, де питання власності на землю у відсутності першорядної значения.

Закон Російської Федерації від 24 грудня 1992 року № 4218−1 «Про засадах федеральної житлової политики"[17] встановив можливість застави нерухомості у житловій сфері, і отримання кредиту для будівництва чи придбання житла під заставу нерухомості. Відповідно до цим законом було розроблено Положення про житлові кредити, утверждённое Указом президента Російської Федерації від 10 червня 1994 року № 1180 «Про житлових кредитах"[18], встановлює порядок надання банками кредитів на будівництво (реконструкцію) житла, облаштування земельних ділянок, а на придбання житла за умови застави нерухомого майна. Основні правила іпотеки розвинулися у частині Цивільного кодексу Російської Федерації (статті 334 — 358), де закріплено, що загальні правила заставу, встановлених у Кодексі, застосовуються до іпотеку у разі, коли кодексом чи законом про іпотеку не встановлені інші правила.

Стаття 4 Федерального Закону Російської Федерації від 30 листопада 1994 року «Про введення на дію частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерации"[19] встановлює, щодо приведення законів та інших правових актів, діючих біля Росії, у відповідність із ДК, діють остільки, оскільки суперечать частини першої Кодекса.

З іншого боку, 22 грудня 1993 року) Радою міністрів — Урядом Російської Федерації схвалено «Основні положення про заставі нерухомого майна — ипотеке"[20], які, як зазначено у преамбулі, є моделлю законодавчого акта про ипотеке.

28 лютого 1996 року було підписано указ президента Російської Федерації «Про додаткові заходи із розвитку іпотечного кредитования"[21], у якому деякі важливі умови, конкретизирующие норми Цивільного Кодекса.

21 липня нинішнього року прийнято довгоочікуваний Федеральний Закон Російської Федерації № 122-ФЗ «Про Державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій із ним"[22], де закріплено, що власності і інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державної реєстрації речових в Єдиному державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним установами юстиции.

І, нарешті, у середині червня 1997 року Державної Думою у другому читанні прийнято закону про іпотеку, схвалений Радою Федерації, але отклонённый Президентом.

1. ПОНЯТТЯ І ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ.

ПІДСТАВИ ВИНИКНЕННЯ І СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ.

Іпотекою, відповідно до ст. 334 ДК РФ, визнається «заставу земельних ділянок, підприємств, будинків, споруд, квартир чи іншого нерухомого майна». Указ № 293 від 28.02.96 доповнює цей перелік нежитловими помещениями.

Відповідно до ст. 42 закону «Про заставу», іпотекою визнається заставу будинку, споруди чи іншого об'єкта, безпосередньо пов’язаний із землею, разом із відповідним земельною ділянкою правом користування им.

Проектом закону про іпотеку вона окреслюється заставу будь-якого нерухомого имущества.

За всіх відмінностях приведених визначень сутнісно вони ідентичні: іпотека — це вид застави, де предметом виступає нерухоме имущество.

До нерухомого майна закон відносить земельні ділянки, зокрема, ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і всі об'єкти, пов’язані з землею так, що й переміщення без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо, в тому числі будинку споруди, житлові та нежитлові приміщення, лісу й до багаторічні насадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси, і навіть підлягають державної реєстрації речових повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання і космічні объекты.

У проект закону про іпотеку до майна, що може бути предметом іпотеки віднесено та будівлі споживчого призначення, зокрема дачі, садові вдома, гаражі. Також предметом іпотеки можуть і права орендаря за договором оренди нерухомого майна, за умови згоди його власника або особи, котра має нього право господарського ведення, якщо законом чи договором не передбачено иное.

Відповідно до пунктом 2 указу № 293 від 28.02.96 за договором про іпотеку може бути закладена лише нерухомого майна, яке належить залогодателю на праві власності, чи на праві повного господарського ведення і право яким зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним. Якщо предметом іпотеки є нерухомого майна, на відчуження якого вимагають згоду або дозволу іншої особи чи органу, то таку ж згоду або дозволу потрібно іпотеки цього майна (ч.7 п. 3 указу № 293 від 28.02 96). Якщо іпотека встановлюється на майно, що у спільною власності (без визначення частки кожного із власників), зокрема квартири та нежитлові приміщення в житлових будинках, потрібно наявність письмового нотаріально посвідченого згоди цього всіх собственников.

Якщо інше не передбачено договором, річ, що є предметом іпотеки, відповідно до статтею 135 ДК РФ вважається закладеної разом із приладдям як єдине ціле. Частина нерухомого майна, розділ що його натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), крім квартир в багатоквартирних житлових будинках, може бути самостійним предметом іпотеки. При іпотеку квартири багатоквартирному житловому будинку, частини якого у загальної пайовий власності заставника та інших осіб, поруч із квартирою закладеної вважається спеціалістом і відповідна частка у праві загальної власності на житловий будинок. На праві загальної пайовий власності власникам квартир в багатоквартирному житловому будинку належать загальні приміщення вдома, його які мають конструкції, механічне, електричне, санітарно-технічний й інша устаткування поза чи всередині квартири, обслуговуюче більше квартири (ст. 290 ДК РФ). З часток на праві власності на загальне майно житловий будинок власник квартири немає права до дій, здатні спричинити її передачу окремо від права власності на квартиру.

Не допускається іпотека ділянок надр, особливо охоронюваних природних територій, іншого майна, який з обороту, яким в відповідність до федеральним законом може бути звернено стягнення, багатоквартирних і індивідуальних житлових будинків культури та квартир, що у державній чи муніципальної власності, а як і майна, в відношенні що його встановленому федеральним законом порядку приватизація заборонена (ч.5 п. 3 указу № 293 від 28.02.96).

Підставою виникнення іпотеки є договір. Іпотека може виникати ще й відповідно до закону в разі настання вказаних у ньому обставин, тоді як законі передбачено яке майно й у забезпечення якого зобов’язання визнається які у заставі. Так, згідно з пунктом 1 статті 587 ДК РФ під час передачі під виплату ренти земельних ділянок чи іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов’язання платника ренти набуває право застави цього майно. Платник ренти з згоди її одержувача вправі здавати під заставу нерухомого майна, передане то забезпечення довічного содержания.

Сфера застосування іпотеки задоволена широка. Це забезпечення зобов’язань по кредитному договору (договору позики), і навіть зобов’язань, заснованих на виключно договорі купівлі-продажу, оренди, підряду, перевезення вантажів, іншому договоре.

2. ЗМІСТ І ФОРМА ДОГОВОРА ПРО ИПОТЕКЕ.

Цивільний кодекс РФ коштів окремого найменування для договору про іпотеку. Проект закону про іпотеку пропонує поняття «закладной». 23] У цьому роботі будуть вживатися обидва наименования.

У законодавстві передбачені особливі вимоги як до форми договору, і до його змісту. Слід зазначити великий перелік умов договору заставі, які зізнаються суттєвими. Згідно з зі ст. 432 ДК РФ договір неспроможна вважатися ув’язненим, якщо розрив між сторонами що немає угоду з всім істотним умовам договору. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет застави, його оцінна вартість, істота, величину і термін виконання зобов’язання, забезпечуваного іпотекою (п. 1 ст. 339 ДК РФ).

Указ № 293 від 28.02.96 кілька конкретизує це запитання. Предмет іпотеки визначається договорі зазначенням її назви, місця перебування і достатнім для ідентифікації цього описом. Також у договорі про іпотеку мають бути зазначені право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить залогодателю, і орган державної реєстрації речових, зарегистрировавший цього права залогодателя.

Оцінна вартість предмета іпотеки визначається за згодою заставника з заставоутримувачем і вказується у договорі в грошовому вираженні. Оцінка то, можливо доручено і комерційної організації оценщиков. 24] Насправді банки, займаються іпотечним кредитуванням, співробітничають із великими риэлтерскими компаніями, мають власні відділи оцінки нерухомого майна. Слід зазначити, що сьогодні у оцінці одному й тому ж квартири різних фірмах різниця може становити 10 — 15 тисяч долларов.

Зобов’язання, що забезпечує іпотекою, має бути названо в договорі про іпотеку з указівкою її величини в грошах, підстави її виникнення і продовження строку виконання. Якщо величина забезпеченого іпотекою зобов’язання підлягає визначенню у майбутньому, мають бути зазначені лад і інші необхідні умови її визначення (ч.7 п. 5 указу № 293 від 28.02.96). У разі, коли зобов’язання підлягає виконанню частинами, в заставної мають бути зазначені терміни відповідних платежів та його розміри або умови, дозволяють визначити ці размеры.

У договорі про іпотеку може бути передбачене, що іпотека забезпечує вимоги заставоутримувача у цьому обсязі, якій вони мають до моменту задоволення рахунок закладеного майна, або у фіксовану суму. Якщо в заставної вказано загальну фіксована сума вимог заставоутримувача, забезпечених іпотекою, зобов’язання боржника перед заставоутримувачем обсягом, перевищує цю суму, некоректні забезпеченими ипотекой.

У проект закону досить докладно розроблено зміст заставної. Крім перелічених вище умов заставна повинна містити: — слово «заставна», включённое до назви документа; - найменування заставника і вказівку місця його проживання або, якщо заставник — юридична особа, місце його перебування; - найменування початкового заставоутримувача і вказівку місця його проживання або, якщо заставоутримувач — юридична особа, місце його перебування; - назва кредитного договору чи іншого зобов’язання, чиє виконання забезпечується з цієї заставної, із зазначенням всіх річок візитів договору чи іншого зобов’язання; - даних про боржнику по забезпеченому іпотекою зобов’язанню, якщо він є заставником; - даних про інших правах цього майно (інші заставні, оренда, арешт, інші обтяження на даний момент укладання угоди); - підписи сторон.

Перераховані вище дані, в концепції проекту закону про іпотеку, є обов’язковими; відсутність в заставної веде до визнання угоди недействительной.

На погляд, доцільно включення настільки докладної регламентації змісту заставної до закону, оскільки важливість договору ЄС і необхідність досконального регулювання її змісту очевидны.

З іншого боку, до заставної може бути прикладені документи, що визначають умови іпотеки чи необхідних здійснення заставоутримувачем своїх прав по договору.

Під час укладання договору про іпотеку заставник зобов’язаний письмово попередити заставоутримувача про відомих йому на момент державної реєстрації речових іпотеки правах третіх осіб щодо іпотеки. Інакше кредитор по основному зобов’язанню має право вимагати дострокового виконання зобов’язання або зміни умов договору про ипотеке.

До істотним умовам, включаемым до договору про іпотеку ставляться також, обов’язки, і відповідальність сторін (докладно звідси — на чотири параграфі). У договорі що неспроможні передбачатися передача предмета застави кредитору по основному зобов’язанню, обмеження права заставника і третіх осіб із користування майном, закладеним за договором про ипотеке.

Відповідно до п. 2 ст.339 ДК РФ договір про іпотеку може бути заключён в письмовій формі й підлягає нотаріальному засвідченню. Проте стаття 55 Основ законодавства Російської Федерації «Про нотаріат» від 11 лютого 1993 года[25] встановлює, що угоди про заставі майна, що підлягає реєстрації, може бути засвідчені за умови уявлення документів, підтверджують право власності на закладываемое майно. Тут не йдеться про праві оренди нерухомого майна, можливість застави якого передбачена у статті 335 ДК РФ і проект закону про іпотеку. Заставні надаються нотаріусу щонайменше ніж у двох примірниках, один у тому числі залишається на ділі нотаріальної контори. У проекті Закону про іпотеку заставна складається лише двох примірниках — другий примірник вручається заставодержателю після державної реєстрації речових іпотеки. По бажанню сторін нотаріус може видати їм необхідну кількість копій заставної з позначкою «копія» з кожної їх. Заставна повинна містити інформацію про тому ким, коли вона нотаріально посвідчено і є дані про державної реєстрації речових іпотеки. Недотримання правил про письмовій формах договору про іпотеку, вимог нотаріального посвідчення і державної реєстрації речових влечёт недійсність договора.

3. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ИПОТЕКИ.

Договір про іпотеку має бути зареєстрований гаразд, встановленому для операцій із відповідним майном (п. 3 ст. 339 ДК РФ). Статті 131 і 164 ДК РФ встановлюють обов’язкову державну реєстрацію операцій із землею та інших нерухомим майном в Єдиному державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним (далі - Єдиний державний реєстр прав) установами юстиции.

Державна реєстрація прав на нерухомого майна і операцій із ним — це юридичний акт зізнання підозрюваного й підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно. вона є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Реєстрація іпотеки можлива лише за наявності державної реєстрації речових раніше що виникли прав на який закладається объект.

Відповідно до п. 1 ст.29 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» реєстрація іпотеки проводиться на підставі заяви заставника після державної реєстрації речових його речових прав на нерухомого майна. До заяви додається договір про іпотеку разом із зазначеними у договорі документами.

При державної реєстрації речових іпотеки вказуються даних про заставоутримувачі, предметі іпотеки, вартість забезпеченого іпотекою зобов’язання чи даних про порядку і промислових умовах її визначення. У записах Єдиного державного реєстру прав про іпотеку вказується також сума виданого кредиту. Разом із заявою пред’являється документ оплату реєстрації. Витрати зі сплати державного мита за реєстрацію іпотеки і зміни й доповнення в реєстраційну запис покладаються на заставника, якщо угодою останнім і заставоутримувачем встановлено інше. Зараз розмір державного мита за реєстрацію іпотеки для фізичних осіб становить 3,5 мільйона рублей.

У проекті Закону про іпотеку пропонують встановити термін реєстрації в 15 днів із моменту надходження документів мають у реєструючий орган. Відповідно до п. 3 Ст.13 закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій із ним» реєстрація проводиться пізніше ніж у місячний термін від дня подачі необхідні неї заяви і документов.

Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцеві перебування нерухомого майна не більше реєстраційного округу. Реєстраційні дії розпочинаються з моменту прийому документів, іпотека вважається зареєстрованою, а правові наслідки- - наступними від часу внесення запис у Єдиний державний реєстр прав.

У державній реєстрації іпотеки може бать відмовлено у випадках, якщо іпотека вказаної у договорі нерухомого майна заборонена і якщо зміст договору чи доданих щодо нього необхідні документи не відповідає вимогам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і операцій із ним. Під час ухвалення рішення про відмову у реєстрації залогодателю в письмовій формах вчасно трохи більше п’яти днів по закінченні терміну, встановленого до розгляду заяви, іде повідомлення про причини відмови. Відмова у державної реєстрації речових договору про іпотеку або ухиляння відповідного органу від реєстрації можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражний суд.

Реєстрація іпотеки є публічної. Орган, здійснює державної реєстрації прав нерухомість і угод із нею, зобов’язаний надавати відомості, які у Єдиному державний реєстр прав кожному особі незалежно від місця скоєння регистрации.

Реєстраційна запис про іпотеку погашається виходячи з заяви заставоутримувача чи заяви заставника із фотографією документів про виконанні основного договору або виходячи з чинного судового решения.

Державна реєстрація іпотеки то, можливо припинено терміном до місяця (у проекті Закону про іпотеку — 15 днів) щоб одержати додаткових відомостей чи підтвердження дійсності документов.

Орган, здійснює державної реєстрації прав нерухомість і угод із нею, зобов’язаний клопотанням правовласника засвідчити произведённую реєстрацію шляхом видачі документа про зареєстрованою угоді або скоєнням написи на закладной.

Відповідно до п. 16 указу № 293 від 28.02.96 ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухомого майна і операцій із ним доручається Федеральну комісію з нерухомого майна й оцінки нерухомості. Створення системи установ юстиції по реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із них слід бути завершено до 1 січня 2000 року, а сам закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій із ним» вводять у дію 30 січня 1998 року. Доти моменту застосовується діючий порядок реєстрації. Нині у Росії існує три різні системи реєстрації, що дуже гальмує розвиток іпотечного кредитування. Наприклад у Москві земля реєструється в Москомземе, нежитлові приміщення — в Москомимуществе чи фонді майна, а житлові - у Комітеті муніципального житла. Така ситуація просто неприйнятна і єдина система обліку всіх объёктов нерухомості і єдина система реєстрації прав ними необходима.

4. ПРАВА І ОБОВ’ЯЗКИ СТОРОН.

Один із особливостей іпотеки у тому, що закладене майно завжди залишається у заставника. Він зберігає у себе право володіти і користуватися предметом іпотеки відповідно до його. За загальним правилом за заставником зберігається право самостійно розпоряджатися отриманими від предмета іпотеки плодами, продукцією і доходами. У договорі про іпотеку що неспроможні передбачатися будь-які обмеження права заставника чи третіх осіб із користування закладеним майном. Заставник вправі заповідати закладене майно. Угоду, котре обмежує цього права заставника, є ничтожным.

Зі згоди заставоутримувача заставник вправі відчужувати закладене майно шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внеску до господарське товариство чи суспільство або пайового внесок у виробничий кооператив, іншим чином, передавати його іншій юридичній особі в господарське ведення, оренду або за тимчасове безоплатне користування, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. Термін, який майно надається у користування ні перевищувати терміну ипотеки.

При користуванні закладеним майном заставник ні допускати його погіршення і зменшення від вартості понад те, що викликається нормальним износом.

Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, заставник зобов’язаний: — застрахувати на власний рахунок закладене майно у повній від вартості (і якщо повна вартість майна перевищує розміру забезпеченого іпотекою вимоги, — на cумму не нижче розміру вимоги) від ризиків втрати і ушкодження; - вживати заходів щодо забезпечення схоронності закладеного майна, у цьому числі за захистом його від зазіхання й виконання вимог із боку третіх осіб; - підтримувати майно, закладене за договором про іпотеку, в справному стані перебуває й нести всі витрати з змісту цього майна, і навіть виробляти його поточний і капітальний ремонти; - негайно повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати чи ушкодження закладеного майна; - зажадати предмет іпотеки з незаконного владения.

На залогодателе лежить ризик випадкової загибель чи ушкодження майна — предмета іпотеки, якщо інше не передбачено договором.

Оскільки предмет застави залишається у боржника, заставоутримувач має обмежені зобов’язання. Заставоутримувач вправе:

— перевіряти за документами і фактично наявність, стан й умови змісту майна, зокрема коли вона передано володарем третіх лиц;

— вимагати від заставника заходів до схоронності предмета ипотеки;

— вимагати від будь-якої особи припинення посягання щодо ипотеки.

При пред’явленні третіми особами до залогодателю позову про визнання за ними права власності, чи інших прав на закладене майно, про його вилучення чи обтяженні чи інших вимог, задоволення яких може спричинити зниження вартості чи погіршення цього майна, заставоутримувач проти неї брати участь у справі. У разі, якщо заставник відмовився захисту своїх прав на закладене майно або здійснює її, заставоутримувач вправі використовувати усі засоби захисту від імені заставника без спеціальної доручення вимагати від заставника відшкодування понесених у зв’язку з цим необхідних витрат. Він також має право, діючи від імені, зажадати закладене майно з незаконного володіння передачі його володарем залогодателя.

При заставі права оренди на нерухомого майна заставник має свого боржника і саме є боржником заставоутримувача, у договір про заставу прав відбиваються додаткові правничий та обов’язки сторін. Зокрема заставник повинен своєчасно вносити орендну плату, а заставоутримувач вправі вимагати у суді перекладу закладеного права він, якщо заставник не виконує свої обязанности.

Законом передбачена припинення права власності заставника на предмет іпотеки внаслідок викупу (наприклад — безгосподарно умістів культурних цінностей) для державних чи муніципальних потреб, реквізиції (ст. 242 ДК РФ) чи націоналізації (ст. 235 ДК РФ) предмета іпотеки. У разі заставник отримує іншого майна чи відповідну компенсацію право застави поширюватиметься це майно або заставоутримувач набуває право переважного задоволення своєї вимоги від суми отриманої заставником компенсації. Інколи справа, коли предмет іпотеки вилучається у заставника по виндикационному позову на користь законного власника майна (ст. 301 ДК РФ) або у формі санкції скоєння злочину чи іншого правопорушення, заставу щодо цього майна прекращается.

У приведених вище випадках заставоутримувач має право вимагати від боржника дострокового виконання зобов’язання, забезпеченого іпотекою. Заставоутримувач проти неї вимоги дострокового виконання зобов’язання у тому разі, якщо предмет застави загинув чи повреждён або право власності, чи господарського ведення нею припинили й заставник в розумний термін не відновив його не замінив іншим рівноцінним майном. Заміна предмета застави можлива тільки з дозволу заставоутримувача, якщо законом чи договором про іпотеку не передбачено иное.

Заставодержателю належить право переважного задоволення свого вимогами з основному зобов’язанню з страхове відшкодування за втрату чи ушкодження предмета іпотеки, незалежно від цього, хто є выгодоприобретателем за договором страхования.

5. НАСТУПНА ИПОТЕКА.

Відповідно до ст. 21 закону «Про заставу» і ст. 342 ДК РФ допускається наступний заставу вже закладеного майна на забезпечення виконання іншого зобов’язання (наступна ипотека).

Наступна іпотека допускається, якщо вона заборонена попередніми договорами заставу. До того ж згоди заставоутримувача не потрібно. У проект закону про іпотеку міститься розвиток норми: якщо попередній договір передбачає умови, у яких то, можливо заключён наступний договір про іпотеку, він може бути заключён з дотриманням цих умов. Що стосується, якщо заставник порушив заборону або умови, передбачені попереднім договором про іпотеку, наступний договір може визнаватися судом недійсним за позовом попереднього заставоутримувача, незалежно від цього знав заставоутримувач по наступному договору про такий заборону чи таких условиях.

Відповідно до п. 3 ст.342 ДК РФ заставник зобов’язаний повідомляти кожному наступному заставодержателю відомості про існуючих ипотеках і відпо-відає збитки, причинённые залогодержателям невиконанням цієї обов’язки. Проте, у проекті Закону про іпотеку є, мій погляд, змога заставника відмовитися від відшкодування збитків наступному заставодержателю якщо доведуть, що остання міг отримати інформацію про попередніх ипотеках з наведених даних про державної реєстрації. Враховуючи те, що державна реєстрація прав на нерухомого майна і операцій із ним носить публічний характер, таку норму є, по меншою мері, лишней.

Вочевидь, що реєстрація наступної іпотеки ввозяться тому самому порядку, як і попередні іпотеки, а наступному договорі про іпотеку робляться позначки про всіх реєстраційних записах попередніх іпотек того ж имущества.

Відповідно до п. 1 ст.342 ДК РФ вимоги наступного заставоутримувача задовольняються з вартості закладеного майна після вимог попередніх заставоутримувачів. Але можливе виникнення ситуації, коли час звернення на закладене майно по вимогам, забезпеченим наступної іпотекою, настає раніше, ніж у попередньому договору. І тут допускається одночасне звернення стягнення за вимогами, забезпеченим попередньої ипотекой.

6. ПЕРЕРВА ОСІБ У ЗОБОВ’ЯЗАННІ, ЗАБЕЗПЕЧЕНЕ ИПОТЕКОЙ.

Цивільному праву відомий така інституція як зміна осіб, у зобов’язанні. ДК РФ присвячує цьому главу 24 (ст. 382 — 392). Зміна осіб у договорі про іпотеку здійснюється з дотриманням вимог Цивільного Кодексу і зокрема статей 355 — 356.

Заставоутримувач вправі передати своїх прав за договором про іпотеку іншій юридичній особі. Право початкового кредитора переходить до нового кредитору у цьому обсязі і умовах, що існували на момент його переходу, якщо інше не в законі передбачено чи договором.

Якщо за поступку іншій юридичній особі своїх прав по кредитному договору чи іншому забезпеченому даної іпотекою зобов’язанню заставоутримувач не переуступив тій самій особі своїх прав за відповідною заставної, договір іпотеки припиняється і заставна втрачає силу. Поступка заставоутримувачем своїх прав по заставної іншій юридичній особі означає і одночасну поступку тому тій самій особі прав по забезпеченому іпотекою кредитному договору чи іншому основному зобов’язанню. Вона має здійснюватися шляхом скоєння на заставної нотаріально засвідченій іменний передавальної написи на користь нового залогодержателя.

У статті 389 ДК РФ встановлено, що поступка вимог щодо угоді, що вимагає державної реєстрації речових, повинна бути зареєстрована в порядку, встановленому для реєстрації цієї угоди, якщо інше не встановлено законом. Проект закону про іпотеку утримує лише відсилання до ст. 389 ДК РФ. На погляд, досить однократної державної реєстрації (під час укладання договору), адже головний її зміст зводиться до тому, щоб органи, здійснюють державної реєстрації прав на нерухомість, було поставлено про совершённой угоді. Зміна обличчя на зобов’язанні не змінює його сутності, змінюється лише обличчя, в користь якого заставник повинен виконати зобов’язання, забезпечене ипотекой.

Обличчя, якому переуступлені права по заставної, ступає місце заставоутримувача з відповідного договору ипотеки.

Відповідно до загальними правилами громадянського права, закріпленим у частині 2 статті 382 ДК РФ, до переходу прав кредитора до іншого особі згоди боржника непотрібен, якщо інше встановлено законом чи договором. Звідси випливає, що боржник по кредитному договору чи іншому забезпеченому іпотекою зобов’язанню, уведомлённый в письмовій формах про передачу прав по заставної іншій юридичній особі, зобов’язаний виконувати кредитний договір чи інше основне зобов’язання у частині, неисполненной їм на момент отримання повідомлення, новому заставодержателю за умови пред’явлення їм заставної з належним чином оформленої передавальної надписью.

Якщо боржник ні письмово уведомлён про що відбулося переході прав кредитора іншій юридичній особі, новий кредитор несе ризик викликаних цим йому несприятливих наслідків і виконання зобов’язання початкового заставодержателю визнається виконанням належному кредитору.

Початковий кредитор, який поступився вимога, відповідає перед новим кредитором за недійсність переданого йому вимоги, але з відповідає за невиконання цієї вимоги боржником, крім випадку, коли початковий кредитор прийняв він поручництво за боржника перед новим кредитором (ст. 390 ДК РФ).

Права заставоутримувача по зобов’язанню можуть можливість перейти до іншій юридичній особі у порядку поступки вимоги попереднім кредитором, а й у підставі законом і наступу вказаних у ньому обставин. У перший чергу мають на увазі універсальне правонаступництво прав кредитора. Дані обставини мають місце при реорганізації юридичної особи (кредитної організації, що видала іпотечний кредит) у вигляді злиття, приєднання, перетворення, виділення чи разделения.

Права кредитора можуть переходити і за виконанні зобов’язання боржника його поручителем. До поручителю, котрий заспівав зобов’язання боржника, переходять права кредитора у цій зобов’язанню і право, раніше належали кредитору як заставодержателю, у цьому обсязі, у якому поручитель задовольнив вимоги кредитора. Поручитель також вправі вимагати від боржника сплати відсотків по суму, виплачену кредитору, і відшкодування інших збитків, понесених у зв’язку з відповідальністю поручителя за боржника перед його кредитором (ст. 365 ДК РФ).

Якщо третя особа, яке на ролі заставника і що є власником або законним власником предмета іпотеки, виконає до його продажу забезпечене запорукою зобов’язання і тим самим припинить звернення стягнення на закладене майно, то ми все права вимоги кредитора в відношенні боржника переходять до цього особі, котрий заспівав обязательство.

Проект закону про іпотеку передбачає і такий спосіб зміни осіб в зобов’язанні, забезпечене іпотекою, як запоруку заставної. Заставна то, можливо закладено шляхом передачі її іншій юридичній особі - заставодержателю заставної на забезпечення кредитного договору чи іншого зобов’язання між цією особою і заставоутримувачем, названим в заставної, або її іншим законним власником (іпотечним заставоутримувачем). Запорука заставної означає заставу права вимогами з кредитному договору чи іншому основному зобов’язанню, належить іпотечному заставодержателю і забезпеченого іпотекою. При невиконанні кредитного договору, забезпеченого запорукою заставної, іпотечний заставоутримувач зобов’язаний на вимогу заставоутримувача заставної поступитися йому своїх прав за договором про іпотеку. При відмову може бути судовий переклад прав. Заставоутримувач заставної за умови добровільної чи судової передачі прав за договором про іпотеку вправі звернути стягнення щодо застави відповідно до умовами заставної і забезпеченого за нею основного зобов’язання. Виручені внаслідок реалізації предмета іпотеки суми звертаються до погашення боргу іпотечного заставоутримувача заставодержателю заставної, а решта суми передається заставодержателю заставної для погашення належного йому боргу по кредитному договору чи іншому зобов’язанню, забезпеченому іпотекою. По угоді іпотечного заставоутримувача з заставоутримувачем заставної у ньому то, можливо зроблено спеціальна заставна передатна напис, дає останньому право після закінчення певного терміну продати заставну про те, аби утримати з виторгу суму забезпеченого її запорукою обязательства.

Переклад боргу по зобов’язанню, забезпеченому іпотекою, допускається тільки за згодою заставоутримувача. Інакше іпотека припиняється. Новий боржник може висунути проти вимоги кредитора заперечення, засновані на стосунках між кредитором і початковою боржником. Що стосується форми перекладу боргу, то застосовуються правила, встановлених у відношенні форми поступки требования.

Як уже відзначалося вище, під час дії договору про іпотеку у предмета іпотеки може зміниться власник чи власник. Обличчя, яке закладене за договором про іпотеку майно у його возмездного чи безоплатного відчуження або у порядку універсального правонаступництва, зокрема гаразд наслідування, ступає місце заставника і несе все обов’язки останнього за договором про іпотеку, зокрема й ті, які було виконано належним образам початковою заставником, якщо інше не передбачено договором.

У Цивільному кодексі передбачена ситуація, коли закладене майно перетворюється на порядку правонаступництва відразу до кількох особам (наприклад при реорганізації юридичної особи шляхом його поділу). У цьому вся разі кожен із правонаступників початкового заставника несе які з іпотеки наслідки невиконання забезпеченого нею зобов’язання пропорційно перейшла щодо нього частини закладеного майна. Але якщо предмет іпотеки неподільний чи з іншим підставах залишається у спільній власності правонаступників, вони стають солідарними залогодателями.

7. ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ИМУЩЕСТВО,.

ЗАКЛАДЕНЕ ПО ДОГОВОРУ ПРО ИПОТЕКЕ.

Реальне виконання іпотечних зобов’язань вимагає застосування норм звернення на закладене майно. Зрозуміло, що зовсім не завжди іпотека влечёт стягнення щодо застави. Стягнення на закладене майно задоволення вимог заставоутримувача то, можливо звернуто у разі невиконання чи неналежного виконання боржником забезпеченого запорукою зобов’язання. До того ж стягнення накладається при невиконанні зобов’язання боржником для розслідування обставин, які він відповідає. Не можна звертати стягнення на закладене майно, якщо зобов’язання був виконано боржником з причин, що з дією нездоланний силы.

Відповідно до ч.1 ст. 13 указу № 293 від 28.02.96 звернення стягнення на майна, закладене за договором про іпотеку, здійснюється за рішенням суду, арбітражного судна у відповідність до ДК РФ. Справді, загальним правилом, який регламентує порядок звернення на закладене майно, є положення, за яким вимоги заставоутримувача задовольняються з вартості такого майна у вирішенні суда.

Проте цивільного законодавства передбачено один випадок, коли заставоутримувачем стягнення на закладене майно то, можливо звернуто без пред’явлення позову до суду. Задоволення вимоги заставоутримувача рахунок закладеного нерухомого майна без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди заставоутримувача і заставника, ув’язненого після виникнення підстав щодо звернення стягнення щодо застави (п. 1 ст.349 ДК РФ). В. В. Витрянский виділяє тут три істотних обстоятельства.

По-перше, така угода буде правомірним лише тому випадку воно якщо укладено заставником і заставоутримувачем по тому, як боржником в установлений термін не виконано чи ненадлежаще виконано зобов’язання, то є коли в заставоутримувача з’являються правові підстави для звернення стягнення щодо іпотеки. «Отже, — зазначає В. В. Витрянский, — всяке умова у договорі заставу на право заставоутримувача на позасудове звернення на закладене нерухомого майна визнається юридично незначним, як, втім, і будь-яка угоду звідси, заключённое до встановленої дати виконання боржником обязательства». 26].

По-друге, ДК РФ пред’являє особливі вимоги до форми угоди заставоутримувача і заставника про позасудовому зверненні стягнення на нерухомого майна: така угода має бути нотаріально посвідчено, інакше він буде вважатися незначним (п. 1 ст.165 ДК РФ).

По-третє, угоду про обертання стягнення на закладену нерухомість може бути оскаржене сторонами такої угоди. Угоду може бути визнаний недійсним за позовом будь-якого посадовця, чиї права порушено зазначеним угодою, наприклад попередніми заставоутримувачами чи власником имущества.

Вочевидь, що у висновку такої угоди безпосередньо зацікавлені обидві боку договору про іпотеку, оскільки заставоутримувач має можливість задовольнити свої вимоги боржникові без зволікань, а заставник — уникнути судових витрат. Але таким свідомих боржників у природі непогані багато. Отож за невиконанні чи неналежне виконанні боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання кредитору пряма шлях у суд.

Норми ДК РФ істотно змінили порядок звернення на закладене майно. Раніше статтею 28 Закону РФ «Про заставу» допускалося звернення на закладене майно в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, що загрожує великим ризиком, так як із отриманні нотаріального напису ніякої перевірки обгрунтованості вимог заставоутримувача, їх грунтовності і наявність можливостей погашення боргу без звернення на закладене майно не производится.

У ДК РФ передбачені групи випадків, коли стягнення щодо застави то, можливо звернуто виключно за рішенням суда.

По-перше, це випадки, коли для підписання договору про іпотеку вимагалося згоду або дозволу іншої особи чи органа.

По-друге, коли предметом застави є майно, має значну історичну або ту культурну цінність суспільству. І ця норма міститься й у проект закону про ипотеке.

По-третє, якщо на момент, коли в заставоутримувача з’являються підстави реалізувати своє декларація про звернення на закладене майно, заставник відсутня визначити місце його перебування невозможно.

З сенсу статей 246 — 247 ДК РФ якщо предметом іпотеки є майно, що у загальної власності, і хто або з його власників не дає письмової згоди задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку, стягнення на майно також то, можливо звернуто тільки за рішенням суду. Відповідно до п. 4 указу № 293 від 28.02 96 і ст. 255 ДК РФ при зверненні стягнення частку загалом майні кредитор вправі вимагати продажу боржником своєї частки решті учасників загальної власності за ціною, сумірною ринкову вартість цієї частки, з зверненням виручених від продажу засобів у погашення боргу, оскільки вони мають правом купівлі частки боржника. У випадку їхнього відмовитися від її придбання звернення і реалізація частки боржника на праві загальної власності ввозяться загальному порядку. Природно, що це правила не ставляться до випадків звернення частку у праві власності на загальне майно житловий будинок у зв’язку з зверненням стягнення на квартиру у тому ж доме.

Стягнення на закладене майно то, можливо звернуто заставоутримувачем й у наступних випадках: порушення заставником правил про наступному заставі і розпорядженні закладеним майном; невиконання заставником обов’язків зі страхування; непредставлением заставником документів і майже незабезпечення умов перевірки наявності, кількості, гніву й умов зберігання закладеного майна, але якщо заставник не задовольнить вимог заставоутримувача про дострокове виконанні обязательства.

У Зверненні стягнення на закладене майно можуть відмовити, якщо допущене боржником порушення забезпеченого іпотекою зобов’язання дуже мала і величину вимог заставоутримувача як наслідок явно несоразмерен вартості закладеного имущества.

Законом передбачено випадок коли боржник порушив інше, не забезпечене іпотекою, зобов’язання. І тут на закладене майно то, можливо звернено стягнення при недостатності у боржника іншого майна до задоволення повної пред’явлених йому вимог, не забезпечених запорукою. Заставоутримувач, залишив у себе закладене майно, зобов’язаний задовольнити вимоги кредиторів, користуються перевагою перед його вимогою, з вартості закладеного майна в розмірі, не перевищує його стоимость.

Органи, наложившие арешт на нерухомого майна, зобов’язані в трёхдневный термін направити завірену копію рішення про накладення арешту в установа юстиції по реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним.

8. РЕАЛІЗАЦІЯ ЗАКЛАДЕНОГО ИМУЩЕСТВА,.

НА ЯКИЙ ЗВЕРНУТО ВЗЫСКАНИЕ.

Незалежно від цього, у порядку звернено стягнення на закладене майно — за рішенням суду чи з угоді сторін — предмет застави необхідно реалізувати з повним дотриманням правил, встановлених Цивільним Кодексом. У статтях 447−449 ДК РФ встановлено порядок укладення міжнародних договорів на торгах і регулюється їх проведення. Відповідно до п. 1 ст.350 ДК РФ реалізація закладеного майна виробляється шляхом продажу з прилюдних торгів гаразд, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлений інший порядок.

Відповідно до п. 2 ст.350 ДК РФ на прохання заставника суд вправі у вирішенні про обертання стягнення на закладене майно відстрочити його продаж із прилюдних торгів терміном до один рік. Відстрочка торкається правий і обов’язків сторін із зобов’язанню, забезпеченому запорукою цього майна, і звільняє боржника від відшкодування зрослих під час відстрочки збитків кредитора і неустойки. В. В. Витрянский вважає, що ця норма розрахована тих випадки, коли предметом застави є єдина квартира, що належить громадянинові на праві власності, або індивідуальний житловий дом. 27] Залогодателю надається шанс розплатиться з заставоутримувачем за борги і зберегти своє майно. Проте до п. 2 ст.292 ДК РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншій юридичній особі перестав бути основою припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. При зверненні стягнення на індивідуальні житлові будинки та квартири що у них власники, члени їхнім родинам, і навіть інші особи не підлягають виселенню (ця сама норма передбачається і у проекті Закону про іпотеку). І тут між власником, який житловий будинок або квартиру, і заставником і членами його сім'ї має полягати договір оренди житлового приміщення умовах, звичайних для даної місцевості. Практика показує, іноді предметом застави стає майно громадян, яким може бути звернено стягнення по виконавчим листам, зокрема, житловий будинок, приналежний особі, основним заняттям якого є сільському господарстві. При зверненні стягнення на житловий будинок або квартиру власники і члени їх сімей може бути виселені через суд знову, якщо договір про іпотеку був заключён на забезпечення кредиту будівництва індивідуального житловий будинок чи придбання квартири, завдяки якому заставник прибрёл житло. Таким чином іпотека квартири, що є єдиним житлом заставника, фактично заборонена (докладніше з проблемою — в параграфі 11). У обов’язковому порядку, відповідно до ч.3 п. 13 указу № 293 від 28.02.96, відстрочку однією рік підлягає виконання рішення про зверненні стягнення на закладені ділянки земель сільськогосподарського призначення. Дія норми, встановленої в п. 2 ст.350 ДК РФ, ущемляє інтереси заставоутримувача, що протягом тривалого не містить можливості задовольнити свої безперечні вимоги до залогодателю.

Порядок визначення початковій продажною ціни закладеного майна залежить від цього, звертається чи стягнення щодо іпотеки за рішенням суду чи у позасудовому порядку. Якщо стягнення щодо застави звернуто без пред’явлення позову до суду, початкова продажна ціна, як і початкова оцінка, визначається за згодою сторін. Інакше початкова продажна ціна закладеного майна, з якою починаються торги, визначаються рішенням Господарського суду. Відповідно до ст. 377 Цивільного процесуального кодексу РСФСР[28] при зверненні стягнення на житлове будова судовий виконавець з’ясовує його справжню вартість. Якщо оцінку предмета іпотеки є скрутної або якщо заставник чи заставоутримувач заперечує произведённой судовому виконавцеві оцінки, судовий виконавець визначення вартості закладеного майна повинен запросити експерта. Проте чи ясно процесуальне оформлення експерта щодо оцінки имущества.

Публічні торги на продаж закладеного майна організуються і проводяться органами, куди відповідно до процесуальним законодавством покладається виконання судових рішень. У проекті Закону про іпотеку передбачено, що з дозволу заставника і заставоутримувача проведення прилюдних торгів може бути доручені спеціалізованої комерційної організації, має ліцензію Міністерства Юстиції Російської Федерації за проведення такий діяльності. ДК РФ (п. 2 ст.447) також називає спеціалізовану організацію як організатора торгів, але поруч із власником чи володарем майнового права. Здається, що реалізацію закладеного нерухомого майна доцільніше довіряти фахівцям; пояснюється це, перш всього специфікою виставленого на торги предмета.

Відповідно до ст. 400 ЦПК РРФСР судовий виконавець сповіщає через пресу проведення прилюдних торгів щонайменше як десять днів (в п. 2 ст.448 ДК РФ і проект закону про іпотеку встановлений термін за 30 я днів). Оповіщення повинна утримувати інформацію про часу, місце і форму проведення торгів, їх предметі і порядок проведення торгів, зокрема про оформлення участі у торгах, визначенні особи, виграв торги, і навіть інформацію про початковій ціні. Згодом організатор торгів, дав повідомлення, вправі відмовитися від своїх проведення пізніше як по дні до оголошеної дати проведення торгів формі аукціону і пізніше як по 30 днів до проведення конкурсу. Якщо раніше передбачалося провести закриті торги, їх організатору доведеться відшкодувати реальний збитки, незалежно від цього який саме строк після напрями сповіщення пішов відмови від торгів. Що ж до відкритих торгів, то обов’язки відшкодувати їхнім учасникам понесённые збитки виникає в організатора проведення торгів лише тоді порушення встановлені строки відмовитися від їх проведения.

Учасники прилюдних торгів вносять на депозит суду задаток у вигляді 10 відсотків від початковій продажною ціни закладеного майна (у проекті закону про іпотеку — трохи більше 5%). Якщо торги що немає задаток підлягає поверненню. Особам, які брали участь у торгах, але з виграли їх, задаток повертається відразу після закінчення торгів. Сума, внесённая обличчям, выигравшем торги, зараховується в з рахунок його зобов’язань за оплатою набутого майна. Проте, якщо покупець у призначений термін не внесёт решту суми, задаток їй немає возвращается.

Торги розпочинаються з яка вказана у акті про арешт оцінної вартості продаваної нерухомості. Закладене майно продається особі, який запропонував на торгах найвищу цену.

Відповідно до ч.4 ст. 402 ЦПК РРФСР покупець зобов’язаний протягом п’яти днів по закінченні торгів внести повністю суму, протягом якого їм придбано майно, з зачётом суми, внесённой до початку торгів. Після сплати обличчям, выигравшем торги, всієї следуемой від нього суми судовий виконавець передає покупцю копію акта про що відбулися торгах. Результати торгів засвідчуються протоколом, який підписується організатором торгів та його переможцем і діє договору. У разі відхилення від підписання протоколу переможець торгів втрачає внесённый їм задаток. Якщо від підписання протоколу ухиляється безпосередньо організатор торгів, він зобов’язаний повернути особі, котра виграла торги, внесённый їм задаток у розмірі, і навіть відшкодувати йому збитки у частини, перевищує суму застави. Судове постанову, видане особі, яке закладене майно, в посвідчення його права цього майно є необхідною підставою внесення необхідних записів в державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним. Набувши з рішення та визначенням суду й визначення судів у відношенні прав нерухомість підлягають в трёхдневный термін обов’язковому напрямку судовими органами в установа юстиції по реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним (п. 3 ст.28 Закону «Про державну реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним»). Реєстратор прав немає права відмовити у державній реєстрації права, встановленого яка набрала чинності рішенням суда.

У законі передбачені обмеження з субъектному складу. У торгах немає права як покупців, зокрема через представників, посадові особи органів місцевого самоврядування, суду, прокуратури, органів внутрішніх справ України та члени їхнім родинам, заставоутримувач, а також проводять торги спеціалізовані організації. Не цілком зрозуміла обмеження заставоутримувача, оскільки ДК РФ встановлено можливість передачі предмета іпотеки за згодою сторін. Заставоутримувач по угоді з заставником вправі придбати закладене майно, якщо торги буде оголошено такими, що. У цьому заставоутримувач може зарахувати враховувати покупної ціни власні вимоги по основному зобов’язанню, забезпеченому іпотекою. До такого угоді застосовуються правила про договорі купли-продажи.

ЦПК РРФСР передбачає такі випадки оголошення торгів такими, що: — явка менше двох покупців; - на торгах не зроблено надбавка проти початкової оцінки предмета іпотеки; - покупець предмета іпотеки впродовж п’яти днів не вніс повністю покупну сумму.

Якщо ж заставоутримувач не досягне угоди з заставником придбання закладеного майна, і не подасть заяви звідси, судовий виконавець не раніше як за десять днів після проголошення торгів такими, що призначає повторні торги. Повторні торги з’являються і походять з дотриманням правил, встановлених для перших торгів, але розпочинаються з оцінної чи з першого запропонованої суми (ст. 404 ЦПК РРФСР). І лише за оголошенні такими, що повторних торгів заставоутримувач проти неї залишити предмет застави у себе з оцінкою у сумі трохи більше ніж десять відсотків нижчі початковій продажною ціни на всі повторних торгах. Якщо ж заставоутримувач наполягає більш низькою оцінці майна чи заставник незгодний залишити предмет іпотеки за заставоутримувачем суперечка слід розглядати заставоутримувачем за правилами розгляду переддоговірних суперечок у відповідності зі ст. 445 ДК РФ. Якщо заставоутримувач не скористається правом залишити у себе предмет іпотеки впродовж місяця від часу оголошення повторних торгів такими, що договору про заставі прекращается.

Оскільки продаж закладеного майна ввозяться вигляді аукціону чи конкурсу можливі ситуації коли предмет застави продаватиметься з прилюдних торгів за ціною, відрізнялася від тієї, яку заставоутримувач і заставник мали у вигляді, забезпечуючи виконання зобов’язання запорукою відповідного майна. Сума, виручена при реалізації предмета іпотеки розподіляється так: спочатку покриваються витрати на виконання, тобто сюди ж повинно входити й винагорода організації, що торги; потім відбувається задоволення вимог заставоутримувача по зобов’язанню, забезпеченому іпотекою; потім задовольняються вимоги заставоутримувачів гаразд очерёдности по наступним заставам даного майна; і, нарешті, якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, перевищує розміру забезпеченого іпотекою вимога заставоутримувача, різниця повертається залогодателю.

Відповідно до п. 6 указу № 293 від 28.02.96 тоді як договорі не передбачено інше, іпотека крім погашення основний суми боргу і відсотків з нього забезпечує також сплату заставодержателю сум, належних йому: на відшкодування збитків і (чи) як неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання чи іншого неналежного виконання основного зобов’язання; як відсотків за неправомірне користування чужими грошовими засобами, передбачених основним зобов’язанням або федеральним законом; на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на закладене майно; на відшкодування витрат за реалізації закладеного имущества.

Якщо стягнення на закладене майно звернуто у позасудовому порядку сума произведённого платежу, недостатнього виспівати грошового зобов’язання повністю, за відсутності іншого угоди погашає колись всього витрати кредитора одержання виконання, потім — відсотки, а решти — основну суму боргу. Якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, виявиться недостатньою покриття вимог заставоутримувача, вона має право, за відсутності іншого вказівки в законі чи договорі, отримати решту суми з решти майна боржника. Однак цьому заставоутримувач неспроможна користуватися перевагою, заснованому на залоге.

Як уже відзначалося вище, заставник, у якого може бути як боржник переважно зобов’язанні, і третя особа, вправі у час до продажу предмета іпотеки (тобто. навіть по початку прилюдних торгів) припинити звернення нею стягнення та її реалізацію. І тому боржник повинен виконати забезпечене запорукою зобов’язання чи ту його частину, виконання якої просрочено. Будь-яке угоду, котре обмежує дане право заставника, мізерно. Здається, емоційне обличчя, на вимогу якого припинено звернення на закладене майно або його реалізація, зобов’язане відшкодувати заставодержателю витрати, понесённые у зв’язку з зверненням стягнення цього майно та її реализацией.

За позовом зацікавленої особи публічні торги можуть бути визнані судом недійсними протягом трьох років після їх проведення, якщо вони відбувалися за порушенням правил, встановлених законом; якщо предмет іпотеки було продано особі, не яка мала права в торгах, соціальній та разі припущення зловживань судовому виконавцеві, заставоутримувачем чи покупцем. Якщо покупця, яке допустило зловживання, будуть кваліфіковані як злочинні, торги можуть бути визнані судом недійсними протягом встановлених законом термінів давності для приведення у виконанні обвинувального вироку. На визначенні про визнання торгів недійсними можна подати приватна скарга чи принесён протест. Природно, визнання торгів недійсними влечёт і недійсність договору, ув’язненого з особою, котрі виграли торги.

Слід сказати ще кілька слів про механізм відчуження закладеного майна. Цю процедуру уперше було реалізована практично у його відповідність до ДК РФ у квітні 1995 року. У Пресненском муніципальному народному суді пройшли торги з продажу закладеної квартири на Арбаті, в результаті чого квартира перейшов у власність однієї з двох учасників торгів — риэлтерской компанії «Вавилон», якій вдалося пройти процедуру відчуження закладеного майна остаточно. Квартиру було куплена за 80% її реальної ринкової ціни. Після цього випадку компанія, має власний відділ оцінки, і епізодично сотрудничавшая із низкою банків області кредитування під заставу нерухомості, вирішила цілеспрямовано зайнятися її оцінкою із видачею гарантій. Стосунки між банком і компанією будуються за такою схемою. Якщо банк звертається власник нерухомості з проханням видати кредит під неї заставу, співробітники банку направляють їх у «Вавилон», де об'єкт оцінюють, і навіть перевіряють права власності на нього. Якщо компанія впевнена, що зможе викупити цей об'єкт і швидко перепродати його, вона підписує з банком договір гарантії, відповідно до якому зобов’язується у разі невиконання заставником своїх зобов’язань за кредитами брати участь у судових торгах з продажу закладеного имущества. 29].

Ця схема приваблива для компанії тим, що дозволяє викупити об'єкт за 70 — 80% його ринкову вартість. Банк, що у таку схему, отримує гарантію повернення свої кошти, а власник нерухомості - кредит, не розлучаючись у своїй зі своїми собственностью.

Не єдиний приклад те, що без детального законодавчого регулювання іпотечних відносин вони нерухомості і банки, котрі видають кредит під неї заставу, будують власні, реально працюючі схеми іпотечного кредитування та її реалізації закладеного майна з урахуванням досить убогого і суперечливого чинного законодательства.

9. ОСОБЛИВОСТІ ІПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНИХ УЧАСТКОВ.

Земля — це найбільш надійний об'єкт застави, бо за її раціональному використанні вона з часом не зношується, як інші об'єкти нерухомості, а навпаки, її вартість постійно росте. Парадокс у тому, заставу землі на Російської Федерації практично відсутня. Попри введення у 1993 року у Конституції Російської Федерації поняття «приватна власності на грішну землю» цю величну умова існування ринку як у Росії сьогодні фактично відсутня, а адже без приватної власності повноцінне функціонування іпотеки наштовхується на масу препятствий.

Указом Президента РФ від 27 жовтня 1993 року «Про регулювання земельних взаємин держави і розвитку аграрній реформі в России"[30] громадяни і юридичних осіб — власники земельних ділянок та власники земельних часткою (паёв) отримали право відчужувати земельну ділянку (його), у цьому числі - передавати їх у заставу. ДК РФ розширює можливості застави земельних ділянок у ролі самостійних об'єктів, а й як приналежність головною речі - що передаються у заставу будинків та споруд. У відповідності зі ст. 135 ДК РФ річ, призначена обслуговування інший, головною, пов’язана з ній загальним призначенням (приналежність), слід долі головною речі, якщо договором не передбачено інше. Тобто, якщо закладено головна річ (будинок), то закладеної вважається спеціалістом і приналежність — земельну ділянку. Саме такою порядок, який передбачає неможливість іпотеки будинків та споруд, зокрема житлових будинків культури та підприємств, без одночасного застави і придбання земельної ділянки (його частину), на яку повергнута цей будинок чи споруду і функціонально які забезпечують який закладається об'єкт, встановлено у п. 3 ст.340 ДК РФ. Якщо ж земельну ділянку перебуває в власності власника будинку, а оренді, то заставу передається право оренди цієї ділянки або його відповідної части.

Передбачено і зворотний випадок, коли предметом іпотеки є земельну ділянку, де міститься будинок чи споруду При іпотеку земельних ділянок право застави не поширюється на які перебувають чи взводимые у цьому ділянці будівлі і споруди заставника, тоді як договорі не передбачено інше умова. За відсутності у договорі такого умови заставник у разі звернення на закладений земельну ділянку зберігає право обмеженого користування (інакше кажучи — сервітут) його частиною, що необхідно від використання будівлі споруди відповідність до його. Умови користування цієї частиною ділянки визначаються угодою заставника з заставоутримувачем, суть у тому разі, якщо розрив між ними виникає спору — судом. Перехід права власності на земельну ділянку перестав бути підставою припинення чи зміни належить власнику нерухомості права користування цим ділянкою. Слід зазначити, що сама сервітут може бути предметом залога.

Відповідно до п. 3 указу Президента № 293 від 28.02.96 право застави не поширюється на те що залогодателю право постійного користування земельною ділянкою, де міститься підприємство, будинок чи споруду. При зверненні стягнення на майно обличчя, яке купує у власність, набирає також право користування земельною ділянкою, тих-таки умовах у тому ж обсязі, як і колишній власник нерухомого имущества.

І, насамкінець, третє правило стосується випадків, коли іпотека встановлено на земельну ділянку, у якому перебувають будівлі споруди, належать не залогодателю, іншому особі. Сутність цього правила у тому, що з зверненні заставоутримувачем стягнення цей ділянку та її продажу з прилюдних торгів до покупцеві ділянки переходять правничий та обов’язки, які залишилися стосовно цієї особи мав залогодатель.

Аналізуючи механізм застави земельних ділянок В. А. Горемыкин звертає увагу до наступний момент: «Земля, як основний засіб производства… выступает у господарському обороті як речі з віддільними плодами… Они можуть розпочинати господарський оборот самостійно. Виходячи з цього, об'єктом застави залежно та умовами то, можливо земельну ділянку і врожай від нього окремо чи разом узяті. У зарубіжної практиці, — зазначає В. А. Горемыкин, — прийнято звертати стягнення на закладений земельну ділянку сільськогосподарського призначення тільки після зняття урожая». 31].

Можна виділити ще кілька особливостей застави земельних ділянок. 1. Запорука земель сільськогосподарського призначення можлива тільки для забезпечення кредитів, спрямованих в розвитку сільськогосподарського виробництва (цільової характер іпотеки). 2. Не допускається іпотека частині земельної ділянки, що у відповідність з земельним законодавством з урахуванням її розміру та призначення земель відповідної категорії може бути використана в ролі самостійного ділянки. 3. Не допускається іпотека земельних ділянок зі складу земель запасу, земель особливо охоронюваних територій або які входять у зони із цілком особливими умовами використання. 4. Не може бути здано під заставу міські землі, у яких по містобудівним правилам заборонено будівництво (землі загального користування у населених пунктах: парки, комунікації, площі, пляжі, набережні тощо.) 5. У загальній спільної власності на грішну землю заставу може бути встановлений лише з приналежний громадянинові земельну ділянку, виділений у натурі. 6. Зміна цільового призначення земель можна тільки у вирішенні органів влади суб'єкти федерації. 7. Оцінна вартість земельних ділянок може бути нижче його нормативної ціни. 8. Виконання рішень стосовно зверненні стягнення на закладені ділянки земель сільськогосподарського призначення підлягає відстрочку однією рік. 9. Відповідно до ст. 278 ДК РФ звернення на земельний дільницю із зобов’язанням його власника можлива тільки виходячи з рішення суду. Тут слід відзначити, що керівник 17 ДК РФ (ст. 260 — 287) буде введена на дію від часу набрання чинності нового Земельного Кодексу Російської Федерації. 10. Крім необхідні документи, договору про іпотеку земельного ділянки мусить бути прикладена копія креслення його меж, видана відповідним комітетом земельних ресурсів і землеустройству.

У проекті Закону про іпотеку передбачено ще одне цікавий момент, що стосується земель сільськогосподарського призначення, — під час продажу по конкурсу земельних ділянок з їхньої складу переважного права з його придбання за інших рівних умов повинен мати особи, займаються сільськогосподарським виробництвом, серед цих осіб — громадяни, яким належать що примикають земельні участки.

Передбачається, що заставоутримувачем за договором про іпотеку земельної ділянки й за договором заставної на земельну ділянку то, можливо банк, що володіє ліцензією за проведення іпотечних операцій із землею. Порядок ліцензування мають встановлювати Центральним Банком РФ по узгодження з Комітетом РФ земельних ресурсів і землевпорядкування і Міністерством юстиції РФ. Здається, такі жорсткі обмеження при умови запровадження додаткових мит та відповідній систему контролю сприятимуть нормалізації земельних отношений.

Але через фактичного відсутності приватної власності на грішну землю (виключаючи крихітні присадибні ділянки) все вышеприведённые норми не знаходять собі застосування. Банки змушені відмовляти у кредиті сільським товаровиробникам оскільки з їхньою земля залишається у державній власності, а інших ліквідних активів з їх важкого економічного становища вони мають. Ще півтора роки тому Російський земельний банк видавав іпотечні кредити небагатьох селянських господарств, які зуміли зробити виробництво рентабельним настільки, що було хвилюватися повернення боргу; зараз банк відмовився від цього деятельности.

Існування приватної власності на грішну землю є і незаперечним фактом підвищення інвестиційній привабливості будь-якого об'єкта. Розуміючи це деякі підприємства намагаються викупити займані ними земельні ділянки і навіть неповне володіння своїм наділом зробили джерелом виживання. Приміром, АТ «Північне сяйво» залучило інвестиції голландської корпорації «Unilever» тільки під гарантію земельних ділянок. У Подільському районі Московській області акціонерні товариства «Крестовский лесопункт» і «Малинський лесопункт» і ще п’ять підприємств викупили займані ними земельні ділянки і, отримавши власне сировину, відразу почали переговори з шведськими і фінськими інвесторами про поставки оборудования. 32] Проте чи всіх підприємств можуть собі це дозволити. Наприклад, в Московській області для юридичних встановлено вартість ділянки, яка дорівнює 150-кратной ставці земельного податку, що робить викуп підприємством землі (йдеться суму порядку кількох мільярдів рублів) практично нереальним. За інших регіонах ситуація із підвищеними податками ще жорсткіше. Отже політика місцевої влади з бюджету фактично гальмує розвиток ипотеки.

Вкрай важливе питання власності на грішну землю й у житловому будівництві. В усьому світі загальноприйнятої є схема, коли він будівельник, будучи власником землі, під неї заставу приваблює кредити на необхідне будівництво. Сьогодні у Росії іпотека потрібна навіть виробникам будівельних материалов.

Нині багато суб'єктів Федерації прийняли власні земельні кодекси, у яких дозволена вільна купівля-продаж земли.

І, нарешті, показово заяву Президента РФ, зробленої 24 липня 1997 року. Цього дня Борис Єльцин після відвідин фермерських господарств у Самарської області повідомив пресі, що ні підпише Земельний кодекс РФ до того часу, поки ньому нічого очікувати однозначно зазначено на право громадян вільно купувати й продавати землю.

10. ОСОБЛИВОСТІ ІПОТЕКИ ПІДПРИЄМСТВ, БУДИНКІВ І СООРУЖЕНИЙ.

Як уже відзначалося вище, іпотека підприємства, будівлі споруди можлива тільки з одночасної іпотекою з такого самого договору земельного ділянки, де міститься це, або частини цієї ділянки, функціонально які забезпечують який закладається об'єкт, або належить залогодателю права оренди цієї ділянки або його відповідної части.

Якщо предметом іпотеки є підприємство у цілому як майновий комплекс право застави поширюється попри всі які стосуються даному підприємству матеріальні і нематеріальні активи, зокрема будинку, споруди, устаткування, інвентар, сировину, готову продукцію, права вимоги, патенти та інші виняткові права, і навіть борги, якщо законом чи договором не передбачено інше. Це норма з проекту закон про іпотеку, розширювальна правило, закреплённое в п. 2 ст.340 ДК РФ. До складу закладеного майна можна включати отримані внаслідок роботи підприємства у період іпотеки доходи, виготовлені заставником поліпшення майна підприємства, куплені борги. Склад майна, підприємства, переданого в іпотеку, і - оцінка від вартості визначаються з урахуванням повну інвентаризацію майна підприємства міста і відбивається у його самостійному балансі. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора склад і вартості майна підприємства вже повинні бути долучені до договору про іпотеку. Це вимога пов’язані з великим фінансовим ризиком для заставоутримувача. Відповідно до п. 2 ст.44 закону РФ «Про заставу» підприємство — заставник зобов’язане по вимозі заставоутримувача надавати йому річний баланс. При невиконанні зобов’язання, забезпеченого іпотекою підприємства, заставоутримувач вправі вжити заходів із оздоровленню фінансового стану підприємства, передбачені договором про іпотеку, включаючи призначення представників ув керівні органи підприємства, обмеження права розпоряджатися произведённой продукцією й іншим майном підприємства. Проект закону про іпотеку надає заставодержателю право вимагати від заставника попереднього узгодження питань, що з укладанням угод з приводу майна підприємства; звертатися до власнику майна підприємства чи управомоченному їм органу з вимогою про розірвання контракти з керівником підприємства; пред’являти до суду позови про визнання угод, ув’язнених заставником, недійсними. Якщо зазначені заходи дають належних результатів, заставоутримувач вправі стягнення на що у іпотеку предприятие.

Проектом закону про іпотеку передбачено, що іпотекою підприємства може бути забезпечено грошове зобов’язання, сума якого складають не менше половини вартості активів підприємства міста і підлягає виконання не раніше, ніж за рік після підписання договору про іпотеку. Що стосується, коли договором передбачено, що іпотекою підприємства забезпечується зобов’язання з менш тривалим терміном виконання, право звернення стягнення щодо іпотеки по неисполненному зобов’язанню виникає в заставоутримувача після закінчення року з укладення договору про ипотеке.

Передача підприємства як майнового комплексу у іпотеку можлива тільки за наявності згоди власника майна підприємства. Приклади можна знайти й у самому тексті ДК РФ. Так, унітарна підприємство, заснований на правах повного господарського ведення, немає права віддавати під заставу своє на правах повного господарського ведення нерухомого майна без згоди власника (ст.295). Казённое підприємство вправі розпоряджатися, отже, і передавати їх у заставу закреплённое його майно лише з згоди власника цього майна (ст.297). Відповідно, стягнення на майно таких підприємств то, можливо звернуто тільки за рішенням суда.

Насправді випадків іпотеки підприємств у тому, бо всяке майно досить ликвидно, щоб його в ролі забезпечення. Закласти, скажімо, весь завод навряд чи погодиться саме підприємство, іпотека ж окремого адміністративного будівлі виробничого цеху безглузда, оскільки цех окремо заводу не має цінності. Тому нечисленні банки, займаються іпотечним кредитуванням юридичних, воліють працювати з дрібнішими об'єктами нерухомості. «Инком-банк» і «Менатепу» видають кредит під заставу права оренди нежилих приміщень (офіси, склади, підвали) і будинків. Сума і термін що його видають кредиту залежить від закладываемого об'єкта. По словами співробітників банків, випадків невиконання боржником своїх зобов’язань у тому практиці був. У банку «Менатепу» передбачена видача кредитів під заставу підприємств як майнових комплексів, але працювати з такими великими об'єктами банку доки доводилося. «Мост-банк» працює тільки з юридичних осіб і видає кредити під заставу нежилих окремо що стоять будинків терміном до один рік. Сума що його видають кредиту становить 50% від ринкову вартість предмета іпотеки. Банк видає кредити і будівельних організацій під заставу які зводили вони об'єктів. Проте усе це поодинокі випадки. А найбільш часто іпотечні кредити видаються під заставу квартир, що у приватної собственности.

11. ОСОБЛИВОСТІ ІПОТЕКИ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ І КВАРТИР.

Оскільки основні тези про іпотеку житлових будинків культури та квартир розглянуті попередні роки параграфах, найцікавішим представляється розглянути тут практичну бік цього питання, оскільки саме заставу квартир превалює російському іпотечному ринку. Відразу варто зазначити, що практику нанесення іпотеки житлових будинків практично немає оскільки ріелтори вважають їхню неліквідними объектами.

Перші операції з видачі кредитів під заставу нерухомості почали проводиться в 1993 року. І тому використовувалася схема продажу нерухомості заёмщиком кредитору. Зводився договір купівлі-продажу нерухомості, який у разі своєчасного погашення кредиту расторгался. Перш ніж отримати кредит із кооперативної квартири потрібно було виписатися. Паралельно зі договором купівлі-продажу полягав безпосередньо кредитний договір, яким заёмщик зобов’язувався повернути гроші й відсотки за кредитами. Оскільки така угода була зовсім законною деякі фірми замість кредитного договору укладали договір оренди. І тут відсотки за кредитами оформлялися як орендної плати за проживання у власній ж квартирі. Сума що його видають кредиту становить від 50 до 80% від оцінної вартості квартири. Якщо заёмщик не встигав повернути кредит вчасно, то банк міг надати одну-дві тижня відстрочки, але при цьому нараховував пеню від 0,5 до 2% від суми боргу день.

Настільки кабальні умови пояснюються передусім тим що в кредитора гарантій те, що у разі неповернення кредиту він зможе реалізувати квартиру, повернувши в такий спосіб витрачені кошти. Плюс до всьому заёмщик, довівши, що операцію з була удаваної, тобто договору купівліпродажу прикривав заставну угоду, міг вияснити визнання угоди незначною. Проте деякі банки, зокрема «Инвест-Кредит» і «Надійний», досі працюють за таку схему. До успішних спроб реалізації іпотечних операцій із використанням саме заставних схем, а чи не механізму продажу об'єктів нерухомості можна віднести практику Фора-банка з видачі кредитів під заставу квартир. Для отримання гарантій реалізації квартири заставника сума що його видають кредиту обмежувалася 50% ринкової вартості квартири. Отож, якщо заставник не повертав кредит, банк надавав йому інше житло у сумі, що становила половину вартості квартири (ринкова ціна мінус виданий кредит) з відрахуванням відсотків з кредиту і витрат банку. І тут не порушувалася ст. 40 Конституції РФ, гарантує кожному декларація про жилище.

Проте іпотека — це кредитування під заставу нерухомості, що у фактичному володінні заставника в останній момент укладання договору, а й надання цільових кредитів для будівництва і придбання жилья.

Відповідно до ч.2 п. 2 указу № 293 від 28.02.96 при наданні кредиту спорудження житловий будинок у договорі про іпотеку то, можливо передбачено забезпечення зобов’язання квартирами, незавершённым будівництвом разом із заготовленими йому матеріалами і устаткуванням, які належать залогодателю. А найбільш детально порядок надання банками цільових кредитів для будівництва і придбання житла регулюється Положенням про житлових кредитах.

При кредитуванні банком будівництва (реконструкції) чи придбання житла банком можуть надаватися три виду житлових кредитів: 1. кредит, наданий юридичним і фізичних осіб, для закупівлі і облаштування землі під майбутнє до житлового будівництва; 2. короткостроковий позику будівництво (реконструкцію) житла, наданий фізичним та їхнім юридичним особам на фінансування будівельних робіт; 3. довгостроковий кредит, наданий фізичним та юридичним особам для придбання жилья.

Забезпеченням кредиту є заставу заёмщиком нерухомого майна (включаючи сооружаемое чи приобретаемое рахунок кредиту) і прав нею. Сума що його видають банком кредиту має перевищувати 70% від вартості придбання й облаштованості землі, будівництва (реконструкції) чи вартості купованого житла, зафіксованої в заставної, при умови вкладення заёмщиком відсутніх коштів у вигляді щонайменше 30% вартості кредитуемого об'єкта. Крім основних умов у кредитному договорі визначаються мету отримання позички, спосіб життя і форми перевірки над цільовим використанням кредиту та санкції над його нецільове использование.

Предметом застави може бути земельну ділянку під будівництво і готове житло чи незавершене будівництво. При виявленні нецільового використання кредиту, отриманого для будівництва чи придбання житла банки заслуговують достроково стягнути видані ссуды.

Попри те що, що Положення про житлові кредити затверджено більш трьох років як розв’язано російські банки порівняно недавно стали видавати цільові кредити для закупівлі житла. Найактивніше у цій сфері працював банк «Нафтовий», що тільки за 1995 рік видав 895 іпотечних кредитів на суму 20 мільйонів. Залишок непогашених кредитів становив 3,1 мільйонів. Умови отримання у банку іпотечного кредиту припускали одноразове внесення клієнтом щонайменше 30% вартості квартири на що у банку накопичувальний рахунок. Конкретна сума початкового внеску від терміну кредиту. Інші 70% при терміні кредитування до трьох років (чи 50% при терміні до п’яти) оплачував банк, у своїй була можлива оплата у валюті країн СНД. Кредит погашався частинами, кожного місяця. Термін кредиту становив від трьох місяців до п’яти. Відсоткові ставки користування кредитом становили 25−50% річних у валюті. Відсотки нараховувалися лише з непогашену суму, тому принаймні з мері погашення кредиту сума виплачуваних відсотків зменшувалася. Оскільки банк видавав цільові кредити для придбання квартири було створено агентство нерухомості «Нафтовий», яке дозволяло заёмщику — майбутньому власнику з одержання кредиту жити у квартирі, що належить агентству до закінчення розрахунків. У цьому клієнт виступав орендарем житла і щокварталу вносив орендної плати у розмірі% балансову вартість квартиры. 33] Нині банк «Нафтовий» припинив своєї діяльності у цій сфері. Зараз іпотечним кредитуванням займаються «Мост-банк», банк «СБС-Агро», АКБ «Діамант» і «Диалог-банк». Однак у останнім часом багато банки згорнули свої іпотечні програми, зайнявши вичікувальну позицію. Деякі їх, як, наприклад, банк «Менатепу», який однією з перших надає цільові кредити купівля житла, розробляють нові, досконаліші схеми кредитования.

На погляд однією з стримуючих чинників розвиватись іпотеці і те, у межах Конституції РФ гарантія прав власності стоїть другою місці після гарантії прав на житло. Можливо, коли ці пріоритети поміняти місцями іпотека може вирушити вперёд.

IV. ВИСНОВОК. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ІПОТЕКИ У РОССИИ.

Ведучи мову про перспективи розвиватись іпотеці у Росії необхідно мати у виду неоформленість чинного законодавства і законодавства про землю. Найважливішим тут є остаточне рішення питання про майбутнє запровадження приватної власності на грішну землю, як наслідок — введення у цивільний оборот операцій із землею. Саме земля є головним каменем спотикання до прийняття закону про іпотеку. Статтею 1 прийнятого Державної Думою Російської Федерації проекту закон про іпотеку встановлено, що заставу будь-якого нерухомого майна може постати лише доти, оскільки їхній обіг допускається федеральними законами, то є іпотека тієї чи іншої нерухомого майна то, можливо обмежена в будь-яких знову прийнятих документах федерального значення. І це суперечить ст. 334 ДК РФ, що передбачає регулювання застави нерухомості виключно законом про іпотеку і не другим.

Легалізація операцій із землею спричинила б бурхливий розвиток відносин між її власниками та іншими суб'єктами цивільних правовідносин. А це що означає, що таке життя вкотре подтолкнёт розвиток права, у цьому однині і розвиток норм права, що з іпотекою. Найбільш швидко, моє погляд, оформиться відповідний розділ банківського законодательства.

Специфікою російської банківської системи була, та й тепер залишається, її універсальність, тобто виконання одним банком практично всіх банківських операцій та надання усього спектру послуг. Тоді в як інших країнах банківсько системо багаторівнева: є банки розрахункові, інвестиційні, іпотечні. Таке поділ невипадково і покликане більш повно задовольняти наростаючі потреби споживача. В Україні принаймні розвитку ринку та його насичення все новими видами послуг відбуватиметься щось схоже, що призведе до створенню цілого ряду спеціалізованих банківських установ. Нині кредитні організації, які звуть себе іпотечними банками, фактично іпотекою не займаються. Необхідно створити систему, яка стимулювала б банки видавати кредити під будівництво і придбання житла хоча на термін до 10 — 15 років. Це можна за рахунок зменшення відрахувань до резервний фонд Центрального Банку. Спочатку цю практику можна поширити сталася на кілька найбільш надійних банков.

Банки можуть зробити величезне вплив створення ринку нерухомості та Земельного ринку, зокрема, і аж ніяк через те, щоб скуповувати землю, а кредитного і фінансового забезпечення нової ринкової инфраструктуры.

Держава повинна проводити пільгову податкову політику щодо іпотечних відносин, розробляти спеціальні програми розвитку й утворювати необхідні державні органи. Ще Указом президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 року «Про розробку й впровадження позабюджетних форм інвестування житлової сферы"[34] було передбачено створення Федерального агенції із іпотечному кредитування. Лише недавно Уряд РФ виділило перші 70 мільярдів рублів щодо його реєстрації. Агентство створено надання фізичних осіб довгострокових іпотечних кредитів. Що стосується успішної роботи Агентства можна сподіватися, що в серцях нас з’явиться свій ринок боргових зобов’язань. А появою ринку цінних паперів Агентства, забезпечених нерухомістю, до іпотечному кредитування підключаться фінансові структури, зацікавлені у надійних довгострокових активах.

Отже, попри певний правової вакуум, можна сказати, що іпотека країни починає пускати коріння. Сучасне стан цивільно-правових норм, що стосуються іпотеки, свідчить про початку розвитку цієї фінансової інституції у цивільному праві Росії. Тенденції розвитку економіки нашої країни подають надію, у найближчі кілька років чекає своєрідний вибух іпотечних правовідносин і, отже, інтенсивна розбудова іпотеки як інституту громадянського права.

V. БИБЛИОГРАФИЯ.

НАУКОВА ЛІТЕРАТУРА 1. Ансон У. Р. Договірне право/ Пер. с анг. М.: Юрид. літ., 1984. 2. Базанов І. А. Походження сучасної іпотеки. М., 1900. 3. Басин Є. У., Гонгало Б. М., Крошенников П. У. Заставні відносини у Росії. М., 1993. 4. Башмаків А. А. Основні початку іпотечного права. Лібава, 1891. 5. Вишневський А. А. Заставне право. М.: БЕК, 1995. 6. Гантовер Л. В. Заставне право. СПб., 1890. 7. Горемыкин У. А. Російський земельний ринок. М.: Инфра-М, 1996. 8. Горемыкин У. А. Ринок нерухомості. М.: МЭТУ. 1994. 9. Громадянське право. Підручник під. ред. А. П. Сергєєва і Ю. До. Толстого. М.: Проспект, 1997. 10. Громадянське й торгове право капіталістичних держав. Під ред. Яичкова До. До. М.: Міжнародні відносини, 1966. 11. Гришаев С. П. Практика застосування заставного законодавства надають у же Росії та там. Науково-інформаційна внедренческая фірма «ЮНІС» 1992. 12. ЖАРИКОВ Ю.Г., Масевич Авт. Нерухоме майно: правове регулювання. М.: БЕК, 1997. 13. Звоницкий А. З. Про заставу по російському праву. Київ. 1912. 14. Зенин І. А. Громадянське й торгове право капіталістичних країн. М. 1992. 15. Каравайкин А. Виконання договорів. М.: Радянське законодавство. 1934. 16. Кассо А. А. Поняття заставі в сучасному праві. Юр'єв., 1898. 17. Коментар частини першої Цивільний Кодекс Російської Федерації для підприємців. Під ред. У. Кузнєцова і Т. Брагинской. М. 1996. 18. Майєр Д. Староруське право застави. Казань. 1855. 19. Новицький І. Б. Римське право. М.: Асоціація «Гуманітарний знання». 1993. 20. Практичний коментар Закону РФ «Про заставу». Під ред. Колюшина Є. І. М., 1992. 21. Усоскин У. М. Сучасний комерційний банк. Управління та постійні операції. М.: ІСЦ «Вазар — Феро». 1994. 22. Шершеневич Р. Ф. Підручник російського громадянського права. М., 1912. 23. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Запорука і його використання з метою.: Паритет 1992.

НОРМАТИВНІ АКТЫ.

1. Конституція Російської Федерації. (Російські вести № 252) 2. Цивільний процесуальний кодекс РРФСР від 11 червня 1964 р. № 24 в ред. Федерального Закону Російської Федерації від 5 квітня 1995 р. (Збори законодавства Російської Федерації. 1995 р. № 18, ст.1596). 3. Житловий Кодекс РРФСР від 24 червня 1983 г. З наступними змінами і доповненнями. (Відомості Верховної Ради РРФСР. 1991 р. № 28, ст.963). 4. Закон РРФСР «Про селянське (фермерське) господарстві» від 22 листопада 1990 р. № 348−3 (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993 р. № 21, Ст.748). 5. Закон Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду Російській Федерації» від 4 липня 1991 г. С наступними змінами і доповненнями. (Збори законодавства Російської Федерації 1994 р. № 16, Ст.1864). 6. Закон Російської Федерації «Про заставу» від 29 травня 1992 р. № 2872−1.

(Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1992 р. № 23, У розділі ст. 1239). 7. Закон Російської Федерації «Про неспроможності (банкрутство) підприємств» від 19 листопада 1992 р. № 3929−1 (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993 р. № 1, У розділі ст. 6). 8. Закон Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» від 24 грудня 1992 р. № 4218−1 (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993 р. № 3, Ст.99). 9. Земельний Кодекс РРФСР від 25 квітня 1993 р. № 1103−1 (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. № 22. Ст.768). 10. Основи законодавства Російської Федерації «Про нотаріат» від 11 лютого 1993 р. № 4462−1 (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993 р. № 10, У розділі ст. 357). 11. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша. Федеральний закон Російської Федерації від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ (Російська газета, 8 грудня 1994 г.№ 238−239). 12. Федеральний Закон Російської Федерації «Про набрання чинності частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» від 30 листопада 1994 р. № 52- ФЗ (Російська газета, 8 грудня 1994 г.№ 238−239). 13. Закон Російської Федерації «Про Центральному банку Російської Федерації (Банку Росії)» в ред. Федерального Закону Російської Федерації від 26 квітня 1995 р. (Збори законодавства Російської Федерації. 1995 р. № 18, У розділі ст. 1593). 14. Закон Російської Федерації «Про банки та надійної банківської діяльність у РРФСР» в ред. Федерального закону Російської Федерації від 3 лютого 1996 р. (Збори законодавства Російської Федерації. 1995 р. № 34, У розділі ст. 3426). 15. Федеральний Закон Російської Федерації «Про виконавче провадження» від 21 липня 1997 р. № 115-ФЗ (Збори законодавства Російської Федерації. 1997 р. № 30, Ст.3590). 16. Федеральний Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ (Російська газета, 30 липня 1997 р. № 33). 17. указ президента Російської Федерації «Про негайних заходів з здійсненню земельної реформи, у РРФСР» від 27 грудня 1991 р. № 323 (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1992 р. № 1, У розділі ст. 53). 18. указ президента Російської Федерації «Про розробку й впровадження позабюджетних форм інвестування житлової сфери» від 24 грудня 1993 р. № 2281 (Збори актів президента і Уряди Російської Федерації. 1993 р. № 52, У розділі ст. 5132). 19. указ президента Російської Федерації «Про регулювання земельних відносин також розвитку аграрній реформі у Росії» від 27 жовтня 1993 р. № 1767 (Збори актів президента і Уряди Російської Федерації. 1993 р. № 44, У розділі ст. 4191). 20. указ президента Російської Федерації «Про затвердження тимчасового положення про кондомініумі» від 23 грудня 1993 р. № 2275 (Збори актів президента і Уряди Російської Федерації. 1993 р. № 52, У розділі ст. 5079). 21. Тимчасовий становище «Про кондомініумі». Затверджене Указом президента Російської Федерації від 23 грудня 1993 р. № 2275 (Збори Актів президента і Уряди Російської Федерації. 1993 р. № 52, Ст.5079). 22. указ президента Російської Федерації «Про житлові кредити» від 10 червня 1994 р. № 1180 (Збори законодавства Російської Федерації. 1994 р. № 7, Ст.692). 23. Становище «Про житлові кредити». Затверджене Указом президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. № 1180 (Збори законодавства Російської Федерації. 1994 р. № 7, Ст.692). 24. указ президента Російської Федерації «Про додаткові заходи із розвитку іпотечного кредитування» від 28 лютого 1996 р. № 293 (Збори законодавства Російської Федерації. 1996 р. № 10, Ст.880). 25. указ президента Російської Федерації «Про конституційні права громадян землю» від 7 березня 1996 р. № 337 (журнал «Коммерсантъ». 19 березня 1996 р. № 9. Даних про офіційну публікації немає). 26. Основні положення про заставі нерухомого майна — іпотеку. Додаток до розпорядженню Заступника Голову Ради Міністрів — Уряди Російської Федерації від 22 грудня 1994 р. № 96-рз (Російська газета. 6января 1994 р. № 3). 27. Лист Російського комітету з питань землевпорядкування «Про заставу земельних ділянок» від 1 лютого 1996 р. № 2−21/199 (Збірник законодавчих і тих нормативних документів заставу. М.:ИПЦ «БУКВИЦА», 1996. Даних про офіційну публікації немає.) 28. Проект закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». (Даних про публікації немає. Проект отримано від співробітника «Агропромбанка»).

МАТЕРІАЛИ ЮРИДИЧНОЇ ПРАКТИКИ І ПЕРІОДИЧНОЇ ПЕЧАТИ.

1. Судово-арбітражна статистика.//Вестник Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації. 1997. № 4. с. 131. 2. Агєєв Ю. Іпотека дихає в спину.//Финансист. 1997. № 8. С. 10. 3. Андрєєв Ю. Виконання судових решений.//Российская юстиція. 1996. № 12. С. 35. 4. Брагинський М. Запорука і закону про залоге.//Хозяйство право. 1993. № 1. С. 17. 5. Витрянский У. Порядок звернення на закладене имущество.//Закон. 1995. № 3. С. 82. 6. Лямін М. Кредити під нерухомість: як закладеш, і получишь.//Деньги 1995. № 9. С. 20. 7. Медведєв А. Російський закону про залоге.//Правоведение. 1992. № 5. 8. Новомлинская Є. Закласти нерухомість можна й з урахуванням нинішнього законодательства.//Коммерсантъ-DAILY. 4 березня 1995. № 34. С. 12. 9. Новомлинская Є. При видачі кредиту краще заручитися гарантією риэлтера.//Коммерсантъ-DAILY. 29 квітня 1995. № 79. С. 12. 10. Новомлинская Є. Новий спосіб повернення іпотечного кредита.//КоммерсантъDAILY. 6 травня 1995. № 83. С. 12. 11. Павлодский Є. Особливості правовим регулюванням застави за законодавством країн СНГ.//Закон. 1995. № 3. С. 20. 12. Павлов П. США: система іпотечного кредитування у житлової сфере.//Закон. 1995. № 1. З. 117. 13. Платонов До. Президент Росії у ролі парламента.//Коммерсантъ. 19 березня 1996. № 9. С. 44. 14. Сгибнева О. В. Підстави вимоги дострокового виконання зобов’язання та звернення стягнення на закладене имущество.//Комментарий судебноарбітражної практики. 1996.Вып.3. С. 214. 15. Хорошавина М. Президент нагадав напівзабуте слово.//Эксперт. 1996. № 10. С. 14. 16. Щукін А. Хто стане батьком російської ипотеки.//Деловые люди. 1996. Спец. випуск. С. 6.

VI. ПРИЛОЖЕНИЯ.

| Умови надання | |кредитів | |під заставу квартир у Москві 1995 року [35] | |Назва банку |Розмір кредиту |Термін кредитування |Ставка | | |(% вартості| |відсотка | | |нерухомості) | | | |Російський кредитний банк |до70% |трохи більше 6 міс. |3% на місяць | |Банк «Менатепу» |від $ 50 тис. |трохи більше 1 року |25% річних | |"Эргобанк" |70% |від 3 місяців |7% на місяць | |Банк «Нафтовий» |70% |3 міс.- 5лет |25−50%в рік | |Банк «Брико» |50% |до 3 місяців |8% на місяць | |Банк «Балчуг» |50−70% |від 6 місяців |32% річних | |Банк «Пересвітло» |50% |до 1 року |35% річних |.

|Условия надання кредитів | |під заставу квартир у Москві 1997 року | |Банк |Розмір |Термін |Ставка відсотка |Мета | | |кредиту | | |кредиту | |"Діамант" |30−45% |1−5 років |25−29% в міс. |На купівлю | | | | | |житла | |"Инвест-кред|70% |6 міс. |70% річних в крб. і | | |іт" | | |32% у валюті | | |"Надійний" |до 50% |до 1 року |5% в руб. и 4% у валюті| | | | | |в міс. | | |"СБС-Агро" |70% |до 10 років |19,5% річних в валюте|На купівлю | | | | | |житла |.

| Основні форми іпотеки, використовувані у країнах зі | |сформованій і | |усталеної системою іпотечного кредитування [36] | |Пружинна |погашення відбувається за внесенні рівновеликих | | |періодичних платежів до рахунок основний суми, і навіть | | |відсоткових виплат | |Ролл-оверная |термін кредиту ділиться на часові відрізки з впровадження| | |кожного з них своєї відсоткової ставки | |Кульова |іпотека з періодичними виплатами лише відсотків і | | |погашенням основний цифру кінці строку кредиту | |Іпотека з |кредитор виробляє періодичні виплати заёмщику, при | |зворотним |яких залишок основний суми кредиту поповнюється | |аннуитетом |величину періодичних валют й усю суму накопичуваних | | |відсотків | |Іпотека з |вид ролл-оверного іпотечного кредитування, яким | |пересматриваемой |ставка відсотка коригується через фіксовані | |ставкою |інтервали часу | |Іпотека з |кредит, яким кредитор бере участь у приросту | |через участь у |вартості нерухомості | |приросту | | |вартості | |.

СХЕМА ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ[37].

Уряд РФ.

Гарантії по цінних паперів АИК.

Цінні папери АШК Агентство Інвестори ипотечного.

Інвестиції кредитования.

Продажа.

Кошти іпотечних на іпотечні кредити кредитов.

Іпотечний банк.

Одержання іпотечного Запорука кредиту квартиры.

(ипотека).

Право власності Продавець Заёмщик квартири Гроші за квартиру.

———————————- 1. Заложить нерухомість можна й з урахуванням нинішнього законодавства. «Коммерсантъ-Dаily». 4 березня 1995 года. № 34. 2. Російська газета. 8 грудня 1994 року .№ 238−239. Далі - ДК РФ. [1] Брагинський М. Запорука і закону про залоге.//Хозяйство і право.1993, № 1.С 17.

[2] Майєр Д. Староруське право застави. Казань, 1855. С. 2. [3] Гантовер Л. У. Заставне право. СПб., 1890. З. 14. [4] Гантовер Л. У. Указ. Тв. З. 19. [5] Гантовер Л. У. Указ. Тв. З 21-го. 2. Шершеневич Р. Ф. Підручник російського громадянського права. М., 1912. З. 386.

1. Шершеневич Р. Ф. Указ. Тв. З. 386. 2. Звоницкий, А .З. Про заставу по російському праву. Київ., 1912. З. 170. 3. Звоницкий А. З. Указ. Тв. З. 170. [6] Гантовер Л. У. Указ. тв. З. 36−37.

[7] Шершеневич Р. Ф. Підручник російського громадянського права. М., 1912. З. 349. [8] Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 23. Ст. 1239. [9] Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ.1992.№ 1. У розділі ст. 53 3. Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1993. № 21. У розділі ст. 748. [10]Ведомости З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1993. № 3. У розділі ст. 99. [11]Собрание Законодавства РФ. 1994. № 7. У розділі ст. 692. 1. Российская газета, 8 грудня 1994 р. № 239. 2. Российская газета. 6 січня 1994 р. № 3. 3. СЗ РФ 1996. № 10 У розділі ст. 880 Далі - Указ № 293 від 28.02.96. 4. Российская газета, 30 липня 1997 року .№ 145.

[12]Стоит помітити. що у ст. 13 проекту виникають різночитання з ДК РФ і Законом «Про ринок цінних паперів»; заставна окреслюється іменна цінна папір, але це суперечить всім чинних нормам. 1. Эта сторона питання повинна регулюватися Законом «Про оцінної діяльність у РФ». 1. Ведомости З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ № 10. Ст. 357. 1. У. У. Витряннский. Порядок звернення на закладене майно. //Закон 1995. № 3 З. 84.

1. Коментар частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації для підприємців. Під. Ред. У. Кузнєцова і Т. Брагинской. М. 1996. З. 303.

[13] Затверджений законом РРФСР, прийнятим 11 червня 1964 року. Відомості Верховної Ради РРФСР, 1964, № 24, У розділі ст. 407. У ред. Федерального закону РФ від 27 жовтня 1995 року. Далі - ЦПК РСФСР.

1. За матеріалами газети «Комерсант ъdaily» № 79 від 29 квітня 1995 року З. 12. 1. Збори актів президента і Уряди РФ 1993 рік № 44, Ст.4191; № 52 У розділі ст. 5085.

1.Горемыкин У. А. Російський земельний ринок. Инфра-М .М., 1996, С. 99.

1. Журнал. «Експерт», 11 березня 1996 року, № 10 з. 17.

[14]Журнал «Експерт» № 10., 11 березня 1996 року, З. 18.

[15] Збори актів президента і Уряди Російської Федерації. 1993. № 52, Ст. 5132. [16] Журнал «Гроші» 1995. № 9. С. 21. 2. Журнал «Фінансист» 1997.№ 8. С. 13. [17] Журнал «Ділові люди». Вересень, 1996 р. Спец. випуск. З. 7.