Експертна грошова оцінка землі

Однією з найважливіших умов розвитку ринку землі є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Відповідно до «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення» експертна оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

• — метод капіталізації прибутку;
• — метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
• — економічний метод;
• — грошова оцінка земельної ділянки;
• — метод співвіднесення;
• — поєднання декількох підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методів.

Метод капіталізації чистого доходу частіше за все використовується, коли земля надається в оренду окремо від будівель і споруд. При цьому щорічний прибуток від оренди, який визначається як різниця орендної плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.

Найпростішим способом визначення капіталізації є аналіз співвідношення орендної плати до ціни ринку землі.

Тому доцільніше норму капіталізації визначити аналітичне ставкам позичкового проценту, що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику, шляхом підсумовування:

• — без ризикової процентної ставки;
• — проценту на ризик, пов’язаний з інвестиційними вкладеннями в країні;
• — проценту за низьку ліквідність.

Метод зіставлення цін використовується в умовах розвинутого ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. У відповідності з цим методом проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані в минулому.

Після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр робляться поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок: на правове відношення земельної ділянки; умови та дату продажу; місце розташування земельної ділянки; її фізичні характеристики, характер використання прилеглої території. Існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки.

Складність застосування порівняльного методу полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Економічний метод або метод залишку для землі використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається освоїти у відповідності з найбільш ефективним їх використанням.

В основу цього методу покладено принцип доданої прибутковості, що пов’язане земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної ділянки розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який планується отримати.

Витрати на земельні поліпшення включають:

• — витрати, пов’язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;
• — витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;
• — витрати, пов’язані зі сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;
• — адміністративно-управлінські витрати.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель та споруд.

Метод співвіднесення або метод перенесення базується на принципі внеску, за яким вартість землі вимірюється тією частиною, яку вона привносить у вартість нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає по мірі підвищення ступеню містобудівної цінності територій.

Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв’язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод співвіднесення в умовах, коли ринок землі не набув розвинутого стану, але є достатня кількість операцій з іншими типами нерухомості. Перевагою методу співвіднесення є відносні простота його застосування, що дозволяє використовувати цей метод для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, спираючись лише на дані про ціни продажу, чи розміру оренди, які склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

• — збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;
• — визначення ефективного використання земельної ділянки;
• — вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;
• — визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оціночної вартості;
• — складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
• — подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Методичні підходи, які застосовуються при експертній оцінці є розвитком основних напрямків нормативної грошової оцінки.

Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентними доходами від земельної ділянки, включаючи групу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експертна грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з усіх факторів, що впливають на економічну ефективність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.