Нерухомість

смотреть на реферати схожі на «Нерухомість «.

Министерство освіти РФ.

ВОРОНЕЗЬКА ЛЕСОТЕХНИЧЕСКАЯАКАДЕМИЯ.

Контрольна робота з предмета «Економіка недвижимости».

Выполнила.

Проверил:

Воронеж 2003 г.

ВАРІАНТ 8.

Вопросы:

1. (24) Суб'єкти ринку недвижимости.

2. (51) Восстановительная вартість, розраховувана при затраченном методе.

3. (60) Особливості оцінки жилья.

ОТВЕТ№ 1:

Іпотека означає видачу позички під заставу нерухомого майна. Класичний об'єкт іпотеки — земельну ділянку. Іпотека відкриває можливість надавати заставою також будинку, споруди, житлові вдома, окремі квартиры.

Іпотечні кредити, зазвичай, недорогі, маржа іпотечних банків невелтка, а прибуток «набирається» з допомогою великих обсягів розміщуваних кредитів. Приваблюють ці банки кошти під невисокі відсотки, але внаслідок дуже високою надійності що міститимуться ними іпотечні облігації користуються стійким спросом.

На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири субъекта:

1. позичальник, прагне придбати, можливо, кращу недвижимость,.

2. банк, що прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику ипотеки,.

3. інвестор, що прагне забезпечити максимальну прибуток, вкладаючи кошти на закладные,.

4. уряд, які мають створити правові норми й економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитования.

Іпотечні кредитні механізми слід забезпечити доступність кредити позичальника, і навіть прибутковість кредитования.

Є кілька різновидів кредитних механізмів, які у більшої або меншою мірою обійти досить високий рівень інфляції, що існує в стране.

Перший механізм — це кредитування з фіксованою ставкой.

Другий механізм грунтується на кредитах зі ставкою, коригованою по рівню цін країні, коли періодично (приблизно разів у квартал) переглядається кредитна ставка залежно через зміну рівня цен.

Третій механізм — кредитування із регульованою відстрочкою платежів — розроблений однією з інститутів економіки США спеціально до застосування в російських умовах. Суть у тому, що позичальник повинен виплачувати по основному боргу чи кредиту трохи більше 30 відсотків доходу. Початкова сума виплати щодо низька й підвищується згодом. Це дозволяє перенести виплату більшості боргу більш пізніший строк. Принцип цього механізму тому, що розраховується дві відсоткові ставки, одній із яких називається «контрактної» і є до розрахунку суми заборгованості, а друга — «платіжної», до розрахунку щомісячних платежів. Ці ставки неравнозначны.

У законі Російської Федерації «Про заставу» встановлюється загальний принцип, що стосується реєстрації іпотеки. Вона має реєструватися у тому ж таки державної структурі, що відповідає за реєстрацію прав на закладываемую власність. На цьому принципу випливає припущення, що заставні на житлові приміщення повинні реєструватися відділами житлової приватизації, тоді як заставні на земельну ділянку, на кт якому розташовані - місцевим Комітетом земельних ресурсов.

Зокрема, заставні на грішну землю, відповідно до закону «Про заставу «, повинні реєструватися відповідно до законами про землю та іншими застосовними законодавчими актами, що на даний час, мабуть, означає - місцевими Комітетами земельних ресурсов.

«Іпотечні «угоди щодо будинків та будівель, розташованих землі, повинні реєструватися в «земельному списку» території, де розташована нерухомість, що й у справжнє час може інтерпретуватися як реєстрація місцевими земельними комітетами, хоча у момент вступу закону, у силу могли матись через місцеві Советы.

Механізм реалізації закладеного майна встановлено законодавцем загальним, як нерухомого, так рухомого имущества.

З огляду на ст. 350 ДК РФ реалізація (продаж) закладеного майна, яким відповідно до законом звернено стягнення, виробляється шляхом продажу з прилюдних торгів гаразд, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлений інший порядок.

Вимога щодо продажу закладеного майна шляхом проведення прилюдних торгів імперативне, і якщо з концепції правил заставу, то обійти його неможливо. Але якщо заставоутримувач все-таки хоче придбати нерухомість, що є предметом застави, у власність без процедури прилюдних торгів та її підтримує заставник, це можна здійснити відповідно до ст. 409 ДК РФ. Статтею допускається висновок між сторонами угоди про отступном, де кредитор констатує зобов’язання боржника припиненими, а останній замість виконання своєї зобов’язання надає відступне, тобто у нашому випадку заставник передає заставодержателю нерухоме имущество.

ОТВЕТ№ 2:

Розглянемо докладніше етап витратного подхода.

I. Оцінка відновлювальної стоимости.

Восстановительная вартість (ЗС) — розраховується в поточних цінах вартість будівництва що оцінюється об'єкта нерухомості як нового, без обліку зносу і соотнесенная до дати оцінки. Восстановительная вартість може розраховуватися з урахуванням вартості відтворення, чи вартості заміщення. У цьому перед оцінювачем стоїть проблема обгрунтованого вибору розрахунку зазначених вартостей як наслідок, відповідних методик їх визначення. Під вартістю відтворення розуміють видатки побудову поточних цінах на справжню дату оцінки точної копії що оцінюється будинку, використовуючи таку ж будівельні матеріали, стандарти проект.

Вартість заміщення — визначається витратами побудову поточних цінах на справжню дату оцінки об'єкта однаковою корисності з використанням сучасних матеріалів, стандартів, проектів і архітектурних рішень. Як очевидно з наведених визначень, найкращим є розрахунок вартості «відтворення», що у іншому разі розраховуються видатки спорудження будинку, отличающего від що оцінюється за багатьма характеристиками. У цьому оцінка різниці в корисності порівнюваних будинків має дуже суб'єктивного характеру. З іншого боку, вибір розрахунку вартості «заміщення» може статися обгрунтованим по причини наявної в що оцінюється будинку ознак, передусім функціонального зносу, і що може ні комерційну привабливість для потенційного покупця. У випадку вибір між вартістю «відтворення» та вартістю «заміщення» залежить багатьох чинників: мети оцінки, кількості і забезпечення якості зібраної інформацію про об'єкті оцінки, його фізичних характеристик і т.д.

Повна восстановительная вартість (ПТУ) — восстановительная вартість основних фондів з урахуванням витрат, необхідні початку експлуатації активів і відбивана в балансову вартість. Відповідно до теорії оціночних вартостей ПТУ належить до блоку оціночних вартостей «в користуванні». У основі визначення відновлювальної вартості лежить розрахунок витрат, пов’язаних із будівництвом об'єкту і здаванням його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі й опосередковані затраты.

Прямі витрати — це витрати, безпосередньо пов’язані з будівництвом, і взагалі разі включає у собі: a. Вартість будівельних матеріалів, виробів і устаткування, b. Заробітну плату робочих, з. Вартість супутніх будівництва споруд й інженерних мереж, d. Вартість комунальних послуг в, e. Вартість доставки і збереження матеріалів і пр.

Непрямі витрати — це, супутні, але з що стосуються безпосередньо до спорудження. Непрямі витрати зазвичай мають в себя:

— вартість інвестицій у землю,.

— гонорар проектно-сметным организациям,.

— маркетингові, страхові і рекламні витрати та інші затраты.

До непрямим видатках відносять накладні витрати. Накладні витрати — кошти, необхідних створення спільних умов будівельного виробництва, її і обслуговування. Прибуток забудовника є підприємницький дохід, який відбиває винагороду інвестору за ризик, пов’язані з реалізацією будівельного проекта.

Вирізняють такі методи визначення відновлювальної стоимости:

1. Метод порівняльної единицы.

Він передбачає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці (1 кв. м, 1 куб. м) аналогічного будинку. Вартість порівняльної одиниці аналога мусить бути скоригована на наявні розбіжності у порівнюваних об'єктах. Для розрахунку повної вартості що оцінюється об'єкта скоригована вартість одиниці порівняння збільшується кількості одиниць порівняння (площа, обсяг). Для визначення величин витрат зазвичай застосовуються різні довідкові і нормативні матеріали (УПСС, УПВС і т.д.).

2. Метод розбивки по компонентам.

Відмінність цього методу від попереднього у тому, що вартість усього будинку розраховується як сума вартостей його окремих будівельних компонентів фундаментів, стін, перекриттів і т.п.

Вартість кожного компонента з суми прямих і непрямих витрат, необхідні устрою одиниці обсягу. Вартість усього будинку розраховують по формуле:

[pic], где.

С33 — вартість будівництва в целом,.

Vj — обсяг j-го компонента,.

Сj — вартість одиниці обсягу, n — кількість виділених компонентів здания,.

Kn — коефіцієнт, враховує наявні розбіжності між оцінюваним об'єктом і обраним типовим спорудою (для що оцінюється ідентичної об'єкта Kn-1).

Можуть застосовуватися кілька варіантів використання методу розбивки по компонентам:

— метод субподряда,.

— метод розбивки по профилю,.

— метод виділення затрат.

3. Метод кількісного обследования.

Цей метод грунтується на детальному кількісному і вартісному розрахунку витрат за монтаж окремих компонентів, устаткування й будівництва загалом. Крім розрахунку прямих витрат, необхідний облік накладних витрат та інших витрат. Інакше кажучи, складається повна кошторис відтворення що оцінюється объекта.

ОТВЕТ№ 3:

Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства міста і громадяни одержують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідної що тоді, коли власники землі і нерухомості захочуть закласти їх задля отримання кредиту. Без належної оцінки розраховувати залучення додаткових інвестицій, зокрема иностранных.

У першому етапі приватизації, під час створення спільних підприємств такі оцінки чи взагалі робили, чи робилися просто на око. Сам інвестор визначав ціну. Коли йому це стосувалося серйозних об'єктів, то залучалися західні оціночні фірми, більшість яких випадків проводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринкову вартість наших активов.

Оцінка необхідна, і при вторинної емісії акцій деяких приватизованих підприємств, прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок під час встановлення котирувань акцій. Оцінка також потрібна і за розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі і нерухомості і всіх інших операціях, що з недвижимостью.

Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості і його комерційного використання має спиратися на суворий економічний розрахунок, точну та фахову оцінку дійсною ринкову вартість майна. Оценка-это обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням суворо певних підходів, принципів, і методів, і навіть процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, зазвичай, професійних оцінювачів вартість об'єкта недвижимости.

Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, яка складеться під час продажу об'єкта власності на конкурентному і ринку попри наявність усіх умов, необхідні скоєння справедливою сделки.

Такими умовами являются:

1. Покупець і продавець діють з урахуванням типових, стандартних мотивів. Ні до котроїсь із сторін угода перестав бути вынужденной.

2. Обидві боку мають всю повноту інформації до ухвалення прийняття рішень та діють, прагнучи найкращому задоволенню своїх интересов.

3. Об'єкт виставлено на ринку тривалий час, й у укладання угоди обраний оптимальний момент.

4. Оплата виробляється в грошової форми чи узгоджені фінансові умови, можна з оплатою наличными.

5. Ціна угоди відбиває звичайні умови і містить знижок, поступок чи спеціального кредитування жодній із сторін, пов’язаних із сделкой.

6. Об'єкт користується звичайним попитом й володіє визнаній на ринку полезностью.

7. Об'єкт досить дефицитен, інакше кажучи, є обмежений пропозицію, що дає конкурентний рынок.

8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемости і може передаватися особисто від в руки.

Вирізняють три основні методи оцінки ринкову вартість нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходов.

Основний метод оцінки — це метод порівняльних продажів. Цей метод застосуємо у разі, коли є ринок землі і нерухомості, існують реальні продажу, оскільки саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів у тому, щоб аналізувати цей ринок ще, порівнювати аналогічні продаж і в такий спосіб отримувати вартість що оцінюється об'єкта. Метод побудований на зіставленні запропонованого на продаж об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування у країнах (90 відсотках випадків). Проте задля цієї роботи необхідний вже сформований ринок землі і недвижимости.

Метод оцінки за затратам до землі мало застосуємо. Може використовуватися тільки у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених у ньому поліпшень. Вважається, що зайнято землю постійна і нерасходуема, а витратний метод застосовується з метою оцінки штучних об'єктів, створених людиною. Оцінюючи цим методом вартість землі складається зі вартістю поліпшень (будинків, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами.

Власне кажучи, вартість землі залежить від того, який прибуток можна одержати окрайчик від її використання. У зв’язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, у містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок ціною землі. Наступним методом оцінки, який застосуємо саме з Росії, — є метод оцінки, заснований на аналізі ефективнішого використання нерухомості, і це аналіз пов’язані з визначенням того виду використання, який приносити власнику максимальний доход.

Останнім часом попит послуги оцінювачів та його професійну підготовку у Росії став інтенсивно зростати. Це і недавніми подіями у сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. Що стосується нерухомістю, що банком в заставу під час видачі кредиту, втрати практично неможливі. Отже, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки целом.

Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операціям. І всі потребують кваліфікованої оцінці нерухомості, проводять страхування з реальну вартість об'єктів недвижимости.

Оцінка необхідна у межах регіональною податковою політики. В усьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податку нерухомість, рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звісно, з недостатнім розвитком самого ринку, з її появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка стимулювала б розвиток ринку нерухомості і забезпечив би водночас поповнення до місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінці, який виявляють з боку місцевих администраций.

Вартість послуг за професійної оцінці сильно різниться в залежність від типів оцінюваних об'єктів, складності робіт і звісно, від цього, які саме фахівці притягнуто до проведенню оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або у годиннику, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але будь-коли прив’язується для її стоимости.

Список використаної литературы:

1. «Економіка нерухомості» Навчальне пособие.

І.Т. Балабанова С-Пб. 2000.

2. «Управління портфелем нерухомості» Навчальне пособие.

С.Г. Бєляєва Москва.

3. «Методи оцінки нерухомості» Навчальне пособие.

Є.І. Тарасевіч ЗПб. 1995.