Ипотека – заставу нерухомості

Ипотека — заставу недвижимости

В забезпечення зобов’язання в договору позики чи кредиту, іншого зобов’язання (зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі) може бути встановлена іпотека — заставу недвижимости.

Отношения, що виникають у з запорукою нерухомості - іпотекою, регулюються Федеральним законом від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Відповідно до пункту 1 ст. ст. 1 за договором про ипотеке:

«одна сторона — заставоутримувач, є кредитором по зобов’язанню, забезпеченому іпотекою, проти неї отримати задоволення своїх грошових вимог на боржника у цій зобов’язанню з вартості закладеного нерухомого майна з іншого боку — заставника переважно над іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом».

В цілях розвитку іпотечного кредитування Федеральним законом від 30 грудня 2004 року № 216-ФЗ «Про внесенні змін у Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» в Федеральний закон від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» було внесено поправки, покликані зробити іпотеку доступнішим, привабливою, усунути спірні малоефективні нормы.

Отменена обов’язок нотаріального посвідчення договору про іпотеки, що дасть змогу зменшити витрати його сторін. Договори про іпотеку, ув’язнені до набрання чинності Закону № 216-ФЗ, тобто. до 1 січня 2005 року, підлягали обов’язковому нотаріальному удостоверению.

Теперь теж потрібно нотаріального посвідчення кредитних та інших договорів, містять зобов’язання, забезпечене іпотекою. Названі договори полягають у письмовій формі й підлягають державної регистрации.

На державної реєстрації застави нерухомого майна, забезпечує вимоги, складові таке іпотечне покриття, необхідні документи, регламентируемые законами:

Федеральный закон від 11 листопада 2003 року № 152-ФЗ «Про іпотечних цінні папери»;

Федеральный закон від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним».

Помимо цього для державної реєстрації іпотеки представляются:

лицензия управління іпотечним покриттям, передбачена статтею 17 Федерального закону від 11 листопада 2003 року № 152-ФЗ «Про іпотечних цінні папери» (оригінал чи нотаріально засвідчений копія);

правила довірчого управління іпотечним покриттям.

Договор оренди нежитлового приміщення, укладений терміном до один рік, заборонена державної реєстрації речових. Тому договору про заставі прав за таким договору оренди перестав бути договором іпотеки. Права орендаря, які з договору оренди нерухомого майна, яке підлягає державної реєстрації речових, що неспроможні бути предметом договору про іпотеку. Тому договору про заставі прав орендаря, що випливають із такого договору, перестав бути договором про іпотеку й незаперечна державної регистрации.

Закон № 216-ФЗ надав сторонам договору можливість змінювати зміст заставної. У цьому державна реєстрація домовленості про даному зміні здійснюється безоплатно і бути було здійснено у протягом дня з звернення заявника направляти до органу, здійснює державної реєстрації прав.

Изменены становища Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», що стосуються іпотеки земельних ділянок, у якому розташовані будівлі споруди, належать залогодателю і споруджуваних об'єктів. Якщо договором не передбачено інше, Федеральний закон від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» встановлює следующее:

при іпотеку земельних ділянок право застави поширюється на будівлі і споруди заставника, що перебувають у ділянці і споруджувані об'єкти;

в разі придбання земельних ділянок чи прав оренди договір із використанням кредитних коштів, цей дільницю або потрапити право оренди нею вважаються які у заставі;

когда з допомогою позикових коштів зводиться будинок чи споруду, — земельну ділянку, у якому здійснюється будівництво, чи право оренди нею також вважається які у заставі;

жилье, надбане чи побудоване хоча б частково з допомогою кредитних коштів, також вважається які у заставі з державної реєстрації речових права власності позичальника на нього; після завершення будівництва житловий будинок іпотека нею точиться.

Изменения внесено й у статтю 78 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», регулюючу порядок звернення на закладені житлові приміщення. Згідно з новою редакції цієї статті звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є основою припинення права користування ними заставника і будь-яких інших осіб, що у них, за умови, що вони було закладено за договором про іпотеку або за іпотеку з закону, у забезпечення повернення кредит або концесію цільового позики, наданих банком чи іншого кредитної організацією або іншою юридичною обличчям для закупівлі чи будівництво таких чи інших житловий будинок чи квартири, їх перегляд чи інше невіддільне поліпшення, і навіть погашення раніше наданих кредит або концесію позики купівля чи будівництво житловий будинок чи квартиры.

Договор найму чи договір оренди житлового приміщення, ув’язнені раніше виникнення іпотеки чи з дозволу заставоутримувача після виникнення іпотеки, при реалізації житлового приміщення зберігають силу. Умови її розірвання визначаються ДК РФ і житловим законодавством Російської Федерации.

Заемщик, є заставником по договору про іпотеку житловий будинок чи квартири, тепер вправі застрахувати ризик своєї громадянської відповідальності перед кредитором за невиконання чи неналежне виконання зобов’язання в поверненню кредиту (пункт 4 статті 31 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі недвижимости)»).

Информационное лист Пленуму Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації від 28 січня 2005 року № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами суперечок, що з договором про іпотеку» .

Информационное лист Пленуму Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації від 28 січня 2005 року № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами суперечок, що з договором про іпотеку» роз’яснило застосування положень Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі недвижимости)».

Так, Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації уточнив, що й предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то закінченні їх будівництва іпотека зберігає собі силу й її предметом є нова споруда (сооружение).

В пункті 2 Інформаційного листи Пленуму Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації від 28 січня 2005 року № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами суперечок, що з договором про іпотеку» зазначено, що предметом іпотеки то, можливо окреме приміщення, права яким як у самостійний об'єкт нерухомого майна зареєстровані у установленому порядку, а чи не частина площі такого приміщення. Наприклад, може бути предметом іпотеки частина площі склада.

Также роз’яснюється, що з зверненні стягнення на закладене за договором про іпотеку право оренди земельних ділянок і їх реалізації до обличчя, приобретшему таке, переходять також обов’язки орендаря з відповідного договору аренды.

Исполнение зобов’язань, що випливають із двох і більше кредитних договорів, ув’язнених між одними й тими самими боржником і кредитором, може бути забезпечене одним договором про іпотеку здания.

Нормы статті 46 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» будуть застосовуватися, тоді як наступному при поступку кредитором своїх прав однієї зі цих кредитних договорів третій особі з одночасної поступкою прав за договором про іпотеку боку не визначать черговість, у якій іпотека забезпечує виконання боржником зобов’язань їх. У цьому виручена від предмета іпотеки сума підлягає розподілу між кредиторами пропорційно розмірам їх вимог, забезпечених ипотекой.

Высший Арбітражний Суд Російської Федерації також роз’яснив такі питання, пов’язані з порядком укладання, зміни і виконання договору про ипотеке:

соглашение про передачу права по забезпеченому іпотекою основному зобов’язанню має скоєний у тій формі, як і договір, з яких виникло зобов’язання, а перехід прав по договору про іпотеку має бути зареєстрований гаразд, встановленому для реєстрації цього договору;

при вказуванні сторонами у договорі про іпотеку кількох різних оцінок предмета іпотеки такий договір неспроможна вважатися неукладеною, якщо можливо встановити, яка з оцінок представляє собою ту, яку боку домовилися як «про істотному умови договору про іпотеку;

заключенное сторонами угоду про позасудовому порядку звертання стягнення на закладене нерухомого майна то, можливо розірвано сторонами як за згодою сторін, але й по рішенню суду з вимозі однієї зі сторін у разі, передбачені законами чи цією угодою;

суд немає права встановлювати черговість реалізації закладеного майна, якщо вона черговість не встановлено угодою заставника і заставоутримувача.

Список литературы

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із російського сайту internet.