Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району

Зміст

Вступ

1. Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель

2. Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

2.1 Загальні відомості про населені пункти

2.2 Природні умови

2.3 Характеристика земель населених пунктів

2.4 Кадастрова оцінка

3. Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

3.1 Визначення базової вартості в межах економіко — планувальної зони

3.2 Встановлення меж економіко — планувальних зон та визначення коефіцієнта містобудівної цінності території (км²)

3.3 Визначення функціональних та локальних факторів

3.4 Грошова оцінка земель населених пунктів

3.5 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя

3.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

4 Соціально-економічні умови порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

4.1 Оподаткування земель

4.2 Орендна плата

4.3 Ринкові цілі використання грошової оцінки земель

5. Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

6. Охорона праці

Висновки Список використаної літератури

Вступ

За Конституцією України земля — національне багатство і повинна перебувати під особливою охороною держави. Вирішення проблеми справляння плати за землю, за умов становлення ринкової економіки, стає особливо актуальним. Питання справляння цієї плати тісно пов’язане з обліком земельних ділянок, повнота та правильність ведення якого залежить від органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади та землевпорядних органів.

Земельна реформа — важлива складова економічних перетворень, що відбуваються у нашій країні. Практичне здійснення її, впровадження різних форм власності на землю. Формування ринку земельних ділянок потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, необхідним елементом якого є оцінка землі.

Відповідно до ст. 196 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок — це складова частина державного земельного кадастру. Отже її слід розглядати як урегульований нормами чинного законодавства окремий вид земельно-кадастрової діяльності, спрямованої на одержання, поширення, використання інформації, необхідної для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва та розміру державного мита згідно із законом; відчуження, обміну і страхування земельних ділянок, що належать до державної чи комунальної власності; застави; визначення вартості земельних ділянок, які належать до державної або комунальної власності, визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою (часткою комунального майна), яке є власником земельної ділянки; відображення вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку, визначення збитків чи розміру відшкодування втрат за використання земельних ділянок у випадках, встановлених законом або договором; економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; ринкової вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод.

Земельний Кодекс України, прийнятий 25 жовтня 2001 року, вводить нову категорію — земель житлової та громадської забудови. Таким чином, робиться спроба спростити механізми взаємовідносин між окремими категоріями земель. Даний підхід дозволяє уникнути явищ існування однієї категорії в межах іншої.

Зважаючи на вище вказані фактори, стає зрозумілою необхідність оціночної діяльності на території населених пунктів. Грошова оцінка земель населених пунктів дозволяє встановлювати ціну земельних ділянок, розмір земельного податку, який справляється з них, розмір орендної плати за користування землею і вимагає професіоналізму та відповідної підготовки фахівців з експертної грошової оцінки.

Основна мета, яка лежить в основі грошової оцінки земель — є створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначені ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Отже проведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростає, а сфери її застосування розширюються.

Окремим пунктом в дипломному проекті висвітлена експертна грошова оцінка земельної ділянки, а також узгодження результатів грошової оцінки земельної ділянки.

В процесі розробки дипломного проекта на тему «Проект грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області» зроблено спробу набуття необхідного досвіду при розрахунку грошової оцінки земель населених пунктів і вирішення наступних питань:

вивчення законодавчої та нормативно-правової бази, а також спеціальної літератури, що регулюють земельні відносини на території населених пунктів;

збору, систематизації і узагальнення основних природних та соціально-економічних відомостей про сільський населений пункт для подальших проектних розробок;

структурно-кадастрового розподілу земель населеного пункту (створенню індексного плану) у відповідності із нормативно-методичною базою, єдиною на території України;

грошової оцінки земель Вільхуватської сільської ради, визначення механізмів плати за землю і земельного оподаткування.

При розробці дипломного проекту на тему «Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області» були використані матеріали з інвентаризації земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, по встановленню меж населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, з природно — економічної характеристики. При розробці дипломного проекту були одержані консультації у відділі Харківському філіалі інституту землеустрою УААН, ДП «Науково-дослідний та проектний інститут» та співробітників кафедри землевпорядкування та земельного кадастру Харківського аграрного університету імені В.В. Докучаєва.

1. Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель

Населений пункт — це складне соціально-економічне утворення, яке відрізняється за наступними ознаками:

Кожне окреме поселення людей є місцем постійного або тривалого проживання певної групи населення.

Сконцентрованість засобів виробництва, які використовуються мешканцями у процесі праці.

Наявність інженерно-комунікаційної інфраструктури, що задовольняє потреби населення.

Відповідне юридичне оформлення, наявність чітких меж, відповідного статусу, назви.

У процесі утворення та розвитку населених пунктів основне місце займає історичний аспект. Очевидно, що розвиток та занепад, будівництво та руйнування поселень людей відбувалися одночасно із розвитком усієї цивілізації під впливом різноманітних історичних процесів, як то війн, переворотів тощо. До цього часу однією із найголовніших ознак населеного пункту (поряд із чисельністю населення, площею) є його вік.

Вивченню складних процесів взаємовідносин в межах населених пунктів присвятили свої наукові праці такі відомі науковці, як Рязанов О. В., Кончуков В. С., Кірсанов В.О., Новаковський[52] Л.Я., Вервейко А. П.,[35] Третяк О. М. [45,46],

З прийняттям нового Земельного кодексу Україна зробила ще один великий крок на зустріч ринковим відносинам.

Створена на сьогодні в Україні нормативно — правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

Огляд спеціальної літератури:

В навчальному посібнику «Оцінка земель» під редакцією М. Г. Ступеня розглядаються питання щодо правового регулювання оцінки земель, яке здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Законів України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"[11], інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних номативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.

Наукове видання «Методичні основи грошової оцінки земель в Україні» присвячене всебічному аналізу грошової оцінки земель. Вивчаються теоретичні та практичні аспекти земельно-оціночної діяльності. Розглянуті науково-методичні підходи до нормативної та експертної оцінки земель сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, населених пунктів. Значна увага приділена питанням взаємодії грошової оцінки і земельного кадастру, використанню комп’ютерних технологій, застосуванню в оцінці містобудівної та землевпорядної документації.

В підручнику «Кадастр населених пунктів» під редакцією М. Г. Ступеня, висвітлюються теоретичні основи державного земельного кадастру населених пунктів, дається загальна характеристика, зміст його складових частин і порядок ведення в населених пунктах. Розкриваються особливості ведення державного земельного кадастру населених пунктів, особливості містобудівних чинників, які впливають на організацію раціонального використання земель населених пунктів.

В навчальному посібнику «Основи земельного кадастру» під редакцією М.О. Володіна висвітлена сутність заходів державного земельного кадастру і його складових частин. Включаючи забезпечувальні, реєструвальні, облікові й оцінювальні роботи; розглянуті сучасні тенденції в світовому кадастровому процесі, характеристики провідних кадастрових систем, стан і перспективи розвитку земельного кадастру, концепція земельної ділянки — конструктивної клітини усіх просторових кадастрових структур.

В навчальному посібнику «Теоретичні основи державного земельного кадастру» під редакцією М. Г. Ступеня розглядаються питання, щодо здійснення земельної реформи, розвитку багатоукладної економіки, формування різних підприємницьких структур, передачі землі у власність громадянам пов’язаних з процесом утворення великої кількості земельних ділянок. В цих умовах зростає значення державного управління земельними ресурсами, ефективність якого багато в чому залежить від земельно-кадастрових даних, зокрема від створення системи реєстрації земельних ділянок. Поступово трансформується і ставлення до землі. Вона визначається товаром майбутнього земельного ринку, а тому все більшої уваги набуває питання вартісної оцінки земель, яка з теоретичного простору переходить до площини практичного навантаження, стаючи життєво необхідною для економіки держави.

Новим імпульсом у запровадженні в Україні ринку землі повинна стати експертна грошова оцінка земельних ділянок. Однією з передумов запровадження ефективної системи земельно-кадастрових робіт є широке застосування сучасних і інформаційних технологій, в основному у рамках програми створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.

Розроблено Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії з експертної грошової оцінки земельних ділянок, яке затверджено Наказом Держкомзему України від 18.10.2004 р. № 343 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 10.10.2004 р. за № 1432/10 031. «Це Положення розроблено з метою реалізації вимог статей 8 і 9 Закону України „Про оцінку земель“ у частині організаційного забезпечення прийняття Екзаменаційною комісією з експертної грошової оцінки земельних ділянок рішень про видачу або позбавлення Кваліфікаційних свідоцтв оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.»

— НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» є обов’язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі — майно) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

— НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ № 2 «Оцінка нерухомого майна» є обов’язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Кручок С.І. в статті «Методи грошової оцінки земельних ділянок розглядає оцінку земельної власності, як обов’язковий елемент іпотечної діяльності.

Розглядає три методи експертної грошової оцінки земельної ділянки:

Метод капіталізованого доходу. За цим методом вартість об'єкта визначають шляхом капіталізації можливого доходу від нього (рента, прибуток). У зарубіжній літературі, зокрема німецькій, він відомий також під назвою «метод вартості доходу (МВД)».

Метод порівняльної вартості (МВП). За цим методом вартість об'єкта визначають на основі порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних об'єктів.

Метод визначення вартості на основі витрат (МВВ), або витратний метод. За цим методом вартість об'єкта визначають на основі витрат по створенню чи придбанню об'єкта.

Збагерська Н.В. у статті «Перспективи розвитку методологічних підходів до економічної оцінки земельних ресурсів» пропонує переглянути положення про економічну природу диференціальної ренти. Перехід до ринкової економіки означає відродження дійсної суті ренти в органічній єдності двох її аспектів: на мікрорівні та макрорівні. Сучасні розробки, хоча й не всі достатньо обґрунтовані та досліджені, дають змогу уникнути основних недоліків диференціальної ренти при економічній оцінці земельних ресурсів і вважається її найважливішим показником.

Ліквідація державної монополії і запровадження приватної власності на землю фізичних та юридичних осіб, розмежування земель державної власності на комунальну і державну, встановлення принципу платності за користування землею для всіх форм власності закріплено в Україні на законодавчому рівні.

В Україні створена нормативно-правова і методична база для виконання нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земель здійснюється на землях всіх категорій, а методика передбачає оцінку земель в межах населених пунктів, земель сільськогосподарського призначення і несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Важливе значення в створенні економічних засад регулювання земельних відносин належить грошовій оцінці, яка в умовах перехідного до ринкової економіки періоду дає змогу створити об'єктивну основу для оподаткування земель.

Прийняття на державному рівні ряду законодавчих актів про плату за землю та приватизацію земельних ділянок дозволило ввести грошову оцінку в правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає одним з ключових елементів в реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими та нормативними документами. В свою чергу, за категоріями оцінки грошова оцінка розділяється на оцінку земель населених пунктів, оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) та оцінку земель сільськогосподарського призначення.

Зважаючи на свою цінність як природного ресурсу та національного багатства, земля перебуває під особливою охороною держави (стаття 14). Саме держава шляхом прийняття законодавчих актів та підзаконних нормативно-правових документів визначила основні вектори розвитку нової земельної політики в Україні наприкінці 20 століття Земельна реформа в Україні триває понад 10 років. Її початком (до речі уже четвертої за останні 130 років) слід вважати прийняття Постанови Верховної Ради Української РСР «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 року [12, ст. 252−255]. У даній Постанові наголошувалася необхідність у перерозподілі та інвентаризації земель, наданні земель громадянам, підприємствам, установам, організаціям у ході земельної реформи і оформленні прав на володіння чи користування землею. Дана Постанова стала передумовою для складання проектів формування території сільських (селищних) рад та встановлення меж сільських населених пунктів. Нормативні вказівки по складанню даних проектів були затверджені Держкомземом України 30 жовтня 1991 року. Метою вказаних проектів було створення територіальних умов для самостійного вирішення сільськими (селищними) радами усіх питань місцевого чи то локального характеру на підставі законодавства України та повної економічної самостійності.

Справжнього поштовху для подальшого прискорення реформування земельних відносин (в тому числі і на території населених пунктів) було зроблено на початку 1992 року. 30 лютого 1992 року Президентом України підписано Закон «Про форми власності на землю» [5, ст. 144]. В ньому узаконилися три форми власності: державна, колективна та приватна. 13 березня 1992 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін і доповнень до земельного кодексу Української РСР», а також Постанови «Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі» [13, ст. 255−257] та «Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування» (№ 2200-XXII і № 2201-XXII відповідно)[14, ст. 273−282]. 3 липня 1992 року вступив в дію Закон України «Про плату за землю» [8, ст. 197−213], в якому врегульовувалися питання платності використання земель населених пунктів, ставки оподаткування і інші принципові питання.

Значним поштовхом для подальшого розвитку земельної реформи на території населених пунктів було прийняття Верховною Радою України Закону України «Про основи містобудування «16 листопада 1992 року № 2780-ХІІ [9,ст.220−222]. Даним Законом передбачалося дотримання при здійсненні міс-тобудівної діяльності наступних принципів (стаття 5): 1- відповідність містобудівної документації, проектів конкретних заходів державним стандартам, нормам, правилам, технічним умовам; 2- розміщення та будівництво об'єктів згідно із затвердженою в установленому порядку містобудівною до-кументацією та проектами цих об'єктів; 3- збереження та відновлення пам’я-ток архітектури та інших цінних об'єктів; 4- урахування законних інтересів власників та користувачів земельних ділянок та будівель; 5-доведення до громадян інформації про плани перспективного розвитку територій, розміння особливо цінних об'єктів; 6- урахуванння прозицій громадян та об'єднань громадян при розробці містобудівної документації[9, ст. 221].

Отримало віддзеркалення в цьому Законі (стаття 21) і досить важливе і водночас складне питання щодо визначення територій та використання земель для містобудівних потреб, яке здійснюється на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельно-господарського устрою населених пунктів. При цьому державний контроль за використанням та забудовою земель, забезпечення можливості здійснення на них передбаченої містобудівної діяльності провадиться органами місцевого та регіонального самоврядування, органами державної виконавчої влади, спеціально уповноваженими на це державними органами.

Стаття 23 вищевказаного Закону визначила призначення, зміст, порядок ведення містобудівного кадастру населених пунктів. Містобудівний кадастр населених пунктів — це систематизована база даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення, характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності та призначений для забезпечення у встановленому порядку суб'єктів містобудування необхідною інформацією. Порядок ведення містобудівного кадастру населених пунктів установлюється Кабінетом Міністрів України[9].

Наступним кроком подальшого удосконалення регулювання земельних відносин у містобудуванні було розроблення Положення про містобудівний кадастр населених пунктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 1993 року № 224[32]. Це Положення визначило конкретну сферу використання даних містобудівного кадастру, зокрема, при вирішенні таких питань: 1- прогнозування розвитку, планування та забудови населених пунктів; 2- розміщення, проектування, будівництва та реконструкції об'єктів різного цільового призначення; 3- охорони особливо цінних об'єктів; 4-створення соціальної, інженерної та транспортної інфраструктури; 5- обґрунтування розмірів оподаткування та вартості земельних ділянок та об'єктів нерухомості, розташованих на них; 6- обліку власників та користувачів будівель і споруд; 7- контролю за дотриманням чинного законодавства.

Містобудівний кадастр ведеться на кожний окремий населений пункт незалежно від його статусу (місто, селище, село) чи значення в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах розселення. Він включає текстові, цифрові та графічні матеріали, які містять систематизовану сукупність відомостей про земельний фонд населеного пункту, його розміри та межі, належність до різних функціональних зон окремих територій та земельних ділянок, інфраструктуру, будинки та споруди, їх технічний стан і правовий режим, екологічні та інженерно-геологічні характеристики окремих територій та ділянок, можливість здійснення на них відповідної містобудівної діяльності[32].

Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему № 46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].

Розглянемо основні правові та нормативно-методичні акти, що стосуються грошової оцінки.

Основною законодавчою базою для виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є Конституція України[1], Земельний Кодекс України [2], Закон України «Про плату за землю» [4], Постанова Верховної Ради України «Про порядок введення в дію закону України «Про внесення змін і доповнень до закону України «Про плату за землю» [6], Постанова Верховної Ради України «Про продовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та інших несільськогосподарських земель» (16.07.99р. № 999-ХIV) [7], Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378−15 [8], Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, від 12.07.2001[9].

23 березня 1995 року Кабінет Міністрів України прийняв Постанову «Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів"[21], а також тимчасову «Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Дані нормативні акти передбачали здійснення грошової оцінки земель з метою регулювання відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при куплі-продажу земельних ділянок, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва. Інформаційною базою для грошової оцінки земель населених пунктів було передбачено їх генеральні плани та проекти планування і забудови, матеріали економічної оцінки землі.

Із короткого огляду прийнятих законодавчих актів, витікає що населені пункти, особливо які розташовані в районах, розглядалися сумісно з землями сільськогосподарського призначення. Це положення було обґрунтовано тим, що населені пункти, особливо селища, були складовою частиною земель раніше існуючих колгоспів, радгоспів. Починаючи з моменту прийняття першого земельного кодексу, населені пункти були виділені в самостійну категорію земель і мали свою кадастрову оцінку земель, тобто земельну регістрацію сформованих землекористувань, кодову кадастрову інфраструктуру, форми власності та інші показники.

Важливе місце при вирішенні питань формування земельної політики в населених пунктах відводиться підприємствам різних форм власності та господарювання (приватне, державне, казенне, комунальне, господарське тощо), що знайшло відображення в Законі України «Про господарські товариства» від 19 вересня 1991 року № 1576-ХІІ та Законі України «Про підприємства в Україні» від 27 березня 1991 року № 887-ХІІ.

З метою прискорення приватизації земель на території населених пунктів 12 липня 1995 року Президент України підписав Указ «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності"[16,ст. 11]. Власне, даним законодавчим актом передбачено можливість куплі-продажу земель несільськогосподарського призначення на території сельбищних місць. Потужну нормативно-правову базу по регулюванню відносин на території населених пунктів було створено протягом 1999;2000 років. За цей час Президент України підписав ряд Указів, спрямованих на створення умов для ефективного використання землі, стимулювання підприємницької діяльності, заохочення інвестицій, як закордонних так і вітчизняних. 19 січня 1999 року підписано Указ Президента «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення». В Указі наголошено на те, що покупцями земельних ділянок на території України можуть бути виключно громадяни або юридичні особи України [17, ст. 12−14]. Указ Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення приватизації майна в Україні» від 29 грудня 1999 року (№ 1626/99) спрямовувався на прискорення приватизації майна та подальшого розвитку фондового ринку, прискорення темпів приватизації середніх та великих підприємств. Залучення кошт від приватизації до соціальних та інших програм, передбачених у Державному бюджеті. 4 лютого 2000 року вступив в дію Указ Президента України «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення». Указ регулював процес прискорення становлення та ефективного регулювання ринку земель населених пунктів, залучення інвестицій для розвитку міст і сільських поселень, збільшення надходжень до бюджету. Крім того, Указом передбачено корегування генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної та землевпорядної документації у відповідності до фактичного стану приватизації [19, ст. 18−19].

Окремої уваги заслуговує прийнятий Верховною Радою України Закон України 20 квітня 2000 року «Про планування і забудову територій"[10], який визначив правові та організаційні засади планування, забудови та іншого використання територій, направлені на забезпечення сталого розвитку населених пунктів. При плануванні територій на місцевому рівні (стаття 12) варто передбачити розроблення генеральних планів окремих населених пунктів, які мають вирішувати питання щодо потреби в територіях для забудови, зміни меж населеного пункту, встановлення різного роду обмежень при використанні земель, встановлення меж функціональних зон, планувальної структури та просторової композиції забудови населеного пункту. У розвиток генерального плану населеного пункту розробляються детальний план території, план червоних ліній, проект забудови території, проект розподілу території.

Законодавством встановлений також і порядок складання плану земельно-господарського устрою населеного пункту [33], який використовується для обґрунтування, розробки і подальшої реалізації на землях населеного пункту встановленого обсягу організаційних та інженерних заходів по освоєнню, поліпшенню, раціональному використанню та охорони земель.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні регулюються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятим Верховною Радою України 12 липня 2001 року. Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об'єкти та суб'єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування та сертифікації оцінювачів. У статті 3 Закону дається визначення майна, що оцінюється: «майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди…» Введення в дію цього Закону передбачає його узгодження із існуючими нормативно-правовими актами стосовно грошової оцінки земель.

Новий Земельний кодекс України [2], прийнятий 25 жовтня 2001 року та введений в дію з 1 січня 2002 року, значно більше уваги приділяє питанням охорони та раціонального використання землі (статті 162−172), чіткому розмежуванню і аргументуванню цільового використання земельних ресурсів (збільшується кількість категорій земель) (статті 18−77). У Земельному кодексі України знайшло відображення досить актуальне питання спільної власності на землю (статті 86−89), приведене у відповідність із нормами цивільного законодавства [4, ст. 119]. Відрегульоване також і питання встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних утворень (статті 173−177). Стаття 211 встановлює відповідальність за порушення земельного законодавства, яка може бути адміністративною[3], цивільною, кримінальною та дисциплінарною. Основна мета нового Земельного кодексу України — визначення загальних концепцій земельної політики нашої держави та приведення земельного законодавства у відповідність з нормами Конституції України та інших основних праворегулюючих документів.

У відповідності до Земельного кодексу України, прийнятого 25 жовтня 2001 року № 2768 — III, грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі (ст. 201)[2]. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Зважаючи на те, що землі населених пунктів є унікальним ресурсом, то від їх ефективного використання значною мірою залежить економіка держави в цілому. Відомо, що місцеві бюджети населених пунктів поповнюються за рахунок надходжень від податку за землю в розмірі від 12% до 15%, і це ще не остаточні цифри. Іншими словами, доброякісне та кваліфіковане виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є підвалиною зростання їх бюджетів[40].

Основною законодавчою базою для виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є Конституція України[1], Земельний Кодекс України [3], Закон України «Про плату за землю» [4], Постанова Верховної Ради України «Про порядок введення в дію закону України «Про внесення змін і доповнень до закону України «Про плату за землю» [6], Постанова Верховної Ради України «Про продовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та інших несільськогосподарських земель» (16.07.99р. № 999-ХIV) [7], Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378−15 [8], Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, від 12.07.2001[9].

Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року № 99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 р. № 532» [14], та згідно прийнятого у 2001 році Земельним кодексом України грошову оцінку земель визнано невідємною складовою державного земельного кадастру.

Це обумовлює необхідність проведення грошової оцінки земель усіх категорій земель.

Закон України «Про оцінку земель». Оцінка земель є важливим фактором регулювання і розвитку суспільних соціально-економічних відносин в Україні. У її практичних результатах заінтересовані як власники земель, землекористувачі, так і державні органи влади, місцевого самоврядування.

Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему № 46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].

Питання вартісної оцінки земель населених пунктів віднайшли висвітлення в ряді наукових робіт. Так, у роботі «Земельний кадастр населених пунктів» Д.І. Гнаткович обґрунтована науково-методична розробка грошової оцінки земель різного рівня (міст і сільських населених пунктів). У статті «Досвід проблеми грошової оцінки земель населених пунктів Черкаської області «Кілочков В.М. висвітлює вказані роботи і регіональні особливості їх проведення. Другак В. М. в статті «Питання територіального устрою і власності на землю в містах» висвітлює досвід формування землекористувань на території населених пунктів. Статті завідуючого кафедрою банківської справи національного аграрного університету Кручка С.І. обґрунтовують методику порівняння земельної ділянки, в тому числі і населених пунктів, відповідно до природних ландшафтних умов і їх грошової оцінки [37, 42].

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» удосконалена методика оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю, земельних ділянок водних об'єктів, забудованих земельних ділянок, що є позитивним моментом у ході подальшого розвитку трансакційних операцій (купівля, продаж, іпотека) із земельними ділянками, розташованими в межах населених пунктів.

Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему № 46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].

Відповідно до Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель» та постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 «Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (зі змінами) наказом від 27.01.06 № 18/15/21/11 було прийнято новий порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів. При розробці дипломного проекту на тему «Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області «зроблено спробу використати нові методичні та практичні рекомендації з вказаного комплексу питань.

Особливою повагою грошової оцінки земель користуються землі сільських населених пунктів, де в системі функціонального призначення має місце сільськогосподарські землі, які по своєму цільовому призначенню повинні мати відповідну методику їх оцінки, т.ч. оцінюються землі як засіб виробництва, як базис і як соціально-економічна та екологічна структура. Для проведення такої грошової оцінки земель сільських населених пунктів повинна мати місце науково-методична концепція, що стосується грошової оцінки. До 1991 р. В Україні така грошова оцінка сіл і селищ не проводилась, тому, як в цьому не було необхідності і не була необхідна плата за користування землею. Основні напрямки розробки концепції такої грошової оцінки надалі ряд вчених в своїх наукових працях.

При розробці дипломного проекту на тему «Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області» зроблено спробу використати нові методичні та практичні рекомендації з вказаного комплексу питань.

В основу методології розробки дипломного проекта покладено діалектичний метод пізнання земельних відносин із врахуванням природних, соціальних, економічних, територіальних та інших факторів, економічну обґрунтованість, історичний аспект, а також систему взаємовідносин людини, науки, у процесі використанні земельних ресурсів.

В основу методики земельно-оціночних робіт покладено досвід їх проведення в Україні, за межами держави, а також законодавчо прийнятої на території України методики грошової оцінки та структурно-кадастрового кодування земель населених пунктів.

2. Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

2.1 Загальні відомості про населені пункти

Територія Вільхуватської сільської ради розташована в північно — східній частині Великобурлуцького району, на відстані 25 км від районного центру — смт Великий Бурлук і 130 км від обласного центру Харкова. Через територію сільської ради проходить дорога республіканського значення з твердим покриттям — Харків — Старий Салтів — Валуйки.

Загальна земельна площа Сільської ради — 10 503,9 га в тому числі сільськогосподарських угідь — 8841,4.

Чисельність населення становить 2171 чол.

Житловий фонд селища складає із 857 садиб.

Населені пункти селища електрофіковані і телефонізовані

Інженерна інфраструктура представлена дорожньою мережею, лініями зв’язку, електропередач та газопроводів.

2.2 Природні умови

Клімат району, в якому розташована Вільхуватська сільська рада помірно — континентальний з недостатнім зволоженням. Продовження вегетаційного періоду (період з температурою вище + 5) — 195 днів. Середня кількість опадів за рік — 480 мм, а в період з температурою вище + 10 — 250 мм. Основна кількість опадів випадає в літній і частково в весняний періоди Сніжний покрив, в основному, стійкий. Його товщина складає 20−25 сантиметрів. Важливим кліматичним показником є дія шкідливих вітрів різного напрямку приведена у таблиці.

Таблиця 1. Повторюваність середньорічних та шкідливих вітрів.

Восени і влітку переважають південно-західні сухі вітри. Повторюваність суховіїв за теплий період по даних метеостанції складає 61.9 днів за рік, в тому числі слабих — 39.5, середньої інтенсивності - 17.7, інтенсивних — 3,9.

В цілому, кліматичні умови району сприятливі для вирощування сільськогосподарських культур. Однак необхідно широко втілювати агротехнічні заходи, направлені на збереження і накопичення вологи в ґрунті і запобігання ерозії ґрунтового покриву.

Села Вільхуватської сільської ради розташовані на схилах стародавніх балок стрімкістю до 10?.

Підґрунтові води на забудованих ділянках залягають глибше 3 метрів.

Підстилаючи породи ґрунтів переважно леси, зустрічаються клиння двочетвертинні.

Населені пункти електрифіковані і телефонізовані. Централізоване водопостачання має тільки центральна частина сіл Вільху ватка та Устинівка.

Територія населених пунктів безпечна щодо затоплення повеневими водами. Небезпечні геологічні процеси відсутні.

Землекористування Вільхуватської сільської ради розташовані на вододілі між річками Волчья та Оскол.

Дуже виражена овражно-балочна мережа. Західна частина більш рівна.

Балки глибокі (від 10 до 45 м), широкі - 300 — 400 м.

Внаслідок різко вираженого вузковолнистого рельєфу, ґрунтотворних порід на території сільської ради сформувався різний ґрунтовий покрив.

В залежності від ґрунтових умов, рельєфу та ступеня зволоження, природні кормові угіддя характеризуються різним видовим складом травостою, продуктивністю.

Оскільки крупномасштабні обстеження ґрунтів на території населених пунктів не проводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня. Прийнятим варіантом виходу з цього становища в умовах, що склалися, є створення орієнтовних карт ґрунтового покриву за допомогою використання наявних ґрунтових карт суміжних територій та таких допоміжних матеріалів, як топографічні карти, фото плани, а також рекогносцирувальні обстеження території. Саме за таким методичним підходом складені карти ґрунтового покриву території населених пунктів.

Ґрунтові відміни були об'єднані в агровиробничі групи ґрунтів. що знайшло своє відображення на картограмі агро виробничих груп ґрунтів

(графічні матеріали, 2).

За результатами виконаних робіт складено експлікацію агро виробничих груп ґрунтів населених пунктів в розрізі сільськогосподарських угідь (додаток 1).

2.3 Характеристика земель населених пунктів

На території сільської ради розташовано 10 населених пунктів загальною площею 1270,4 га, в котрих проживає 2418 чоловік.

Коротка характеристика їх приведена нижче в таблиці.

Таблиця 2. Характеристика населених пунктів Вільхуватської сільської ради

Адміністративно-територіальним центром сільської ради є с. Вільху ватка. Тут також розміщені основні адміністративно — виробничі будівлі СВК «Вільхуватка».

Планово-картографічною основою населених пунктів є план масштабу 1: 10 000, складений у 1991 році Харківським філіалом Інституту землеустрою під час розробки проекту формування території і встановлення меж Вільхуватської сільської ради та її населених пунктів та «Технічний звіт за корегування матеріалів зйомки минулих років колгоспу ім. Ватутіна Великобурлуцького району Харківської області».

Мал. 1 Розподіл земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради

1 — с. Вільху ватка, 2 — с. Водяне, 3 — с. Анискине, 4 — с. Зарубинка, 5 — с. Довгеньке, 6 — с. Івашкине, 7 — с. Устинівка, 8 — с. Широке, 9 — с. Попільне, 10 — с. Комісарове.

Коригування планово — картографічного матеріалу території населених пунктів проведено в 2001 році. Внаслідок коригування планово — картографічного матеріалу нанесені квартали нової забудови та особистих підсобних господарств. У межах кожного кварталу окремо відображені землі житлової забудови та землі загального користування, уточнена і доповнена мережа вулиць, перевулків та проїздів. Показані межі землевласників та землекористувачів. Визначена належність земельних ділянок до певних категорій земель.

В результаті проведення робіт складено план населених пунктів 1: 10 000 (графічні матеріали, 1), визначені площі земель різних категорій та угідь (додаток 2)

Склад земель у межах населеного пункту у розрізі форм власності та угідь за результатами корегування планового матеріалу та інвентаризації земель відображено у додатку 3. З вказаної таблиці випливає, що основна частина земель населеного пункту перебуває у державній власності.

1 — сільськогосподарські;2 — забудовані землі; 3 — ліси; 4 — болота; 5 — без рослинного покриву; 6 — під водою; 7 — кладовища.

Мал. 2 Розподіл земель Вільхуватської сільської ради за вгіддями

2.4 Кадастрова оцінка

Критеріями кадастрової оцінки являються критерії економічної оцінки і бонітування ґрунтів. Бонітування ґрунтів — це порівняльна характеристики якості ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, які мають сталий характер і суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно — кліматичних умовах. [1ст.189] Вона встановлює відносну придатність ґрунтів за основними чинниками природної родючості для вирощування сільськогосподарських культур, виділяючи агровиробничі групи ґрунтів, будується за об'єктивними ознаками і властивостями, які мають вирішальне значення у розвитку та рості сільськогосподарських культур. Бонітування ґрунтів є логічним продовженням комплексних обстежень земель і передує їх економічній оцінці. Основна мета бонітування полягає у визначенні відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто встановленні, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостями.

Критеріями бонітування ґрунтів є їх природні діагностичні ознаки й ознаки, набуті в процесі тривалого окультурювання, які корелюють з урожайністю основних зернових, технічних та інших культур, а при бонітуванні кормових угідь — з продуктивністю сінокосів і пасовищ. Це означає, що критеріями бонітування ґрунтів можуть бути тільки ті природні діагностичні ознаки, які найбільше впливають на урожайність сільськогосподарських культур.

Для визначення показників якості ґрунтів і розрахунку балів часткового бонітування беруть три з перших чотирьох показників. Решта показників властивостей ґрунтів використовується як поправні коефіцієнти. Збираючи дані про властивості ґрунтів під багаторічними насадженнями, необхідно також фіксувати глибину підстилання щільними породами або пісками.

Критеріями визначення загального рівня родючості ґрунтів виступають, як правило, властивості ґрунтів, які тісно корелюють з урожайністю культур, незважаючи на дію інших чинників (погоди, рівня забезпеченості ресурсами, культури землеробства тощо). Отже, завдання залягає в знаходженні еталонного ґрунту з високою урожайністю й оптимальною характеристикою властивостей. З його максимальною потенціальною і ефективною родючістю порівнюється родючість всіх інших ґрунтів.

Об'єкт має цілу серію природних показників, які створені природою і можуть бути змінені в процесі в процесі використання земельних ресурсів. Основним показниками об'єкту є:

— ґрунтовий покрив;

— механічний склад;

— вміст гумусу K, Na, F, Mg, Pl.

В якості елементу бонітету виступає агровиробнича група. Агровиробнича група — це сумарний показник декількох ґрунтових видів близьких один одному за запасом поживних речовин та агротехнічними властивостями.

Другим критерієм бонітування являється запаси поживних речовин.

Третім — кадастровий гектар — розрахунковий показник з урахуванням якості ґрунтів.

Четвертий — механічний склад.

П’ятий — негативність вираженості процесу кислотності, еродованості, перезволоження Однакові групи ґрунтів при бонітуванні повинні одержати однакові показники бонітету. Щоб визначити ці показники, складається шкала бонітування ґрунтів, яка являє собою систему цифрових даних, що відповідають певним значенням природних показників на різних групах ґрунтів. При бонітуванні ґрунтів потрібно складати дві оціночні шкали: о першу, основну — за властивостями ґрунтів і другу — за урожайністю сільськогосподарських культур або продуктивністю кормових угідь.

Показники бонітування ґрунтів відображають порівняльну оцінку їх якості, яка визначається за об'єктивними ознаками і властивостями, що корелюють з урожайністю сільськогосподарських культур.

Для розробки шкал загального бонітування ріллі можуть використовуватися дані про запаси гумусу в метровому шарі, максимально можливі запаси продуктивної вологи, вміст рухомих форм фосфору і обмінного калію.

Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність. За 100 балів приймається еталонний ґрунт для кожної культури в межах природно-сільськогосподарського району, а точніше в ареалі екологічного оптимуму даної культури.

Проведення бонітування ґрунтів має практичне значення для вирішення завдань сільськогосподарського виробництва, особливо таких, як розміщення посівів сільськогосподарських культур або їх екологічних груп на території і планування урожайності культур.

Другим критерієм кадастрової оцінки земель являється критерії економічної оцінки земель.

Бонітування та економічна оцінка тісно пов’язані між собою спільністю мети, спираються на єдині земельно-кадастрові дані обліку кількості та якості земель, матеріали обстеження і джерелі статистичної інформації про виробничі показники використанні оцінюваних земель. Основне їх завдання — це визначенні виробничої придатності земель, але у першому випадку до мети наближаються, досліджуючи властивості верхнього прошарку земель, а у другому — через урахування технологічних умов виробництва на цих землях. Особливість оцінки сільськогосподарських земель виходить з того факту, що земля у сільському господарстві, на відміну від інших галузей, є не лише умовою, але водночас і головним засобом виробництва. Ст. 200 Земельного кодексу України (2001 р.) наголошує, що економічна оцінка землі — це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві.

Основна відмінність економічної оцінки від бонітування ґрунтів полягає в тому, що бонітування вивчає ґрунт як природне тіло, без врахування економічних умов ведення сільськогосподарського виробництва. Економічна ж оцінка відображає відмінності в якості земель з точки зору економічної родючості при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Залежно від цілей і завдань економічну оцінку земель поділяють на загальну і часткову.

Загальна оцінка земель передбачає визначення об'єктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при досягнутому рівні інтенсивності землеробства.