Сделки з нерухомістю у підприємницькій деятельности

Содержание Российский ринок нерухомості: виникнення, 1 розвиток, правові аспекты Сделки з нерухомістю, щоб забезпечити підприємницьку деятельность Купля-продажа будинків та споруд 5.

Аренда будинків, споруд й підприємств 12.

Операції з нерухомістю у процесі підприємницької деятельности Лизинг.

3.2. Купівля-продаж квартир як підприємницької діяльності 25.

Список нормативних актів і використаної літератури 28.

1.Российский ринок нерухомості: виникнення, розвиток, правові аспекты.

З розвитком підприємницької діяльність у Росії з’являється багато новопонять і визначень. Одне — «риэлтер». Це означає обличчя, який займається підприємницької діяльності, здійснюючи різні операції з землею, будинками, будівлями, житловими і нежитловими приміщеннями тощо., т. е. з нерухомим имуществом.

«Минулий країни приватизація державних підприємств і виникнення різних організаційноправових форм підприємництва сприяли якісному зміни ринку і до виділення самостійного сегмента.» [1].

Ринок нерухомості у Росії, чи як він ще називають риэлтерский (від англійського real estate, дослівно «реальна нерухомість»), переживає зараз певні труднощі, типові у розвиток різних сегментів російського ринку, мають як не мало відмінностей, а й багато спільного. У розвитку цього ринку можна назвати три этапа:

Перший, що можна умовно назвати «дитячим», найбільш бурхливий період розвитку пережив на початку 1990;х років. Відкриття та розвитку підприємств відбувалося практично в правовому вакуумі, попит набагато випереджав пропозицію, отже доходи були дуже високі. Точкою відліку тут вважатимуться дозволу приватизацію квартир, як і слідство, яка з’явилася можливість продавати й квартири. Саме тоді з’явилося значну кількість бізнесменів та просто забезпечених людей, які захотіли поліпшити свої житлові умови новим шляхом. Тобто не очікуванням безплатного муніципального житла, не складними схемами обміну, а й просто купівлею квартир. Квартир тоді приватизувалось відносно небагато, продають квартири майже немає, а покупців вже було достаточно.

З другого краю етапі («юнацькому») з’являються перші нормативні акти, регулюючі цей вид діяльності. Цей період характеризується наданням значних пільг, що зі збереженням хорошою кон’юнктури дозволяло отримувати доходи, що волочило у цей сегмент ринку нових підприємців. Розпочалося зростання ціни житло, але квартири стали продаватися значно складніше, а покупець став привередливее. Виникли нових форм обслуговування клієнтів. З’явилася, зокрема, і став широко поширюватися продаж квартир з розстрочкою платежу, надання кредитів під заставу квартир. Деякі фірми почали працювати по ексклюзивним договорами, беручи він зобов’язання реалізувати квартиру клієнта за певний срок.

Третій етап — «зрілий» -, що й переживає нині російський ринок нерухомості, коли пропозицію значно випереджає попит, посилюється законодавчу базу, гостра конкуренція над ринком спричиняє падіння доходів. Дрібні підприємства розоряються, середні і навіть великі борються за виживання." На початку 1996 року розпочався природний спад вартості квартир. Навесні 1996 року ціни квартири Москві, Санкт — Петербурзі та інших російських містах стали падати. У середньому вони дешевшали щомісяця на 2 -3%. Кількість квартир, виставлених продаж, все збільшувалася, а число потенційних покупців скорочувалася. Приблизно на 6 — 8 які й квартир нині один покупець. Квартири ж низьку якість, в поганих районах перестали продаватися зовсім. Престижні квартири великої площі, отже, і високої ціни, продати нині дуже проблематично." [2].

Саме поняття нерухомості у вітчизняному законодавстві до останнього часу не було. З’явилося воно кілька років тому з прийняттям 1991 року Верховною Радою СРСР Основ громадянського законодавства Союзу і республик.

Нині поняття нерухомості закріплено у частині ДК РФ. Відповідно до ст. 130 ДК до нерухомим речам (нерухомого майна, нерухомості) ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і всі, що міцно пов’язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без несоразмерного збитків зі призначенню неможливо, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будинку, споруди. З іншого боку, до нерухомості ставляться також підлягають державної реєстрації речових повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомим речам може бути віднесене й інша имущество.

Визначення нерухомості, що у житлової сфері міститься у ст. 1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики», що у склад такого майна включає: земельні ділянки й остаточно пов’язані із нею житлові будинки з житловими і нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелених насаджень із багаторічним циклом розвитку, житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках і що інших будівлях, придатні постійного насилля і тимчасового проживання, спорудження та елементи інженерної інфраструктури житлової сферы.

Законодавство, що регулює операції з нерухомістю в підприємницької сфері досить широке і охоплює кілька галузей російського права. Передусім слід назвати Цивільний Кодекс РФ. У ньому визначення нерухомості, переважно визначаються правове становище учасників ринку, підстави виникнення і Порядок здійснення права власності та інших речових прав, регулюються договірні й інші зобов’язання, тобто. даються відправні точки реалізації підприємницької діяльності, зокрема і що стосується операцій із недвижимостью.

У місці про те ДК єдиний нормативний акт, регулюючий операції з нерухомістю у підприємницькій сфері. До актам, регулюючим організаційно-правові форми, належить Закон РФ «Про акціонерних суспільствах». У Житловому Кодексі і Законі «Про основи федеральної житлової політики» докладно регулюються питання, пов’язані з специфічним виглядом нерухомості - житловими приміщеннями. Земельний кодекс також потрібно зарахувати до законодавству, яке почасти втягує й регулює операції з недвижимостью.

«Вочевидь, деякі позиції чинних законів потребують коригуванні. Наприклад, нинішня базова процедура попереднього узгодження місця розміщення об'єкта будівництва суперечить системі змін нерухомості за умов ринку, оскільки ринок припускає наявність товарів, які покупець вибирає зі свого розсуду. При діючої системі, наприклад, потрібний земельну ділянку щоразу «шукає» адміністратор по що надійшла заявці (і не обов’язково, що він знайдено). Це означає що ринку земельних ділянок немає. І не спонукає адміністрацію створювати такий рынок."[3].

2. Операції з нерухомістю задля забезпечення підприємницької деятельности.

2.1. Купівля-продаж будинків та сооружений.

Однією з видів договорів, здійснюваних задля забезпечення підприємницької діяльності, є договір купівлі-продажу будинків та сооружений.

Будівлі і спорудження об'єкти нерухомості мають специфічними рисами — міцної зв’язком із землею, особливої цінністю, непотребляемостью у процесі використання коштів тощо. Існують спеціальні правила, регулюючі участь таких об'єктів в майновому обороті. Специфічними якостями цих об'єктів обумовлені жорсткі вимоги до формі договору продажу-купівлі нерухомості, правило про державної реєстрації переходу права власності нерухомість, спеціальний порядок передачі нерухомості та інші особливі условия.

Вимоги до форми договору продажу нерухомості зводяться до з того що такий договір має бути укладений в письмовій формах як єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ДК РФ). На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простий письмовій форми угоди, порушення вимог, що висуваються до формі договору продажу нерухомості, тягне його недействительность.

З огляду на, що і споруди нерозривно пов’язані з землею, в ДК містяться норми, що визначають правове становище земельних ділянок, де міститься відповідний об'єкт нерухомості, у разі продажу. При такі обставини покупцю разом з передачею права власності на будівлі і споруди передаються права на частина земельних ділянок, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна на її использования.

Слід зазначити, що збільшення державної реєстрації підлягає не самого договору продажу нерухомості, а перехід права власності за таким договору від продавця до покупця (ст. 551 ДК РФ).

Стаття 131 ДК РФ, встановлює, що власності і інші речові права нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державної реєстрації речових в єдиному державний реєстр установами юстиції. «Досвід становлення систем реєстрації інших країнах свідчить, формування відповідного реєстру є складний і тривалий процес. У цьому сенсі законодавець визнав за необхідне в ст. 7 Федерального закону „Про запровадження частини першої ДК РФ“ наголосити на необхідності збереження діючого порядку реєстрації нерухомого майна України та угод з нею надалі до набрання чинності спеціального закону.» [4].

«Слід зазначити, що у Кодексі нечітко є такі принципи реєстрації прав нерухомість. Це виявляється у цьому, що кілька принципів основного значення або взагалі не відбито у його тексті, або невиправдано розкидані у різних розділах Кодексу. Такі недоліки можуть з’явитися 0серьезным перешкодою по дорозі вдосконалення законодавства реєстрацію нерухомості. Але вони легко усуваються, якщо відповідні принципи будуть послідовно і чітко зафіксована в спеціальному законе."[5].

На думку П. Павлова, консультанта відділу громадянського правничий та господарського законодавства Державно-правового управління Президента РФ, основою російської системи реєстрації прав на нерухоме майно слід покласти такі шість принципів — спеціальності, обов’язковості, гласності, достовірності, безповоротності і старшості. Ця класифікація давно відома Росії, бо її обгрунтованість доводилася ще російськими вченимиюристами початку століття. Однак у умовах тривалої відсутності нашій країні ринку нерухомості був необхідності звертатися до неї. Тепер цілком правомірно повернутися до старої класифікації, вважає П. Павлов.

Цивільний кодекс РФ зафіксував необхідність реєстрації як прав нерухомість, і угод із нею. Стаття 164 ДК, потребує здійснювати державної реєстрації угод, фактично свідчить, що угоди реєструються під час реєстрації прав на нерухомого майна. Проте різновиди реєстрації грунтуються на принципово різних підходах. Виникає невизначеність у цьому питанні можна вирішити шляхом правового закріплення перелічених вище принципів реєстрації нерухомого имущества.

Центральне місце серед принципів реєстрації прав на нерухоме майно займає принцип спеціальності. Відповідно до ним саме в поземельну книжку (єдиний реєстр) заносяться записи про правах, що стосуються конкретних об'єктів нерухомості. Критерієм державної реєстрації речових виступає саме нерухомого майна, а чи не імена власників чи будь-якою документ, котра засвідчує відповідне право. Отже, основний зміст принципу спеціальності залежить від необхідності забезпечити зміцнення прав щодо суворо певного нерухомого майна. Власник чи іншого власник нерухомості з найрізноманітніших обставин він може постійно змінюватися, а перехід майна який завжди обумовлений оформленням тих чи інших документів. Поземельна книга має безумовному зміцненню прав нерухомість, тобто. підтверджувати реальне правове становище нерухомої речі. Без цього реєстрація прав нерухомість позбавляється свого сенсу. Принцип спеціальності створює основу такого зміцнення прав. При реєстрації виключно документів принцип спеціальності не застосовується, й у з цим неминуче виникають проблеми перевірки правового становища недвижимости.

Цивільний кодекс Російської Федерації передбачає реєстрацію прав на нерухомого майна. Отже, виникає потреба у визнанні принципу спеціальності й відмові не від системи реєстрації прав на недвижимость.

Іншим необхідною умовою цивілізованого зміцнення прав на нерухомість виступає принцип обов’язковості. У разі ринку об'єкти цивільних прав перебувають у постійному русі. Учасники ринкових відносин нерідко намагаються уникнути реєстрації із єдиною метою прискорити перехід майна від однієї особи до іншого й зменшити витрати. Тому встановлюється правило, за яким повне право нерухомість підлягати обов’язковому занесенню в поземельну книжку. Деякі їх без запис у поземельній книзі немає силы.

Найпослідовніше даний принцип закріплений п. 2 ст.8 ДК РФ, де вказується, що має рацію на майно, підлягають державної реєстрації, виникають проблеми з моменту реєстрації відповідних прав нею, якщо інше встановлено законом. У своїй спеціальній законі слід також вказати такі ознаки принципу обов’язковості: 1) усе, що належить до предмета реєстрації прав нерухомість, підлягає обов’язковому внесення в поземельну книжку у вигляді скоєння реєстраційної записи; 2) більшість прав на нерухомого майна набирають сили після державної реєстрації речових в поземельній книзі; 3) деякі права на нерухомість, наприклад при успадкування, винесенні судового вирішення, можуть набувати чинності без реєстраційної записи, якщо це передбачено в федеральному законі; 4) внесення в поземельну книжку реєстраційної записи є, зазвичай, умовою дійсності всіх операцій із недвижимостью.

Дані, які у поземельній книзі, необхідні самому різноманітному колі осіб. Принцип гласності має забезпечити доступність поземельної книжки всім особам, у яких інтерес ознайомитися з її змістом. Пункт 4 ст. 131 ДК РФ зобов’язує орган, здійснює державної реєстрації, надавати інформацію про виробленої реєстрацію ЗМІ й зареєстрованих правах кожному особі. Указом Президента РФ «Про затвердження Порядку надати інформацію про державної реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним» № 1270 від 27.08.96 року було визначено питання способі отримання даного вида.

Якщо цю систему реєстрації угод передбачає повна держави від перевірки змісту реєстрованих документів, то система реєстрації прав, навпаки, покладає на держава обов’язок забезпечити відповідність даних поземельної книжки реальному правовому становищу нерухомості (принцип достовірності). Зацікавлені особи би мало бути впевнені у правильності і принцип законності записів в поземельній книзі. Установи, здійснюють ведення поземельної книжки на кожному окремому разі перевіряють законність акта, з якого відбуваються запис у поземельній книзі. Така перевірка може статися шляхом отримання інформації від нотаріусів, служб, відповідальних ведення земельного кадастру, та інших осіб. У чинному цивільному законодавстві даний принцип не зафиксирован.

Принцип безповоротності спрямовано забезпечення стабільності в області зміцнення прав нерухомість. Це осягається через безумовного юридичне визнання усе те, що зареєстроване поземельній книзі. Внесені в поземельну книжку дані передбачаються явно правильними, за умови що реєстраційна запис була анульована у порядку. При певних умов запис може зберігати свою дію попри те що свою неправильність. Наприклад, естонський законодавець встановив захист прав осіб, які, спираючись на неправильні дані державної реєстрації речових, сумлінно придбали нерухому річ чи обмежений речове право. У цьому спеціально обговорено заборона анулювати неправильне реєстраційну запис щодо придбаних сумлінним третьою особою зареєстрованих речових прав.

Останнім принципом реєстрації нерухомого майна виступає принцип старшості, за яким внесені до поземельну книжку права має здійснюватися гаразд часу на їхнє занесення, якщо інше не встановлено федеральним законом. Принцип старшості дозволяє внести повну ясність, наприклад, на питання черговості задоволення вимог залогодержателей.

Отже, роль державної реєстрації речових переходу права власності нерухомість до покупця у тому, що тільки після такий реєстрації покупець стає власником нерухомого майна у власних очах третіх осіб. Це стосується і до тих випадків, коли боку (продавець і покупатель) исполнили свої обов’язки за договором набагато раніше державної регистрации.

Договір купівлі-продажу будинків та споруд вже не потребує нотаріальному посвідченні, оскільки введення державної реєстрації речових права на нерухомого майна і операцій із ним робить зайвим нотаріальне посвідчення таких сделок.

При ухилянні однієї зі сторін від скоєння дій, необхідні державної реєстрації речових переходу права власності на нерухомого майна, відсутність такий реєстрації перестав бути нездоланною перешкодою. Про свідчить становище, яка допускає вирішення питання державної реєстрації речових переходу права власності нерухомість через суд знову (п. 3 ст.551).

Перехід внаслідок виконання договорів купівлі-продажу будинків та споруд, що є на ділянці, тягне зміна правовідносин щодо цієї земельної ділянки. Кодекс містить чіткі правила, регулюючі що така зміни (ст.552−553).

Покупець будинку, споруди разом з передачею йому права власності на спорудження вказаних об'єктів отримує права на частина земельного ділянки, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна на її використання. Природа цих прав залежить від цього, чи є продавець нерухомості власником відповідного земельних ділянок. У цьому вся разі передане покупцю декларація про земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди — і т.п.).Если ж у договорі відсутня умова про переданій покупцю праві земельну ділянку, він працює власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна на її использования.

Під час продажу нерухомості, яка перебуває на ділянці, не що належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості отримує право користування відповідної частиною земельних ділянок за тими умов, як і продавець нерухомості. Законом чи договором між власником землі і продавцем може бути передбачені умови користування земельною ділянкою, які дозволяють продаж яка перебуває у цьому ділянці нерухомості або допускають це з згоди власника земли.

Істотним умовою будь-якого цивільно-правового договору визнається його предмет (ст. 432 ДК). Правила визначення предмета договору стосовно продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 ДК. Умова про предметі договору продажу нерухомості вважається узгодженим сторонами, якщо у неї є дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, підлягає передачі покупцю за договором, зокрема відомості розташування об'єктів нерухомості на ділянці або у складі іншого нерухомого майна. Інакше договір не вважається заключенным.

Дуже різним є загальних положень про договори таке умова договору продажу нерухомості, як ціна (ст. 555 ДК). Уперших, положення про те, що виконання договору, у якому не визначено ціну, має бути оплачено за ціною, зазвичай стягнутої при порівнянних обставин за аналогічні товари (ст. 424 ДК), заборонена застосуванню до договорами продажу нерухомості. Тут діяти інше правило: при відсутність договорі узгодженого сторонами в письмовій формах умови про ціні нерухомості договору про її продажу визнається неукладеною. Удругих, ціна будинок, спорудження, яка була на ділянці, повинна мати і ціну переданої з цією об'єктом частині земельної ділянки чи права на нее.

Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, вона й виконання договору продажу будинків та споруд. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем мають бути оформлені передаточным актом або іншим суб'єктам документом, підписаним обидві сторони (ст. 556 ДК). До фактичної передачі проданого будинку, споруди покупцю та підписання сторонами передатного акта чи іншого документа договір продажу цих об'єктів нерухомості вважається невиконаним. Понад те, ухиляння однієї сторін від передачі майна чи підписання передатного акта сприймається як відмови від виконання договору. 2.2. Оренда будинків та сооружений.

«Цей вид орендних угод також забезпечують підприємницьку діяльність. Договір оренди будинків та споруд регулюється положеннями, подібними з які у ДК нормами про купівліпродажу нерухомості. Тим самим було забезпечується однаковий правової режим об'єктів нерухомості в обороте."[6].

Чинний Цивільний кодекс вперше розглядає оренду будинків та споруджень за ролі самостійного предмета правового регулювання. До договору оренди цього виду майна є передача орендодавцем будівлі споруди орендарю у тимчасове володіння і користування чи у тимчасове володіння і прийняття об'єкта оренди останнім. Крім фактичної передачі будинку (споруди), сторонам необхідно скласти і підписати передатний акт чи іншого документ про передаче.

У законодавстві чітко регламентована форма, у якій має бути укладений договір оренди будівлі споруди — проста письмова форма шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Тим самим було виключена можливість оформлення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфної чи іншого зв’язку, що дозволяє напевно встановити, що він походить від боку за договором. Недотримання форми договору оренди будівлі споруди тягне його недійсність незалежно від термін дії та учасників договора.

Законодавством не встановлено ні максимальний, ні мінімальний термін оренди будівлі споруди, боку вправі самостійно визначити у договорі характер оренди (короткостроковий чи довгостроковий). Проте термін дії договору є важливим умовою договору, і боку забов’язані його вказати. Якщо термін не зазначений, то договір вважається ув’язненим на невизначений термін. І тут кожна зі сторін вправі в час відмовитися від договору, попередивши про це іншу бік за місяці (в контракті можна обумовити інший срок).

Об'єктом цього договору є будівлі і споруди. Будівлі поділяються на житлові та нежитлові. Юридичні особи можуть орендувати житлові приміщення лише заради проживання громадян. До нежилим ставляться будинку, використовувані для виробничих, торгових, адміністративних, культурнопросвітницьких, науково-дослідних, навчальних, лікувальних, складських і іншого. Житлові будинку можуть містити нежитлові приміщення (поліклініки, магазини, столові тощо.). Набагато рідше нежитлові будинку можуть мати житлові приміщення (службові квартири будинку, використовуваному під контору).

Будівлі, розташовані на ділянці ділять на основні службові До основного належить будинок, що є головним по капітальності будівлі, архітектурним ознаками за своїм призначенням. Будова, яке виконує обслуговуючу роль стосовно основному будинку, зараховують до службовому (сараї, побутовки, майстерні, гаражі т.п.).

Як об'єкт державної реєстрації речових нерухомого майна можна визначити основне будинок без службових споруд із конкретним порядковим номером вулицею (провулку) або основне приміщення і службові будівлі, розташовані однією земельному участке.

А, щоб будинок може бути використано як об'єкта договору оренди, він повинен мати певними ознаками. Будинок має бути прийняте експлуатацію. Не то, можливо об'єктом договору оренди самовільно споруджений будинок. Основними документами будинок є технічний паспорт і поземельна книга. У Бюро технічної інвентаризації ведеться реєстр об'єктів власності юридичний і фізичних осіб. Комітети із управління майном суб'єктів РФ ведуть обліку державної власності суб'єктів РФ та його реєстр. Державний комітет РФ із управління державним майном здійснює облік об'єктів федеральної власності і проводить їх реєстр, а органи місцевого самоврядування — об'єктів муніципальної власності та його реестр.

До спорудам, що є об'єктами орендних відносин, ставляться: теплові вузли, подъэстакадные простору, мости, оранжереї, криниці, навіси, портики, окремі елементи зовнішнього благоустрою, трансформатори та інших інженерні сооружения.

У договорі оренди будівлі споруди мають бути зазначені індивідуально певні ознаки об'єкта оренди, дозволяють твердо встановити майно, підлягає передачі орендарю, тобто. дані, дозволяють точно встановити, який саме будинок (спорудження) підлягає передачі орендарю як оренди. Тому, становлячи контракт, необхідно вказати точну адресу й площу переданого в оренду будинку (споруди). При порушенні цих вимог щодо договорі об'єкт оренди вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір — не заключенным.

Мета використання (призначення) об'єкта оренди мусить бути сформульована у тесті договору гранично чітко. Наприклад, під «конторські помещения».

Відповідно до загальними правилами, право здачі оренду майна належить його власнику чи особі, управомоченному законом чи власником здавати майно в аренду.

Підприємства можуть здавати у найм нерухомого майна, те що їм у праві повного господарського ведення, тільки за згодою собственника.

Федеральне підприємство немає права здавати у найм будинку чи споруди без згоди Державного комітету РФ із управління державним имуществом.

Відповідно до ст. 6 Федерального Закону «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування Російської Федерації» здавання у найм об'єктів нерухомості, які стосуються муніципальної власності, входить у компетенцію органів місцевого самоуправления.

Федеральним Законом від 20.07.95 року «Про федеральному залізничному транспорті» встановлено, що нерухомого майна, те що з права господарського ведення підприємствам залізничного транспорту, може здаватися з згоди федерального органу виконавчої влади області залізничного транспорта.

Комітети із управління державним майном можуть в ролі орендодавців лише до об'єктів державної власності, не що у господарському віданні підприємств." [7].

Спеціальні норми, що стосуються оренди будинків та споруд, регулюють й стосунку, які під час передачі земельних ділянок, зайнятого цієї нерухомістю і вартість необхідного на її використання. У цьому треба враховувати, що згідно зі ст. 13 Федерального Закону «Про запровадження частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації» норми у частині, що стосується операцій із земельними ділянками, застосовують у тієї мері, як і їх обіг допускається земельним законодательством.

Відповідно до ст. 652 ДК, за договором оренди будівлі споруди орендарю разом з передачею прав володіння і користуватися такою нерухомістю передаються права на частина земельних ділянок, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна на її використання. Це гарантує своєчасне надання орендарю за договором оренди будинку (споруди) земельних ділянок, і навіть можливість повноцінно експлуатувати орендовану недвижимость.

Право орендаря будинку (споруди) на земельну ділянку залежний від цього, яке правомочність даний земельний ділянку має орендодавець. Це то, можливо право власності, право довічного наследуемого володіння, право постійного (безстрокового) користування, оренда та інші правомочності користування земельною участком.

У нещасних випадках, коли орендодавець є власником земельного ділянки, де міститься сдаваемое у найм будинок чи споруду, орендарю надається право оренди чи передбачене договором оренди будівлі споруди інше декларація про відповідну частку земельного ділянки. Якщо договором не визначено передане орендарю декларація про відповідний земельну ділянку, щодо нього переходить терміном оренди будинку чи споруди право користування тією частиною земельних ділянок, яка зайнята будинком чи спорудою і необхідна щодо його використання їх у відповідність до його назначением.

При визначенні права орендаря на відповідний земельний ділянку необхідно враховувати встановлені законодавством обмеження. Так, земельну ділянку може надаватися на праві довічно наследуемого володіння лише гражданам.

Якщо земельну ділянку, у якому перебувають будівлі споруди, не належить орендодавцю на праві власності, то оренда нерухомості, розташованої такому ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо не суперечить умовам користування даним ділянкою, встановленим законом чи угодою з власником земельного участка.

Оскільки закон наділяє орендаря правом лише з частина земельних ділянок, зайняту будинком чи спорудою і необхідну його використання, а чи не все земельну ділянку, яку він обіймав орендодавцем, то право користування додатковим земельною ділянкою визначається по угоді сторон.

У нещасних випадках, коли земельну ділянку, де міститься орендоване будинок чи споруду, продається іншій юридичній особі, за орендарем цього будівлі споруди зберігається право користування частина земельного ділянки, яка зайнята будинком чи спорудою і необхідна щодо його використання, за умов, які діяли до продажу земельних ділянок. Ця становище спрямоване право на захист законних інтересів орендаря будинку (споруди) за зміни власника земельних ділянок, у якому розташована орендована недвижимость.

«Формулюючи статтю договору, присвячену орендну плату, важливо пам’ятати, що воно встановлюється угодою сторін і є істотним умовою контракту. За відсутності такого умови у договорі оренди будівлі споруди його вважають неукладеною. Причому даному разі застосовується правило, за яким виконання договору (з ціною, не певної у ньому і що з його условий) должно бути оплачено за ціною за аналогічні товари, роботи або послуги при порівнюваних обставин.» [8].

У передбачені законами випадках боку може використати фіксовані ставки орендної плати, встановлювані чи регульовані уповноваженими те що державними органами.

Закон може встановлювати обмеження щодо сторонами розміру орендної і щодо оплати користування деякими об'єктами аренды.

При визначенні розміру орендної плати сторони мали б керуватися положеннями, затвердженими місцеві органи влади, в яких встановлено ставки орендної плати для даного региона.

«Зазвичай ставки орендної плати встановлюються за одиницю виміру площі орендованого будинку — 1 кв. м. Загальна сума орендної плати у разі визначається з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди. Якщо оренда носить довгостроковому характері, то доцільно використовувати річну ставку.» [9].

Розмір орендної плати залежить від наступних показників: 1) місця розташування будинку (центр чи околиця); технічного стану будинку (рівень зношеності, будівельний матеріал, з якого споруджено будинок); 3) назначения приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, ігорний бізнес, соціальний захист малозабезпечених громадян, і т.д.); 4) принадлежности будинку до па-м'ятників історії, культури, архітектури; 5) степени облаштування (ліфт тощо.); 6) пригодности будинки комерційної експлуатації; 7) вида приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал); 8) фактической площі будинку. Цей перелік далеко не вичерпаний. Загальний розмір орендної і щодо оплати будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень здания.

Оплата ж користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, якою воно розміщено, чи переданої разом із відповідної частиною ділянки, якщо інше не в законі передбачено чи договором. Отже, договором чи законом то, можливо передбачена роздільний Плата землі і оренду будівлі сооружения.

За загальним правилом, орендар, належно своїх виконав свої обов’язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умовах переважне над іншими особами право укласти договір оренди нового термін. З власного розсуду боку можуть виключити можливість продовження оренди чи встановити договорі додаткові умови, за дотримання яких орендар набуває переважне право укласти договір оренди нового срок.

Зміна і доповнення умов договору оренди оформляється в письмовій формах як додаткової угоди і є невід'ємною частиною договору. Внесення зміни й доповнення до договору допускається лише з обопільному згоди сторін. У в односторонньому порядку договір може бути змінено лише тоді істотного порушення умов договору інший стороной.

Договір оренди будинку (споруди) може бути розірваний достроково: 1) по угоді сторін, зокрема при наданні орендарю іншого будинку (споруди); 2) в в судовому порядку у разі порушення умов договору; 3) при ліквідації організації арендатора.

Підстави дострокового розірвання договору оренди будинку (споруди) на вимогу однієї зі сторін через суд знову встановлено загальними положеннями ДК про оренду. Договором оренди може бути передбачені додаткові підстави для дострокового розірвання договора.

«У одній з статей договору слід передбачити відповідальність сторін за невиконання чи неналежне виконання своїх обов’язків. Доцільно, приміром, встановити санкції за невчасне перерахування орендної плати й на інші порушення. У цьому сплата неустойки не звільняє боку від виконання зобов’язань чи усунення порушень.» [10].

При припинення договору оренди орендар повинен повернути будинок чи споруду за передатним акту чи документа про передачу, підписаного сторонами. У передатному акті слід зазначити технічне й санітарний стан будинку (сооружения).

3. Операції з нерухомістю у процесі підприємницької деятельности.

3.1. Лизинг.

Сьогодні однією з предпочитаемых напрямів підприємницької діяльності є лізинг (фінансова аренда).

Суть цього договору у цьому, що орендодавець (лизингодатель) зобов’язується придбати у власність обумовлене договором майно в певного продавця та надати це орендарю (лизингополучателю) за плату у тимчасове користування підприємницьких целей.

Згідно з законодавством предметом договору фінансової оренди то, можливо рухоме і нерухомого майна, що характеризує ознакою якої є збереження натуральних властивостей у його використання, тобто. непотребляемые речі. Тому майнових прав, неможливо знайти об'єктом оренди. Стаття 666 ДК обмежує коло об'єктів, що потенційно можуть в ролі предмета договору фінансової оренди. Так, земельні ділянки та інші природні об'єкти неможливо знайти передано у фінансову оренду, бо їх використання з підприємницькою метою визначається спеціальним законодавством. Отже, слід підкреслити, що орендоване майно можна використовувати лише у підприємницької деятельности.

Зазвичай, сторонами у тому договорі виступають комерційні організації та громадяни-підприємці. Як орендодавця може виступати будь-яке юридичне чи фізична особа, має титул власника (ст. 608 ДК). У цьому, до орендодавцю не пред’являються вимоги, відповідно до якою належить бути юридичною особою чи професійним підприємцем. Орендодавець зобов’язаний також отримуватимуть спеціальне дозвіл (ліцензію), щоб укласти договір фінансової оренди. Таким чином, орендодавцем тут є юридична особа, передавальне у найм за договором спеціально придбане при цьому майно, чи громадянинпідприємець без утворення юридичної особи, зареєстрований в ролі індивідуального підприємця, або приватна особа — власник майна, що є предметом договору фінансової аренды.

«Цивільний кодекс відтворює норму „Тимчасового положення про лізингу“, за якою майно, що було предметом договору фінансової оренди, може використовуватися лише в підприємницьких цілях. Отже, як орендаря за договором фінансової оренди можуть виступати лише юридичні особи та професійні підприємці». [11] Тож у ролі орендаря, отримує майно у користування за договором фінансової оренди, можуть виступати юридична особа, яке здійснює підприємницьку діяльність, чи громадянин, займається підприємницької діяльності без утворення юридичної обличчя і зареєстрований як індивідуального предпринимателя.

Особливістю договору фінансової оренди служить наявність третього учасника угоди — продавця, який реалізує майно, що є об'єктом лізингу. Їм то, можливо, наприклад, підприємствовиготовлювач машин і устаткування чи інша юридична обличчя або громадянин, продають лізингове имущество.

Суб'єктами лізингу можуть бути і підприємства з іншими інвестиціями, здійснюють своєї діяльності відповідно до Законом РРФСР «Про іноземних інвестицій в РСФСР».

Що стосується форми договору фінансової оренди діє загальне твердження правило, яким договір терміном понад рік, і якщо одній з його сторін є юридичного обличчя, незалежно від терміну, може бути полягає у письмовій формах. Якщо предметом договору фінансової оренди є об'єкт нерухомості, то договір підлягає державної реєстрації, якщо інше встановлено законом. Договір фінансової оренди транспортних засобів — повітряних і морських судів, судів внутрішнього плавання, які віднесено законом до нерухомого майна, державної реєстрації не підлягають, що спеціально обумовлено в статтях 633 і 643 ГК.

У законодавстві обумовлено максимальні чи мінімальні терміни дії договору фінансової оренди. Сторони можуть укласти його за термін, який зобов’язані вказати й у договорі (ст. 610 ДК). «Характерно, що договір буває економічно вигідний, коли початковий термін фінансової оренди наближається до нормативного терміну служби имущества». 12].

Учасники фінансової оренди, зазвичай, пов’язані між собою двома договорами: орендодавець із продавцем лізингового майна — договором купівлі - продаж і орендодавець з орендарем — договором фінансової оренди. У цьому, орендар не полягає у договірних засадах з продавцем лізингового майна, однак має стосовно нього певні правничий та обов’язки. Підставою тих правий і обов’язків орендаря служать його договірні відносини з покупцем майна — орендодавцем. Орендар вправі пред’являти безпосередньо продавцю орендованого майна вимоги, які з договору продажу-купівлі, укладеного між продавцем і орендодавцем. У цьому орендар повинен й має обов’язки, передбачені для покупця, крім обов’язки оплатити придбане майно, коли б він був стороною договору продажу-купівлі зазначеного майна. Орендар неспроможна розірвати договір купівлі-продажу із продавцем без згоди орендодавця. Тільки боку договору купівліпродажу разі невиконання чи неналежного виконання умов договору однієї зі сторін вправі вимагати розірвання договора.

У відносинах з продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори. При солідарності вимог кожній із солідарних кредиторів вправі пред’явити боржникові (продавцю) вимога у його обсязі. Виконання зобов’язання повністю одного з солідарних кредиторів звільняє боржника (продавця) від виконання іншим кредиторам.

«Як визначального договір фінансової оренди елемента Цивільний кодекс виділяє не термін дії договору чи розмір орендної плати, бо, що орендодавець спеціально набуває конкретного майна винятково з метою його у найм певному особі. Як правило, орендар сам вибирає продавця та визначає умови договору купівлі-продажу майна. І тут орендодавець несе відповідальності за вибір предмета оренди — і продавца». 13] Разом про те договором фінансової оренди може бути передбачене, що вибір продавця та набутого майна здійснюється орендодавцем. У разі орендар проти неї свій вибір пред’являти вимога, випливає з договору продажу-купівлі, як безпосередньо продавцю майна, і орендодавцю, які, як вище, несуть солідарну ответственность.

Купуючи майно для орендаря, орендодавець повинен повідомити продавця у тому, що майно призначено передачі їх у оренду певному особі. Відсутність такої застереження не тягне недійсність договору, а може послужити підставою вимоги про відшкодування збитків. Майно, що є предметом договору фінансової оренди, передається безпосередньо орендарю на місці перебування останнього, якщо інше не передбачено договором. Що стосується, коли майно не передано орендарю у визначений у договорі фінансової оренди термін, а тоді як договорі такий термін не зазначений, то розумний термін, орендар вправі, якщо прострочення допущена для розслідування обставин, які відповідає орендодавець, зажадати розірвання договору ЄС і відшкодування збитків (реальних збитків плюс втрачений вигода). Отже, відповідно до законодавству, договір фінансової оренди (лізингу) повинен відповідати наступним вимогам: а) права вибору об'єкта лізингу і продавця лізингового майна належить лизингополучателю, якщо інше не передбачено договором; б) лізингове майно використовується орендарем лише у підприємницьких цілях; в) лізингове майно купується орендодавцем у продавця цього майна лише за умови його в лізинг арендатору.

У договорі фінансової оренди нерухомості обов’язково визначається розмір орендної плати, порядок, строки й періодичність внесення орендних платежів. Договір фінансової оренди носить інвестиційний характер. З допомогою його орендодавець фінансує підприємницьку діяльність орендаря. Для орендаря даний договір служить способом отримання необхідного йому, зокрема, нерухомого майна. Тому економічно вигідним для сторін договір буде зацікавлений у тому випадку, коли сума лізингових платежів близька до вартості переданого у найм майна у цінах на час укладання договору, як раніше передбачалося необхідним умовою під час укладання договору фінансової оренди відповідно до «Тимчасовим становищем про лізинг». Цивільний кодекс — не містить нормативних розпоряджень, які визначають розмір орендної і щодо оплати користуванням майном за договором фінансової оренди, проте зрозуміло, що відповідно до ст. 555 цього кодексу розмір орендної плати за фінансової оренді нерухомого майна є важливим умовою договору, тобто. відсутність формулювання звідси потягне у себе недійсність договора.

Законодавством не передбачені спеціальні правила, що стосуються обов’язків сторін із використанню та змісту орендованого майна. З власного розсуду у договорі боку можуть покласти обов’язки проведення капітального ремонту на орендаря, що відповідає п. 1 ст.616 ДК, і навіть передбачити інше розподіл витрат за змісту орендованого майна. Традиційно Витрати зміст орендованого майна за договором фінансової оренди несе орендар, якщо інше встановлено законом чи договором фінансової оренди. Орендар вправі з дозволу орендодавця здавати орендоване майно в суборенду і зраджуватимуть своїх прав й обов’язки за договором фінансової оренди іншій юридичній особі, надавати орендоване майно в безоплатне користування, і навіть віддавати орендні права під заставу і вносити їх як внеску до статутний капітал господарських товариств і суспільств або пайового внесок у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено чинним законодавством. У пропонованих випадках, за винятком передачі правий і обов’язків за договором іншій юридичній особі, відповідальним за договором фінансової оренди перед орендодавцем залишається арендатор.

У договорі фінансової оренди можна передбачити перехід орендованого майна у власність орендаря після закінчення терміну оренди чи до його закінчення за умови внесення орендарем всієї зумовленої договором викупної ціни. Договір фінансової оренди, який передбачає викуп орендованого нерухомого майна, залежить від формі, передбаченої договору продажу-купівлі такого майна. Викуп майна за фінансової оренді регулюється загальними правилами, встановленими Цивільним кодексом для орендних угод, здійснюється в відповідність до умовами договору фінансової оренди чи додаткового угоди сторін. Закон може встановлювати випадки заборони викупу орендованого имущества.

Сторони вправі домовитися про заліку раніше виплаченої орендної плати в выкупную ціну. Якщо з закінченні терміну договору фінансової оренди викуп не відбудеться, те майно то, можливо здано у найм знову. Наступаючі у зв’язку орендні відносини що неспроможні бути підставою для оформлення договору фінансової оренди, оскільки предметом договору лізингу виступає нове, спеціально придбане орендодавцем майно із єдиною метою його у найм. Після закінчення терміну договору фінансової оренди орендар має переважне над іншими особами право укласти договір оренди майна. У цьому умови для цього контракту зазнають зміни за згодою сторон.

Ще однією особливістю договору фінансової оренди і те, зараз передачі орендарю орендованій нерухомості щодо нього переходить ризик випадкової загибель чи випадкової псування даного майна, якщо інше не передбачено угодою сторін у договорі, хоча власником майна залишається арендодатель.

3.2. Купівля-продаж квартир як підприємницької деятельности.

За оцінками вітчизняних і іноземних експертів, котрі займаються аналізом фінансової ситуації у Росії, купівля-продаж квартир займає одне з чільних місць за рівнем рентабельності. Підприємці, вкладаючи у цей сегмент ринку капітал, реально збільшують свої доходы.

Про купівлі-продажу квартир як предметі підприємницької діяльності можна говорити, передусім, у межах риэлтерской діяльності. Пункт 2 Положення ліцензування риэлтерской діяльності визначає даний вид підприємницької діяльності як діяльність, здійснювану юридичних осіб і індивідуальними підприємцями на основі угоди між з заинтерисованым обличчям (або за доручення), по здійсненню від імені і її рахунок або від імені, але кредитів та в інтересах заинтерисованного особи цивільно-правових операцій із земельними ділянками, будинками, будівлями, спорудами, житловими і нежитловими приміщеннями і правами ними. У положенні особливо вказується, що послуги з оцінці нерухомості є риэлтерской деятельностью.

Постанова Уряди РФ від 24.12.94 року включило риэлтерскую діяльність у список видів діяльності, які підлягають ліцензуванню. Порядок ліцензування визначається Положенням про ліцензуванні риэлтерской діяльності, затвердженим Постановою Уряди РФ від 23.11.96 года.

Ріелтерами може бути як юридичні, і фізичні особи, які займаються підприємницькою діяльністю відповідно до чинним законодательством.

Відповідно до ДК РФ комерційними є організації, основна мета діяльності яких служить одержання прибутку. З чого слід, що організації, займаються риэлтерской діяльністю, можуть створюватися лише у формі господарських товариств (повних і вірі) і товариств (з обмеженою відповідальністю і акціонерних), виробничих кооперативів, державних підприємств і муніципальних предприятий.

Риэлтерская діяльність — це комерційну діяльність і тому то, можливо риэлтерской некомерційна організація. Разом про те, ДК встановлює можливість здійснення підприємницької діяльності некомерційними організаціями, зокрема і з нерухомістю, однак це діяльність істотно обмежується двома моментами. Перше, підприємницька діяльність має цілям заради яких створена некомерційна організація. Друге, і при отриманні прибутку така організація немає права розподіляти отриманий прибуток між учасниками організації (п. 5 ст116 ДК передбачає виняток для споживчих кооперативов).

Договір купівлі-продажу квартири як об'єкта нерухомості регулюється ст.ст.130,131,163,164,165 частини першою і главою 7."Продажа нерухомості" частині другій Цивільного кодексу Російської Федерации.

Для продажу житла в ст. 558 ДК сформульовані додаткові вимоги, створені задля захист що у житлових приміщеннях громадян. Так було в частковості, істотним умовою договору продажу (купівлі-продажу) квартири чи її частини, у якій мешкають особи, зберігають згідно до закону право користування відповідним житловим приміщенням саме його придбання покупцем, визнається перелік таких на осіб із зазначенням їх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір продажу (купівлі-продажу) квартири вважається незаключенным.

Договір продажу (купівлі-продажу) квартири підлягає державної реєстрації та вважається пов’язаним із моменту такий регистрации.

Перехід права власності нерухомість за договором продажу (купівлі-продажу) до покупця підлягає державної регистрации.

Виконання договору продажу (купівлі-продажу_ квартири до державної реєстрації речових переходу права власності перестав бути основою зміни відносин із третіми особами. При ухилянні однієї зі сторін від державної реєстрації речових переходу права власності нерухомість, суд вправі на вимогу з іншого боку винести постанову по державної реєстрації речових переходу права власності. У цьому сторона, необгрунтовано уклоняющаяся від державної реєстрації речових переходу права власності, повинна відшкодувати боці збитки, викликані затримкою регистрации.

У договорі продажу (купівлі-продажу) квартири мають бути зазначені дані, дозволяють точно встановити житлове приміщення, підлягає передачі покупцю за договором (адресу, яким перебуває якщо її продавати квартира). За відсутності цих даних у договорі умову про житловому приміщенні (квартирі), підметі передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається заключенным.

«У договору продажу (купівлі-продажу) квартири є істотне на відміну від інших договорів купівлі-продажу у питанні визначення ціни. Якщо у його договорах відсутня вказівку ціни, що його можна визначити з звичаїв ділового обороту, з усталеним над ринком ціни на всі такий товар т.д. Договір ж продажу (купівлі-продажу) квартири має неодмінно передбачати ціну цієї квартири. За відсутності у договорі узгодженого сторонами в письмовій формах умови ціну квартири договір про її продажу (купівлі-продажу) вважається незаключенным». 14].

Договір купівлі-продажу приватизованої квартири, укладений без попереднього дозволу органів опіки й піклування буде визнаний недійсним, як тягне порушення житлових правий і інтересів неповнолітніх дітей продавца.

3.2. Список нормативних актів і використаної літератури .

. Цивільний кодекс РФ. Житлового кодексу РРФСР. Закон РФ від 24.12.92 р. «Про основи федеральної житлової політики». Основи законодавства РФ про нотаріат від 11.02.93 р. № 4462−1. указ президента РФ від 14.02.96 р. «Про право власності громадян, і юридичних на земельні ділянки під об'єктами нерухомості у сільській місцевості». указ президента РФ від 27.08.96 р. «Про затвердження Порядку надати інформацію про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна». Закон РФ «Про акціонерних товариствах» від 26.12.95. Закон РФ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування РФ» від 28.08.95. Закон РФ «Про федеральному залізничному транспорті» від 20.07.95 р.. Закон РРФСР «Про іноземних інвестицій в РРФСР» від 04.07.91. Постанова Уряди РФ від 24.12.94 р. «Про ліцензування окремих видів діяльності». Тимчасовий положення про лізингу, утв. Постановою Уряди РФ від 23.04.96 Положення про ліцензуванні лізингової діяльності, утв. Постановою Уряди РФ від 26.02.96.

1. Бяков Еге. «Приватизація й створення ринку нерухомості» // «Російський економічний журнал», 1996; №№ 5−6 2. Витрянский У. «Купівля-продаж» // «Господарство і право», 1996; № 1 3. Витрянский У. «Окремі види договору оренди» // «Господарство і право», 1996; № 3 4. Газман У. «Гарантії учасники лізингових операцій» // «Господарство і право», 1996; № 11 5. Гришаев С. П. «Ваша право власності на житловий будинок або квартиру», М., 1995 6. «Законодавчі основи риэлтерской діяльності», М., 1995 7. Калачева С. А. «Орендні угоди», М., 1996 8. Коган Э. Э. «Правові основи лізингу» // «ЭКО», 1996; № 3 9. «Коментар частини першої Цивільного кодексу для підприємців «М., 1996 10. Лаврухин Про. «Ринок нерухомості» // «Бизнес», 1996; № 11 11. Павлов П. «Основні засади реєстрації прав на нерухомого майна» // «Російська юстиция», 1995; № 5 12. «Оренда житлових і нежилих приміщень» // «Збірник тих нормативних документів з комментариями», М., 1996 13. «Операції з нерухомістю» // Бібліотечка «Російської газеты», 1996; № 20 14. Суханов Є. «Операції з нерухомістю» // «Економіка життя й», 1996; № 21 15. Трутнева Э. К. «Нерухомість: парадокси законом і логіка права» // «ЕКО», 1995; № 5 16. Філатов А.А. «Лізинг: правові аспекти» // «Гроші потрібні і кредит», 1995; № 8 17. «Господарські документи» // «Збірник договорів», М., 1996 ———————————- [1] «Операції з нерухомістю», М., 1996; стр. 2 [2] Лаврухин Про. «Ринок нерухомості: етап становлення закінчено, що далі?» // ж-л «Бізнес», 1996, № 11; стр. 13 [3] Бойко Т. «Нерухомість: парадокси законом і логіка права» // ж-л «ЕКО», 1995, № 9; стр. 173 [4] Павлов П. «Основні засади реєстрації прав на нерухомого майна» // ж-л «Російська юстиция», 1995, № 5; стр. 26 [5] там-таки; стр. 27 [6] Витрянский У. «Окремі види договору оренди» // ж-л «Господарство і право», 1996, № 3; стр. 23 [7] Калачева С. А. «Орендні угоди», М.; 1996; стр. 30 [8] Калачева С. А. «Орендні угоди», М.; 1996; стр. 68 [9] Калачева С. А. «Орендні угоди», М.; 1996; стр. 31 [10] Калачева С. А. «Орендні угоди», М.; 1996; стр. 69 [11] Коган Э. Э. «Правові основи лізингу» // ж-л «ЕКО», 1996, № 3; стр. 65 [12] Калачева С. А. «Орендні угоди», М.; 1996; стр. 41 [13] Саме там; стр. 45 [14] «Господарські документи», М.; 1996; стр. 36.