К питання оцінки нерухомості у Росії

К питання оцінки нерухомості в России

М. П. Логінов, Снежинск Проблемы оцінки нерухомості, що у Росії, — це витрати становлення ринку оцінки. Оскільки наш ринок ще лише складається, те й оцінка у її класичному розумінні який завжди применима.

Отечественный ринок нерухомості може бути власне ринком з великою натяжкою, що у Росії нині є не ринок об'єктів нерухомості як, а ринок окремих елементів об'єкта нерухомості - квартир, офісів, складських приміщень та т. буд., до комнат.

Федеральный закон «Про оцінної діяльність у Російської Федерації» від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ встановив принципи правової регулювання оцінної діяльність у відношенні об'єктів оцінки, що належать як Російської Федерації, її суб'єктам чи муніципальній утворенням, і окремим юридичним і фізичним лицам.

Различают декілька тисяч видів вартості нерухомості: ринкову, споживчу, інвестиційну, страхову, ліквідаційну, балансову, для оподаткування нафтопереробки і ін. Вартість взагалі — це грошовому еквівалентові собственности.

К нерухомості у житловій сфері ставляться житлові будинки з житловими і нежитловими приміщеннями, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках і що інших будівлях, придатні постійного насилля і тимчасового проживання та змісту, і навіть елементи інженерної инфраструктуры.

Жилье має п’ятьма характерні риси, котрі відрізняють його з інших товаров.

Во-первых, житло неоднорідний: житла різняться за величиною, местоположению, часу будівлі, внутрішньої плануванні, опорядженні і комунальним удобствам.

Во-вторых, житло є нерухомістю: переміщати житла вже з місця у інше практично невозможно.

В-третьих, житло довговічно: якщо утримувати її гаразд, воно служить десятилетиями.

В-четвертых, житло — дорогий товар, щоб придбати їх у власність, звичайна сім'я має взяти чималий заем.

В-пятых, витрати переїзду також високі: крім істотною грошової вартості власне переїзду є й «психологічні» витрати, пов’язані з розставанням зі звичним окружением.

Оценка як найважливіша функція системи управління передує прийняттю практично будь-якого рішення щодо нерухомого майна. Її проводять зазвичай професійними оцінювачами на замовлення власника чи покупця перед укладанням угоди, для одержання кредиту під заставу нерухомості, під час розподілу майна чи внесенні його як внесок у статутний капітал комерційної організації, при страхуванні та оподаткуванні об'єктів й багатьох інших целей.

В разі одержання кредиту під заставу нерухомості на етапі проведення андеррайтинга банк повинен переконатися, що вартість майна достатня задля забезпечення кредиту. Оцінюючи предмета застави анализируются:

• законність права власності (юридична чистота),.

• співвідношення вартості майна України та суми кредита,.

• фізичне стан имущества.

Банк проводить перевірку правовстановлюючих документів, законності права власності щодо застави, наявність або відсутність прав третіх осіб на предмет застави, відповідність укладених договорів стандартам. Юридична служба банку перевіряє документи, що підтверджують власність на придбане житло, із єдиною метою виключити можливість виникнення зустрічних вимог третіх осіб, стосовно закладеного имущества.

Банк забезпечує проведення оцінки вартості майна з допомогою оцінювача, має належну ліцензію відповідно до вимогами уряду Російської Федерації. Усі звіти оцінювача мали бути зацікавленими перевірені експертом банку і вважаються удовлетворительными.

Оценщик надає банку докладний опис майна, і оцінку його ринкової вартості, т. е. ціни, яку покупець готовий заплатити продавцю на вільному ринку. Звіт про результати оцінки має включати такі пункты.

1. Аналіз земельних ділянок. Оцінювач має подати банку картку з зазначенням місцеположення нерухомості і креслення, що складає величину і форму земельних ділянок. Для квартири вказується розташування квартири будинку, а будинку — в мікрорайоні. Повинні бути описані та інші характеристики майна, включаючи адресу, розмір, топографію, доступність комунікацій та інших послуг, і параметри земельних ділянок, що впливають ринкову цену.

2. Аналіз стану житлового приміщення. У звіті про результати оцінки наводиться поэтажный план будівлі план квартири, повне опис приміщень, включаючи вид, рік будівлі, основні риси і те що інженерне устаткування (опалення, водопостачання, каналізація тощо. буд.), її стан, і навіть стан місць громадського користування, необхідні ремонтні работы.

3. Аналіз прилеглої території. Оцінювач повинен охарактеризувати прилеглу територію, наводячи близькість до швидкісним сталевих магістралях, транспортні умови, наявність чи близькість промислових підприємств, екологічну обстановку, престижність даного району, наскільки вона привабливий населення, середню вартість одного квадратного метри житлової площі, перспективи зростання чи зниження ціни житло у даному районе.

4. Продажна ціна порівняного житла. Оцінювач повинен провести порівнювати з проданим впродовж останніх шести місяців об'єктами нерухомості, аналогічними по местоположению, розміру і характеристикам, і дійти невтішного висновку відповідності продажною ціни майна з урахуванням відмінностей у розмірі, характеристиках і стан порівнюваних объектов.

5. Ліквідаційна вартість. Вартість продажу вдома на випадок термінової реалізації об'єкта застави протягом стислого періоду времени.

6. Ринкова вартість. Оцінювач визначає поточну ринкову вартість заставної нерухомості на дату проведення оцінки, виходячи з аналізі всю отриману інформації на основі вимог, і за методологією Російського суспільства оценщиков.

Законодательное забезпечення прав учасників ринкових відносин під час проведення операцій із майном — найважливіша умова цивілізованості цих відносин. Для нормалізації роботи російського ринку необхідна чітка механізм оцінки ринкової вартості активов.

В час процес оцінки на країні здійснюється спонтанно. Оцінку власності виробляють з урахуванням з так званого нормативного підходи до оцінці, якщо рівень вартості власності визначається по методикам, затвердженим федеральними чи регіональними органами управління. Наприклад, вартість майна, що підлягає приватизації, оцінюють за методикою, передбаченої Державною програмою приватизації, вартість чистих активів акціонерних товариств — за методикою, затвердженої Комітетом по цінним паперам і фондового ринку що з Мінфіном РФ, вартість земельних ділянок — за методикою, затвердженої урядом РФ. На регіональному рівнях оцінка різних видів муніципальної власності проводиться у разі численним методикам, затвердженим місцеві органи власти.

Почти все нормативні методики базуються на витратному підході, т. е. засновані на визначенні витрат за створення вказаного виду власності. Цей підхід не відповідає сучасних умовам господарювання, коли головним чинником формування вартості товару над ринком є співвідношення попиту й пропозиції даного товара.

Управлять процесом оцінки було б державному рівні. Необхідна єдина система оцінки власності, з допомогою яких можна реально оцінити ринкову інші види вартостей имущества.

Объективная оцінка майна, визначення її ринкову вартість стануть можливими принаймні формування стійкою ринкової економіки, коли закономірності отримання доходів від експлуатації різних об'єктів, їх зносу стануть зрозумілими, а неприбуткові об'єкти становитимуть невелику частину наявних в эксплуатации.

.

.

Список литературы

Российский статистичний щорічник: Стат. рб. / Держкомстат РФ. — М., 2001. З. 535.

Макаревич Л. Основні джерела, інструменти, і механізми фінансування російських підприємств // Суспільство і економіка. 2002. № 3−4. З. 5−58.

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із сайту internet.