Грошова оцінка земель в Україні

Вступ

Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об'єктом, який вже існує і не створюється людством.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже, актуальність грошової оцінки земель останнім часом зростає, а сфери застосування розширюються.

Грошова оцінка земель є складовою державного земельного кадастру. Земельним кодексом встановлено два різновиди грошової оцінки земель в Україні - нормативну та експертну.

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується в основному для цілей оподаткування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

· визначення розміру земельного податку;

· визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

· визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

· визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

· розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Багаторічний досвід застосування нормативної грошової оцінки як бази визначення податку свідчить, що покладені в основу нормативної грошової оцінки методичні підходи відповідають сучасним уявленням про вартість землі, створюють належні умови для ефективного та об'єктивного оподаткування земельних ділянок.

Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня підтримка ринку землі, яка полягає у встановленні оцінної вартості земельних ділянок для здійснення трансакцій із ними .

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

· відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

· застави земельної ділянки відповідно до закону;

· визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

· визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

· визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

· виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

· відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

· визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

· рішення суду.

Нормативно-методичне забезпечення експертної грошової оцінки дає змогу встановлювати різні види оцінної вартості земельної ділянки — ринкову, стартову при проведенні аукціонів, заставну, ліквідаційну та інші.

Наявність оцінки землі створює можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами управління, розвитком території, реалізувати свої повноваження шляхом створення економічних умов і стимулів раціонального використання земель, забезпечити необхідні передумови для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

Оцінка вартості земель населених пунктів у нашій країні - це початок довгострокової роботи із створення динамічного механізму вартісної оцінки земель, формування нових відносин між населеним пунктом і державою щодо розміщення об'єктів народного господарства, між територією і населенням щодо формування принципово нового життєвого середовища.

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України. Відповідно до Податкового кодексу України, базою оподаткування, при встановлені розмірів плати за використання земельних ресурсів є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Відповідно до нормативно-методичної бази грошової оцінки земель, інформаційною базою для її виконання є:

1) матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування грунтів, економічна оцінка земель);

2) відомості інших галузевих кадастрів (містобудівного, лісового, водного);

3) матеріали внутрігосподарського землевпорядкування;

4) генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів;

5) матеріали економічної оцінки території;

6) матеріали землевпорядної та містобудівної документації;

7) інвентаризація земель.

Грошова оцінка земель с. Межиріч та с. Гостробури Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області, здійснена відповідно до чинного законодавства України, з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку. Робота проводилась з метою актуалізації вихідних даних про територію населених пунктів та їх економіко-планувального зонування і нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Межиріцької сільської ради (с.Межиріч, с. Гостробури).

Грошова оцінка земель населених пунктів Межиріцької сільської рада виконана у відповідності до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 з урахуванням змін і доповнень, внесених згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.1995 року № 864 та від 30.05.1997 року № 525 зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 року № 843, Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11 та Стандарту Держкомзему СОУ ДКЗР 32 632−012:2009 «Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 24 червня 2009 р. № 335.

Експертна грошова оцінка проведена у відповідності з положеннями Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядоку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему від 9 січня 2003 року № 2.

Картографічну основу для проведення роботи склали цифрові топографічні плани с. Межиріч, с. Гостробури Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області в масштабі 1:10 000.

Результати грошової оцінки земель, які наведені в цій роботі, включають:

розрахунок грошової оцінки 1 м² земель різного функціонального використання в розрізі економіко-планувальних зон;

розробку картограми розповсюдження агровиробничих груп грунтів, схеми прояву локальних факторів оцінки, схеми економіко-планувального зонування території населених пунктів;

експертну грошову оцінку земельної ділянки комерційного використання.

1. Нормативно — методичне забезпечення грошової оцінки землі

1.1 Законодавчо — нормативне забезпечення грошової оцінки земель в Україні

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна й експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими і нормативними документами.

Земельний кодекс України - основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Земельний кодекс України, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Він складається з десяти розділів, включаючи Прикінцеві та Перехідні положення.

Грошовій оцінці земельних ділянок присвячена стаття 201, яка визначає спектр застосування грошової оцінки земель:

1) грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2) залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною;

3) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;

4) експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;

5) грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України «Про оцінку земель» прийнятий 11 грудня 2003 року і визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов’язаних із процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель із метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування й ринку земель.

У Законі наведено основні терміни, перелік об'єктів і суб'єктів, основні принципи оцінки, види оцінки земель.

Оцінка земель проводиться на основі принципів (стаття 4):

· законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

· єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

· безперервності процесу оцінки земель;

· доступності використання даних з оцінки земель;

· рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види (стаття 5):

· бонітування ґрунтів;

· економічна оцінка земель;

· грошова оцінка земельних ділянок.

Цією статтею також визначено, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

· визначення розміру земельного податку;

· визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

· визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;

· визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

· розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

· відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

· застави земельної ділянки відповідно до закону;

· визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

· визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

· визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

· виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

· відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

· визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

· рішення суду.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом «Про оцінку земель «, а також іншими законами.

У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України.

Підставою (згідно статті 15) для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Закон також встановлює порядок проведення оцінки по кожному з видів.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (згідно статті 18) відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

· розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення — не рідше ніж один раз на 5−7 років;

· розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення — не рідше ніж один раз на 5−7 років, а несільськогосподарського призначення — не рідше ніж один раз на 7−10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (стаття 19) на основі таких методичних підходів:

· капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;

· зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

· врахування витрат на земельні поліпшення.

Експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, що проводиться у зв’язку з викупом цих земельних ділянок для суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог цього Закону, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил.

За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок (згідно статті 20) складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу (відповідно до статті 21) підлягають державній експертизі відповідно до закону.

Звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, крім звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу, підлягають (відповідно до статті 22) рецензуванню.

Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов’язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.

Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.

Обов’язковим є рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі викупу земельних ділянок права приватної власності для суспільних потреб та примусового їх відчуження з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону.

Порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається Кабінетом Міністрів України.

Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється:

— оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років;

— експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Технічна документація (згідно статті 23) з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Четвертий розділ даного Закону, присвячений розмежуванню повноважень державних органів та саморегулівних організацій у грошовій оцінці земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель полягає в забезпеченні об'єктивності та законності проведення оцінки земель, контролю у цій сфері, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, створення конкурентного середовища для суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель і серед навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань оцінки земель.

Державне регулювання у сфері оцінки земель здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також інші органи виконавчої влади відповідно до закону.

Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів узагальнюють дані про результати експертної грошової оцінки та ціну земельних ділянок і не рідше ніж раз на рік публікують їх у засобах масової інформації відповідно до закону.

Порядок (згідно статті 26) утворення та діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель визначаються законодавством про об'єднання громадян, а їх повноваження — Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» .

Саморегулівні організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок є юридичними особами, які діють на засадах самоврядування. Діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель не має на меті отримання прибутку.

Порядок визнання центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів статусу саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.

П’ятий розділ присвячений відповідальності за порушення законодавства та вирішенню спорів у сфері оцінки земель .

Суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель несуть відповідальність за порушення вимог законодавства у сфері оцінки земель відповідно до закону.

Спори між суб'єктами оціночної діяльності, пов’язані з оцінкою земель, вирішуються в судовому порядку.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна, визначає прийнятий 12 липня 2001 року Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні «

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об'єкти та суб'єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування і сертифікації оцінювачів.

У статті 3 даного Закону дається визначення майна, що оцінюється: «Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності .

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нормативним документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України .

Податковий кодекс України прийнятий 2 грудня 2010 року, регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов’язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов’язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Податковий кодекс є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі нормативної грошової оцінки земель.

Плата за землю регламентується розділом XIII та підрозділом 6 розділу XX Податкового кодексу України .

Розділ XIII визначає платника податку, об'єкт оподаткування: «Об'єктами оподаткування є: земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), які перебувають у власності».

Статтею 271 визначено базу оподаткування: «Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено «.

Порядок індексації нормативної грошової оцінки визначено в статті 289: «Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кі = [І - 10]: 100, (1)

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 110.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель".

Підрозділ 6 розділу XX визначає особливості справляння земельного податку.

Оцінка земель сільськогосподарського призначення, населених пунктів, несільськогосподарського призначення (крім земель наслених пунктів) проводиться згідно визначеного порядку.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів проводиться відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 з урахуванням змін і доповнень, внесених згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.1995 року № 864 та від 30.05.1997 року № 525 зі змінами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 року № 843 та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року № 18/15/21/11.

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Як і відповідна Методика, Порядок містить три розділи: загальні положення; нормативна грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення; нормативна грошову оцінку земель населених пунктів; документація з нормативної грошової оцінки .

У загальних положеннях поряд із переліком цілей, завдань і функцій грошової оцінки, визначено інформаційну базу нормативної грошової оцінки та процедуру проведення.

У розділі 2 дано визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення окремо по Україні, Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

Розділ 3 присвячений грошовій оцінці земель населених пунктів. У ньому наводиться опис алгоритму оцінки за формулою, визначається порядок розрахунку окремих складових формули та їхньої індексації.

У додатку 4 вміщено приклади розрахунку грошової оцінки окремих земельних ділянок. У додатку 5 наводиться зразок акта визначення стартової ціни земельної ділянки, що приватизується.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 року № 1531, та Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему від 9 січня 2003 року № 2, тісно взаємопов'язані між собою й визначають усі аспекти, що стосуються виконання експертної грошової оцінки земель.

Методика складається з восьми розділів. Перший містить основні поняття та визначення. Другий розділ описує методичні підходи, які використовуються при здійсненні експертної грошової оцінки (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки, зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці). У третьому розділі наведено методику оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя. Четвертий розділ присвячено оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю і призначених для вирощування лісу. П’ятий — визначає методику проведення оцінки земельних ділянок водних об'єктів. Шостий розділ містить вимоги до оцінки забудованих земельних ділянок. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком викладені у сьомому розділі. Заключний, восьмий, розділ описує права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

У Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок фактично міститься короткий коментар до Методики.

Стандарт Держкомзему СОУ ДКЗР 32 632−012:2009 «Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», затвердженний Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 24 червня 2009 р. № 335.

Стандарт складається з трьох розділів: сфера застосування; терміни та визначення понять; познаки та скорочення; загальні вимоги.

Перший розділ визначає сферу застосування цього стандарту. встановлює якісні та кількісні показники, параметри, що регламентують розроблення і випуск технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів із урахуванням географічних, екологічних, економічних, соціальних, планувальних та інших умов. Також стандарт визначає вимоги до змісту та структури технічної документації.

Застосування стандарту сприятиме розвитку земельно-господарських відносин, уніфікації виконання робіт з нормативної грошової оцінки різними суб'єктами господарювання, стандартизації, підвищення якості оцінювання земель.

Другий розділ містить основні поняття та визначення.

Третій розділ описує вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів — для міст із чисельністю населення 50 тис. осіб і більше; для міст із чисельністю населення менше 50 тис. осіб, а також селищ міського типу; вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів та вимоги до електронних растрових або векторних карт .

У складі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів розробляються:

1) пояснювальна записка;

2) графічні матеріали;

3) додатки (в разі необхідності).

Пояснювальна записка містить такі структурні елементи:

1) обкладинка;

2) титульний аркуш;

3) склад проекту;

4) зміст;

5) вступ;

6) перелік умовних позначень, символів, одиниць, скорочень і термінів;

7) розділ 1 — характеристика сучасного стану населеного пункту;

8) розділ 2 — правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель;

9) розділ 3 — розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту;

10) розділ 4 — основні техніко-економічні показники;

11) додатки.

Розділ 1 має містити опис:

а) географічного розташування населеного пункту, його адміністративного статусу та статусу курорту, даних про площу території та чисельність населення, входження в приміську зону великих міст та в одну із зон радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

б) природних умов (рельєфу території, рівня залягання ґрунтових вод, наявність територій затоплення паводками, наявності значного заболочення та небезпечних геологічних процесів);

в) об'єктів громадського центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності та масового відпочинку населення, рівня інженерного забезпечення та благоустрою території, екологічної якості та привабливості середовища;

г) вулично-дорожньої мережі (наявність автомобільних доріг державного або місцевого значення, залізничних доріг або під'їзних залізничних колій, що проходять по території населеного пункту, наявність твердого покриття вулиць, місцезнаходження зупинок зовнішнього пасажирського транспорту);

д) зон обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря та за рівнем напруження електромагнітного поля, зон перевищення припустимого рівня шума від залізниці, автодоріг, електропідстанцій та аеродромів, ареалів забруднення ґрунтів на територіях, зайнятих породними відвалами і териконами, санітарно-захисних та водоохоронних зон (з урахуванням наявної містобудівної та проектної документації).

Розділ 2. Правова та нормативно-методична база нормативної грошової оцінки земель. грошовий оцінка земля вартість У розділі наводиться короткий аналіз діючого на території України законодавства, яке стосується справляння земельного податку, орендної плати та інших можливих сфер використання нормативної грошової оцінки земель.

Розділ 3. Розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту.

Розділ включає такі підрозділи:

— визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту;

— принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту;

— характеристика локальних факторів оцінки;

— розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

— приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки.

Підрозділ «Визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту «має містити: дані про загальний обсяг освоєних капіталовкладень по видах витрат інфраструктурного облаштування населеного пункту, розрахунок відновної вартості витрат на освоєння та облаштування населеного пункту та визначення середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель населеного пункту з урахуванням регіональних факторів.

Підрозділ «Принципи економіко-планувального зонування території населеного пункту» має містити: аналіз наявних зональних факторів, визначення радіусів їх впливу та вагових характеристик кожного з рентоутворюючих факторів, коротку характеристику виділених економіко-планувальних зон.

Підрозділ «Характеристика локальних факторів оцінки» має включати: перелік факторів, які впливають на локальному рівні на грошову оцінку земель, та значення коефіцієнтів їх впливу, землеоціночну структуризацію території населеного пункту в розрізі кварталів або їх частин з обґрунтуванням впливу сукупності наявних факторів на грошову оцінку земель.

Підрозділ «Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь» має містити перелік агровиробничих груп ґрунтів, які знаходяться на території населеного пункту, розрахунок нормативної грошової оцінки по кожному виду сільськогосподарських угідь в розрізі агровиробничих груп ґрунтів.

Підрозділ «Приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки» включає роз’яснення щодо використання результатів даної роботи та приклади розрахунків нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок різного функціонального використання.

Графічні матеріали включають:

1) схему економіко-планувального зонування території міста (селища);

2) схеми прояву локальних факторів оцінки;

3) картограму розповсюдження агровиробничих груп ґрунтів.

1.2 Методичні основи грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її: унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки.

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

1) інженерно-будівельні характеристики ділянок;

2) розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можливих транспортних зв 'язків з центральними районами, громадськими, торговими і культурними центрами, промисловими зонами тощо;

3) близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;

4) навколишнє середовище;

5) характер попереднього використання території.

Крім цього, обліку підлягають: суспільно необхідні затрати, пов’язані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб; економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання; економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адміністративних і громадських будівель, промислових, транспортних і комунальних об'єктів, торговельних підприємств, організацій і видовищних установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за двома взаємодоповнювальними групами показників.

Перша група — інженерно-економічні показники, інакше кажучи, затрати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і подальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіталовкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв’язок, будівництво доріг і організація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перенесенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічного вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищних установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адміністративно-виробничих служб. Для населення, враховуються час і засоби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслуговування. Санітарно-гігієнічні умови території - третя підгрупа показників оцінки. Це ліквідація дискомфортності та природний благоустрій — озеленення й обводнення. Ліквідація дискомфортності передбачає різні варіанти розрахунку затрат на боротьбу зі шкідливими умовами на виробництві та створення санітарно-захисних зон для зміни виробничого профілю підприємств, виведення об'єктів, які є джерелом дискомфортності, за межі населених територій. Четверта підгрупа включає показники архітектурно-художньої й естетичної цінності території забудови і ландшафтної архітектури.

Оцінка землі створює можливість органам місцевого самоврядування поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком території реалізувати свої регулятивні повноваження на підставі створення економічних умов і стимулів раціонального використання земель, створити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою :

(2)

де Цн — нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В — витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп — норма прибутку (6%);

Нк — норма капіталізації (3%);

Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км — коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації відповідно до Податкового кодексу України.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) уключають відновну вартість як первісну вартість, що змінюється після переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України. Витрати на освоєння та облаштування території визначаються за кожним конкретним населеним пунктом за даними статистичної звітності відповідних органів державної статистики.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 № 377, зареєстрованою в Міністерстві юстицїй України 14.12.98 за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3, (3)

де Км1 — регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 — зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 — локальний коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за формулою:

(4)

Значення коефіцієнта Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

1) чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населеного пункту та його господарські функції;

2) входження в приміську зону міст з чисельністю населення 100 тис. чол. і більше;

3) наявність у населеного пункту статусу курорту;

4) входження до зон радіаційного забруднення .

У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

· неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

· доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

· рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

· рівня розвитку сфери обслуговування населення;

· екологічної якості території;

· привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам’яток тощо.

Середня вартість одного квадратного метра земель не диференціюється для:

· смуги відводу магістральної залізниці, за винятком економіко-планувальних зон, які включають вокзали та привокзальні площі;

· смуги відводу магістральних нафто-, газота продуктопроводів, які проходять через територію населеного пункту і виходять за його межі;

· смуги відводу ліній електропостачання високої напруги і виходять за його межі.

Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів за економіко-планувальними зонами розраховується за формулою Цнз = Цнм х Км2, (5)

де Цнз — середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення з урахуванням нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою :

Цн = Цнз х Кф х Км3. (6)

Значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці.

Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Процедура виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів проводеться в декілька етапів:

На першому етапі визначається середня (базова) вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місцерозташування його в регіональній та місцевій системах виробництва і розселення, рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі вартість диференціюється в межах міста по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення.

На заключному етапі проводиться нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок здійснюється державними органами земельних ресурсів безпосередньо, або іншими організаціями, що мають дозвіл на виконання зазначених робіт. Замовниками цих робіт можуть бути юридичні та фізичні особи відповідно до встановленого порядку.

1.3 Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

Основним елементом середньої вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту, які до того ж не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах. Тобто, мається на увазі комунальна інфраструктура міста, села, чи селища.

Це єдиний показник формули розрахунку нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, який вимірюється у гривнях. Інформаційною базою для визначення витрат є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими службами, матеріали опорного плану, виконаного в складі генерального плану населеного пункту.

Витрати па освоєння та облаштування території мають представлятися як відновна вартість (первісна вартість, що змінюється після переоцінки) витрат інженерної інфраструктури. Не можна використовувати дані по залишковій вартості об'єкту інфраструктури, оскільки в цьому випадку враховується амортизація вартості об'єкту за період його експлуатації.

Відновна (первісна) вартість - це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки у відповідності до чинного законодавства України. Вихідні дані представляються у розрізі окремих елементів інженерної інфраструктури.

Для того, щоб розрахувати загальну відновну вартість витрат елементу інженерно-транспортної інфраструктури необхідно значення натурального показника перемножити на вартість її одиниці виміру.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1 м² є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах. Як правило, забудована територія населеного пункту становить 40 — 50% його загальної площі. Решту території складають землі сільськогосподарського використання (в тому числі сади, городи), землі лісу, водні поверхні тощо.

До території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості відносяться :

· землі житлової забудови;

· землі промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами);

· землі транспорту, зв’язку (окрім земель залізниці та аеропортів);

· землі оборони (забудовані ділянки за матеріалами інвентаризації);

· землі технічної інфраструктури;

· землі комерційного використання;

· землі громадського призначення;

· землі змішаного використання;

· зелені насадження загального користування;