Аналіз умов розвитку іпотечного кредитування

Международный опыт демонстрирует, что важным предназначением государственного и муниципального управления является обеспечение доступного и качественного жилья с помощью законодательных и административно-правовых актов. В числе наиболее распространенных и действенных экономических регуляторов, прошедших многолетнюю апробацию и имеющих международное применение (Англии, Германии, Канады, Финляндии, Франции, Швеции и ряда других), признаются в настоящее время следующие:

• А) льготные банковские кредиты в размере от 3,5 до 9 процентов годовых со сроками погашения от 15 до 25 лет на создаваемое и покупаемое населением жилье;
• Б) налоговые льготы (например, снижение до 50 процентов НДС) на производство строительных материалов и инженерное оборудование для возведения жилых домов, автомобильных дорог с твердым покрытием, больниц, школ, детских учреждений и некоторых других объектов;
• В) стимулирование капитальных вложений, направляемых на строительство жилья, объектов коммунального и энергетического назначения в отдаленных и труднодоступных районах путем полной отмены взимания налогов.

Например, Финляндия использует в действующем законодательстве и практике предпринимательской деятельности нормы, благоприятствующие развитию жилищного строительства, а также эффективное стимулирование генофонда молодых семей за счет снижения оплаты за приобретенную квартиру на 25−50% в зависимости от количества родившихся детей.

В настоящий момент минимальный размер процентных ставок по ипотеке в Финляндии начинается от 3,3% для плавающих ставок и от 3,7% для фиксированных ставок[3]. А если посмотреть в недавнее прошлое, то еще до 1990 г. Центральный банк Финляндии установил ставку для кредитования строительства жилья в размере 3,5 процентов годовых, в то время как средняя ставка на кредит на рынке банков колеблется от 9 до 17 процентов.

В Великобритании распространена ипотечная модель с рефинансированием кредита. Инвесторы рефинансируют ипотеку каждые 2−3 года, возвращая вложенные средства (equity release) за счет того, что ввиду роста стоимости залога и улучшения условий на рынке ипотеки, банки увеличивают сумму кредита под залог этой же недвижимости. При рефинансировании возвращенные вложенные средства не облагаются налогом.

Для того чтобы получить ипотеку, ежегодный доход заемщика должен составлять не менее 30 000 фунтов, либо иметь свободные средства или активы на сумму от 2 000 000 фунтов.

Процентная ставка по ипотеке в Великобритании может быть фиксированной (4−6%) либо плавающей (ставка Банка Англии плюс 1₃%). Кредит обычно выдается на 25 лет, но его можно погасить либо рефинансировать на более выгодных условиях обычно через 2 года. Фиксированные расходы по ипотеке обычно включают в себя стоимость услуг брокера (1−1,5%) и комиссию банка за организацию кредита[4].

В Германии при накоплении определенной суммы в стройсберкассе (примерно одной трети стоимости жилья) государство выделяет 10 процентов от стоимости жилого дома или квартиры, а на остальную сумму строительная сберкасса выдает кредит под весьма низкий процент (Пилавова, 2011). После приобретения собственного жилого дома или квартиры начинает действовать возвратная составляющая «накопительно-возвратной» системы, которая стимулирует молодые семьи с точки зрения рождаемости, при наличии не менее двух детей. Такие семьи получают от государства субсидии на оплату дома, развитие и образование детей, оплату электроэнергии. Возвратные деньги позволяют семьям, имеющим двух и более детей, существенно облегчить и ускорить погашение кредита, выданного строительной сберкассой.

В США существуют различные программы ипотечного кредитования, однако если доходы заемщика недостаточно высоки, то граждане могут получить кредиты с государственным участием (кредит FHA, кредит под гарантии департамента США по делам ветеранов, USDA — кредит, опирающийся на поддержку Министерства сельского хозяйства США).

Созданная в 1934 году Федеральная жилищная администрация (FHA) и в настоящее время активно участвует в развитии рынка жилой недвижимости, позволяя приобретать жилье с начальным авансовым платежом в 3,5% и обеспечивая надежную страховую защиту ипотечных кредитов. За счет этого ипотечные компании могут предлагать данные программы для менее состоятельных заявителей (Тягай, 2014).

Оценивая условия ипотечного кредитования в различных странах, необходимо обратить внимание на низкую процентную ставку, которая обеспечивает высокий спрос на недвижимость и служит стимулом для развития строительной отрасли.