Створення, придбання чи реорганізація фірми

Створення, придбання чи реорганізація фірми.

1. 1.Прийняття управлінського рішення щодо створення, придбання, реорганізації чи продажу фірми.

2. 2.Створення та реорганізація фірми.

3. 3.Методи оцінки майна фірми при організації купівлі-продажу.

4. 4.Оцінка доцільності придбання фірми.

5. 5.Моделі та методи винесення рішень.

1. 1.Створення власної фірми — це завжди великий ризик. Рішення про відкриття власної справи приймається виходячи із конкретної ситуації. Воно включає такі моменти як:

• -.бажання створення власної справи, щоб стати господарем, небажання працювати на когось;

• -.відмова від попередньої карри і готовність змінити своє життя;

• -.можливість створення власної справи (наявність коштів, умов);

• -.упевненість у реальності створення такої справи за умови існування необхідних зовнішніх та внутрішніх передумов.

Вихідною точкою, з якої починається власна справа, є ідея. Це може бути ідея нового продукту, який буде виробляти створена фірма, послуги, які вона надаватиме населенню. Ця ідея може бути як власною, так і запозиченою. Якщо ідею знайдено, починається процес вибору виду діяльності та проектування фірми.

Налагодити власну справу можна кількома шляхами:

1. 1)створити індивідуальне, приватне чи сімейне підприємство;

2. 2)стати засновником повного, мішаного з обмеженою відповідальністю акціонерного товариства;

3. 3)купити існуючу фірму.

Які б фірми не створювались, процедури їх утворення в основному одинакові для всіх. (Детальніше у курсі основи бізнесу).

Проте, як показує досвід не кожна людина може забезпечити прибутковість власної справи. Для цього необхідне нестандартне мислення, сила волі, цілеспрямованість, велика працездатність, націленість на пошук нового. Тому, якщо створена фірма тривалий час не досягає бажаних результатів (належної прибутковості, значних коливань у продажі та випуску продукції і т. д.), варто прийняти рішення про реорганізацію чи продаж фірми, або ж її ліквідацію.

1. 2.Процес створення фірми охоплює декілька етапів:

1. 1)вибір галузі діяльності, визначення цілей і предмету діяльності фірми;

2. 2)вибір партнерів-засновників;

3. 3)проробка техніко-економічного обгрунтування та розрахунків;

4. 4)підготовка проектів установчих документів;

5. 5)утворення системи майбутньої фірми: організаційної структури, штатів, функцій і т.д.;

6. 6)реєстрація фірми.

Вибір галузі діяльності завжди повзано з метою, для досягнення якої створюється фірма.

Для вивчення та обгрунтування техніко-економічної інформації необхідні спеціалісти різного профілю — інженери, організатори виробництва, економісти, постачальники. Причому засновникам нового підприємства необхідно оцінити:

1. 1)загальний обсяг виробництва,.

2. 2)обсяг поставок на внутрішній ринок і можливий вихід на зовнішній ринок,.

3. 3)пропозиції про розмір статутного фонду,.

4. 4)співвідношення між власними і позичковими коштами,.

5. 5)можливі розміри кредиту і який банк кредитує,.

6. 6)загальні вимоги до обладнання і виробничих приміщень,.

7. 7)наявність кваліфікованої робочої сили і спеціалістів,.

8. 8)організація продажу,.

9. 9)вимоги до рівня економічної ефективності фірми в цілому, до рентабельності і окупності вкладу засновників у статутний фонд та інших витрат, повзаних із створенням фірми.

Після цього можна приступати до складання установчих документів та державної реєстрації.

Для державної реєстрації необхідно подати такі документа: заповнену реєстраційну картку встановленого зразка, статут чи засновницький договір, письмове підтвердження про наявність юридичної адреси, квитанцію про підтверджену оплату за держреєстрацію. Реєстрація проводиться протягом 5-ти днів видати свідоцтво про реєстрацію і повідомити органи державної статистики та податкової інспекції. Органи статистики встановлюють коди підприємницької діяльності.

Свідоцтво про держреєстрацію є основою для відкриття рахунку в установах банку. Банк, у свою чергу, зобовзаний відкрити банківський рахунок і протягом 3-х днів повідомити податкову інспекцію.

Звернення у місцевий відділ внутрішніх справ для отримання дозволу на виготовлення печатки і штампів та звернення у штемпельно-гравіруальну майстерню.

За необхідності отримання дозволу на здійснення конкретного виду підприємницької діяльності (ліцензування).

Проте, як вже було сказано не кожна створена фірма може вижити у сучасних ринкових умовах, що приводить до ліквідації або реорганізації фірми. Реорганізація підприємництва виражається в різних формах: злиття, приєднання, поділ, виділення, перетворення.

При злитті двох і більше фірм виникає одне, нове утворення, до якого переходять усі їх права і обовзки.

Приєднання означає, що у склад діючої фірми включається одне і більше підприємств, які припиняють своє існування. Права і обовзки утворень, які приєднуються, переходять до діючої фірми.

При поділі замість одного підприємства утворюється дві і більше нових організацій, а попередня фірма припиняє свою діяльність.

При виділення продовжує діяти попередня фірма, але на базі певного структурного підрозділу підприємства створюється одне і більше нових фірм.

При поділі і виділенні в обовзковому порядку складається розподільчий акт (баланс), в якому визначаються права і обовзки створених фірм, обсяг майна і т.д.

У випадку перетворення реорганізація проходить шляхом виділення із крупних структур малих підприємств і товариств з обмеженою відповідальністю, викуп підприємств через оренду, випуск акцій і т.д.

1. 3.Оцінка бізнесу є функцією, яку в різних ситуаціях часто необхідно здійснювати у ринковій економіці. Її необхідно проводити і при оцінці фірми, які підлягають продажу, і при визначенні того на яку суму нормально діюче відкрите акціонерне товариство має право випустити нові акції, і при вирахування ціни, за якою повинні викуповувати акції акціонерів, які виходять із фірми.

Оцінка фірми проводитись з метою одержання такої оцінки власного капіталу компанії, яка найчастіше не співпадає з вартістю її власного капіталу, вказаної у бухгалтерському балансі фірми. Так як на останню здійснюють вплив існуючі норми амортизації, які можуть значно відставати від темпів фізичного, економічного, функціонального і технологічного зносу основних фондів фірми, крім того в умовах інфляції переоцінені основні фонди могли бути занижені у вартості і т.д.

Власникам компанії, а також тим кому у майбутньому може бути запропоновано купити її або частки у ній, необхідно знати на скільки балансова вартість її власного капіталу розходиться чи співпадає з оцінкою обгрунтованої ринкової вартості цього капіталу.

Предмет оцінки бізнесу можна розглядати з двох сторін:

1. 1)як оцінку фірми з оцінкою майна цих фірм;

2. 2)оцінка фірми, як сукупності прав власності, технологій і активів, що забезпечать очікувані з деякою імовірністю майбутні доходи.

Виходячи з предмету оцінки можна виділити наступні методи оцінки фірм:

• -.для оцінки першої групи використовують «метод оцінки за доходами», «метод компанії-аналога» («метод аналогів продажу») та «метод затрат» .

Оцінка за доходом грунтується на тому принципі, що тільки фірми які приносять дохід мають вартість.

Використовуючи оцінку за доходом використовують наступні види доходу:

• истий операційний дохід;

• рошовий потік;

• истий прибуток.

Чистий операційний дохід — дохід, одержаний від нерухомості, що здається в оренду.

Грошовий потік — нерівномірні надходження грошових платежів від реалізації продукції, послуг.

Чистий прибуток — дохід, що залишається у розпорядженні фірми після відшкодування витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позичкові кошти.

Існує два метода перетворення доходів від експлуатації фірми у оцінку вартості:

• рямої капіталізації;

• исконтування доходів.

Метод прямої капіталізації використовує коефіцієнт капіталізації, що відображає звзок між доходом за один рік, або середньорічною величиною доходів за декілька років, і вартістю фірми:

Вф = Д: Кк де Вф — вартість фірми;

Д — дохід;

Кк — коефіцієнт капіталізації.

Метод дисконтування доходів грунтується на приведенні майбутніх доходів від експлуатації фірми у теперішню його вартість:

Вартість фірми = Сума майбутніх доходів.

Для використання оцінки за доходом необхідно:

• -.визначити, яким чином слід привести майбутні доходи до теперішньої вартості;

• -.розрахувати коефіцієнт капіталізації;

• -.оцінити величину доходу від експлуатації обкту, що оцінюється.

Як правило, для приведення майбутньої вартості до теперішньої використовують ставку дисконту. Тоді формула для визначення теперішньої вартості буде мати вигляд:

n.

РV = V/(1+r)n.

i=1.

де PV — теперішня вартість;

FV майбутня вартість;

і - число періодів (1…n).

Для визначення ставки дисконту найчастіше використовують два методи: метод оцінки капітальних активів, метод кумулятивної побудови.

Для розрахунку коефіцієнту капіталізації використовують наступні методи:

• -.за ставкою дисконту;

• -.на основі співставлення продажу;

• -.метод вирахування;

• -.звзаних інвестицій;

• -.для власного і позичкового капіталу;

• -.для складових частин нерухомості;

• -.метод Еллвуда.

Коефіцієнт капіталізації дорівнює ставці дисконту у випадку: коли дохід від експлуатації обкту не обмежений у часі, коли вартість обкту протягом часу не змінюється і, таким чином, відшкодування капіталу не обовзкове.

2-й метод використовується на основі даних угоди купівлі продажу обктів аналогічних тому, що оцінюється. За цим методом коефіцієнт капіталізації складається з двох частин: ставки дисконту та норми відшкодування капіталу.

Норма відшкодування застосовується до активу, який втрачає свою вартість.

Норма відшкодування капіталу базується на інтервалі часу протягом якого, на думку покупця, здійснюється повернення його капіталу, вкладеного у оцінюваний обкт.

Норма відшкодування капіталу розраховується за допомогою:

• -.прямолінійне відшкодування капіталу;

• -.повернення капіталу за фактором відшкодування;

• -.повернення капіталу за фактором відшкодування і безризикової ставки дисконту.

Метод прямолінійного прямолінійного повернення капіталу використовується коли доходи від експлуатації оцінюваного обкту зменшуються.

Прямолінійним методом норма відшкодування капіталу розраховується за формулою:

Нв = 1/nв, де Нв — норма віднкодування;

nв — число років, за які планується відшкодувати вартість обкту.

Повернення капіталу за фактором відшкодування передбачає, що величина поверненого капіталу може бути реінвестована за тією ж ставкою доходу, що і вкладення в оцінюваний обкт. Використовується при рівних періодичних доходах від експлуатації обктів, а також в умовах, коли угоди по нерухомості фінансуються за рахунок іпотечного кредиту.

У цьому випадку норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування: Нв = SFF.

SFF = 1/Sn.

Sn = ((1+r)n -1)/r,.

де Sn — накопичення грошової одиниці за період;

SFF — фактор фонду відшкодування.

Повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і безризикової ставки дисконту використовується у випадку, коли ставка доходу, що приносить оцінюваний оюкт висока і її важко досягти при реінвестуванні.

Згідно цього методу до вартості поверненого капіталу використовується безризикова ставка. Норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування при безризиковій ставці дисконту і часу, за який планується відшкодувати вартість обкту.

Нв = SFFб Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується у випадку, якщо у майбутньому прогнозується ріст вартості обкту що оцінюється.

Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування із ставки дисконту надбавки на майбутній приріст капіталу. Надбавка на майбутній приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту вартості обкту на фактор фонду відшкодування.

Метод звзаних інвестицій застосовується для визначення коефіцієнтів капіталізації як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для власного і позичкового капіталу — метод звзаних інвестицій для власного і позичкового капіталуі, як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для землі і будівель — метод звзаних інвестицій для складових частин нерухомості.

Метод звзаних інвестицій для власного і позичкового капіталу використовується у тому випадку, якщо обкт нерухомості придбаний за допомогою залученого капіталу.

У цьому випадку коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:

Kk = M*Rm + (1+M)*Ккв де Kk — коефіцієнт капіталізації;

M — відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

Rm — іпотечна постійна, що являє собою суму ставки дисконту і фактора фонду відшкодування;

Ккв — коефіцієнт капіталізації на власний капітал.

Метод звзаних інвестицій для складових частин нерухомості використовується у випадку, якщо можуть бути одержані точні коефіцієнти капіталізації окремо для землі і будівель, а також врахована їх питома вага у загальній вартості нерухомості. Коефіцієнт капіталізації визначається наступним чином:

Кк = З*Ккз + Н*Ккб ,.

де З — вартість землі у відсотках до загальної вартості нерухомості;

Ккз — коефіцієнт еапіталізації для землі;

Н — вартість будівлі у відсотках до загальної вартості майна;

Ккб — коефійієнт капіталізації для будівлі.

Використання метода звзаних інвестицій в умовах України обмежено у звзку:

• -.нерозвинутістю іпотечного кредитування;

• -.відсутності ринку землі, що не дозволяє дати ринкову оцінку вартості землі.

Метод Єллвуда при розрахунку коефіцієнта капіталізації враховує крім факторів, що вираховуються методом звзаних інвестицій для власного і позичкового капіталу, враховує такаж зміни вартості майна на прогнозований період.

Кк = У — М*С + dep — app (SFF),.

Де У — ставка доходу на власний капітал;

С — іпотечний капітал;

dep — зменшення вартості майна за прогнозований період;

app — підвищення вартості майна за прогнозований період;

SFF — фактор фонду відшкодування при ставці У для прогнозованого періоду володіння.

Іпотечний коефіцієнт розраховується за формулою:

С = У + Р (SFF) — F,.

Де Р — частина іпотечного кредиту, яка буде погашена протягом прогнозного періоду;

f — іпотечна постійна.

Іпотечний коефіцієнт знаходиться за допомогою спеціальних таблиць розроблених Єллвудом.

Метод Еллвуда не знаходить застосування у практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки практично відсутнє іпотечне кредитування.

Аналіз і оцінка майбутніх доходів фірми включає наступні етапи:

Аналіз балансу підприємства.

Аналіз інших документів звітності.

Прогнозування обсягу продажу, витрат на здійснення продажу, прибутку від продажу.

Складення прогнозного балансу.

Прогнозування очікуваних грошових потоків Аналіз балансу фірми за чотирма групами показників.

• -.ліверіджа;

• -.ліквідності;

• -.структури активів;

• -.прибутковості.

Аналіз інших документів звітності передбачає аналіз:

• -.звітів про фінансові результати;

• -.звіти про витрати на виробництво продукції, послуги;

• -.звіти по праці;

• -.звітів первинних документів.

Глибина аналізу вибирається експертом самостійна, але вона повинна бути достатньою для подальшого реального прогнозування обсягу продажу, витрат на здійснення продажу та прибутку від продажу. Аналіз обовзково повинен включати:

• -.аналіз ринку фірми;

• -.аналіз ресурсів, що використовуються фірмою;

• -.аналіз результатів діяльності фірми;

• -.аналіз трансформації ресурсів у результати (технології і організації).

Прогнозування обсягу продажу, витрат і прибутків здійснюється за напрямами: попит, конкуренція, збут, виробнича потужність, оборотні засоби, персонал, організація.

При складанні прогнозного балансу всі активи розділяють на:

• -.спонтанні, тобто ті які залежать від обсягу продажу (виробничі запаси, грошові засоби і т.д.).

• -.неспонтанні, ті які не залежать від обсягу продажу (основні засоби, нематеріальні активи і т.д.).

Відповідна частина активу повзується і коректується в залежності від обсягу продажу.

Прогнозування очікуваних грошових потоків здійснюється поетапно:

• -.розрахунок поступлення коштів;

• -.визначення прогнозованої величини грошових потоків;

• -.розрахунок поточної вартості грошових потоків з урахуванням ймовірності їх надходження.

Метод аналогів продажу — грунтується на даних про поточні (недавні) угоди купівлі-продажу обктів, аналогічних оцінюваним.

Даний метод складається з наступних етапів:

1. 1)Вивчення ринку, підбір інформації про складені угоди і пропозиції продажу.

2. 2)Аналізується велика кількість продажу і відбирається тільки найбільше схожі обкти. Критерії відбору: подібність характеристик обктів, ціна пропозиції, ціна продажу, місцезнаходження і т.д. Необхідно також виділити мотивацію угоди, знижки однієї із сторін, тимчасові фінансові та інші обмеження, що впливають на вартість угоди.

3. 3)Накопичення інформації про обкт який оцінюється і аналог. Тут використовуються такі етапи порівняння, як площа приміщення, місцезнаходження, технічний стан приміщення, дата проведення оцінки і т.д.

4. 4)Визначення величини поправок до вартості обкту оцінки на основі відмінностей.

5. 5)Узгодження поправок та визначення вартості обкту.

Різновиди метода аналогів продажу є метод оцінки обктів:

1. 1.на основі врахування одиниці порівняння аналога;

1. оцінка з урахуванням поправки;

1. 2.з використанням регресивного аналізу;

2. 3.на основі співвідношення доходу і ціни продажу.

Оцінка на основі одиниці порівняння використовується у випадку, коли більшість елементів порівняння оцінюваного обкту співпадає з характеристиками обкту — аналога. Порівняння відбувається по одному елементу і розраховується за формулою:

В = b*x.

В — вартість обкту,.

b — коефіцієнт, одерданий для одиниці порівняння обкту з аналогом,.

x — елемент порівняння обкту, що оцінюється.

Оцінка з урахуванням поправки.

— виходячи з одиниці порівняння, що приносить дохід, з урахуванням поправок до цін співставимої продажу;

— з урахуванням експертної оцінки величини поправок.

Підібрати абсолютно ідеальний обкт аналог часто буває нелегко. Тому необхідно вносити поправки до ціни обкту, що оцінюється в залежності від характеристикпорівняння з аналогами. Для визначення величини поправки на ринку вибирається два обкта, один з яких вимагає необхідної поправки, а другий ні. Розрахунок поправки розраховується за формулою:

Вп — Вн;

де величина поправки;

Вп — вартість обкта аналога, що вимагає поправки;

Вн — вартість обта, що невимагає поправки.

Тоді, вартість обкту оцінки буде визначена за формулою:

В = Вн + p>

Якщо одиниць порівняння є декілка формула для визначення вартості обкту буде мати вигляд:

В = (Вн + Е, де Е — кількість одиниць порівняння в оцінюваному обкті.

Як правило між двома обктами продажу є більше, ніж одна різниця.У такому випадку поправки вносяться по кожній різниці, а також з урахуванням кількості одиниць порівняння у обкті що оцінюється і аналогічному обкті.

У ряді випадків оцінщик не має можливості розрахувати величину поправок за допомогою співставимості продажу. Тоді, вводяться поправочні коефіцієнти, що визначаються експертним шляхом та враховують відмінності оцінюваного обкту від обктуаналога.

Якщо величина поправки виражена у грошовому вигляді, то вартість обкту визначається за формулою:

n.

В = Вн + i.

і=1.

де ai — позитивні чи негативні грошові оцінки;

і - кількість грошових поправок (і=1…n).

Величина поправки може бути виражена також у процентах. Тоді вартість обкту буде визачена так:

• -.сумуються окремо понижуючі та підвищуючі поправки;

$$\text{Пон}\text{.}=\frac{\text{100}+\underset{l=1}{\overset{L}{}}{a}_l}{\text{100}}$$, al, ak — понижуючі та підвищуючі коефіцієнти.

$$$$ $$\text{Під}\text{.}=\frac{\text{100}+\underset{k=1}{\overset{K}{}}{a}_k}{\text{100}}$$ ,.

• -.ціна аналогу множиться на добуток підвищуючих і понижуючих коефіцієнтів.

В = Вн*Пон.*Під.

Оцінка за допомогою регресійного аналізу застосовується, коли оцінюваний обкт порівнюється з великою кількістю аналогів, у випадку наявності чіткої тенденції в кореляції показників. Вартість обкту у цьому випадку розраховується за допомогою наступних формул:

В = а + к*х, а = Цаі-к*хі.

$$k=\frac{\underset{і=1}{\overset{n}{}}\frac{{Ц}_{\text{аі}+1}-{Ц}_{\text{аі}}}{{Х}_{і+1}-{Х}_{і}}}{n-1}$$ ,.

де Ввартість обкту, що оцінюється;

а — величина поправочного коефіцієнту;

К — величина коефіцієнту одержаного для одиниці порівняння;

Х — елемент порівняння обкту, що оцінюється;

Ца — ціна продажу обкта-аналога;

і - кількість продажу обктів-аналогів (і=1…n).

Оцінка на основі співставлення доходу і ціни продажу застосовується, коли є можливість оцінити як продажні ціни на обкти-аналоги, так і доходи від їх експлуатації.

За одиницю порівняння приймається валовий рентний мультиплікатор, що визначається як відношення ціни продажу аналога до доходу від його експлуатації:

М = Ц: Д.

Для використання цього методу необхідно:

• -.оцінити доходи від експлуатації обкту, що оцінюється;

• -.визначити валові внутрішні мультиплікатори обктів аналогів;

• -.розрахувати валовий рентний мультиплікатор для обкта, що оцінюється (як середнє арифметичне валових рентних мультиплікаторів аналогів);

• -.визначити вартість обкту, що оцінюється як добуток доходу від використання оцінюваного обкту і валового рентного мультиплікатора оцінюваного обкту.

Метод витрат грунтується на тому, що вартість обкту не перевищує витрат по заміні його новим. Цей метод базується на:

• -.поведінці раціонального покупця, який не заплатить за обкт більше мінімальної суми витрат на будівництво обкта, аналогічного за конструкцією і функціональним призначенням;

• -.поведінці типового продавця, який бажає повернути витрачені на будівництво кошти.

Метод витрат застосовується переважно при оцінці:

• -.обктів малої приватизації;

• -.обктів, що не приносять дохід;

• -.унікальних обктів;

• -.обтів, що потребують оцінки для заміні;

• -.для визначення страхової вартості.

Основним результатом експертної оцінки обктів нерухомості методом витрат є визначення їх відновної вартості за мінусом зносу (фізичного, природного, економічного і т.д.). У практиці оцінки обктів вартість обктів визначається з урахуванням їх фізичног зносу, так як врахування інших видів зносу не рекомендується Фондом державного майна України.

Метод витрат поділяється на:

• -.оцінку за вартістю конструктивних елементів;

• -.оцінка на основі кількісного аналізу;

• -.оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом.

Оцінка за першими двома методами, як правило, проводиться:

• -.у відношенні нетипових обктів, для яких важко знайти функціональний аналог;

• -.у відношенні обктів незавершеного будівництва з метою визначення їх ціни та подальшої добудови, у тому числі функціональної переорієнтації;

• -.у інших випадках, перш за все з метою відновлення обліку їх початкової вартості.

Оцінка за вартістю конструктивних елементів передбачає визначення повної вартості відтворення обкту оцінки на основі сумування всіх витрат та прибутку підрядника за кожним елементом будівництва. Витрати та прибутки розраховуються на одиничний показник, наприклад 1 м³ фундаменту, стін, підлоги, перекриття і т.д. розраховуються елементи витрат: матеріали, зарплата, амортизаційні відрахування і т.д., прибуток, як правило, розраховують у % до витрат. Розрахунок витрат та прибутку підрядника проводиться у цінах, діючих на момент оцінки. Вартість обкту розраховується з урахуванням фізичного зносу.

Оцінка на основі кількісного аналізу передбачає складення кошторису витрат на здійснення будівельно-монтажних робіт та врахування прибутку підрядника.

Перших два метода не знаходять широкого застосування через велику трудомісткість робіт, повзаних з необхідністю перерахунку цін в умовах інфляції.

Оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом поділяється на:

• -.оцінку обктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога;

• -.оцінку за вартістю будівництва обкту аналогічного функціонального призначення.

Оцінка обктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога базується на вартості одиничного показника (1м2, 1м3) обкту, аналогічного оцінюваному за конструктивним рішенням, матеріалам, що застосовуються та інших факторах.

Оцінка здійснюється у такій послідовності:

1. 1)обстеження обкта оцінки і вибір будівельного аналога;

2. 2)визначення вартості обкта оцінки виходячи із вартості одиничного показника будівельного аналога на дату, що відповідає вартості будівництва будівельного аналога;

3. 3)перерахунок вартості обкту оцінки на дату оцінки (визначення відновної вартості обкту);

4. 4)визначення поточної вартості витрат на зовнішню інфраструктуру;

5. 5)визначення фізичного зносу обкта оцінки на дату оцінки;

6. 6)Розрахунок залишкової вартості.

Вибір будівельного аналога здійснюється згідно збірників «Укрупненні показники відновної вартості будівництва» або на основі проектно-кошторисної документації аналогічних будівель і споруд (для нетипових проектів).

Вартість обкту оцінки на дату, що відповідає будівельному аналогу (Вп) складає:

Вп = Вб * S (V),.

де Вб — базова вартість одиничного показника (1м2, 1м3);

S (V) — площа або будівельний обсяг обкту оцінки.

Відновна вартість обкту оцінки визначається за формулою:

Вв = Вп*Кп*Кгал*Крин + Ззов.,.

де Кп — коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;

Кгал — галузевий коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;

Крин — ринковий коефіцієнт зміни вартості підрядних робіт в цінах дати оцінки;

Ззов. — вартість витрат на створення зовнішньої інфраструктури.

Оцінка за вартістю одиничного показника є самою поширеною для визначення вартості обкту методом витрат, так як дозволяє формалізувати процедуру індексації цін, що викликані інфляцією.

Оцінка за вартістю обкта аналогічного функціонального призначення близька до методу оцінки одиничного показника. Відмінність заключається в тому, що він грунтується на поведінці раціонального покупця, який не заплатить за власність більше мінімальної ціни, що визначається за другу власність такої ж корисності. Даний метод використовується у випадку недоцільності відновлення обкту у його початковому вигляді.

1. 4.Оцінка доцільності придбання передбачає визначення того, наскільки вигідною буде купівля обкту.

Для оцінки доцільності придбання використовують наступні методи:

1. 1)розрахунок окупності;

2. 2)аналіз чутливості;

3. 3)розрахунок чистої поточної вартості;

4. 4)визначення індексу прибутковості;

5. 5)розрахунок внутрішньої норми доходу;

6. 6)оцінка ризику повзаного з ймовірними доходами.

Дані методи детальніше були розглянуті у курсі «Фінанси», «Економіка підприємства», тому виносяться на самостійне вивчення.

5. Розглядаючи моделі і методи винесення рішень, треба виходити з того, що модель — це уявлення обкта, системи чи ідеї в певній формі, тобто головною характеристикою моделі є спрощення реальної життєвої ситуації, до якої вона застосовується.

Головні типи базових моделей, що застосовуються до винесення рішень:

• -.фізична — зображує те, що досліджується, з допомогою збільшеного чи зменшеного опису обкта;

• -.аналогова — зображує досліджуваний обкт аналогом, що поводиться як реальний обкт, але не виглядає таким.

• -.Математична — використовуються символи для опису якостей або характеристик обкта чи події.

Крім базових використовуються деякі моделі науки управління.

Модель теорії черг або оптимального обслуговування використовуються для визначення оптимального числа каналів обслуговування стосовно до потреби в них. Модель управління запасами використовується для визначення часу розміщення замовлень на ресурси і маси готової продукції на складах. Мета цієї моделі - зведення до мінімуму негативного впливу накопичення запасів, що виражаються у певних витратах.

Модель лінійного програмування застосовується для визначення оптимального способу розподілу дефіцитних ресурсів за наявності конкурентних потреб.

Імітаційне моделювання означає процес створення моделі та її експериментального застосування для визначення змін реальної ситуації.

Найпоширенішим методом ухвалення рішень виступає економічний аналіз, що охоплює майже всі методи оцінки витрат і економічних переваг, а також відносної рентабельності діяльності фірми.

Слід звернути увагу на методи прогнозування, у яких використовуються як накопичений у минулому досвід, так і поточні припущення, щодо майбутнього з метою його визначення.

Існує два типових методи кількісного прогнозування — аналіз часових рядків (екстраполяція) та казуальне (причинно-наслідковий).

Аналіз часових рядків — це вияв зразків і тенденцій минулого та прогноз майбутнього. Використовується для оцінки попиту на товари і послуги, оцінки потреби в запасах, прогнозування структури збуту. Казуальне прогнозування уособлює намагання спрогнозувати те, що відбувається в подібних ситуаціях, дослідженням статистичної ситуації залежності між фактором, що розглядається, та іншими змінними. Наприклад, різновидом казуального методу може бути метод експертних оцінок, який дозволяє групі експертів приходити до згоди. Кожен експерт заповнює опитувальні листи з приводу проблеми, що розглядається, потім отримує зведені відповіді інших експертів і знову розглядає свій прогноз.