Об"єднання співвласників багатоквартирних будинків: проблеми запровадження та шляхи їхнього вирішення (реферат)

Реферат на тему:

Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків: проблеми запровадження та шляхи їхнього вирішення Сучасний стан житлово-комунальної сфери набув особливої економічної та соціально-політичної гостроти і становить загрозу економічній безпеці України. Про це свідчать періодичні техногенні катастрофи, які щороку набувають дедалі загрозливіших масштабів, критичний екологічний та санітарно-епідеміологічний стан житлово-комунальної сфери, на фоні якого відбувається щорічне зростання цін на житлово-комунальні послуги, що сприяє подальшому зубожінню населення України. Таке становище не тільки порушує права і законні інтереси громадян-споживачів ЖКП, а й створює сприятливе середовище для різноманітних, зловживань, продукування корупції, тіньових схем енергозбереження тощо.

Проголошена адміністративна реформа та прийняття ряду нормативно-правових актів, у тому числі і Закону України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004;2010 роки» [1], а також створення у 2003 році Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства, а згодом реорганізація його у Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, не сприяли подоланню кризового стану галузі та не створили відповідні умови, що сприяли б переходу галузі на ринкові умови господарювання. Так, не набув розвитку такий важливий сегмент ринку у житлово-комунальний сфері, як інститут власника житла, запровадження якого, на нашу думку, створить конкурентне середовище у галузі та ефективний громадський контроль за кількісними та якісними параметрами житлово-комунальних послуг, що надаються споживачам.

Вирішення зазначеного вище питання потребує відповідного наукового дослідження у частині вирішення проблем щодо формування інституту власника житла. Для цього необхідно здійснити аналіз наукової літератури, нормативно-законодавчої бази, вітчизняного і зарубіжного досвіду щодо формування інституту власника житла, визначити недоліки його запровадження та сучасний стан організаційного та адміністративно-правового регулювання відносин у житлово-комунальний сфері.

Це дозволить сформувати конкретні пропозиції щодо запровадження інституту власника житла шляхом створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку у житлово-комунальній сфері.

Методологічною основою дослідження є праці таких відомих учених та практиків, як В.Б. Авер’янова, В.І. Альохіна, Б.І. Адамова, В. С. Аханова, А. В. Бабак, О.М. Білянського, Ю. П. Битяка, Р. А. Калюжного, В. К. Колпакова, Т.М. Кравцової, Н. Р. Нижник, В.П. Пєткова, О. П. Рябченко, В.М. Селіванова, І.Ф. Газізулліна, М.В. Горділадзе, С.І. Дорогунцова, О. Завади, О. Б. Лотоцького, В.П. Ніколаєва, Н.І. Олійник, Г.І. Онищука, О. С. Пузанова, В. П. Пустовойтенка, М. О. Пухтинського, М.В. Пітцика, К. Рабенхорста, В. В. Кравченка, В.І. Кравченка, В. М. Комарницького, Л. Г. Кузьменко, В. Савенка, О.Я. Самборської, В.Г. Святоцької, Т. М. Строкань, Г. М. Семчука, Ф. Тейлора, Г. А. Тосуняна, О. В. Чуприни, М. Федуняк, І.О. Фоміна тощо.

Не зменшуючи ролі та значущості робіт названих науковців і практиків, необхідно визнати, що далеко не всі питання знайшли у них своє концептуальне цілісне відображення. Так, практично відсутні дослідження щодо організаційного та адміністративно-правового переходу житлово-комунальної сфери на ринкові умови господарювання, не приділялася належна увага і вирішенню проблем запровадження об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ). Вирішення зазначених проблем та розробка пропозицій щодо їхнього розв’язання і визначили вибір теми даної статі.

Слід зазначити, що історія виникнення ОСББ, для яких світова практика виробила спеціальний термін — «кондомінімум» (від лат. слова con — співdominimum — володіння), сягає часів Римської імперії. Існували вони колись і в Україні у часи дореволюційної Російської імперії та в період непу. З того часу ця форма пройшла кілька етапів свого розвитку, вдосконалюючись відповідно до розвитку ринкових взаємовідносин у суспільстві. Об'єднання власників квартир (будинків) існують в Англії, Франції, США. Щодо України, то правова база для їхнього створення була закладена з прийняттям у липні 1992 року Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» [2]. У статті 10 другого розділу цього Закону зазначено, що «власники квартир у багатоквартирних будинках є співвласниками допоміжних приміщень, технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою…». Однак зазначений вище Закон передбачав право власників квартир лише на створення «об'єднань та асоціацій власників окремих квартир та будівель…» для експлуатації та утримання будівлі.

У жовтні 1992 року Кабінет Міністрів України (далі - КМУ) прийняв постанову «Про приватизацію державного житлового фонду» [3], якою затвердив Правила користування приміщеннями житлових будинків та прилеглими територіями. Ці правила уточнювали поняття «спільне володіння». У них йшлося про те, що об'єднання виступає від імені власників квартир в усіх питаннях, пов’язаних із ремонтом та утриманням будинківописувався процес створення та реєстрації таких об'єднаньперераховувалися права та обов’язки об'єднання і його членівзазначалось, що спільні витрати розподіляються «…пропорційно до загальної площі квартир, зайнятих власниками…» — визначалися повноваження загальних зборів об'єднання та деякі процедурні вимоги щодо прийняття рішень. Після прийняття Верховною Радою України постанови «Про концепцію державної житлової політики» [4] було визначено основні напрями житлової політики на перспективу. У цій постанові вперше наголошується на обов’язковості «об'єднання власників квартир багатоквартирних будинків у товариства з метою забезпечення належного утримання будинків та прибудинкових територій». Постанова КМУ «Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні», [5] була прийнята для розвитку цього нового напряму державної житлової політики. У прийнятому Положенні визначено загальний порядок і процедуру організації та ліквідації об'єднань типу ОСББ. Документ детально описує порядок скликання установчих зборів, механізм подальшого використання майна, що перебувало у спільному користуванні, визначення спільних видатків, проведення ремонтів і реконструкцій у нових умовах. Важливим є пункт про безкоштовну реєстрацію новостворених ОСББ та про термін такої реєстрації. Нарешті, у самій Постанові дано доручення відповідним відомствам розробити типовий статут кондомінімуму, а також спеціальне положення про визначення та закріплення меж прибудинкових територій і передачі цих територій кондомінімуму в користування.

У 2001 році Верховна Рада України приймає Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [6]. Який визначав правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Відповідно до Закону України [6] об'єднання має право створювати органи управління, визначати умови їхньої діяльності та оплативизначати підрядника, укладати договори на управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна з будь-якою фізичною або юридичною особоюздійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків та платежівзахищати права, представляти законні інтереси власників в органах державної влади і органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності тощо. Однак зазначений спосіб утримання житла та прибудинкової території не набув масового застосування. Так, за даними Держжитлокомунгоспу України, у 2003 році таких об'єднань було створено лише 2 934 (2,9%) — у 2004 році - 3 409 (3,4%) — у 2005 році - 3785 (3,8%). Дані соціологічного опитування, результати якого подано на рис. 1, дозволяють зробити висновок про те, що причиною повільного створення ОСББ є недостатній рівень обізнаності населення щодо ОСББ. Так, більше 50% респондентів відповіли, що не знають нічого про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. На запитання, чи вступили б Ви у таке об'єднання, яке зможе обирати організацію, що буде краще обслуговувати будинок, більшість респондентів відповіла «так» (67,4%). На запитання, чи змогли б мешканці Вашого будинку об'єднатися і створити об'єднання співвласників багатоквартирного будинку 26, 1% опитаних відповіли «так», 37% - «ні», а 37% ще не визначились.

Ще однією причиною, що ускладнює процес створення, є незацікавленість у їхньому створенні представників місцевих органів влади, оскільки вони вважають, що такі об'єднання позбавлять їх функцій управління і контролю у житлово-комунальної сфери, тоді як вони і надалі прагнуть зберегти свої владні повноваження та отримувати дотації з державного бюджету. Невигідною діяльність ОСББ є і для ЖЕКів, тому що вони створюватимуть попит на реальні та якісні житлово-комунальні послуги і сприятимуть конкуренції, а отже, і розвитку ринкових відносин у житлово-комунальній сфері.

Рис. 1. Результати соціологічного опитування Прикладом позитивної роботи ОСББ є діяльність об'єднань, що створені і працюють у м. Івано-Франківську. Щомісячна плата на утримання житла та прибудинкової території, де створені і працюють ОСББ, є дещо нижчою порівняно із загальновстановленою по місту, водночас вона дозволяє створювати мешканцям належні умови проживання, забезпечувати ефективну експлуатацію житлового фонду та отримувати прибутки [7, с. 7].

Такий досвід не одиничний, однак він не набув розвитку та поширення в Україні. Фактично сьогодні такі об'єднання створюються лише за власною ініціативою ентузіастів. Водночас органи місцевої виконавчої влади, на які згідно із законодавством покладена відповідальність за належне надання ЖКП, не проводять відповідну роботу щодо створення ОСББ, незважаючи на те, що саме ці об'єднання дозволять ефективно вирішити більшість житлово-комунальних проблем, суттєво покращити загальний стан міста та якість житлово-комунальних послуг, оскільки громадяни стануть власниками елементів загального користування у будинкузможуть створити власну управлінську структуру для вирішення проблеми утримання будинку та прибудинкової територіїпокращити фізичний стан будинку та умови проживання у ньомуконтролювати якість ремонтних робіт у будинкуматеріально впливати на порушників загальних домовленостейотримають можливість скоротити витрати на комунальні послуги тощо.

Для того щоб вирішити зазначені вище проблеми щодо запровадження ОСББ, вважаємо за доцільне здійснити такі заходи:

1. Створити підрозділ у справах ОСББ в органах місцевого самоврядування, який займався б підготовкою пропозицій до проекту місцевого бюджету щодо фінансування пільг і субсидій на оплату житлово-комунальних послуг соціально незахищеним верствам населенняаналізом стану комунальної власності міста та житлового фонду, прогнозуванням і визначенням перспектив і пріоритетних напрямів створення і функціонування ОСББсприянням органам місцевого самоврядування у вирішенні питань організації обслуговування ОСББ підприємствами житлово-комунального господарстваорганізаційно-методичним забезпеченням діяльності ОСББпроведенням конференцій, круглих столів із громадськістю, масово-роз'яснювальною роботою серед громадян щодо створення ОСББ і висвітленням у засобах масової інформації позитивного досвіду їхньої діяльностіпідготовкою та поданням пропозицій до проектів місцевих програм соціально-економічного розвитку міста щодо покращання рівня комунального обслуговування населення та благоустрою населених пунктів, охорони навколишнього середовища, енергозбереження, стану безпеки тощоздійсненням контролю за дотриманням правил комунального обслуговування та благоустрою.

Потребу у створенні такого підрозділу можна пояснити двома причинами: по-перше, кількість будинків, що потрапляє під дію постанови КМУ «Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні» [5] та Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [6] є дуже важливою у будь-якому місті України, по-друге, існує проблема підготовки спеціальних документів для реєстрації об'єднання (зокрема, технічний паспорт на будинок тощо). Варто також взяти до уваги, що міська адміністрація стосовно об'єднань відіграє подвійну роль: вона здійснює реєстрацію об'єднання і одночасно діє як член об'єднання у процесі його формування і функціонування (у випадках з будинками, що не повністю приватизовані). Ці дві ролі характеризуються різними інтересами, що накладає додаткові труднощі у процесі взаємодії міської влади з об'єднаннями. Крім того, навіть за наявності чіткого законодавства з питань ОСББ та при повній підтримці ідеї їхньої організації з боку міської влади, успіх справи залежатиме від того, чи досить чітко мешканці міста та представники влади уявлятимуть принципи організації ОСББ та механізм його функціонування. Без такого розуміння і відповідних знань у членів об'єднання справа створення об'єднань не буде успішною. До речі, створення відділу у справах об'єднань співвласників багатоквартирних будинків узгоджується із пунктом другим статті 10 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», який набрав чинності з 1 січня 2006 року, де зазначено, що органи місцевої влади можуть створювати такі об'єднання «для забезпечення здійснення з іншими суб'єктами комунальної власності благоустрою населених пунктів …» [8].

2. Визначити функції та повноваження виборних осіб ОСББ, що дозволить сформувати дієву систему контролю, яка запобігатиме зловживанням у житлово-комунальній сфері та чітко визначатиме права членів ОСББ. У статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [6] наводиться перелік органів управління об'єднанням: ними є «загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання». Водночас у зазначеному вище Законі відсутній перелік повноважень окремих посадових осіб ОСББ і мешканців, що значно ускладнює процес їхнього створення та закріплення у відповідних статутах об'єднань. Тому пропонуємо внести зміни до статті 10 зазначеного вище Закону України, викласти абзац третій у такій редакції: «обрання членів Правління об'єднання та визначення їх обов’язків». Це дозволить більш чітко з’ясувати права та обов’язки посадових осіб ОСББ та контролювати їхнє виконання. Нами пропонується наступний перелік обов’язків окремих посадових осіб ОСББ: 1. Обов’язки Правління: представляти інтереси ОСББпризначати посадових осіб і контролювати їхню роботудемократично приймати рішеннявирішувати конфліктиготувати річний бюджет і контролювати його виконанняобирати Голову Правління, заключати з ним договір і контролювати його роботуобирати підрядників відкритим і конкурсним способомпідписувати документи, що стосуються ОСББ. 2. Обов’язки Голови Правління: очолювати збори Правління та ОСББпредставляти інтереси ОСББпояснювати мету та плани ОСББрекомендувати представників для проходження курсів підготовки та підвищення кваліфікації для ОСББдавати доручення відповідним комітетам і посадовим особамкоординувати заходи для забезпечення дотримання демократичних принципів, а також діючого законодавства. 3. Обов’язки бухгалтера ОСББ: вести бухгалтерські та фінансові звітиутримувати всі кошти ОСББготувати фінансові звіти ОСББготувати та розповсюджувати огляди фінансових звітів на зборах ОСББдопомагати Правлінню готувати річний звітвідповідати на будь-які питання, що стосуються фінансового стану ОСББздійснювати збір квартплати з обов’язковою видачею відповідних квитанційпояснювати мету та плани ОСББвідповідати за вчасну підготовку та здачу щомісячних звітів Правлінню. 4. Обов’язки секретаря ОСББ: вести всі нефінансові звіти ОСББвести протокол на всіх зібраннях ОСББ і правління, а також розповсюджувати його у строк, не пізніше 7 днів після проведення зборіввести постійну папку з протоколами усіх зборівписьмово доводити порядок денний кожних зборівписьмово інформувати мешканців про дату скликання зборів не пізніше ніж за 10 днів до зборівпояснювати мету та плани ОСББвідповідати за дотримання порядку введення документації ОСББ. 5. Обов’язки окремих мешканців: вчасно вносити квартплатувиконувати загальні правила мешканців ОСББдопомагати членам Правління ОСББ якісно виконувати власні обов’язкибрати участь у загальних зборах ОСББ.

Пропонуємо також створити допоміжні комітети, які допомагатимуть членам Правління виконувати власні обов’язки, а мешканцям — залучатися до вирішення будь-яких питань ОСББ.

Так, Комітет для підбору нових мешканців і орендаторів міг би займатися рекламою вільних житлових і нежитлових приміщеньінтерв'ювати кандидатів та давати власні рекомендації правлінню ОСББ. Крім того, це був би комітет, який займався б збором квартплати. Такий Комітет зможе здійснювати суттєву допомогу бухгалтеру ОСББ у збиранні орендної плативести переговори із мешканцями, які мають заборгованістьрекомендувати Правлінню ОСББ заходи впливу на боржників. Комітет з питань безпеки надаватиме рекомендації Правлінню ОСББ щодо підвищення безпеки будинку та прибудинкової території, мікрорайону, координуватиме дії щодо реалізації запланованих заходів тощо.

3. Необхідно розширити функції та повноваження органів самоорганізації населення, які зможуть реально захистити споживачів житлово-комунальних послуг у випадку порушення їхніх прав при вирішенні житлово-комунальних питань. Для цього слід ввести статтю 14−1 Закону України «Про органи самоорганізації населення» [9]: «здійснення громадського контролю органами самоорганізації населення». Викласти дану статтю у наступній редакції: «органи самоорганізації населення у межах, визначених Конституцією і законами України, здійснюють на відповідних територіях громадський контроль за:

— ефективним використанням комунального майна;

— встановленням норм, тарифів на житлово-комунальні послуги;

— відповідністю житлово-комунальних послуг нормативам, нормам, стандартам та правилам;

— дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів у сфері виробництва та реалізації житлово-комунальних послуг;

— виконанням місцевих програм розвитку житлово-комунального господарства, дотриманням правил благоустрою та утримання територій;

— ефективним використанням бюджетних коштів, виділених для забезпечення категорії громадян, яким призначені пільги та субсидії з державного бюджету;

— процесом залучення приватного сектора у житлово-комунальну сферу;

— реалізацією інвестиційних програм у житлово-комунальну сферу" .

Це дозволить активно залучати громадськість до вирішення житлово-комунальних проблем, сприяючи тим самим реформуванню досліджуваної сфери, розвитку ринкових відносин і демократичних інститутів у державі.

4. На рівні держави доцільно створити систему підготовки кадрів для органів місцевого самоврядування, органів самоорганізації населення, ОСББ, яка сприятиме підвищенню дієвості та професіоналізму органів місцевого самоврядування, органів самоорганізації населення, активізації та формуванню менталітету посадових осіб місцевого самоврядування як представників територіальної громади, підвищенню дієвості та професіоналізму органів самоорганізації населення, активізації та формуванню професійних представників ОСББ. Доречним є і створення єдиного загальнонаціонального Центру підготовки кадрів для органів місцевого самоврядування, самоорганізації населення, ОСББ, який надасть цьому процесу системності.

Урахування зазначених вище пропозицій дозволить активізувати процес створення ОСББ, сформувати конкурентне середовище та запровадити дієвий громадський контроль у житлово-комунальній сфері, що запобігатиме правопорушенням, сприятиме подоланню кризових явищ і динамічному розвитку житлово-комунальної сфери.

Література:

1. Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004;2010 роки: Закон України від 24 червня 2004 року № 1869-IV // Відомості Верховної Ради України. — 2004. — № 47. — Ст. 514.

2. Про приватизацію державного житлового фонду: Закон України від 19 червня 1992 року № 2482-XII // Відомості Верховної Ради України. — 1992. — № 36. — Ст. 524.

3. Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»: Постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572 // http: //zakon.rada.dov.ua./cgi-bin/laws/main/cgi.

4. Про концепцію державної житлової політики: Постанова Верховної Ради України від 30 червня 1995 року № 254/95-ВР // Відомості Верховної Ради України.-1995.-№ 27. Ст. 200.

5. Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні: Постанова Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 року № 588 // http: //zakon.rada.dov.ua./cgi-bin/laws/main/cgi.

6. Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: Закон України від 29 листо-пада 2001 року № 2866-III // Відомості Верховної Ради України. — 2001. — № 10. — Ст. 78.

7. Федуняк М. Встановити вичерпний перелік послуг // Конкуренція. — 2004. — № 6. — С. 4−8.

8. Про благоустрій населених пунктів: Закон України від 6 вересня 2005 року № 2807-IV // http: //zakon.rada.dov.ua./cgi-bin/laws/ main/cgi.

9. Про органи самоорганізації населення: Закон України від 11 липня 2001 року № 2625-III // Відомості Верховної Ради України. — 2001. — № 48. — Ст. 254.