Государственная реєстрація операцій із землей

План :

1. Необхідність державного контролю над рухом земельних ресурсов.

2. Правові основи державної реєстрації речових операцій із землей.

3. Оформлення операцій із земельними ділянками у складі Федерации.

Заключение

.

Список використаної литературы.

Правове регулювання земельних взаємин у Російської Федерації переживає складній ситуації. Чинний нині Земельний кодекс РРФСР був прийнятий ще на початку 1991 р. й за умов швидко мінливих реалій нашому житті значною мірою застарів. указ президента РФ «Про приведення земельного законодавства РФ у відповідність із Конституцією РФ» від 24 грудня 1993 р. визнав близько половини статей цього Земельною кодексу недіючими. У той самий час указ президента РФ «Про регулювання земельних відносин також розвитку аграрній реформі» від 27 жовтня 1993 р. й інших прийнятих останніми роками важливих правових актів, зокрема проект нового Земельною кодексу, обговорювався Державної думою в 1995 р., не поліпшили аграрне законодавство нашої країни й не привели їх у відповідність до норм чинної Конституції. Через війну, як визнають майже всі російські правознавці, правове регулювання земельних взаємин у Росії залишається застарілим, суперечливим, у яких безліч пробелов.1.

Отже, досі залишається неврегульованим цілу низку запитань з самого широкого кола земельних відносин, що з правом власності й іншими правами на грішну землю. Майбутньому новому Земельним кодексом РФ доведеться систематизувати й уніфікувати усе чинне законодавство про землекористуванні, зокрема становища, регулюючі угоди щодо земельних ділянок, функції державного управління цій галузі, запровадження нових інститутів, що з встановленням приватної власності на грішну землю і формуванням земельного рынка.

Серед цих положень можна назвати питання державної реєстрації речових операцій із землею, що й у представленої роботі. Насамперед, у ній обгрунтовується необхідність державного контролю над рухом земельних угідь і єдиної правовим регулюванням цим процесом.

А загалом до обов’язків роботи входить висвітлення діючих нормативних актів з державної реєстрації операцій із землею, які у останні роки як у федеральному рівні, і лише на рівні деяких суб'єктів РФ — зокрема, м. Москві і Нижегородської області. Діяльність розглядаються й деякі становища проекту нового Земельною кодексу по цікавого для нас питання, і навіть думки вітчизняних правознавців, висловлені зі сторінок юридичної периодики.

1. Необхідність державного фінансового контролю.

руху земельних ресурсов.

Державне управління земельними ресурсами є найважливішим інститутом земельного права, що включає у собі ведення земельного кадастру, планування використання земель контроль над ним, землевпорядкування і державне стеження охороною земель.

Сучасне російське законодавство земельні ділянки і всі, що із нею пов’язано, відносить нерухомості. Про це говориться, зокрема, в Указі Президента РФ «Про регулювання земельних відносин також розвитку аграрній реформі» від 27 жовтня 1993 р., який проголошує, що «укладання угод з земельними ділянками регулюється цивільного законодавства з урахуванням земельного, лісового, природоохранительного й іншого соціального законодательства».2.

Проте, на думку багатьох російські фахівці з земельному праву, правила обміну земельної власністю що неспроможні повністю збігатися до нових норм громадянського законодавства, провозглашающими «недоторканність власності, свободу договору, неприпустимість довільного втручання у приватні дела».3 Повна ж свобода операцій із землею, за загальним уявленню, неприйнятна.

Діяльність держави у цій сфері, на думку вітчизняних юристів, має будуватися на єдиних принципах, а правове регулювання земельним ринком має здійснюватися федеральними законами.4 Підстави при цьому надає п. «ж» ст. 71 Конституції РФ 1993 р., у якому зазначається, що «встановлення правових основ єдиного ринку» підпорядковано Російської Федерації. Якщо земельний ринок розглядати, як частину загальної єдиного ринку, то відносини з розпорядженню землею, тобто. регулювання земельного ринку — також має ставитися до прерогативі федерації. Централізація такого регулювання необхідна запобігання зміни умов і близько користування земельними ділянками лише на рівні суб'єктів РФ.

Слід зазначити, що з країн із розвиненою ринковою економікою вільний обмін земельної власністю — які вже пройдений етап. З метою запобігання спекуляції земельними ділянками переважно високорозвинених країн Заходу передбачено, наприклад, будь-які куплені землі можуть бути продані лише після закінчення певного, встановленого законом, терміну. У Японії вона становить 3 роки. У Нідерландах органи земельного контролю ратифікують кожну угоду, пов’язану переходити права власності на грішну землю.

У ФРН усе землі понад 1 га підлягають продажу лише з дозволу місцевої влади. І тому розроблена спеціальна дозвільна процедура, передбачає обгрунтування потенційним покупцем необхідності купівлі землі, і навіть надання свідчення про його професійній підготовці. У багатьох країн — мови у Франції, Данії - купівля-продаж сільськогосподарських земель для несільськогосподарських цілей заборонена (передусім, околицях особливо родючої землі) або істотно ограничена.5.

1. Правові основи державної реєстрації речових.

операцій із землей.

Основи централізованого державного регулювання земельними відносинами за умов ринку на Росії було затверджені Указом Президента РФ від 11 грудня 1993 р. «Про державне земельний кадастр та державній реєстрації документів про права нерухомість», запровадивши нової судової системи реєстрацію ЗМІ й обліку нерухомості. У його створенні використали американський та німецький досвід реєстрації торгових операцій із землею. Основні цієї системи зводяться до записи речових прав на земельні ділянки і тісно пов’язану із нею нерухомість поземельні книжки знайомить із визнанням доступності всіх зацікавлених осіб достовірних даних про землі та його власника і із покладенням організації реєстрацію ЗМІ й обліку нерухомості на земельні органы.6.

У документі, зокрема, говориться, що метою державного регулювання операцій із землею «Державний земельний кадастр, реєстрація й документів про права на земельні ділянки і тісно пов’язану із нею нерухомість ведуться за єдиною системою по всій території Російської Федерации."7.

Ця норма відповідає реаліям і ст. 131 ДК РФ, що передбачає, що власності та інші речові права нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державної реєстрації речових на єдиній державному реестре.

Що ж до безпосередньо операцій із землею, то згаданим Указом організація роботи з ведення державного земельного кадастру, реєстрація й документів про права на земельні ділянки покладено на Комітет Російської Федерації земельних ресурсів і землевпорядкування, і навіть з його територіальних органів на местах.

У цьому слід сказати також указ президента РФ від 27 грудня 1991 р. «Про негайних заходів з здійсненню земельної реформи, у РРФСР», що дозволив сільським громадянам — власникам земельних ділянок продавати інших громадян, минаючи місцеву адміністрацію і тільки оформлюючи угоди комітеті по земельну реформу. Отже, усувалося засилля адміністрування при регулювання відносин земельної приватної власності.

2. Оформлення операцій із земельними ділянками.

у складі Федерации.

Згідно нині у РФ земельному законодавству користування землею можливо певному титулі: на праві власності, праві землеволодіння, праві безстрокового (постійного) користування, тимчасового користування і аренды.8 Кожен з цих титулів є сукупність певних правий і обов’язків — насамперед із користування землею.

З відповідних титулів громадяни і юридичних осіб — власники земельних ділянок — заслуговують продавати, передавати у спадок, дарувати, здавати у найм, обмінювати, використовувати як предмета застави, і навіть передавати земельну ділянку або його частину як внесок в статутні фонди (капітали) акціонерних товариств, товариств, кооперативів, зокрема — з іншими инвестициями.9.

Отже, якщо майбутній користувач земельних ділянок купує чи їх у оренду від приватного власника, то чинного законодавства рішення державний орган при цьому непотрібен. Власник землі - господар свого об'єкта власності і вільний розпоряджатися ним своєму розсуду, без вичікування дозволу свыше.

Проте будь-яка угоду з землею вимагає наступної державної реєстрації речових, порядок проведення яких встановлено поруч нормативних актів. У тому числі насамперед слід назвати згадувані вище Укази Президента РФ 1991;1993 рр.

Зокрема, відповідно до Указом Президента РФ від 27 жовтня 1993 р. «Про регулювання земельних взаємин держави і розвитку аграрній реформі у Росії», з метою угод купівлі-продажу, застави, оренди, і навіть реалізації інших дій зі володінню, користування і розпорядженню земельними ділянками відповідно до чинним законодавством, кожен власник земельних ділянок повинен мати свідчення на право власності на грішну землю. Дане свідчення підлягає реєстрації в поземельної (реєстраційної) книзі.

При первинному наданні земельних ділянок свідчення видається відповідним комітетом земельних ресурсів і землевпорядкування у вирішенні місцевої адміністрації. При купівлі-продажу земельних ділянок та за іншими випадках переходу права власності на грішну землю свідчення видається зазначеним комітетом виходячи з договору продажу-купівлі (купчої) чи інших документів, підтверджують перехід права власності на грішну землю. Отже, у випадках дозволу місцевої адміністрації не требуется.

У Указі, проте, обмовляється, у разі продажу земельних ділянок, які у сільськогосподарському виробництві, з наміром змінити його цільове призначення, рішення про продаж суд має приймати орган виконавчої суб'єкта РФ.

Порядок купівлі-продажу земельних ділянок та типовий договір цього були угод затвердили Постановою Ради Министров-Правительства РФ трохи раніше названого указу — 30 травня 1993 г. 10 Такий договір складається в чотирьох-п'яти примірниках, однієї зі яких зберігається в продавця та покупця, на ділі нотаріальної контори, у фінансовому комітеті земельних ресурсів і землевпорядкування, соціальній та Бюро технічної інвентаризації, якщо разом із ділянкою продається розташоване у ньому строение.

У договорі вказуються прізвище, ім'я, по батькові, паспортні дані продавця та покупця, і навіть назва документа, який засвідчує право приватної власності продавця на грішну землю, його номер й час видачі. До договору додається також план (креслення) ділянки, якого купча заборонена реєстрації. За відсутності плану ділянки він, за згодою сторін, виготовляється райкомземом.

З іншого боку, за бажання власника ділянку може бути проданий також за допомогою районного (міського) комітету із земельних ресурсів і землевпорядкування на конкурс або аукционе.

У договорі купівлі-продажу земельних ділянок обов’язково має бути вказано, яких землях (за призначенням розташований ділянку), у веденні який місцевої адміністрації він і з якою метою призначений. Це вимога обумовлена тим, що продавець і покупець що неспроможні за згодою між собою змінити цільове призначення дільниці і режим землекористування.

Право власності на ділянку переходить від продавця до покупця з реєстрації районним (міським) комітетом земельних ресурсів і землевпорядкування нотаріально засвідченій купчої.

Запис у реєстраційній книзі про скоєних угодах та інших дії щодо розпорядженню земельною ділянкою містить у собі такі компоненты11:

Отже, під час оформлення і завіренні договору боку неминуче звертаються до відповідний комітет із земельних ресурсах і землевпорядкування або у його кадастрову бюро. З іншого боку, саме там можна отримати роботу бланки типового договори та дізнатися кадастровий номер ділянки, що є предметом договору продажу-купівлі, уточнити його та інші дані, що їх занесені у спеціальні графи бланка договору.

При оформленні документів за угодами чи іншим дій у відношенні ділянки, право власності який засвідчується згадуваним вище свідченням, найменування сторін і опис ділянки повинні суворо відповідати даним, зазначених у свідоцтві.

Повернімося, проте, до Указу Президента РФ від 27 жовтня 1993 р. Він передбачає, що свідчення на право власності на грішну землю із зазначенням площі земельної частки може мати простий також всі члени сільськогосподарських підприємств, яким земля належить на праві спільною чи загальної пайовий власності. У цьому власники земельних паїв (часткою) заслуговують без згоди інших члени сільськогосподарських підприємств продавати свою частку інших членів колективу, і навіть іншим громадянам та юридичним особам для сільськогосподарської продукції. Члени колективу, у тому випадку мають декларація про придбання земельної частки перед іншими покупцями.

У Указі обмовляється також, що продаж земель може здійснюватися на конкурсах чи аукціонах. Усі суперечки, пов’язані з відчуженням і придбанням земельних ділянок, і навіть інші земельні суперечки розглядаються у судовому порядке.

Для прискорення процедури оформлення права власності на земельну ділянку, земельну частку чи процедури виділення ділянки в натурі Указ передбачає, что:

а) Відповідне заяву на органи місцевої адміністрації підлягає розгляду в в місячний строк з його подачи;

б) Рішення (виписка з рішення) органу місцевої адміністрації підлягає видачі в 7-дневный строк із моменту прийняття решения;

в) Видача свідоцтва комітетами земельних ресурсів і землевпорядкування виготовляють підставі рішення органів місцевої адміністрації в 10-денний строк із моменту прийняття рішень чи реєстрацію договору продажу-купівлі;

р) За відсутності креслення кордонів земельних ділянок відповідний комітет із земельних ресурсах і землевпорядкування в в місячний строк після видачі свідоцтва виробляє встановлення політики та оформлення кордонів дільниці і видає власнику копію креслення кордонів участка.

Отже, у разі первинного оформлення права власності на грішну землю чи процесі її подальшого зміни всі дії сторін підлягають нотаріальному засвідченню та державній реєстрації у комітетах земельних ресурсів і землевпорядкування з занесенням у єдиний державний реєстр. Порядок державної реєстрації речових встановлюється законом реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним.

Проте, відповідно до ст. 8 Закону «Про введення на дію частини першої Цивільного кодексу РФ» від 30 листопада 1994 р. надалі до набрання чинності згаданого вище закону про державної реєстрації речових застосовується діючий порядок реєстрації. Оскільки єдиного порядку реєстрації майна біля Росії встановлено був, суб'єкти федерації і органи місцевого самоврядування якраз і можуть встановлювати правила реєстрації операцій із землею. У зв’язку з цим порядок реєстрації в суб'єктів федерації і окремих містах може сьогодні різнитися.

На наведених підставах у низці суб'єктів Російської Федерації у розвиток федерального законодавства реєстрацію операцій із нерухомістю, зокрема з землею, прийнято власні нормативні акти. Наприклад, в Нижегородської області керівниками обласного комітету із земельних ресурсів і землевпорядкування, обласної нотаріальної палати управління у грудні 1994 р. було затверджено Рекомендації районним і міським комземам, державною мовою і частнопрактикующим нотаріусам у здійсненні угод купівлі-продажу земельних ділянок та інших операцій із землею між гражданами.12.

Відповідно до цих рекомендаціям, поруч із необхідні укладання угоди документами (купчої, планом дільниці і т.п.) продавець має надати довідку про експертизі правових (правовстановлюючих) документів. Цю експертизу у присутності продавця проводить реєстратор кадастрового бюро при рай (гор)комземе або інший співробітник комітету. Відповідальність за правильність оформлення угоди несе нотаріус, котра засвідчує договір (купчу). На свідоцтві продавця (державному акті на грішну землю) нотаріус робить позначку про посвідченні договору відчуження земельних ділянок або його частини із зазначенням дати, номери реєстру, найменування нотаріальної контори, покупця. Тільки після цього купча реєструється у відповідній комітеті земельних ресурсів і землевпорядкування.

Власний порядок оформлення прав на земельні ділянки діє й у столиці нашої держави. Затверджено він був, зокрема, рішенням одинадцятої сесії Мосради XXI скликання від 12 жовтня 1992 р. як Додатка № 8 до постанови «Про земельного законодавства Російської Федерації в Москве».13.

Відповідно до цим документом і майбутній власник земельної ділянки у р. Москві повинен мати підтвердження у вигляді державного чи міського сертифіката титулу ділянки землі. Підставою щодо його видачі служить наявність відповідного запису про права на ділянку в земельної книзі р. Москвы.

Натомість у тому, щоб у земельної книзі було зроблено необхідна запис про права власника, слід надати ці рішення, у тому числі може бути: а) документ, підтверджує законну передачу ділянки міських в власність, безстрокове повне, довічне спадкове володіння; б) договір оренди ділянки, укладений орендарем з адміністрацією р. Москви — або власником ділянки земель; до договору тимчасового користування; р) дані Міського Бюро технічної інвентаризації (міське БТІ) про права юридичних і фізичних осіб до дільниць земель міста, і навіть дані автоматизованого банку даних (АБТ) «Землепользование».

Після набуття усіх відомостей з міське БТІ і АБТ «Землекористування», і навіть даних про договори, укладені з адміністрацією Москви Москомзем вносить відповідну запис в Земельну книжку р. Москви й підготовляє акт на права. Оповіщення звідси Москомзем пересилає володарю права на ділянку земель.

Укладання.

Із усього вищесказаного слід, що на даний час у Російської Федерації реєстрацію операцій із землею і лобіювання відповідних прав на грішну землю здійснюють комітети земельних ресурсів і землевпорядкування (зокрема часом — за допомогою місцевої органів виконавчої), а реєстрацію операцій із житловими будинками (будівлями) і ними — органи БТИ.

Зміцнюючи державно-правові запрацювала сфері землекористування, держава одночасно прагне активізувати господарську волю цій галузі громадських відносин, необхідну дальшого поступу ринкової економіки. Проте, як свідчить аналіз чинного законодавства у сфері регулювання земельних відносин, чимало сторін цих відносин вимагають удосконалення і подальшому законодавче закріплення.

Список використаної литературы.

і источников.

1. Аграрне право / Відп. ред. Бистров Г. Е., Козир М. И. — М., 1996.

2. Башмаків Г. С., Бєляєва З.С., Иконицкая І.А. Сучасні проблеми нового земельного законодавства // Держава право. 1995. № 8.

3. ЖАРИКОВ Ю. Г. Про право власності, землеволодінні, безстроковому (постійному), часовому користуванні і оренді землі // Річ & право. 1995. № 5.

4. Земельно-аграрная реформа у Росії. Законодавство. М., 1994.

5. Конституція Російської Федерації: прийнята всенародним голосуванням 12 грудня 1993 р. — М., 1995.

6. Устюкова У. Договори купівлі-продажу земельних ділянок // Російська юстиція. 1996. № 3.

7. Чубуков Г. В. Земельна нерухомість системі російського права. // Держава право. 1995. № 9.