Договоры у житловій сфере

ОГЛАВЛЕНИЕ Введение…3.

I. Основні цивільно-правові договори у житловій сфере…4.

1. Договір купли-продажи…4.

2. Договір мены…6.

3. Договір дарения…8.

4. Договір ренты…10.

5. Договір аренды…12.

II. Договір соціального найму житлового помещения…15.

III. Договір комерційного найму житлового помещения…22.

Заключение

…27.

Список литературы

…28.

Житло має суворо цільове призначення. Воно призначено суворо для проживання громадян. Отже, правовідносини щодо житлових приміщень мають певні законом межі. Основна регламентація операцій із житловими приміщеннями зберігають у актах громадянського законодавства. Разом про те в актах житлового законодавства також є велика кількість норм, регулюючих ті чи інші договори (наприклад, договір соціального найму житлового приміщення, договір обміну і т.п.).

Для правильного застосування правових норм, регулюючих договори, в що у ролі об'єкта виступає житлове приміщення, необхідно проводити межі між цивільним та житловим законодавством. Громадянське законодавство регулює питання, пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням житловими приміщеннями, буде лише тоді, коли житло є предметом економічного обороту. Відносини, пов’язані з допомогою житла, його експлуатацією, і чимало інших питань регулюються житловим законодавством. Слід наголосити, що Конституція Російської Федерації відносить до різною компетенції громадянське законодавство, з одного боку, і житлове — з другой.

Громадянське законодавство відповідно до ст. 71 Конституції Російської Федерації належить до винятковому ведення Російської Федерації. Відповідно до ст. 72 Федеральної Конституції житлове законодавство є спільної компетенцією же Росії та її суб'єктів. І тому відносини, про які йшлося вище, по експлуатації, користування та інших., можуть регулюватися як Російською Федерацією, і її субъектам.

Ця робота складається з трьох взаємозалежних частей.

Перша частина розглядає основні договори у житловій сфері, боку в договорах, їхніх прав і обязанности.

В другій частині розкривається сутність договору соціального найму, порядок укладання, предмет договора.

Третя частина містить у собі поняття договору комерційного найму, його на відміну від договору соціального найма.

Метою згаданої роботи є підставою висвітлення питань, що з укладанням і реалізацією договорів із житловими помещениями.

I. ОСНОВНІ ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВІ ДОГОВОРЫ.

У ЖИТЛОВОЇ СФЕРЕ.

Договори купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, найму житлового приміщення об'єднує одна обставина: їх основна спрямованість передати майна. Саме передача майна (хоча й практично на всіх умовах) складає основне елемент предмета зобов’язань, що виникають з цих договоров.

Передача майна є ще однією форму розпорядження майном. Тому друга спільна риса названих договорів у тому, емоційне обличчя, передавальне майно, має мати необхідним правомочием по його розпорядженню, тобто. є, зазвичай, власником цього майна, або суб'єктом іншого обмеженого речового права.

Обличчя, яка набирає майно, стає або його власником (купівля-продаж, міна, дарування, рента), або законним власником зазначеного майна (оренда, житловий оренду). У разі обличчя, хоча й є власником, але володіє майном по підставі, передбаченому відповідним договором, і він здобуває, як і власник, вещно-правовую захист. Ця обставина також може бути признанно спільною рисою на передачу имущества.

Ще один який би ознака зазначених договорів у тому, що вони мають складний предмет, до складу якого у собі як дії зобов’язаних сторін, зокрема про передачу і сприяють прийняттю майна (об'єкт першого роду), і саме майно (об'єкт другого рода). 1].

Відзначені спільні риси названих договорів дають можливість використання правил про одних типах договорів для регулювання відносин, що виникають з інших типів договорів, які входять у групу договорів про передачу майна. Наприклад, які у Цивільному кодексі Російської Федерації правила про договорі купівлі-продажу підлягають застосуванню до правовідносин, належних відповідно: з договору міни (п. 2 ст. 567), з договору ренти (п. 2 ст. 585), з договору оренди (п. 3 ст. 609), правила про договорі оренди (до взаємин, які виникають з договору безоплатного користування (п. 2 ст. 689); правила про договорі дарування (до відносинам з договору ренти (п. 2 ст. 585).

1. Договір купли-продажи.

Самій поширеної угодою, спрямованої на відчуження житла, безумовно, є договір купівлі-продажу житлового помещения.

Житлове законодавство під житловими приміщеннями розуміє як житлові будинки та котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, а й окремі квартири, й інші житлові приміщення (приміром, ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані у цьому як у державних органах, здійснюють облік нежилих приміщень, включаючи службові, відомчі приміщення, гуртожитки, гостиницы-приюты і т.п. 2] Житлові приміщення призначені проживання громадян. Власник, здійснюючи права володіння, користування і розпорядження приналежним йому житловим приміщенням, має забезпечити збереження його назначения.

На відміну від колишнього законодавства Цивільний кодекс Російської Федерації (далі ДК) обмежується простий письмовій формою укладання договору продажу шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст. 550).

Під час укладання цього договору важливого значення щодо його дійсності має «постать» продавця. Там, коли як продавця за договором виступає не власник нерухомого майна, а володар іншого, обмеженого речового права нерухомість (державне чи муніципальне унітарна підприємство, установа), значно підвищується ризик можливого визнання такого договору недійсною угодою. Тут слід враховувати обмежений характер правомочий зазначених суб'єктів на розпорядження нерухомим майном. У частковості, державне чи муніципальне підприємство (як суб'єкт права господарського ведення (п. 2 ст. 295 ДК), і суб'єкт права оперативно керувати (казённое підприємство (п. 1 ст. 297 ДК)) (не вправі продавати своє майно без згоди власника цього майна. Порушення даного вимоги влечёт недійсність договору продажу недвижимости.

Прикладом до сказаного може бути роз’яснення, що міститься в постанові Пленуму Вищої Арбітражного Судна РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення суперечок, що з захистом права власності та інших речових прав» (п. 7). Відповідно до цього роз’яснення, під час вирішення суперечок, що з здійсненням державними і муніципальними підприємствами права господарського ведення чи оперативно керувати, треба враховувати встановлені ст. 295 і 296 ДК обмеження прав підприємств із розпорядженню закріпленим за ними майном. Угоди, скоєних підприємствами із відчуження майна всупереч названим обмеженням, недійсні як ничтожные. 3].

Предмет договору продажу-купівлі включає у собі два роду об'єктів: уперших, передане нерухомого майна; по-друге, дії продавця та покупця відповідно про передачу нерухомості, її прийняттю і оплате.

У порівняні з загальними положеннями про купівлю-продаж товарів законодавець посилює вимоги щодо умови договору продаваемом об'єкті нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні прагнути бути указанны дані, дозволяють виразно встановити об'єкт нерухомості, підлягає передачі покупцю за договором, зокрема відомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості на відповідній ділянці або у складі іншого нерухомого майна. При відсутності таких даних у договорі умову про нерухоме майно, підметі передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір купівліпродажу вважається незаключённым.

Для визначення ціни продаваного об'єкта боку можуть звернутися до послуг професіональних оцінювачів, діючих з урахуванням Федерального закону від 29 липня 1998 р. «Про оцінної діяльність у Російської Федерации». 4].

Ціна нерухомості може бути встановлена у договорі продажу на одиницю її площі чи іншого показника її розміру. І тут загальна ціна продаваного нерухомого майна, підлягаючий сплаті покупцем, визначається з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ГК).

Цивільний кодекс передбачає обов’язкову державну реєстрацію договору продажу житлових приміщень (ст. 558). Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ДК) значить реєстрації самого договору купли-продажи.

Що ж до змогу однієї зі сторін домагатися у суді державної реєстрації речових договору продажу нерухомості (житлового приміщення) при ухилянні від послуг цього контрагента, то ілюстрацією даного становища може бути лише один приклад арбитражно-судебной практики.

Облпотребсоюз звернувся до арбітражний суд позовом про спонуці акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажу житлового дома.

Судом першої інстанції у позові відмовлено по мотивацію, що облпотребсоюз не звертався до реєструючий орган з вимогою реєстрацію договору купли-продажи.

Апеляційна інстанція скасувала рішення і прийняла постанову ж про реєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості. У цьому апеляційна інстанція правомірно струменіла з наступних обстоятельств.

Між облпотребсоюзом (продавцем) і акціонерним суспільством (покупцем) укладено двостороння угода купівлі-продажу житловий будинок. Угода сторонами виконана. Вартість вдома сплачено покупцем продавцю, а передача здійснена за актом приёма-передачи. Правомірність укладання цього договору не оскаржувалася. Покупець не поводився з вимогою зареєструвати угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її избыточности.

Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації речових сделки.

Таке рішення арбітражного суду є необхідною підставою до виникнення у відповідного органу обов’язки здійснити державної реєстрації сделки. 5].

Цивільний кодекс Російської Федерації вводить спеціальну норму, яка встановить особливості продажу житлових приміщень, тоді як них мешкають громадяни, мають цього житло самостійне право користування. У ст. 558 ДК встановлюється, що істотним умова договору продажу житлового приміщення, де живуть особи, зберігають право користування нею після придбання його покупцем (наприклад, члени сім'ї власника), є перелік цих на осіб із зазначенням їх прав користування продаваним житловим помещением.

Законодавець містить пряму заборону продаж заселённых будинків державного, муніципального й суспільного житлових фондів без згоди що у них громадян. До того ж даної нормі підпорядкована зворотна сила, тобто вони поширюється і угоди, ув’язнені до вступу до силу даного Закона. 6].

2. Договір мены.

У радянський період розбудови громадянського права договір міни був сохранён як самостійного типу цивільно-правових угод, мають досить вузьку сферу застосування і тому що потребують спеціальному детальному правовому регулировании.

У ДК РРФСР 1922 р. був окремий підрозділ V «Мена» розділ «Зобов'язальне право» (за розділом IV «Купівля-продаж»), що свідчило ставлення до договору міни як до договору. Разом про те весь даний підрозділ складався з двох норм. Відповідно до першої, «за договором міни виробляється між сторонами обмін одного майна інше. Кожен із що у мене вважається продавцем того, що дає натомість, і покупцем те, що выменивает» (ст. 206). Друга норма встановлювала, що «договору міни застосовуються відповідні правила про купівлю-продаж» (ст. 207).

Дещо по-іншому підійшов законодавець регулювання договору міни в ДК РРФСР 1964 р. Зазначений кодекс включав у собі окрему главу (гол. 22 «Мена»), що складається тільки з однієї статті (ст. 255 «Договір міни»). Зберігши ставлення договору міни як до типу гражданскоправових договорів, законодавець передбачив і двоє спеціальних правила, що регламентують договір міни з урахуванням його особенностей.

У порівняні з колишнім законодавством діючий нині ДК РФ містить низку нових правил, викладені у вигляді диспозитивных норм, які покликані регламентувати деякі правовідносини сторін, тривалий час залишалися поза увагою законодателя.

Самостійний характер договору міна у ній цивільно-правових договорів передбачає виділення певних, властивих цим договором ознак, які від всіх інших типів договірних зобов’язань, у цьому однині і від найближчого договору міни договору продажу-купівлі. У цьому вся сенсі можуть бути названі такі це основна прикмета договору мены.

По-перше, договір міни належить до договорів, вкладених у передачу майна (до цієї категорії ставляться договори купівлі-продажу, дарування, оренди, ренти і пояснюються деякі другие).

По-друге, за договором міни обмениваемое майно передається в собственность.

По-третє, з інших возмездных договорів, якими, як і з договору міни, майно також передається у власність контрагента (купівля-продаж), договір міни відрізняється характером зустрічного предоставления.

По-четверте, ще одним кваліфікуючим ознакою цього договору, який вирізняє його від договору продажу-купівлі і південь від будь-якого договору, що передбачає передачу майна у власність контрагента, є момент переходу права власності на обмінювані товары.

Що стосується даному договору діє спеціальне правило, за яким, за договором міни право власності на отримані в порядку обміну товари переходить до кожної зі сторін одночасно по тому, як зобов’язання в передачі товарів виконані обидві сторони (ст. 570 ГК).

Договір міни носить універсальному характері і може застосовуватися для регулювання правовідносин з участю будь-яких осіб, визнаних суб'єктами цивільних прав (передусім, права власності та інших обмежених речових прав, і навіть зобов’язальних прав): громадян, юридичних, а також публічно-правових утворень (Російської Федерації, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні образования).

Щоправда, в юридичної літературі висловлювали думку про неприпустимість долі у договорі міни держави й інших публічно-правових утворень. У приклад вищесказаного можна навести доказ, висунутий І.В. Єлисєєв: «виступ держави у цивільно-правовому договорі міни неможливо, оскільки натуральний обмін суперечить основних принципів бюджетного устрою страны». 7].

ДК (гол. 31) не пред’являє ніяких спеціальних вимог до суб'єктам договору мены.

Зміст зобов’язання, який із договору міни, визначається предметом цього договору, саме тим, що кожна з сторін зобов’язується передати у власність з іншого боку один товар за інший. Розподіл правий і обов’язків між учасниками договору міни визначається відповідно до норм про договорі купівлі-продажу (не суперечать спеціальним правилам про договорі міни і суті міни, а тому застосовуваними до цього договору) з урахуванням те, що кожна зі сторін такого договору визнається продавцем товару, і його зобов’язується передати, і водночас покупцем товару, і його зобов’язується прийняти натомість від контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).

Визначаючи спеціальні правила, які регламентують договір міни, законодавець не передбачив будь-яких особливі вимоги, що висуваються до формі цього договору. Право власності на обмінювані житлові приміщення виникає в кожного боку з державної реєстрації речових за місцем перебування жилья.

Під час підготовки проекту нового Цивільного кодексу Російської Федерації було вирішили зробити основному зберегти став традиційним для вітчизняного законодавства (включаючи дореволюційний) підхід, суть котрого полягало у цьому, щоб дати визначення договору міни і поширити на відносини, які з цього договору, дію відповідних правил про договорі купівлі-продажу, що й реалізовано ст. 567 ГК. 8].

Разом про те, як зазначав С. А. Хохлов, внёсший величезний внесок у підготовку нового ДК, «на відміну раніше котрий діяв законодавства регулювання міни зазначеними нормами (які у ст. 567 ДК (В.В.) не вичерпується. Уперше кодекс встановлює ряд спеціальних правил про мене, що відбивають особливості забезпечення і виконання цього договора». 9].

3. Договір дарения.

У часи 1917 р. правовідносини, пов’язані з даруванням, були предметом оживлённых теоретичних дискусій. Громадянське законодавство і цивільно-правова доктрина на той час перешкоджали чітких однозначних відповіді питання понятті дарування, його правову природу, місці цього інституту, у системі громадянського права. Варто сказати, що у цивільному законодавстві тих часів норми про даруванні було розміщено не серед положень про договірних зобов’язання, а розділі про порядок придбання й зміцнення прав на майно. Хоча, як підкреслював, Г. Ф. Шершеневич, «законодавство визнає, що дар шанується недійсним, коли від неї отречётся той, кому він назначен…». 10].

З огляду на й детального регулювання договору дарування в дореволюційному цивільному законодавстві і тому проекті Цивільного уложення особливо убогим представляється регулювання договору дарування в радянському цивільному законодательстве.

У Цивільному кодексі РРФСР 1922 р. договору дарування присвячувалася лише однієї норма.

Усі відносини, пов’язані з договором дарування, регламентувалися в Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. двома статтями. У першій давалося поняття договору дарування. Друга стаття передбачала вимоги, які пред’являються формі договора.

Що ж до сучасного російського громадянського законодавства, то системі цивільно-правових договорів договір дарування виділяється в окремий тип договірних зобов’язань наявністю деяких характерних ознак, дозволяють кваліфікувати їх у даній якості. У числі таких ознак може бути такі особливі риси договору дарения.

По-перше, основний кваліфікуючий ознака договору дарування, який відрізняє його від основної маси цивільно-правових договорів, у його безплатності. Ознака безплатності договору дарування означає, що дарувальник не одержує ніякої зустрічного надання зі боку одаряемого.

Якщо житло передається за наявності зустрічної передачі речі чи права, такий договір даруванням не визнається. Насправді таке трапляється іноді зустрічаються. Найчастіше органи місцевого самоврядування чи організації зумовлюють надання муніципального житла нужденним громадянам обов’язком подарувати наявну в них квартиру муніципалітету. При оформленні договорів обмінів житловими приміщеннями різної форми власності практично можна зустріти випадки «обміну квартири порядку дарування». З п. 2 ст. 170 ДК подібні угоди зізнаються удаваними. Разом про те, не перетворює дарування в возмездный договір відшкодування дарувальнику витрат, понесених їм у зв’язки Польщі з даруванням, якщо вони за умовам договору не входить у цінність дарения. 11].

По-друге, ознакою дарування є збільшення майна одаряемого.

По-третє, при даруванні збільшення майна обдаровуваного має відбуватися рахунок зменшення майна дарителя.

По-четверте, неодмінним ознакою договору дарування є згоду обдаровуваного отримання подарунка. Відповідно до ст. 573 ДК, одаряемый вправі у час відмовитися від дару до передачі йому. І тут договір дарування вважається розірваним. У цьому відмови від подарованого житла може бути совершён в письмовій формах. З іншого боку, таку відмову підлягає державної реєстрації речових. У разі дарувальник вправі вимагати від обдаровуваного відшкодування реального шкоди, причинённого відмовою прийняти житло в дар.

Зазвичай, дарування житлових приміщень відбувається між близькими особами (родичами, друзями). Разом про те, сторонами у договорі дарування можуть виступати як громадяни, і юридичних осіб. Як обдаровуваного може бути Російської Федерації, її суб'єкти, і навіть міста Київ і інші муніципальні освіти у особі свого органов.

На відміну від колишнього законодавства обіцянку дарування також визнається договором дарування пов’язує який, якщо його було зроблено на належної форми і містить ясно виражене намір зробити угоду у майбутньому безоплатну передачу житлового приміщення чи іншого имущества.

З огляду на ст. 575 ДК заборонена дарування житлових помещений:

. від імені малолітніх громадян, визнаних недієздатними, їх законними представителями;

. працівникам лікувальних, виховних установ, установ соціального захисту та інших аналогічних установ громадянами, які у них як на лікуванні, змісті чи вихованні, подружжям і родичами цих граждан;

. державних службовців і службовцям органів місцевого самоврядування зв’язку з їхнім посадовими повноваженнями чи у з виконанням ними службових обязанностей;

. відносин між комерційними организациями.

Організації, яких належить житло на правах повного господарського ведення або оперативно керувати, можуть подарувати житлове приміщення лише з дозволу собственника.

У виняткових випадках закон дає можливість дарувальнику відмовитися від виконання договору дарування або взагалі скасувати дарування. У першому разі відмовитися від договору дарування можна, коли майнове чи сімейний стан або стан здоров’я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору умовах призведе до зниження рівень життя. Другий випадок скасування дарування регулюється ст. 578 ДК, де сказано, що дарувальник вправі скасувати дарування, якщо одаряемый зробив замах його життя, життя когось із членів його сім'ї або близьких родичів або зумисне завдав шкода дарителю.

Договором може бути встановлене право дарувальника скасувати дарування в разі, коли він переживе одаряемого.

Новий Цивільний кодекс Росії передбачив нового вигляду дарування (пожертвование.

Суб'єктами пожертвування може бути громадяни, лікувальні виховні установи, установи соціального захисту та інші аналогічні установи, і навіть Російської Федерації, її суб'єкти і муніципальні освіти. У цьому бути прийнятим пожертвування непотрібен чийогось дозволу чи согласия.

Організація, приймаюча житлове приміщення як пожертвування, повинна вести окремий облік всіх операцій із його использованию.

Там, коли використання пожертвуваного житлового приміщення відповідно до зазначеним жертвователем призначенням стає неможливим внаслідок змінених обставин, воно можна використовувати по іншому призначенню лише з дозволу жертвователя. Використання пожертвуваного майна над відповідність до зазначеним призначенням чи зміна цього призначення дає право жертвователю, його спадкоємцям чи іншому правонаступнику вимагати скасування пожертвования.

4. Договір ренты.

Цивільний кодекс РФ містить гол. 33 «Рента і довічне зміст із утриманням». Її найменування, начебто, дозволяє: зробити висновок про визнання законодавцем кожного із зазначених в назві глави договорів самостійним. Водночас у тому випадку проводиться найбільш поширений для ДК принцип: незалежно від своєї найменування відповідна глава розділу IV Кодексу у вигляді спільного правила присвячується визначеному договірному типу. Що стосується главі 33 таким є договір ренти, отже, договір довічного змісту з утриманням (це лише його разновидность.

Підтвердженням може бути його присутність серед аналізованої главі крім трьох спеціальних параграфів одного загального для виділених у ній договорів. І хоча зазначений параграф називається «Загальні засади про ренті і довічне змісті з утриманням», кожна гілка статей включає вказівку на те, що вона регулює саме договір ренти. І при тому в жодній з статей зазначеного параграфа договір довічного змісту з утриманням не дуже упоминается.

Поруч із договором довічного змісту з утриманням у розділі 33 ДК виділено договори постійної і довічної ренти. Що стосується співвідношення між двома договорами, з одного боку, і договором довічного змісту з утриманням, з іншого, у літературі висловлені прямо протилежні погляди. Ряд авторів визнають всі три договору самостійними видами договору ренты. 12] У той самий час інші розглядають возмездное зміст із утриманням лише як підвид довічної ренты. 13].

Інша ситуація склалася із зарахуванням договору ренти до реальних чи консенсуальных. Хоча моменту складення нині чинного ЦК минуло лише кілька років, у літературі, заснованої у цьому Кодексі, вже позначилися трикрапку зору. Які Дотримуються, а такою вважають договір ренти реальным[14], тоді як у думки інших це договір консенсуальный[15], а третіх (залежно від об'єкта або реальний (при відчуженні рухомого майна), або консенсуальный (при відчуженні нерухомого имущества). 16] У період дії ДК 1964 р. природно, коло прибічників всіх таких точок зору стосовно договору довічного змісту з утриманням було набагато ширше, як і тих аргументів, що ними проводились.

Вже сама розбіжність у назві обох видів ранти — «стала» і «довічна» дає можливість обумовити специфіку встановленого для кожного їх правового режима.

Насамперед, це стосується суб'єктивного складу договору. Вказівка на «постійний» характер ренти дозволяє допустити що у договорі за одержувачів ренти як громадян. Постійна рента — єдиний вид ренти, у якій одержувачем то, можливо юридична особа, а сама рента — використана покриття особливих потреб одержувача, не є особистими, бытовыми.

Попри всю цьому стала рента як різновид ренти зберігає основні риси останньої - її некомерційний характер.

Постійна рента завжди виявляється у грошах. У цьому існує презумпція за те, як і виплачуватися така рента повинна подібним чином. І лише випадках, передбачених договором, допускається виплата ренти натурою, при цьому у будь-якій формі: надання речей, виконання робіт чи надання послуг. Однак цьому діє правило, яким вартість натуральної виплати мусить бути еквівалентна яка вказана у договорі грошової сумі ренти (ст. 590 ГК).

Особливості постійної ренти виявляються та рішенні питання про термінах її виплати. Оскільки така рента не призначена безпосередньо задоволення особистих (побутових) потреб громадян встановлено досить термін її виплати — щокварталу (ст. 591 ГК).

Принципова особливість довічної ренти полягає, передусім, у визначенні періоду його дії. Таким є тривалість життя одержувача ренты.

Довічна рента спрямовано задоволення потреб громадян, нужденних через це особливої захисту. Відповідно, зокрема, імперативній нормою встановлено, що певна у договорі, в розрахунку на місяць рента мусить бути щонайменше передбаченого законом мінімального розміру оплати праці (п. 2 ст. 597 ГК).

Встановлено істотно які від передбачених стосовно постійної ренті наслідки випадкової загибель чи випадкового ушкодження майна, переданого під виплату довічної ренти. Якщо за постійної ренті платник вправі у випадках вимагати припинення договору, або зміни умови (під час передачі майна за плату), то, при довічної ренті самі обставини не звільняють платника від виплати ренти, у своїй важливо наголосити — виплати за розмірі і умовах, передбачених договором. Отже, ризик у випадках падає повністю на платника довічної ренты.

Складаються відносини з договору довічного змісту з утриманням мають родовими ознаками договору ренти, і навіть оглядовими — договору довічної ренты. 17] Індивідуальні особливості аналізованих відносин виражаються у обмеження кола переданого під виплату ренти майна (лише нерухомість), спеціальному призначенні ренти (забезпечення одержувачу відповідного змісту), соціальній та ширшому складі об'єктів ренти (маю на увазі гроші, інше майно, так само як різні нематеріальні блага).

Відмітні особливості аналізованого договору дали М. И. Бару підставу використовувати стосовно нього термін «алиментирование». 18] Зрозуміло, між алиментными зобов’язаннями у сімейному право і довічне змісті у ЦК є чимало принципових відмінностей, починаючи з підстав виникнення відповідних зобов’язань. Таким підставою служать у разі - закон, тоді як у другому — договір, при цьому ще побудований на возмездных засадах. І усе ж таки ідея алиментирования як така не чужа оскільки він розглядався договору.

5. Договір аренды.

До набрання чинності другій частині Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди житлових приміщень поширювався на відносини, пов’язані з возмездным володінням і користуванням помешканням як громадянами, так і юридичних осіб. Регулювання таких відносин були присвячені норми Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» (ст. 17, 18), Житлового кодексу РРФСР (ст. 131−136), Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду Російській Федерації» (ст. 2).

Нині законодавець змінив підстави класифікації договірних відносин, що з возмездным володінням і користуванням житловими приміщеннями. Критерієм розмежування таких угод сьогодні не термін й умови оплати житлового приміщення. Головним розмежуванням договору наймання та оренди у житловій сфері виступає суб'єкт (користувач житлового приміщення. Законодавець, не розглядаючи у цьому контексті інші відмінності угод, встановлює чітку принцип розподілу договорів: «якщо користувачем виступає громадянин, це договір найму житлового приміщення, якщо юридична особа, то договір оренди». Відповідно, у першому випадку застосовується 35, тоді як у другому 34 глава Цивільного кодексу Російської Федерації. У першому випадку регламентація здійснюється стосовно договору комерційного найму цивільного законодавства, стосовно договору соціального (переважно актами житлового законодавства (як Росією, і її суб'єктами). У другому лише актами громадянського законодавства (виключно Россией).

Отже, головним відзнакою договору оренди житлових приміщень від договору найму житлових приміщень є суб'єкт возмездного володіння і користування жилищем.

Правова регламентація орендних відносин у житловій сфері міститься як і згадуваній 34 главі ДК, і у ст. 17 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» у частині, що стосується юридичних. Відповідно до ст. 17 зазначеного Закону, власники житлового фонду заслуговують надавати юридичних осіб квартири або торговельні доми будь-який площі за договором аренды.

Термін володіння і користування орендарем зданим внаём майном завжди зізнавався істотним умовою договору аренды.

Цивільний кодекс передбачає, що договір оренди полягає терміном, певний договором, проте допускається укладання договору й без вказівки у ньому терміну оренди майна. І тут договір оренди вважатиметься ув’язненим на невизначений термін. Правові наслідки оформлення договору без вказівки терміну оренди полягають у тому, кожна сторона такого договору отримує право відмовитися від нього час в в односторонньому порядку за умови попередження звідси з іншого боку за місяць, а при оренді нерухомості (три місяці (в.п. 1, 2 ст. 610).

Цивільний кодекс зберіг за орендарем, міг би належно котрі виконували свої обов’язки, переважного права на підписання договору оренди нового термін (ст. 621). Проте орендар може скористатися своїм правом лише за умов письмового повідомлення їм орендодавця про бажанні укласти новий договір оренди до закінчення терміну колишнього договору. Таке письмове повідомлення набуває вирішальне значення в випадках, коли орендодавець відмовляє орендарю у висновку договору на новий термін разом із тим укладає договір оренди договір із іншою особою. У цій ситуації орендар отримує право вимагати у суді перекладу він правий і обов’язків по заключённому договору оренди — і плюс до цього відшкодування збитків, причинённых то зв’язки й з відмовою орендодавця у висновку договору нового термін. Якщо до цього моменту орендар втратив інтерес до поновленню орендних відносин, може вимагати від орендодавця лише відшкодування убытков.

У нещасних випадках, коли з закінченні терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти не заперечує, договір вважатиметься возобновлённым тих-таки умовах на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін вимагатиме розірвання такого договору, попередивши контрагента щонайменше як три місяці (ст. 610 ГК).

Договір оренди житлового приміщення залежить від простий письмовій форми і, на відміну договору найму, підлягає обов’язковій державній реєстрації. Винятки становлять лише договори, укладені терміном менш года.

За договором оренди житлового приміщення орендодавець зобов’язується надати орендарю, що є юридичною особою, житлове приміщення за плату у тимчасове володіння і користування. У цьому орендар немає права використовувати житлове приміщення для промислових, складських та інших целей.

Єдина зокрема можливість використання житла орендарем (здати орендоване житлове приміщення в суборенду (поднаём) своїх співробітників чи іншим громадянам. Оскільки Цивільний кодекс Російської Федерації в ст. 615 свідчить про необхідність отримання згоди орендодавця на висновок договору поднайма, то таку можливість слід відразу вказувати у договорі оренди житлового помещения.

Оскільки будь-яке житло безпосередньо з землею, Закон передбачає зберігати право користування земельною ділянкою, у якому распложено житлове приміщення (багатоквартирний будинок, у якому розміщено житлове приміщення), навіть за переході права власності на участок.

Договір оренди житлового приміщення обов’язково має передбачати розмір орендної плати. За відсутності такою договір вважається незаключённым (ст. 654 ДК). Закон Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» вказує на необхідність встановлення договорі розміру оплати комунальних послуг в (год. 1 ст. 18).

II. ДОГОВІР СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Договір соціального найму в Цивільному кодексі регламентується лише взагалі вигляді, докладний регулювання має бути, у новому Житловому кодексі Російської Федерації та інших актах житлового законодавства, як Росії, і її суб'єктів. У ДК вказується, що об'єктом даного угоди може бути житлові приміщення, які перебувають лише будинках державного устрою і муніципального житлового фонду, й призначені для соціального використання, тобто. то житло, що було надано (або надається) черговикам органами місцевого самоврядування, а також державними чи муніципальними организациями.

Житловий фонд соціального призначення формується із забезпеченням його цілісності із об'єктів державного, муніципального, громадського житлових фондів місцевої адміністрацією, громадських об'єднань, державними і муніципальними підприємствами, учреждениями.

Один із особливостей цього договору виявляється у тому, що він укладається основі ордера.

Ордер може видаватися лише з вільне житлове приміщення. Що стосується порушення цього правила ордер може визнаватися недійсним. Як роз’яснив Пленум Верховного Судна СРСР постанові № 2 від 3 квітня 1987 р., розірвання договору найму житлового приміщення і визнання ордера недійсним по мотивацію його видачі на житлове приміщення, право користування яких належить іншого громадянина, влечёт виселення осіб, вселившихся виходячи з такого ордера, з наданням ним іншого житлового приміщення, відповідного за розміром та благоустрою наданого за ордером. Одержати ордер може або громадянин, якому надається житлове приміщення, або інша людина виходячи з доручення, засвідченій в установленому порядку. Ордер на житлове приміщення може визнаватися в в судовому порядку недійсним у разі надання громадянами не відповідних дійсності даних про нуждаемости у поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян і організації на який вчинила житлове приміщення, неправомірних дій посадових осіб під час вирішення питання про надання житлового приміщення, соціальній та деяких випадках порушення порядку і умов надання житлових приміщень. Позовну вимога про недійсності ордера то, можливо заявлене у протягом трьох років після видачі ордера (ст. 48 ЖК РРФСР). У разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій отримали ордер осіб вони підлягають виселенню без надання іншого жилья.

Договір найму житлового приміщення соціального використання полягає в письмовій формах виходячи з ордера на житлове приміщення між наймодавцем (державної або муніципальної організацією чи органом місцевого самоврядування, і громадянином, з ім'ям котрої видано ордер.

Відповідно до ст. 14 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», право соціального найму житлового приміщення надається громадянам, знову які отримують житлові приміщення вдома державного устрою і муніципального житлових фондів, не більше норми житловий площі. Житло, наданий за договором соціального найму, не обмежується терміном володіння і користування. За громадянами, які мешкають будинках державного устрою і муніципального, І що важливо, громадського житлових фондів (оскільки раніше режим громадського житлового фонду був багато в чому аналогічний державному), зберігається право найму незалежно від площі займаного житлового помещения.

У самому ордері і у договорі соціального найму також вказуються члени сім'ї наймача, які проживають (мають намір проживати) що з них і, що особливо слід підкреслити, відповідно до цивільному і житловому законодавству (п. 2 ст. 672 ДК і год. 1 ст. 53 ЖК РРФСР) користуються які з наймачем мають повні права і несуть все обов’язки, які з договору найму житлового приміщення. У цьому повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність по зобов’язанням, що випливають із зазначеного договора.

Другий за ліком особливістю договору соціального найму можна вказувати назву безстроковість порівняно з терміновістю договору комерційного найма.

У зв’язку з бессрочностью аналізованого договору з одному угоді у різний час можуть проживати різні громадяни, тобто. склад які живуть осіб може змінюватися. При зміні складу сім'ї наймача договір не змінюється. Разом про те, Житлового кодексу РРФСР встановлює правило, яким повнолітня член сім'ї наймача можна з згоди наймача та інших повнолітніх членів сім'ї вимагати визнання його наймачем за раніше заключённому договору найму замість початкового наймача. Така ж право належить у разі смерті наймача кожному повнолітньому членові сім'ї умершего.

Особливу увагу викликає запитання про значення для аналізованого договору ознаки возмездности.

Конституція Російської Федерації передбачила, що малозабезпеченим і іншим зазначених у законі громадянам, потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановленими законом нормами. Перспективи такої форми розподілу житла визначені у Основні напрями нового етапу реалізації Державної цільової програми «Житло», затверджених Указом Президента РФ від 29 березня 1996 р. У Основні напрями передбачено, що «має бути збережена практика безплатного надання житла чи державній і муніципальному житлових фондах малозабезпеченим громадянам, які мають інших можливостей поліпшити житлові умови». Необхідною гарантією збереження цієї практики має, відповідно до тим самим Основних напрямів, обов’язок органів місцевого самоврядування «ежегодно…устанавливать частку распределяемого житла, наданого безплатно (чи доступну ціну) за умов договору найму». Треба зазначити і ст. 59 Житлового кодексу, яка передбачає надання безплатне користування житлових приміщень із опаленням і освітленням фахівцями, перелік категорій яких і було порядок такого надання встановлюються Урядом РФ.

Усі приведені норми (від Конституції та до Житлового кодексу (мають на увазі переважно чи винятково житлові приміщення, які входять до складу державного устрою і муніципального фонду соціального использования.

Як було зазначено, певні категорії громадян, які визнаються законодавством які потребують поліпшенні житлових умов, сформульовані в ЖК РРФСР (ст. 29), Правилах обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання житлових приміщень, які у суб'єктів Російської Федерации.

Нужденними поліпшення житлових умов визнається досить велике коло лиц:

1. Громадяни, мають забезпеченість житловий площею однієї членів сім'ї нижчий за рівень, установлюваного суб'єктом российской.

Федерації. Наприклад, в обласному законі Свердловській області «Про надання житла в Свердловській області» від 28 квітня 1995 р. вказується, що нужденним визнається обличчя, віднесена до яка вказана у даному акті категорії і мають забезпеченість житлом трохи більше 15 кв. м. загальній площі однієї человека. 19].

2. Особи, що у житловому приміщенні (домі), яке відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам (неустранимые: промерзання стін, підвищена вологість, несправність санітарнотехнічних приладів і т.п.).

3. Особи, що у квартирах, зайнятих кількома сім'ями, тоді як склад сім'ї є хворі, страждають тяжёлыми формами деяких хронічні захворювання, у яких спільне проживання із нею (з укладання закладів охорони здоров’я) у цій квартирі невозможно.

4. Громадяни, що у суміжних неизолированных кімнатах по дві і більше сім'ї за відсутності родинних отношений.

5. Громадяни, що у гуртожитках, крім сезонних і тимчасових працівників, осіб, які працюють у терміновому трудовому договору, а як і громадян, оселилися у через відкликання обучением.

6. Громадяни, котрі живуть тривалий час за умов поднайма вдома державного, муніципального й суспільного житлового фондів, або найму вдома житлових і житлово-будівельних приміщень, що належать громадянам на праві власності, які мають інший житловий площади.

Відповідно до ст. 30 ЖК РРФСР облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, зазвичай, за місцем проживання органами місцевого самоврядування (деяких випадках громадян можна прийняти на облік і не місцеві жительства).

Тільки федеральне законодавство передбачає першочергове надання житлових приміщень потребують поліпшенні житлових умов понад двадцять категоріям громадян, позачергово житло надається також понад двадцять категоріям граждан. 20].

У цьому слід пам’ятати, нормативні акти суб'єктів Російської Федерації значно розширюють коло осіб, котрі мають на першочергове і позачергове надання жилья.

За договором соціального найму житлові приміщення надаються, як правило, як окремої квартиры.

Відповідно до ст. 15 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», оплата житла і комунальних послуг в за договором найму встановлюється у вигляді, що забезпечує відшкодування удержек утримання і ремонт житла, і навіть на комунальних послуг. Перехід на систему оплати житла і комунальних послуг в здійснюється поетапно протягом десяти років з допомогою заходів соціальної защиты.

Житлового кодексу РРФСР встановлює термін внесення квартирної плати. Відповідно до ст. 56 наймач зобов’язаний вносити квартирну плату щомісяця пізніше десятого числа наступного за прожитим місяці. Плата за комунальних послуг (водопостачання, газ, електрична, теплова енергія та послуги) стягується крім квартирної плати по утверждённым в установленому порядку тарифами. Деякі категорії за чинному законодавству мають пільги по квартирній платі і оплату комунальні услуги.

За виробництва капітального ремонту житловий будинок, у якому перебуває житлове приміщення, займане за договором соціального найму, коли ремонт може бути зроблений без виселення наймача, наймодавець відповідно до ст. 82 ЖК РРФСР зобов’язаний надати наймачу і членів його сім'ї тимчасово проведення капітального ремонту інше житлове приміщення, не розриваючи у своїй договору найму на ремонтируемое приміщення. Що стосується відмови наймача від переселення це приміщення наймодавець може вимагати переселення їх у судовому порядке.

Наданий тимчасово такого ремонту житло, зазвичай, що належить до маневреному фонду, має відповідати санітарним і технічним требованиям. 21] Усі переїзди наймача і членів його сім'ї що з займаного ними житлового приміщення іншу житлову площа, і назад виробляються наймодавцем рахунок. У період проживання наймача в в зв’язку зі капітальним ремонтом й інші житловому приміщенні він вносить квартирну плату лише над приміщення, наданий йому тимчасово ремонта.

Натомість наданого житлового приміщення час капітального ремонту наймачу і членів його сім'ї за згодою то, можливо надано для щогодинного користування інше впорядковане житлове помещение.

Там, коли житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї, внаслідок капітального ремонту може бути збережено або значно зміниться, законодавство встановлює два условия.

По-перше, наймодавцеві необхідно одержати згоду наймача на така зміна (п. 3 ст. 681 ГК).

По-друге, якщо приміщення істотно збільшиться і в наймача утворюється більше житлової площі, аніж договором, наймачу і членам його сім'ї має предоставиться інше впорядковане житлове приміщення, причому на початок капітального ремонту (ст. 83 ЖК РРФСР). Якщо ж внаслідок капітального ремонту житлове приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача йому членам його сім'ї має бути надано інше впорядковане житлове приміщення на початок капітального ремонта.

З метою підвищення благоустрою квартири можливо здійснення перебудови і перепланування житлового приміщення, що потенційно можуть проводитися тільки з дозволу наймача, повнолітніх членів його сім'ї та наймодавця (год. 2 ст. 678 ДК) і із дозволу органу місцевого самоврядування (год. 1 ст. 84 ЖК РСФСР).

За невиконання зазначеного вимоги наймач, що дозволив самовільне перебудову чи перепланування житлового чи підсобного приміщення, відповідно до ст. 84 ЖК РРФСР зобов’язаний на власний рахунок привести це приміщення у давнє состояние.

Що стосується обом типам договорів найму житлового приміщення ст. 685 ДК надає наймачу право здавати терміном у користування наняте їм приміщення (все чи частину) в поднаём. Неодмінним передумовою цієї передачі і за комерційному, і за соціальному найманні служить отримання згоди наймодавця. Відносини за договором поднайма пов’язують поднанимателя лише з наймачем. З цього випливає, що відповідатимуть перед наймодавцем при порушенні зобов’язань наймача за договором найму, зокрема у разі, коли справа зрушила внаслідок дій поднанимателя, доведеться усе ж таки наймачу. Так само відповідати перед поднанимателем на дії наймодавця буде наймач. Насамперед, цим (відсутністю прямих зобов’язальних відносин між наймодавцем і наймачем договір поднайма відрізняється від договору перенайма. До відзначеному слід й ті те, що придбане поднанимателем право користування житловим приміщенням не носить самостійного характеру; він цілком залежить від прав наймача на житлове приміщення. Отже, втрата наймачем з якоїсь причини своїх прав за договором найму житлового приміщення автоматично припиняє право користування, те що поднанимателю.

Укладання договору поднайма передбачає обов’язкову дотримання правил про норму житлової площі одну людину. Порушення цієї вимоги тягне недійсність договору поднайма. Ще один особливість аналізованого договору — його возмездность. Це означає, що за відсутності у договорі поднайма умови розмір і щодо оплати користування житловим приміщенням розрахунки поднанимателя з наймачем здійснюються у відповідність до п. 3 ст.424 ДК: оплата має здійснюватися за ціною, яка за порівнянних обставин зазвичай стягується з поднанимателей користування настільки ж приміщенням. Нарешті, п. 6 ст.685 ДК виключає стосовно поднайму дію норм про переважне право підписання договору нового срок.

Житловий Кодекс, своєю чергою, містить спеціальні норми, які лише стосовно договорами поднайма, які укладає наймач, є в договорі соціального найму. Ці норми може бути об'їдені переважно ось до чого: для здачі майна наймачам необхідно одержати згоду, крім наймача і поднанимателя, ще й які проживають що з наймачем членів його сім'ї; наймачам здається частина наданого наймачу житлового приміщення, і лише тоді тимчасового виїзду наймача то, можливо здано наймачам все надане наймачу за договором найму приміщення; встановлено особливий перелік ситуацій, у яких виключається здавання майна наймачам (крім недостатності житлової площі, що ж йдеться й у ст. 685 ДК, здавання в поднаём виключається при проживанні у приміщенні осіб, котрі страждають тяжёлыми формами гострих хронічні захворювання, за відсутності згоди інших наймачів і повнолітніх членів їхнім родинам, що у однієї квартирі й ін.). Відповідно до п. 5 ст. 15 Закону «Про федеральної житлової політиці» громадяни, які здають житлові приміщення в поднаём, втрачають декларація про компенсацію (субсидію) за оплатою житла і комунальних услуг.

Громадянське законодавство встановлює можливість розірвати договір з угоді сторін, якщо інше не в законі передбачено чи договором (ст. 450 ДК). Спеціальні правила, які стосуються розірвання аналізованого договору, зберігають у Житловому кодексі. Частина збігаються з передбаченими у ЦК. Інші істотно відрізняється. Перш всього, можна назвати, що наймача розірвати договір найму в час у разі не обумовлене потребою попереднього попередження. Інша спеціальна норма зазначає, що виїзд наймача і проживають з нею членів сім'ї на постійне проживання сам по собі влечёт у себе розірвання договору найму, та й із самого вже виїзду (ст. 89 ЖК РСФСР).

Принципове значення на вирішення питання про виселення має, в частковості, те, що основний формою є усе ж таки виселення з обов’язковим наданням замість наданого житлового приміщення другого.

З наданням іншого впорядкованого житла громадяни виселяються у разі, вказаних у законе.

По-перше, якщо будинок, де знаходиться житлове приміщення, підлягає зносу у зв’язку з відведенням земельних ділянок для державних чи громадських потреб, житлове приміщення надається організацією, якої відводиться земельну ділянку. У решті випадків знесення вдома громадянам, выселяемым від цього вдома, інше впорядковане житлове приміщення надається організацією, котра має будинок, або органом місцевого самоуправления.

По-друге, якщо житлове приміщення підлягає переобладнання в нежиле, выселяемым з неї громадянам інше впорядковане житлове приміщення надається організацією, якої призначається підлягає переобладнання житлове помещение.

По-третє, якщо будинок загрожує обвалом громадянам, виселеними від цього вдома (житлового приміщення), інше впорядковане житлове приміщення надається за рішенню органу місцевого самоврядування рахунок його житлового фонду або відповідної організації (ст. 93 ЖК РСФСР).

З іншого боку, відповідно до п. 94 Житлового кодексу РРФСР офіцери, прапорщики і мічмани, військовослужбовці супертермінової служби Збройних сил і прирівняні до них особи, звільнені з дійсною військової служби в відставку чи запас, і навіть котрі живуть що з ними особи, і навіть інші особи, втратили зв’язку з Збройними Силами, може бути виселені з своїх житлових приміщень у військових містечках з наданням іншого впорядкованого житлового помещения.

Відповідно до год. 6 ст. 15 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», якщо оплата житла і комунальних послуг в по договору найму немає протягом 6 місяців, громадяни підлягають виселенню через суд знову з наданням житлового приміщення, відповідального санітарним і технічним вимогам за нормами обслуговування. У тому випадку громадян можна бути переселені на меншу площа (за нормами гуртожитки (6 кв. м. на людини), тобто. наданий житлове приміщення то, можливо неблагоустроенным і (чи) у комунальній квартире.

Зблизька вищевказаного підстави виселення з житлового приміщення слід звернути увагу до такі найважливіші моменты:

1. Виселення у разі є санкція за невиконання обов’язки за договором найму житлового приміщення. Отже, воно можливе тільки у разі, якщо наймач винен. Якщо ж плату користування житлом і комунальними послугами не вноситься по поважним причин, то виселення недопустимо.

2. Виселення виробляється у разі, якщо плата не вносять у течение.

6 місяців поспіль. Нормативними актами республік, областей, краёв… может бути встановлений інший срок.

3. виселення може бути вироблено, якщо на момент розгляду справи в самісінький суді заборгованість вже погашена.

Принципове значення має тут те, що суд, виносячи постанову по виселення, повинен зазначити у ньому, який саме приміщення буде надано выселенному особі (ст. 97 ЖК РРФСР). Як роз’яснив Пленум Верховного Судна СРСР п. 24 постанови № 2 від 3 квітня 1987 р. (з цим і доповненнями від 30 листопада 1990 р.), розглядаючи позови про виселення з наданням іншого житлового приміщення, відповідального санітарним і технічним правилам, суд зобов’язаний зажадати докази, що підтверджують можливість поселення відповідача в надане житлове приміщення. При необхідності суд може зобов’язати відповідні органи (наприклад, санітарноепідеміологічної служби) провести обстеження житлового приміщення і уявити висновок про його придатності для проживания. 22].

У Житловому кодексі передбачені певні основи, а для виселення без надання іншого житлового приміщення. Сюди відносяться випадки, коли наймач, члени його сім'ї або інші особи, постійно з нею котрі живуть, систематично руйнують чи псують житлове приміщення, користуються ним за назначению.

III. ДОГОВІР КОМЕРЦІЙНОГО НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Останніми роками законодавець неодноразово зраджував підходи до регулювання термінового возмездного володіння і користування житловим приміщенням. Річ у тім, щодо 6 липня 1991 р. стосовно таких відносин застосовувалося виключно визначення договору найму житлового приміщення. Після зміни й доповнення в ЖК РРФСР зі договору найму житлового приміщення було виділено договір, для укладання якого громадянинові не вимагалося бути потребують поліпшенні житлових условий.

До набрання чинності частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації у законодавстві на практиці такі взаємини іменувалися орендними, а відповідні угоди (договорами оренди. Договір оренди житлових приміщень регламентувався деякими нормами таких законодавчих актів, як «Про основи федеральної житлової політики», Житлового кодексу РСФРР та УСРР «Про приватизацію житлового фонду у складі Федерации».

Цивільний кодекс РФ, відновлюючи старе найменування договору, водночас змінив як форму, а й зміст аналізованих вище відносин, чітко розділивши комерційний наём від социального.

ДК переважно развёл у різні законодавчі коридори (цивільний і житловий) багато в чому схожі відносини, предметом яких виступає один об'єкт (житлові приміщення. Відповідно до ДК, зобов’язання, які з договору комерційного найму, регулюються цивільного законодавства. Отже, відповідно до 71-й статтею Конституції Російської Федерації їх регламентація є винятковою компетенцією Російської Федерації і зобов’язання, які з договору соціального найму, регулюються житловим законодавством, тобто. відповідно до ст. 72 Конституції, дана регламентація належить до спільної компетенції же Росії та її субъектов.

Висновку договору комерційного найму житлових приміщень не передують ті численні адміністративні передумови (нуждаемость, постановка на облік, отримання ордера), які, зазвичай, необхідні підписання договору соціального найму. У разі необхідно досягнення угоди з всім істотним умовам договора.

У ролі наймодателей за договором комерційного найму виступають як юридичних осіб, і громадяни. Відповідно до п. 1 ст. 671 ДК є у вигляді власники житлового приміщення і управомоченные ними особи. У ролі останніх найчастіше виступають жилищно-эксплутационные організації та служби. У самій Москві право укладати договори найму щодо житлових приміщень, що у державної влади і муніципальної власності міста, надано дирекціям єдиного замовника. І саме вправі укладати договори щодо соціального найму житлових помещений. 23].

У договорі комерційного найму наймачем може лише громадянин. Включення в п. 1 ст. 677 ДК відповідної норми в приведённой редакції дозволяє зробити висновок, що укладання договору з юридичною особою в ролі наймача договору комерційного найму з метою, які пов’язані з проживанням громадян, (достатня підстава, щоб визнати такий договір незначним по ст. 168 ГК.

Цивільний кодекс стосовно оскільки він розглядався договору виділяє поруч із наймачем також тих, кого Кодекс іменує «громадянами, постійно котрі живуть що з наймачем». Специфіка правового становища цих осіб у тому, що, який був наймачем, вони теж мають рівні з нею права користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ГК).

У разі маю на увазі, передусім, особи, які уселялися в житлове приміщення разом із нанимателем.

Статус які живуть з закону можуть придбати й ті, хто вселяється пізніше. Проте цього потрібна наявність дві умови (ст. 679 ДК). Перше (отримання згоди вселення від обох сторін (наймодавця і наймача). Друге умова пов’язана з тим, що таке вселення на повинен спричинити у себе порушення вимог законодавства про нормі житлового приміщення одну людину. І лише у вигляді винятку встановлено, що те, ні інше умова не поширюються на випадки, коли йдеться про неповнолітніх детях.

Право користування житловим приміщенням виникає з договору найму житлового приміщення і його долі. У цьому, зокрема за розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця, виселенню з житлового приміщення підставі рішення суду підлягають як наймач, і інші котрі живуть що з ним особи (ст. 688 ГК).

Михайловський нанимателями, громадяни, котрі живуть що з наймачем, ніяких обов’язків перед наймодавцем не несуть. З урахуванням цієї обставини перед наймодавцем право їх дії, що виражаються порушення умов договору найму житлового приміщення, доручається самого наймача (п. 3 ст. 677 ГК).

Кодекс, проте, передбачає виключення з цього правила.

Ідеться про укладанні наймачем особливого договору з аналізованої категорією осіб. По зазначеному договору, про яку необхідно повідомити і наймодавця, боку (наймач й україномовні громадяни, котрі живуть що з ним, приймають він обов’язок нести солідарну перед наймодавцем. У разі ті, хто підписав цей договір, з’являються ДК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

Наймач й україномовні громадяни, котрі живуть що з ним, вправі за загальним згоди дозволити безплатне проживання житловому приміщенні так і тому, кого ст. 680 ДК називає «тимчасовими мешканцями». Наймодавця і її повідомити у випадках про вселенні. У цьому, проте, в передбаченої Кодексом ситуації, якщо вселенні ні чи дотримані вимоги законодавця про норму житлової площі одну людину, наймодавцеві надається право заборонити вселення тимчасового мешканця. Тимчасовий характер проживання виявляється у обмеження права проживати в житловому приміщенні певним терміном, яка може перевищувати шести місяців, після чого житлове приміщення повинно бути освобождено.

Тимчасові мешканці від громадян, які живуть що з наймачем, тим, що самостійного права користування житловим приміщенням не приобретают.

Один із особливостей договору комерційного найму у тому, що п. 1 ст. 673 ДК, хоч і містить у справі визначення придатності житлового приміщення проживання відсилання до житловому законодавству, та на відміну від цього, як це зроблено стосовно договору соціального найму в ст. 672 ДК, дію такий посилання обмежена прямо зазначеними у цій статті пределами.

Є у вигляді, що ст. 673 ДК стосовно договору комерційного найму включає розшифровку поняття «житлове приміщення», так само як визначає ті вимоги, яким вона має відповідати. У цьому включённые в ст. 673 ДК норми носять імперативний характер.

Зазначена стаття як можливого предмета відповідного договору називає квартиру, житловий будинок, частина квартири чи частину житлового вдома. І хоча говориться про «квартирі» і «житловому будинку», це зовсім неспроможна розглядатися як заборона укладати договори комерційного найму по приводу кількох квартир чи житлових домов.

Укладання договору комерційного найму допускається за наявності, передусім, двох вказаних у п. 1 ст. 673 ДК умов: 1) житлове приміщення, що становить предмет договору, має бути ізольованим; 2) придатним постійного проживания.

Для договорів комерційного найму, ув’язнених щодо житлових приміщень, що є державну чи муніципальну власність, суб'єкти Російської Федерації нерідко стверджують приблизні договоры.

Так, постановою Уряди Москви від 21 січня 1997 р. затверджений Приблизний їх договір комерційного найму житлового приміщення м. Москве. 24] Правове значення що така договорів визначено ст. 427 ДК. Щоб зробити приблизний договір їм обов’язковим, боку повинні двічі висловити своєї волі, погодивши, по-перше, висновок між собою договору ЄС і, по-друге, внесення у його текст відсилання до зразковому договору як такого або до окремим його умовам. Якщо такий посилання не виявиться, приблизний договір з ст. 5 і п. 2 ст. 427 ДК зі своєї юридичної силі дорівнює звичаям ділового обороту. Це означає, що зауваження у ньому правил поведінки діятимуть лише за заповненні прогалин, які утворилися як і заключённом договорі, і у обов’язкових для сторін положеннях законодательства.

Умові ціну стосовно договору комерційного найму присвячена ст. 682 ДК («Оплата ж житлове приміщення»). З іншого боку, вказівку на надання житлового приміщення «за плату» включено в визначення в ст. 671 ДК договору найму житлового приміщення, тобто. договору комерційного найму, в ролі однієї з його основних признаков.

ДК (п. 1 ст. 682) передусім підкреслює, що розмір і щодо оплати житлове приміщення встановлюється у договорі комерційного найму по угоді сторін. До того ж з однією обмеженням. Є у вигляді, що й законом визначено максимальна величина такий плати, ціна, зазначена в договорі, має його превышать.

Слід зазначити, що законодавець поки не скористався передбаченої у ЦК можливістю і не і запровадив максимального краю і щодо оплати надане за договором комерційного найму житлове помещение.

Певну роль цьому зіграла, очевидно, необхідність врахувати можливі негативні наслідки такої кроку: звуження вільного ринку житлових приміщень, наданих внаём комерційні засадах. Є в виду, що це ринок грає певну роль рішенні житлової проблеми, усе ще досить гострою нашій страны. 25].

Разом про те, нині існує спеціальна норма, вирішальна певним чином запитання ціну у договорі комерційного найму для випадку, що його предметом служить житлове приміщення вдома державного устрою і муніципального житлових фондів. З огляду на встановлення контролю над відповідним умовою в договорах, передбачена необхідність регулювання стосовно них оплати житла. Відповідні функції покладено на Уряд РФ, органи виконавчої влади суб'єктів РФ і місцеву адміністрацію (ст. 17 Закону РФ «Про основи федеральної житлової политики»).

Наслідки несплати квартири і комунальних послуг в виражаються у можливості стягнення невнесённой тому чи тому плати за основі виконавчого напису нотаріальних органів, а, по спливанні встановленого при цьому терміну відповідні вимоги регулюються в суді. Точнісінько також у суді дозволяються суперечки про підстави нарахування і розмірах квартирної плати й плати за комунальні услуги. 26].

З метою забезпечити стабільність відносин сторін із договору комерційного найму законодавець (ст. 684 ДК) визнає за наймачем по закінченні термін дії договору переважного права перед будь-якою іншою обличчям укласти договір з наймодавцем нового термін. Відповідно не пізніше, як по місяці до закінчення термін дії договору наймодавець зобов’язаний запропонувати свій вибір одне із трьох варіантів: укласти договір нового термін колишніх умовах; укласти договір нового термін, але інших умовах; попередити про бажання припинити дію договору, мотивуючи тим, що прийняв рішення не здавати житлове приміщення хто то не було протягом упродовж як мінімум года.

У договорі комерційного найму, як і у будь-якому іншому консенсуальном договорі, може бути чітко розмежовані два етапу у відносинах сторін. У першому боку пов’язані правами і обов’язками, які мають предметом передачу житлового приміщення наймачу, але в другому (таким предметом стають нормальне користування житловим приміщенням одній з сторін (наймачем) й забезпечення їй такого користування іншим боком (наймодателем).

Відповідно до ст. 672 ДК наймодавець повинен передати наймачу житлове приміщення «вільною і може, придатному для проживания».

Першу вимогу означає, що житлове приміщення необхідно передати вільним у фактичному, а й у сенсі. Відповідно, у Положенні про порядок й нестерпні умови найму житлових приміщень, що у державної влади і муніципальної власності Москви, передбачено: «Житлове приміщення, передане за договором найму має бути уникло будь-яких обязательств». 27] Друга з зазначених все тому самому п. 1 ст. 676 ДК вимог має як широке значення. Насамперед, є у виду необхідність оцінювати стан переданого житлового приміщення з погляду його придатності для «постійного проживання». Стан житлового приміщення час його передачі наймачу фіксується підписаними обома сторонами актами.

Сторонам договору комерційного найму дають можливість самим визначати терміни стягнення плати за житлове приміщення (п. 3 ст. 682 ДК) і Порядок її внесення. Якщо боку не скористалися наданим їм правом встановлювати терміни стягнення плати за житлове приміщення, це, що керуватимуться порядком, передбачених Житловим кодексом, якого прямо відсилає ст. 682 ДК. Є у вигляді ст. 56 ЖК РРФСР, возлагающая на наймача обов’язок платити за житло щомісяця пізніше десятого числа наступного месяца.

ДК містить спеціальні правила, присвячені підставах і порядку розірвання договору комерційного найму (ст. 687). У цьому, відповідно до ст. 688, наслідком розірвання цього договору є виселення з житлового приміщення підставі рішення суду як найбільш наймача, і інших громадян, що до моменту розірвання договору мешкали у зазначеному помещении.

Насамперед, ст. 687 ДК розрізняє розірвання договору самим наймачем і за вирішенням суду, притому що виносилось за позовом наймодавця або будь-якої зі сторін у договорі найма.

Можливість розірвання договору з вимозі будь-якої зі сторін пов’язані з наявністю таких обставин, які у рівній мірі можуть виявитися наслідком протиправних дій, допущених як наймачем, і наймодавцем. Одне з таких випадків, названих на ст. 687 ДК, (це коли житлове приміщення перестав бути придатним постійного у ньому проживання (наприклад, виявилося у аварійному стані перебуває). Під аналогічний випадок виселення можуть підійти також підстави виселення, вказаних у житловому законодавстві, якого відсилає відповідна норма ст. 687 ДК. Така сама стаття особливо виділяє наслідки ще дві обставини. Про одному вже йшлося: це використання житлового приміщення за призначенню. Другу (систематичне порушення правий і інтересів сусідів. Для обох цих випадків встановлено особлива процедура. Спочатку наймодавець повинен попередити наймача про допущених останнім порушеннях, наводячи необхідність їх лікування. І тоді, коли порушення залишаться неустранёнными, у наймодавця з’явиться право порушити судовий розгляд, яку здійснювався у вищеописаному вже вище порядку. Є у вигляді, зокрема, змога чи відразу ж потрапляє винести рішення про виселення, або надати спочатку відповідачу термін (до один рік) для виправлення недоліків. Тоді позивачеві доведеться вдруге порушити справу про виселення, притому суд, у разі задоволення їм позову, і тоді вправі надати термін (до один рік) виспівати прийнятого решения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Підсумовуючи проведеною роботи, слід зазначити, що, на жаль, не в першій-ліпшій нагоді можуть бути дані відповіді всіх можливих питання. Тим більше що нині житлові відносини регулюються нормативними актами різної юридичної сили, прийнятих у час (зберігають силу деякі акти 20−30 років) і часто суперечать друг другу.

На нинішньому етапі рішення житлової проблеми намітилися як позитивні, і негативні тенденції. Позитивні вбачаються в тому, що розширено можливості за розпорядженню отриманим житлом. У частковості, приватизувавши державне та муніципальне житло, громадянин може залишити його спадкоємцям. Негативні, які поки що превалюють, у тому, що перспектива отримання житла переважної більшості черговиків стає більш примарною, а субсидії і кредити року покривають видатки придбання житла у власність. Множиться число злочинів, скоєних грунті квартирного бизнеса.

У нинішніх непростих умовах все влади мають відчути, що без широкої державної забезпечення громадян житлом стає для мільйонів людей нерозв’язною проблемой.

На жаль, усвідомлення цих реалій сьогодні відбувається вкрай повільно, наочно можна побачити з прикладу житлового законодавства, яке досі залишається некодифицированным і досі у вкрай запущеному і суперечливому состоянии.

1. Конституція РФ.

2. Цивільний кодекс РФ.

3. Житлового кодексу РСФСР.

4. ФЗ «Про основи федеральної житлової політики» від 24 грудня 1992 г.

5. ФЗ «Про приватизацію житлового фонду РФ».

6. Збори Законодавства. 1998. № 31.

7. Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР РРФСР (РФ) у справах. 1986.

8. Вісник ВАС. 1997. № 1, № 10.

9. Житлове законодавство: збірник регіональних нормативних правових актов.

10. Житлове законодавство Свердловській області й г.

Єкатеринбурга. Єкатеринбург, 1996.

11. Брагинський М. И., Витрянский В. В. Договірне право. Ч. 2. М.,.

2000.

12. Витрянский В. В. Договір оренди — і його види. М., 1999.

13. Витрянский В. В. Договір купівлі-продажу та окремі виды.

14. Єм В.С. Договір ренты//Законодательство. 1999. № 5.

15. Крашенинников П. В. Російське житлове законодавство. М.,.

1996.

16. Крашенинников П. В. Операції з житловими приміщеннями. М., 1999.

17. Крашенинников П. В. Судова практика по житловим суперечкам. М.,.

1999.

18. Маковський О. Л. Дарування. М., 1996.

19. Маслов В. Ф., Пушкін А. А. Радянське громадянське право. Ч. 2. Киев,.

1978.

20. Сергєєв О.П., Толстой Ю. К. Громадянське право: підручник. М., 1997.

21. Цибуленко З.И.//Российская юстиція. 1998. № 7.

22. Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права за вид. 1907 р. М., 1995.

———————————- [1] Брагинський М. И., Витрянский В. В. Договірне право. Ч. 2. М., 1999. З. 6. [2] Див. Закон РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи федеральної житлової політики». [3] Вісник ВАС РФ. 1998, № 10. З. 16. [4] СЗ РФ. 1998, № 31. У розділі ст. 3813. [5] Вісник ВАС РФ. 1998, № 1. З. 81. [6] ФЗ РФ «Про основи федеральної житлової політики». [7] Громадянське право: Учебник/Под ред. О.П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. Ч. 2. З. 113. [8] Брагинський М. И., Витрянский В. В. Договірне право. Ч. 2. М., 2000. [9] Саме там. З. 272. [10] Шершеневич Г. Ф. Підручник російського громадянського права. По вид. 1907 р. М., 1995. З. 337. [11] Маковський О. Л. Дарування. М., 1996. З. 306. [12] Громадянське право: Учебник/Под ред. О.П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. Ч. 2. М., 1997. З. 139. [13] Єм В.С. Договір ренты//Законодательство. 1999, № 5. З. 15. [14] О.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой/Гражданское право: Підручник. Ч. 2. М., 1997. З. 138. [15] Російська юстиція. 1998, № 7. З. 44 (Автор З.И. Цибуленко). [16] Законодавство. 1999, № 5. З. 12. (Автор Єм В.С.). [17] Крашенинников П. В. Російське житлове законодавство. М., 1996. З. 151. [18] Радянське громадянське право /Під ред. В. Ф. Маслова, А.А. Пушкіна. Ч. 2. Київ, 1978. З. 343. [19] Житлове законодавство Свердловській області й р. Єкатеринбурга. Єкатеринбург, 1996. З. 89. [20] Крашенинников В. П. Житлове законодавство. З. 35−39. [21] Про маневреному фонді див.: Крашенинников П. В. Російське житлове законодавство. З. 66, 67. [22] Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і ВЦВК РСФРР (Російської Федерації) у справах. З. 176, 177. [23] Житлове законодавство: збірник регіональних нормативних правових актів. З. 205. [24] Житлове законодавство: збірник регіональних нормативних правових актів. З. 214. [25] Брагинський Н.І., Витрянский В. В. Договірне право. Ч. 2. Договори про передачі майна. З. 709. [26] П. 13 постанови Пленуму Верховного Судна СРСР № 2 від 5 вересня 1986 р. (Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і ВЦВК РСФРР (РФ) у справах. З. 137). [27] Житлове законодавство: збірник регіональних нормативних правових актів. З. 2.