Інформаційний менеджмент у системі управління ринком нерухомості

Ринок нерухомості - це система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування об'єктів нерухомості. Ринок нерухомості є суттєвою складовою національної економіки та підґрунтям функціонування ринку взагалі. Об'єктами ринку нерухомості є земельні ділянки, будівлі та споруди різного цільового призначення, майнові комплекси (підприємства). В масштабі країни, ринок нерухомості представляє собою сукупність регіональних, локальних ринків, які суттєво відрізняються за рівнем цін, ризиків, характеристик об'єктів нерухомості та ефективності інвестицій в нерухомість. Характеризуючи ступінь відкритості ринку нерухомості, С. В. Гриненко відзначає, що йому притаманні угоди, які носять приватний характер та «публічна інформація, часто неповна та неточна» [2].

Теоретичні та практичні підходи до визначення категорії «нерухоме майно» передбачають декілька аспектів її сприйняття: по-перше — це матеріальний об'єкт, визначений притаманними йому родовими ознаками; по-друге — це об'єкт правових відносин, які забезпечують спеціальний порядок розпорядження нерухомим майном та реалізації права власності; по-третє - це об'єкт економічних відносин, якому притаманні вартісні характеристики, обумовлені його корисністю; вчетверте — це об'єкт соціальних відносин, спрямованих на задоволення фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб людини. Слід відзначити, що кожен окремий об'єкт є унікальним, що відображає різнорідність та неповторність об'єктів нерухомості. Різноманітність аспектів сприйняття та унікальність об'єктів нерухомості обумовлює наявність складної, багаторівневої системи інформації, яка відображає суспільні відносини з приводу володіння, розпорядження та користування нерухомим майном.

У сучасних умовах «стандартизації інформаційних технологій та систем зв’язку» A.M. Асаул, В.І. Павлов, І.І. Пилипенко, Н.В. Павліха, І.В. Кривов’язюк визначають особливу актуальність використання інженерно-технологічного підходу до формування інфраструктури ринку нерухомості [3, с. 25]. У своїй роботі, присвяченій особливостям формування ринку нерухомості України, вони зауважують на відповідність такого підходу цілям інформаційної політики України, Росії та ряду інших країн СНД. До одного з головних завдань та методів формування інфраструктури ринку нерухомості з точки зору інженерно-технологічного підходу, автори відносять «створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його інформаційної відкритості», відзначаючи, що реалізацію мають здійснювати «дослідники ринку нерухомості за участю фахівців в області інформаційних технологій» [3, с. 25−26].

Перелік завдань, які мають реалізувати дослідники ринку та фахівці у галузі інформатизації, включає: формування технологічного середовища інформаційної системи, її розвиток та обслуговування, оптимізацію розподілу ресурсів у цій сфері, формування інноваційної політики в процесі реалізації перспективних напрямів розвитку системи обробки інформації, управляння фінансами та персоналом у сфері інформаційних систем та ін. Визначений склад завдань, який не є вичерпним, потребує професійної реалізації та передбачає застосування інформаційного менеджменту. Фахівець у галузі інформаційного менеджменту повинен володіти знаннями не тільки у галузі інформаційних технологій та в предметній області, але й в області менеджменту, економіки, фінансів та права [1, с. 39]. Отже, актуальність розвитку інформаційного менеджменту на ринку нерухомості обумовлена потребою забезпечити комплексний підхід к процесам автоматизації, який ґрунтується на розгалуженій системі різноманітних знань.

Дослідники по різному підходять до визначення категорії «інформаційний менеджмент». Н.І. Шанченко визначає інформаційний менеджмент, як «спеціальну галузь менеджменту, яку виокремлено як самостійний напрямок в останні роки та яка охоплює усі аспекти проблеми менеджменту у галузі створення та використання інформаційних ресурсів» [4, с. 6]. А.Б. Крігер зауважує, що «інформаційний менеджмент» — це «процес досягнення визначеної мети — отримання акуратної, своєчасної та корисної інформації на всіх рівнях — називається інформаційним менеджментом» [5, с. 22].

За визначенням А.С. Грінберга та І.А. Короля, інформаційний менеджмент, це «сукупність методів та засобів управління інформацією і управління за допомогою інформації діяльністю підприємства чи організації» [1, с. 35]. Автори відзначили, що інформаційний менеджмент складається з трьох видів: управління підприємством (організацією), внутрішньою документацією та публікаціями. У даному контексті управління підприємством включає питання щодо організації джерел інформації, створення баз даних, технологій обробки інформації, забезпечення безпеки даних, а також розробка, впровадження, експлуатація та розвиток автоматизованих інформаційних систем в процесі забезпечення діяльності підприємства.

Неоднозначні автори і у визначенні рівнів управління для інформаційного менеджменту. В багатьох публікаціях використовується класичний поділ на три рівні: стратегічній, тактичний та оперативний. Поряд з цим, існує думка, що для інформаційного менеджменту притаманне наявність лише двох рівнів управління: стратегічного (довгострокове планування — від 3 до 5 років, визначення мети та шляхів її досягнення для всіх складових інформаційної системи) та оперативного (виконання завдань стратегічного планування та поточних питань у функціонування інформаційної системи компанії) [5, с. 30]. Аналізуючи функціональні особливості інформаційного забезпечення в організації, Грабауров В. А. виділяє чотири рівні, додаючи ще операційний, найнижчий рівень [6].

Для ринку нерухомості особливістю є наявність великої кількості ріелторських компаній для яких, враховуючи незначну кількість працюючих неможливо або недоцільно визначати стратегічний, тактичний та оперативний рівні управління, але доцільно виокремлювати притаманні даним рівням підходи до планування діяльності. Планування безпосередньо пов’язане з реалізацією функцій інформаційного менеджменту, а саме — визначення бажаного рівня інформаційного забезпечення усіх суб'єктів ринку нерухомості в масштабі стратегії компанії; розробка тактичних планів розвитку інформаційної системи та створення інформаційних ресурсів; розробка оперативних планів забезпечення безперебійної діяльності інформаційної системи.

Підходи, визначені Н.І. Шанченко у загальній концепції інформаційного менеджменту, мають деякі особливості для ринку нерухомості [4, с. 8]. Економічний підхід, який вирішує питання залучення нової документованої інформації, ґрунтуючись на її корисності та фінансових витратах, на ринку нерухомості, трансформується в мету скорочення витрат на обслуговування обов’язкового складу інформації, особливо для інституційних суб'єктів ринку. Це обумовлено сталою структурою інформації та обов’язковістю її надання. Класичний підхід визначення критичних витрат при залученні додаткової інформації має місце у сфері аналітичної інформації.

Аналітичний підхід, який ґрунтується на аналізі потреб користувачів в інформації та комунікаціях, для ринку нерухомості додатково передбачає пропозицію нових технологічних рішень до реалізації діяльності суб'єктів ринку, що призводить до динамічних змін в структурі інформаційних потреб користувачів. Набуває актуальності деталізація даних, зміна форматів їх надання. Організаційний підхід, який визначає вплив інформаційних технологій на організаційні аспекти, і, класично, спрямований на оцінку в межах організації (підприємства), на ринку нерухомості набуває особливої актуальності на макрорівні. Отже, визначаючи вплив інформаційних технологій, як такий, що забезпечує підвищення ринкової активності, оцінку слід проводити, ґрунтуючись на показниках макрорівня. Системний підхід, ґрунтуючись на цілісний, системно-орієнтований процес обробки інформації в організації, приділяє особливу увагу оптимізації комунікаційних каналів, інформації, матеріальних та витрат інших витрат, методів роботи. Цей підхід є головним для ринку нерухомості, що обумовлено великим рівнем інтеграції багатьох учасників ринку для досягнення загальної мети.

Функціонування ринку нерухомості здійснюється його суб'єктами, до яких належать продавці, покупці, професійні інституційні (державні органи) та неінституційні (ріелтери (брокери), страхувальники, оцінювачі, фінансисти та ін.) учасники [2, 3, с. 21−24].

Загальні інформаційні потреби непрофесійних суб'єктів та інституційних учасників ринку нерухомості визначено відповідно в таблицях 1 та 2.

Інформаційне забезпечення професійних неінституційних учасників ринку нерухомості, до яких належать ріелтери (брокери), інвестори, девелопери (забудовники), редевелопери, замовники, страхувальники, керівники проекту, керівники нерухомістю, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти (банкіри), аналітики, учасники фондового ринку нерухомості, маркетологи, фахівці з інформаційних технологій, юристи та ін. фактично ґрунтується на визначеному в таблицях 1 та 2 інформаційному забезпеченні.

Таблиця 1. Інформаційні потреби непрофесійних суб'єктів ринку нерухомості.

Таблиця 2.

Інформаційне забезпечення інституційних учасників ринку нерухомості.

інформаційний менеджмент нерухомість.