Аренда з правом викупу: податкові наслідки

Аренда з правом викупу: податкові последствия

Сергей Барышников Организация, що хоче отримати у користування ту чи іншу майно, може укласти його власником договір оренди, чи викупити це. Але є ще один варіант — укласти договір оренди договір із правом викупу. Від правильності визначення умов цього договору залежить податкова доля переданого майна.

Договор оренди майна з правом викупу є змішаним договором, які мають в себе стану та договору оренди — і договору продажу-купівлі (стаття 609, 624 ДК РФ). Відповідно, такому договору властиві деякі особливості, пов’язані переважно зображенням майна переданого у найм (рухоме, нерухоме; будинок чи підприємство як майновий комплекс). У статті ми зупинимося тільки загальні положення, що з укладанням договорів оренди договір із правом викупу майна (визнаного з оподаткування податком з прибутку основним средством).

Это не купля-продажа

Самая помилка — ототожнення договору оренди договір із правом викупу з договором купівлі продажу кредит. Насправді вони мають нічого спільного. Такий висновок свідчить і Вищий арбітражного суду. Так, у пункті 2 Інформаційного листи — від 11.01.02 № 66, присвяченого питанням оренди, сказано, що треба чітко розмежовувати дві різні інституту — викуп орендованого майна (стаття 624 ДК РФ) і продаж майна в кредиту із умовою про розстрочку платежу (стаття 489 ДК РФ).

В водночас, ВАС РФ зазначає, що форму для договору оренди договір із правом викупу підпорядковується правилам для договору продажу-купівлі. Річ у тім, що до пункту 3 статті 609 ДК РФ договори оренди майна, що передбачають перехід у майбутньому права власності цього майно до орендарю, полягають у формі, передбаченої договору продажу-купівлі такого майна. До всіх іншим відносинам, що з викупом орендованого майна, застосовуються правила щодо купівлі-продажу, а про аренде.

Оформляем договор

Оформляя договір оренди договір із правом наступного викупу майна, у його тексті треба обов’язково прямо обумовити, що орендар проти неї придбати об'єкт оренди в собственность.

Но якщо спочатку у договорі такого умови був, то боку можуть укласти звідси додаткову угоду договору, змінює умови оренди майна. Додаткове угода укладається в письмовій формах. Якщо основний договір оренди підлягав державної реєстрації речових (наприклад, договір оренди офісного приміщення, укладений терміном понад рік), те й додаткове угоду необхідно зареєструвати. Якщо ж договір був засвідчено нотаріусом, те й додаткову угоду доведеться запевнити у нотаріуса.

Далее треба краще визначитися з тим, і під час яких умов майно справді піде на власність до орендарю. Тут Цивільний кодекс надає вибрати з кількох варіантів. Перший — майно перетворюється на власність орендаря після закінчення терміну оренди з умовою сплати викупної вартості. Другий варіант — орендар стає власником орендованого майна до закінчення терміну оренди, але за умови внесення орендарем всієї викупної ціни. І, нарешті, возможет іще одна варіант — майно піде на власність до орендарю в разі настання хоча самого з умов: повна сплата викупної вартості чи витікання терміну аренды.

Соответственно, у договорі неодмінно треба визначити величину і порядок сплати викупної вартості майна. Інакше, у договорі нічого очікувати істотного умови, і такий договір вважатиметься неукладеною (не що породжує зобов’язань для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок визначення викупної вартості дуже важливо умовою, істотним для обох сторін договору оренди договір із правом викупу. Аналізуючи п. 2 статті 624 ДК РФ можна зробити висновок, що викупна вартість об'єкта оренди можна сформувати такими способами. По-перше, розмір викупної вартості приймається рівним сумі орендних платежів за період оренди. У цьому, орендар для викупу будинку ні більше зносити жодних додаткових платежей.

Во-вторых, сума орендних платежів визначається окремо, а викупна вартість майна окремо. У цьому орендної плати може, як зараховуватися в покупну вартість, і немає. Відповідно, у разі, орендар для викупу майна має внести додаткову плату.

Налоговые последствия

При укладанні договору оренди договір із правом викупу сторонам необхідно враховувати, що право власності на об'єкт оренди перейде у орендарю лише за виконанні всіх умов, закріплених у договорі (витікання терміну оренди, внесення викупної вартості). Отже, доти обов’язок по нарахуванню амортизації на об'єкт оренди, як і бухгалтерському, і у податковому обліку лежатиме на арендодателе.

Первоначальная вартість майна, викупленого орендарем, безпосередньо залежить від того, як і договорі визначено викупна вартість орендованого имущества.

Если у договорі викупна ціна визначено як сума всіх орендних платежів, внесених під час оренди, то орендар може отримати майно з травня нульової початкової вартістю. Пояснімо чому. Відповідно до пункту 1 статті 257 таки Податкового кодексу початкова вартість основного кошти окреслюється сума витрат з його придбання, спорудження, виготовлення, доставку і доведення до, у її придатне від використання. Витрати в вигляді орендних платежів, вироблені орендарем, входять у склад інших витрат, що з виробництвом і які реалізацій (підпункт 10 пункту 1 статті 264 НК РФ). Отже, орендні платежі що неспроможні визнаватися видатками, формуючими початкову вартість амортизируемого имущества.

В водночас, передачу викупленого майна в аналізованому разі не можна визнати безоплатної. Адже умова викуп майна передбачає возмездность передачі права власності. Отже, у разі визначення з тексту договору розміру викупної вартості майна як сукупності орендних платежів, орендар прийме рішення на власність майно з «нульової «початкової стоимостью.

А якщо викупна вартість майна виділено окремої сумою, розмір початкової вартості амортизируемого майна дорівнюватиме викупної вартості, закріплене у договорі. У цьому орендні платежі щомісяця будуть зменшувати суму викупної вартості, певну договором. На рахунках бухгалтерського обліку щомісячне зменшення викупної ціни не відбивається, так як викуп орендованого майна є правом, а чи не обов’язком орендаря. У бухгалтерський облік орендодавця дане право може бути визнано доходом від майна, бо відсутнє упевненість у тому, що може статися збільшення економічних вигод орендодавця (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходи організації «). Наприклад, договір то, можливо розірвано, якщо орендар не виплатить выкупную ціну здания.

При отриманні ж орендодавцем платежу, яким буде цілком погашена залишкова викупна вартість будівництва і за умови, що така платіж зроблено не було за здачу майна у найм, суму отриманої залишкової викупної вартості повинен відбити як операційного доходу продажу основного кошти (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходи організації «).

Таким чином, на погляд, у договорі оренди договір із правом викупу доцільно проводити чіткий поділ між викупної ціною і сумою орендних платежей.

Список литературы

Для підготовки даної праці були використані матеріали із сайту internet.