Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

ІНСТИТУТ ПІСЛЯДИПЛОМНОЇ ОСВІТИ ЕКОНОМІЧНИЙ ФАКУЛЬТЕТ КАФЕДРА ФІНАНСІВ Контрольна робота З дисципліни «Ринок фінансових послуг»

Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва Виконала студентка 2-го курсу напряму підготовки 6.30 508 ;

«фінанси і кредит» заочної форми навчання Кучеренко Оксана Іванівна Київ — 2015

ВСТУП Актуальність теми. Однією із ключових проблем, яка гальмує розвиток житлового будівництва в Україні, є недостатність його фінансового забезпечення. Тому виникає необхідність поглибленого дослідження питань, пов’язаних з фінансуванням житлового будівництва, пошуком альтернативних джерел фінансового забезпечення, запровадженням ринкових механізмів фінансування будівництва житла через залучення державних та приватних інвестицій за умови мінімізації ризиків, покращення інвестиційного середовища та активізації ролі банківського сектора економіки на ринку житлового будівництва. Адже від наявних фінансових ресурсів та ефективності їх використання залежать результати забезпечення населення гідними житловими умовами.

Предметом дискусій серед вітчизняних науковців та практиків сьогодні є питання вибору механізмів фінансування житлового будівництва. Окремі аспекти іх функціонування у своїх працях розглянули В. Базилевич, І. Коркуна, Т. Майорова, С. Науменкова, О. Тригуб. Проте спірним залишається питання вибору найменш ризикованого варіанту залучення коштів у фінансування житлового будівництва, та визначення ролі кожного з них у формуванні Фондів фінансування будівництва житла (ФФБ) в Україні. Питання розвитку Фондів фінансування будівництва житла обумовлюють необхідність наукового обґрунтованого підходу, оскільки їх функціонування зробить процес житлового будівництва відкритим і прозорим, знизить ризикованість для всіх учасників Фонду фінансування будівництва житла.

Метою даної роботи є обґрунтування теоретичних і практичних засад щодо підвищення ефективності функціонування ФФБ житла.

Для досягнення цієї мети автором були поставлені такі завдання:

1. обґрунтувати теоретичні аспекти фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва;

2. провести аналіз фінансового забезпечення житлового будівництва та механізмів залучення недержавних коштів для його фінансування;

3. систематизувати ризики, характерні для учасників ФФБ;

4. провести аналіз ефективності функціонування ФФБ житла;

5. визначити основні засади нагляду та регулювання діяльності ФФБ.

Об'єктом дослідження є процеси фінансового забезпечення житлового будівництва. Предметом дослідження є теоретичні і методичні засади забезпечення ефективного функціонування і розвитку ФФБ житла в Україні.

Україна суттєво відстає від зарубіжних країн за обсягами та якістю житла, забезпеченістю ним населення. Рівень доходів основної частини населення не дозволяє купувати житло не тільки за ринковими цінами, а й за собівартістю. Тому важливим являється вдосконалення системи фінансового забезпечення житлового будівництва.

1. Теоретичні аспекти фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ) Структура фінансування житлового будівництва залежить від типу житлової системи, від способу забезпечення потреби суспільства в житлі. Розрізняють житлові системи, що базуються на механізмі державного забезпечення житлом та на ринкових умовах. Більшість житлових систем відносять до змішаного типу, коли ринковий механізм забезпечення житлом не виключає державної чи комунальної участі. Як показує досвід, в більшості країн житловий комплекс є об'єктом економічного та адміністративного регулювання з використанням різних форм фінансування.

У розвинених країнах переважає ринковий підхід до вирішення житлової проблеми. Оскільки середній клас займає в суспільстві провідне місце, виникає можливість купувати нове житло в кредит на основі пропозицій розвиненого житлового ринку та стабільності банківської системи, яка дозволяє розвивати ринок іпотечних кредитів. Але приблизно 20% населення соціально незахищені та отримують практично безплатне комунальне житло.

У вітчизняній практиці при плановій економіці основними були державне житлове будівництво та будівництво житла підприємствами та організаціями для своїх працівників, тоді як кооперативна та індивідуальна забудова в містах відігравали незначну роль. Із переходом на ринкові засади та скороченням бюджетного фінансування житлового будівництва та забезпечення населення житлом, основним джерелом інвестицій у житлове будівництво стали власні заощадження населення. Однак, низький рівень платоспроможності основної частини населення зумовлює пошук нових джерел фінансування будівництва житла.

В Україні кошти з державного бюджету направляються в основному на реалізацію цільових програм відтворення житла і зменшуються з кожним роком. Фінансові кошти місцевих бюджетів являються лімітованими і призначені в цілому для оплати завершеного будівництва житла незаможних верств населення. Фінансування житлового будівництва за рахунок коштів підприємств і некомерційних організацій також носить обмежений характер.

Будівництво є однією з найперспективніших галузей, які можуть перетворити кошти населення та підприємств у високоприбуткові інвестиційні ресурси. На сьогоднішній день законодавством України окреслені кілька варіантів залучення інвестиційних ресурсів у будівництво, усі вони мають свої відмінності. Саме тому виникає необхідність чіткого з’ясування усіх переваг та недоліків існуючих методів фінансування будівництва житла в Україні, одним із яких є залучення інвестиційних ресурсів за допомогою використання Фондів фінансування будівництва (ФФБ).

Стаття 2 закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю» визначає, що фонд фінансування будівництва — це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Фонд фінансування будівництва створюється за власною ініціативою фінансовою установою, яка відповідає вимогам закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю». ФФБ може бути двох видів: ФФБ виду, А та ФФБ виду Б.

Для фонду фінансування будівництва виду, А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Для ФФБ виду Б:

Ш забудовник бере на себе зобов’язання дотримуватися вимог управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва;

Ш управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями фонду у власність житла. У процесі створення і функціонування ФФБ беруть участь три сторони:

— замовник (забудовник);

— управитель;

— довіритель Замовником (забудовником) — може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем. Закон України «Про архітектурну діяльність» визначає замовника будівництва як фізичну або юридичну особу, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування.

Управитель — це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном (довірителів) і здійснює управління залученими коштами. Таким чином, створення та управління ФФБ можуть здійснювати фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію на здійснення діяльності із залучення коштів фізичних осіб для фінансування об'єктів будівництва, а також комерційні банки. Особливість полягає у тому, що для фінансової компанії ця діяльність є основною, а для банку — лише однією із банківських послуг.

Довіритель — це особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. Управитель створює фонди фінансування будівництва за власною ініціативою.

На підготовчому етапі розробляє правила фонду, які регламентують порядок взаємодії забудовника, управителя, і довірителів, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління ФФБ та регулюють інші умови роботи фонду. По суті, правила є публічною офертою (пропозицією укласти договір) для вступу до ФФБ. Вони є обов’язковими до виконання всіма учасниками.

Для забудовника фінансування через механізм ФФБ є досить легким. Достатньо тільки звернутися до фінансової установи, підготувати пакет необхідних документів, переконати фінансову установу у своєму потенціалі, почати та закінчити будівництво.

При фінансуванні через ФФБ присутній жорсткий державний контроль. Довіритель має повний доступ до інформації про хід будівництва. Будинок повинен здатися у термін, зазначений у договорі. Довіритель може у будь-який час отримати свої кошти з ФФБ (для цього передбачено резервний фонд у розмірі 10% від загальної суми ФФБ). У цьому разі гроші не знецінюються, так як довіритель отримує не вкладену суму, а суму вартості житла з урахуванням ринкового подорожчання.

Для успішного функціонування та розвитку будівництва житла в Україні в умовах інвестиційного спаду необхідна розробка та реалізація концепції, яка охоплює усі стадії інвестиційного процесу, та дозволяє державі здійснювати ефективне регулювання цієї галузі економіки країни.

При цьому вплив державного регулювання будівництва житла повинен залишатися досить високим з переважним використанням непрямих заходів регулювання. Вдосконалення законодавчої бази по регулюванню механізмів залучення інвестиційних ресурсів у будівництво житла є одним із пріоритетних напрямів подальшого розвитку держави, коли держава виступає гарантом правових відносин господарюючих суб'єктів та несе функцію соціального захисту населення, визначає стратегічні напрями розвитку сфер економіки. У такій ситуації питання організації залучення інвестицій у будівництво житла складають основу стратегічного розвитку держави.

нагляд фінансування будівництво житло

2. Аналіз фінансового забезпечення житлового будівництва та механізмів залучення недержавних коштів для його фінансування На сьогодні питання вибору механізму фінансування житлового будівництва є предметом дискусій серед вітчизняних вчених і практиків. Окремі аспекти створення та функціонування цих інструментів розглянули у своїх працях В. Д. Базилевич, Т.О. Євтух, В.І. Кравченко, Т. В. Майорова, К. В. Паливода, А. А. Пересада, В. А. Поляченко. Однак спірним залишається питання вибору найменш ризикованого механізму залучення грошових коштів для фінансування будівництва житла, а також ролі кожного механізму у вітчизняній системі фінансування житлового будівництва.

Нині в Україні одними із основних механізмів інвестування в капітальне будівництво житла є фонд фінансування будівництва (ФФБ) (див рис. 1).

Рис. 1. Експертна оцінка надійності механізмів фінансування житлового будівництва у відсотковому значенні [6]

Аналіз діяльності фондів фінансування будівництва житла засвідчує динамічний за всіма показниками розвиток фондів, який забезпечує їм значний потенціал щодо подальшого ефективного функціонування. Підтвердженням тому є основні показники діяльності ФФБ в Україні. Так, за 2005;2011 рр. обсяги залучених коштів від довірителів ФФБ зросли у 13,2 раза, кількість довірителів збільшилась у 5,7 раза, а кількість управителів — відповідно у 3,2 раза, кількість самих ФФБ збільшилась у 4,4 рази.

Функціонування цього механізму складається з таких елементів:

— між управителем і забудовником укладається генеральна угода і пакет договорів, встановлений законодавством;

— після підписання договору з довірителями відбувається акумулювання коштів у фонді (на окремому банківському рахунку управителя);

— управитель, в свою чергу, перераховує зібрані кошти забудовнику відповідно до графіка, затвердженого сторонами;

— забудовник здійснює будівництво;

— після закінчення будівництва забудовник передає нерухомість у власність довірителям.

Слід зазначити, що через введення механізму фінансування будівництва житла за допомогою створення ФФБ у малих будівельних компаній немає можливості заснувати свою фінансову установу, а тому й заснувати свій ФФБ. Невеликі будівельні компанії мають декілька виходів з цієї ситуації: об'єднатися та створити одну фінансову установу, яка потім відкриє декілька ФФБ під кожний проект; невеликі будівельні компанії можуть залучати кошти за допомогою банків, відповідно виплачуючи їм відсотки; або перетворитися у субпідрядників виконуючи будівельні роботи за договорами генпідряду.

Деякі українські банки пропонують будівельним компаніям наступну схему по створенню ФФБ. Сутність схеми полягає у організації кредитування будівництва житлової нерухомості під заставу будівельної техніки, нерухомості, та/або майнових прав на нерухомість, яка буде збудована у майбутньому за наступною схемою: банк кредитує забудовника через відкриття траншевої кредитної лінії під заставу будівельної техніки, нерухомості, та/або майнових прав на нерухомість, яка буде збудована у майбутньому за рахунок ФФБ, організованого банком як управителем ФФБ. Банк акумулює грошові кошти інвесторів-довірителів, отримані на основі договорів про участь у ФФБ, на рахунку ФФБ, з якого фінансує забудовника згідно з графіком фінансування та будівельним кошторисом. При необхідності банк кредитує довірителів під заставу майнових прав на об'єкти інвестування у складі нерухомості, яка буде збудована у майбутньому забудовником. Із суми грошових коштів, перерахованих на поточний рахунок забудовника, банк здійснює договірне списання, у раніше затвердженому відношенні, частини коштів у рахунок погашення кредиту до повного повернення усієї суми кредиту.

Дана схема особливо приваблива у разі організації продажу нерухомості (квартир) на стадії будівництва перших поверхів житлового будинку (комплексу), коли у інвесторів є можливість побачити реальні результати будівництва. На початковому етапі банк кредитує забудовника, а при надходженні коштів від довірителів на подальшому етапі, банк здійснює за рахунок цих коштів часткове погашення кредиту до повного його повернення, знімаючи з забудовника необхідність в подальшому обслуговуванні кредиту (кредитної лінії).

Обов’язковою умовою підписання угоди між управителем ФФБ та забудовником повинно бути підписання угоди забудовником зі страховиком договорів обов’язкового страхування: будівельних робіт під час спорудження об'єкту та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок аварій або стихійних лих на користь управителя; відповідальності перед третіми особами — інвесторами фонду при проведенні будівельно монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та нанесення моральної та матеріальної шкоди третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт — на користь інвесторів фонду.

Обов’язковою умовою підписання угоди між управителем фонду та забудовником повинне бути встановлення іпотеки, як забезпечення виконання обов’язків забудовником. Предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Іпотечний договір повинен бути у письмовій формі та завірений нотаріально.

Слід зазначити, що схема фінансування будівництва через створення ФФБ майже прозора. Вона дозволяє, з одного боку, будівельникам отримати підтримку фінансової установи (банка) на начальному етапі, а, з іншого — захистити фінансові інвестиції потенційних покупців від нецільового використання до завершення будівництва житла.

Страхування ризиків, які виникають при будівництві житла, дозволяє залучити до організації та контролю процесу будівництва спеціалістів страхових компаній, знижуючи таким чином ризики учасників процесу будівництва.

Як висновок можна зазначити, що основним позитивом ФФБ є участь у ньому незалежної фінансової установи, яка залучає кошти фізичних і юридичних осіб, спрямовує їх на фінансування будівництва житла здійснює контроль за процесом будівництва, а також, кредитує учасників цієї схеми під заставу житла, яке будують. А тому це зумовлює потребу подальшого дослідження діяльності фондів фінансування будівництва житла, удосконалення його організаційно-функціональної структури у складі банківських установ, яка б відображала цивільно-правові відносини між суб'єктами системи житлового будівництва.

3. Ризики, характерні для учасників ФФБ В Україні сьогодні запроваджуються нові інструменти фінансування житлового будівництва, характерні для ринкової економіки, замість збанкрутілої технології бюджетного фінансування цієї галузі. Внісши низку змін до Законів України «Про інвестиційну діяльність» та «Про фінансово — кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Верховна Рада чітко обмежила методи інвестування та фінансування житлового будівництва, а саме: через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій із нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (IСI), недержавні пенсійні фонди (НПФ), а також шляхом випуску цільових облігацій.

Кожний механізм інвестування та фінансування житлового будівництва регулюється відповідними законодавчо-нормативними документами і має власні переваги та недоліки.

Фонди фінансування будівництва акумулюють кошти, передані інвесторами в довірче управління фінансової установи, яка керує ФФБ, котра частинами, у міру спорудження об'єкта, перераховує забудовнику кошти, контролюючи їхнє цільове використання та терміни будівництва. Переваги ФФБ полягають у законодавчо прописаній процедурі закріплення за інвестором конкретної квартири, визначено жорсткий контроль за роботою будівельників, участь у фонді незалежної фінансової установи. Недоліки полягають у ризиках виникнення фінансової піраміди: один фонд може фінансувати спорудження кількох будинків, що ускладнює контроль інвестора-фізичної особи над використанням інвестованих грошей.

Ризики, які несе інвестор, укладаючи договір про участь у ФФБ:

— найбільший ризик для інвестора — це банкрутство забудовника;

— перенесення строків завершення будівництва.

Кожна схема інвестування має свої переваги і ряд недоліків. Серед великої кількості запропонованих забудовниками варіантів інвестування в будівництво житла ФФБ є найбільш популярним, і це недарма. Насправді інвестиційне законодавство в Україні є надзвичайно «дірявим». Кількість забудовників, які наперед планують займатися шахрайством, є невеликою. Більшість проблем, що виникають у процесі будівництва, прямо пов’язані з вадами законодавства та бюрократичною машиною в державі.

Схема діяльності ФФБ і фонду операцій з нерухомістю (ФОН) схожа, різниця в тому, що ФФБ створюють з метою отримання їхніми довірителями житла у власність, а метою ФОН є отримання доходу власників його сертифікатів, зокрема через участь у фінансуванні будівництва житла.

У схемі інвестування через фонди фінансування будівництва беруть участь: довіритель (потенційний власник нерухомості), управитель ФФБ (фінансова організація), забудовник та іноді - страхова компанія. До речі, страхування комерційних ризиків управителя ФФБ є необов’язковим, але безумовним плюсом для інвестора. Інвестор вступає в договірні відносини лише з управителем, якому він передає майно у довірчу власність для фінансування будівництва. Сам же управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов’язується побудувати об'єкт нерухомості і передати його у власність довірителя. Зобов’язання забудовника перед управителем забезпечуються іпотекою. Крім того, за кожним об'єктом будівництва між управителем і забудовником укладають договір уступки майнових прав і договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником умов договору управителю доручають виконання функцій забудовника, у тому числі право передоручити їхнє виконання третій особі. Також при виникненні ризику порушення забудовником своїх зобов’язань договір уступки набирає сили, і до управителя переходять все майно і майнові права на нерухомість.

Роблячи висновки можна зазначити, що Фонд фінансування будівництва дійсно на сьогодні залишається найбезпечнішим способом інвестування у будівництво житла. Разом з тим, обирати ФФБ також слід дуже обережно, оскільки будь-яке інвестування — це ризик власними коштами.

4. Нагляд та регулювання діяльності ФФБ Нагляд та регулювання діяльності управителів ФФБ здійснюють спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг та Національний банк України у межах своїх повноважень. Метою нагляду та регулювання діяльності ФФБ є контроль за дотриманням управителями ФФБ вимог законодавства, а також дотримання взятих на себе зобов’язань.

Основними напрямками нагляду та регулювання діяльності управителів ФФБ є:

1. контроль за відповідністю Правил ФФБ та умов договорів про участь у ФФБ вимогам законодавства;

2. контроль за дотриманням управителем обмежень, встановлених законодавством і Правилами ФФБ;

3. виконання зобов’язань управителем ФФБ щодо включення довірителів до переліку, який управитель надає забудовнику для передачі об'єктів інвестування у власність довірителям;

4. виконання управителем ФФБ зобов’язань щодо повернення коштів довірителям на їх вимогу та відповідності розміру сум коштів, що виплачуються довірителю, вимогам законодавства[4].

З метою впорядкування діяльності на ринку послуг із фінансування об'єктів будівництва Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг України розроблені та затверджені «Ліцензійні умови провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/ або здійснення операцій з нерухомістю» від 24 червня 2004 р. № 1225, дія яких поширюється винятково на небанківські фінансові установи — управителі фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю. Ліцензіат протягом строку дії ліцензії зобов’язаний дотримуватись нормативів щодо ліквідності, власного капіталу, співвідношення залучених коштів та власного капіталу, якості активів та ризиковості операцій, установлених законодавством України.

З метою забезпечення гарантій стабільної роботи на фінансовому ринку для одержання ліцензії небанківські фінансові установи в процесі своєї діяльності зобов’язані постійно підтримувати фінансові коефіцієнти на відповідному рівні (табл. 4.1).

Таблиця 4.1 Фінансові нормативи установ — управителів ФФБ

Для розрахунку коефіцієнта платоспроможності активи ліцензіата та майно, що перебуває в його управлінні та обліковується на окремому балансі, за ступенем ризику поділяються на групи та підсумовуються з урахуванням відповідних коефіцієнтів зваження. З цією метою за ступенем ризику виокремлюють такі групи:

1) з коефіцієнтом зваження 0%: грошові кошти в касі та в дорозі, гроші на рахунках у банках, на депозитних рахунках фінансових установ, банківські метали, державні цінні папери, активи, забезпечені державними гарантіями;

2) з коефіцієнтом зваження 20%: іпотечні облігації Державної іпотечної установи, активи, в тому числі права вимоги до юридичних осіб, забезпечені гарантіями фінансових установ; активи, які є правами вимоги до інших фінансових установ, зі строком погашення один рік або менше;

3) з коефіцієнтом зваження 30%: нерухомість і майнові права на нерухомість, забезпечені іпотекою відповідно до законодавства України, іпотечні облігації;

4) з коефіцієнтом зваження 50%: фінансові інструменти, залишкова вартість основних засобів і нематеріальних активів та інших необоротних активів; права вимоги до юридичних і фізичних осіб;

5) з коефіцієнтом зваження 100% — для інших видів активів та майна.

Власні активи ліцензіата мають забезпечувати постійне одержання чистого прибутку в сумі, достатній для формування резервного фонду в розмірі 25% від статутного капіталу ліцензіата протягом п’яти років з початку діяльності. Резервний фонд — ліцензіат маєпостійно тримати у високоліквідних активах. Невиконання зазначених вимог є підставою для зупинення дії ліцензії до моменту виконання ліцензіатом усіх вимог законодавства.

Ліцензіат протягом строку дії ліцензії зобов’язаний дотримуватись вимог законодавства, яким регулюється діяльність небанківських фінансових установ, та Ліцензійних умов.

Слід зауважити, що нагляд та регулювання діяльності забудовників здійснює спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань будівництва та архітектури в межах та порядку, визначених законодавством і головними проблемами, які виникають на ринку ФФБ є такі:

— зменшення чисельності довірителів ФФБ (фізичних осіб);

— зменшення надходжень коштів до ФФБ;

— зменшення довіри до ФФБ.

Існують ФФБ, об'єкти будівництва за якими не можуть бути введені в експлуатацію, а за деякими з них будівництво не ведеться або призупинено внаслідок недостатнього фінансування, браку у забудовників необхідних дозволів на будівництво або документів на користування земельною ділянкою. З кінця 2008 р. 32 ФФБ обліковуються як проблемні. Кошти, які в них було залучено від вкладників, становлять 286,88 млн. грн.

Державне регулювання будівельного ринку передбачає можливість державних установ самим стати фінансовими посередниками. За допомогою органів державного фінансового контролю держава має можливість контролювати, регулювати діяльність суб'єктів будівельного ринку. Така державна політика в галузі фінансування будівництва може значно поліпшити ліквідність іпотечних активів. На практиці часто довіряють державній власності або державним гарантіям депозитів фінансової установи.

Один із видів державного контролю є фінансовий контроль. Він є функцією та інструментом управління продуктивними силами й виробничими відносинами, в тому числі в будівельному комплексі. Тому підвищення ефективності цього контролю матиме наслідком посилення ролі держави у процесі забезпечення масового житлового будівництва та розширення доступності житла.

Ефективність фінансового контролю — похідна від його методології. Специфічні особливості контролю фінансів у будівництві потребують використання нових методів. Адже процеси у будівництві мають більш динамічний характер, ніж в інших сферах виробництва, а державний фінансовий контроль нині здійснюється лише у статиці, використовуючи дані фінансової звітності. Головне — не констатувати, фіксувати допущені порушення, а попередити негативні наслідки. Це можливо за умови відстеження динаміки змін, які відбуваються в будівельному процесі, спираючись на критерії, вироблені за допомогою методів математичного моделювання економічних систем у будівництві.

Зусилля органів фінансового контролю повинні зосередитись на апріорній стадії фінансування будівельних програм. Для того, щоб будівельний комплекс перетворився на ключовий фактор економічного зростання, національний економічний пріоритет, необхідна надійна, адекватна, ефективна система внутрішнього і зовнішнього контролю, яка не лише виявляє фінансові порушення, а й запобігає їм. Ці зміни в ідеології фінансового контролю викликані потребами сьогодення, оскільки державний фінансовий контроль має організовуватись, спираючись на національні інтереси як на принципові критерії.

ВИСНОВКИ У даній контрольній роботі розвинуто теоретико-методологічні положення щодо ефективного розвитку та вдосконалення функціонування фондів фінансування будівництва житла в Україні. Результати проведеного дослідження функціонування ФФБ дозволили зробити такі висновки.

1. На основі дослідження питань фінансового забезпечення житлового будівництва встановлено, що основним джерелом фінансування житлового будівництва в Україні є кошти приватних інвесторів — фізичних і юридичних осіб, що становлять альтернативу державному фінансуванню. Обґрунтовано доцільність використання нових (ринкових) механізмів залучення недержавних коштів, а саме ФФБ. Запропоновано розглядати ФФБ як організаційно-фінансову інституцію, яка залучає кошти фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла, здійснює контроль цільового використання коштів забудовником та страхування житлового будівництва, знижуючи таким чином ризики інвесторів. Такий підхід дасть можливість підвищити довіру потенційних інвесторів до забудовників, а відтак відновити потік інвестицій у будівельну галузь.

2. З метою оцінки доцільності інвестування в житлове будівництво шляхом участі у ФФБ у роботі запропоновано методичний підхід до оцінювання ефективності функціонування ФФБ, який передбачає: розрахунок та аналіз показників ефективності інвестицій для кожного учасника фонду, аналіз чутливості цих показників до затягування термінів будівництва житла, порівняльний аналіз ефективності будівництва житла через ФФБ і без нього. Аналіз діяльності ФФБ дозволив виділити його переваги і недоліки перед іншими механізмами фінансового забезпечення житлового будівництва.

3. Встановлено, що одним із найбільш ефективних і надійних механізмів залучення недержавних коштів для фінансування житлового будівництва є ФФБ житла, основна перевага якого — присутність фінансової установи-управителя. Це зумовило потребу вдосконалення організаційно-функціональної структури діяльності ФФБ у складі банківських установ, яка відображає цивільно-правові відносини між суб'єктами системи житлового будівництва; включає систему договорів, що використовуються в контексті фінансового інструменту ФФБ, прав і обов’язків сторін за цими договорами; систему обліку операцій із довірчого управління коштами; процедуру контролю за ходом будівельних робіт.

4. З метою зниження зловживань у житловому будівництві в роботі запропоновано дворівневий контроль за діяльністю забудовника як з боку управителя, так і державних органів або Національного банку України. Такий підхід забезпечить ефективне використання інвестицій, вкладених у житлове будівництво, і мінімізує ризики довірителів, пов’язаних із недотриманням терміну будівництва і цільового використання коштів.

5. Визначення ризиків недотримання запланованих термінів будівництва житла та здачі об'єкта будівництва в експлуатацію як основних у структурі будівельних ризиків для учасників будівельного процесу дозволило здійснити розрахунок втрат інвесторів і запропонувати низку заходів попередження та мінімізації такого роду ризиків, а саме: штрафні санкції для забудовника за несвоєчасне виконання своїх зобов’язань; страхування ризиків порушення термінів будівництва житла; своєчасне планування та обов’язкове резервування залучених коштів від інвесторів; кваліфіковане відпрацювання договорів і контрактів між суб'єктами будівництва.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Грінченко Р. Відмінні особливості залучень інвестицій у будівництво житла в Україні через ФФБ// Галицький економічний вісник, — 2009, — № 1 , — С. 87−90.

2. Матвійчук А. В. Поняття і механізми фінансового контролю у будівельній галузі // Науковий вісник НУБП України. — 2014. — Вип. 197. — ч. 3. — С. 252−262.

3. Ринок фінансових послуг. Навчальний посібник / С. В. Науменкова, С. В. Міщенко: К.: Знання, 2010. — 532 с.

4. Шевчук Т. В. Обґрунтування вибору надійних механізмів фінансування житлового будівництва та ефективності їхньої діяльності // Вісник Університету банківської справи НБУ. — 2013. — № 3(18). — С. 113−117.

.ur