К питання про оренду комерційної нерухомості

К питання про оренді комерційної недвижимости.

Макаров В.А., юрисконсульт відділу комерційної нерухомості.

В практиці роботи відділу комерційної нерухомості нерідко трапляються питання, що стосуються оренди нерухомого майна. Втім, те й зрозуміло, оскільки нерухомість — це одне з основ, де тримається вся підприємницька діяльність тієї чи іншого компанії індивідуального підприємця. У межах однієї статті, звісно, неможливо висвітлити все юридичні тонкощі договору оренди, тим більше що у кожному окремому разі умови укладення міжнародних договорів неоднакові, але дати загальні поняття, знання яких допоможе кваліфіковано підійти до висновку договору оренди можливо.

Необходимо відзначити, що договору оренди присвячена 34 глава Цивільного кодексу РФ. Основними ознаками оренди є передача однією особою (орендодавцем) іншій юридичній особі (орендарю) майна у тимчасове володіння і користування (чи лише користування) за плату, відповідно за договором оренди нерухомості об'єктом передачі є речі, нерозривно пов’язані з земельною ділянкою, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо — саме так цивільний кодекс трактує поняття нерухомості.

Итак, потім слід звернути увагу під час укладання договору оренди. Під час правової експертизи договорів оренди, експонованих клієнтами, фахівці нашого відділу зіштовхуються про те, що об'єкт оренди описаний недбало, тобто. за описом неможливо однозначно ідентифікувати нежиле приміщення, передане в оренду. Тим більше що п. 3. ст. 607 ДК РФ вказує, що у договорі оренди повинні бути вказані дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. За відсутності цих даних в договорі умова об'єкт, підметі передачу оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається ув’язненим, т. е. визнається недійсним. Отже, у разі недійсності договору кожна зі сторін зобов’язана повернути наступною дедалі отримане у ній, т. е. орендодавець зобов’язаний повернути гроші за приміщення, а орендар саме приміщення і добре, якщо справа вичерпається лише взаємним поверненням всього отриманого за договором, оскільки закон передбачає також відшкодування збитків, що виникли внаслідок недійсності угоди. Це дозволяє сторонам недійсною угоди, крім повернення отриманого за угодою в натурі або його вартості, вимагати також доходів, хто був здобуто чи були вилучено з цього майна, а, по грошовому відшкодуванню — відсотків. Тому щоб уникнути сумних наслідків недійсність договору оренди — і не залишитися надворі, ще й з порожніми кишенями після сплати збитків, в договорі оренди потрібно чітко прописувати найменування майна, характеристику його якості, для нерухомості - місце перебування та інші ознаки, дозволяють точно встановити відповідний об'єкт та її стан, соціальній та вигляді додатку до договору виготовити план орендованих приміщень та чітко на плані ідентифікувати об'єкт оренди, причому план приміщення підписується обидві сторони договору оренди.

При укладанні договору оренди нежилих приміщень, будинків та споруд слід також звернути увагу до його присутність серед тексті заключаемого договору умови розмір орендної плати, бо за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови розмір орендної плати договір оренди будівлі споруди вважається також неукладеною, т. е. недійсним, і наступають наслідки, згадані вище.

На що б ще звернути увагу. Пам’ятаєте, що договір повинні підписати власноручно сторонами без використання факсиміле чи іншого аналога власноручного підписи. Угоду сторін неспроможна змінити цього правила, встановлений законом.

В висновок, хотів би зазначити, що попри досить докладний регулювання цивільним законодавством договору оренди, кожну нагоду укладання подібних договорів вимагає присутності фахівця, оскільки цивільний кодекс рясніє такими формулюваннями як «…якщо інше не в законі передбачено чи договором», тобто. вимагаючи виконання закону, цивільний кодекс багато положень залишає на вибір сторін, але цей вибір умов договору теж має бути здійснено закону.

Много питань виникає з державної реєстрації договорів оренди, але у цієї статті неможливо висвітлити всі питання, єдине які можна відзначити — договір оренди будівлі споруди, укладений терміном упродовж як мінімум року, підлягає державної реєстрації та вважається пов’язаним із моменту такий реєстрації, отже коли ви плануєте довгострокову оренду, то враховуйте це становище, якщо хочете створити надійну основу для процвітання вашого бізнесу.

Еще раз нагадаю, кожна угоду з передачу оренду нерухомого майна індивідуальна й у момент ведення переговорів потенційних орендарів і орендодавців виникає багато запитань. Якщо питання ви можете вирішити самостійно — чекаємо Вас у відділі комерційної нерухомості ТОВ «Форс-Недвижимость», знайдемо необхідне вам приміщення чи орендатора, кваліфіковано проведемо переговори сторін майбутнього договору оренди, складемо самого договору оренди чи зредукуємо його існуючий варіант, із урахуванням положень законодавства, допоможемо зареєструвати їх у Державної реєстраційної платі при МЮ РБ. До того ж у відповідному відділі комерційної оренди виявляються інші послуги, пов’язані з нерухомістю та підприємницької діяльністю. Довірте свої проблеми професіоналам!

Список литературы

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із російського сайту internet.