Арендные відносини у області недвижимости

|ЗАПРОВАДЖЕННЯ |… |2 | |ГЛАВА I. |Загальні засади про оренду … |3 | |1.1 |Поняття нерухомості як об'єкта цивільних | | | |правовідносин |3 | |1.2 |Поняття і класифікація об'єктів нерухомості |5 | | | | | |ГЛАВА II. |Оренда об'єктів нерухомості … |8 | |2.1 |Загальні засади про оренду |8 | |2.2 |Об'єкти оренди |9 | |2.3 |Особливості оренди нерухомого майна |10 | |2.4 |Джерела правовим регулюванням оренди | | | |об'єктів нерухомості |13 | | | | | |ГЛАВА III. |Договори оренди нерухомого майна … |15 | |3.1 |Поняття і змістом оренди нерухомості |15 | |3.2 |Характеристика деяких договорів оренди | | | |нерухомості |27 | |- |Договір оренди транспортних засобів | | |- |Договір оренди будинків та споруд | | |- |Договір оренди підприємств | | | | | |ВИСНОВОК … |45 | | | | |НОРМАТИВНІ АКТЫ … |47 | | | | |ВИКОРИСТАНА ЛІТЕРАТУРА … |48 |.

Термін «нерухомість» виник російському законодавстві з часів Петра I. Перелік об'єктів нерухомості приведено у ст. 130 Цивільного Кодексу Російської Федерації (далі - ДК РФ). До нерухомим речам (нерухомого майна, нерухомість) ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і всі, що міцно пов’язані з землею, то є об'єкти, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будинку, споруди. До нерухомим речам ставляться також підлягають державної реєстрації речових повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомим речам може бути віднесене й інша майно. Так, наприклад, підприємство у цілому як майновий комплекс також визнається недвижимостью.

З переходом до ринкової економіки встановилося безліч форм власності на нерухомого майна: приватна, державна, муніципальна. Нерухомість включено до систему ринкового обороту шляхом скоєння із нею таких угод, як купівля-продаж, заставу, успадкування, довірче управління, оренда і другие.

Останнім часом робляться спроби розробки концептуальних документів мають у цій галузі. Як приклад тут можна навести такі законодавчі акти, як Федеральний Закон Російської Федерації від 21.07.97 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним», Містобудівна кодекс Російської Федерації від 07.05.98 р., Лісовим кодексом Російської Федерації від 29.01.97 р., Повітряний кодекс Російської Федерації від 19.03.97 р., Федеральний Закон Російської Федерації від 16.07.98 р. «Про іпотеку (заставі недвижимости)».

Усі ці законодавчі акти супроводжуються, зазвичай, великими коментарями. Наслідком є запровадження великого об'єму новацій до законодавства про недвижимости.

Багато чинних законів мають численні доповнення та поправки, виражені у вигляді знову прийнятих правових актів (укази Президента РФ, постанови Уряди РФ, відомчі нормативні документи). Усі це зумовлює жорсткість і послідовність до вивчення теорії та практики використання правових норм у сфері відносин, що з ринком недвижимости.

Вже згадана тема — правове регулювання оренди об'єктів нерухомості. Актуальність поставленого питання характеризується вимогами сьогодні, розширюється судова практика розгляду суперечок, що з застосуванням громадянами і юридичних осіб правових норм у сфері володіння, користування і розпорядження нерухомим имуществом.

Метою справжньої роботи є підставою постановка і є спроба розгляду найвагоміших питань у цій галузі. Послідовно реалізований принцип співвідношення теоретичних знань і правозастосовчої практики, дозволяє їм отримати об'єктивне уявлення про характер орендних відносин, виділити головні чинники, що впливають формування та реалізацію таких правоотношений.

Глава I. Загальні засади про аренде.

1.1 Поняття нерухомості як об'єкта цивільних правоотношений.

Об'єктами цивільних прав є матеріальні і духовні блага, по повідку суб'єкти громадянського права вступають між собою у правові відносини. Коло цих благ (об'єктів) надзвичайно широкий і многообразен.

Серед об'єктів громадянського права особливу увагу належить речам, що визначається, по-перше, їх найбільшої поширеністю і, по-друге, виникненням щодо речей правовідносин собственности.

Речі - суть матеріальні предмети зовнішнього стосовно людині навколишнього світу. Ними є як предмети матеріальної духовної культури, тобто продукти людського праці, і предмети, створені сама природа заклала і використовувані людьми у своїй життєдіяльності, — земля, корисні копалини, рослин та т.д. Найважливіший ознака речей, завдяки якому вони-то і є об'єктами цивільних прав, залежить від їх здібності задовольняти ті чи інші потреби людей. Предмети, не які мають корисними якостями або корисні властивості яких ще відкриті людьми, і навіть предмети, не доступні людей у цьому етапі розвитку людської цивілізації (наприклад, космічні тіла), об'єктами цивільно-правових відносин не виступають. Інакше кажучи, статус речей набувають лише матеріальних цінностей, тобто матеріальними благами, корисні властивості яких усвідомлені і освоєно людьми.

Слід сказати, що юридичне розуміння речей не збігаються з повсякденним поданням щодо них. З погляду чинного законодавства речами зізнаються як традиційні ужиткові речі, засоби і т.п., а й живі істоти, наприклад, дикі і домашніх тварин, складні матеріальні об'єкти (промислові споруди і споруди, залізниці). Різні види керованої енергії (теплової, електричної, атомної та т.п.), рідкі й газоподібні речовини (вода та газу в резервуарах, трубопроводах і т.п.).

Отже, під речами наука громадянського права розуміє дані природою, і створені людиною цінності матеріального світу, промовці ролі об'єктів цивільних прав. 1].

Стаття 129 ДК ділить об'єкти цивільних прав втричі групи, прийнявши за основу розподілу оборотоздатність відповідних об'єктів. Під оборотоспособностью мається на увазі можливість відчуження об'єкта по договору купівлі-продажу, міни чи дарування або його переходу від однієї особи до іншому гаразд універсального правонаступництва (у вигляді наслідування чи реорганізації юридичної особи). До першої групи ставляться вільно які звертаються об'єкти права, до другої - об'єкти, обмежені у спілкуванні, і до третьої - об'єкти, повністю які з оборота.

Цивільним кодексом передбачено такого поняття, як головна річ і приналежність. Річ, призначена обслуговування інший, головною, речі й зв’язана з нею загальним призначенням (приналежність), слід долі головною речі, якщо договором не передбачено інше (ст. 135 ГК).

Приналежністю завжди є окремий предмет, наприклад, ключ від замку, рама картини, футляр для скрипки тощо. Питання, чи є цей предмет приналежністю, часто вирішується у законі, стандарті, договорі. За відсутності цього рішення слід керуватися звичаями ділового оборота. 2].

Економічні і обов’язкові фізичні властивості речей неоднакові, що визначає розбіжності у характері виникаючих стосовно них правовідносин. Такі відмінності прийнято називати правовим режимом речі, під яким слід розуміти встановлений законодавством порядок її використання, допустимі кошти та межі розпорядження ею.

Традиційно за цивільному праві речі поділяються на рухомі й нерухомі. Розподіл речей на рухомі й нерухомі введено Основами Цивільного Законодавства Союзу і республик[3] (ст.4) у зв’язку з введенням у РФ приватної власності на грішну землю. До нерухомості ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені вступні об'єкти і всі, що міцно пов’язані з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будинку, сооружения.

Стаття 130 Цивільного кодексу до нерухомим речам відносить підлягають державної реєстрації речових повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що доцільністю поширення ці об'єкти спеціального правового режиму, встановленого для нерухомого имущества.

До нерухомим речам ставляться повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання, космічні об'єкти, але тільки такі, які підлягають державної регистрации. 4].

До нерухомим речам (нерухомого майна, нерухомість) ставляться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені вступні об'єкти і всі, що міцно пов’язані з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несоразмерного шкоди їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будинку, сооружения.

Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомим речам, розкритий у статті 130 ДК, далеко не вичерпаний. Законодавець може визнати нерухомими речами та інших. предметы.

Речі, не які стосуються нерухомим речам, включаючи гроші й цінні папери, зізнаються рухомим имуществом. 5].

Конституція Російської Федерації (ст.35) встановлює, що «кожен громадянин має право вільне використання свого майна для підприємницької й інший, не забороненої законом економічної деятельности».

Відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу Російської Федерації, власник може на власний розсуд здійснювати щодо належить йому майна будь-які дії, які суперечили закону і іншим правових актів порушують правничий та охоронювані законом інтереси інших, зокрема відчужувати трубку, насос у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно під заставу і обтяжувати його іншими засобами, розпоряджатися іншим образом.

Власник вправі навіть знищити майно, якщо запропонувати цим ні порушено норми законом і інших правових актів, і навіть правничий та інтереси інших. Однією з нових для російського законодавства правомочий власника є право передавати майно в довірче управління іншій юридичній особі - довірчого управляючому. Отже, встановлено, що власник майна проти неї визначити юридичну долю вещи. 6].

Нерухоме майно дедалі більше є тій чи іншій цивільно-правової угоди. З включенням нерухомості до системи ринкового обороту широке застосування почали отримувати угоди купівлі-продажу, міни, дарування, наслідування, застави і другие.

1.2 Поняття і класифікація об'єктів недвижимости.

До нерухомості, по-перше, ставляться об'єкти природного походження — ділянки землі, ділянки надр і відособлені водні объекты.

Земельну ділянку є землі, відокремлені на місцевості (в натурі) від інших земель з допомогою кордонів. Земельний кодекс, від 25 квітня 1991 року, у своїй великої частини втратив силу, неспроможна регулювати земельні відносини відповідно до норм ДК, оскільки відповідає це його принципам.

Право власності на земельну ділянку; купівлі-продажу; застави; оренди нині регулюється поруч нормативних актів, наприклад, Указом Президента РФ від 14 лютого 1996 року № 198 «Про право власності громадян, і юридичних на земельні ділянки під об'єктами нерухомості в сільській местности"[7], Указом Президента РФ від 7 березня 1996 року № 337 «Про реалізації конституційні права на землю"[8], Указом Президента РФ від 27 жовтня 1993 року, «Про регулювання земельних взаємин держави і розвитку аграрної реформи, у России"[9], і низкою других.

Ділянки надр — умовно кажучи, частина земної кори, розташована нижче грунтового шару, а за його відсутності - нижче земної поверхні, і дна водойм, і що простягається до глибин, доступна для геологічного вивчення та освоєння, не більше Російської Федерації, її континентального шельфу, і морської виняткової зоны.

Надра є з природних об'єктів. Споживана, використовувана частина надр є природним ресурсом, який, відповідно до Конституції Російської Федерації (ст.9), поряд з іншими на природні ресурси використовують і охороняється Російській Федерації в якості основи життя і діяльності народів, жителів відповідної территории.

До об'єктах прав на надра ставляться державного фонду надр Російської Федерациии і ділянки надр. Державний фонд надр становить використовувані ділянки і невикористовувані частини надр не більше державних кордонів Російської Федерации. 10] Ділянки ж надр як гірського відводу чи геологічного відводу Законом розглядаються, як об'єкти, що потенційно можуть надаватися в пользование.

Окремий водний об'єкт (замкнутий водойму) — невеличкий за площею та стояння штучний водойму, яка має гідравлічної зв’язки з іншими поверхневими водними объектами. 11] Відповідно до ст. 9 Конституції Російської Федерації, водні об'єкти можуть міститися у приватної, державної, муніципальної та інших формах собственности.

Відособлені водні об'єкти, не перебувають у муніципальної власності, власності громадян, і юридичних, є державної собственностью[12]. Водні об'єкти, перебувають у державної власності, не підлягають передачі у власність муніципальним утворенням, громадянам і солідним юридичним лицам. 13].

Ліси як об'єкт нерухомості займають центральне місце у складі елементів лісового фонду. Основи лісового законодавства РФ визначають лісу як сукупність землі, деревної, чагарникової і трав’янистою рослинності, тварин, мікроорганізмів та інших компонентів оточуючої природного довкілля, біологічно взаємозалежних і впливають друг на друга в своєму развитии. 14].

За Конституцією РФ, лісу можна власності державної, муніципальної і частной.

Будівлі і споруди — те, що міцно пов’язані з землею. Ці об'єкти зізнаються нерухомістю до того часу, коли вони пов’язані з землею. Будучи відокремленими, від нього, вони стають спонукувані вещами.

Будівлі і споруди можна державної, муніципальної і приватної собственности.

Визнається нерухомістю підприємство у цілому як майновий комплекс, що використовується реалізації підприємницької діяльності. Він може бути державній чи муніципальної власністю або належати комерційної організації, створеної формі господарського суспільства, чи товариства, виробничого кооперативу чи некомерційної організації, здійснює відповідно до законом і його статутом підприємницьку деятельность.

Як підприємства може бути майновий комплекс, приналежний індивідуальному підприємцю або членам селянського (фермерського) хозяйства.

При укладанні угод з майновим комплексом юридичної особи воно не припиняє своєї діяльності суб'єктом громадянського права. Якщо юридична особа ліквідується як суб'єкт громадянського права, підприємство вже є єдиним майновим комплексом, а лише окремими видами майна. До того ж до нього не входять борги юридичного лица.

Громадянське законодавство відносить нерухомості - повітряні і морські суду, суду внутрішнього плавання і космічні объекты.

Відповідно до ст. 32 Повітряного кодексу РФ від 19.03.97 р. повітряний судно — літальний апарат, підтримуваний у атмосфері з допомогою взаємодії з повітрям, відбитим від землі чи воды.

Повітряні суду як майно цивільної та експериментальної авіації можуть міститися у державної влади і муніципальної власності, власності юридичних; повітряні суду як майно державної авіації - лише у федеральної власності, крім майна авіації ОВС, що може перебувати у власності суб'єктів Російської Федерації. У власності громадян Російської Федерації можуть бути цивільні повітряні суда[15].

Судно, морське чи внутрішнього водного плавання, — це самоходное чи несамоходное плавуче по морським чи внутрішнім водним путям. 16].

Суду Російської Федерації можуть міститися у собственности:

— громадян, і юридичних лиц;

— Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерации;

— муніципальних образований.

Судна з ядерними енергетичними установками можуть бути лише у власності Російської Федерации. 17].

Судно підлягає обов’язкової реєстрації у одному з реєстрів судів Російської Федерації: а) Державному судновому реєстрі; б) судновий книзі; в) бербоут-чартерном реестре. 18].

Судно набуває право плавання під Державним прапором Російської Федерації з його у одному з реєстрів судів Російської Федерации. 19].

Визначення космічного об'єкта як нерухомості просто немає у російському законодавстві (Закон РФ від 20 серпня 1993 р. «Про космічної діяльності»). Міжнародні документи належать до ним створені людиною космічні апарати різного призначення та його складові (штучні супутники Землі, автоматичні і пілотовані кораблі і станції, ракети — носії тощо.), запущені до космосу чи доставлені на небесні тіла або споруджених на них.

Відповідно до ст. VIII Договору космосі 1967 року, космічний об'єкт і його екіпаж (включаючи міжнародний) за її перебування у космосі концентруються і підлягають влади держави, яке зареєструвало даний космічний об'єкт. Держава зберігає свої суверенні права в відношенні своїх космічних об'єктів та його екіпажів під час їхньої перебування у космічному просторі і небесних тілах. Договір космосі встановлює також, що права власності на космічні об'єкти «залишаються незатронутыми» як під час перебування у космічному просторі, і після повернення на Землю. Інакше кажучи, космічні об'єкти та його складові під час перебування у космосі і після повернення на Землю належать тим самим державам, юридичним чи фізичних осіб, яких вони належали до полета. 20].

Справжнє законодавство виключає можливість поширення режиму нерухомості і інше майно, крім зазначеного, але на підставі прямої вказівки на закона.

Глава II. Оренда об'єктів недвижимости.

2.1 Загальні засади про аренде.

Традиційне визначення оренди, це передача однією особою (орендодавцем) іншій юридичній особі (орендарю) — майна у тимчасове володіння чи користування (або тільки користування) — за плату.

Основна форма висловлювання таких взаємовідносин — Договір. Чому. Оскільки йдеться у разі, про гнучкою правової формі, у якому можуть наділятися різні характером громадські взаимоотношения.

У цивільному праві поруч із зобов’язаннями із відчуження майна, є група зобов’язань про передачу майна у тимчасове користування. Вони юридично оформляють особливу, самостійну групу економічних відносин товарообміну, у межах яких господарські чи інші потреби їх учасників задовольняються з допомогою тимчасового початку ним відповідних матеріальних благ. Предметом таких відносин, передусім, стає майно, що у цей час не потрібно самому власнику, а може знадобитися то майбутньому. Віддаючи таке майно у тимчасове користування іншій юридичній особі, власник зберігає їх у господарському (економічному) обороті, одержуючи відповідну вигоду дохід. Зобов’язання про передачу майна в користування виникають сумніви з угоді сторін, т. е. носять договірної характер. Зміст зобов’язань про передачу майна у тимчасове користування складається з взаємних правий і обов’язків сторін: по передачі майна власником користувачеві, щодо повернення користувачем майна власнику, з підтримки цього майна в стані, і навіть за оплатою його использования.

Сторонами договору оренди виступають орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач). Орендодавцем майна за договором оренди може бути власник чи іншу особу, управомоченное законом чи власником здавати майно у найм (ст. 608 ГК).

Орендарем може бути всякий дієздатний громадянин чи організація, що є юридичним лицом.

Метою оренди, є забезпечення майна у тимчасове користування, у своїй користування передбачає вилучення з речі її корисних властивостей, і найголовніше придбання плодів і доходов.

У цьому вся сенс діяльності орендаря. Плоди, продукція чи доходи, отримані у результаті застосування орендованого майна, вступають у власність орендарю (п. 2 ст. 606 ДК РФ), хоча окремих випадках (ст. 136 ДК РФ) плоди, продукція й доходи переходить до власність орендодавця чи третього лица.

Усі три зазначених об'єкта є різні види збільшення основний речі. Власне йдеться про або органічному (врожай, приплід худоби або співочі птахи тощо.), або технічному (вироблена підприємством продукція), або економічному (доходи, одержані від відповідної діяльності, наприклад відсотки від користування чужими засобами) приращении.

Умова про орендну плату ДК РФ не відносить до істотних з закону, тим щонайменше, ст. 614, передбачає, що орендар зобов’язаний своєчасно платити користування майном. Виняток зробили лише стосовно договорів оренди будинків та споруд, котрим вимога про узгодження орендної плати обов’язковий; при невиконанні цього договір визнається неукладеною (ст. 657 ГК).

У зв’язку з цим, боку у договорі оренди будинків та споруд можуть використовувати фіксовані ставки орендної плати, але у випадках, обумовлені у законі. Ці ставки встановлюються чи регулюються (як мінімальні, і граничні) уповноваженими державними органами[21]. У результаті передбачено заборона застосування норми п. 3 ст. 424, встановлює можливість у разі неврегульованості ціни виконання договору використовувати ціну за аналогічні товари, роботи, чи послуги (див. цей пункт ст. 424).

Традиційно ставки орендної плати встановлюються на одиницю виміру площі орендованого будинку, приміщення чи споруди — 1 кв. м, хоча може бути на 1 м³. (майстерні художников).

Розмір орендної плати визначається з фактичної площі даного об'єкта. При тривалих термінах використовується річна ставка. Розмір орендної плати окреслюється сума платежів за оренду окремих приміщень здания.

2.2 Об'єкти аренды.

У оренду можуть бути ділянки земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси будинку, споруди, устаткування, транспортні засоби та інші речі, які втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання (непотребляемые вещи). 22].

У цьому абзаці визначено види майна, які можуть опинитися здаватися в оренду. Перелічено об'єкти нерухомості і рухоме майно. Наведений перелік об'єктів майна, котрі можуть здаватися у найм, перестав бути исчерпывающим.

Слід зазначити, що у ДК вперше нормативно закріплено кваліфікуючий ознака, що характеризує можливі об'єкти оренди: речі, не втрачаючи своїх властивостей у процесі використання, тобто. непотребляемые.

Об'єкт оренди може бути точно определен.

У п. 3 ст. 607 ДК наголошується на необхідності чіткого визначення об'єкта оренди, саме: у договорі мають бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке на ролі об'єкта оренди. За відсутності цих даних у договорі, умова об'єкт підметі передачу оренду вважається не узгодженим сторонами, а сам договір не вважається заключенным.

Жорсткість такого вимоги обумовлена наявністю можливості розширеного тлумачення поняття — вещи.

Наприклад, складних речей. Зазначений вид речей вперше виділено у ЦК. Стаття 134, охоплює випадки, коли різнорідні речі утворюють єдине ціле в такий спосіб, що й використовувати як одну річ. Прикладом складної речі можна вважати підприємство (у тому числі будинок, обладнання та т.п.) чи селянське (фермерське) господарство. Сенс виділення цього виду речей у тому, що дія угоди, предметом якій служить така річ, поширюється попри всі складові її різнорідні речі. Комментируемая норма є диспозитивної, тому договором сторін може бути передбачене інше: виняток деяких речей, зазвичай вхідних у складі «сложной».

Розподіл на про головне і приналежність (ст. 135 ДК) є традиційним громадянській права. Стисло суть цього розподілу у тому, що приналежність покликана служити головною речі, і пов’язана з нею загальним призначенням. Прикладами цього можуть бути човен і весла, велосипед і насос. У цьому відносна вартість належності і головною речі значення не имеет.

Юридична значення такого розподілу у тому, що приналежність завжди слід долі головною вещи.

Проте, як і і попередня, цю норму належить до диспозитивных, отже, боку можуть назвати у договорі, яка з речей, «Головна річ» чи «приналежність», будуть об'єктом аренды.

Можливість введення обмежень або заборонити оренду окремих видів майна є лише після ухвалення відповідного закона[23], в відмінність, наприклад, від Основ законодавства про аренде,[24] які допускали регулювання орендних відносин як законами, а й урядовими актами.

Передусім, це стосується тих видів майна, які вилучено з обороту чи оборотоздатність яких ограничена. 25] Наприклад, атомні електростанції, озброєння, залізниці загальнодержавного і спеціального призначення, інші стратегічні объекты.

Об'єктом договору оренди неспроможна виступати майнове право, які з визначенню може бути передано комусь володарем. Виключена можливість передачі у оренду коштів, оскільки весь сенс їх застосування полягає у употреблении.

2.3 Особливості оренди нерухомого имущества.

Цивільний Кодекс РФ проводить розмежування між видами договору оренди — і орендою окремих видів имущества. 26] Види договорів оренди — це ті найважливіші соціально значимі випадки оренди, що врегульовані в параграфі 2 — 6 глави 34 ГК.

Прикладами, які підтверджують існування різниці між видами оренди і орендою певних видів майна, можуть бути п. 2 cт. 609 і п. 2 ст.615 ДК. У п. 2 ст.609 йдеться про оренду нерухомого майна — оренда певного виду майна, а п. 2 ст.651 — про оренду будинків та споруд як окремої різновиду нерухомого имущества.

Оренда транспортних засобів, будинків (споруд) і виділяється залежно від виду об'єкта (предмета) оренди. У той самий час слід зазначити, що кілька найпоширеніших практично договорів оренди взагалі врегульоване у ЦК. Наприклад, нічого не сказано про оренду землі. Щоправда, законодавець могло надійти речей, що це вид оренди буде докладно врегульоване з нового Земельний кодекс. Але не можна забувати, що оренда завжди тяжіла до цивільного законодавства. Нелогічно виправдатись нібито відсутністю ДК і такої виду договору, як оренда недвижимости.

У практиці застосовуються різні види договорів оренди транспортних коштів — з наданням послуг з управління та програмах технічної експлуатації транспортний засіб і надання таких услуг.

У першому випадку об'єднані два виду зобов’язань: а) безпосередньо з наданням транспортний засіб у найм — у тимчасове володіння і користування за плату; б) пов’язаних із поданням орендарю послуг з управління та програмах технічної експлуатації транспортного средства.

Договір оренди транспортних засобів (з екіпажем) лише в письмовій формах незалежно від терміну його дії. Це стосується як юридичних, і фізичних осіб, тобто. встановлює вилучення з норми, передбаченої п. 1 ст. 609 ДК (допускає для договорів, укладених фізичними особами терміном трохи більше року, усну форму). 27].

Договір оренди транспортний засіб без надання з управлінню та програмах технічної експлуатації регулює лише орендні відносини. Специфіка його пов’язана лише особливостям предмета оренди — і умовами використання. До такого договору неспроможні правила, передбачені ст. 621 ДК про відновлення оренди на невизначений термін і переважному праві орендаря на підписання договору нового строк після закінчення терміну раніше котрий діяв договора.

Об'єктами оренди нерухомості можуть бути земельні ділянки і інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будинку, споруди, транспортні засоби та інші речі (виходячи з сенсу ст. 130 ДК РФ) — які втрачають своїх натуральних властивостей в процесі їх использования.

Окремі норми, що стосуються здачі у найм земельних ділянок, зберігають у гол. 17 Цивільного кодексу РФ (ст. 260 / 264 / 270 ДК), яка набирає чинності від часу запровадження нового Земельною кодексу РФ. На той час зберігає силу Земельний кодекс РРФСР 1991 року (у частині яка суперечить пізнішого законодательству).

Нині оборот земельних ділянок регулюється указами Президента РФ і Постановами Уряди РФ, прийнятих у їх исполнение.

Право громадян, і юридичних — власників земельних ділянок здавати у найм земельну ділянку, передбачає указ президента РФ від 27 жовтня 1993 року, «Про регулювання земельних взаємин держави і розвитку аграрній реформі в России"[28].

Передача у користування (зокрема і умовах оренди) ділянок надр, водних об'єктів, лісів регулюється відповідними законодавчими актами: Законом надра, Водним кодексом, Основами лісового законодательства.

Надання названих об'єктів у користування має низку особенностей:

— ділянки надр і водні об'єкти видають у користування за ліцензіями, що видаються уповноваженими державними органами і служать основою укладення договорів (ст. 11 закону про надрах, ст. 46 — 53 Водного кодексу). Ділянки лісового фонду — з урахуванням ліцензій, і навіть лесорубочных і лісових квитків (ст. 28 Основ лісового законодательства);

— водні об'єкти можуть лише з урахуванням договору, заключаемого відповідно до ліцензією (ст. 46 / 54 Водного кодексу); ділянки надр — з урахуванням ліцензій як без оформлення договору, і з висновком договорів (год. 3 ст. 11 закону про надрах); договори оренди ділянок лісового фонду полягають при наданні в довгострокове користування (терміном до 50 лет);

— спеціальне законодавство містить особливі вимоги до місцевих умов на користування природними об'єктами, зокрема граничні терміни такого користування. Умови договору повинні відповідати ліцензії, з урахуванням якій він полягає, інакше договір буде визнано недействителен.

— дані, які необхідні інформацію про предметі оренди, віднесено до істотним умовам договору, за відсутності що їх вважається незаключенным. 29].

Наем будинків та споруд — підвид оренди, диференційований за видами майна. Оренда земельних ділянок регулюється у ЦК лише доти, оскільки земельну ділянку нерозривно пов’язані з які перебувають у ньому будинками та спорудами (ст. 652 / п. 1 ст. 654).

При оренді будівлі споруди орендодавець зобов’язується передати у тимчасове володіння і користування чи у тимчасове користування орендарю будинок чи споруду (п. 1 ст.650 ГК),.

Оренда будівлі споруди, знаходиться в ділянці, не що належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо суперечить умовам користування таким ділянкою, встановленим законом чи угодою з власником земельного ділянки (п. 3 ст.652 ДК). Отже, згоду власника земельного ділянки здавання у найм розташованого у ньому будівлі споруди потрібно на випадках, коли це в законі передбачено чи договором чи коли користування ділянкою змінюються. Під зміною умов користування слід розуміти таке їх погіршення, яка відповідно з чинним законодавством може бути основою дострокового припинення права орендодавця будівлі споруди земельну ділянку, наприклад використання, за назначению.

Будівлі на ділянці поділяються на основні службові, що він відповідає традиційному, громадянській права діленню речей на про головне і його принадлежность. 30] Основним вважається будинок «чільне по капітальності» будівлі, по архітектурним ознаками і за своїм призначенням. Такий поділ значимо для чіткого визначення, об'єкта договору оренди будівлі і споруди, який має збігатися з об'єктом державної реєстрації речових нерухомого майна. Якщо будинку класифікувати за таким важливого критерію як його призначення, вони диференціюються на дві взаємовиключні групи: житлові та нежитлові з цими двома різними правовими режимами використання. Юридичні особи обмежені в оренді житлових приміщень (житлових будинків): вони мають право використовувати їх лише заради проживання граждан. 31].

Будівлі можна використовувати як об'єкт орендних відносин тільки після прийняття їх у дію як наслідок завершення будівництва, державної реєстрації речових (ст. 131 ДК) та програмах технічної інвентаризації у встановленому порядке.

Оренда підприємств отримала стала вельми поширеною наприкінці вісімдесятих — початку дев’яностих років. Підприємство як об'єкт права в процесі функціонування постійно змінює свій склад з допомогою вибуття одних компонентів і нових, як і вимагає спеціального врегулювання його оренди. Понад те, суть користування підприємством як разів, і полягає у постійної заміні його компонентів. Тому орендарю підприємства дозволили без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати у тимчасове користування або в борг матеріальні цінності, що входять до склад майна орендованого підприємства, здавати їх в суборенду і передавати своїх прав й обов’язки за договором оренди зв відношенні таких цінностей іншій юридичній особі за умови, що це тягне зміни вартості підприємства міста і не порушує інших положень договору оренди підприємства (ст. 660 ГК).

У той самий час підприємство як об'єкт оренди не підпадає повністю під загальне поняття підприємства, що міститься в ст. 132 ДК. Відмітних ознак підприємства як об'єкта оренди, принаймні три — й вони пов’язані про те, що з оренді підприємство переходить особисто від до рук, у те час як із формулюванні загального поняття підприємства цьому аспекті не враховується. 1. Якщо земельні ділянки, будинку, споруди, обладнання й інші кошти беззастережно входять до складу підприємства, переданого у найм, інші компоненти, тільки порядком, за умов в межах, визначених договором. У той самий час поняття підприємства, закріплене в ст. 132 ДК, подібних відмінностей не проводит.

Такий їхній підхід ДК дозволяє орендодавцю підприємства самостійно визначити обсяг оборотних засобів, прав на природні ресурси, виняткових прав, і навіть прав вимоги, і боргів, що передаються у складі підприємства у оренду. 2. При передачі підприємства у оренду спеціально зроблено обмовка у тому, що зроблено передачу прав володіння і користування які у власності інших майном, зокрема землею та інші на природні ресурси, виробляється у порядку, передбаченому законом й іншими правовими актами. При визначенні складу підприємства у ст. 132 ДК таке застереження відсутня. Це означає, що кілька прав може бути у оренду у складі підприємства при про наявність у законодавстві відповідного заборони. 3. Встановлено спеціальний порядок передачі підприємства у оренду, за наявності у складі підприємства боргів перед кредиторами (ст. 657 ГК).

Окремо регламентується передача у найм у складі підприємства прав отриманих виходячи з ліцензії (дозволу). Зазвичай під час затвердження правил ліцензування будь-якого виду прямо вказується, що ліцензія /дозвіл/ - непередаваема. Але це відбувається завжди. Деякі види ліцензій /дозволів/ можуть бути, наприклад, у сфері зовнішньоекономічної деятельности.

2.4 Джерела правовим регулюванням оренди об'єктів недвижимости.

Щоб правило поведінки стало юридичної нормою, він повинен бути убрано у певну правову форму. Це відбувається внаслідок правотворческой діяльності держави, з допомогою якого воля законодавця знаходить своє вираження у цьому чи іншому правовому акті і стає обов’язкової для исполнения.

Під джерелами права[32] в юридичної науці зазвичай розуміють зовнішні форми вислови й закріплення правил поведінки громадського характера.

зважаючи на викладене, під джерелами правовим регулюванням оренди об'єктів нерухомості слід розуміти нормативно-правові акти, регулюючі договір оренди — і насамперед окремі його види, оренда (фрахтування тимчасово) транспортний засіб, оренда будинків та споруд, оренда підприємств як єдиних майнових комплексів та інших в контексті темы.

Найважливішим джерелом права загалом, зокрема і цивільного, є Конституція (її) Російської Федерації, прийнята 12 грудня 1993 р. Конституція РФ має найвищою юридичною силой.

У системі джерел громадянського права у частині визначальною правове регулювання оренди об'єктів нерухомості, важливе місці після Конституції, займає Цивільний Кодекс РФ. Він є кодифікованим актом для Російської Федерации.

У кодексі Цивільному кодексі з урахуванням багатьох положень Основ Цивільного Законодавства, деяких стабільних норм ДК 1964 року встановлено розгорнута система, що формує об'єктивне уявлення про характер орендних отношений.

Поруч із загальними положеннями про оренду (параграф 1 Глава 34) з нового Кодексі виділено спеціальні норми, присвячені окремих видів цього договору: оренді транспортних засобів (параграф 3); оренді будинків та споруд (параграф 4); оренді підприємств (параграф 5).

Така «перебірливість «коментованій глави здійснюється головним чином на уроках (об'єкту) оренди, тим щонайменше, враховуються й інші чинники, наприклад: сфера застосування і спеціалізація орендодавців — по договору прокату і т.д.

Окремі норми, що стосуються здачі у найм земельних ділянок, зберігають у главі 17 ДК (ст. 260, 264, 270 ДК), яка набирає чинності зі дня запровадження нового Земельною кодексу РФ.

До джерелам громадянського права у частині визначальною правове регулювання оренди об'єктів нерухомості належить і інші кодифіковані акти Російської Федерації: Водний кодекс РФ[33]; Повітряний кодекс РФ[34]; Кодекс торгового мореплавання РФ[35]; Лісовий кодекс[36].

До таких джерел ставляться закони Російської Федерації, наприклад важливі: Закон про недрах[37]; Закон про космічної деятельности[38]; Закон про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним[39] і др.

У систему таких джерел входять підзаконні акти. У тому числі слід вказати нормативні укази президента Російської Федерації, наприклад Указ «Про реалізації конституційні права громадян землю» від 7 березня 1996 р. чи Указ «Про державні гарантії власників об'єктів нерухомості у придбанні в власність земельних ділянок, під цими об'єктами» від 16 травня 1997 г.

Серед нормативних актів, регулюючих орендні відносини у області нерухомості, важливе останнє місце посідають постанови Уряди РФ, наприклад: Положення про порядок ліцензування користування надрами, затверджене Постановою Верховної Ради РФ від 15 липня 1992 г.

Глава III. Договори оренди нерухомого имущества.

3.1 Поняття і змістом договору оренди недвижимости.

Договором оренди визнається цивільно-правової договір, з якого орендодавець зобов’язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння чи у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати при цьому орендодавцю орендну плату.

У цивільному кодексі Російської Федерації договору оренди присвячена глава 34 (понад шістдесят статей). Даючи поняття договору оренди, законодавець, розмірковує так, що це договір є звичайний самостійний вид договірних зобов’язань, той самий, як договір купівлі-продажу тощо. У той самий час Кодекс виключає можливості використання цієї договору цілях, суперечать природі договірних відносин, як і, можна говорити про раніше. Що Сформувався на початку 1990;х років погляд на оренду, як на із засобів приватизації орендованого майна трудовими колективами орендних підприємств, нині не може рассматриваться.

Договору оренди (майнового найму) притаманні тільки Мариновському характерні риси, дозволяють це договір як самостійного типу цивільно-правових договоров.

По-перше, ставиться до категорії цивільно-правових на передачу майна у тимчасове володіння і користування, тобто. передача майна, здійснювана орендодавцем, не супроводжується переходом права власності цього майна до орендарю; останній лише одержує її у володіння і пользование.

По-друге, у ЦК виражено прагнення законодавця, забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, по крайнього заходу, тих питань, що є загальними для договору оренди. У параграфі 1 глави 34 — об'єднані правила, стали охоплювати всі види договорів про аренде.

По-третє, виділення окремих видів договорів оренди (крім прокату, фрахтування тимчасово, лізингу) вироблено у ДК залежно від виду переданого у найм майна. Маю на увазі окремі види об'єктів, специфіка яких вимагає і особливого правовим регулюванням (наприклад, будинку і споруди, підприємства). І тут, існує ризик «не помітити «будь-які об'єкти, які мають неменшою специфікою, і тим самим обмежити їхню регулювання положеннями про договорі аренды.

Договір оренди, є - консенсуальным, оскільки вважається пов’язаним із моменту досягнення сторонами угоди з його істотним умовам, а момент вступу договору силу не пов’язують із передачею орендованого майна арендатору.

Договір оренди є возмездным, оскільки орендодавець у виконання своїх зобов’язань про передачу майна володарем і користування орендарю, одержує вигоду від останнього зустрічну подання до вигляді внесення орендної платы.

Договір оренди є двустороннеобязывающим, оскільки з сторін несе обов’язки, на користь іншої сторони, і вважається боржником з іншого боку у цьому, що вона має зробити на її користь, і одночасно її кредитором, у цьому, що має від нього требовать.

Мета договору оренди, забезпечити передачу майна у тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Орендар, як правило, потребує майні тимчасово або спроможна придбати їх у власність. Орендодавець ж має на меті одержання прибутку з передачі майна у тимчасове користування іншій юридичній особі. Останній ознака дозволяє відрізняти договір оренди з інших зобов’язань про передачу майна у користування, зокрема, від договору безоплатного користування майном (договору позички). Цілі забезпечити передачу майна у тимчасове користування служать багато права, закріплені цивільним законодавством, причому речові, і обязательственные.

Орендарю належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що з договору оренди. Відповідно договір оренди — одне з різновидів договорів із передачі майна в користування. Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, зокрема придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція й доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договором, вступають у власність орендарям (п. 2 ст. 606 ДК РФ). Втім, законом, іншим правовим актом чи договором може бути встановлене й інша правило (ст. 136 ДК РФ), саме, що плоди, продукція й доходи переходить до власність орендодавця чи третього лица.

Право користування орендованим майном може охоплювати як свого компонента право викупу цього майна (ст. 624 ДК РФ). У законі чи договорі оренди може бути передбачене, що орендоване майно перетворюється на власність орендаря після закінчення терміну оренди чи до його закінчення за умови внесення орендарем всієї зумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівліпродажу, проте, не належить до смешанных.

Право користування орендаря користується вещно-правовой захистом й у цьому відношенні прирівняне права власності та інших речовим правам (ст. 305 ДК РФ). Проте такий захист вона бере тільки тоді ми, коли орендар поруч із правом користування наділений і право володіння річчю (год. I ст. 606 ДК РФ). Такий орендар захищається і південь від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж ідеться про «голому «праві користування (без володіння), то вещно-правовой захистом він пользуется.

За загальним правилом, у ролі орендодавця, у ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти громадянського права, як фізичні, і юридичних осіб, серед останніх — комерційні фірми та некомерційні організації, і навіть держава, національно-державні, адміністративно-територіальні і муніципальні освіти. Тільки деяких видах договорів оренди у ролі орендодавця чи орендатора повинні виступати спеціальні субъекты.

Орендодавець — це власник переданого у користування майна або високопоставлена особа, уповноважена законом чи власником здавати майно в оренду (ст. 608 ДК РФ).

Введення майна у найм — одне з способів здійснення належить орендодавцю права власності, саме, входить у його склад правомочності розпорядження майном. Що ж до власників інших речових прав, то будь-яка особа, не яка є власницею відповідного майна, повинен мати повноваження здавання цього майна у найм. І такі розпорядницькі повноваження мали бути зацікавленими засновані на законі чи спеціальному волевиявленні власника. Відповідно до ст. 295 ДК РФ суб'єкт права господарського ведення немає права здавати нерухомого майна у найм без згоди (дозволу) власника. Це тим паче чи діє у відношенні казенних підприємств, що їх майно закріплюється на праві оперативно керувати. Що ж до установ, всі вони взагалі вправі розпоряджатися закріпленим по них майном і майном, придбаним з допомогою кошторисних асигнувань. Зокрема, у ролі орендодавців від імені РФ зазвичай виступають комітети із управління державним майном. Їх повноваження засновані на законі. Уряд РФ здійснює управління Федеральної власністю виходячи з ст. 114 Конституції, у розвиток цієї норми ухвалено постанову Уряди РФ від 10 Лютого 1994 р. № 96 «Про делегуванні повноважень Уряди РФ по управлінню і розпорядженню об'єктами федеральної власності «.

Відповідно до п. 5 цієї постанови передача у найм державного майна, ставиться до федеральної власності, виробляється Міністерством наразі державного майна РФ. Останнє, своєю чергою, вправі доручати здійснення цих функцій територіальним агентствам, т. е. комітетам із управління майном суб'єктів РФ. Аналогічний порядок чи діє у відношенні державної власності суб'єктів РФ і муніципальної собственности.

Крім комітетів із управління майном у ролі орендодавців наразі державного майна можуть виступати унітарні підприємства, але не матимуть жодних обмежень лише стосовно спонукуваному майну. Унітарні підприємства, можуть виступати орендодавцями щодо нерухомого майна, а казенні підприємства міста і бюджетні установи — щодо будь-якого майна тільки за згодою власника чи уповноваженого їм органу. Дача такого згоди рівнозначна наділенню зазначених суб'єктів, спеціальними повноваженнями здавати майно у найм. Якщо ж повноваження з закону не випливають, орендодавець повинен мати спеціальне уполномочие власника здавати чуже майно у найм від імені. Зокрема, таке повноваження може випливати з договору комиссии.

Орендар — та людина, був зацікавлений у отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог щодо нього закон, за загальним правилу, не предъявляет.

Серед усіх умов будь-якого договору необхідно виділяти ті умови, що є видообразующие ознаки відповідного договірного зобов’язання і тому входять у сам означник тієї чи іншої договору. Такі умови, безсумнівно, є суттєвими умовами договору, оскільки, названі на визначенні договору, вони стають необхідними. Беручи до уваги визначення договору оренди, саме: за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов’язується надати орендарю (наймачу) майно за плату у тимчасове володіння і користування чи у тимчасове користування — стає очевидним, що умови про терміні оренди — і про орендну плату, безумовно, ставляться до істотним умовам договору аренды.

Першим серед усіх умов цивільно-правового договору п. 1 ст. 432 ДК названо умова про об'єкт оренди. Звісно, треба пам’ятати, що предмет договору оренди не зводиться до майна, переданому у найм. Предмет договору, а точніше предмет зобов’язання, який із договору, є дії (або бездіяльність), які має зробити зобов’язана сторона (чи, відповідно, утриматися від своїх скоєння). Предметом договору оренди є: дії орендодавця з надання володарем і користування орендаря зданої у найм майна, по забезпечення її належного використання останнім; дії орендаря по змісту майна України та використання за призначенням, передбаченому договором, внесення орендної плати, і навіть поверненню орендованого имущества.

З огляду на специфіку орендних відносин, саме: включення до їх зміст деяких вещно-правовых елементів, і навіть наділення орендаря статусом титульного власника, передбачає включення до предмет договору оренди два роду об'єктів. Об'єктом першого роду повинні служити відповідні дії зобов’язаних осіб, об'єктом другого роду служить майно, що у результаті цих дій надається володарем і користування орендаря, а, по закінченні терміну оренди повертається орендодавцю. Предмет договору є важливим умовою договору оренди. У ДК встановлено спеціальне правило: у договорі оренди під страхом визнання його неукладеною мають бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди (п. 3 ст. 607). Отже, визнання договору оренди ув’язненим від сторін потрібно узгодити і передбачити безпосередньо з тексту договору умова про майно, що є об'єктом оренди. Усі решту умов, які стосуються предмета договору, можуть визначити в відповідність до диспозитивными нормами, які у ГК.

Як предмета договору оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, наприклад, ділянки ліси або водні об'єкти будинку, спорудження та інші види нерухомого майна, підприємства міста і інші майнові комплекси, устаткування, транспортні засоби та інше рухоме имущество.

Законом можуть бути види майна, здавання у найм якого заборонена чи обмежується. Обмеження можуть встановлюватися й у відносини речей, вільних в обороті, залежно, наприклад, від своїх приналежності певним власникам. Істотні обмеження прописані у відношенні майна, що у державної власності. Всі ж інші речі можуть здаватися у найм свободно.

Законом можуть бути особливості здачі у найм земельних ділянок та інших відособлених природних об'єктів (п. 2 ст.607 ДК РФ). Ці особливості випливають, передусім, з невозобновляемости багатьох природних ресурсів, їх обмеженості, часом унікальності, тому — необхідності спеціально передбачати заходи, створені задля їх раціональне використання. Зокрема, коли аграрії здають у найм земельних ділянок має дотримуватися їх цільове призначення (ст. 53 Земельною кодексу РРФСР). Використання інших об'єктів природи, зокрема на засадах оренди, як правило, можливо, лише за наявності ліцензії. Кількість наведених прикладів можна множити нескінченно. Тому, за укладанні договорів оренди природних об'єктів недостатньо використовувати лише норми ДК, а потрібно звертатися до спеціального законодательству.

Як зазначалося раніше, термін володіння і перспективи використання орендарем, зданим у найми приміщенням, завжди зізнавався однією з значимих умов договору оренди (майнового найму). Договір оренди то, можливо укладено як у певний (п. 1, ст. 610 ДК РФ), і на невизначений термін (п. 2 тієї ж статті). Певний термін має бути встановлено у договорі способами, передбаченими ст. 190 ДК РФ. Якщо термін оренди в договорі не зазначений, договір оренди вважається ув’язненим на невизначений термін. І тут кожна зі сторін вправі у час відмовитися від договору, попередивши про це іншу бік за місяць, а при оренді нерухомого майна — упродовж трьох месяца.

Законом чи договором може бути встановлений й інший термін для попередження припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз.2 п. 2 ст.610 ДК РФ). Відмова від договору оренди, укладеного на невизначений термін, є правом, а чи не обов’язком сторін. Якщо жодна зі сторін не заявляє про усунення договору, останній може тривати хоч греблю гати, навіть «вічно». Тому точніше говорити про договорі оренди, укладеному не так на невизначений термін, а без вказівки терміну, т. е. під отменительным умовою розірвання договору з ініціативи кожній із сторон.

Законом можуть встановлюватися максимальні граничні терміни договору окремих видів оренди, і навіть для оренди окремих видів майна. У таких випадках, якщо відлік терміну оренди у договорі невизначений і зі сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного терміну, встановленого законом, договір з закінченні граничного терміну прекращается.

Граничні терміни оренди (користування) встановлено для природних об'єктів. Відповідно до ст. 42 Водного кодексу водні об'єкти можуть надаватися в короткострокове користування до 3 років і довгострокове — до 25 років. Стаття 10 закону про недрах[40] диференціює граничні терміни в залежність від цілей користування: до 5 років — для геологічного вивчення; до 20 років — у видобуток з корисними копалинами і з метою які пов’язані з здобиччю; до 25 років — при поєднанні різних видів користування. Граничний термін оренди ділянок лісового фонду — 50 років (ст. 26 Основ лісового законодательства).

Договір оренди, укладений терміном, перевищує встановлений законом граничний термін, вважається ув’язненим терміном, рівний граничного (п. 3 ст.610 ДК РФ).

У кодексі збережено раніше діюче вказівку у тому, під час укладання договору нового термін умови це може змінитися за згодою сторін. Це стосується й будь-яких умов, зокрема розміру орендної плати. Норма п. З ст. 614 ДК РФ про можливість зміни орендної плати, але частіше вона стосується перегляду розміру орендних платежів до період дії договору, а тут боку оформляють новий договір і пов’язані умовами колишнього. Право орендаря поновлення орендних стосунків може бути захищене в в судовому порядку. Якщо відомо, що орендодавець має наміру здавати майно у найм надалі, але від поновлення договірних відносин із колишнім орендарем ухиляється, останній може пред’явити позов про спонуці орендодавця укласти договір нового термін. Роз’яснення практику вирішення таких спорів дано у листі Вищої Арбітражного Судна РФ від 10 вересня 1993 р. №С-13/ОП-276. Вимога орендаря відновити договір не слід було задовольняти у разі, коли орендодавець має наміру більше здавати майно внаем.

Форма договору оренди врегульована в ст. 609 ДК РФ. Окрім спільних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені спеціальні вимоги. Договір оренди терміном понад рік, а також, якщо хоча б однієї зі сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну має бути укладений у дуже простій письмовій формах (п. 1 ст.609 ДК РФ). Договір терміном понад рік незалежно з його суми здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж до письмовій форми договорів оренди, укладених з участю юридичних, то правило п. 1 ст.609 ДК РФ є лише конкретизація загальне правило, закріпленого п. 1 год. 1 ст. 161 ДК РФ, що у подібному повторенні зовсім не від нуждалось.

Договір оренди нерухомого майна, як і кожна угоду з нерухомістю (ст. 164 ДК) підлягає державної реєстрації речових. Реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомості (п. 2 ст.609). Звідси точне юридичне наслідок: договір оренди нерухомого майна вважається пов’язаним із моменту її державної реєстрації речових (п. 3 ст. 433 ДК). Разом про те Федеральний закону про «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним «включає у собі ст. 25, яка іменується «Державна реєстрація права оренди нерухомого майна «й встановлює правило, за яким право оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації. Найімовірніше, це непорозуміння. Державної реєстрації підлягає лише договір оренди нерухомого майна, а чи не якесь право аренды. 41].

Необхідна обмовка. Слід звернути увагу, що у Законі йдеться саме реєстрацію права оренди нерухомого майна, та не реєстрації договору. Відповідно до п. 1 ст. 154 ДК РФ договір є не правом, а двосторонній угодою, яка породжує правничий та обов’язки сторін договору. Цивільний кодекс РФ передбачає можливість встановлення обов’язковій державній реєстрації як операцій із нерухомим майном (до яких належать договори оренди), а й державної реєстрації речових прав на нерухомого майна. До запровадження дію вказаної Закону на відповідність до п. 1 ст. 131 ДК РФ державної реєстрації речових підлягали: право власності, право господарського ведення, право оперативно керувати, право довічного наследуемого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути. Право оренди до цього списку не входило. Однак законом про державної реєстрації виходячи з п. 1 ст. 131 і п. 1 ст. 164 ДК РФ з 31 січня 1998 року в дію обов’язкова державна реєстрація права оренди. При цьому реєстрації права оренди не поставлено залежність від того який термін укладено договори оренди. Отже, реєстрації підлягає будь-яке право оренди нерухомого майна, зокрема і що виник з договорів, ув’язнених терміном менше года.

Особливим чином регулюється форма договору оренди, що передбачає перехід у наступному права власності цього майно до орендарю (ст. 624 ДК). Договір оренди нерухомого майна, який передбачає перехід у наступному права власності цього майно до орендарю (ст. 624 ДК РФ) залежить від формі, встановленої для договору купівліпродажу такого майна. Аналогічна форма необхідна, і для додаткової угоди договору оренди, яким орендарю надається право викупу орендованого имущества.

Як зазначалося, суб'єктами (сторонами) договору оренди (майнового найму) є орендодавець (наймодавець) і орендар (наниматель).

Орендодавцем майна за договором оренди то, можливо власник чи іншу особу, управомоченное законом чи власником здавати майно в оренду (ст. 608 ДК). Отже, орендодавець той, хто має право розпоряджатися відповідним майном, й у першу чергу це собственник.

Кілька іншим є запитання стосовно інших обличчях, які у ролі орендодавця, оскільки повинно бути наділені відповідними повноваженнями законом чи самим власником. З огляду на закону такого мають, наприклад суб'єкти права господарського ведення: державні та муніципальні унітарні підприємства. Але здавати у найм нерухоме майно вони лише з дозволу власника від імені його уповноваженого органу (ст. 295 ГК.).

Суб'єкти оперативно керувати, казенне підприємство, може виступити на ролі орендодавця наразі державного майна лише з згоди власника (ст. 297 ДК), а установа немає права здавати у найм ані за яких умовах закріплене його майно, і навіть будь-який інший майно, надбане ним рахунок коштів, виділених за кошторисом. Проте він менш, установа може бути як орендодавця майна, набутого їм у доходи, отримані внаслідок дозволеної йому підприємницької діяльності (ст. 289 ГК).

Як відомо, Російської Федерації, суб'єкти Російської Федерації, а також муніципальні освіти зізнаються самостійними суб'єктами права власності. У зв’язку з цим до нашого часу тривають розбіжності й суперечки між зазначеними суб'єктами права власності, що стосуються розмежування правомочий останніх на розпорядження майном, в тому числі його у найм. Такі спори, зазвичай, дозволяються арбітражними судами з урахуванням постанови Верховної Ради РРФСР від 27 грудня 1991 року, № 3020−1 «Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви й Санкт-Петербурга і муніципальну власність » .

Характерний пример.

Комітет із управлінню державним майном у Кемерівській області звернувся до Арбітражний суд у Кемерівській області із позовом Комітету з управлінню майном міста Кемерово про застосування наслідків незначною угоди — договору оренди нежитлового приміщення (розташованого за адресою: р. Кемерово, вул. Червоноармійська, 144), укладеного з муніципальним підприємством «Магазин «92 Наречена «», і навіть про відшкодування убытков.

Рішенням судна у позові відмовлено. Постановою апеляційної комісії таке рішення скасували, а заявлені вимоги задоволені. З відповідача стягнена, у дохід федерального бюджету, певну суму, як отримана як неосновательного обогащения.

З матеріалів справи слід було, що спірне приміщення було віднесено до категорії об'єктів муніципальної власності міста Кемерово рішенням малого Ради Кемеровського обласної Ради народних депутатів від 21 вересня 1992 року № 171 «Про розмежування державної власності на муніципальну, по міським адміністративно — територіальним утворенням у Кемерівській області «.

Комітет із управлінню майном міста Кемерово згідно с.

Положенням про визначення пообъектного складу федеральної, державної влади і муніципальної власності і порядок оформлення прав власності, затвердженим розпорядженням Президента РФ від 18 березня 1992 року № 114-рп, передав в руки Комітету з управлінню державним майном у Кемерівській області перелік встроенно-пристроенных приміщень, які підлягають передачу муніципальну власність міста Кемерово, затверджений рішенням малого Совета.

Кемеровського міської Ради народних депутатів 8 грудня 1992 года.

№ 343.

Цей перелік, у якому був і об'єкт, належить до предмета спору, ні прийнято Комітетом із управління державним майном у Кемерівській області до реєстрації, що відповідач був сповіщений листом від 12 березня 1993 року, № 4−353/9.

Відповідач 23 березня 1993 року, повторно направив Комітету з управлінню державним майном у Кемерівській області зазначений перелік, куди було включено і спірний объект.

Відповідно до п. 9 Положення про визначення пообъектного складу федеральної, державної влади і муніципальної власності і порядок оформлення прав власності для виявлення переліку об'єктів, які відповідають вимогам, встановлених додатком № 3 до постанови Верховної Ради РФ від 27 грудня 1991 р. № 3020−1, вони виключають із переліку з повідомленням органу, затвердила їх у тижневий термін від дні його реєстрації. Позивач не повернув перелік об'єктів після повторного вступу, й тому він вважається прийнятих до регистрации.

Віднесення спірного об'єкта до муніципальної власності побудоване на додатку № 3 до постанови Верховної Ради РФ від 27 грудня 1991 р. № 3020−1. Прийнявши до уваги дані обстоятельства,.

Президія Вищої Арбітражного Судна РФ постанови касаційної і апеляційної інстанцій скасував, залишивши у силі рішення арбітражного суду про відмову у иске[42].

Слід враховувати. Усі об'єкти, які стосуються державній чи муніципальної власності, діляться на дві категории:

Власне майно, яким державне чи муніципальної освіту має безпосередньо, розпоряджається ним своєму розсуду, зокрема через передачу у найм і вилучати майно, закріплене державою чи муніципальній освітою за юридичних осіб на праві господарського ведення, оперативно керувати чи іншому речовому праве.

Що стосується такого майна, за державою (муніципальним освітою), і навіть за уповноваженими ними органами зберігаються лише ті повноваження, що безпосередньо зазначені у законі. У цьому, сумнівним виглядає положення про наділення Держкоммайна Російської Федерації (нині Міністерство наразі державного майна РФ) та інших комітетів по управлінню майном винятковим правом здавати у найм нерухоме майно державних підприємств та його структурних підрозділів, що міститься в Указі Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 «Про регулюванні орендних взаємин держави і приватизації майна державних підприємств і муніципальних підприємств, зданої у найм », вона суперечить ДК і підлягає применению.

Що ж до особистості орендаря, то цьому можуть виступати всякий дієздатний громадянин або організація (юридична особа). Справжній Цивільний кодекс, зовсім позбавлений яких — або спеціальних правил, обмежують права суб'єктів, отримання у найм имущества.

Об'єктом оренди, може бути будь-який майно, що у процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей. Об'єкти оренди нерухомості, це земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси будинку, споруди, устаткування транспортні засоби та інші речі, які втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання (непотребляемые вещи). 43].

Можливість введення обмежень або заборонити здачу окремих видів майна є лише після ухвалення відповідного закона[44], в відмінність, наприклад, від Основ законодавства про аренде,[45] яка допускали регулювання орендних відносин як законами, а й урядовими актами. Умова договору оренди об'єкт нерухомості має відповідати вимогам ДК (п. 3 ст. 607), саме: у договорі оренди мають бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачу оренду. За відсутності цих даних в договорі умова об'єкт, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір визнається незаключенным.

Зміст договору представляє сукупність усіх її умов. При цьому умови договору встановлюють, і кваліфікують правничий та обов’язки сторон.

Наприклад, орендодавець на виконання укладеного договору зобов’язаний, надати орендарю майно може, відповідному умовам договору оренди — і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ДК РФ). Орендар в своє чергу зобов’язаний, користуватися орендованим майном відповідно до умовами договору оренди, і якщо такі умови у договорі не визначено, то відповідність до призначенням майна (п. 1 ст.615 ДК РФ).

У всякому договорі оренди, виділяються групи умов, що визначають обов’язки орендодавця й фірми-орендаря. До обов’язків орендаря зазвичай відносять: про орендованому майні, про порядок і термінах надання його орендарю. До обов’язків орендаря входять, умови про користуванні орендованим майном, розміри орендних платежів, лад і строки їхньої внесення тощо. Дані умови розуміють виконання певних взаємних дій у відповідь, як з боку орендодавця, і із боку орендаря. Виконання орендодавцем обов’язки про передачу орендованого майна орендарю, передбачає і певні дії по прийняттю цього майна. Неясність у діях подібного пода, породжує виникаючі згодом різночитання суперечки. Например:

ПОСТАНОВА від 23 грудня 1998 года.

Річ № 1430.

(извлечение).

Закрите товариство (далі — ЗАТ) звернулося до Арбітражний суд Калінінградській області із позовом Комітету з управлінню майном Калінінградській області (далі — КУИ Калінінградській області) про стягнення 68 534 крб. 74 коп. збитків, заподіяних неналежним виконанням договору оренди від 20.04.96 і що з обов’язковими платежами із податків і орендну плату за землю в відповідний бюджет.

Рішенням суду, залишеним не змінювалась постановою апеляційної інстанції, у позові отказано.

У касаційної скарги ЗАТ просило скасувати що відбулися судові акти, позовні вимоги удовлетворить.

На думку ЗАТ, вступившими в чинність закону судовими актами у справі №.

2010/697/193, № 804, № 504, № 1823, встановлено, що КУИ як орендодавець перешкоджав ЗАТ на користуванні орендованим майном, у результаті ЗАТ були як ним користуватись, а й вести якусь господарську діяльність. Оскільки відшкодуванню підлягають як прямі збитки, а й, що має буде зробити обличчя, чиє право порушено, ЗАТ не погоджується з висновком суду про відсутність у позивача права вимагати відшкодування податків, орендної плати й на пенею, котрі уплачены.

Федеральний арбітражного суду Північно-Західного округу, перевіривши законність оскаржуваних судових актів, не виявила підстав задоволення касаційної жалобы.

Як очевидно з матеріалів справи, між КУИ Калінінградській області (орендодавцем) і ЗАТ (орендарем) 20.04.96 уклали договір оренди на складські приміщення і зварювальний цех, розташовані на адресою: р. Калінінград, вул. Ялтинская.

Складські приміщення 1996 року обіймав кооператив, якому КУИ Калінінградській області 04.06.96 направляв претензію про звільнення складських приміщень у в зв’язку зі передачею в оренду АТЗТ (правопредшественнику ЗАТ). З іншого боку, на складські приміщення і зварювальний цех 1997 року стало претендувати ВАТ «Стройкомплект», обращавшееся в арбітражний суд позовом про визнання нечинним договору оренди від 20.04.96 між КУИ Калінінградській області й АТЗТ, у якому і було отказано.

Дані обставини послужили основою відмови КУИ Калінінградській області у позові про розірвання договору оренди від 20.04.96 і виселення ЗАТ із зазначених приміщень під час розгляду справи № 504 за позовом КУИ Калінінградській області до ЗАТ про стягнення боргу орендної платі, розірвання договору ЄС і выселении.

Водночас у рішенні арбітражного суду від 10—11.02.98 у справі № 504, яке ЗАТ поклало на обґрунтованість свого позову про стягнення збитків по справжньому справі, відсутня висновок суду у тому, що став саме КУИ Калінінградській області як орендодавець перешкоджав ЗАТ використовувати ці складські приміщення і зварювальний цех, тим більше ЗАТ визнало вимоги КУИ Калінінградській області про стягнення боргу даному договору.

Відповідно до пунктом 1 статті 393 Цивільного кодексу Російської Федерації відшкодуванню підлягають лише збитки, завдані протиправним поведінкою должника.

Протиправне поведінка особи тільки тоді ми причина збитків, як його прямо (безпосередньо) пов’язані з цими убытками.

У разі позивачем не представлено доказів те, що між що виникли в нього збитками, пов’язані з податковими платежами до бюджету, і діями КУИ, визнав законними претензії ВАТ «Стройкомплект» на вищезгадані приміщення під час розгляду справи № 804 за позовом ВАТ «Стройкомплект» про визнання нечинним договору оренди від 20.04.96, існує причинний связь.

Також слід пам’ятати, обов’язок позивача зі сплати відповідних податків у бюджети різноманітних рівнів виникає й через імперативних норм податкового законодавства, носить публічно-правовий характері і залежить від результатів господарської діяльності й від цього, чи є для ведення господарську діяльність будь-які препятствия.

З іншого боку, як правильно зазначив суд, не отримавши наперед від КУИ Калінінградській області 1996 р. складські приміщення і зварювальний цех, зі свого боку не вживало протягом на два роки будь-яких заходів з надання йому цих приміщень у пользование.

При такі обставини арбітражного суду правомірно відмовив у наданні иске.

Позивачем не представлено доказів те, що між що виникли в нього збитками і реальними діями КУИ існує причинний связь. 46].

У цьому цьому випадку можна казати про характері передбачених законом наслідків невиконання чи неналежного виконання із боку орендодавця чи орендатора відповідних умов договора.

Припинення договору оренди (зокрема дострокове розірвання) проводиться у разі підставах, передбачених главами 26 і 29 ДК, з урахуванням правил ст. 617 / 619 і 620 ДК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов’язань (договорів). Зміна власника орендованого майна не тягне припинення договору оренди, навіть якщо висновок зумовлювалося особистими якостями орендаря (п. 1 ст.617 ДК). Що стосується смерті орендодавця — фізичної особи договір оренди не припиняється. Права й обов’язки орендодавця переходять для її наследникам.

Що стосується смерті громадянина, яке орендує нерухомого майна, його правничий та обов’язки за договором оренди переходять до наступникові, якщо законом чи договором не передбачено інше (п. 2 ст.617 ДК). Орендодавець немає права відмовити такому наступникові у вступ у договір на що залишилося його дії, крім випадку, коли підписання договору зумовлювалося особистими якостями орендаря. Здається, наведена норма, представляє собою конкретизацію загальне правило ст. 418 ДК. Але це негаразд. У ст. 418 ДК немає ніяких застережень про можливість його зміни законом чи договором. Тим більше що таку можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцю зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди по смерті арендатора.

За вимогою орендодавця договір оренди то, можливо, достроково розірвано судом у разі, коли арендатор:

1) Користується майном з істотним порушенням умов договору чи призначення майна або з кількаразовими порушеннями умов договору. Поняття істотного порушення умов договору дано в п. 2 ст. 450 ДК. Про визначення призначення майна зазначалося. Що ж до істотного порушення призначення майна" то під нею слід розуміти така зміна призначення, що вабить істотне порушення умов договору сенсі п. 2 ст.450 ГК;

2) Істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти така зміна його якості, що вабить істотне порушення умов договору сенсі п. 2 ст.450 ГК;

3) Більше двох разів підряд після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;

4) Не виробляє капітального ремонту майна в встановлені договором оренди терміни, а за відсутності в договорі - в розумні терміни в тому випадку, як у відповідно до закону, іншими правовими актами чи договором виробництво квартального ремонту є обов’язком орендаря. Невиконання орендарем його обов’язки виробляти поточний ремонт або на витрати за змістом орендованого майна то, можливо підставою до дострокового розірвання договору лише тоді, тоді як результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається істотне погіршення цього имущества.

За вимогою орендаря договір оренди то, можливо, достроково розірвано судом у разі, когда:

1) Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умовами договору чи призначенням майна. Створення перешкод користування майном можна трактувати доволі. До них віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, в частковості, непроведення орендодавцем поточного ремонту чи невиконання ним обов’язки за змістом майна, коли ці обов’язки покладено на нього договором;

2) Передане орендарю майно має що перешкоджають користування їм недоліки, які було визначено орендодавцем під час укладання договору, були заздалегідь відомі орендарю і повинні бути виявлено орендарем під час огляду майна чи перевірки справності під час укладання договору. Оскільки Закон не вимагає, щоб ці недоліки були суттєвими, договір оренди може бути розірваний при у орендованого майна будь-яких що перешкоджають користування недостатков;

3) Орендодавець не виробляє є його обов’язком капітальний ремонт майна в встановлені договором оренди терміни, а за відсутності в договорі - в розумні сроки;

4) Майно через обставини, які орендар і не відповідає, скочується до стану, непридатному від використання. Дострокове розірвання договору з цьому підставі виробляється незалежно від цього, винен у тому орендодавець чи нет.

У кожному разі договір оренди то, можливо, достроково розірвано лише судом за позовом зацікавленої сторони договору. У цьому орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору тільки після напрями орендарю письмового попередження необхідності виконання ним зобов’язання в розумний термін. Інакше орендодавцю відмовлять в позові. Для орендаря ж така засторога необязательно.

Що стосується смерті громадянина, яке орендує нерухомого майна, його правничий та обов’язки за договором оренди переходять до наступникові, якщо законом чи договором не передбачено інше (п. 2 ст.617 ДК) Орендодавець немає права відмовити такому наступникові у вступ у договір на що залишилося його дії, крім випадку, коли підписання договору зумовлювалося особистими якостями орендаря. Здається наведена норма, представляє собою конкретизацію загальне правило ст. 418 ДК. Але це негаразд. У ст. 418 ДК немає ніяких застережень про можливість його зміни законом чи договором. Тим більше що таку можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцю зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди по смерті арендатора.

Що стосується смерті орендаря рухомого майна зберігають силу загальні правила встановлені ст. 418 ДК, тобто. договір оренди зберігається, якщо тільки він ні нерозривно пов’язані з особистістю арендатора.

Що ж до ліквідації юридичної особи — чи це орендодавець чи орендар, договір оренди у разі беззастережно припиняється (ст. 419 ГК).

Договором оренди можуть бути та інші підстави для дострокового розірвання договору з вимозі, як орендодавця, і орендаря в відповідність до п. 2 ст.450 ДК. Одночасно боку у договорі оренди можуть прямо виключити будь-який з підстав його дострокового розірвання з ініціативи орендодавця чи орендатора. Таку можливість йому випливає з автономії їх волі за визначенні умов договору, і навіть речей, що дострокове розірвання договору був частиною їхнього правом, а чи не обязанностью.

У кожному разі договір оренди то, можливо, достроково розірвано лише судом за позовом зацікавленої сторони договору. У цьому орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору тільки після напрями орендарю письмового попередження необхідності виконання ним зобов’язання в розумний термін. Інакше орендодавцю відмовлять в позові. Для орендаря ж така засторога необязательно.

Припинення договору оренди у призначений термін надає орендарю переважного права на підписання договору оренди нового термін (ст. 621 ДК). Якщо інше не в законі передбачено чи договором оренди орендар, належно своїх виконував свої обов’язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами декларація про підписання договору оренди нового срок.

З огляду на терміновий характер орендних зобов’язань, однією з гострих в правовому регулюванні договорів оренди є питання орендаря поновлення орендних отношений.

Так було в відповідно до пункту 3 статті 86 Основ громадянського законодавства СРСР і республік, введеному на дію біля Російської Федерації з 03.08.92, передбачалося, що орендар належно своїх виконував свої обов’язки, після закінчення терміну дії договору має за інших рівних умов переважного права над іншими особами поновлення договора.

Аналогічний стан є частка 1 статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі ДК РФ), за якою орендар, належним чином виконував свої обов’язки за договором оренди, якщо інше не в законі передбачено чи договором, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне над іншими особами декларація про підписання договору нового срок.

Відповідно до частиною 3 названого кодексу якщо орендодавець відмовив орендарю у висновку договору нового термін, однак упродовж року із дня закінчення терміну договору з нею уклав договір оренди договір із іншою особою, орендар вправі свій вибір зажадати у суді перекладу він прав і управлінських обов’язків по укладеним договору і відшкодуванню збитків, заподіяних відмовою відновити з нею договір оренди, або тільки відшкодування збитків. Тобто ДК РФ зберіг за орендарем, міг би належно виконуючим свої обов’язки, переважного права на підписання договору оренди нового термін, проте скористатися своїм правом орендар може лише за умов письмового повідомлення їм орендодавця про бажання укласти новий договір до закінчення терміну колишнього договору, яке купує вирішальне значення у випадку, коли орендодавець відмовляє орендарю у висновку договору нового термін разом із тим укладає договір оренди договір із іншим лицом.

Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень із боку орендодавця, договір оренди вважається відновленим тих-таки умовах на невизначений термін (ст. 610 ДК). Термін повідомлення орендаря про наявність в орендодавця заперечень продовження договору має бути передбачений у договорі. У іншому разі він встановлюється відповідно до ст. 314 ГК.

3.2 Характеристика деяких договорів оренди недвижимости.

Договір оренди транспортних средств.

Оренда транспортних засобів виділяється як окремого виду договору оренди виходячи з її предмета, яким, може бути будь-яке транспортний засіб, тобто. технічний механізм з перевезення вантажів, пасажирів і багажу, рух у просторі. Транспортне засіб, як правило, є технічним пристроєм і водночас джерелом підвищеної небезпеку оточуючих. Якраз ці дві якості транспортних коштів вимагають виділення відповідних договорів оренди в окремий вид.

Загальні правила оренди транспортних засобів ДК не встановлено. Розглядаються лише окремі види такого договору, саме, договори оренди транспортний засіб з наданням послуг з управління і технічної експлуатації (екіпажем чи договори фрахтування тимчасово) і що такої предоставления.

Договори оренди транспортних засобів би мало бути укладено в письмовій формах незалежно від своїх терміну і вартості переданого у найм майна (ст. 633 і 643 ДК), До такого договору не застосовуються правила про реєстрації договорів оренди, передбачені (п. 2 ст.609 ДК). Зрозуміло, промову на нашому випадку може йтися лише про те транспортних засобах, які належать до нерухомим речам (п. 1 ст. 130 ДК) і угоди з якими підлягають за загальним правилом регистрации.

Граничні терміни договору оренди транспортних засобів законом не встановлено. Однак до нього застосовуються правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і переважне право орендаря на підписання договору оренди нового термін (ст. 621 ДК.) Після закінчення терміну договір припиняється (ч.2 ст. 632 і ч.2 ст. 642 ГК).

Оренда транспортних засобів гражданами-потребителями здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених главою 1 закону про захисту потребителей.

Нарешті, транспортними статутами і кодексами можуть бути інші, крім передбачених ДК, особливості оренди окремих видів транспортних засобів (ст. 641 і ст. 649 ГК).

За договором оренди транспортний засіб з екіпажем, фрахтування на час, орендодавець надає орендарю транспортний засіб за плату у тимчасове володіння і користування і неабияк впливає самотужки послуги з управлінню їм і на його технічної експлуатації (ч.1 ст. 632 ГК).

У цьому вся визначенні договору відбиті три його специфічні черты:

1. Предмет договору — транспортний засіб будь-якого виду транспорту: залізничного автомобільного, водного, повітряного, космічного тощо., здатне до переміщенню у просторі; 2. Управління і технічну експлуатацію транспортний засіб здійснює орендодавець самотужки, тобто. з допомогою екіпажу, саме працівника (працівників), який перебуває з орендодавцем у трудових чи інших відносинах, у межах яких виробляється виконання робіт, наприклад, заснованих на виключно договорі підряду (ст. 635 ДК); 3. Транспортне засіб передається орендарю володарем і пользование.

Орендодавець володіння предметом договору не зберігає. Проте транспортним засобом продовжують управляти працівники орендодавця, через яких зазвичай і відбувається володіння відповідним майном. Тому у випадку фрахтування тимчасово слід припустити, що, керуючи транспортним засобом, працівники діють в інтересах роботодавця, а чужих интересах.

Метою договору фрахтування тимчасово є забезпечення орендарю можливості здійснювати комерційної експлуатації транспортний засіб, технічне обслуговування якого виробляє, проте, орендодавець — фахівець у своєму деле.

Договір оренди транспортний засіб з екіпажем з'єднує у собі риси оренди — і надання послуг підряду, оскільки орендодавець надає орендарю — послуги з управлінню та програмах технічної експлуатації транспортного кошти. Відповідно модифікується і змістом договору, Однак це договір не можна визнати змішаним себто п. З ст. 421 ДК, оскільки він спеціально врегульоване Кодексом.

Зміст договору оренди транспортний засіб з екіпажем, по порівнянню зі спільними правилами про оренду змінено убік розширення кола обов’язків арендодателя.

Орендодавець на додаток до його загальним обов’язків должен:

1. Протягом усього терміну договору підтримувати належний стан зданої у найм транспортний засіб, включаючи здійснення поточного капітального ремонту й надання необхідних приладь ст. 634.

ДК. Виконання цей обов’язок передбачає, проте, що орендодавець мусиш заподіювати витрати ще й за змістом орендованого майна. Він звільняється з витрат, що з комерційної експлуатацією транспортний засіб (ст. 636 ДК). Що ж до витрат за технічної експлуатації, наприклад, заміни зношених складових частин орендованого майна, то несення їх повністю охоплюють обов’язком орендодавця підтримувати транспортний засіб в справному состоянии;

2. Надавати орендарю послуги з управлінню та програмах технічної експлуатації транспортний засіб п. 1 ст. 635 ДК. Ці послуги мають забезпечувати нормальну і безпечне експлуатацію предмета договору відповідність до цілями оренди, зазначеними у договорі. Послуги орендодавця, за загальним правилом, повинні поширюватися тільки технічну, а чи не на комерційної експлуатації транспортний засіб. Наприклад, орендодавець має забезпечити можливість перевезення на морському судні даного вантажу, але з відпо-відає рентабельність такий перевезення для орендаря. Втім, договором оренди може бути передбачений і більше широке коло послуг, наданих орендарю, зокрема і з комерційної експлуатації транспортний засіб. Так, орендодавець може взяти він обов’язок обрати найвигідніший для орендаря маршрут. Склад екіпажу транспортний засіб та її кваліфікація повинні відповідати обов’язковим для сторін правилами й умовами договору, і якщо обов’язковими для сторін правилами такі вимоги не встановлено — вимогам звичайній практики експлуатації транспортний засіб цього виду та умовами договору. Наприклад, обличчя, котра управляє автомобілем, повинен мати водійське посвідчення, що підтверджує, що має право управляти транспортним засобом цієї категорії. У той самий час договором може бути передбачене, що водій повинен мати навички для перевезення, скажімо, заморожених продуктів. Члени екіпажу працівники орендодавця. Вони підпорядковуються розпорядженням орендодавця, які належать до управлінню, зокрема правилам внутрішнього трудового розпорядку та програмах технічної експлуатації, і розпорядженням орендаря, що стосується комерційної експлуатація транспортний засіб. Це поділ влади над працівниками випливає з істоти договору фрахтування тимчасово, за яким транспортний засіб передається володарем і користування орендарю, який дістає нашого доходы.

3. Нести витрати з оплати послуг членів екіпажу, і навіть Витрати їхній вміст, якщо договором оренди не передбачено інше (п. 2 ст.635 ГК).

Покладання на орендодавця цей обов’язок випливає з його попередньої обов’язки — надавати орендарю послуги з управлінню та програмах технічної експлуатації транспортний засіб. Оскільки орендодавець отримує у виконанні всіх своїх зобов’язань за договором фрахтування винагороду як орендної плати, остання включає й плату надання услуг;

4. Страхувати транспортний засіб і (чи) страхувати відповідальність за збитки, що може бути заподіяно транспортним засобом чи у з його експлуатацією, але тільки тоді, коли така страхування обов’язковий з закону чи договору (ст. бЗ ДК). У разі йдеться страхування транспортний засіб як певного виду майна або про страхуванні цивільну відповідальність за збитки, заподіяний транспортним засобом майну чи особистості орендаря чи третіх осіб. Обов’язок страхувати виникає в орендодавця лише тоді, якщо страхування визнано обов’язковим з закону чи договору, зокрема і самої договору оренди. Але якщо закон вводить обов’язкове страхування, договір оренди може звільнити орендодавця обов’язків укласти договір страхування. І тут у ролі страхувальника повинен виступати арендатор.

Дві останні обов’язки орендодавця є диспозитивными, інші - императивными.

Орендар на додачу його звичайних обязанностей:

1. Мушу йти на витрати, пов’язані з комерційною експлуатацією транспортний засіб, зокрема Витрати оплату палива й інших витрачених у процесі експлуатація матеріалів і оплату зборів. Отже, орендар звільнено з обов’язки, нести всі витрати з підтримці майна в справному стані, проведенню поточного ремонту й змісту майна, крім, пов’язані з комерційною експлуатацією речі. Втім, договором оренди, може бути, встановлені інші правила, саме, звільнення орендаря обов’язків йти на витрати, пов’язані з комерційною експлуатацією. Що ж до додаткового покладання на орендаря обов’язків за змістом транспортний засіб, поточному чи капітальний ремонт, це виключено з императивности норми ст. 634 ГК;

2. Має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб в суборенду (п. 1 ст.638 ДК), якщо інше не передбачено договорів. Це випливає їхні цілі договору оренди транспортний засіб з экипажем.

— забезпечити для орендаря можливість комерційної експлуатації транспортного средства.

3. У межах здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортний засіб вправі без згоди орендодавця від імені укладати на третіх особами договори перевезення й інші договори, якщо де вони суперечать цілям використання транспортний засіб, зазначених у договорі оренди. Під іншими договорами розуміються такі, спрямованих на комерційної експлуатації транспортний засіб і за рамки цього договору аренды.

Орендарю без погодження з орендодавцем заборонено передавати свої правничий та обов’язки за договором оренди іншій юридичній особі, передавати транспортний засіб в безоплатне користування, а орендні права — в заставу чи ролі внеску до статутний капітал господарських товариств (товариств) або пайового внесок у виробничий кооператив.

Відповідальність за шкода, заподіяний третіх осіб орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендодавець відповідно до правилами про внедоговорной відповідальності. Отже, у разі за шкода, заподіяний транспортним засобом, відповідає на її власник — орендар, а власник (орендодавець). Орендодавець вправі пред’явити до орендарю регресивне вимога про повернення сум, виплачених третіх осіб, якщо доведе що «збитки виникла з вини орендаря ст. 640 ГК.

За договором оренди транспортний засіб без екіпажу орендодавець надає орендарю транспортний засіб за плату у тимчасове володіння і користування без надання послуг з управління їм та її технічної експлуатації, ст. 642 ГК.

Предмет договору — транспортний засіб будь-якого вида;

Управління і технічну експлуатацію транспортний засіб здійснює орендар самостійно, чи з допомогою третього лица.

Транспортне засіб передається володарем і користування арендатору.

Мета договору — отримати володарем і користування транспортне засіб та самостійно здійснювати його технічну і комерційну эксплуатацию.

Відповідно зміст договору оренди транспортний засіб без екіпажу, змінено проти загальними правилами про оренду убік розширення обов’язків арендатора.

Орендар на додаток до її звичайним обов’язків должен:

1. Протягом усього терміну договору підтримувати транспортний засіб в справному стані, здійснювати його поточний і капітальний ремонти, ст.

644 ДК. Відповідно орендодавець повністю звільнено з будь-яких обов’язків щодо забезпечення справності предмета договору період дії договору. Втім, але це означає, що транспортний засіб може бути передане орендарю в стані. За орендодавцем повністю зберігається обов’язок надати орендарю майно може, відповідному умовам договору ЄС і призначенню майна, ст. 611 ГК.

2. Самотужки здійснювати управління орендованим транспортним засобом і здійснювати експлуатацію, як комерційну, і технічну (ст. 645 ДК). У цих цілях орендар може найняти екіпаж чи експлуатувати транспортний засіб і управляти ним лично;

3. Нести Витрати зміст орендованого транспортний засіб, його страхування, включаючи страхування своєї громадянської відповідальності, і навіть витрати, що виникають у з його експлуатацією, якщо інше не передбачено договором (ст. 646 ДК). Обов’язок орендаря здійснювати страхування залежить від визнання справи до законі чи договорі обов’язковим, на відміну правила, встановленого в ст. 637 ДК. Отже, орендодавець має право вимагати від орендаря укладення договорів страхування транспортний засіб й громадянським відповідальності у будь-якому разі, якщо це прямо цілком можливо договором. Невиконання орендарем даної обов’язки може бути основою розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця виходячи з п. 1 ст.619 ГК.

Остання обов’язок орендаря є диспозитивної. А перші дві - императивны.

Якщо інше не передбачено договором, орендар вправі без згоди орендодавця здавати орендоване транспортний засіб в суборенду на умовах договору оренди транспортний засіб з екіпажем чи ні екіпажу (п. 1 от.647 ГК).

Відповідальність сторін договору оренди транспортний засіб без екіпажу друг перед іншому будується загальних нічого для будь-якого договору принципах. А відповідальність перед третіми особами за шкода, заподіяний транспортним засобом, його механізмами, пристроями, устаткуванням, несе орендар як він власник, за нормами про делікатних зобов’язання (ст. 1079 ГК).

Договір оренди будинків та сооружений.

За договором оренди будівлі споруди орендодавець зобов’язується передати у тимчасове володіння і користування чи у тимчасове користування орендарю будинок чи споруду (п. 1 ст.650 ДК). Цей договір виділено в самостійний вид виходячи з її предмета. Предметом договору служать будівлі споруди, тобто. різновиду нерухомого майна. Будівлі і споруди нерозривно пов’язані з землею земельною ділянкою, де вони расположены.

Правовідносини, пов’язані з орендою будинків та споруд, регулюються насамперед спеціальними правилами (параграф 4 гл. 34 ДК), при відсутності таких — правилами про оренду нерухомого майна (параграф 1 гол. 34 ДК), і лише за відсутності будь-яких правил про оренду нерухомості - іншими загальними положеннями про аренде.

Будівлі і споруди, є об'єктами орендних відносин, кваліфікуються як об'єкти нерухомості за ознаками нерозривному їхнього нерозривного зв’язку з землею і неможливість їх переміщень без несоразмерного шкоди їх призначенню (п. 1 ст. 130 ГК).

Під будинками зазвичай розуміються такі об'єкти, які «диференціюються на великі взаємовиключні, протилежні групи: житлові та нежитлові з цими двома різними правовими режимами використання «. 47] Поняття «спорудження «зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, як-от: нафтові газові свердловини, автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, фізкультурно-оздоровчі, спортивно-зрелищные споруди, мости, оранжереї … та інші інженерні споруди, фундаментально пов’язані з землей. 48].

Слід також пам’ятати, деякі об'єкти нерухомості, які стосуються будівлям і спорудам, мають певну специфіку, яка знаходить відбиток й у особливостях правовим регулюванням правовідносин, що з передачею в оренду. Особливим об'єктом нерухомості, законодавством розглядаються будинку, які стосуються житловому фонду (житлові вдома). Відповідно до ст. 7 чинного Житлового кодекса[49] (з змінами і доповненнями) житлові будинки та нежитлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, і навіть від використання в установленому порядку як службових житлових приміщень та гуртожитків; надання приміщень у житлових будинків потреб промислового характеру забороняється. Переклад придатних проживання житлових будинків культури та житлових приміщень вдома державного та громадського житлового фонду в нежитлові, як правило, не допускається (ст. 9 ЖК РСФСР).

Форма договору оренди будинків та споруд — письмова, причому обов’язково складання єдиного документа, подписываемого сторонами (п. 2, ст. 434). Укладання такого договору, подписываемого сторонами у вигляді обміну листами (документами, вихідними тільки від одного боку) неможливо. Спеціальні вимоги до форми договору оренди будинку (споруди) у тому, що така договір має бути укладений як єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору оренди будівлі споруди тягне його недействительность.

Чинний ДК містить норму у тому, що договір оренди будівлі споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрацію ЗМІ й вважається пов’язаним із цього історичного моменту (п. 2 ст. 651). У неперервному зв’язку з цим, зараз зберігається безглузда ситуація, коли договір оренди будівлі у цілому, укладений терміном одинадцять місяців, обходиться без державної реєстрації речових, а той самий договір оренди окремого приміщення у цьому будинку на коротший у часі термін немає сили до його обов’язковій державній регистрации.

Ситуація породжена Федеральним законом від 21 липня 1997 року «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним «[50], включившим нежитлові приміщення до переліку об'єктів нерухомості. У результаті, правовідносини, пов’язані з орендою нежилих приміщень, охоплюються загальними положеннями про оренду, які стосуються нерухомого майна, саме правилами у тому, що договір оренди нерухомого майна підлягає обов’язковій державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Інше справді встановлено законом, як раніше, щодо оренди будинків та споруд тривалістю менше року (п. 2 ст. 651 ДК), але це правило, не зачіпає договорів оренди нежилих помещений.

Аналіз наявних суджень на зазначену тематику дає можливість окреслити три основні погляду на цю проблему державної реєстрації речових договорів оренди нежилих помещений.

Позиція (1) — Договір оренди нежилих приміщень підлягає державної реєстрації речових незалежно від терміну аренды.

Ця думка полягає в пункті 2 статті 609 ДК РФ, відповідно до якому договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації, якщо інше встановлено законом. Єдине виключення з цього правила, що міститься у пункті 2 статті 651 ДК РФ, до уваги не приймається у зв’язку з тим, що у останньої нормі йдеться про оренду будинків і водоканалізаційних споруд, тоді як нежитлові приміщення такими не являются.

Позиція (2) — Договір оренди нежилих приміщень заборонена державної реєстрації речових незалежно від терміну аренды.

Така думка висловлена Т. У. Шпачевой в публікації «Підлягає чи державної реєстрації речових договір оренди нерухомості? «[51]. Обгрунтовуючи її, автор пропонує нетрадиційний погляд до пункту 2 статті 609 ДК РФ: «Стаття 609… справді передбачає, що договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше не встановлено законом. У той самий час Федеральним законом «Про державну реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним «встановлено інше, саме те, що реєструється не самого договору оренди як угода, а виникає з його підставі право оренди » .

Очевидно, слово «інше «трактується, як заміни державної реєстрації речових договору оренди нерухомого майна державної реєстрацією права оренди. Попри нестандартність такий підхід, усе ж видається, що законодавець надавав пункту 2 статті 609 ДК РФ іншій сенс. У цій нормі, очевидно, йде у тому, що у федеральному законі то, можливо передбачена ситуація, при якої договір оренди нерухомого майна заборонена державної реєстрації. У цьому вказівку до можливості не реєструвати угоду не обов’язково має супроводжуватись покладанням на учасників договору оренди інший обов’язки — реєструвати право аренды.

Необхідність державної реєстрації речових права оренди також закладено на альтернативних засадах у пункті 1 статті 26 Федерального закону «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним ». Разом про те аналіз обох вищезгаданих норм дає можливість прозирнути, що у кожної їх законодавець розуміє цю альтернативу по-різному. Так було в першої нормі відсутність потреби у державної реєстрації речових договору оренди нерухомого майна зумовлено наявністю закона. 52] Пункт 1 статті 26 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним «вказує - у цій нормі мова про законодавстві Російської Федерації. У цьому згідно з пунктом 1 статті 3 даного федерального закону складовою законодавства Російської Федерації про державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і операцій із ним є інші нормативні правові акти Російської Федерації. Отже, попри тісний зв’язок між собою, державна реєстрація договору оренди нерухомого майна, і державна реєстрація права оренди є цілком самостійними юридичними діями не можуть здійснюватися на альтернативної основе.

Позиція (3) — Договір оренди нежилих приміщень підлягає державної реєстрації речових, якщо він укладений терміном упродовж як мінімум года.

На погляд, орієнтація на принцип розумності при тлумаченні норми права, абсолютна необхідна. Якщо розвивати цю думку, слід визнати нерозумної спробу розглядати нежитлові приміщення як від будинків та споруд об'єкт нерухомого майна. Створюючи спеціальні норми для правовим регулюванням оренди окремих видів майна, законодавець не визнав за необхідне особливо обумовити питання оренди нежилих приміщень. Тому перед практиками і стала проблема з’ясування логіки законодавця: приміщення — відмінний від будинків та споруд вид нерухомого майна, оренда якого регулюється тільки загальними нормами статей 606- 625 ДК РФ, або приміщення слід розглядати в нерозривний зв’язок зі будинками та спорудами, і до оренди приміщень застосовні спеціальні норми статей 650−655 ДК РФ?

Узагальнення і порівняння різних точок зору проблему державної реєстрації речових договорів оренди нерухомого майна дозволяє: зробити ще один висновок: попри переважання (передусім, в судебно-арбитражной практиці) першої погляду, абсолютного єдності серед фахівців відсутнє. Проте, у червні нинішнього року, з’явилося спеціальне роз’яснення Президії Вищої Арбітражного суду РФ, яке на мою думку, має поставити крапку у цьому вопросе:

(извлечение).

Президія Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації обговорив яка складається судову практику в питанні про державної реєстрації речових договорів оренди нежилих приміщень та відповідно до статтею 16 Федерального конституційного закону «Про арбітражних судах Російській Федерації «інформує арбітражні суди про вироблених рекомендациях.

Інформаційне лист N 53.

Про державну реєстрацію договорів оренди нежилих помещений.

1. Стаття 1 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним «відносить житлові та нежитлові приміщення до нерухомого майна, декларація про яке, і навіть угоди, з яким підлягають обов’язковій державній реєстрації у випадках і гаразд, встановлених законом. Відповідно до частини 2 пункту 6 статті 12.

Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним «приміщення (житлове і нежиле) є «об'єкт », входить до складу будинків та споруд » .

2. Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є нерухомості, відмінними від будівлі споруди, у її перебуває, але нерозривно з нею пов’язаним, і те, що у Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державної реєстрації речових договорів оренди нежилих приміщень, до таких договорами оренди повинні застосовується правила пункту 2 статті 651.

Цивільного кодексу Російської Федерації. Відповідно до пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди нежилих приміщень, укладений терміном упродовж як мінімум року, підлягає державну реєстрацію й вважається пов’язаним із моменту такий реєстрації. Договір оренди нежилих приміщень, укладений терміном менше року, заборонена державної реєстрації та вважається пов’язаним із моменту, що визначається відповідно до пунктом 1 статьи.

433 Цивільного кодексу Російської Федерации. 53].

Зміст договору оренди будинків та споруд (проти змістом звичайного договору оренди) не піддалося серйозним змін. Основний набір обов’язків сторін зберігся. Конкретизовано лише деякі способи виконання цих обязанностей.

Обов’язок орендодавця надати майно орендарю в стані, відповідному умовам договору ЄС і призначенню майна (п. 1 ст.611 ДК), розширено. Поруч із передачею орендарю прав володіння і користування будинком чи спорудою йому передаються права на частина земельних ділянок, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна на її використання (ст. 652 ДК). Передача підлягає не весь приналежний орендодавцю земельну ділянку, а лише та його частину, яка функціонально обслуговує будинок чи споруду. Така передача є і при умовчанні про неї договорі оренди. Втім, боку можуть виключити в договорі передачу орендарю будь-яких прав на земельний участок.

Якщо орендодавець є власником земельних ділянок, на яку повергнута сдаваемое у найм будинок чи споруду, орендарю надається право користування відповідної частиною земельних ділянок за умов оренди чи інше декларація про відповідну частку земельного ділянки (п. 2, ст. 652 ДК). Це надається терміном оренди будинку чи споруди, причому у відношенні тієї частини земельної ділянки, яка зайнята будинком чи спорудою і необхідна щодо його використання їх у відповідність до його. На долі цього права орендаря до тих пір, вона існує, важить зміни власника земельного участка.

Інколи справа, коли земельну ділянку, де міститься орендоване будинок чи споруду, продається іншій юридичній особі, за орендарем цього будинку чи споруди зберігається право користування частиною земельних ділянок, яка зайнята будинком чи спорудою і необхідна щодо його використання, за умов, які діяли до продажу земельних ділянок. Оренда будівлі споруди, знаходиться в ділянці, не що належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо не суперечить умовам користування таким ділянкою, встановленим законом чи угодою з власником земельних ділянок (п. З ст. 652 ГК).

Виконання орендодавцем обов’язки під час передачі будівлі споруди орендарю і прийняття предмета договору останнім здійснюється за передатному акту чи іншого документа про передачу, подписываемому сторонами (п. 1 от.655 ГК).

Договір оренди будинків та споруд має передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формах умови розмір орендної плати, договір оренди вважається неукладеною (п. 1 ст. 654 ДК). У цьому правила визначення ціни передбачені (п. З ст. 424 ДК), не застосовуються. Встановлена у договорі орендна плату користування будинком чи спорудою включає й плату користування земельною ділянкою, якою воно розміщено, чи переданої разом із ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не в законі передбачено чи договором (п. 2, ст. 654 ГК).

З огляду на терміновий характер орендних зобов’язань, однією з гострих в правовому регулюванні договору оренди є питання орендаря поновлення орендних відносин. Раніше, відповідно до Основами законодавства про оренду (ст.13) за відсутності заяви однієї зі сторін про яке припинення або зміну договору з закінченні терміну оренди він вважався подовженим тих-таки умовах на той самий період. Проте якщо з 3 серпня 1992 року діяло інше правило: якщо орендар продовжував користуватися майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень із боку орендодавця, договір вважався відновленим тих-таки умовах на невизначений термін. Орендарю, належно своїх, виконував свої обов’язки, за інших рівних умов було надано переважне над іншими особами декларація про поновлення договору оренди (ст. 86 Основ громадянського законодательства).

ДК зберіг за орендарем, міг би належно, що виконав свої обов’язки, переважного права на підписання договору оренди нового термін (ст. 621). Проте орендар може скористатися своїм правом лише за умови письмового повідомлення їм орендодавця про бажання укласти новий договір до закінчення терміну колишнього договору. Таке письмове повідомлення набуває вирішальне значення у разі, коли орендодавець відмовляє орендарю у висновку договору нового термін разом із тим укладає договір з іншою особою. Кілька схожу ситуацію, можна спостерігати здесь:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ.

від 4 квітня 2000 года.

Річ № 4020.

(извлечение).

Закрите товариство «Торговельна компанія «Афіна» (далі — ЗАО.

ТК «Афіна») звернулося до арбітражний суд позовом до Комітету з управлінню майном города.

Твері (далі — КУИ) про обязании укласти договір оренди нежитлового приміщення новий термін, посилаючись на можливість те, що воно міг би належно виконувало свої зобов’язання в договору і має переважного права підписання договору нового термін над іншими лицами.

Визначенням від 10.12.99 до брати участь у справі як третя особа за відповідача залучено міське муніципальне унітарна підприємство з управління, експлуатації та змісту майнового комплексу універмагу «Твер» (далі — МУП ДВК «Тверь»).

Рішенням судна у позові відмовлено. Суд не вважав позивача сумлінним орендарем внаслідок його відхилення від укладання з МУП УИК.

«Твер» і, у яких відповідно до статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі — ДК РФ) переважного права на підписання договору оренди нового срок.

Постановою апеляційної інстанції рішення без изменения.

ЗАТ ТК «Афіна» у касаційній скарзі просило скасувати прийняті у справі рішення й ухвала, вважаючи необгрунтованими висновки суду про неналежне виконанні позивачем своїх зобов’язань за договором оренди — і про ухиляння орендаря від укладання з МУП ДВК «Тверь».

З іншого боку, ЗАТ ТК «Афіна» називає недійсність пункта.

4.2.8 договору оренди, понуждающего позивача порушуючи статтю 421 ДК РФ до висновку договору. Подавач скарги вважає, що відсутність з її боку порушень умов договору оренди підтверджено і рішенням арбітражного в справі № 3645, яким КУИ було відмовлено позові про стягнення із харківським ЗАТ ТК «Афіна» штрафу за невиконання і порушення умов договора.

Законність оскаржуваних судових актів перевірено в касаційному порядке.

Між КУИ і ЗАТ ТК «Афіна» уклали договір від 01.02.99 № 1391 оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: р. Твер, ул.

Брагіна, будинок 1, загальною площею 274 кв. м. для використання під торгівлю промисловими товарами терміном до 01.09.99.

КУИ направив орендарю повідомлення від 01.09.99 № 2376 про звільнення займаного приміщення у зв’язку з закінченням терміну дії договори та про відмову від укласти його за новий термін внаслідок невиконання ЗАТ ТК.

«Афіна» передбаченого пунктом 4.2.8 договору зобов’язання укласти МУП ДВК «Твер» договір на оплату комунальних послуг і відшкодування витрат з змісту і експлуатації здания.

ЗАТ ТК «Афіна», вважаючи, що виконувало зобов’язання в договору оренди сумлінно, у зв’язку з що є відповідно до статтею 621 ДК РФ переважного права на підписання договору оренди нового термін над іншими особами, звернулося з позовом про про спонуці КУИ укласти такий договор.

За статтею 421 ДК РФ громадяни і юридичних осіб вільні укладанні договору. Спонука до висновку договору заборонена, крім випадків, коли обов’язок укласти договір передбачена названим кодексом, законом чи добровільно прийнятим обязательством.

Стаття 621 ДК РФ, що передбачає за інших рівних умов наявність в орендаря, міг би належно виконував свої обов’язки, переважного права на підписання договору оренди нового термін, не встановлює тим щонайменше його права вимагати від орендодавця укладання такого договору ЄС і відповідної обов’язки останнього. Інакше орендодавця орендарю у висновку договору нового термін названа стаття надає орендарю лише право вимагати перекладу він правий і обов’язків за договором, укладеним з іншою особою протягом року із дня закінчення терміну котрий діяв договору. Наявність обов’язки орендодавця укласти договір нового термін обмежувало б надане власнику пунктом 2 статті 209.

ДК РФ права розпоряджатися своїм майном зі свого усмотрению.

Не міститься обов’язки орендодавця продовжити договір нового термін за умови належного виконання його орендарем й у договорі от.

01.02.99.

При такі обставини суд не було підстав щодо задоволення заявленого иска.

Доводу ЗАТ ТК «Афіна» про недійсності пункту 4.2.8 договору апеляційної інстанцією дана належна оцінка. Договір оренди було підписано позивачем без зауважень, прийняття він обов’язки укласти договір закону який суперечить, доказів прийняття він такий обов’язки крім свою волю орендарем не представлено. До того сама угода з пороком волі є оспоримой і може бути визнана судом недійсною лише з позову зацікавленого лица.

Отже, враховуючи, що виведення суду про відмову у позові є правильною, касаційна інстанція вважала, що розв’язання цієї й ухвала апеляційної інстанції слід залишити без зміни, а касаційне подання — без удовлетворения. 54].

Інколи справа, коли з закінченні терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти не заперечує, договір вважатиметься відновленим тих-таки умови на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін вимагатиме розірвання такого договору, попередивши контрагента щонайменше як по три місяці (ст. 610 ГК).

Договір оренди предприятий.

За договором оренди підприємства орендодавець зобов’язується надати орендарю за плату у тимчасове володіння і користування підприємство у цілому як майновий комплекс, використовуваний реалізації підприємницької діяльності (п. 1 ст.656 ДК). У складі підприємства з договору оренди орендарю передаються земельні ділянки, будинку споруди, обладнання й інші що входять до склад підприємства кошти. З іншого боку, гаразд, умов передбачених договором, підлягають передачі також запаси сировини, палива, матеріалів й інші його оборотні кошти, права користування землею, водою та інші на природні ресурси, будинками, спорудами і теплопостачальним обладнанням, інші майнових прав орендодавця. Крім цього орендодавець повинен поступитися орендарю права вимоги, і перевести нею борги, які стосуються предприятию.

Як кажуть, договір оренди підприємства виділяється в до окремого виду оренди переважно в ознакою специфічного об'єкта: особливого майна («підприємство в процесі лікування »), переданого в аренду. 55].

Предметом цього договору є підприємство як майновий комплекс, належить до нерухомого майна і включає в себе основні його оборотні кошти, права користування на природні ресурси, виняткові права, і навіть права вимоги, і борги. Тому стосовно договору оренди підприємства як окремому виду оренди правильніше не лише про специфіку об'єкта оренди, а про особливостях його предмета, що стає критерієм виділення оренди підприємства у до окремого виду договору оренди. Особливість правового регулювання договору оренди підприємства, виявляється у тому числі, що відносинам, регульованим цим договором, підлягають субсидарному застосуванню правила, які регламентують договір оренди будинків та споруд, і тільки при відсутності таких — загальних положень про оренду майна (п. ст. 650 ДК). Це дозволяє уникнути включення до параграф 5 гол. 34 (оренда підприємств) норм, дублюючих правила, які у параграфі 4 гол. 34 ДК (оренда будинків та сооружений).

У договорі оренди підприємства вже повинні бути точно вказані склад парламенту й вартість переданого у найм підприємства, визначених на основі його інвентаризації. Це умова необхідно, оскільки у арендодателе лежить обов’язок надати володарем і користування орендарю як кошти, а й передати останньому (на умовах договору) запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, і майнових права.

Положення ДК, що передбачають можливість передачу у найм підприємства у цілому як майнового комплексу, є новими для російського законодавства. З раніше які діяли законодавчих актів оренда (оренду) було представлено у ЦК 1922 г., який містив ряд спеціальних правил, що регламентують особливості пов’язані з найманням підприємства. ДК 1964 р., не включав у собі будь-яких спеціальних норм про договорі найму підприємства як майнового комплексу, втім, і саме підприємство не розглядалося як об'єкт будь-яких сделок.

У період «перебудови », законодавство про орендних відносин, допускало здачу у найм підприємств (загалом) лише до організацій орендарів, освічених трудовими колективами державних підприємств чи його структурних подразделений.

Після підписання договору оренди організація орендарів приймала в установленому порядку від орендодавця (міністерства, відомства) майно державного підприємства міста і набувало статус орендного підприємства (У розділі ст. 16 Основ законодавства про оренду). У зв’язку з цим, цікавим представляється розглянути наступний приклад судової практики (який одержав дозвіл вже після ухвалення нового ДК РФ):

ПОСТАНОВЛЕНИЕ.

Президії Вищої Арбітражного Судна Російської Федерации.

N 795/95 17 вересня 1996 г.

(извлечение).

Товариство з обмеженою відповідальністю «Спецдорремстройтрест «звернулося до Томський обласний арбітражний суд із позовом Комітету з управлінню майном міста Томська і товариству з обмеженою відповідальністю «Ремстрой «про визнання недійсними договору спільної прикладної діяльності від 17.09.92, укладеного муніципальним багатогалузевим підприємством «Томскгоркомхоз «і ТОВ «Ремстрой », договору міни від 03.01.93, укладеного Комітетом із управління майном міста Томська і ТОВ «Ремстрой », та будівництво додаткового угоди до нему.

Визначенням від 31.05.94 як третя особа за відповідача залучено виробниче об'єднання «Томскжилкомхоз » .

Рішенням від 01.08.94 суд визнав недійсним договір міни от.

03.01.93 і додаткову угоду до нему.

У позові про визнання нечинним договору спільної прикладної діяльності від 17.09.92, укладеного ММП «Томскгоркомхоз «і ТОВ «Ремстрой », отказано.

З іншого боку, суду з своєї ініціативи визнав недійсним договір оренди від 01.06.90 N 2, укладений Спецдорремстройтрестом і ПО.

" Томскжилкомхоз " .

Постановою від 07.10.94 рішення без изменения.

У протесті Голову Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації пропонується, рішення й ухвала змінити, виключивши зі резолютивній частині рішення пункт про визнання нечинним договору оренди від 01.06.90 N 2. Президія вважає, що ухвалено рішення й ухвала суду підлягають скасування за такими основаниям.

Висновок суду у тому, організація орендарів не створювалася, відповідає матеріалам дела.

Виробниче об'єднання «Томскжилкомхоз «і Спецдорремстройтрест, які у відповідність до Основами законодавства про оренду, уклали угоду від 01.06.90 N 2, за яким об'єднання передає тресту у найм виробничі будівлі і споруди, будівельні та дорожні машини, механізми, устаткування, автотранспорт відповідно до переліку, прилагаемому сьогодення договору, і навіть нормируемые його оборотні кошти у сумі 2 085 000 рублів на два года.

Пунктом 13 договору передбачено, що після закінчення терміну його дії за відсутності заяви однієї зі сторін про яке припинення або зміну договору, він вважається подовженим той самий термін і тієї ж условиях.

Укладання договори з боку орендаря трестом, а чи не організацією орендарів, значить, що цю організацію не створювалася. Відповідно до наявних у справі протоколів зборах трудових колективів структурних підрозділів Спецдорремстройтреста прийнято рішення про утворення в тресті організації орендарів і висування кандидатів на конференцію у справі її створення. На конференції колективу організації орендарів, що відбулася 13.06.90, схвалений договір оренди від 01.06.90, затверджений статут орендного предприятия.

Тому договір від 01.06.90 ПО «Томскжилкомхоз «уклала з організацією орендарів. Орендне підприємство зареєстровано рішенням Томського міськвиконкому від 09.01.92 N 55р.

Висновок суду про наявної невизначеності у договорі переданого у найм майна є необоснованным.

Наказом ПО «Томскжилкомхоз «від 18.06.90 N 206 коллектив.

Спецдорремстройтреста виходячи з договору з 01.06.90 N 2 перекладений оренду. Для передачі основних засобів призначена інвентаризаційна комісія. Встановлено, що договір від 01.06.90 N 2 набирає чинності після підписати акт прийому-передачі основних засобів. У матеріалах справи є протокол засідання інвентаризаційної комісії, де підбили підсумки інвентаризації основних засобів, що є на балансі Спецдорремстройтреста за станом 01.06.90 у зв’язку з їх передачею у найм. Залишкова вартість основних засобів становила 4.

600 243 рубля. У матеріалах справи є і акта приймання-передачі основних засобів від 01.07.90, яким Спецдорремстройтресту передані згідно з додатком кошти по залишкової вартості у сумі 4 600 243 рубля, і навіть його оборотні кошти у сумі 2 085.

000 рублів. Цей акт підписано генеральним директором ПО.

" Томскжилкомхоз «і директором Спецдорремстройтреста. У ПО.

" Томскжилкомхоз «видано наказ від 26.07.90 N 247 про переведення з 01.07.90.

Спецдорремстройтреста на оренду у зв’язку з ув’язненим договором от.

01.06.90 N 2 і актом передачі основних засобів. Пунктом 2 зазначеного договору встановлено, що орендар приймає для використання передане майно і щомісяця виплачує орендної плати відповідно до розрахунком, прилагаемым сьогодення договору. Факт підписання докладеної розрахунку заступниками керівників підприємств, значить неузгодженості розміру орендної плати, що у договорі оренди, який підписали керівники підприємств, є даний расчет.

Висновок суду про відсутність істотного умови договору — розміру орендної плати — відповідає матеріалам дела.

Є свідчення внесення позивачем орендної плати з укладення договора.

Отже, договір від 01.06.90 N 2 полягає у відповідності до статті 16 Основ законодавства про оренду, містить всі істотні умови, й підстав визнання його недійсним немає. Тому вирішення й ухвала судна у частині визнання недійсним договору оренди від 01.06.90 N 2 підлягають отмене.

Вважаючи, що з позивача відсутня декларація про спірне майно, арбітражного суду відмовив у наданні задоволенні позовних вимог про визнання нечинним договору спільної прикладної діяльності от.

17.09.92, укладеного ММП «Томскгоркомхоз «і ТОВ «Ремстрой » .

У цьому, судом не досліджувався питання: яке конкретно майно передано ТОВ «Ремстрой «за договором про діяльність і потім скасовано названим товариством по укладеним с.

Комітетом із управління майном міста Томська договору міни от.

03.01.93 і додатковому угоді до нему.

З огляду на викладене і керуючись статтями 187−189 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, Президія Высшего.

Арбітражного Судна Російської Федерації / рішення від 01.08.94 й ухвала від 07.10.94 Томського обласного арбітражного в справі N ЭК-584/94 / - отменил.

Річ вирішено доручити новий розгляд у той-таки арбітражний суд. 56].

Заслуга саме нового Цивільного Кодексу РФ у тому, що він вперше у історії вітчизняного законодавства виділив договір оренди підприємства у до окремого виду договору майна України та передбачив комплекс спеціальних правил які враховують специфіку правовідносин що з орендою підприємства як єдиного майнового комплексу, використовуваного для підприємницької деятельности.

Форма договору оренди підприємств — письмова, шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2, ст. 434 ДК). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недействительность.

Договір оренди підприємства залежить від письмовій формах шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434 ДК РФ). Договір оренди підприємства підлягає обов’язковій державній реєстрації. Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність. Правила ДК РФ про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення чи стягнення в натурі отриманого за угодою з одного боку чи обох сторін, застосовуються сьогодення договору, коли такі наслідки не порушують істотно правничий та охоронювані законом інтереси кредиторів Орендодавця і Орендаря, інших і суперечать громадським інтересам. Кредитор, який був сповіщений про передачу підприємства у оренду гаразд, передбаченому п. 1 ст. 657 ДК, може пред’явити позов про задоволенні вимог, передбачених п. 2 ст. 657 ДК, протягом року від часу, коли дізнався чи мусить був дізнатися про передачу підприємства у оренду (п. 3 ст. 657 ДК). Кредитор, який письмово не повідомив Орендодавцю про своє злагоді перевести боргу, вправі протягом трьох місяців із дня одержання повідомлення про передачу підприємства у оренду зажадати припинення чи дострокового виконання зобов’язань та відшкодування заподіяних цим убытков.

До істотних умов договору оренди підприємств крім предмета, належить і і (орендної плати). Підставою для такого висновку є правило п. 2 ст.650 ДК. договір має передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формах умови розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеною (п. 1 ст.654 ДК). У цьому правила визначення ціни передбачені п. З ст. 435 ДК, не применяются.

Зміст договору оренди підприємств модифіковано з особливостей предмета цього договору — чинного й постійно змінює свій склад предприятия.

Обов’язки орендодавця зазнали такі изменения:

— Обов'язок надати орендарю майно може, відповідному умовам договору ЄС і призначенню майна, конкретизована шляхом свідчення про документ, яким оформляється передача підприємства — передатний акт. Порядок упорядкування та зміст передатного акта встановлено ст. 655 ГК.

— На орендодавця покладено додаткова обов’язок, відшкодувати орендарю вартість вироблених останнім невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від вирішення орендодавця таких поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства (ч.1 ст. 662 ДК). У договорі мусить бути прямо виключена обов’язок орендодавця з відшкодування вартості таких поліпшень. Інакше він буде зобов’язаний їх відшкодувати, навіть, а то й давав згоду з їхньої виробництво. Ця обов’язок орендодавця випливає з передбаченого ст. 660 ДК права орендаря виробляти поліпшення орендованого майна. Орендодавець то, можливо звільнений судом обов’язків, відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень підприємства, якщо доведе, що витрати орендаря для цієї поліпшення підвищують вартість орендованого майна диспропорційна поліпшенню його якості і (чи) експлуатаційних властивостей або що під час здійснення таких поліпшень порушено принципи сумлінності і розумності (ч.2 ст. 662 ГК).

Обов’язки орендаря конкретизовано наступним образом:

1. Орендар зобов’язаний протягом всього термін дії договору підтримувати підприємство у технічному стані, зокрема здійснювати його поточний і капітальний ремонти (п. 1 ст.661 ДК). Що ж до витрат, що з експлуатацією орендованого підприємства, то орендар несе та його, проте договором може бути передбачене інше. У той самий час обов’язок орендаря сплачувати платежі зі страхування орендованого майна є імперативній. Але вона може бути лише до страхування. Обов’язок виробляти добровільне страхування майна у разі може лягти на орендаря лише шляхом прямої вказівки на цього разу до договорі оренди предприятия.

2. При припинення договору оренди підприємства орендований майновий комплекс може бути повернутий орендодавцю із дотриманням правил, передбачених ст. 656, 657 і 659 ДК передачі цього ж комплексу орендодавцем орендарю (ст. 664 ДК). Інакше кажучи, у разі встановлено принцип — як передали, так воно має бути і возвращено.

Підприємство є складний майновий комплекс, його важко зберегти й передавати, і назад. Саме це випадок у ст. 663 ДК встановлено спеціальна норма, за якою правила ДК про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення чи стягнення в натурі отриманого за угодою з одного боку чи по обидва боки, застосовуються договору оренди підприємства, коли такі наслідки не порушують істотно правничий та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця й фірми-орендаря, інших осіб і суперечать громадським інтересам. Отже, очевидна ситуація, коли наслідки недійсності чи порушення умов договору не застосовуються з громадських интересов.

Про припинення договору оренди орендар повинен письмово повідомити своїх кредиторів за зобов’язаннями, що з діяльністю орендованого підприємства. Кредитори, має право вимагати від орендаря припинення чи дострокового виконання зобов’язань та відшкодування заподіяних цим збитків. Після повернути підприємство орендодавцю орендар разом із орендодавцем несуть солідарну відповідальність за борги, тим які були на орендодавця без погодження з кредиторами арендатора.

Зобов’язання орендаря щодо повернення підприємства вважається виконаним з підписання сторонами відповідного передатного акта.

Заключение

.

Нерухоме майно — це з найважливіших об'єктів громадянського права, визначальним моментом у розвитку правовим регулюванням якого, з’явився перехід від закріплення законодавстві виняткової державної власності до легальному визнанню множинності форм власності за умов їх рівної защиты.

Відповідно стався перехід від абсолютного юридичного заборони операцій із нерухомим майном до вирішенню, шляхом постійного розширення видів дозволених угод. Широко що розвивається ринок нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян — права приватної власності, права мати майно в власності, володіти, користуватися й розпоряджатися їм, як одноосібно, так і із іншими лицами.

Через війну скоєння величезної кількості операцій із нерухомістю виникає багато суперечок, що з ринком нерухомості. Причина таких суперечок — нерозуміння суб'єктами громадянського обороту статусу нерухомого майна, незнання сучасного нормативного регулювання у цій области.

Усе це зумовлює необхідність вивчення теорії та практики використання правових норм у сфері відносин, що з ринком нерухомості. Проте за практичної реалізації таких норм виникають певні труднощі, що слабкої підготовкою суб'єктів громадянського обороту у сфері законодавства про нерухомість. Разом про те діє відомий принцип: незнання закону не від відповідальності над його порушення. Такий стан речей насправді призводить до спірним ситуацій, розширюється судова практика розгляду спорів, що з застосуванням громадянами і юридичних осіб правових норм в сфері володіння, користування і розпорядження нерухомим имуществом.

Аналізуючи усе вищенаведене, можна дійти невтішного висновку, що метою орендних відносин є забезпечення можливості громадянам та юридичним особам на певних умов тимчасово користуватися чужим майном, як його не треба їм постійно, чи коли в них цього немає достатніх средств.

Оренда грає величезну роль майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, соціальній та розвитку економіки нашої країни й розширення сфери діяльності підприємців, передусім спосіб мінімізації підприємницького ризику й можливості отримання прибутку від вкладень средств.

Договір оренди закріплює законні правничий та обов’язки своїх учасників, дозволяє йому реалізувати свої інтереси. Один із сторін договору оренди має можливість заповнити не достающие в неї устаткування, засоби виробництва чи фінанси рахунок іншого суб'єкта — власника, останній своє чергу, одержує певний прибуток від здачі майна внаем.

Виходячи з цього визначення договору, можна назвати його основні черты.

У — перших, цю угоду, з урахуванням якого здійснюється передача певного майна обличчям, правомочним розпоряджатися їм, у володіння і користування іншій юридичній особі без початку останньому права власності. Власником майна залишається арендодатель.

У — других, оренда завжди носить тимчасовість і після закінчення терміну оренди майно має бути повернуто арендодателю.

У — третіх, договір оренди завжди возмездный. Орендар зобов’язаний оплатити право користування имуществом.

Оскільки правничий та обов’язки за договором оренди виникають в обох сторін, ставиться до двостороннім; До того ж даний договір є також консенсуальным, тобто. таким, яким установлено між сторонами зобов’язальні відносини з досягнення ними соглашения.

Вивчення засад громадянського правничий та економічної сутності правових норм у сфері нерухомості допоможе фахівцям, менеджерам, керівникам підприємств та інших, зацікавленою цій галузі особам орієнтуватися у величезний масив правових актів і норми, регулюючих ринок нерухомості, усвідомити сутність правових інститутів власності та уникнути помилок в правовідносинах з різними суб'єктами хозяйствования.

Нормативні акты.

1. Конституція Російської Федерації. Прийнята 12 грудня 1993 р. всенародним голосуванням. М.: юридлит.1993.

2. Основи громадянського законодавства Союзу і республік від 31 травня 1991 р.// Відомості з'їзду народних депутатів СРСР і Верховного.

Ради СРСР. 1991. № 26. Ст. 733.

3. Земельний кодекс РРФСР. Прийнято 25 квітня 1991 р.// Відомості з'їзду народних депутатів і Верховної Ради РРФСР. 1991. № 22. Ст. 768.

4. Закон Російської Федерації «Про надра» від 21 лютого 1992 р. //.

Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ.

1992. № 16. Ст. 834.

5. Закон Російської Федерації «Про космічної діяльності» від 20 серпня 1993 р. // Російська газета від 6 жовтня 1993 г.

6. Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним «від 21 липня 1997 р.// Збори законодавства. 1997 р. № 30 ст. 3594.

7. Водний кодекс Російської Федерації. Прийнято Державної Думою 18 жовтня 1995 р. // Збори законодавства РФ. 1995. № 47.

Ст. 4471.

8. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша принята.

Державної Думою 21 жовтня 1994 р. Частина друга принята.

Державної Думою 22 грудня 1995 р. (в ред. Федерального закону від 12.08.96 № 110-ФЗ), (в ред. Федерального закону от.

24.10.97 № 133-ФЗ) // Повний збірник кодексів Російської Федерації з изм. и доп. на 1 березня 1999 р. М.: «Слов'янський будинок книжки». 1999.

9. Лісовим кодексом Російської Федерації. Прийнято Державної Думою 22 січня 1997 р.// Повний збірник кодексів Російської Федерації з ізм. і доп. на 1 березня 1999 р. М.: «Слов'янський будинок книжки». 1999.

10. Повітряний кодекс Російської Федерації. Прийнято Державної Думой.

19 лютого 1997 р. Схвалено Радою Федерації 5 березня 1997 г.//.

Збори законодавства. 1997 р. № 12 ст. 1383.

11. Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / принят.

30.04.99 № 81 — ФЗ.

12. Містобудівна кодекс Російської Федерації. Принят.

Державної Думою 8 квітня 1998 р. Схвалено Радою Федерації 22 квітня 1998 р.// Збори законодавства. 1998 р. № 19 ст. 2069.

13. указ президента Російської Федерації «Про конституційні права громадян землю» від 7 березня 1996 р. // Збори законодавства РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.

14. указ президента Російської Федерації «Про державні гарантії власників об'єктів нерухомості у придбанні у власність земельних ділянок, під цими об'єктами» від 16 травня 1997 р. № 480.// Збори законодавства РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

15. Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року // Відомості СРСР, 1989, № 25, ст. 481.

16. Положення про порядок ліцензування користування надрами. Утв.

Постановою Верховної Ради РФ від 15 липня 1992 р. // Ведомости.

З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 33.

Ст. 1917.

Матеріали юридичної практики.

1. Вісник Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації. 1999. № 1.

2. «Арбітражні суперечки «Інформаційний журнал Федерального арбітражного суду Північно-Західного округа.

3. Еталонний банк арбітражної практики. internet.

Список використаної литературы.

1. Витрянский У. У. Договір оренди — і його види. — М. СТАТУТ. 1999.

2. Волков Г. А., Голиченков О. К., Козир О. М. Розвиток ринку: правової аспект.// Держ. і право.-1998.-№.2.

3. Громадянське право під ред. Суханова Е. А. — М.: БЕК. 2000 г.

4. Громадянське право. Підручник під ред. Сергєєва О.П., Толстого Ю. К. ;

М.: Проспект. 1998.

5. Земельне право Росії під ред. Петрова В. В. — М.: Зерцало. 1998.

6. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, під. ред. доктора юр. наук. Про. М. Садикова, частини перша й інша. — М.:

ИНФРА — М. 1997.

7. Садиков О. Н. Коментар до цивільного кодексу Российской.

Федерації, частини першої. — М.: Юринформцентр. 1995.

8. Конєв А.А., Ветхов Р. Ю. Правові проблеми державної реєстрації речових прав нерухомого майна, і операцій із ним. — Н.

Новгород: НКИ. 1998.

9. Кузнєцов А. В. Федеральний Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним»: за й дочку проти. // Держ. і право.-1998. -№ 2.

10. Міжнародне право під ред. Тункина Г.І. — М.: Юрид.лит. 1994.

11. Суханов Є. Операції з нерухомістю (коментар до частині другій ГК.

РФ). // Економіка і жизнь.-1996.-№ 8.

———————————- [1] Громадянське право. Підручник під ред. Сергєєва О. П. Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998 [2] Садиков О. Н. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої. — М.: Юринформцентр.1 995. [3] Основи громадянського законодавства Союзу і республік від 31 травня 1991 р.// Відомості з'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1991. [4] П. 1. У розділі ст. 130 Цивільний Кодекс РФ [5] Садиков Про. М. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої. — М.: Юринформцентр. 1995. [6] Садиков О. Н. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої. — М.: Юринформцентр.1995 [7] Збори законодавства Російської Федерації. 1996. № 8 ст. 740 [8] СЗ РФ 1996. № 11 ст. 1026 [9] Збори актів президента і Уряди Російської Федерації. 1993. № 44. ст. 4191 [10] Закон РФ «Про надра» в ред. Федерального закону від 3 березня, 1995 року. // СЗ РФ № 10 У розділі ст. 823 [11] У розділі ст. 1 Водний кодекс РФ [12] У розділі ст. 35 Водний кодекс РФ [13] У розділі ст. 35 Водний кодекс РФ [14] Земельне право Росії під ред. Петрова В. В. М.: Зерцало. 1998 [15] У розділі ст. 7 Повітряний кодекс РФ [16] У розділі ст. 8 Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнято 30.04.99 № 81 — ФЗ [17] У розділі ст. 12 Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнято 30.04.99 № 81 — ФЗ [18] У розділі ст. 33 Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнято 30.04.99 № 81 — ФЗ [19] У розділі ст. 16 Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнято 30.04.99 № 81 — ФЗ [20] Міжнародне право під ред. Тункина Г.І. М.: Юрид.лит.1994. [21] П. 1 У розділі ст. 424. ДК РФ [22] П. 1. абзац 1 У розділі ст. 607 ДК РФ [23] П. 1. абзац 2 У розділі ст. 607 ДК РФ [24] Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року. [25] У розділі ст. 129 ДК РФ. [26] Див. П. З У розділі ст. 610 / П. З Ст. 614 / Ст. 625 ДК РФ [27] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний), під ред. Про. М. Садикова. М.: Инфра-М. 1998. С. 207. [28] СА РФ 1993. № 44 ст. 4191. [29] П. 2. У розділі ст. 607 ДК РФ [30] У розділі ст. 135 ДК РФ [31] П. 2. У розділі ст. 671 ДК РФ [32] Іноді замість терміна «джерела права «у літературі можна зустріти термін «форми права », котрий за суті рівнозначний першому. [33] Водний кодекс Російської Федерації. Прийнято Державної Думою 18 жовтня 1995 р. // Збори законодавства РФ. 1995. № 47. Ст. 4471. [34] Повітряний кодекс Російської Федерації. Прийнято Державної Думою 19 лютого 1997 р. Схвалено Радою Федерації 5 березня 1997 р.// Збори законодавства. 1997 р. № 12 ст. 1383. [35] Кодекс Торгового мореплавання Російської Федерації / прийнято 30.04.99 № 81 — ФЗ [36] Лісовим кодексом Російської Федерації. Прийнято Державної Думою 22 січня 1997 р.// Повний збірник кодексів Російської Федерації з ізм. і доп. на 1 березня 1999 р. М.: «Слов'янський будинок книжки». 1999. [37] Закон РФ «Про надра» в ред. Федерального закону від 3 березня, 1995 року. // СЗ РФ № 10 У розділі ст. 823 [38] Закон Російської Федерації «Про космічної діяльності» від 20 серпня 1993 р. // Російська газета від 6 жовтня 1993 р. [39] Закон Російської Федерації «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним «від 21 липня 1997 р.// Збори законодавства. 1997 р. № 30 ст. 3594. [40] Закон Російської Федерації «Про надра» від 21 лютого 1992 р. // Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 16. Ст. 834. [41] В. В. Витрянский. Договір оренди — і його види. М.СТАТУТ. 1999. С. 100 [42] Вісник Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації. 1999. № 1. З. 27−28 [43] П. 1. абзац 1 У розділі ст. 607, ДК РФ [44] П. 1. абзац 2 У розділі ст. 607 ДК РФ [45] Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року. [46] internet Арбітражні Суперечки № 2(6)/99 [47] Громадянське право Росії, Частина друга: Зобов’язальне право: Курс лекцій / Відп. Ред. Про. М. Садиков. М., 1997. С. 219. [48] Громадянське право Росії, Частина друга: Зобов’язальне право: Курс лекцій / Відп. Ред. Про. М. Садиков. М., 1997. С. 223. [49] Житлового кодексу РРФСР [50] СЗ РФ 1997. № 30 У розділі ст. 3594. [51] «Арбітражні суперечки «Інформаційний журнал Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу. № 2 (6) 1999 р. [52] Під законами у кодексі розуміються виключно федеральні закони (п. 2 У розділі ст. 3 ДК) — прим. автора [53] Про державну реєстрацію договорів оренди нежилих помещений.

Информационное лист Президії Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації від 1.6.00 N 53. Еталонний банк арбітражної практики. internet [54] internet Арбітражні Суперечки № 2(10)/2000 [55] У. У. Витрянский. Договір оренди — і його види. М. СТАТУТ. 1999. З. 203 [56] Про протесті Голову ВАС РФ щодо рішень у справі N ЭК-584/94 Томського обласного арбітражного суда.

Эталонный банк арбітражної практики. internet.