Оценка ринкову вартість об'єкта житлової недвижимости

РефератДопомога в написанніДізнатися вартістьмоєї роботи

Оценка ринкову вартість об'єкта житлової недвижимости (реферат, курсова, диплом, контрольна)

Министерство науку й освіти РФ.

Московський Державний Будівельний Университет.

Кафедра ОСУН.

Курсова робота з дисциплине:

«Оцінка об'єктів недвижимости».

на задану тему: «Оцінка ринкову вартість об'єкта житлової нерухомості, розташованого за адресою: р. Москва, ЮАО, Сумської проїзд, буд. 12, корп. 3».

Варіант 16.

Выполнила: студентка ЭОУС-IV-6 Онисимова Т.К.

Перевірив: Доц., к.э.н. Куркулів К.Ю.

Москва, 2004 г. | |Содержание.

Введение

1. Задание.

2. Приклад заповнення титульного аркуша звіту про оценке.

3. Супровідне лист до звіту про оценке.

2. Основна часть.

2.1 Загальні сведения.

2.2 Дані про оценщике.

2.3 Припущення і обмежують условия.

2.4 Терміни і определения.

2.5 Послідовність визначення вартості об'єкта оценки.

2.6 Характеристика місцеположення об'єкта оценки.

2.7 Загальна характеристика здания.

2.8 Характеристика об'єкта оценки.

2.9 Статистика ринку житловий нерухомості р. Москвы.

2.10 Статистика ринку житловий нерухомості р. Москви з ЮАО.

2.11 Аналіз кращого і ефективнішого використання що оцінюється объекта.

2.12 Методи оцінки вартості недвижимости.

2.13 Обгрунтування відмовитися від використання витратного підходи до оценке.

2.14 Визначення вартості об'єкта оцінки з допомогою порівняльного подхода.

2.15 Визначення вартості об'єкта оцінки з допомогою дохідного подхода.

Заключение

3.1 Висновок підсумковій вартості об'єкта оценки.

3.2 Джерела информации.

4. Список використаної литературы.

1.1 Задание:

Оценить ринкову вартість об'єкта житлової нерухомості, розташованого по адресою: р. Москва, ЮАО (крім Орехово-Борисово сівши, южн, Зябликово, Братеево). Категорія об'єкта: 3-х кімнатна квартира у складі панельного вдома серії П- 44 Т Поверх: 2 — 15 Період спорудження будинку: 2000 — 2004 рр. Площа: 70 — 100 кв. м. (кімнати ізольовані, кухня — 10−15 кв. м., су окремий, є балкон чи лоджія) Рівень і фінансове становище обробки: євроремонт Рівень інженерного і технічного забезпечення: додаткове обладнання та оснащення — на розсуд студента.

УТВЕРЖДАЮ:

Керівник відділу оцінки житлових помещений.

ТОВ «ОЦЕНКА».

_____________________/Прізвище И.О./.

30 квітня 2004 г.

ОТЧЕТ.

№.

ПРО ОЦЕНКЕ.

РИНКОВОЇ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ Адрес об'єкта оцінки: Москва, Сумської проїзд, буд. 12, корп. 3, кв. № 970.

Дата проведення оцінки: 29 квітня 2004 года Дата складання звіту: 30 квітня 2004 года.

Москва 2004.

Пану Кулакову К.Ю.

Вих. № 59 від 29.04.2004.

1.3 Супровідне лист до Звіту про оценке.

Шановний Кирило Юрьевич.

Відповідно до Договором для подання послуг за оцінці № 59 от.

29.04.2004 року направляємо Вам два примірника звіту оцінки ринкову вартість квартири № 970, розташованої за адресою: р. Москва,.

Сумської проїзд, буд. 12, корп. 3. Третій екземпляр у відповідно до законодавства у сфері оцінки перебуває у архіві нашої организации.

Усі екземпляри звіту оцінки ідентичні і рівнозначні. Оцінка квартири проведена, а звіти складено відповідно до требованиями.

Закону «Про оцінної діяльність у РФ» № 135-ФЗ від 29.07.1998 року й діючих Стандартів оценки.

Звіт містить опис об'єкта оцінки й його місцеположення, зібрану оцінювачами фактичну інформацію, етапи проведеного аналізу, обгрунтування отриманих результатів, і навіть припущення і обмежують умови. З іншого боку, звіт містить висновки оцінювачів про підсумковому значенні величини, обумовленою відповідно до договором вартості об'єкта оценки.

Зокрема, доводимо до Вашого відома, за результатами проведеною оцінки ринкова вартість об'єкта оцінки становить 126 000.

(сто двадцять шість тисяч) доларів США.

Усю інформацію, використану щодо оцінки, Можете знайти у відповідних розділах звіту. Якщо в Вас виникнуть якіабо питання оцінці чи з використаної методиці її проведення, ми обов’язково них ответим.

На закінчення дозвольте подякувати Вас за звернення до нашу компанію і пропозицією висловити сподіватися продовження нашої співпраці у будущем.

З уважением,.

Керівник відділу оценки.

Онисимова Т.К.

2. Основна часть.

2.1 Загальні сведения.

2.2 Дані про оценщике.

2.3 Припущення і обмежують условия.

1. Фахівці, виконали оцінку об'єкта оцінки (далі -.

«Оцінювач») і котрі підготували даний звіт (далі - «Звіт»), є повноважними представниками ТОВ «ОЦІНКА», мають необхідне фахова музична освіта і достатній практичного досвіду у сфері оцінки недвижимости.

2. У процесі підготовки Звіту Оцінювач виходив з достовірності всієї документації і усній інформації з об'єкту оцінки, наданої його розпорядження Замовником, що у обов’язки Оцінювача, відповідно до договором оцінки, не входять проведення експертизи правовстановлюючих документів на об'єкт оцінки щодо їхньої справжності та відповідності чинному законодательству.

3. Оцінювані права розглядаються вільними від якихось претензій чи обмежень, крім обговорених у Отчете.

4. Під час проведення оцінки передбачалося відсутність будь-яких прихованих зовнішніх й наявність внутрішніх чинників, які впливають вартість об'єкта оцінки. На Оценщике не лежить відповідальність з виявлення подібних чинників, або у разі їх наступного обнаружения.

5. Ні Замовник, ні Оцінювач, ані будь-який інший користувач Звіту що неспроможні використовувати Звіт (чи будь-яку його частину) інакше, чому це передбачено договором про оценке.

6. Звіт містить професійне думка Оцінювача щодо вартості об'єкта оцінки й є гарантією те, що воно перейде особисто від до рук за ціною, рівної яка вказана у Звіті стоимости.

7. Думка Оцінювача щодо величини вартості справді лише з дату оцінки. Оцінювач так само себе відповідальність за наступні зміни соціальних, економічних, юридичних та природних умов, які вплинути на вартість об'єкта оценки.

2.4 Терміни і определения.

Ринкова вартість об'єкта оцінки — найбільш ймовірна ціна, через яку об'єкт оцінки то, можливо отчуждён на ринку за умов конкуренції, коли боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідною інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обстоятельства.

Підходи до оценке:

> витратний підхід — сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на виключно визначенні витрат, необхідні відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням її износа;

> порівняльний підхід — сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на виключно порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами, проти яких є інформацію про цінах операцій із ними;

> дохідний підхід — сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на виключно визначенні очікуваних доходів від об'єкта оценки.

Дата проведення оцінки — календарна дата, за станом яку визначається вартість об'єкта оценки.

Метод оцінки — спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки на однієї з підходів до оценке.

Ціна — грошова сума, запропонована чи сплачена за об'єкт оцінки або його аналог.

Аналог об'єкта оцінки — подібний по основним, матеріальним, технічною освітою і іншим характеристикам об'єкту оцінки інший об'єкт, ціна якого відома з угоди, що відбулася при подібних условиях.

Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки — величина вартості об'єкта оцінки, отримана як підсумок обгрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки під час використання різних підходів до оцінювання і методів оценки.

2.5 Послідовність визначення вартості об'єкта оценки.

Процес визначення вартості об'єкта оцінки включав у собі виконання таких работ:

1. Виїзд оцінювача цього разу місце, фотосъёмка і огляд об'єкта оцінки й його окрестностей;

2. Проведення інтерв'ю, і переговорів із фахівцями та експертами у сфері недвижимости;

3. Збір і аналізують інформацію, яка потрібна на проведення оцінки й складання Отчёта;

4. Розрахунок вартості об'єкта оцінки на відповідності зі Стандартами оцінки з допомогою найприйнятніших у цьому даному випадку підходів і методів оценки;

5. Визначення підсумковій величини вартості об'єкта оценки;

6. Упорядкування і написання Звіту про оценке.

2.6 Характеристика місцеположення об'єкта оценки.

Місце Розташування об'єкта оцінки на карті р. Москвы.

[pic].

2.7 Загальна характеристика здания.

2.8 Характеристика об'єкта оценки.

2.9 Статистика ринку житловий нерухомості р. Москвы[1].

[pic].

З що був графіка видно, що протягом минулого 2003 року спостерігалося плавне підвищення цін пропозиції, цього року воно триває. Також спостерігається відмінність між ціною пропозиції з ціною продажу. Це тим, що ціна пропозиції кілька завищують «на торг».

[pic].

Ціна пропозиції в панельних будинках нижче, ніж загалом з ринку, але лінія тренду також восходящая.

2.10 Статистика ринку житловий нерухомості р. Москви з ЮАО[2].

Перелік районів, які входять у ЮАО й відповідна середня ціна пропозиції 1 кв. метра за минулий месяц.

|Район |Середня ціна |Відсоток | | |предлож. 1 кв. м. |від округу | |Бирюлево Східне |1410 |8,6 | |Бирюлево Західне |1373 |5,5 | |Братеево |1439 |6,5 | |Даниловский |1839 |12,3 | |Донськой |1879 |4,4 | |Зябликово |1484 |6,3 | |Москворечье-Сабурово |1596 |2,1 | |Нагатино-Садовники |1617 |3,6 | |Нагатинский затон |1689 |7,8 | |Нагірний |1712 |4,6 | |Орехово-Борисово Північне |1547 |5,9 | |Орехово-Борисово Південне |1512 |6,7 | |Царицыно |1514 |7,6 | |Північне Чертаново |1731 |5,3 | |Центральне Чертаново |1582 |9,0 | |Центральне Чертаново |1493 |3,9 |.

З представлених даних видно, що висока ціна пропозиції в Даниловском і Донському районі. Оцінюваний об'єкт перебуває у межах Північне Чертаново. Там середня ціна пропозиції трохи ниже.

Середня ціна пропозиції 1 кв. м у доларах США.

Відповідно до представленим даним можна дійти невтішного висновку, що у ЮАО ціни пропозиції трохи нижче, ніж загалом містом, але мають тенденцію до возрастанию.

2.11 Аналіз кращого і ефективнішого використання що оцінюється объекта[3].

Поняття кращого і ефективнішого використання об'єкта нерухомості, що застосовується у цьому звіті, окреслюється ймовірне і дозволене законом використання що оцінюється об'єкта з найкращого віддачею, причому неодмінні умови фізичної можливості, належного забезпечення і легальною фінансовою виправданості що така действий.

Поняття «краще й найефективніше використання» передбачає поруч із вигодами для власника нерухомості особливий суспільний користь. Припускається, що означає визначення кращого і ефективнішого використання об'єкта є наслідком судження оцінювача з урахуванням його аналітичних навичок, цим висловлюючи лише думка, а чи не безумовний факт. У практиці оцінки нерухомості положення про кращому і найдійовіших використанні об'єкта є посилку для подальшої вартісної оцінки объекта.

При визначенні варіантів кращого і ефективнішого використання об'єкта було застосовано чотири основні критерії анализа:

1. Фізична можливістьрозгляд фізично реальних у цій місцевості способів использования.

2. Законодавча дозволяннярозгляд тих способів використання, дозволені розпорядженнями по зонообразованию, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичних зонних і екологічним законодательством.

3. Фінансова здійсненністьрозгляд того, яке фізично здійснима і дозволене законом використання даватиме прийнятний дохід владельцу.

4. Максимальна ефективністьрозгляд того, який із фінансово здійсненних використань приноситиме максимально чистий прибуток чи максимальну поточну стоимость.

Бо у тому випадку об'єктом оцінки є квартира у житловому домі, розташована не так на першому поверсі, що його використання кронштейна як офісного приміщення виключається, отже, найкращим використанням приймаємо використання кронштейна як житла без розгляду інших вариантов.

2.12 Методи оцінки вартості недвижимости.

Існують три методу оцінки вартості недвижимости:

1. Витратний метод.

2. Метод прямого порівняльного аналізу продаж.

3. Метод капіталізації дохода.

Витратний метод полягає в вивченні можливостей інвестора у придбанні нерухомості і розмірковує так, що іноземний інвестор, проявляючи належну благоразумность, не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж те, у якому обійдеться йому одержання відповідної ділянки під забудову та побудову аналогічного за призначенням і якістю об'єкта в доступний для огляду період без істотних витрат. Він оцінки можуть призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносного рівноваги попиту й пропозиції над ринком недвижимости.

Витратний метод показує оцінку повної відновлювальної вартості об'єкта з відрахуванням зносу, підвищену на ринкову вартість земли.

Основні етапи процедури при даному методе:

1. Розрахунок вартості придбання вільної громадської та наявної у розпорядженні землі на цілях оптимального її использования.

2. розрахунок ринкову вартість спорудження нових аналогічних об'єктів — отримання повної відновлювальної вартості объекта.

3. Визначення величини фізичного, функціонального і «зовнішнього зносу об'єкта, устаткування й механизмов.

4. Зменшення відновлювальної вартості у сумі зносу щоб одержати залишкової відновлювальної вартості объекта.

5. Додавання до розрахованої залишкової відновлювальної вартістю будівлі вартості земельного участка.

Метод прямого порівняльного аналізу продажів полягає в посилці, що суб'єкти над ринком здійснюють угоди купівлі-продажу за аналогією, виходячи з інформацію про аналогічних угодах. Звідси випливає, що це метод має у основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену продаж нерухомість не заплатить більшу суму, ніж те, яку можна купити аналогічний з якості та придатності объект.

Метод включає збір даних про ринок продажу та пропозицій з об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Для підприємств об'єкти — аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, якими об'єкти відрізняються одна від друга. Після коригування цін їх можна використовуватиме визначення ринкову вартість оцінюваної собственности.

Основні етапи процедури оцінки при даному методе:

1. Дослідження ринку для збирання інформації про скоєних угодах, котируваннях, припущення щодо продажам об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оценки.

2. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності й отримання підтвердження, що скоєні угоди припадають на вільних ринкових условиях.

3. Підбір підхожих одиниць вимірювання, і проведення порівняльного аналізу кожної обраної единицы.

4. Порівняння що оцінюється об'єкту і відібраних порівнювати об'єктів, проданих чи які продаються над ринком щодо окремих елементам; визначення ціни що оцінюється объекта.

5. Встановлення вартості що оцінюється об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик і ведення їх одного вартісному показнику чи групі показників. Через брак або з низьким достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідних даних можуть бути як групи показників чи діапазону цен.

Метод капіталізації доходу полягає в принципі очікування — типовий інвестор чи ви купуєте нерухомість очікуванні отримання майбутніх доходів чи вигод. Інакше кажучи, вартість об'єкта окреслюється його спроможність приносити прибуток в будущем.

Основні етапи процедури оцінки при даному методе:

1. Оцінка валовий виручки від продукції (послуг) без податку додану вартість з урахуванням аналізу поточних цін, і тарифів над ринком для аналогічних об'єктів. Оцінка складає певний прогнозний период.

2. Оцінка втрат потужності виготовляють основі аналізу ринку, його динаміки (трендів) стосовно оцінюваної недвижимости.

Розрахована в такий спосіб величина віднімається з валовий виручки (без.

ПДВ), а підсумковий показник дійсною валовий выручкой.

3. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості полягає в аналізі фактичних витрат з її змісту иили типових витратах цьому ринку. Розрахункова величина віднімається з дійсною виручки, а підсумковий показник балансовою вартістю предприятия.

4. Балансова прибуток зменшується на величину податків і відсоткових виплат; виходить чиста прибыль.

5. Торішній чистий прибуток поповнюється амортизаційні отчисления.

6. Отримана чистий прибуток від урахуванням амортизації потім перераховується у поточну вартість об'єктів у різний спосіб. Вибір способу перерахунку залежить від якості вихідної інформації про рынке.

7. Визначається поточна вартість залишкової вартості об'єкта недвижимости.

8. Розраховується сума поточної вартості чистий прибуток з амортизаційними відрахуваннями й поточної залишкової вартості об'єкта недвижимости.

Кожен з цих методів призводить до отриманню цінових характеристик об'єктів. Подальший з порівняльного аналізу дозволяє зважити чесноти та вади кожного з використаних методів та намагання встановити остаточну оцінку об'єкта власності підставі даних того методи чи методів, які розцінені як найбільш надежные.

2.13 Обгрунтування відмовитися від використання витратного підходи до оценке.

У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки я.

(далі Оцінювач) доходить висновку, що використання однієї з трьох існуючих підходів (витратного) є некоректним. Поэтому.

Оцінювач прийняв рішення відмовитися від використання цього підходу при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки й використовувати лише 2 — порівняльний і дохідний. Нижче наводиться стисле обгрунтування даного решения.

Витратний підхід полягає в принципі заміщення, де йдеться, що покупець не заплатить за нерухомість більша за ту суми, яку потрібно буде витратити купівля земельної ділянки й будівництва у ньому об'єкта, аналогічного за своїми споживчим характеристикам об'єкту оцінки, наприклад, квартири багатоквартирному домі. Офіційної кошторисом витрат за купівлю дільниці і будівництва ньому будинку, частиною якого є об'єкт оцінки, Оцінювач не располагает.

Натомість, розрахунок по «типовим» кошторисам, СНИПам тощо. з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі у цілому і «вичленування» ціні одиниці площі квартири призведе до великий похибки при вычислениях.

З іншого боку, Оцінювачу абсолютно невідомі випадки подобного.

«витонченого» придбання житла, коли покупатель-частное обличчя набував у власність одну квартиру в багатоквартирному домі у вигляді його строительства.

Беручи до уваги вагомість приведених вище аргументів проти використання витратного підходу, Оцінювач прийняв рішення відмовитися від застосування у межах даного Отчёта.

2.14 Визначення вартості об'єкта оцінки з допомогою порівняльного подхода.

Основою застосування зазначеного підходу те що, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна можна порівняти продаж порівнюється зі об'єктом оцінки. У ціну порівняної продажу вносяться поправки.

(коригування), відбивають істотні розбіжності між ними.

З використанням порівняльного підходу Оцінювачем було здійснено такі шаги:

1. збір даних, вивчення ринку нерухомості, відбір аналогів у складі угод купівлі-продажу і від пропозицій продаж (публічних оферт);

2. перевірка інформації з кожному отобранному аналогу ціну продаж і яку просять ціні, оплаті угоди, фізичних характеристиках, місце розташування та інших умовах сделки;

3. аналіз стану і порівняння кожного аналога з об'єктом оцінки за часу продажу (выставлению оферти), местоположению, фізичним характеристикам та технічним умовам продажи;

4. коригування цін продажів чи потрібних цін в кожному аналогу відповідно до наявними відмінностями останнім і об'єктом оценки;

5. узгодження скоригованих цін аналогів та виведення показника вартості об'єкта оценки.

На етапі збору інформації Оцінювачу зірвалася зібрати достатньо документально подтверждённых даних про що відбулися угодах купівлі-продажу аналогічних объектов.

Причиною послужила поширене у російському діловому обороті практику зберігання такої інформації як конфіденційності, тобто. відсутність вільного доступу до баз даних (листингам), де зберігається документально подтверждённая інформація щодо умов угод із продажу об'єктів житловий недвижимости.

При порівняльного аналізу вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів Оцінювач використовував дані про цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, які зі відкритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів, і т.п.). Такий їхній підхід, по мнению.

Оцінювача, виправданий з тим погляду, що потенційний покупець колись, ніж ухвалити рішення про купівлі об'єкта нерухомості проаналізує поточне ринкове пропозицію відкинув і дійшов висновку про ціну запропонованої квартири, враховуючи всі її чесноти та вади щодо об'єктів сравнения.

За відсутності у доступі баз даних (листингов) з цінами реальних угод, куди спираються у роботі оцінювачі більшості країн світу, Оцінювач справедливо дійшов висновку, що ці публічних оферт найбільш близькі до реальних цінами угод купівлі-продажу, і, отже, найбільше відповідають вимогам російського законодавства у галузі оценки.

Отже, Оцінювачем у процесі розрахунків було використано дані, іменовані у ЦК РФ як «оферта» і «публічна оферта» (У розділі ст. 435 и.

437). Отже, Оцінювач гіпотетично (з погляду певних коригувань) припускав, емоційне обличчя, «зробила пропозицію, вважає себе уклали договір з адресатом, яким приймуть предложение».

Зараз проведення оцінки над ринком пропонувалося кілька аналогів з певним місцезнаходженням і порівняних за своїми основними економічним, матеріальним, технічною освітою і іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Відомості про аналоги проанализированы.

Оцінювачем і зведені в розрахункову таблицю, яка приведено ниже.

У результаті аналізу цін аналогів було внесено коригування на відмінності, що існують між аналогами і об'єктом оценки.

Негативна коригування вносять у разі, коли з даному показнику аналог перевершує об'єкт оцінки, а позитивна — коли з даному показнику аналог йому уступает.

Величина коригування визначалася Оцінювачем експертним путем.

Таблиця розрахунку вартості об'єкта оценки.

|Показатель |Об'єкт оцінки |Аналог № 1 |Аналог № 2 |Аналог № 3 | |Адреса |Сумської ін., |Сумської ін., |Чертановская вул., |Чертановская вул., | | |буд. 12, корп.3. |буд. 8, корп1. |буд. 5. |буд. 3. | | |м. |м. «Чертановская» |м. «Чертановская» |м. «Чертановская» | | |"Чертановская" | | | | |Цена/об. |- |109 600 |116 500 |108 400 | |пл./дол. США | | | | | |Джерело | |Агентство нерухомості |Агентство нерухомості «У |Агентство нерухомості „У | |інформації | |"У червоних воріт“ |червоних воріт» |червоних воріт" | |Майнові |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 | |права |власності |власності| |власності | |власності | | |Скорректированна| |109 600 | |116 500 | |108 400 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови |Ринкові |Ринкові |0 |Ринкові |0 |Ринкові |0 | |фінансування | | | | | | | | |Скорректированна| |109 600 | |116 500 | |108 400 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови продажу |Вільна |Вільна |0 |Альтернативна |+4% |Вільна продаж |0 | | |продаж |продаж | |продаж | | | | |Скорректированна| |109 600 | |122 600 | |108 400 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови ринку |Відкритий |Відкритий |0 |Відкритий |0 |Відкритий |0 | |Скорректированна| |109 600 | |122 600 | |108 400 | | |я ціна | | | | | | | | |Вигляд | | | | | | | | |коригування | | | | | | | | |Тип вдома |Панельний |Панельний |0 |Панельний |0 |Панельний |0 | |Дата предложения|Апрель 2004 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 | |Рік будівлі |2000 р. |1990;ті р. |+6% |2000 р. |0 |1990;ті р. |+6% | |вдома | | | | | | | | |Поверх |9 |12 |0 |2 |0 |17 |+5% | |Усього поверхів |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 | |Загальна площа |76 |64 |+5% |78,8 |-1% |69,2 |+1% | |квартири, кв. м. | | | | | | | | |Площа кухні, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% | |кв. м. | | | | | | | | |Вигляд вікном |На вулицю |У двір |-1% |У двір |-1% |У двір |-1% | |квартири | | | | | | | | |Наявність |У наявності |У наявності |0 |Відсутня |+1% |У наявності |0 | |балкона/лоджии | | | | | | | | |Стан і |Євроремонт |Євроремонт |0 |Потрібна |+15% |Потрібна |+15% | |рівень обробки | | | |косметичний | |косметичний | | |квартири | | | |ремонт | |ремонт | | |Телефон |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Опалення |Центральне |Центральне |0 |Центральне |0 |Центральне |0 | |Санвузол |Роздільне |Роздільне |0 |Роздільне |0 |Суміщений |+2% | |Сміттєпровід |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Ліфт |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Віддаленість від |05 хв. |05 хв. |0 |05 хв. пішки |-1% | 05 хв. пішки |-1% | |метро |транспортом |транспортом | | | | | | |Наявність метал. |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |двері | | | | | | | | |Стан |Хороше |Хороше |0 |Хороше |0 |Хороше |0 | |під'їзду | | | | | | | | |Стоимость-индика| |123 200 |138 200 |141 500 | |тор дол. США | | | | | |Вагові частки | |0,16 |0,09 |0,04 |.

|Показатель |Об'єкт оцінки |Аналог № 4 |Аналог № 5 |Аналог № 6 | |Адреса |Сумської ін., |Сумська вул., |Дніпропетровська вул., |Академіка Янгеля вул., | | |буд. 12, корп.3. |буд. 8, корп3. |буд. 23, корп1. |д.25. | | |м. |м. «Південна» |м. «Празька» |м. «Празька» | | |"Чертановская" | | | | |Цена/об. |- |112 400 |115 000 |130 000 | |пл./дол. США | | | | | |Джерело | |Агентство нерухомості |Агентство нерухомості «У |Агентство нерухомості „У | |інформації | |"У червоних воріт“ |червоних воріт» |червоних воріт" | |Майнові |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 | |права |власності |власності| |власності | |власності | | |Скорректированна| |112 400 | |115 000 | |130 000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови |Ринкові |Ринкові |0 |Ринкові |0 |Ринкові |0 | |фінансування | | | | | | | | |Скорректированна| |112 400 | |115 000 | |130 000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови продажу |Вільна |Вільна |0 |Вільна |0 |Вільна продаж |0 | | |продаж |продаж | |продаж | | | | |Скорректированна| |112 400 | |115 000 | |130 000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови ринку |Відкритий |Відкритий |0 |Відкритий |0 |Відкритий |0 | |Скорректированна| |112 400 | |115 000 | |130 000 | | |я ціна | | | | | | | | |Вигляд | | | | | | | | |коригування | | | | | | | | |Тип вдома |Панельний |Панельний |0 |Панельний |0 |Панельний |0 | |Дата предложения|Апрель 2004 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 | |Рік будівлі |2000 р. |1990;ті р. |+6% |2000 р. |0 |2002 р. |0 | |вдома | | | | | | | | |Поверх |9 |12 |0 |2 |0 |11 |0 | |Усього поверхів |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 | |Загальна площа |76 |68 |+5% |55,7 |+7% |80,4 |-1% | |квартири, кв. м. | | | | | | | | |Площа кухні, |13,2 |8,6 |+3% |8,0 |+3% |15,0 |-1% | |кв. м. | | | | | | | | |Вигляд вікном |На вулицю |На вулицю |0 |На вулицю |0 |У двір |-1% | |квартири | | | | | | | | |Наявність |У наявності |Відсутня |+1% |Відсутня |+1% |Дві лоджії |-1% | |балкона/лоджии | | | | | | | | |Стан і |Євроремонт |Хороше |+10% |Хороше |+10% |Євроремонт |0 | |рівень обробки | | | | | | | | |квартири | | | | | | | | |Телефон |У наявності |Спареный |+2% |У наявності |0 |Відсутня |+3% | |Опалення |Центральне |Центральне |0 |Центральне |0 |Центральне |0 | |Санвузол |Роздільне |Роздільне |0 |Суміщений |+2% |Роздільне |0 | |Сміттєпровід |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Ліфт |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Віддаленість від |05 хв. |05 хв. |0 |05 хв. пішки |-1% | 10 хв. |-1% | |метро |транспортом |транспортом | | | |транспортом | | |Наявність метал. |У наявності |У наявності |0 |Відсутня |-1% |У наявності |0 | |двері | | | | | | | | |Стан |Хороше |Чудова |-1% |Хороше |0 |Хороше |0 | |під'їзду | | | | | | | | |Стоимость-индика| |144 600 |140 800 |127 400 | |тор дол. США | | | | | |Вагові частки | |0,07 |0,08 |0,23 |.

|Показник |Об'єкт оцінки |Аналог № 7 |Аналог № 8 |Аналог № 9 | |Адреса |Сумської ін., |Варшавське ш., |Нахімовський просп., |Херсонська вул., | | |буд. 12, корп.3. |буд. 90, корп1. |буд. 21. |буд. 18. | | |м. |м. «Чертановская», |м. «Нахімовський проспект» |м. «Калузька», «Каховська» | | |"Чертановская" |"Варшавська" | | | |Цена/об. |- |104 100 |129 500 |101 000 | |пл./дол. США | | | | | |Джерело | |Агентство нерухомості |Агентство нерухомості «У |Агентство нерухомості „У | |інформації | |"У червоних воріт“ |червоних воріт» |червоних воріт" | |Майнові |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 | |права |власності |власності| |власності | |власності | | |Скорректированна| |104 100 | |129 500 | |101 000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови |Ринкові |Ринкові |0 |Ринкові |0 |Ринкові |0 | |фінансування | | | | | | | | |Скорректированна| |104 100 | |129 500 | |101 000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови продажу |Вільна |Альтернативна|+4% |Вільна |0 |Альтернативна |+4% | | |продаж |я продаж | |продаж | |продаж | | |Скорректированна| |108 500 | |129 500 | |105 200 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови ринку |Відкритий |Відкритий |0 |Відкритий |0 |Відкритий |0 | |Скорректированна| |108 500 | |129 500 | |105 200 | | |я ціна | | | | | | | | |Вигляд | | | | | | | | |коригування | | | | | | | | |Тип вдома |Панельний |Панельний |0 |Панельний |0 |Панельний |0 | |Дата предложения|Апрель 2004 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 | |Рік будівлі |2000 р. |1990;ті р. |+6% |1990;ті р. |0 |2002 р. |0 | |вдома | | | | | | | | |Поверх |9 |1 |+5% |2 |0 |10 |0 | |Усього поверхів |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 | |Загальна площа |76 |70,1 |+1% |76 |0 |61,6 |+5% | |квартири, кв. м. | | | | | | | | |Площа кухні, |13,2 |9,3 |+2% |13,2 |0 |8,0 |+3% | |кв. м. | | | | | | | | |Вигляд вікном |На вулицю |У двір |-1% |У двір |-1% |У двір |-1% | |квартири | | | | | | | | |Наявність |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |балкона/лоджии | | | | | | | | |Стан і |Євроремонт |Євроремонт |0 |Потрібна |+15% |Хороше |+10% | |рівень обробки | | | |косметичний | | | | |квартири | | | |ремонт | | | | |Телефон |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |Відсутня |+3% | |Опалення |Центральне |Центральне |0 |Центральне |0 |Центральне |0 | |Санвузол |Роздільне |Роздільне |0 |Роздільне |0 |Роздільне |0 | |Сміттєпровід |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Ліфт |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Віддаленість від |05 хв. |05 хв. |0 |05 хв. пішки |-1% | 15 хв. |+2% | |метро |транспортом |транспортом | | | |транспортом | | |Наявність метал. |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |двері | | | | | | | | |Стан |Хороше |Хороше |0 |Хороше |0 |Хороше |0 | |під'їзду | | | | | | | | |Стоимость-индика| |123 200 |146 000 |130 200 | |тор дол. США | | | | | |Вагові частки | |0,12 |0,14 |0,07 | |РАЗОМ: дол. США |132 800 | | | |.

123 200*0,16+138 200*0,09+141 500*0,04+144 600*0,07+140 800*0,08+127 400*0,23+1232.

00*0,12+146 000*0,14+130 200*0,07=132 836?132800.

Отриманим після внесення коригувань стоимостям-индикаторам объектов-аналогов експертним шляхом було присвоєно вагові частки, залежно кількості запроваджених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість об'єкта оцінки. Отже, вартість об'єкта оцінки на цілому, певна з порівняльного підходу составила:

132 800 дол. США.

Аналізуючи поточну ситуацію ринку нерухомості, інформацію, отримані від співробітників риэлтерских компаній, і інших учасників ринку, Оцінювач вважав необхідним внести додаткову корректировку.

Вона пов’язана з тим, що реальні угоди з купівлі-продажу об'єктів житловий нерухомості дещо відрізняються цін пропозиції, т.к. ціна оферти, зазвичай, спочатку кілька завищена на т.зв. «торг».

З іншого боку, у цю ціну може бути «закладено» комісійні риэлторов.

Проте, часом, ціна оферти і угоди можуть совпадать.

Отже, середній розмір даної коригування може коливатися не більше від 0 до 5 відсотків від ціни пропозиції (публічної оферты).

З огляду на викладені факти, і навіть ситуацію ринку нерухомості московського регіону, Оцінювач і запровадив додаткову коригування до отриманої величині вартості об'єкта оцінки, зменшує її в два процента.

Отже, вартість квартири, розрахована порівняльним підходом, становитиме 130 200 дол. США.

2.15 Визначення вартості об'єкта оцінки з допомогою дохідного подхода.

З використанням такого підходу вартість об'єкта окреслюється його спроможність приносити прибуток в будущем.

У межах дохідного підходу існують два методу визначення стоимости:

V метод капіталізації дохода.

V метод дисконтування грошових потоков.

У цьому Звіті застосовується метод прямий капіталізації, оскільки потоки доходів стабільні тривалий час, є значну позитивну величину; потоки доходів зростають стійкими, поміркованими темпами. Ринкова вартість визначатиметься по формуле:

Срын=ЧОД (год)R, где.

ЧОД — чистий операційний прибуток від здавання у найми, розрахований год.

R — ставка капитализации.

1. Для розрахунку ЧОД застосовуються такі формулы:

ЧОД=ПВД — втрати — СР, где.

ПВД — потенційний валовий дохід, дохід при 100% использовании.

Втрати — втрати від недоиспользования.

СР — операційні расходы.

> Визначення ринкової ставки орендної плати й на потенційного валового дохода.

Визначення ринкової ставки орендної плати полягає в аналізі фактично сформованих чи потрібних над ринком ставках орендної плати в квартирах, аналогічним оцінюваної. ПВД (год) визначається шляхом множення місячної ринкової ставки орендної плати за кількість місяців году.

> Визначення втрат під час збирання платежей.

Аналіз даних із аналогічним об'єктах нерухомості показує, які зазвичай має місце повне завантаження. Проте, до розрахунків закладено 5% втрат, які можуть виникнути на зміну орендарів і недоотримання орендної платы.

> Визначення величини операційних расходов.

Операційні витрати поділяються на:

— Условнопостоянные;

— Условнопеременные;

— Витрати замещение.

До условнопостоянным відносять податку майно, страхові внески тощо. п. До условнопеременным відносять Витрати безпека продукції та комунальні платежи.

У цьому звіті використовувалися найтиповіші операційні витрати власника на сегменті ринку оренди квартир, які, зазвичай, включають податку майно, та витрати на безпеку. Комунальні платежі, оплату телефонному зв’язку оплачує арендатор.

Тож у розрахунках прийнято СР = 5%.

Таблиця розрахунку ринкової ставки орендної плати й на потенційного валового дохода.

|Показатель |Об'єкт оцінки |Аналог № 1 |Аналог № 2 |Аналог № 3 | |Адреса |Сумської ін., |Варшавське ш., |Чонгарську бл., |Ялтинська вул., | | |буд. 12, корп.3. |д.11. |буд. 40. корп1 |буд. 26. | | |м. |м. «Чертановская» |м. «Варшавська» |м. «Варшавська» | | |"Чертановская" | | | | |Цена/мес./дол. |- |1200 |1000 |850 | |США | | | | | |Джерело | |internet |internet |internet | |інформації | | | | | |Майнові |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 | |права |власності |власності| |власності | |власності | | |Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови |Ринкові |Ринкові |0 |Ринкові |0 |Ринкові |0 | |фінансування | | | | | | | | |Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови оренди |На тривалий |На длительный|0 |На тривалий |0 |На термін| | | |термін |термін | |термін | | | | |Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови ринку |Відкритий |Відкритий |0 |Відкритий |0 |Відкритий |0 | |Скорректированна| |1200 | |1000 | |850 | | |я ціна | | | | | | | | |Вигляд | | | | | | | | |коригування | | | | | | | | |Тип вдома |Панельний |Панельний |0 |Панельний |0 |Панельний |0 | |Дата предложения|Апрель 2004 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 | |Поверх |9 |12 |0 |2 |0 |6 |0 | |Усього поверхів |17 |17 |0 |17 |0 |9 |0 | |Загальна площа |76 |64 |+5% |76,8 |0 |79,2 |-1% | |квартири, кв. м. | | | | | | | | |Площа кухні, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% | |кв. м. | | | | | | | | |Вигляд вікном |На вулицю |У двір |-1% |У двір |-1% |У двір |-1% | |квартири | | | | | | | | |Наявність |У наявності |У наявності |0 |Відсутня |+1% |У наявності |0 | |балкона/лоджии | | | | | | | | |Стан і |Євроремонт |Євроремонт |0 |Хороша |+10% |Євроремонт |0 | |рівень обробки | | | | | | | | |квартири | | | | | | | | |Наявність меблів |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |Відсутня |+20% | |Наявність побутової |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |Відсутня |+20% | |техніки | | | | | | | | |Телефон |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Санвузол |Роздільне |Роздільне |0 |Роздільне |0 |Суміщений |+2% | |Сміттєпровід |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Ліфт |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Віддаленість від |05 хв. |05 хв. |-1% |05 хв. пішки |-1% | 07 хв. пішки |-1% | |метро |транспортом |пішки | | | | | | |ПВД, дол. | |1250 |1100 |1200 | |СШАмес | | | | | |ПВД, дол. | |15 000 |13 200 |14 400 | |СШАгод | | | | | |Вагові частки | |0,12 |0,1 |0,06 |.

|Показатель |Об'єкт оцінки |Аналог № 4 |Аналог № 5 |Аналог № 6 | |Адреса |Сумської ін., |Кіровоградська вул., |Червоного Маяка вул., |Севанская вул., | | |буд. 12, корп.3. |буд. 8, корп1. |буд. 5. |буд. 3. | | |м. |м. «Празька» |м. «Празька» |м. «Царицыно» | | |"Чертановская" | | | | |Цена/мес./дол. |- |800 |1150 |1000 | |США | | | | | |Джерело | |internet |internet |internet | |інформації | | | | | |Майнові |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 | |права |власності |власності| |власності | |власності | | |Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови |Ринкові |Ринкові |0 |Ринкові |0 |Ринкові |0 | |фінансування | | | | | | | | |Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови оренди |На тривалий |На длительный|0 |На тривалий |0 |На тривалий срок|0 | | |термін |термін | |термін | | | | |Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови ринку |Відкритий |Відкритий |0 |Відкритий |0 |Відкритий |0 | |Скорректированна| |800 | |1150 | |1000 | | |я ціна | | | | | | | | |Вигляд | | | | | | | | |коригування | | | | | | | | |Тип вдома |Панельний |Панельний |0 |Панельний |0 |Панельний |0 | |Дата предложения|Апрель 2004 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 | |Поверх |9 |2 |0 |8 |0 |6 |0 | |Усього поверхів |17 |14 |0 |9 |0 |12 |0 | |Загальна площа |76 |68,0 |+1% |72,1 |+1% |69,2 |+1% | |квартири, кв. м. | | | | | | | | |Площа кухні, |13,2 |10,0 |+2% |10 |+2% |12,1 |+1% | |кв. м. | | | | | | | | |Вигляд вікном |На вулицю |У двір |-1% |У двір |-1% |У двір |-1% | |квартири | | | | | | | | |Наявність |У наявності |У наявності |0 |Відсутня |+1% |У наявності |0 | |балкона/лоджии | | | | | | | | |Стан і |Євроремонт |Хороша |+10% |Євроремонт |0 |Євроремонт |0 | |рівень обробки | | | | | | | | |квартири | | | | | | | | |Наявність меблів |У наявності |Відсутня |+20% |У наявності |0 |У наявності |0 | |Наявність побутової |У наявності |Відсутня |+20% |У наявності |0 |Відсутня |+20% | |техніки | | | | | | | | |Телефон |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Санвузол |Роздільне |Роздільне |0 |Роздільне |0 |Суміщений |+2% | |Сміттєпровід |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Ліфт |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Віддаленість від |05 хв. |05 хв. |0 |05 хв. пішки |-1% | 10 хв. пішки |-1% | |метро |транспортом |транспортом | | | | | | |ПВД, дол. | |1300 |1170 |1200 | |СШАмес | | | | | |ПВД, дол. | |15 600 |14 040 |14 400 | |СШАгод | | | | | |Вагові частки | |0,04 |0,17 |0,08 |.

|Показатель |Об'єкт оцінки |Аналог № 7 |Аналог № 8 |Аналог № 9 | |Адреса |Сумської ін., |Луганська вул., |Новинки вул., |Нагатинский ін., | | |буд. 12, корп.3. |буд. 17 |д.7. корп.2 |буд. 3. | | |м. |м. «Царицыно» |м. «Коломенська» |м. «Нагатинская» | | |"Чертановская" | | | | |Цена/мес./дол. |- |1050 |1100 |1050 | |США | | | | | |Джерело | |internet |internet |internet | |інформації | | | | | |Майнові |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 | |права |власності |власності| |власності | |власності | | |Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови |Ринкові |Ринкові |0 |Ринкові |0 |Ринкові |0 | |фінансування | | | | | | | | |Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови оренди |На тривалий |На длительный|0 |На тривалий |0 |На термін| | | |термін |термін | |термін | | | | |Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | | |я ціна | | | | | | | | |Умови ринку |Відкритий |Відкритий |0 |Відкритий |0 |Відкритий |0 | |Скорректированна| |1050 | |1100 | |1050 | | |я ціна | | | | | | | | |Вигляд | | | | | | | | |коригування | | | | | | | | |Тип вдома |Панельний |Панельний |0 |Панельний |0 |Панельний |0 | |Дата предложения|Апрель 2004 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 |Квітень 2004 |0 | |Поверх |9 |6 |0 |2 |0 |3 |0 | |Усього поверхів |17 |9 |0 |12 |0 |9 |0 | |Загальна площа |76 |64 |+5% |78,8 |-1% |69,2 |+1% | |квартири, кв. м. | | | | | | | | |Площа кухні, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% | |кв. м. | | | | | | | | |Вигляд вікном |На вулицю |У двір |-1% |У двір |-1% |На вулицю |0 | |квартири | | | | | | | | |Наявність |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |балкона/лоджии | | | | | | | | |Стан і |Євроремонт |Євроремонт |0 |Євроремонт |0 |Хороша |+10% | |рівень обробки | | | | | | | | |квартири | | | | | | | | |Наявність меблів |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Наявність побутової |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |техніки | | | | | | | | |Телефон |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Санвузол |Роздільне |Роздільне |0 |Роздільне |0 |Роздільне |0 | |Сміттєпровід |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Ліфт |У наявності |У наявності |0 |У наявності |0 |У наявності |0 | |Віддаленість від |05 хв. |07 хв. |0 |07 хв. пішки |-1% | 05 хв. пішки |-1% | |метро |транспортом |транспортом | | | | | | |ПВД, дол. | |1100 |1050 |1150 | |СШАмес | | | | | |ПВД, дол. | |13 200 |12 600 |13 800 | |СШАгод | | | | | |Вагові частки | |0,13 |0,2 |0,1 | |РАЗОМ: дол. |13 750 | | | | |СШАгод | | | | |.

15 000*0,12+13 200*0,1+14 400*0,06+15 600*0,04+14 040*0,17+14 400*0,08+13 200*0,13+.

12 600*0,2+13 800*0,1=13 762,8?13 750.

Таблиця розрахунку чистого операційного дохода.

|№ п/п|Показатель |Значення | |1 |Ставка орендної плати, $/міс |1150 | |2 |Ставка орендної плати, $/рік |13 750 | |3 |Втрати від недовикористання, % |5 | |4 |Річний прибуток із урахуванням недовикористання, $ |13 062,5 | |5 |Операційні витрати, % |5 | |6 |Чистий операційний дохід, $/рік |12 375 |.

2. Для розрахунку ставки капіталізації скористаємося такими формулами:

R=ставка дохідності капіталу + норма возврата.

Ставка дохідності капіталу = безрисковая ставка + ризикована ставка Норма повернення = 100%n, де n — залишилося 15 років служби объекта Безрисковая ставка — ставка за облігаціями внутрішньої позики банків вищої категорії. У Звіті прийнята рівної 6%. Ризикована ставка:

— Премія за вкладення недвижимость;

— Премія за низьку ликвидность;

— Премія за інвестиційний менеджмент. Премія за вкладення нерухомість приймається рівної 2% відповідно до сформованій ринкової ситуації. Премія за низьку ліквідність прийнята рівної 1% у зв’язку з тим, що оцінюваним об'єктом є квартира, але це самий ліквідний товар ринку нерухомості. Премія за інвестиційний менеджмент (також відповідно до ринкової ситуації) прийнята рівної 1%. Отже, ставка дохідності капіталу равна:

Ставка дохідності капіталу = 6% + 2% + 1% + 1% = 10% Для обчислення норми повернення необхідно розрахувати залишилося 15 років служби об'єкта. Термін фізичного життя панельних будинків дорівнює 100 років. Оскільки житловий будинок містився побудований у 2000 року, то, на цей час термін решти років фізичного життя дорівнює 96 років. Для житлових будинків термін фізичного життя практично збігається з терміном економічного життя. Для розрахунків можна взяти, що термін фізичного життя більше терміну економічного життя п’ять%. Отже, термін що залишилася економічної життя — 91 рік. Отсюда:

Норма повернення = 100%91 = 1,09% Тоді можемо знайти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%?11,1% Розраховуємо вартість що оцінюється объекта:

Показати весь текст

Заповнити форму поточною роботою