Іпотека в Україні, перспективи розвитку

У світі іпотеку прийнято вважати «кредитами для заможних». Таку неофіційну назву цей вид кредитування одержав тому, що для отримання іпотечної позики позичальник повинен мати відповідний майновий статус і, як правило, досить високий рівень доходів. Основою його майнового статусу є об'єкт чи об'єкти нерухомості, які він повинен заставити у вигляді гарантії повернення отриманої іпотечної позики. Доходи позичальника мають забезпечувати його достатню кредитоі платоспроможність. Це, так би мовити, первинні умови, необхідні для того, щоб іпотечна угода відбулася.

Споживачами іпотечних кредитів за кордоном є переважно представники середнього класу. Його частка в економічно розвинутих суспільствах становить 60−80 відсотків. Саме наявністю такого потужного прошарку заможних громадян і пояснюється активний розвиток іпотечного кредитування. (Щоправда, до цього слід додати й активне сприяння держави іпотечному кредитуванню, однак це інша тема).

Оскільки йдеться про позику на придбання помешкання, то її сума має становити значиму частку його ціни. Якщо ця частка незначна, позичальник не зацікавлений у позиці. Та й банку невигідно надавати іпотечні позики на малу суму, оскільки, як відомо, їх оформлення — складна й клопітна кредитна процедура. Досвід країн, де іпотечне кредитування добре розвинуте, свідчить, що, як правило, частка іпотеки у ціні помешкання, яке купується становить від однієї до двох третин. У деяких країнах іпотека сягає 90 відсотків від ціни придбаного житла. Це залежить від низки чинників і, насамперед, від форм і розмірів державної підтримки іпотечного кредитування.

Про необхідність упровадження іпотечного кредитування, його благотворний вплив на розбудову ринкової економіки в Україні говорять давно. Нині існує кілька законодавчих і нормативних актів, які так чи інакше стосуються іпотечного кредитування. Деякі банки використовують окремі елементи іпотеки у своїй кредитній діяльності. Серед них — банк «Аркада», який порівняно давно використовує елементи житлової іпотеки. Певний досвід цільового кредитування з використанням елементів іпотеки має Ощадний банк України, який упродовж кількох років надає громадянам кредити на будівництво житла. В обох випадках ідеться про житлову іпотеку, яка, зважаючи на стан забезпечення населення житлом, має в Україні найбільшу перспективу. Втім, ідеться саме про окремі елементи іпотечного кредитування, оскільки умов для застосування повноцінної іпотеки в Україні нема.

Відомо, що іпотека належить до системних банківських продуктів, отож її впровадження потребує системного підходу. Як правило, коли мовиться про проблеми впровадження іпотечного кредитування в нашій країні, насамперед вказують на відсутність правової бази для такого кредитування.

Це справді надзвичайно складна проблема. ЇЇ особливість полягає у тому, що деякі засадничі моменти створення необхідного правового поля для іпотеки лежать у політичній площині. Утім, окрім законодавчо-правових, не менш важливими є економічні чинники, які безпосередньо впливають на успішне запровадження і розвиток іпотеки. Зважаючи на нинішній стан економіки держави, ці проблеми можуть надовго загальмувати розвиток іпотечного кредитування в Україні. Навіть за умови, що необхідний пакет законодавчих актів для правового регулювання іпотеки буде прийнято. Про що йдеться?

За офіційними даними, вартість новозведеного житла у країні нині становить у середньому 1500 гривень за квадратний метр загальної площі. (Слід зазначити, що залежно від регіону, комфортності житла і якості будівельних матеріалів коливання цін — разюче). Для родини з трьох чоловік загальна площа помешкання, враховуючи існуючі норми, має становити не менше 60 квадратних метрів. Отже, вартість такого житла дорівнюватиме 90 000 гривень. Нехай частка іпотечної позики у його ціні становитиме всього одну третину. Відтак сума позики має дорівнювати 30 000 гривень. За умови, що іпотечну позику надано на строк 30 років під 10.5 відсотка річних, сума щомісячних виплат у погашення основного боргу становитиме 84 гривні. До цієї суми слід додати виплату відсотків за кредит, які за простої схеми виплат (без застосування схеми «відкладених платежів») у перші роки погашення позики значно перевищуватимуть суму щомісячних виплат основного боргу. Проте навіть за найсприятливішої схеми виплат, яку може застосувати банк, відсотки за кредит не можуть бути нижчими від операційних витрат банку (3−4% річних). Отже, сума відсотків у перші роки два-три рази перевищуватиме суму виплат основного боргу, відтак загальна сума виплат становитиме близько 350 гривень.

Тепер порівняємо результати цих розрахунків із середнім рівнем доходів в Україні. За офіційними даними, середньомісячна номінальна заробітна плата за 9 місяців поточного року становила 213 гривень. Відповідно середній дохід родини з трьох чоловік дорівнював 426 гривень. Отже, виплати у погашення іпотечного кредиту становитимуть понад 80 відсотків номінального місячного доходу середньостатистичної української родини. Проводити подальші розрахунки немає сенсу, бо загальновідомо, що виплати у погашення будь-якої позики мають становити не більше 25−30 відсотків від доходу родини. При перевищенні цього показника позичальник переходить до категорії неплатоспроможних, а кредит відповідно — до безнадійних.

В Україні середній клас, безумовно, також існує. Але, як свідчать результати досліджень, стан його майновитості переважно не виходить за межу бідності. Тому вітчизняні представники цього класу не можуть претендувати на використання іпотечних позик для примноження своїх статків, зокрема, для поліпшення житлових умов. Заможна ж частина нашого суспільства, як свідчать ті ж дослідження, по-перше, становить усього 1.5−2 відсотки, а по-друге, представники цього надзвичайно тонкого прошарку, як правило, не потребують іпотечних кредитів для зміцнення свого добробуту.

Отже, в Україні сьогодні немає достатньо численної верстви населення, спроможної брати іпотечні позики. Ця прикра соціально-економічна обставина загострює проблему впровадження іпотеки. А саме вона є одним із важливих чинників, який безпосередньо сприяє зростанню майновитості громадян, зниженню диференціації доходів різних верств населення, розширенню зайнятості у реальному секторі економіки (завдяки розвитку будівництва та суміжних галузей), зростанню сукупного попиту і, зрештою, послабленню соціальної напруги у суспільстві. Цей величезний розрив між потребою суспільства в іпотеці і реальною можливістю її використання можна ліквідувати, якщо вжити серйозних системних заходів.

Насамперед необхідно реорганізувати систему заробітної плати. Про необхідність цього дискусії точаться вже давно. Однак реально нічого не зроблено. По-друге, слід запровадити систему державного сприяння розвитку іпотечного кредитування. У Росії, наприклад, прийнято Концепцію розвитку системи іпотечного житлового кредитування, де передбачено низку заходів (зокрема щодо гарантій із боку держави), податкових пільг, відсоткової політики, грошових компенсацій тощо. Програма державного сприяння розвитку іпотеки успішно діє у Чехії, Словаччині, Угорщині та інших країнах Центральної Європи.

Звичайно, щоб ужити таких заходів та отримати реальні результати, потрібно кілька років. Це підтверджує і досвід упровадження іпотечного кредитування в країнах Центральної Європи, і досвід Росії, де іпотека робить практично перші кроки. Щоб прискорити процес; паралельно з іпотечним кредитуванням можна запровадити систему житлових заощаджень. Практика західноєвропейських країн, зокрема Німеччини, свідчить, що поєднання іпотеки із системою житлових заощаджень є досить ефективним. У цій країні середнє співвідношення коштів у вартості придбаного помешкання є таким: іпотека — 5050−60 відсотків, житлові заощадження — близько 30 відсотків, решта — власні кошти родини.

За умови паралельного впровадження іпотеки й системи житлових заощаджень через 5−6 років можна було б вийти на приблизно таке ж співвідношення коштів на придбання житла і в Україні. Це, на мою думку, мінімальний строк, оскільки період накопичення житлових заощаджень триває не менше 5−6 років. Підвищити ж заробітну плату до рівня, що дав би змогу широкому загалу громадян брати іпотечні позики у розмірах понад 30 відсотків від вартості житла, навряд чи реально.

Впровадження іпотечного кредитування має стати важливою складовою державної соціально-економічної політики. Насамперед слід сформувати відповідні макроекономічні умови та інституціональне середовище, які б сприяли підвищенню доступності іпотечних позик для широкого загалу населення. Для цього необхідно вжити комплекс заходів, які забезпечували б стабільність національної валюти, прогнозованість показників інфляції, надійний контроль за динамікою обмінного курсу, зниження відсоткових ставок.

З огляду на це в Україні, за прикладом Росії, а також деяких інших країн із перехідною економікою, почати цю роботу можна було б із розробки концепції розвитку іпотечного кредитування, яка б визначала основні його цілі та принципи формування з урахуванням особливостей соціально-економічної ситуації в нашій країні.