Основи менеджменту в обґрунтуванні фінансово-економічних рішень інвестиційного проекту у житловому будівництві

Зміст

Вступ Розділ 1. Аналіз маркетингового середовища втілення будівельного проекту, визначення функціональних та економічних переваг об'єкту інвестування Розділ 2. Розрахунок кошторисної документації проекту. Визначення обсягу та структури інвестиційних витрат проекту Розділ 3. Формування структури управління проектом та встановлення цілей учасників проекту. Визначення джерел фінансування проекту Розділ 4. Створення графіку БМР та плану освоєння інвестицій Розділ 5. Визначення маркетингових заходів з метою прискорення окупності проекту. Створення фінансового плану інвестиційного проекту Розділ 6. Економічна оцінка будівельного проекту за системою показників інвестиційного менеджменту Розділ 7. Оцінка ризиків будівельного інвестиційного проекту Висновки Література

Вступ

Серед інвестиційних галузей центральне місце займає будівництво. Світова фінансово-економічна криза негативно вплинула на економіку України, що позначилось на функціонуванні та розвитку будівельних підприємств і галузі в цілому через скорочення обсягів фінансування.

В інвестиційній діяльності існує взаємозалежність — стабільне економічне зростання виступає стимулюючим інвестиційним фактором, і навпаки, від інвестицій залежить припинення спаду виробництва та початок виходу із кризового становища.

Так, за даними Держкомстату України за період 2001;2009 роки спостерігалось скорочення обсягів фінансування будівництва з одночасним спадом об'ємів виконаних будівельних робіт.

На початку 2010 року стало очевидним повернення на ринок нерухомості інтересу інвесторів, в першу чергу — в комерційному сегменті. За даними компанії CB Richard Ellis, в першому кварталі обсяг інвестиційних операцій на ринку комерційної нерухомості склав $ 43 млн., при тому, що за весь 2009 рік цей показник ледве дотягував до $ 17 млн.

Експерти відзначають, що в першу чергу інвесторів приваблює якісна торгівельна нерухомість. Ці об'єкти генерують дохід, оскільки вони практично повністю заповнені - на сьогоднішній день вакантність складає всього 2%.

Друге місце в рейтингу інвестиційної привабливості займає офісна нерухомість класу «А» в Києві. За словами Олексія Зеркалова, віце-президента інвестиційно-банківського департаменту ІК Dragon Capital, вакантність площ в бізнес-центрах такого рівня сьогодні складає 5%. Крім того, цього року трохи стабілізувалися орендні ставки.

Потягнуло зарубіжних інвесторів і в житловий сегмент. Наприклад, Олена Батуріна, власниця російської будівельної компанії «Інтеко» і дружина мера Москви Юрія Лужкова, цього року планує почати реалізацію проекту житлового мікрорайону «Московський» в Києві. Його вартість оцінюється в $ 350−400 млн.

Як відзначають в компанії Colliers International, в першу чергу інвесторів приваблюють об'єкти із ставкою прибутковості не менше 12−15%.

Одним з найбільш істотних чинників, що стримують інвестиційну активність, залишається дефіцит пропозиції високоякісних об'єктів нерухомості на відкритому ринку. Ця проблема існує з 2007 року, коли всі якісні і готові об'єкти були куплені, а нові не встигли побудувати. Сьогодні інвесторам в основному пропонується партнерство в об'єктах з високою стадією готовності або форвардні операції за фіксованою вартістю, які передбачають девелопмент під замовлення.

Що стосується не готових об'єктів нерухомості, а проектів, то інвестори вкладають гроші перш за все в проекти, які мають готові пакети дозвільної документації або в яких виконані певні будівельні роботи.

Оскільки Євро-2012 не за горами, інвестиції в 2010 році течуть саме в об'єкти, необхідні для проведення Чемпіонату: стадіони, готелі, об'єкти супутньої інфраструктури.

Якщо ж говорити про розміри інвестицій в проекти нерухомості, то зараз, за словами експертів, ці суми істотно менше докризових і складають приблизно кілька десятків мільйонів доларів. Проекти гігантських масштабів, які було прийнято починати в період економічного піднесення в 2006;2007 рр., зараз неактуальні. Швидше за все, найближчим часом намітиться тенденція починати більш доступне за коштами будівництво, наприклад, вартістю 20−40 млн. доларів На думку фахівців, багато в чому відновлення ринку нерухомості залежать від законодавчих ініціатив.

11 листопада 2010 року під час засідання Урядового комітету з питань економічної політики було розглянуто питання щодо реформ в будівництві, які прискорять розвиток не лише цієї галузі, а й всієї країни.

Окрім інших питань, на Урядовому комітеті було розглянуто і схвалено проект закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» .

Цей законопроект, який готувався за участю міжнародних експертів, вітчизняних фахівців та представників об" єднань підприємців, розпочинає революційні зміни в будівельній галузі. Кардинальне скорочення та спрощення дозвільних процедур, за нашими розрахунками, дозволить збільшити обсяги будівництва та залучити до країни додаткові інвестиції.

За словами Сергія Тігіпка, прийняття закону дозволить зменшити кількість кроків інвестора в питаннях дозвільних процедур з 93 до 9, а строк отримання всіх необхідних дозволів скоротиться з 415 до 60 днів.

Цей закон матиме важливе значення і для боротьби з корупцією. За даними самих будівельників, після усунення зайвих процедур собівартість будівництва зменшиться на 15−20%. Прийняття закону поліпшить позиції України у міжнародних рейтингах умов ведення бізнесу, що означатиме збільшення іноземного інвестування.

Метою курсової роботи є забезпечення вмінь здійснювати фінансово-економічну експертизу інвестиційних проектів в житловому будівництві на кожному етапі їх інвестиційного циклу, розробляти та обґрунтовувати рішення з врахуванням цілей та інтересів всіх учасників інвестиційного процесу, з орієнтацією на кінцевий результат втілення проекту — одержання економічного та соціального ефекту.

Розділ 1. Аналіз маркетингового середовища втілення будівельного проекту, визначення функціональних та економічних переваг об'єкту інвестування

Об'єкт. Житловий будинок, що будується у 4-му мікрорайоні житлового масиву «Позняки» (вул. О. Пчілки, поблизу вул. Драгоманова) Дарницького району м. Києва, є невід'ємною частиною Генерального плану забудови цього району. Комплексне архітектурне рішення будівлі передбачає наявність просторих і затишних квартир, спеціальних творчих майстерень, велику кількість об'єктів інфраструктури, близькість до природних озер та річки Дніпро — все це робить мікрорайон сучасним, красивим, зручним і престижним місцем проживання тисяч киян.

Будинок зводиться із використанням сучасної монолітно-каркасної технології будівництва, яка успішно прийшла на зміну цегляній і панельній забудові. Монолітно-каркасне будівництво на сьогодні є однією з небагатьох технологій, що забезпечують можливість вільного планування квартири, оскільки функцію несучих конструкцій при застосуванні такої технології виконують колони, а не стіни, як під час панельного або цегляного будівництва.

Фасад будинку утеплено контактним способом — система «теплий дім» .

Вікна та балконні двері - металопластикові з двокамерними склопакетами, що забезпечують максимальний захист від шуму, суттєво знижують втрати тепла у приміщенні.

Житловий будинок має розвинуту міську інфраструктуру. На пішохідній відстані від будинку знаходиться основна транспортна розв’язка з зупинками автобусів, маршрутних таксі, тролейбусів, трамваїв, які зв’язують житловий масив зі станцією «Позняки». Неподалік розміщені сучасні центри оптової торгівлі «Велика Кишеня» та «Епіцентр», заклади торгівельно-побутового обслуговування та дозвілля «Піраміда», «Аладін», супермаркет «Білла». Будинок має сучасний фасад в бежевих відтінках, нестандартне планування, що робить квартири модерновоми.

Технічна характеристика житлового будинку

Тип — каркасно-монолітний

Кількість секцій — 2

Загальна площа квартир — 18 949,54

Строк готовності об'єкта — III кв. 2010 р.

Секція № 1

· Кількість поверхів — 24

· Загальна площа — 8 789,28 кв. м

· Житлова площа — 4 388,04 кв. м

· Кількість квартир — 110

· 1 кімнатні - 56 (52.69 — 60.77 кв. м)

· 2 кімнатні - 18 (75.52 — 86.11 кв. м)

· 3 кімнатні - 36 (100.15 — 120.24 кв. м)

Секція № 2

· Кількість поверхів — 26

· Загальна площа — 10 160.26 кв. м

· Житлова площа — 5 054,28 кв. м

· Кількість квартир — 132

· 1 кімнатні - 66 (52.69 — 60.77 кв. м)

· 2 кімнатні - 22 (75.52 — 86.11 кв. м)

· 3 кімнатні - 44 (100.15 — 120.24 кв. м)

Будівельні роботи проводить: будівельна фірма ТОВ «Т.М.М.»

Технічний нагляд здійснюють: ограни державної влади.

Ціна квартир в ЖК «Будинок на Пчілки»

Проблема безпечного постійного або короткотермінового зберігання автомобіля є однією із нагальних для мешканців столиці. Дефіцит місць, ризики псування майна змушують автовласників звертатися до новітніх технологій та послуг. ТММ є одним із київських забудовників, що вже тривалий час створює підземні паркінги на різних об'єктах будівництва в усіх районах столиці.

Для зручності мешканців житлового комплексу «Будинок на Пчілки» будівельний підрозділ пропонує машиномісця у підземному паркінгу будівлі.

ТЕХНІЧНА ХАРАКТЕРИСТИКА

багатоповерхового житлового будинку у 4-му м/р-ні ж/м «Позняки» (вул. О. Пчілки) (житлова частина)

Житловий будинок 26 поверхів, в тому числі:

на 1-му, 2-му та 3-му поверхах — нежитлові вбудовані приміщення;

на 20-му, 23-му, 24-му та 26-му поверхах — творчі майстерні.

Конструктивна схема будинку: монолітний залізобетонний каркас.

Кількість секцій — 2.

Житловий будинок в плані розмірами 106×29 м має 26 (2 секція) та 24(1 секція) поверхів. Висота поверху 2,8 м.

Стіни зовнішні — керамзитобетонні блоки товщиною 250 мм

— із зовнішньої сторони стіни утеплені ефективним утеплювачем із покриттям декоративною штукатуркою.

— на балконах, лоджіях, засклених лоджіях — декоративна штукатурка по утеплювачу.

Стіни внутрішні:

між квартирами — монолітний залізобетон товщиною 200−250 мм, керамзитобетонні блоки товщиною 250 мм.

Перегородки — керамзитобетонні блоки товщиною 115 мм.

Перекриття — монолітна залізобетонна плита 200 мм.

Покрівля — рулонна з внутрішнім водовідведенням.

Протипожежні улаштування:

— протидимний захист: — незадимлювана сходова клітка;

— наявність протипожежного водопроводу на кожному поверсі;

— приміщення загального користування обладнані протипожежною автоматикою;

— в кожній квартирі, в санвузлі передбачений протипожежний кран-комплект.

Сміттєзбирання:

сміттєприймальники на кожному житловому поверсі, в коридорі проходу на балкон незадимлюваної сходової клітки;

сміттєзбиральна камера та підвальне приміщення мають самостійні входи ізольовані від входу в будинок.

Ліфти — кількість: по 3 на кожну секцію:

— 2 пасажирських (вантажопідйомністю по 400 кг);

— 1 вантажопасажирський (вантажопідйомністю 1000 кг — для транспортування пожежних підрозділів).

Висота поверху — 2,8 м, від підлоги до стелі.

Висота приміщень — 3 м — від підлоги до підлоги.

Столярка:

— вхідні двері до квартир — металеві, протипожежні та протиударні;

— внутрішні двері в квартирах — не встановлюються;

— вікна та балконні двері в квартирах — металопластикові з двокамерними склопакетами;

— скління лоджій, які не мають протипожежних відстійників, металопластикові з однокамерним склопакетом.

Внутрішні опоряджувальні роботи:

житлові кімнати, передпокої, холи, коридори:

— підлога — виконується тільки підготовка підлог, в якій розташовані трубопроводи систем опалення та електропостачання;

— стіни — оздоблення не виконується;

— стелі - бетонна поверхня;

санвузли (ванна, туалет):

— підлога — гідроізоляція з цементно-піщаною стяжкою;

— стіни — оздоблення не виконується;

— стелі - бетонна поверхня;

— сантехнічні прилади інвестор придбає та встановлює самостійно за власний рахунок.

Кухонні плити — електричні (інвестор придбає та встановлює самостійно за власний рахунок).

Система опалення:

— двозонна, двотрубна горизонтальна, по-квартирна;

— радіатори секційні біметалеві;

— будинкові стояки опалення сталеві, прокладаються у загально будинкових коридорах; квартирна розводка поліетиленовими трубами в підлозі квартир та загальних коридорах;

Система водопостачання:

— двохзонна холодної води;

— двохзонна гарячої води;

— подача холодної та гарячої води першої зони (з 1-го по 12-й поверхи) передбачена з верхнім розведенням трубопроводів подаючих магістралей під стелею 12-го поверху і в підлозі 13-го поверху, а потім опуск по квартирних стояках до підвалу;

— подача холодної та гарячої води другої зони (з 13-го по останній поверх) передбачена з верхнім розведенням трубопроводів по нежитловим приміщенням останнього поверху та опуском квартирними стояками, що проходять в санвузлах кожної квартири, до 13-го поверху;

— загально-будинкові і по-квартирні стояки — сталеві оцинковані труби та сталеві емальовані труби;

— розгалуження від стояків холодної та гарячої води до сантехнічних приладів не виконується.

Система каналізації:

— стояки — пластикові труби, розташовані в санвузлах. Розгалуження від стояків каналізації до сантехнічних приладів не виконується.

Електроживлення:

— електропроводка з мідного дроту з встановленням трьохфазних електролічильників, розташованих в коридорах загального користування кожного поверху.

— по-квартирні електрощитки, розташовані в коридорі кожної квартири;

Телефонізація: розводка мереж телефону та телебачення виконується до щитів, розташованих в коридорах загального користування на кожному поверсі. Введення в квартиру від щита та розводка по квартирі виконується інвестором за власний рахунок.

Установка та розміщення всіх видів лічильників:

— електролічильники — в коридорах загального користування кожного поверху;

— лічильники холодної та гарячої води — по-квартирно;

— облік тепла — комерційний, загально будинковий, окремо для житлової частини будинку.

Благоустрій:

— зовнішнє освітлення згідно з проектом;

— дороги — асфальтобетонне покриття;

— тротуари, доріжки — асфальтобетонне покриття та ФЕМ; малі архітектурні форми згідно проекту.

Система вентиляції: припливно-витяжна природна.

Примітка:

Забороняється самостійно демонтувати транзитні інженерні мережі, вентиляційні блоки та будівельні конструкції.

На території комплексу розташовані:

· Дитячі майданчики, місця для відпочинку

· Власна служба експлуатацї

· Комплексна забудова мікрорайону передбачає розвинену інфраструктуру — дитячий садок, загальноосвітня школа, спортивні майданчики

· Передбачена наявність підземного паркінгу

· Зручний заїзд на територію

· Відкриті гостьові автостоянки

· Вбудовано-прибудовані об`єкти торгового призначення (супермаркети, бутіки, аптеки)

· Творчі майстерні на останніх двох поверхах

· Будинок знаходиться поруч із мальовничими озерами

План типового поверху

План типового поверху 1 секції

План типового поверху 2 секції

План 1-кімнатної квартири типу А-5

План 1-кімнатної квартири типу А-3

План 2-кімнатної квартири типу А-2

План 2-кімнатної квартири типу А-9

План 3-кімнатної квартири типу А-1

План 3-кімнатної квартири типу А-7

Фасад будинку

Ситуаційний план

Поданi архiтектурно-планувальнi рiшення, мiсце розташування пiдтверджують високу маркетингову привабливiсть проекту для потенцiйних споживачів.

Характеристики конкурентоспроможності проекту у житловому будівництві

Проект будівництва багатоповерхового житлового будинку, який буде розміщений у 4-му мікрорайоні житлового масиву «Позняки» (вул. О. Пчілки, 34 поблизу вул. Драгоманова) Дарницького району м. Києва конкурентоспроможним, враховуючи його функціонально-естетичні параметри. Внутрішніми характеристиками конкурентоспроможності проекту у житловому будівництві є:

будинок відноситься до еліт класу новобудов;

квартири щодо рівня цін відносно помірні;

будинок гармонічно вписується в архітектуру району. Його запроектовано з урахуванням всіх потреб щодо комфорту, планування, інженерного оснащення;

· будинок запроектовано із врахуванням вимог санепідемстанцій, пожежної безпеки та ін. Всі житлові приміщення, кухні, сходові марші мають освітлення, а також забезпечені віконними отворами;

· проект пропонує використання сучасних та безпечних будівельних матеріалів;

· проектом передбачено будівництво місць паркування машин мешканців, майданчик для відпочинку дітей та дорослих, господарський майданчик, територія підлягає загальному благоустрою та озелененню у відповідності проекту. На вході в під'їзд передбачено приміщення для служби консьєржа;

· будинок знаходиться в районі з добре розвиненою інфраструтурою. Неподалік розташовані мальовничі озера. Розташуванняв даному районі шкіл та дитсадків дає можливість молодим мешканцям будинку розраховувати на добре виховання і навчання своїх дітей;

· квартири по рівню цін за 1 м² відрізняються поповерхово та покімнатно, що виявляє привабливість до цінової політики фірми;

· архітектурні рішення приймалися в сучасному стилі новобудов. Створена по європейським стандартам грамотно розташована архітектурна композиція елітної новобудови забезпечить сонячне світло в квартирах і дозволить милуватися краєвидом з вікна. Гарне розташування, розвита інфраструктура — ідеальне місце для тих, хто активно працює і цікаво відпочиває.

Площі квартир

В запроектованому будинку передбачені одно-, двох-, трьохквартири різного типу. В усіх квартирах корисна площа розрахована по новим стандартам планування і є достатньою для комфортного проживання, забезпечується виконання необхідних стандарто-побутових норм. В квартирах є комори, лоджії, балкони, ванні кімнати, які мають велику площу для техніки та меблів. Також велику площу з сучасним поглядом для розміщення техніки мають кухні.

До продажу пропонується 242 квартир, в тому числi:

— 122 однокiмнатних квартир загальною площею вiд 52.69 — 60.74 кв.м.

— 40 двокiмнатних квартир загальною площею вiд 75.52 — 86.11 кв. м

— 80 трикiмнатних квартир загальною площею вiд 100.15 — 120.24 кв.

Iнвесторами для продажу квартир встановлена цiна приблизно 12 500 грн./кв.м загальної площi (приблизно 1562 у.о.). Ціна залежить від типу квартири та поверху.

Квартири затишні і комфортні, зручні і раціональні, запроектовані на будь-який смак. Великі корисні площі роблять квартири функціональними, відкриваючи великі можливості для внутрішнього дизайну. Передбачено власну службу охорони і експлуатації будинку.

Таблиця 1.1

Провідні планувальні характеристики об'єкту інвестування

Порівняльні характеристики цін на житло по районам м. Києва

1. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК. Цена в грн за кв. м

Таблиця 1.2

2. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК. Цена в $ за кв. м

Таблиця 1.3

Таблиця 1.4. Статистика цен вторичного рынка продажи квартир в Киевепо базе портала Realt.UA на 17.09.2010 *

Порівняльна характеристика цін на новозбудоване житло, що пропонується провідними інвесторами м. Києва

Розділ 2. Розрахунок кошторисної документації проекту. Визначення обсягу та структури інвестиційних витрат проекту

Кошторисна документація проекту складається з локального, об'єктного та зведеного кошторисів.

Маркетингові характеристики проекту спорудження і продажу квартир в багатоповерхового житлового будинку у 4-му м/р-ні ж/м «Позняки» (вул. О. Пчілки)

Таблиця 2.5. Локальний кошторис на придбання інженерного обладнання

Таблица.

За результатами складеної кошторисної документацiї встановлено, що на будівництво житлового будинку обсягом 89 631,4 куб.м. необхiднi капiталовкладення в сумi 144 197,79 тис. грн., в тому числі будiвельних робiт обсягом 122 547,95 тис.грн.

Розділ 3. Формування структури управління проектом та встановлення цілей учасників проекту. Визначення джерел фінансування проекту

Процес інвестування доволі складний і перш за все потребує ретельної оцінки інвестиційного вибору. Розробка та реалізація інвестиційного проекту, особливо виробничого, проходить тривалий шлях від ідеї до будівництва та експлуатації об'єкта. Цей період, як правило, називається життєвим циклом інвестиційного проекту, що охоплює три фази:

Передінвестиційні дослідження до остаточного прийняття інвестиційного рішення (передінвестиційна фаза). До цієї фази належать: визначення інвестиційних можливостей; аналіз альтернативних варіантів та остаточний вибір проекту; попереднє техніко-економічне обґрунтування; розробка техніко-економічного обґрунтування; дослідницьке забезпечення проекту, висновок по проекту і рішення про інвестування.

Інвестиційна фаза: проведення узгоджень; укладання контрактів; розробка проектно-кошторисної документації; будівництво, реконструкція або переоснащення; забезпечення керівника проекту; витрати на авторський нагляд і контроль; підготовка експлуатаційних кадрів; пуско-налагоджувальні роботи.

Експлуатаційна фаза: введення в експлуатацію; доведення до проектної потужності; витрати на підтримання діючих потужностей; витрати на оновлення основних фондів.

Система управління проектами включає декілька основних підсистем, які дозволяють найбільш повно реалізувати методи управління проектом.

Методи управління проектами дозволяють визначити:* цілі проекту та провести його обґрунтування;* структуру проекту (підпроекти, основні етапи робіт);* необхідні об'єми та джерела фінансування;* виконавцівшляхом проведення тендерів та конкурсів;* строки виконання проекту, скласти графік його реалізації;* необхідні ресурси;* рівень ризиків та розробити заходи щодо їх страхування;* підготувати кошторис та бюджет, підготувати та укласти контракти, забезпечити контр

Суб'єктами управління у проектному менеджменті є активні уасники проекту. Учасники проекту є важливішим елементом його структури, тому що саме вони забезпечують реалізацію замислу інвестиційного проекту.

Розглянемо провідних учасників нашого інвестиційного проекту:

1) Головним учасником будь-якого проекту є замовник. Замовник бере участь в роботі над проектом на початковій та завершальній стадії робіт. Замовник — інвестор, або інша фізична або юридична особа, яка за дорученням інвестора видає замовлення на виконання проектно-вишукувальних робіт і на будівництво об'єкта, укладає договори підряду, контролює хід будівництва, здійснює технічний нагляд, приймає закінчені роботи, проводить розрахунки та здає об'єкт в експлуатацію.

2) Інвестор — сторона, що вкладає грошові кошти та інші матеріальні чи нематеріальні активи інвестиції в проект, з метою одержання прибутку на свої інвестиції від реалізації проекту. Інвестори вступають у контрактні відносини з замовником, контролюють виконання контрактів і здійснюють розрахунки з іншими сторонами в міру виконання проекту. Інвестори є повноправними партнерами проекту і власниками всього майна, що здобувається за рахунок їхніх інвестицій, поки їм не будуть виплачені всі с кошти за контрактом (кредитною угодою) з замовником.

3) Генеральний підрядник — головний виконавець будівельних робіт, який формує склад виконавців більш низького рівня — субпідрядників.

4) Субпідрядники — будівельні організації, які обираються генпідрядником для виконання спеціальних видів робіт: земляних, електромонтажних, сантехнічних, опоряджувальних.

Також до виконання інвестиційного проекту залучаються генеральний проектувальник та субпідрядні проектувальники для виконання проектних робіт, вишукувальні організації для виконання інженерних вишукувань на території будівництва. Усі учасники мають свій фронт робіт і коло обов’язків.

Рис. Функції основних учасників проектування та будівництва об'єктів Найчастіше в комерційному житловому будівництві функціональні ролі інвестора, замовника та ініціатора проекту сполучаються в одній чи кількох юридичних особах — забудовника (що є власником відведеної під будівництво землі) та фінансово-кредитної установи (інвестиційної компанії).

В нашому випадку в ролі замовника, основного інвестора, генерального підрядника виступає

будівельна компанія «ТММ».

Підрядні організації:

ТОВ «Стандарт» — сантехнічні роботи.

ТОВ «Монтаж-Сервіс» — сантехнічні роботи.

ТОВ «Дк-Груп» — монтаж ліфтового обладнання.

ТОВ «Нотекс» — роботи по влаштуванню пальових фундаментів.

ТОВ «Київфундаментбуд» — роботи по влаштуванню пальовихфундаментів.

ТОВ «Вінсо-Технології» — фасадні роботи.

Постачальники:

ВАТ «ЗЗБК ім. С. Ковальської»

ТОВ «Будівельні рішення»

Джерела фінансування. Iнвесторами проету виступають дві організації, а саме: банк «Аркада», будівельна компанія ТММ.

Частки, які вносяться інвесторами в даний проект розглядаються у відсотковому відношенні і відповідно становлять:

1. Банк «Аркада» — 40%;

2. Будівельна компанія ТОВ «Т.М.М» — 60%

Компанія ТММ є однією із будівельних компаній-лідерів в Україні, яка володіє ґрунтовними знаннями та досвідом у виконанні повного циклу будівельних та монтажних робіт, а також у застосуванні сучасних методів менеджменту будівельних проектів.

Компанія діє як генеральний підрядник в рамках будівельних договорів, здійснюючи операційне планування будівництва та дизайну проектів, оптимізацію проектних, технологічних якісних та фінансових характеристик, будівельні роботи, вибір субпідрядників та постачальників, контроль за виконанням, постачання будівельних матеріалів та технічних ресурсів, введення будівельного об'єкту в експлуатацію.

В рамках процесу девелопменту компанія ТММ виконує наступні роботи:

· купівля/оренда земельної ділянки (отримання дозволу на купівлю/оренду та дозвіл на будівництво у міській раді, отримання обґрунтування з відділу міського планування та укладання договору купівлі/оренди та інвестиційного договору);

· розвідування (дослідження) земельної ділянки, розробка концепції проекту (архітектурний, технічний, маркетинговий, економічний компоненти);

· розробка макетів дизайну проекту;

· ухвалення проекту радою містобудування;

· експертиза проекту (отримання необхідних дозволів);

· підготовка робочої документації проекту;

· будівельні роботи;

· введення проекту в експлуатацію (завершення вимірювання БТІ, легалізація реєстраційних сертифікатів на квартири, житлово-експлуатаційне обслуговування будинку);

· завершення оздоблювальних робіт;

· експлуатація будинку (в тому числі менеджмент прилеглої території та орендних площ).

Унікальною перевагою компанії ТММ є вертикальна інтеграція. У своїй діяльності компанія ТММ реалізує новий для українського ринку нерухомості підхід, здійснюючи силами власних підрозділів повну розробку девелоперського проекту, весь комплекс будівельних робіт, а також подальше обслуговування об'єктів після введення їх в експлуатацію. На сьогоднішній день виробничі потужності ТММ дозволяють не тільки повністю забезпечувати внутрішні потреби самої компанії, а й надавати свої послуги та продукцію третім сторонам. До складу компанії входить архітектурно-проектне бюро, комплексні бригади висококваліфікованих фахівців різного профілю, інженерно-технічний персонал з великим досвідом роботи.

Компанія ТММ надає послуги генерального підряду, проводить будівельно-монтажні роботи, надає автотранспортні послуги, житлово-експлуатаційне обслуговування, здійснює проектні роботи. Також компанія має потужності з виробництва будівельних матеріалівтоварного бетону та металоконструкцій, світловідбиваючих алюмінієвих і ПВХ-конструкцій, надає повний комплекс послуг зі створення вентиляційних систем і систем кондиціонування.

Наявність досвіду у проведенні будівельних робіт, висококваліфікований персонал та застосування сучасних технологій є запорукою успішної плідної співпраці компанії з партнерами, клієнтами, інвесторами і покупцями. Основні офіси та виробничі потужності компанії ТММ розташовані в Києві і в Харкові.

Компанія ТММ працює на ринку України з 1994 року і на сьогоднішній день є однією з провідних будівельних компаній. За цей період було реалізовано 26 об'єктів загальною площею 475 тис. кв. м у Києві, Харкові, Житомирі та Ялті. Серед будівельних проектів ТММ — житлова нерухомість класів «економ», «бізнес», «преміум» і «де-люкс», офісна та торговельна нерухомість, готельна нерухомість, багатофункціональні комплекси, інфраструктурні об'єкти.

У своїй роботі компанія ТММ орієнтується на сучасні стандарти будівництва, а також використовує сучасні методи управління будівельними проектами. Компанія має відповідні виробничі потужності та матеріальну базу, володіє всіма технологічними знаннями і практичним досвідом для організації та виконання повного циклу будівельно-монтажних робіт. Завдяки чіткій вертикально інтегрованій структурі, компанія повністю забезпечує і контролює силами власних підрозділів весь виробничий ланцюг.

За 17 років роботи на будівельному ринку України компанія ТММ у якості генпідрядника побудувала 24 об'єкти в Києві, Харкові, Житомирі та Ялті, серед яких — житлова, офісна, торгова та готельна нерухомість, інфраструктурні та промислові об'єкти.

Виконуючи функції генерального підрядника, ТММ ґрунтується на комплексному підході до реалізації проекту: від проектування до здачі об'єкта в експлуатацію. Практично повний перелік будівельних робіт, що виконується власними силами, а також взаємодія з постійними надійними партнерами, дозволяє виконувати роботи всіх рівнів складності. Надійність компанії ТММ неодноразово перевірена нашими клієнтами. Професіоналізм, відповідальність по відношенню до клієнтів і партнерів, високі власні вимоги до якості виконуваних робіт — характерний стиль роботи ТММ. ТММ пропонує кваліфіковані послуги генпідрядника, що включають у себе:

· організацію всього комплексу робіт з будівництва об'єкта відповідно до затвердженої проектної документації;

· виконання всіх будівельно-монтажних робіт власними силами, крім робіт з облаштування пальового поля, збору ліфтових конструкцій, підключення інженерних мереж та облаштування фасадних систем, для виконання зазначеного обсягу робіт залучаються субпідрядні організації;

· складання і контроль загального графіка будівництва об'єкта;

· координація робіт субпідрядних організацій, що залучаються в процесі будівництва;

· забезпечення дотримання технології ведення робіт на будівельному майданчику;

· забезпечення будівництва необхідними матеріальними ресурсами і технікою;

· індивідуальні випробування змонтованого обладнання та участь у комплексному його випробуванні у присутності представників Замовника та експлуатуючої організації;

· участь у передачі в установленому порядку експлуатуючій організації завершеного будівництвом об'єкту для подальшої експлуатації.

В якості підрядника компанія ТММ власними силами виконує наступні види робіт:

· земляні, підготовчі роботи (розробка котловану, винос мереж з-під території забудови);

· зведення монолітного каркасу (житлові та офісні комплекси, котеджі, промислові будівлі);

· загальнобудівельні роботи (влаштування монолітного каркасу, кладка, покрівельні роботи, заповнення віконно-дверних прорізів;

· оздоблювальні роботи — інтер'єр, екстер'єр (штукатурні роботи, влаштування стяжок, гіпсокартонних конструкцій, улаштування покриття з плиток, лінолеуму, ламінату, ковроліну, малярні роботи);

· монтаж зовнішніх та внутрішніх інженерних мереж (опалення, водопровід і каналізація, вентиляція і кондиціювання, електропостачання, електроосвітлення, слабкострумові мережі);

· створення та експлуатація інженерних телекомунікаційних систем (структуровані кабельні мережі, системи IP телефонії, відеоспостереження, контролю доступу, диспетчеризації, системи «Інтелектуальна будівля»);

· виготовлення металопластикових і алюмінієвих конструкцій;

· роботи з благоустрою території (мощення, монтаж огороджуючих конструкцій, дренажних систем, вуличне освітлення, підсвічування, влаштування відкритих спортивних споруд).

Підприємства та підрозділи, що входять до складу компанії ТММ, дозволяють їй забезпечувати весь комплекс будівельних робіт, включно з виробництвом будівельних матеріалів та обслуговуванням об'єктів по завершенню будівництва.

Завдяки успішній моделі бізнесу компанії та її вертикальній інтеграції, сьогодні ТММ має всі передумови для подальшого успішного розвитку та закріплення лідерських позицій на ринку.

Структура компанії

До складу компанії ТММ входять такі підприємства:

· ТОВ «ТММ-Будкомплект» — виробництво товарного бетону та металоконструкцій;

· ВАТ «Укртеплоізоляція» — виготовлення теплоізоляційних матеріалів, перлітового піску та сухих будівельних сумішей; підприємство придбане з метою розширення виробництва бетону;

· ЗАТ «ТММ-Енергобуд» — будівництво енергогенеруючих підстанцій.

Для досягнення продуктивної діяльності в даній організації необхідно створити структуру управління, яка б забезпечувала найбільш раціональну взаємодію з зовнішнім середовищем і досягнення цілей організації.

Частина потреб у капітальних вкладеннях забезпечується за рахунок інвестора банка «Аркада», який акумулює кошти населення для подадьшої купівлі. Банк «Аркада» — універсальний комерційний банк ком плекс ного обслуговування фізичних осіб.

За роки свого існування банк розробив унікальні програми для населення в галузі фінансування та кредитування житлового будівництва.

Згідно законодавству України, з 2003 року банк «Аркада» реалізує програму будівництва житла за кошти населення шляхом створення Фонду фінансування будівництва (ФФБ). Зі всіх схем, що існують на сьогоднішній день, робота через ФФБ — найнадійніша з погляду захисту інтересів Інвестора, названого в договорі про участь у ФФБ Довірителем. Фонд фінансування будівництва — це кошти, отримані Банком від фізичних і юридичних осіб —ДОВІРИТЕЛІВ (ІНВЕСТОРІВ) в довірче управління:

· Банк діє на користь Довірителів за їх дорученням на довірче управління коштами.

· Банк залучає кошти Довірителів на рахунок ФФБ, відкритий на своєму балансі, накопичує їх і фінансує будівництво за програмою Забудовника.

· Банк здійснює нагляд за ходом будівництва і перевіряє Акти виконаних будівельно-монтажних робіт на відповідність їх проектній документації та графікам виконання будівельних робіт.

Кінцева мета створення ФФБ — отримання Довірителями у власність квартир або інших об'єктів інвестування (малоповерховий одноквартирний будинок, гаражний бокс/машиномісце, нежитлове приміщення, апартаменти і т.п.).

Загальна структура управління генпідрядної будівельної організації

Розділ 4. Створення графіку БМР та плану освоєння інвестицій

Основою складання графіку БМР в даній курсовій роботі є інвесторська кошторисна документація, складена за укрупненими показниками.

Для забезпечення відповідності між вартісними та організаційно-технологічними показниками номенклатури обсяги БМР визначаються не в натуральному, а у вартісному вимірі.

Використовується номенклатура робіт, подана в таблиці 4.2

На її основі розробляється відомість обсягів робіт, подана в таблиі 4.3. Тут має бути враховано розподіл обсягів робіт по захваткам (секціям) будівлі. Розподіл обсягів здійснюється пропорційно будівельному обсягу секцій.

В даній роботі визначаємо також норму тривалості виконання робіт або норму тривалості спорудження об'єкту, яка використовується при розрахунку фактичної тривалості. Це виконується за допомогою СНиП 1.04.03−85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». За методом інтерполяції визначаємо нормативну тривалість.

Використовуючи вищезгаданий СНиП розраховуємо нормативну тривалість будівництва об'єкту в місяцях. При цьому враховуємо, що даний об'єкт являється монолітним житловим будинком, отже всі розрахунки ведемо за відповідними даними СНиП. При загальній площі 9000 м² — тривалість становить 16 міс., при загальній площі 18 000 м² — тривалість становить 20 міс.

Загальна площа (площа квартир та площа вбудованих приміщень) секцій складає 23 017,8 м². Для спощення розрахунків приймаємо 23 018 м².

Використовуючи метод інтерполяції виводимо формулу:

Т^норм. =(16 + 4*14018/9000)*22=489 днів

Нормативна тривалість будівництва в місяцях становить 22,23 місяців. Враховуючи те, що в одному місяці 22 робочих дні, визначаємо, що нормативна тривалість будівництва в днях становить 489 днів.

На основі розрахованих даних, а також користуючись. та табл.4.3. будуємо сітьовий графік виконання робіт та план освоєння інвестицій. Дані з отриманих графіків зводимо в таблицю «План виконання БМР та освоєння інвестицій» (табл.4.4.). Короткий приклад розрахунку трудомісткості та тривалості виконання БМР наведений в табл.4.4.

Обсяги і темпи освоєння інвестицій за календарним планом зображено на рис. 4.3. та рис. 4.4.

Таблиця 4.2