Іпотечні банки та його операції

Іпотечні банки та його операции.

Основна діяльність іпотечних банков.

Іпотечні банки надають довгострокові кредити, які забезпечуються внесенням записи іпотек, чи іпотечних боргів, на землеволодіння, під яке видається позичка. Якщо іпотечні банки використовують для гарантії позичок лише іпотечні борги, в діловому спілкуванні залишаються поняття «іпотечного банку «і «іпотечний кредит » .

Завдяки своєї довгостроковості (20—30 років) іпотечні кредити особливо зручні на фінансування у випадках, коли виплата відсотків і погашення кредиту можливі тільки з поточних, зазвичай, невисоких доходів, тобто. невеликими внесками. Наприклад, при фінансуванні будівництва житлових будинків під оренду погашення іпотечного позики можливо тільки з надходжень орендної плати. Це стосується та фінансування сільськогосподарських підприємств з метою розширення земельних угідь (купівля додаткових ділянок землі) чи будівництва житлових і підсобних приміщень, оскільки приріст доходів у сільське господарство щодо невысок.

Кошти надання кредитів іпотечного банку одержує вигоду від продажу заставних аркушів. Це надійні, які дають тверді відсотки боргові зобов’язання банку з відношення до власникам. Виготовлені заставні листи забезпечуються наданими банком і гарантованими ипотеками чи іпотечними боргами ссудами.

Проте чи кожну земельну ділянку то, можливо об'єктом іпотечного банку, оскільки безпеку кредиту, забезпечує покриття, визначається вартістю закладного объекта.

Іпотечні банки мають у своєму економіці подвійне значення: як соціальні інститути, щоб забезпечити довгострокові земельні кредити, як і емітенти заставних аркушів, які зараз є захищеною засобом вкладення капіталу і приносять проценты.

Іпотечні банки є посередником між вкладенням капіталу і реальним кредитом. Капітал власника заставних аркушів забезпечується не одним об'єктом, а сукупністю на всі об'єкти банку, які гарантують його позики. Отже, відбувається розсіювання ризику. На відміну від приватного особи, що надає позику під об'єкта, закон надає банку можливість призначати дуже низькі ставки погашення, оскільки кошти, які від численних кредитополучателей, можна використовувати нових кредитов.

Іпотечні банки надають також позики різним комунальним громадським структурам. І тут позику забезпечується не ипотеками, а засобами, одержуваними з допомогою податків. Джерелом коштів на комунальних позик є випущені банком Комунальні (Громадські) заставні листи. Вони від звичайних заставних аркушів лише способом гарантирования.

Види діяльності, якими можуть займатися іпотечні банки поруч із основний, включають також вкладення засобів у цінних паперів під певні відсотки, видачу позичок під заставу цінних паперів, і навіть деякі фінансові услуги.

Іпотечному банку заборонена побічна діяльність, що з ризиком. Наприклад, банк може отримувати ділянки своїх боржників лише для запобігання збитків, будівництва адміністративних будинків на свої потреб чи житла на свої співробітників; спекуляцією земельними ділянками банку заборонено заниматься.

Законодавчі обмеження у сфері власників заставних аркушів роблять іпотечні банки спеціальними інститутами, а чи не універсальними банками. Тільки три банку Німеччини є у силу сформованих традицій змішаними іпотечними банками.

Свою діяльність іпотечні банки здійснюють з урахуванням заставного права. У зв’язку з цим необхідно коротко зупинитися що на деяких його аспектах.

Так, землеволодіння може бути закладена через передачу власником права власності (іпотеки чи іпотечного боргу) кредитору. У цьому землевласник доручає зробити запис у спеціальній розділі Земельного кадастру про заставному праві земельну ділянку на користь кредитора. Формально за законодавством така запис потребує лише письмового розпорядження землевласника з його нотаріально завіреною підписом. Проте оскільки іпотечні банки вимагають, щоб власник брав він зобов’язання підпорядковуватися судових рішень, необхідно, щоб доручення оформили нотаріально, оскільки містить у собі дане обязательство.

Значення заставного права у тому, що з примусової продажу з аукціону заставного об'єкта кредитори іпотек і іпотечних боргів мають привілейоване право перед будь-якими інші кредитори землевласника погашення боргів із засобів від продажу об'єкта. Тільки після задоволення привілейованих кредиторів які залишилися коштів може бути задоволені інші кредитори гаразд черговості списка.

Що стосується банкрутства землевласника кредитори заставного права мають особливе становище — можуть, не вдовольняючись конкурсної квотою, шукати задоволення поза конкурсного процесу через примусову продаж із аукціону закладного об'єкта. Те саме стосується і до судовому процесу про розділі имущества.

Сутність заставного права й не порушується, якщо заставний об'єкт продається або якимсь іншим шляхом (наприклад, у спадок) переходить до іншому власнику. Іпотека (чи іпотечний борг) відповідає безвідносно до постаті землевласника. Тут необхідно говорити про речовому праві. Різниця між іпотекою і іпотечним боргом ось у чому. Передумовою виникнення іпотеки є, крім внесення запис у поземельну книжку, наявність персонального вимоги. Для виникнення іпотечного боргу, навпаки, непотрібно наявність вимоги. Він є незалежною від вимоги (абстрактним) заставним правом, що з самого початку належить кредитору.

Нині дедалі більшого поширення одержує у ролі гаранта іпотечний борг (а чи не іпотека, як раніше) як найбільш гнучке засіб завдяки їхній незалежності він певного требования.

Відсоткову ставку іпотечного боргу призначається спочатку високої, оскільки включає у собі можливі додаткові підвищення відсоткові ставки. Оскільки іпотечний борг у на відміну від іпотеки призначається безвідносно до надання кредиту, у спеціальній угоду з власником слід обумовити, яких вимог іпотечний борг можна використовувати як гарантія. Зазвичай домовляються, що іпотечний борг має забезпечити все законні вимоги кредитодателя, зокрема і залежать майбутні. Кредитополучатель і. власник необов’язково повинні прагнути бути у тому ж обличчям. Таким чином, третя особа може надати свою ділянку як заставного объекта.

У зв’язку з тим, що іпотечні позички забезпечують випущені банком цінних паперів, іпотечні банки зобов’язані під час виборів заставні об'єкти і визначенні величини позички керуватися суворими вказівок. По законодавству, позички можуть видаватися лише під земельні ділянки, які дають кожному власнику стабільний прибуток. Розмір позички згідно із законом не може перевищувати 60% (гранична величина позички до вартості об'єкта) старанно підрахованою вартості земельних ділянок (заставна стоимость).

Для підрахунку заставної вартістю кожному іпотечному банку є відповідні інструкції, що розробляються правлінням банку і посвідчуються державними органами нагляду у сфері фінансової деятельности.

Кошти надання кредиту банк видобуває шляхом продажу заставних аркушів. Отже, умови, у яких банк може надати кредит, залежать від розташування над ринком цінних паперів. Заставні листи зазвичай продаються нижче номіналу, з урахуванням біржового курсу боргових зобов’язань. Курс продажу, проте, відповідає чистої виручці, одержуваної банком від продажу заставних аркушів. Основною причиною те, що іпотечні банки змушені продавати свої цінних паперів через інші з банківських установ, переважно через комерційних банків. За цю посередницьку діяльність іпотечного банку платить мито, так звану бонификацию. Чиста виручка = курс продажу — бонификация. Наприклад, банк продає заставні листи на номінальну суму 100 000 ньому. марок і навіть отримує з відрахуванням бонификации 97% цієї суми, тобто. 97 000 марок. Крім бонификации, банк несе також інші витрати (реклама, друкування цінних паперів, обробка заявок тощо.). Цю витрату також ви читаються з виручки від продажу цінних паперів. Це означає, що банк може виплатити суму менше 97%, наприклад 95%. Втрата на курсі цінних паперів під час продажу їх нижче номінальною ціни відшкодовується банку не відразу, а процесі погашення кредиту, коли позичальник, який одержав 95% суми, виплачує 100%. Випускаючи заставні листи, банк зобов’язується виплачувати із них тверді відсотки попри всі термін дії емісії. З іншого боку, банк несе власні поточні видатки. Отже, відсоткову ставку повинна покривати як виплату відсотків власникам цінних паперів, а й поточні видатки банка.

Наприклад, банк продає 6%-ные заставні листи. Отже, кредити, надані коштом від продажу, мають оподатковуватися відсоткової ставкою щонайменше 6,5%.

Оскільки іпотечного банку не змінює відсоток виплат по заставних листам в протягом всього терміну їхніх дії, може і тепер своїм позичальникам цей термін встановлювати твердий відсоток виплати кредиту. Цим і вирізняються кредити, надані з допомогою продажу заставних аркушів, від кредитів ощадбанків чи інших банківських учреждений.

Нині заставні листи випускаються терміном 10 років. Перед нової емісією виробляється коригування умов надання кредиту на відповідність до станом ринку цінних паперів. У випадку зниження відсотки за заставних листам, зазвичай, зменшується відсоток за кредитами. Насправді вимога банком відсотків іншого за надання кредиту викликає нерозуміння із боку кредитополучателя, оскільки не знає, із чим це було пов’язано. Відсоток іншого за надання необхідний, оскільки банк, пропонуючи кредит, зобов’язаний підготувати умови його надання і немає права їх змінювати, попри можливий погіршення ситуації над ринком цінних бумаг.

Щоб звільнити запропонований кредит, банк повинен продати заставні листи, з яких оплачує відсотки їх власникам. З іншого боку, іпотечні позички видаються не відразу, а наприклад, з просування будівельних робіт. Відсотки банк отримає лише після видачі кредиту. Щоб заповнити розрив між виплатою відсотків з заставних листам і надходженням відсотків за кредит, необхідний відсоток іншого за надання, який, як правило, становить 0,25% в месяц.

Іпотечні банки надають боржникам право дострокової виплати кредиту (в цілому або частково) після закінчення договірного терміну виплати відсотків. Взагалі ж термін виплати відсотків встановлюється щонайменше 10 років, тобто. термін дії заставних аркушів. Якби позичальник мав права повернути кредит невдовзі після отримання, банк був би у сумнівному становищі, коли його змушений виплачувати відсотки за цінних паперів, які мають надходжень відсотків за кредити. Нерідко іпотечні банки надання кредитів разом з ощадними банками. Це співробітництво виявляється у програмах спільного фінансування будівництва чи при наданні іпотечних кредитів з погашенням через ощадбанки. У першому випадку надаються іпотечний кредит і кредиту Ощадбанку. Погашення іпотечного кредиту відсувається на 14 років, при цьому час погашається кредит Сбербанка.

У другий випадок погашення іпотечного кредиту відсувається з допомогою передачі прав договори з Ощадбанком у сумі щонайменше 30% від суми іпотечного позики. Іпотечна позичка, в такий спосіб, погашається з допомогою договори з Ощадбанком протягом максимум 10 років в цілому або частково. Якщо суми замало погашення, іпотечний кредит то, можливо продлен.

Заставні листи є борговими зобов’язаннями банку перед власниками із виплатою твердих відсотків, забезпеченими привілейованими ипотеками і іпотечними боргами. Заставні листи є довготерміновими борговими зобов’язаннями, гарантують вкладникам капіталу стабільний приріст на тривалий срок.

Як і інші цінних паперів, заставні листи можна будь-якої миті продані по біржовому курсу. Банк готовий й у будь-якої миті видати кредит під заставу цінних паперів. При низькому біржовому курсі рекомендується закласти цінних паперів, якщо потрібні чималі кошти, а чи не продавати по низькому курсу.

Заставні листи забезпечуються сукупністю іпотечних кредитів, виданих банком. Усі заставні права заносять у спеціальний регістр, які перебувають під медичним наглядом державного довіреної особи. Своєю підписом на закладном аркуші він підтверджує наявність необхідного покриття. Що стосується банкрутства іпотечного банку власники заставних аркушів мають привілейоване право перед інші кредитори банка.

Основною метою вкладення капіталу заставні листи є надійне вкладення капіталу, належить неповнолітнім, через їх опікунів; створення засобів покриття договірних зобов’язань приватними страховими компаніями; отримання позички під заставу як у державних земельних банках.

Заставні листи випускаються різних номіналів. Поруч із самої заставної випускається так звана купонна книжка. Воно складається з окремих купонів, у яких є такі сума виплати відсотків й час виплати. Утримувач акції може мати простий відсотки за пред’явленні цього купона. Щоб зупиняти терміни виплат відсотків, рекомендується депонувати заставної лист в іпотечного банку або інший банк, який ознайомитися з своєчасним начислением.

Своєчасне пред’явлення купона має важливого значення, оскільки за закінченні чотирьох років від початку виплати відповідного відсотка декларація про його отримання утрачивается.

Нині банки переходять на емісію без випуску цінних паперів. Покупець отримує депозитний сертифікат, який підтверджує декларація про пайову власність глобального сертифіката у банку цінних паперів. Депозитний банк й займається нарахуванням належних процентов.

Право отримання (повернення) вартості закладного аркуша після закінчення терміну його дії закінчується тільки через 30 лет.

Емісійні умови, як, наприклад, відсоткову ставку, термін дії, декларація про повернення, мають бути зазначені на закладном листе.

Заставні листи, зазвичай, пускаються іпотечним банком у вільний продаж. Вони можуть продаватися біржі по біржовому курсу. Банк піклується у тому, що запобігти різким коливанням курсу. І тому він періодично вилучає свої цінні папери зі біржовий торговли.

Організаційна структура і функции.

Іпотечні банки є специфічний банківський інститут, що виник Західної Європи наприкінці XVIII в. Особливе розвиток вони у Німеччини, де перший іпотечного банку було створено 1770 р. (в Сілезії). Це був державний іпотечного банку, котре здійснювало фінансову підтримку з основному великих поміщицьких хозяйств.

Методом залучення коштів таких банків були випуски заставних паперів. Після цього її розвитку іпотечні банки у ХІХ і XX ст. стали обслуговувати тільки великі поміщицькі господарства, а й дрібні, а потім і кільця селянські господарства. Вже у другій половині в XIX ст. у Німеччині що це переважно державні банки, належать, зазвичай, місцеві органи влади. Перший акціонерний іпотечного банку було у 1862 р. у Франкфурте.

Найбільше розвиток іпотечні банки у Європі отримали першої половині XX в. {до 30-х рр.) у Німеччині, де було у числі розвинених, поступаючись в мощі лише комерційних банків. Вони видавали іпотечні кредити промисловим компаніям, під нерухомість, і навіть потреб сільським производителям.

У цей період діяли звані суднобудівні іпотечні банки, надавали кредити суднобудівним компаніям під споруджувані суду. Водночас у це водночас спробували створити іпотечні банки для довгострокового кредитування промислового будівництва. Однак цей напрямок не набуло належного розвитку. Головною сферою іпотечних банків як у Німеччині, і у інших країнах Західної Європи до 30-х рр. стає кредитування нерухомості у містах та сільській местности.

Іпотека (від грецьк. hypotheke — заставу, заклад) — заставу нерухомості, нерухомого майна (землі, основних фондів, будівель, житла) з єдиною метою одержання позики. Що стосується неповернення позички власником майна стає ссудодатель (банки та інші кредитно-фінансові інститути, що потенційно можуть видавати таку ссуду).

Негативне вплив в розвитку іпотечних банків надавали світові війни" та повоєнна інфляція. Зазвичай, під час війни процес їх розвитку уповільнювався, оскільки знижувалося залучення коштів і зростав неповернення кредитів. Під час повоєнних інфляційних процесів заборгованість погашалась, зазвичай, знеціненими грошима, а сам іпотечний кредит замінявся тимчасовим покриттям з допомогою державних облігацій. Саме у цих умовах число іпотечних банків знижувалося. У період сприятливого економічного кон’юнктури їх збереглося зростало, що підтверджується даними з прикладу ФРГ.

|Динамика розвитку іпотечних банків | | | |19Н |1934|1948|1966|. |1980|1990| | | | | | |1970| | | |Количест|39 |30 |20 |43 |31 |30 |31 | |у | | | | | | | | |банків | | | | | | | |.

Як кажуть, зменшення кількості іпотечних банків Німеччини відбувався за період значних економічних потрясінь (криза 30-х рр.) і повоєнної інфляції кінця 40-х. Надалі повышательная тенденція розвитку в 50— 60-х рр. сприяла зростання кількості банків. У кінці 60-х рр. до ФРН було 24 акціонерних банку, 5 акціонерних суднобудівних банків та 14 державних іпотечних. Найбільш великими були чотири акціонерних іпотечних банку: Німецький центральний земельний банк, Франкфуртський іпотечного банку, Рейнський іпотечного банку, Німецький іпотечного банку (р. Бремен). Як правило, більшість акціонерного капіталу (від 50 до70%) цих банків належала найбільшим комерційних банків ФРН, так званим «гроссбанкам ». Серед державних іпотечних банків провідне становище займали чотири банку: «Дейчі Пфандбрифан-штальт «з п’ятьма філіями, Баварський земельний банк і двоє банку землі Баден-Вюртемберг.

Інші приватні й державні іпотечні банки також контролювалися гроссбанками. Останніми десятиліттями економічного зростання ФРН (70—80—90-е рр.) число іпотечних банків коливається близько 30.

У Франції також діють іпотечні банки, проте характер їх діяльності носить специфічний характер. Головним у сфері іпотечного кредиту є «Креді фонсье де Франс «— найстарший іпотечного банку Франції з участю держави, створений ще 1852 р. Особливе розвиток він отримав в XX в., точніше, в 60—70-х рр. Цей банк проводить операції з трьох основних напрямам: видає середньострокові і довготермінові позички терміном до 15 років під забезпечення (5% активів); джерелом для таких операцій служить випуск іпотечних облігацій. Також надає кредити місцеві органи влади Франції (департаментам і комунам) терміном до 20 років (5% активів) з допомогою випуску про комунальних позик. Другим напрямом діяльності КФФ є надання позичок будівельних компаній і хліборобам під житлове і господарське будівництво, але, зазвичай, з допомогою державного бюджету. Крім «того, через цей банк видаються також спеціальні кредити приватному капіталу, здійснюючому житлове будівництво. По-третє, до функцій КФФ належить облік векселів по середньостроковим кредитах під будівництво, яку здійснювався комерційними банками.

Роль іпотечних банків виконують установи іпотечного кредиту, яких налічується мови у Франції понад 30. Вони видають кредити для придбання землі і квартир. У тому числі найбільше значення мають «Креді фонсье нур ле батиман «і «Ля компані ипотекэр де ля Эпен », що спеціалізуються виключно на кредитуванні приватного строительства.

У З Ш На основному іпотечний кредит здійснюють спеціалізовані небанківські кредитно-фінансові інституції вигляді ощадно-позичкових асоціацій, і навіть страхові компанії, але водночас є і група державних іпотечних банків. Це федеральні банки по кредитування житлового будівництва, Федеральна іпотечна корпорація по кредитування житлового будівництва, банки на кредитування фермерських господарств, федеральні земельні банки.

Ці заклади, зазвичай, продають власні цінних паперів. З отриманих коштів державні іпотечні установи видають іпотечні позички. Випуск їх цінних паперів різко зросла з 1970 по 1986 рр. з 38 млрд. дол. до 262. Головна мета, федеральних іпотечних установ, включаючи банки, у тому, щоб надавати кредити — у сільське господарство і до житлового будівництва, забезпечуючи соціально-економічне обслуговування найделікатніших сфер економіки, тобто. менш заможні верстви населення. Цінні папери, випущені вищевказаними інститутами, як правило, набувають комерційні фірми та ощадні банки, страхові компанії та інші кредитно-фінансові інститути. Це дозволяє федеральним інститутам іпотечного кредиту отримувати необхідні джерела та в наступному використовувати їх задля іпотечного кредитування будівництва для міського населення, фермерів та дрібних предпринимателей.

У Туреччини іпотечним кредитом займається кілька державних банків. Турецький банк іпотечного кредиту здійснює кредитування житлового будівництва у основному містах. «Сумербанк «фінансує будівництво державних підприємств, одночасно займаючись кредитуванням експорту та її реалізації продукції державних підприємств в обробній промисловості. Ці банки кредитують побудову видобувної та енергетичною галузях, а Морехідний банк здійснює кредитування будівництва судів і участі портового господарства. Ці банки є провідниками певної цільової урядової політики щодо зміцненню державного сектора.

У Фінляндії діють сім приватних іпотечних банків: «Фініш Реал Эстате Бенк ЛТД », «Індастріал Бенк оф Финллэнд ЛТД », «ОКО інвестмент бенк ЛТД », «Мортгэдж Бенк оф Финллэнд ЛТД », ЛРСР — Минисипалите Бенк ЛТД ", «Капсалис Бенк ЛТД* «і «Аландс Гиротекс Бенк ЛТД ». Ці банки направляють свої іпотечні кредити — у корпоративний сектор (до 67%), державі (23%), приватних осіб (3%), дрібним підприємствам (1%), іншим (6%). У межах своїх руках вони концентрують весь іпотечний кредит, наданий в промисловість, будівництво і сільське хозяйство.

У Іспанії є кілька банків, які надають іпотечний кредит. Це насамперед Іпотечний банк, видає кредити під житлове будівництво, і Банк будівельного кредиту, які займаються іпотечним кредитуванням переважно промислових компаній. З іншого боку, іпотечним кредитуванням хто в Іспанії займаються також Банк місцевого кредиту та Банк сільськогосподарського кредиту, які дають іпотечний кредит міському населенню, фермерам, і навіть дрібним компаниям.

У Італії функції іпотечного кредиту виконують по-лугосударственные і державні банки. Основне місце над ринком іпотечного кредиту займають банки «Институто Мобиль-яре Итальяно », «Мидибанк », «Эфибанк* (іпотечний кредит для промисловості). Банк «Медио Кредито «проводить кредитування середніх, а також дрібніших промислових компаній шляхом надання кредитів іншим банкам, але він операціями з приватною клієнтурою не занимается.

Дуже важливого значення іпотечні банки мають також у кількох країн Латинська Америка та Азії. Зазвичай, це країни з порівняно розвиненими банківськими системами, прийдешні за своєю структурою до провідним країнам Західної Європи. Так було в Латинської Америки іпотечні банки в чистому вигляді були у 80-х рр. у країнах, як Аргентина, Бразилія, Мексика, Венесуела, Колумбія, Чили1, в Азії — переважно у Індії, Пакистані, Туреччини, Південній Кореї, Таїланді та інших. Основна функція іпотечних банків у регіонах і країнах — іпотечне кредитування земельної власності, житлового й почасти промислового строительства.

Страновый підхід до діяльності іпотечних банків та до іпотечному кредиту взагалі подає відмінність країнами у створенні і функціонуванні іпотечного кредиту через іпотечні банки та інші кредитнофінансові інститути, які теж проводять іпотечні операции.

Пасивні й активні операції банков.

Специфічна діяльність іпотечних банків обумовлює формування їх пасивних і політично активних операцій, які відрізняються від операцій комерційних, ощадних і інвестиційних банків, що підтверджує баланс іпотечного банку (табл. 7.1).

Більше 50% пасивних операцій становить емісія як довгострокових облігацій, потім йдуть залучені кошти на вигляді довгострокових позик і перехідних кредитів, і навіть кошти (які включають акціонерний .капітал, резервний фонд і нераспределенную прибуток). У активних операціях майже 85% становлять довгострокові кредити, що виділяються різним клієнтам на житлове і промислове будівництво, потім ідуть перехідні кредити (державні кошти і — близько 3%, цінних паперів — 0,5% й інші — 1,5%).

Таблица 7.1 Баланс приватного й державного іпотечного банку (західна модель).

|Пассивы |Активи | |Комунальні облігації і заставні |Готівку і рахунки кредитних | |Довгострокові позики. |установах. | |Перехідні кредити. |Довгострокові кредити. | |Власні кошти |Цінні папери. | |Решта. |Перехідні кредити. | | |Решта. |.

Іпотечні банки також здійснюють депозитні операції, і комісійні операції із цінними паперами. Тривалий час (до 20-х рр.) іпотечні банки видавали кредит у вигляді заставних, які реалізовував сам позичальник, повернення кредиту проводився також закладними. Після цього іпотечний кредит став видаватися лише готівкою, а продаж заставних — здійснюватися банками. Зазвичай, забезпеченням заставних може бути іпотека, довгострокове зобов’язання місцевих органів влади, гарантії банків, і навіть якусь додаткову матеріальну резервне забезпечення, тобто. фонд коштів, які можуть опинитися зберігатися у комерційних банках банках.

У процесі реалізації заставних іпотечні банки приваблюють інші банки, переважно комерційні, використовуючи причому їхній філіальну сеть.

Заставні випускають у різних банкнотах (наприклад, до ФРН — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, інколи ж 5 000 ДМ) терміном на 10—25 лет.

Заставні можуть бути або на пред’явника, або іменні. Перші — мелкокупюрные папери, що купують банки.

У повоєнні роки сталися важливі зміни у техніці кредитування. Раніше банк видавав кредит під іпотеку досі реалізації заставних, тобто. рахунок власних коштів. Нині попереднє кредитування банками не застосовується, тому кошти на кредиту вони одержують від реалізації емісії заставних. З іншого боку, у низці країн пасивних операціях іпотечних банків почали виконувати великій ролі державні кошти і, відбиті у балансі за 57-ю статтею «Перехідні кредити » .

Основний тенденцією розвитку іпотечних банків період після Другої Першої світової стало падіння частки власні кошти стосовно заставних. У багатьох країн іпотечні банки що немає правом випускати заставні у сумі, перевищує їхній власний капітал в 10—20 раз.

Гостра між іпотечними і комерційними банками, і навіть іншими кредитними інститутами за сферу залучення грошових заощаджень, і надання іпотечного кредиту створила необхідність виходу іпотечних банків далеко за межі традиційних операцій. Іпотечні банки з’явилася можливість залучати вклади фізичних осіб, здійснювати вкладення свої кошти в приватні цінних паперів, проводити лізингові і факторинговые операції для збільшення свої доходи. Іпотечні банки, що у чистому вигляді, прагнуть розширити свої операції переважно шляхом широкої диверсифікації, оскільки з їхньою становище у час пов’язано основному з коливаннями економічної кон’юнктури. Найменші спади економіки країн, особливо у будівництві та сільське господарство, негативно позначаються становищі банків, оскільки зростає можливість неповернення долгов.

У світовій іпотечної практиці основними джерелами ресурсів іпотечного кредиту виступають заощадження населення, вільні кошти юридичних (компаній, корпорацій), і навіть вторинний ринок цінних паперів. Наприклад, США головне джерело поповнення ресурсів — вторинний ринок заставних, до ФРН — накопичувальні сімейні счета.

Іпотечні банки России.

Історія банківської справи у Росії тісно пов’язана з розвитком іпотечного кредитування населення. Перші банки, які видавали довгострокові кредити під заставу нерухомості" з’явилися торік у Росії у 50-і роки XVIII століття. Ними став державні дворянські банки, які функціонували так. Поміщик, нуждавшийся гроші, звертався до банк з проханням надати їй кредит під заставу маєтку. Вартість нерухомості разом із кріпаками душами оцінювалася спеціальними комісіями, і видавав позички на 15, 28 чи 33 року. Найчастіше кредит становив 60—70% вартості имущества.

Першу таку банк було засновано в 1754 р. із відділами у Петербурзі й Москві (капітал 750 тис. крб.). Банк видавав позички у вигляді від 500 до 1000 крб. терміном у три роки (з 1761 р. — до 8 років) з 6% річних під заставу поміщицьких маєтків і кам’яних будівель. На початку 60-х рр. XVIII в. кошти банку виявилися замороженими, оскільки поміщики не погашали вчасно позички і відмовлялися від можливості сплати відсотків. З 1762 по 1786 рр. в поповнення до початкового капіталу банк дістав листа від уряду асигнування на сумі близько 6 млн. крб. У 1786 р. Банк для дворянства був реорганізований у Державний позиковий банк, який приймав внески, й видавав довготермінові позички під заставу поміщицьких земель і гірничозаводських маєтків, фабричних будівель і кам’яниць у Петербурзі. У 1802 р. щодо нього був приєднано Допоміжний для дворянства банк (створений 1797 р.). Частина коштів банку спрямовувалася фінансування правительства.

Роль дворянських банків грали також сохранные скарбниці, створені в 1772 р. при опікунських радах у Петербурзі й Москві, і Накази громадського піклування. У 1859 р. система казенних кредитних установ, а із нею і дореформені державні дворянські банки були ликвидированы.

Після реформи 1861 р. було створено нові дворянські банки, які видавали довгострокові кредити під заставу поміщицьких маєтків виходячи з ціни земельного ділянки. До таких банкам ставився Державний дворянський земельний банк (заснований 1885 р.), який видавав дворянам іпотечні позички на пільгових умовах перетворюється на розмірі 60% вартістю, їм маєтків терміном до 66 років із низького відсотка (5,75%, і з 1897 р. — 3,5%) і надавав поміщикам відстрочки платежів без стягування відсотків. Крім державних, у Росії діяли і місцеві дворянські банки. Система дворянських банків проіснувала незалежності до середини в XIX ст., коли Олександра Другого заборонив видачу державні кредити і ліквідував розорилися дворянські банки.

Проте іпотечний кредит у Росії продовжував розвиватися. Невдовзі з’явилися нові кредитні установи — міські кредитні нашого суспільства та земельні банки. Вони видавали кредити під заставу нерухомості не грошима, а цінними паперами, забезпеченими яка закладається нерухомістю. Власники нерухомості об'єднувалися в товариство, вносячи як паю власні дохідні вдома. Потім випускалися цінних паперів суспільства, підтверджені наявної нерухомістю. Ними гарантувався фіксований дохід (близько 5%). Кредитні товариства вибороли право конвертувати свої цінні паперу на державні зобов’язання (облигации).

На початку XX в. Росія широку мережу іпотечних банків. Сформувався прогресивний вторинний ринок цінних паперів, забезпечених закладними на нерухомого майна. Чимало з досвіду російських іпотечних банків пізніше було використане інших странах.

Розвиток системи іпотечного кредитування під заставу нерухомого майна, і передусім землі припинено жовтні 1917 р. Радянська влада, ліквідувавши приватну власність, зокрема і землю, практично усунула основу для іпотечного кредитования.

Нині, через сімдесят років, з недостатнім розвитком приватних форм власності почалося відродження іпотеки. У Москві інших великих містах Росії (Санкт-Петербурзі, Новосибірську, Самарі) створено перші іпотечні банки. Процес їх становлення складний і суперечливий. Це було пов’язано зі складною економічної ситуацією країни — дефіцит ресурсів довгострокового характеру, високих темпів інфляції і відсоткові ставки, які роблять довгострокові кредити практично недоступними переважній частини населення. Відсутність законодавства іпотеку, недосконалість системи реєстрації заставних і вилучення нерухомості у несумлінних платників також стримують розвиток операцій із надання іпотечних кредитів на России.

Російські іпотечні банки, старанно вивчаючи дореволюційний досвід, практику інших держав, намагаються розробити банківські продукти, здатні реально діяти у складної економічної обстановці. Проте лише одиниці новостворені іпотечні банки, здебільшого які становлять звичайні універсальні комерційних банків, можуть констатувати дійсне проведення операцій із іпотечному кредитування граждан.

Таким кроком розвиватись іпотеці російському ринку було створення в 1993 р. Асоціації іпотечних банків, засновниками якої виступили 16 фірм, дев’ять із них — іпотечні банки. Мета Асоціації — лобіювання, підтримка законів про іпотеку, преференції банків, які займаються іпотечним кредитованием.

Іпотечні банки є важливою структурою у сфері рішення житлової проблеми. Ставлення Центробанку і Уряди Росії до цієї проблеми дуже багато важить подальшого розвитку іпотечного бізнесу в нас у країні. Тому завдання Асоціації — допомогти державному рівні сформувати «полі «, у якому міг би працювати іпотечні банки, розвиваючи іпотечне довгострокове кредитование.

Відродження іпотеки у Росії спричинив низку нових проблем, зокрема жодну з основних в іпотеку — оцінку недвижимости.

Поступово іпотечний кредит завойовує російський ринок та стає однією з видів банківської деятельности.

Теоретична можливість іпотечного кредитування у Росії стала обговорюватися відразу після прийняття закону СРСР «Про власність ». Набувши чинності з навесні 1992 р. закон «Про заставу «зробив таку кредитування ще трохи більше реальним. А до того часу належить і перші спроби створення законопроекту про іпотеку. 19 липня 1995 р. Державна Дума прийняла в повторному першому читанні закон «Про іпотеку », проте більше Парламент до цієї проблеми не возвращался.

26 лютого 1996 р. вийшов указ президента Російської Федерації «Про додаткові заходи із розвитку іпотечного кредитування » .

За оцінками спеціалістів, обсяг іпотечних кредитів, виданих усіма банками Росії, вбирається у 100 млн. дол., що становить частки відсотка від вартості нерухомості Росії. Нині іпотечне кредитування, наприклад, житла у Росії здійснюють кілька іпотечних і комерційних банків, і навіть деякі муніципальні органы.

У 1994 р. низку банків розпочав практичному кредитування придбання житла населенням. Сьогодні лише у Москві кілька десятків банків пропонують послуги з кредитування купівлі житла. Нині Фонд майна р. Москви спільно з центром іпотечного бізнесу (р. Москва) розробив та здійснює ряд схем іпотечного кредитування викупу нерухомого майна приватизованими підприємствами. Зокрема, сюди включаються розробка та реалізація інвестиційних проектів, які мають собою програми реконструкції міста. Інвестиційні проекти направлені на основному для раціональне використання нерухомого майна. Це дозволить багатьом підприємствам столиці підвищити свою ефективність яких і як повернути кредит, а й у остаточному підсумку викупити нерухомість у государства.

З метою реалізації схем іпотечного кредитування у столиці рішенням уряду р. Москви № 356 створюється заставний фонд нерухомості. Маючи частиною отого фонду, Фонд майна р. Москви виступає гарантом (поручителем) та інших схемах іпотечного кредитування викупу підприємствами орендованого майна, і навіть при вторинних угоди з цим имуществом.

При розвитку іпотечного кредиту на Росії, тобто. щоб фізичні особи могли придбати в кредит будинки і квартири, а підприємства — зробити відновлення основних фондів, велике значення мають джерела кредитних ресурсів іпотечних банків та інших кредитно-фінансових установ. Такими джерелами сутнісно може бути заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних, і навіть вторинний ринок цінних паперів. У цей час у Росії у урядових і законодавчих органах розглядає питання з приводу створення Федерального агенції із іпотечному кредитування (на зразок Федеральної національної асоціації по іпотечному кредитування США), які мають організувати вторинний ринок заставних в Росії, і навіть викуповуватиме в банків іпотечні кредити, відповідні встановленим стандартам, й намірилися випускати цінних паперів, забезпечені цими кредитами і мають відповідні урядові гарантії. Формування ринку іпотек і механізму іпотечного кредитування, що з землею, нерухомістю, житлом, зажадає досить тривалого — в кілька років. Нині перед банками Росії поставлено завдання створення вторинного ринку іпотек шляхом освіти регіональних та поступової їх інтеграції. Найбільш підготовленими регіонами до розвитку всього механізму іпотечного кредиту на Росії є Москва, Санкт-Петербург, Нижній Новгород і Иркутск.