Оценка нерухомості, приносить доход

смотреть на реферати схожі на «Оцінка нерухомості, приносить дохід «.

Запровадження 2.

Сутність оцінки нерухомості 2.

Класифікація об'єктів нерухомості 5.

Витратний метод 6.

Метод порівняння продажів 8.

Метод капіталізації доходу 12.

Укладання 15.

Додаток 1 16.

Бібліографія 27.

Поняття вартості важко піддається чіткому визначенню і має безліч інтерпретацій. На вартість нерухомості впливають безліч чинників. А, щоб зрозуміти суті оцінки нерухомості, слід виокремити такі соціальні й економічних чинників, що впливають її стоимость.

Вартість нерухомості створюють 4 фундаментальних чинника, діючих над ринком: попит нерухомість із боку платоспроможних покупців, корисність, обмеженість пропозиції, отчуждаемость об'єктів недвижимости.

Покупці комерційної нерухомості цікавить одна проста річ — прибуток від використання цієї об'єкта. А дохід є виражене гроші віддача майна. У цьому треба враховувати, що, що стоїть розмір доходу вище надійність і тривалість його одержання, тим лучше.

Отже, визначення вартості нерухомості оцінювач повинен прийняти до уваги розмір, ризик та період, пов’язані з отриманням доходу використання цієї майна. Як це, пізнання теоретичних основ оцінки нерухомості, приносить дохід, загалом, це і є мета даного реферата.

Сутність оцінки недвижимости.

Чинники, що впливають вартість нерухомості, постійно змінюються, тому оцінка нерухомості достовірна лише з певну дату.

Ринкова вартість нерухомості зазвичай сприймається як відбиток майбутніх економічних умов, і це грунтується на свідоцтвах ринку на конкретний час. Раптові зміни у бізнесі і зовнішньому ринках нерухомості можуть сильно спричинити вартість об'єкта недвижимости.

За час оцінка нерухомості то, можливо поточної, ретроспективної і перспективной.

Більшість оцінювачів роблять оцінку поточної стоимости.

Ретроспективна оцінка — це оцінка вартості на певну дату в прошлом.

Перспективна оцінка нерухомості - це звичайно оцінка вартості її до кінцю планового періоду будівництва підприємств. Перспективні оцінки вартості для проектованих підприємств часто потребують час, що вони за планом досягають стабільного положения.

Існує три методу визначення вартості недвижимости:

1) затратный.

2) порівняння продаж.

3) капіталізація доходов.

Також у цій сфері використовується безліч специфічних термінів. Поняття яких наведено ниже.

Основні терміни використовувані в описах ринку нерухомості мають рівні визначень. До першого належать формулювання, використовувані чинному законодавстві, до другого — в професійної літературі до третьої - формулювання використовувані непрофессионалами.

Правильне розуміння термінології володіння їй допомагає діалогу у сфері недвижимости.

Нерухомість — те, що нерухомим згідно із законом. Нерухомістю зазвичай вважаються фізичні об'єкти, жорстко пов’язані з землею, переміщення що у просторі практично вимагає їх руйнації чи втрати своїх функций.

Ринок нерухомості - це сукупність угод, скоєні із нерухомістю, інформаційного забезпечення, операції з управління і фінансуванню робіт у галузі нерухомості. Ринок нерухомості - це підсистема спільного ринку, що з оборотом прав на об'єкти недвижимости.

Активність певного сектора ринку нерухомості - це кількість угод б вчинених у ньому за певний період (рік, месяц).

Майно — об'єкти навколишнього світу, які мають корисністю, і права на них.

Оцінка майна — визначення вартості майна в відповідність до поставленої целью.

Об'єкт оцінки — майно пропоноване до оценке.

Принцип оцінки майна — основні економічних чинників, що визначають вартість майна. У практиці оцінки майна використовують принципи попиту й пропозиції, зміна конкуренции.

Оцінювач майна — обличчя, що має підготовкою, досвідом та кваліфікацією з оцінки имущества.

Дата оцінки майна — дата за станом яку зроблена оцінка имущества.

Звіт оцінки майна — документ у якому обгрунтоване думка оцінювача вартість имущества.

Етика оцінювача майна — сукупність етичних правив і норм поведінки оцінювача під час проведення процедури оцінки имущества.

База оцінки майна — вид вартості майна, не у змісті якої реалізується мету і метод оцінки. База оцінки то, можливо полягає в наступних видах вартості - ринкова, восстановительная, початкова, залишкова вартість, ліквідаційна, страхова, вартість для оподаткування, залоговая.

Ринкова вартість майна — розрахункова грошова сума, по якої продавець, має повну інформацію вартість майна, і не зобов’язаний його продавати погоджувався б, а покупець, має повну інформацію вартість майна України та не зобов’язаний його купувати, погоджувався його приобрести.

Восстановительная вартість майна — вартість відтворення копії майна у цінах на дату оценки.

Початкова вартість майна — фактичні видатки придбання або створення майна на даний момент початку использования.

Залишкова вартість майна — вартість майна з урахуванням його износа.

Вартість майна для оподаткування — вартість майна, використовувана визначення оподатковуваної базы.

Заставна вартість майна — вартість майна з метою забезпечення кредита.

Процедура оцінки майна — сукупність прийомів, які забезпечують процес збирання й аналізу даних, проведення розрахунків вартості майна України та оформлення результатів оценки.

У практиці оцінки майна використовують такі підходи (методи) — витратний, порівняльного аналізу продажів, доходный.

Витратний підхід — спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартістю витрат створення, зміну цін і утилізацію майна, з урахуванням інтересів усіх видів износа.

Підхід порівняльного аналізу продажів — спосіб оцінки майна шляхом аналізу продажів об'єктів порівняння майна після проведення відповідних коригувань, які враховують різницю між ними.

Дохідний підхід — спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості майбутніх доходів з його использования.

У Росії її історія розвитку оцінки, як і лише ринку нерухомості, розпадається на два періоду: дореволюційний і його сучасний. У Росії оцінка нерухомості початку усамостійнюватися з інших операцій із нерухомістю невдовзі від початку операцій ринку нерухомості. Вже 1992;93 рр. окремі фахівці почали заявляти себе як «про професійних оценщиках. У 1993 року була створена перша загальноросійська професійна організація оцінювачів — Російське Суспільство Оценщиков.

Оцінка ринкової нерухомості у сучасних умовах розвивалася спочатку зусиллями приватних осіб. Потім додалися стандарти професійних організацій. З’явилися спеціальні закони та акти регулюючі оцінку недвижимости.

У новітній період чітко визначилися два напрями оцінки недвижимости:

. для державних нужд.

. потреб приватних власників та інших приватних юридичних і фізичних лиц.

Головні моменти взаємодії замовника і оцінювача були законодавчо закріплені 1998 року федеральним законом про оцінної деятельности.

Поруч із федеральними та місцевими законами до системи державного регулювання оцінної діяльності належать факти й відповідні підзаконні акты.

Усі теоретичні проаналізовані аспекти ринку нерухомості, а й інші викладені у законі «Про оцінної діяльність у Російської Федерації» (див. додаток 1).

Класифікація об'єктів недвижимости.

Оцінка нерухомості цікавить, насамперед, для категорій об'єктів, активно обертаються над ринком як товар. Нині у Росії это:

. квартири і комнаты.

. приміщення будівлі під офіси і магазины.

. приміські житлові будинки з земельними ділянками (котеджі і дачи).

. вільні земельні ділянки, призначені під забудову або інших целей (в найближчій перспективе).

. складські і виробничі об'єкти. З іншого боку, об'єкти нерухомості, зазвичай, входять до складу майнового комплексу підприємств і закупівельних організацій (зокрема, приватизованих) істотно впливає з їхньої вартість. Є й інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще сформувався. На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови та їх поєднання. Наводимо приклад ознак классификации.

1. Происхождение.

1. Природні (природні) объекты.

2. Штучні объекты (постройки).

2. Назначение.

1. Вільні земельні частки (під забудову й інші цели).

2. Природні комплекси (родовища) їхнього эксплуатации.

1. ПОСТРОЙКИ.

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торгівлі, і сфери платних услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Інші. 3. Масштаб.

1. Земельні массивы.

2. Окремі земельні участки.

1. Комплекси будинків та сооружений.

2. Житловий будинок многоквартирный.

3. Житловий будинок одноквартирний (особняк, коттедж).

4. Секція (подъезд).

5. Поверх в секции.

6. Квартира.

7. Комната.

8. Літня дача.

1. Комплекс адміністративних зданий.

2. Здание.

3. Приміщення або частини будинків (секції, поверхи). 4. Готовність до использованию.

1). Готові объекты.

2). Потребують реконструкції чи капітального ремонта.

3). Потребують завершення строительства.

Витратний метод.

Метод витрат виходить з принципі, що покупець звичайно заплатить за власність більше, ніж видатки придбання (будівництво) аналогічної власності рівнозначного якості. Тому оцінкою ринкової вартості є сума вартості ділянки землі і вартості будівництва подібного об'єкта на дату оцінки. Такий підхід грунтується на розумінні того, що вони співвідносять вартість будівництва і витрати. У цьому методі вартість нерухомості виходить шляхом додавання исчисленной вартості землі до поточним недоліків будівництва подібного об'єкта (будинку) за вирахуванням амортизації (зносу). Метод витрат особливо корисний щодо оцінки нових будинку чи об'єктів нерухомості, які вкрай рідко продаються на рынке.

Використання методу витрат визначення вартості нерухомості показано на рис. 1.

Приклад. Визначення вартості приватизованого підприємства методом затрат.

Площа земельних ділянок становить 4000 кв. м. нормативна ціна землі - 35 крб. за один кв. м.

Рис. 1.

1. Вартість земельних ділянок — 35*4000 =140 тис. руб.

2. Вартість будівництва головного споруд для складеної кошторисі - 100 тис. руб.

3. Непрямі витрати містять у собі Витрати консультації, обслуговування, оформлення документів, страхування, рекламу, експлуатацію спорудження та ін. Сума їх визначається расчетно-аналитическим методом і з розрахунку становить 20% вартості будівництва головного сооружения.

20*100:100=20 тис. руб.

4. Прибуток, яку припускає отримати підприємець на вкладений капітал, визначається расчетно-аналитическим методом. Підприємець виходить із норми прибутку на вкладений капітал 30%. За суму вкладеного капіталу приймається капітал, вкладений в земельну ділянку, на головне спорудження та непрямі издержки.

140 +100+20 = 260 тис. руб.

Прибуток дорівнює 30*260:100=78 тис. руб.

6. Знос споруди приймається у вигляді 5% вартості будівництва — 5*100:100= 5 тис. руб.

7. Вартість головного споруди з урахуванням загального зносу — 100+20+78−5 = 193 тис. руб.

8. Вартість допоміжних будинків та споруд за кошторисом становить 20 тис. крб. Знос 5% - 5*20:100=1 тис. руб.

Вартість з урахуванням зносу — 20 — 1 =19 тис. руб.

9. Ринкова вартість права власності нерухомість- 140+193+19 = 352 тис. руб.

Метод порівняння продаж.

Суть методу порівняння продажів залежить від визначенні ціни, яку заплатить покупець за нерухомість аналогічної корисності. За відсутності над ринком такий нерухомості метод порівняння продажів не застосовується. Метод порівняння продажів корисний, коли ряд аналогічних об'єктів недавно продавався чи час виставлено продаж ринку об'єктів типу оцінюваної власності. Використовуючи його, оцінювач отримує відбиток вартості, порівнюючи оцінюваний об'єкт з аналогічної нерухомістю, званої «порівнянні продажу». Ціни продажів нерухомості, які, по думці оцінювача, найбільш можна порівняти, мають відбити межа, у якому відбиток вартості оцінюваної нерухомості може падать.

Схема використання цього показано на рис. 2.

Рис. 2.

Оцінювач обчислює ступінь складність або різницю між об'єктом і порівнянними продажами, розглядаючи різні елементи сравнения:

— умови финансирования,.

— умови продажи,.

— умови рынка,.

— размещение,.

— фізичну характеристику,.

— економічну характеристику,.

— использование,.

— недійсні компоненти стоимости,.

— передані права на недвижимость,.

— права власності на недвижимость.

Ціна об'єкта нерухомості визначається вигодою від продажних прав власності нерухомість. Особливо дохідні види власності можуть продаватися разом з наявними орендними договорами. Облік різниці між ринкової економіки і контрактної орендною платою щодо вартості називають коригуванням на право власності. Вихідним моментом при коригуванні є положення, що підстави власності визначається при ринкової орендну плату і доступному поточному финансировании.

Умови фінансування угоди бувають ринкові і неринкові. Прагнення учасників угоди забезпечити максимальну вигоду викликає різноманітні варіанти договорів. можуть бути такими варіанти расчетов:

1) фінансування угоди кредитором, тобто. продавець виплачує відсотки кредит, які покупатель-должник вимагає щоб одержати кредиту. І тут для коригування з продажною ціни віднімають суму процентов,.

2) фінансування угоди продавцем, тобто. продавець надає покупцю іпотечний кредит. Для коригування таких умов можна застосувати дисконтирование грошових потоків іпотечного кредиту (постійні платежів і кульового платежу) при ринкової нормі процентов.

Коригування на умови продажу відбиває нетипові на ринку відносини між продавцем і покупцем. Продаж може відбутися за ціною нижчою від ринкової якщо продавцю необхідно терміново продати власність і якщо між учасниками угоди існує сімейна чи ділова зв’язок, і за ціною вищою за ринкову, якщо покупцю необхідно терміново купити собственность.

Стан ринку — це й зміна ринкових умов купівлі-продажу у часу. На стан ринку впливають інфляція, і дефляція, зміни попиту і пропозиції в оподаткуванні прибутку та т.д. Величина коригування визначається з аналізу продажів об'єктів із постійними фізичними і економічними характеристиками однією й тому самому рынке.

Під розміщенням розуміється місце розташування даного об'єкта нерухомості. Розмір коригування визначається з аналізу продажів аналогічних об'єктів на різних роботах, отже, вона відбиває головним чином різницю вартості землі для даних объектов.

Фізична характеристика об'єкта нерухомості включає у собі розміри, конструктивні елементи, якість матеріалів, знос, зовнішній вигляд, стан довкілля та ін. Коригування на фізичні характеристики вимагає обговорення кожної миті различия.

Економічна характеристика об'єкта нерухомості включає у собі поточні видатки, якість управління, умови і продовжити терміни оренди, величину чистий прибуток чи прибутку і т.п. Дане порівняння стосується лише об'єкту нерухомості, приносить доход.

При визначенні можливого використання об'єкта оцінки саме його продажу походять від норм місцевого зонування. Не можна порівнювати два об'єкта нерухомості, одна з яких від незаконного продажу можна використовувати негаразд, як об'єкт оцінки, наприклад, замість ресторану функціонуватиме магазин.

Нечинні компоненти вартості - це компоненти вартості, не пов’язані з нерухомістю. Наприклад, для готелів, ресторанів, магазинів це завжди буде вартість устаткування, меблів, приладів, посуду та інших. При порівнянні ці недійсні компоненти вартості виділяються окремо від об'єкта недвижимости.

Табл. 1.

Далі застосовуються вартісні коригування чи коригування в відсотках ціні продажів кожної яку можна нерухомості, включаючи розгляд частин недвижимости.

Розрахунок вартості нерухомості наведено табл. 2.

Табл. 2.

Метод капіталізації дохода.

Коригування цін продажів яку можна нерухомості робляться оскільки ціни продажів її відомі, а вартість оцінюваної нерухомості невідома. З допомогою цієї процедури порівняння оцінювач розраховує вартість, певну в ідентифікації проблеми, як вартість на певну дату. Дані типу коефіцієнтів прибутку і ставок доходу хіба можуть такі отримати з допомогою аналізу порівняння продажів. У підході порівняння продажів оцінювачі розглядають ці дані, але з ставляться до них як до елементам порівняння. Ці Дані застосовують у методі капіталізації дохода.

Капіталізація доходу — це перетворення очікуваних у майбутньому доходів у одноразово отримувану нині вартість, тобто. перетворення доходів у капитал.

Що стосується оцінки повних прав власності до розрахунку майбутньої виручки від продажу нерухомості використовують ціну перепродажу об'єкта нерухомості в цілому. Ця ціна визначається майбутньої вартістю землі, ступенем зносу будинку та житлових споруд витратами скоєння угоди з продажу об'єкта. При оцінці вартості власного капіталу інвестицій ціни продажу всього об'єкта віднімають залишок боргу по іпотечному кредиту.

У оцінці нерухомості використовують дві основні процедури приведення майбутніх доходів до поточної вартості: з допомогою коефіцієнта капіталізації і дисконту. Коефіцієнт капіталізації застосовується до доходах один рік. Зазвичай це перший прогнозний рік. Розрахунок вартості проводиться у разі формуле:

К=Кt/(1+n).

До — поточна вартість (тобто. вартість час), руб.

Кt — дохід, очікуваний до кінця t року (t=1 рік), крб., n — ставка дисконту (норма дохідності чи відсоткову ставку), частки одиниці. Розмір (1/1+n) є коефіцієнт капіталізації, чи коефіцієнт дисконту. Приклад. При очікувану за рік доході 120 тис. крб. і нормі дохідності 20% поточна вартість об'єкта нерухомості составит.

До = (120/1+0,2)= 100 тыс. руб.

У цьому коефіцієнт капіталізації (коефіцієнт Дисконту) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.

Пример. При очікувану за рік доході 50 тис. крб. при вкладанні капіталу землю за норми дохідності 10% і доході 150 тис. крб. при вкладанні капіталу у будинок за норми дохідності 50% поточна вартість об'єкта нерухомості, тобто. підприємства у цілому, становитиме: коефіцієнт капіталізації для землі ® — R =1/(1+0,1) коефіцієнт капіталізації під будинок (R1) R = 1/(1+0,5) = 0,6667.

текущая вартість об'єкта нерухомості: До = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тис. руб.

Коефіцієнт капіталізації або безпосередньо виводиться з продажу сопоставляемых об'єктів як ставлення річного прибутку до ціни продажу (пряма капіталізація), або розраховується з очікуваної ставки періодичного доходу із капіталу і поставлених умов відшкодування інвестицій (капіталізація отдачей).

Ставка дисконту використовується для побудови моделі дисконтированных грошових потоків. У цьому до поточної вартості наводяться періодичні доходи кожного прогнозного року, і навіть гіпотетична прибуток від продажи,.

Модель дисконтированных грошових потоків має вид:

Кt Кt Кt.

Кt.

До= —————, ——————, ——————, …——————-,.

(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3 (1+n)t.

де До — поточна вартість руб.,.

Кt — дохід, очікуваний до кінця t року, крб., n — ставка дисконту, частки одиниці, t — чинник часу (число лет),.

1,2,3…- порядковий номер года.

Пример. При очікувану через 5 років доході 250 тис. крб. і нормі дохідності 20% поточна вартість об'єкта нерухомості составит:

K=250/(1+0,2)5=100,47 тис. руб.

при цьому поточна вартість об'єкта нерухомості за літами составит:

конец 1-го року 250/(1+0,2)1=208,33 тис. крб., кінець 2-го року 250/(1+0,2)2=173,61 тис. крб., кінець 3-го року 250/(1+0,2)3=144,68 тис. крб., кінець 4-го року 250/(1+0,2)4=120,56 тис. крб., кінець 5-го року 250/(1+0,2)5=100,47 тис. руб.,.

Метод капіталізації доходу також вимагає широкого вивчення ринку. Дослідження і аналіз даних при цьому методу проводяться і натомість зв’язку попиту й пропозиції, дає інформацію тенденції в ринкових очікуваннях. Наприклад, інвестор, бажаючий укласти гроші в багатоквартирний будинок, очікує як повернення вкладених коштів, і отримання прийнятного доходу. Рівень доходу, який буде необхідний залучення інвестиції, є функція ризику, внутрішньо властивого нерухомості. Понад те, рівень доходу, необхідний інвесторами, змінюється разом із змінами над ринком від грошей і змінами доходів, запропонованих як альтернативні можливості инвестирования.

Заключение

.

І існують три основних підходи для оцінювання нерухомості, приносить дохід: витратний, порівняння продажу та капіталізація доходов.

Правильна оцінка дуже важливий як на ринку нерухомості, але (не побоюся цього сказати) й щодо економіки країни загалом, особливо у перехідний пе-ріод. Оскільки підприємства, земля, житлі і цей перелік можна продовжувати довго, все належить нерухомості. Потрібно лише привести приклад приватизації 90-х минулого століття Росії. Коли всіх підприємств продано за цінами, виняток нема і полягала основна частина ТЭКа.

Виходячи з цього, можна вважати, що принципами оцінки нерухомості знехтували. До чого це привів Росію відомо всем.

Додаток 1.

Федеральний закон від 29 липня 1998 року № 135- ФЗ.

«Про оцінної діяльність у Російської Федерации».

Глава 1. Загальні положения.

Стаття 1. Законодавство, що регулює оцінну діяльність у Російської Федерации.

Законодавство що регулює оцінну діяльність у РФ, складається з справжнього закону, прийнятих у відповідність до ним федеральних законів та інших нормативних правових актів РФ, законів та інших нормативних актів суб'єктів РФ, і навіть з за міжнародні договори РФ.

Суб'єкти РФ регулюють оцінну діяльність у порядку, встановленому справжнім законом. Якщо міжнародним договором РФ встановлені інші правила, ніж, передбачених законодавством РФ у сфері оцінної діяльності, застосовуються правила міжнародного договору РФ.

Стаття 2. Отношения, регульовані справжнім Федеральним законом.

Справжній Федеральний закон визначає правові основи регулювання оцінної діяльність у відношенні об'єктів оцінки, що належать РФ, суб'єктам РФ чи муніципальній утворенням, фізичних осіб, з метою операцій із об'єктами оценки.

Стаття 3. Понятие оцінної деятельности.

Для цілей справжнього Федерального Закону за оцінної діяльністю розуміється діяльність суб'єктів оціночно діяльності, спрямовану встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової чи іншого стоимости.

Для цілей справжнього Федерального Закону за ринкової вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, через яку даний об'єкт оцінки може бути відчуженим на ринку за умов конкуренції, коли боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідною інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини, тобто: жодна зі сторін угоди зобов’язана відчужувати об'єкт оцінки, а інший бік зобов’язана приймати виконання боку угоди добре обізнані з предметі угоди та діють у свої інтереси об'єкт оцінки представлений відкритий ринок у формі публічної оферти ціна угоди є розумної винагороду за об'єкт оцінки й примусу до здійснення угоди відношенні сторін операції з що йогоабо боку був платіж за об'єкт оцінки виражений в грошової форме.

Стаття 4. Суб'єкти оцінної деятельности.

Суб'єктами оцінної діяльності зізнаються, з одного боку, юридичні особи та фізичні особи (індивідуальні підприємці), діяльність яких регулюється справжнім Федеральним законом (оцінювачі), з другого — споживачі їхніх послуг (заказчики).

Стаття 5. Об'єкти оценки.

До об'єктах оцінки ставляться: окремі матеріальні об'єкти (речі), сукупність речей, складових майно особи, зокрема майно певного виду (рухоме чи нерухоме, зокрема підприємства), право власності й інші речові права на майно чи окремі речі зі складу майна, права вимоги, зобов’язання (борги), роботи, послуги, інформація, інші об'єкти цивільних прав, проти яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість їхньої участі у цивільному обороте.

Стаття 6. Право Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень, фізичних осіб юридичних осіб для проведення оцінки їхніх об'єктів оценки.

Російської Федерації, суб'єкти Російської Федерації чи муніципальні освіти, фізичні обличчя і юридичних осіб мають право проведення оцінювачем оцінки будь-яких їхніх об'єктів оцінки на підставах й нестерпні умови, передбачених справжнім Федеральним законом.

Право для проведення оцінки об'єкта оцінки є беззастережною та залежною від встановленого законодавством Російської Федерації порядку державного статистичного обліку, і бухгалтерського облік і звітність. Дане право поширюється й проведення повторної оцінки об'єкта оцінки. Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можна використовувати для коригування даних бухгалтерського обліку, і отчетности.

Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можуть бути оскаржені зацікавленими особами, у порядку, встановленому законодавством Російської Федерации.

Стаття 7. Припущення встановити ринкову вартість об'єкта оценки.

Що стосується, тоді як нормативному правовому акті, що містить вимога обов’язкового проведення оцінки будь-якого об'єкта оцінки, або у договорі оцінки об'єкта оцінки (далі - договір) невизначений конкретний вид вартості об'єкта оцінки, встановленню підлягає ринкова вартість даного объекта.

Зазначене правило підлягає застосуванню у разі використання їх у нормативному правовому акті не передбачених справжнім Федеральним законом чи стандартами оцінки термінів, визначальних вид вартості об'єкта оцінки, зокрема термінів «справжню вартість », «розумна вартість », «еквівалентна вартість », «реальну вартість «і других.

Стаття 8. Обов’язковість проведення оцінки об'єктів оценки.

Проведення оцінки об'єктів оцінки обов’язковий у разі залучення у угоду об'єктів оцінки, що належать в цілому або частково Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, зокрема: щодо вартості об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, з метою їх приватизації, передачі у довірче управління або передачі у оренду, під час використання об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, як предмет застави, під час продажу чи іншому відчуженні об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, при передачу боргових зобов’язань, що з об'єктами оцінки, які належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, під час передачі об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, як внеску до статутні капітали, фонди юридичних, і навіть у разі виникнення спору вартість об'єкта оцінки, зокрема: при націоналізації майна, при іпотечне кредитування фізичних осіб юридичних осіб під час виникнення суперечок величині вартості предмета іпотеки, під час упорядкування шлюбних контрактів і розділі майна разводящихся подружжя на вимогу однієї зі сторін чи обох сторін у разі спору вартість цього майна, при викуп чи іншому передбаченому законодавством Російської Федерації вилучення майна власників для державних чи муніципальних потреб, під час проведення оцінки об'єктів оцінки на цілях контролю над правильністю сплати податків у разі спору про обчисленні оподатковуваної базы.

Дія цієї статті не поширюється на відносини, які під час розпорядженні державними і муніципальним унітарними підприємствами і установами майном, закріпленим по них на правах повного господарського ведення чи оперативно керувати, крім випадків, коли розпорядження майном відповідно до законодавством Російської Федерації допускається з дозволу власника цього имущества.

Глава II. Підстави для оцінної роботи і умови його осуществления.

Стаття 9. Підстави щодо оцінки об'єкта оценки.

Підставою щодо оцінки об'єкта оцінки є договір між оцінювачем і заказчиком.

Договором між оцінювачем і замовником може бути передбачене проведення даним оцінювачем оцінки конкретного об'єкта оцінки, низки об'єктів оцінки або довгострокове обслуговування замовника з його заявлениям.

У нещасних випадках, передбачених законодавством Російської Федерації, оцінка об'єкта оцінки, зокрема повторна, може бути оцінювачем виходячи з визначення суду, арбітражного суду, третейського суду, і навіть у вирішенні уповноваженого органа.

Суд, арбітражного суду, третейський суд самостійні виборі оцінювача. Витрати, пов’язані одночасно з проведенням оцінки об'єкта оцінки, і навіть грошову винагороду оцінювачу підлягають відшкодуванню (виплаті) гаразд, встановленому законодавством Російської Федерации.

Стаття 10. Обов’язкові вимоги до договору.

Договір між оцінювачем і замовником залежить від письмовій формі й не вимагає нотаріального удостоверения.

договір має утримувати: підстави підписання договору, вид об'єкта оцінки, вид обумовленою вартості (вартостей) об'єкта оцінки, грошову винагороду при проведенні оцінки об'єкта оцінки, інформацію про страхуванні цивільну відповідальність оценщика.

У договір в обов’язковому порядку включаються відомості про наявність у оцінювача ліцензії за проведення оцінної діяльності, зі зазначенням порядкового номери і дати видачі цієї ліцензії, органу, її який виказав, і навіть терміну, який дана ліцензія выдана.

Договір оцінки як одиничного об'єкта оцінки, і низки об'єктів оцінки мусить мати точне вказівку цей об'єкт оцінки (об'єкти оцінки), і навіть його (їх) описание.

Що стосується оцінки об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації чи муніципальній утворенням, договір полягає оцінювачем з особою, уповноваженим власником скоєння операції з об'єктами оцінки, якщо інше встановлено законодавством Російської Федерации.

Стаття 11. Загальні вимоги до змісту звіту оцінки об'єкта оценки.

Належним виконанням оцінювачем своїх зобов’язань, покладених нею договором, є своєчасне составлениев письмовій формі й передача замовнику звіту оцінки об'єкта оцінки (далі - отчет).

Звіт ні допускати неоднозначного тлумачення чи вводити на манівці. У звіті в обов’язковому порядку вказуються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, використовувані стандарти оцінки, цілі й завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, і навіть наводяться інші відомості, що необхідні повного та недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у отчете.

Що стосується, якщо проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, в звіті мають бути зазначені критерії визначення оцінки об'єкта оцінки й причини відступу від можливості визначення ринкову вартість об'єкта оценки.

У звіті мають бути зазначені: дата упорядкування та порядковий номер звіту, основу проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки, юридичну адресу оцінювачі і чи інформацію про виданою ліцензії за проведення оцінної діяльності з даному виду майна, точне опис об'єкта оцінки, а відношенні об'єкта оцінки, належить юридичній особі, — реквізити юридичної особи та балансову вартість даного об'єкта оцінки, стандарти оцінки визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання за проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних під час проведення оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел отримання, і навіть покладені в основу проведенні оцінки об'єкта оцінки припущення, послідовність визначення вартості об'єкта оцінки й її підсумкова величина, і навіть обмеження і межі застосування отриманого результату, дата визначення вартості об'єкта оцінки, перелік документів, використовуваних оцінювачем і які визначають кількісні і якісні характеристики об'єкта оценки.

Звіт може також утримувати інші відомості, є, подумці оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованої їм методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оценки.

Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки законодавством Російської Федерації може бути передбачені спеціальні форми отчетов.

Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печатью.

Стаття 12. Достовірність звіту як документа, що містить відомості доказательственного значения.

Підсумкова величина ринкової чи іншого вартості об'єкта оцінки, зазначена в звіті, складеному з підстав і як, передбачених справжнім Федеральним законом, визнається достовірної і рекомендованої з метою укладання угоди з об'єктом оцінки, тоді як порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, чи в судовому порядку встановлено иное.

Стаття 13. Оспоримость відомостей, які у отчете.

У наявності спору про достовірності величини ринкової чи інший вартості об'єкта оцінки, встановленої в звіті, зокрема й у зв’язки Польщі з які є іншим звітом оцінки цього ж об'єкта, зазначений суперечка підлягає розгляду судом, арбітражний суд відповідно до встановленої підвідомчості, третейським судом за згодою сторін спору чи договору чи порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, регулюючим оцінну деятельность.

Суд, арбітражного суду, третейський суд вправі зобов’язати боку зробити угоду з ціні, певної під час розгляду спору в судовому засіданні, лише у випадках обов’язковості укладання угоди в відповідно до законодавства Російської Федерации.

Стаття 14. Права оценщика.

Оцінювач проти неї: застосовувати самостійно методи проведення оцінки об'єкта оцінки на відповідно до стандартів оцінки, вимагати від замовника під час проведення обов’язкової оцінки об'єкта оцінки забезпечення доступу повному обсязі до документації, яка потрібна на цієї оцінки, отримувати роз’яснення і висуваються додаткові відомості, необхідних здійснення такої оцінки, вимагати в письмовій чи усній формі в третіх осіб інформацію, необхідну проведення оцінки об'єкта оцінки, крім інформації, що є державною чи комерційною таємницею, у разі, якщо відмову у наданні зазначеної інформації істотно впливає достовірність оцінки об'єкта оцінки, оцінювач вказує це у звіті, залучати за необхідності на договірній основі до брати участь у проведенні оцінки об'єкта оцінки інших оцінювачів або інших фахівців, відмовитися від проведення оцінки об'єкта оцінки на випадках, якщо замовник порушив умови договору, не забезпечив надання необхідної інформацію про об'єкті оцінки або забезпечив відповідні договору умови работы.

Стаття 15. Обов’язки оценщика.

Оцінювач зобов’язаний: дотримуватися під час здійснення оцінної діяльності вимоги справжнього Федерального закону, і навіть узвичаєних його основі нормативних правових актів Російської Федерації і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, повідомляти замовнику про неможливість своєї участі у проведенні оцінки об'єкта оцінки внаслідок виникнення обставин, що перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки об'єкта оцінки, забезпечувати схоронність документів, отриманих від замовника і третіх під час проведення оцінки об'єкта оцінки, надавати замовнику інформацію вимоги законодавства Російської Федерації про оцінної діяльності, про статут і кодексі етики відповідної саморегульованій організації (професійного громадського об'єднання оцінювачів чи некомерційної організації оцінювачів), на членство у якій посилається оцінювач у своїй звіті, надавати на вимогу замовника документ про утворення, підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності, не розголошувати конфіденційну інформацію, отримані від замовника під час проведення оцінки об'єкта оцінки, крім випадків, передбачених законодавством Російської Федерації, зберігати копії складених звітів протягом трьох років, у разі, передбачених законодавством Російської Федерації, надавати копії що зберігаються звітів чи інформацію їх правоохоронним, судовим, іншим уповноваженим державних органів або органам місцевого самоврядування з їхньої законному требованию.

Стаття 16. Незалежність оценщика.

Оцінка об'єкта оцінки неспроможна проводитися оцінювачем, якщо він засновником, власником, акціонером чи посадовим обличчям юридичної особи або замовником чи котра фізичною особою, у яких майновий інтерес в об'єкті оцінки, чи з зазначеними особами, у близьку кревність чи свойстве.

Проведення оцінки об'єкта оцінки заборонена, якщо: щодо об'єкта оцінки оцінювач має речові чи зобов’язальні права поза договору, оцінювач належить до засновників, власником, акціонером, кредитором, страховиком юридичної особи або юридична особа належить до засновників, акціонером, кредитором, страховиком оцінної фирмы.

Не допускається втручання замовника чи інших зацікавлених осіб, у діяльність оцінювача, якщо це може негативно спричинити достовірність результату проведення оцінки об'єкта оцінки, зокрема обмеження кола питань, які підлягають з’ясовуванню чи визначенню під час проведення оцінки об'єкта оценки.

Розмір оплати оцінювачу при проведенні оцінки об'єкта оцінки неспроможна залежати від підсумковій величини вартості об'єкта оценки.

Стаття 17. Страхування цивільну відповідальність оценщиков.

Страхування цивільну відповідальність оцінювачів є умовою, яке забезпечує захист прав споживачів послуг оцінювачів і ввозяться відповідно до законодавства Російської Федерации.

Страховим випадком є заподіяння збитків третіх осіб у зв’язку з здійсненням оцінювачем своєї діяльності, встановлений хто розпочав чинність закону рішенням Господарського суду, арбітражного судна чи третейського суда.

Оцінювач немає права займатися оцінної діяльністю без підписання договору страхования.

Наявність страхового поліса є обов’язковою умовою для підписання договору оцінки об'єкта оценки.

Страхування цивільну відповідальність оцінювачів може здійснюватися у формі підписання договору страхування від конкретному виду оцінної діяльності (залежно від об'єкта оцінки) або за конкретному договору оцінки об'єкта оценки.

Глава III. Регулювання оцінної деятельности.

Стаття 18. Контроль за здійсненням оцінної діяльності в.

Російської Федерации.

Контроль за здійсненням оцінної діяльність у Російської Федерації здійснюють органи, уповноважені Урядом Російської Федерації і суб'єктами Російської Федерації (далі - уповноважені органи), у межах своєї компетенції, встановленої відповідно до законодавством Російської Федерации.

Ст. 19. Функції уповноважених органов.

Функціями уповноважених органів є: контролю над здійсненням оцінної діяльності, регулювання оцінної діяльності, взаємодію Космосу з органами структурі державної влади з питань оціночної роботи і координація своєї діяльності, узгодження проектів стандартів оцінки, узгодження переліку вимог, що висуваються до освітнім закладам, що забезпечує професійну підготовку оцінювачів відповідно до законодавством Російської Федерации.

Стаття 20. Стандарти оценки.

Стандарти оцінки, обов’язкові до застосування суб'єктами оцінної діяльності, розробляються та затверджуються Урядом Російської Федерації відповідно до законодавством Російської Федерации.

Стаття 21. Професійне навчання оценщиков.

Професійне навчання оцінювачів здійснюється вищим державними чи приватними навчальними закладами, спеціально створюваними цієї мети, чи базі факультетів (відділень, кафедр) вищих державних чи інших приватних навчальних закладів, котрі мають здійснювати таке навчання у відповідно до законодавства Російської Федерации.

Стаття 22. Саморегульовані организации.

Додатково до державного регулювання саморегулювання оцінної діяльності здійснюється саморегулируемыми організаціями оцінювачів й поширюється на членів таких саморегульованих организаций.

З метою саморегулювання оцінної діяльності оцінювачі вправі об'єднуватись у асоціації, союзи, інші некомерційні организации.

Саморегульовані організації оцінювачів можуть виконувати такі функції: захищати інтереси оцінювачів, сприяти підвищення рівня професіональною підготовкою оцінювачів, сприяти розробці освітніх програм з навчання оцінювачів, розробляти власні стандарти оцінки, розробляти і підтримувати власні системи контролю за якістю здійснення оцінної деятельности.

Стаття 23. Ліцензування оцінної деятельности.

Ліцензування оцінної діяльності ввозяться відповідно до законодавства Російської Федерации.

Порядок ліцензування оцінної діяльності стверджується Урядом Російської Федерации.

Орган, видає ліцензію за проведення оцінної діяльності, здійснює над виконанням вимог для реалізації цієї бурхливої діяльності оцінювачами відповідно до справжнім Федеральним законом і законодавством Російської Федерації про лицензировании.

Стаття 24. Вимоги до ліцензування оцінної деятельности.

Вимоги до ліцензування оцінної діяльності фізичних осіб: державна реєстрація як індивідуального підприємця, наявність документа про утворення, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльність у відповідність до пристосовані до уповноваженим органом освітніми програмами, сплата збору видачу ліцензії за проведення оцінної деятельности.

Вимоги до ліцензування оцінної діяльності юридичних: державна реєстрація як юридичної особи, його присутність серед штаті юридичної особи упродовж як мінімум працівника, має документ про утворення, підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності, сплата збору видачу ліцензії за проведення оцінної деятельности.

Відкликання ліцензії за проведення оцінної діяльності складає підставі: визнання у встановленому законодавством Российской.

Федерації порядку недійсним факту державної реєстрації речових індивідуального підприємця чи юридичної особи, визнання у встановленому законодавством Російської Федерації порядку індивідуального підприємця чи юридичної особи банкрутом, визнання у встановленому законодавством Російської Федерації порядку недійсним наявної в оцінювача, що є індивідуальним підприємцем, документа про утворення, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності, якщо оцінювачем є юридична особа — визнання недійсним документа про освіті працівника цього юридичної особи за умови, що він один має документ про утворення, підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності, виходу даним оцінювачем своєї діяльності межі прав, наданих йому ліцензією за проведення оцінної діяльності, недотримання вимог, встановлених законодательством.

Російської Федерації, рішення суду, арбітражного суду, третейського суда.

Клопотання про відкликання ліцензії за проведення оцінної діяльності то, можливо представлено уповноваженим органом, саморегулируемыми організаціями, і навіть іншими зацікавленими лицами.

Зазначений у «справжній статті перелік підстав відкликання ліцензії за проведення оцінної діяльності вичерпний не може бути змінено інакше як шляхом внесення зміни й доповнення на справжній Федеральний закон.

Глава IV. Прикінцеві положения.

Стаття 25. Набрання сили справжнього Федерального закона.

Справжній Федеральний закон набирає чинності з його офіційного опубликования.

Документи про утворення, що підтверджують отримання професійних знань у області оцінної діяльності, видані до набрання чинності справжнього Федерального закону, підлягають приведення у відповідність із нормами справжнього Федерального закону пізніше 1 липня цього года.

Стаття 26. Приведення нормативних правових актів у відповідність до справжнім Федеральним законом.

Запропонувати Президенту Російської Федерації і доручити Уряду Російської Федерації привести свої нормативні правові акти у відповідність із справжнім Федеральним законом.

Библиография.

1) Балабанов І.Т. Основи фінансового менеджменту М.: «Фінанси і статистика» 2001 г.

2) Купчин О. Н., Новиков Б. Д. ринок нерухомості: стан й розвитку. — Навчальний посібник. М.: 1995.

3) Новиков Б. Д. Ринок і - оцінка нерухомості у Росії. — М.: «Экзамен»,.

2000.

4) Федеральний закон РФ. Про оцінної діяльність у РФ. Принят.

Державної Думою 16 липня 1998 г.

———————————- Оцінка вартості Головного сооружения Оценка непрямих витрат, що мають місце під час по закінченні будівництва й до надання йому відповідного ринкового вида Оценка величини прибыли Оценка величини загального зносу сооружения.

Оцінка вартості головного споруди з урахуванням загального износа Оценка вартості земли Оценка ринкову вартість права власності на недвижимости Оценка вартості допоміжних будинків та споруд із урахуванням загального износа Исследование ринку недвижимости Исследуемый об'єкт недвижимости Выявление підхожих об'єктів для сравнения Сравнение досліджуваного об'єкта нерухомості з объектами Определение ринкову вартість об'єкта недвижимости.