Оцінка нерухомості

«Оцінка нерухомості»

Зміст

Вступ

1. Правові основи оцінювальної діяльності

2. Загальна характеристика об'єкта оцінки

3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості

4. Оцінка вартості об'єкта нерухомості

4.1 Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом

4.2 Оцінка вартості нерухомості витратним методом

4.3 Оцінка вартості нерухомості доходним методом

5. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами

Список використаної літератури

Вступ

Метою виконання розрахунково-графічного завдання є закріплення теоретичних знань, придбання практичних навичок та професійних вмінь в галузі економіки й оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих і нормативних актів, спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків щодо визначення вартості нерухомості. Розрахунково-графічне завдання студенти виконують на основі вихідних даних, що наведені в даних вказівках або зібраної інформації про місцеві ринки нерухомості.

Розрахунково-графічне завдання виконують на основі вивчення законодавчих і нормативних актів і літератури, що рекомендується у цих методичних вказівках, а також нових видань, у тому числі періодичних, у галузі економіки та оцінки нерухомості.

У вступі обумовлюють актуальність роботи, виявляють мету, завдання та основні етапи виконання завдання.

У текстовій частині необхідно відобразити теоретичні аспекти, використовуючи ці вказівки й представлені вище джерела.

Наприкінці кожного розділу роботи, а також у загальних висновках треба дати основні висновки за темою, що відображають власну думку студента.

1. Правові основи оцінювальної діяльності

До нерухомих речей, інакше званим нерухомим майном або просто нерухомістю, відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і все, що міцно пов’язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багатолітні насадження, будівлі і споруди. До нерухомих речей відносяться ті, що також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна також може бути віднесені й інше майно.

Оцінна діяльність — це діяльність оцінювачів і суб'єктів оцінної діяльності, яка направлена на організаційних, методичне і практичне забезпечення проведення оцінки майна, розгляд і підготовку висновків про вартість майна.

Оцінна діяльність — діяльність по встановленню певного вигляду вартості матеріальних і нематеріальних об'єктів з врахуванням прав на них і інтересів відносно них цивільних прав, що проявляються суб'єктами.

Оцінка нерухомості сьогодні стає усе більш актуальним питанням і для вітчизняного бізнесу, і для звичайних громадян нашої країни. З 1 січня 2007 року набере чинності положення Закону України «Про податок з доходів з фізичних осіб», згідно з яким для будь-якої операції з нерухомістю необхідно буде отримати експертний висновок про її вартість (раніше для цього була досить довідка-характеристики Бюро технічної інвентаризації). Таким чином, оцінювач стане ключовою фігурою ринку.

У сучасній Україні оцінна діяльність зародилася в 1991;1992 роках, що було пов’язане з переходом економіки країни в ринкові умови. Тому не випадково ще в 1995 році українські оцінювачі за прикладом своїх європейських колег об'єдналися в громадську професійну організацію «Українське суспільство оцінювачів» (УОО). У 1996 році був утворений Український інститут оцінки, що об'єднав на добровільних засадах юридичних осіб, що займаються оцінною діяльністю. Основним документом, що регламентує оцінну діяльність в Україні, сталі «Норми професійної діяльності оцінювача», розроблені на основі Міжнародних стандартів оцінки і затверджені Радою УОО в квітні 1995 року.

На сьогоднішній день основними нормативними актами, регулюючими оцінну діяльність на Україні, є: Закон України «О оцінці майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності на Україні», Національний стандарт № 1 «Загальні основи оцінки майна і майнових прав»; Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», «Норми професійної діяльності оцінювача», а також всілякі методики, роз’яснення, листи і інші нормативно-правові акти.

До того ж, на практиці, при проведенні незалежної оцінки, використовуються «Міжнародні стандарти оцінки» і «Європейські стандарти оцінки нерухомого майна». Але, не дивлячись на наявність обширної правової бази, в своїй роботі українські оцінювачі стикаються з серйозними перешкодами.

Перш за все це закритість інформації про перспективи розвитку міста, відсутність реальних даних про операції (що, коли і почому було продано), відсутність єдиної достовірної бази даних про об'єкти купівлі-продажу на ринку, відсутність аналогових баз, що містять інформацію не лише про ціну, але і про інші аспекти, на підставі яких здійснюється позиціювання об'єкту нерухомості.

Не маючи цих даних, які в європейських країнах в більшості своїй легко доступні в Інтернеті, оцінювачам доводиться кожного разу проходіть тернисту дорогу збору і обробки такої інформації. Дуже важливим чинником для підвищення якості оцінних робіт є їх контроль Експертною радою УОО. Будь-який громадянин може замовити перевірку раніше виконаного Звіту про оцінку, проте лише в тому випадку, якщо Звіт у нього знаходиться на законних підставах.

Всі методи оцінки нерухомості групуються фахівцями в три підходи: витратний, доходний і порівняльний (ринковий).

Методи витратного підходу засновані на припущенні, що витрати на будівництво об'єкту (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкту нерухомості.

Для визначення вартості об'єктів, що приносять дохід, в рамках прибуткового підходу використовуються два основні методи: метод капіталізації і метод дисконтування.

Порівняльний (або ринковий) підхід включає два основні методи: метод прямого порівняльного аналізу продажів і метод валового рентного мультиплікатора.

2. Загальна характеристика об'єкта оцінки

Дані щодо об'єкта нерухомості, що оцінюється Однією з найбільш яскравих тенденцій 2010 року на харківському ринку офісної нерухомості є перехід офісів сегменту «продаж» у сегмент «оренда». Протягом 2010 року в Харкові близько 16% приміщень, спочатку пропонувалися до покупки, стали здаватися в оренду.

В прес-службі корпорації «Авантаж» повідомили, що до зміни статусу приміщень власників підштовхнув вкрай низький попит на покупку офісів і зростаючий інтерес до оренди приміщень. За даними фахівців служби маркетингу корпорації «Авантаж», в 2010 році рівень попиту на оренду офісів показав зростання близько 5% в порівнянні з 2009 роком. Інтерес до оренди підвищили компанії, які скоротивши штат, підшукували офісні приміщення меншої площі і з більш низькою орендною ставкою, вважають експерти.

Середні орендні ставки по місту в 2010 році склали 79, 2 грн. за кв.м., що на 6% менше в порівнянні з 2009 роком. Як відзначають фахівці, протягом 2010 року темп зниження ставок на оренду офісів сповільнився. А по окремих сегментах, зокрема, бізнес-центрів класу «В», ціни залишалися незмінними і утримувалися на рівні 2009 року — 103 грн. за кв.м. На думку експертів, така динаміка вартості оренди говорить про те, що на ринку офісної нерухомості почалися стабілізаційні процеси.

Сукупна пропозиція офісних площ в Харкові в 2010 р. скоротилося на 13,4% і, по відношенню до попереднього року, склало 547,48 тис.кв.м. Обсяги пропозиції зменшилися через зупинку продажів двох об'єктів класу «А» і 5 об'єктів класу «B», вважають фахівці.

У IV кварталі 2010 року, експерти корпорації «Авантаж» зафіксували такі середні ціни на ринку офісної нерухомості Харкова:

Оренда:

Клас «B» — 96 грн. за кв. м.

Клас «С» — 62 грн. за кв. м.

Клас «D» і «E» — 70 грн. за кв. м.

Продаж:

Клас «B» — 9078 грн. за кв. м.

Клас «С» — 6651 грн. за кв. м.

Клас «D» і «E «- 6717 грн. за кв. м.

Нерухомість що оцінюється — окремо збудована будівля. Оцінюваний об'єкт — не житлове приміщення яке розташоване в центрі міста, матеріал стін — цегла, стан приміщення — поганий. Даний об'єкт нерухомості оцінюється з метою продажу долі майна. Дата розрахунку оцінки нерухомості - 25.11.2011.

Права на об'єкт нерухомості належать ЗАО «Инвест-строй».

S = 20 · N, (1)

S = 20 · 10 = 200 м².

3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості

Найкраще та найбільш ефективне використання нерухомості визначається як найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки. Це таке використання ділянки землі та споруд, що на ній розташовані, яке забезпечить найбільшу віддачу сьогодні та у найближчому майбутньому. Аналіз поділяється на дві частини: оптимальне використання земельної ділянки та оптимальне використання ділянки із спорудами.

При виконання розрахунково-графічного завдання необхідно виходити з того, що варіант використання землі є найкращим.

При аналізі найкращого та найбільш ефективного використання нежитлового приміщення слід врахувати очікувану доходність об'єкта, яка заснована на даних його аналогів за ринковими ставками оренди (табл. 3.1). За характеристиками об'єкта нерухомості (Додаток 1) та запропонованою доходністю необхідно обрати й обумовити варіант використання об'єкта оцінки (склад, офіс або магазин).

Таблиця 3.1 Ринкові ставки оренди нерухомості за місяць, у.о./ м²

Найбільш доцільнішим використанням нерухомості, з урахуванням її властивостей, на момент оцінки, буде використання як магазин (або офіс) с площею більш ніж 100 м², що буде приносити 230 у.о./м² на місяць. Що складе 552 000 у.о. на рік.

нерухомість доходний оцінка витратний

4. Оцінку вартості нерухомості

Згідно зі Стандартами оцінювальної діяльності для визначення вартості нерухомості використовується три методи оцінки: порівняльний, витратний, доходний. У результаті застосування цих методів отримуємо три різні величини вартості одного й того ж об'єкта, на основі яких визначається підсумкова величина вартості нерухомості.

4.1 Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом

Оцінка порівняльним методом заснована на порівняльному аналізі ринкових даних щодо продажу аналогічних об'єктів нерухомості. При цьому різниця між порівнюваними об'єктами, що пов’язана з їхніми індивідуальними особливостями, погоджується шляхом проведення відповідного коригування даних.

Дані про продаж відповідних об'єктів нерухомості подані в табл. 4.1.

Таблиця 4.1 — Дані про продаж відповідних об'єктів нерухомості

На основі порівняльного методу необхідно отримати скориговані ціни, тобто 9 варіантів вартості об'єкта, що оцінюється. Об'єкт оцінки відрізняється від аналогів, тому в ціну аналогів повинні бути внесені поправки. Поправки вносять таким чином, щоб максимально наблизити характеристики аналога до характеристик об'єкта, що оцінюється. Результати отриманих розрахунків заносяться у табл. 5.2 з точністю до сотих.

Таблиця 5.2 — Приклад розрахунку скоригованих цін об'єктів нерухомості

Оцінка нерухомості порівняльним методом визначається як середнє значення скорегованих вартостей всіх об'єктів аналогів 2 700 671,37 у.о.

4.2 Оцінка вартості нерухомості витратним методом

Витратний метод заснований на визначенні вартості нерухомості, виходячи з вартості земельної ділянки та витрат на будівництво споруд на ньому, за винятком накопиченого зносу (формули (2),(3),(4).

(2)

де С_зм — вартість об'єкта оцінки, визначена вартісним методом, тис. у.о.;

С_з — ціна земельної ділянки, тис. у.о.

ПВВ (ПВЗ) — повна відновлювана вартість (повна вартість заміщення) споруди, тис. у.о.;

УЗнос — накопичений знос споруди, тис. у.о.

Етапи розрахунку вартості об'єкта нерухомості витратним методом:

1. Визначення вартості земельної ділянки проводимо за формулою.

(3)

Сз = 336* 500= 168 000 у.е.

де S — площа земельної ділянки, м²;

Ц_з — ціна землі, о.у. / м²

Для визначення площі земельної ділянки необхідно схематично накреслити будівлю, що розташована на ділянці, і вказати розмір нежитлового приміщення (згідно з S) і земельної ділянки (плюс 2 метри від кожної сторони будинку). Ціну землі в даній роботі приймаємо 500 у.е./м².

2. Визначення повної відновлюваної вартості

При визначенні вартості нового будівництва (відновлюваної вартості або вартості заміщення) слід враховувати витрати інвестора, а не підрядника. Типовий підприємницький прибуток приймаємо в розмірі 30%, витрати на будівництво нежитлових приміщень, аналогічних об'єкту оцінки, складають:

· цегляні 10 000 у.о./ м²;

· крупнопанельні 10 500 у.о. /м²

Розглянемо розрахунок ПВВ на прикладі.

Нехай маємо крупнопанельне приміщення, площа якого складає 280 м², тоді

ПВВ = 200 · 10 000 + 200 · 10 000 · 0,3 = 2 600 000 у.о.

1. Визначення накопиченого зносу проводимо за наступною формулою:

(4)

де З _ф — фізичний знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.;

З_функ. — функціональний знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.;

И_е — економічний (зовнішній) знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.

Фізичний знос — це втрата вартості об'єкта нерухомості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації.

Функціональний знос — це втрата вартості через невідповідність об'єкта нерухомості сучасним вимогам ринку (невдале планування).

Економічний (зовнішній) знос — втрата вартості через вплив зовнішнього середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).

Об'єкт нерухомості, що оцінюється — новий будинок, тому величини функціонального та економічного зносу дорівнюють нулю. Дані про фізичний знос наведені у табл. 4.3.

Таблиця 4.3 — Фізичний знос конструктивних елементів будинку

Розбивка будинку на елементи здійснена згідно зі «Сборником № 32 (Укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий», стор. 18), таблиця питомої ваги у процентах.

Фізичний знос конструктивних елементів будинку визначається у результаті технічної експертизи, що проводиться оцінником. У даній роботі фізичний знос приймаємо згідно з табл.4.3 за елементами.

Таким чином, вартість об'єкта оцінки витратним методом слід визначати, використовуючи розраховані величини витрат на придбання земельної ділянки та можливе нове будівництво за винятком накопиченого зносу за формулою (2).

Таблиця 4.4. — Розрахунок фізичного зносу будинку

Розрахуємо вартість нерухомості затратним методом:

С_зм = 168 000 + 2 600 000 — 208 910= 2 559 090 у.о.

4.3 Оцінка вартості нерухомості доходним методом

Доходний метод полягає у перетворенні в теперішню вартість нерухомості очікуваних доходів, що може принести використання або майбутній продаж об'єкта нерухомості, враховуючи ризики.

Визначення вартості об'єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою (5).

(5)

де С_дм — вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, із застосуванням доходного методу, тис, у.о.;

ЧОД — чистий операційний дохід, що приносить об'єкт нерухомості за рік, тис.у.о.;

СК — ставка капіталізації.

(6)

де i — об'єкт аналог, i = 1…9

ЧОД_i — чистий операційний дохід, що приносить і-й об'єкт нерухомості за рік, тис. у.о. (Додаток 3);

Ц_i — ціна продажу i-го об'єкта нерухомості (Додаток 2), тис. у.о.

Етапи розрахунку ЧОД

Для визначення ЧОД слід розрахувати потенційний і дійсний валові доходи від оцінюваного об'єкта.

1. Розрахунок потенційного валового доходу (ПВД)

Потенційний валовий доход — це сума усіх очікуваних надходжень від об'єкта нерухомості. У роботі треба визначити річний ПВД за формулою (7).

(7)

де S — площа приміщення, м²,

А — орендна ставка за місяць нежитлового приміщення, у.о./м²,

п — кількість місяців у періоді, за який визначається ПВД.

2. Визначення дійсного валового доходу (ДВД)

Дійсний валовий доход — величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за винятком втрат від недозавантаження об'єкта і недобору грошових коштів. Розрахунок ДВД для приміщень, що здаються в оренду, виконують за формулою (8).

(8)

де В₁ — втрати від недозавантаження приміщення, тис.у.о.;

В₂ — втрати від недобору орендної платні та зміни орендаторів, тис. у.о.

У даному розрахункова-графічному завданні втрати від недозавантаження приміщення дорівнюють нулю, а втрати від недобору орендної плати та зміни орендаторів складають 5% від ПВД.

3. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД)

Чистий операційний доход (ЧОД) являє собою розраховану сталу величину річного чистого доходу, що очікується, який складається від об'єкта нерухомості, що оцінюється після відрахування усіх експлуатаційних витрат і резервів. У даній роботі необхідно розрахувати ЧОД за формулою 9.

(9)

де Вит — витрати на утримання об'єкта нерухомості, що оцінюється, тис. у.о.

Витрати на утримання — це поточні витрати, направлені на забезпечення нормального функціонування об'єкта та відтворення дійсного валового доходу.

У даній роботі витрати на утримання об'єкта оцінки складають 28% від ПВД.

Приклад розрахунку чистого операційного доходу за рік наведено у табл. 5.5.

Таблиця 5.5. — Приклад розрахунку чистого операційного доходу від не житлового приміщення за рік

Розрахунок ставки капіталізації

Ставка капіталізації (СК) — це коефіцієнт, на який потрібно помножити майбутні доходи, щоб отримати теперішню вартість об'єкта нерухомості.

Приклад розрахунку ставки капіталізації подано у табл. 5.6.

Таблиця 5.6. — Розрахунок ставки капіталізації за об'єктами-аналогами

Чистий операційний доход об'єктів-аналогів наведено згідно з варіантом в додатку 3.

Ціни продажу нежитлових приміщень, що порівнюються з об'єктом оцінки, наведено згідно з варіантом у Додатку 2.

Підсумкова ставка капіталізації нежитлових приміщень знаходиться як середнє арифметичне.

Таким чином, на основі розрахунків чистого операційного доходу та середньої ставки капіталізації визначається вартість нежитлового приміщення доходним методом, за формулою (5):

С_дм = 369 840/ 0,9 833 = 3 761 078,81 (у.о.)

6. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами

Після визначення вартості нерухомості трьома методами, необхідно провести узгодження отриманих вартісних показників та визначити підсумкову вартість об'єкта нерухомості. При цьому необхідно враховувати, що кожен з методів має свої сильні та слабкі сторони у кожній конкретній ситуації. Як правило, один вважається базовим методом, а два інших використовують для коригування отриманих результатів.

Для кожного з методів вираховується його вага. При цьому враховується значущість кожного з методів у кожній конкретній ситуації. Основні елементи порівняння: відповідність меті оцінки, достовірність та достатність інформації, що використовується для аналізу, відповідність характеру використання нерухомості.

При оцінці нерухомості може бути зроблено наступні висновки:

· аналіз проводиться на основі достовірної інформації про достатню кількість порівнювальних об'єктів, таким чином питома вага порівняльного методу при підсумковому узгоджені буде найбільшою і складе 75%;

· витратний метод має найменшу питому вагу та приймається на рівні 10%, тому що дисбаланс попиту та пропозиції на ринку таких об'єктів призводить до перевищення орендних ставок та цін продаж над встановлюваними витратами;

· об'єкт оцінки відноситься до доходної нерухомості, однак використані у розрахунках прогнози та дані про доходи можуть бути неточними, тому питома вага у цього методу вище ніж у витратного, але нижче ніж у порівняльного і дорівнює 15%.

Наведені вище коефіцієнти приймаються у даній роботі. Приклад розрахунку підсумкової вартості об'єкта нерухомості за результатами розділів 3, 4, 5 наведені у табл. 6.1.

Таблиця 6.1 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки

На наступному етапі роботи, згідно варіанту розраховується заставна вартість або вартість долі майна, що складає частину ринкової.

При цьому необхідно врахувати:

· в залежності від місце розташування і типу об'єкта нерухомості заставна вартість нежитлових приміщень може складати 30−70% від їхньої вартості ;

· розмір долі майна у відсотках визначається студентом самостійно.

Список рекомендованої літератури

1. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. — 208с.

2. Гриценко Е. А. Рынокнедвижимости: закономерностистановления и функционирования (вопросыметодологии и теории). — Х.: Бизнес-Информ, 2002.

3. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. — 592 с.

4. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658 — 14 //Відомості Верховної Ради України. — 2001. — № 47. ст. 251

5. Земельний кодекс України № 2905-III від 20.12.2001 //Відомості Верховної Ради України — 2021. — № 12. — 112 с.

6. Золотарев И. И., Щербаков А. И., Щербакова Н. А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАС, 1997. — 124 с.

7. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. — СПб.: «Лань», 2000. — 480 с.

8. Оценкаимущества и имущественных прав в Украине / [Н. П. Лебедь, А. Г. Мендрул, В. С. Ларцев и др.] - К.: Принт Експрес, 2002, — 688 с.

9. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие — М.: Дело, 1998. — 384 с

10. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999

11. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. — М.: «Издательство ПРИОР», 2001. — 240с.