Договор ніж формою регулювання оренди землі на Україні

Договор як форма регулювання оренди землі на Украине

Бердников Євген Сергійович, викладач кафедри аграрного, земельного та обмеження екологічного права Одеської національної юридичної академии Основным документом, який регламентує відносини орендаря з орендодавцем земельного ділянки, є договір аренды.

Применение на протязі вже кількох тисяч років пояснюється, крім іншого, особливої гнучкістю цієї правової форми, у якому можуть наділятися різні по своєму характеру суспільні відносини. Основне призначення договору зводиться регулювання у межах закону поведінки людей шляхом свідчення про межі чиновного можливого і належного поведінки, так само як наслідки порушення відповідних требований.

Регулирующая роль договору зближує його до закону і нормативними актами. Умови договору від правової норми переважно двома принциповими особливостями. Перша пов’язані з походженням правил поведінки: договір висловлює волю сторін, а правової акт — волю який видав органу. Друга розрізняє межі дії те й інше правил поведінки: договір безпосередньо вміщує регулювання поведінки лише його сторін — для тих, хто є сторонами, може створювати права, але з обов’язки; в той час правової чи іншого нормативний акт породжує у принципі загальне для усіх і кожного правило (будь-яке обмеження кола осіб, у яких поширюється правової акт, ним визначається). Відзначені дві речі відрізняють саме цивільно-правової договір [1].

Вопрос про правову природу договору оренди землі носить дискусійне характер. Одні автори відносять його до різновидам договору майнового найму, обгрунтовуючи це тим, що дозволено довгострокове користування землею, що характерним моментом для майнового найму [2].

По думці інших, договір майнового найму опосередковує лише відносини з приводу майна, речей, що у звичайному цивільному обороті. Проте межі договору оренди землі значно ширше, його використовують для опосередкування як майнових, а й земельних відносин, і має власної метою першу чергу опосередкування земельних відносин. У цьому сфері договір майнового найму неприйнятний [3].

Высказано судження, за яким договір оренди природних ресурсів має характеристиками, взагалі властивими цивільно-правовому договору майнового найму [4].

По думці М. В. Шульги договір оренди земельних ділянок — земельно-правовой. Його правової основою є ст. 8 Земельною кодексу, положення відповідних Указів президента України, і навіть постанов Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 р. «Про формі договору на право тимчасового користування землею (в тому числі за умов оренди», інших нормативних актів. До того ж, треба помітити, що закон України «Про оренду наразі державного майна» (ст. 4) не включає землю до об'єктів оренди, отже, не вміщує земельні орендні відносини [5].

Земельно-правовой характер названого договору визначається сутністю і особливостями землі як об'єкта договору. Хоча земля певною мірою за чинним законодавству й включено до цивільний оборот (не більше, встановлених законом, допускаються, наприклад, операції з землею, зокрема, оренда землі), даний природний ресурс — не є майном зазвичай. Вона виступає, передусім, найважливішим елементом екосистеми, невід'ємною частиною довкілля. Її функціонування здійснюється за законам природного розвитку. Природна походження землі визначає наявність низки специфічних ознак, що їй притаманні: непотребляемость, незнищенність, локалізованість земельних ділянок за місцем розташування ін. Земля, будучи головним засобом виробництва, у сільському і лісовому господарстві, і навіть пространственно-операционным базисом інших галузях народного господарства, як грає економічну роль життя суспільства, а й виступає особливим різновидом природного багатства, є самостійну соціальну цінність. Конституцію України (ст. 14) відносить землю до основного національного багатства, що є при варті государства.

Охранительный аспект під час використання землі (зокрема і умовах оренди), тобто його екологічна спрямованість, набуває особливої значимості і актуальність. На суб'єктів, здійснюють господарську діяльність у процесі орендного використання землі, земельний кодекс (ст. 45) покладає обов’язок передбачати і здійснювати заходи щодо запобігання негативного впливу сільськогосподарські, лісові та інші угіддя поза переданих їм у власність, або наданих користування земельних ділянок. При невиконанні вимог природоохоронного режиму використання в відношенні винних суб'єктів ст. 115 Земельною кодексу передбачає наступ несприятливих правових последствий.

Специфика землі як об'єкта оренди обумовлює справжнє, контроль за раціональним використанням і охороною орендованій землі здійснює як орендодавець, наприклад, колективний чи приватний власник, а й від імені уповноважених органов.

Специфические характеристики землі як однієї з основних компонентів природи визначають інші особливості орендних взаємин у сфері землепользования.

Все вищевикладене свідчить, що договору оренди землі притаманний як цивільно-правової, і земельно-правовой характер. Це означає, що відносини у сфері орендного землекористування є предметом передусім земельного законодавства, а цивільно-правові норми можна застосовувати до земельних відносин лише у випадках, коли ці відносини вирішені земельним законодательством.

Договор оренди є необхідною підставою до виникнення орендних відносин, його укладають при обопільні волевиявленні сторін, тобто орендодавець і орендар бажають розпочати орендні відносини. У цьому нічого не винні порушуватися принцип рівноправності сторін і принцип добровольности.

Свобода договорів разом із рівністю учасників громадянських стосунків і низкою інших принципів належить до основних почав громадянського законодательства.

В водночас, чинне законодавство передбачає ряд випадків, у яких висновок такого договору обов’язковий. Так було в відповідно до Указу Президента України від 28 травня 1999 р. «Про особливості об'єктів незавершеного будівництва» суб'єкти зобов’язані укласти договір оренди, якщо ділянки, зайняті названими об'єктами будівництва, не приватизуються. Обов’язковість укладання такого договору передбачається і год. 4 подп. «а» п. 1 указу президента України від 3 грудня 1999 року «Про негайних заходів з прискоренню реформування аграрного сектора экономики».

Думается, що вищезазначене обмеження волевиявлення сторін під час укладання договору оренди землі, зближує його з визначенням публічного договору, у її вживається в ст. 426 ДК Російської Федерации.

Современное громадянське законодавство України має поняття публічного договору, проте необхідність нормативного закріплення самого поняття, з погляду, є очевидной.

Условия оренди земельних ділянок визначаються договорі за згодою сторін. У комплексі з правами і обов’язками такі умови становлять зміст договору. До них ставляться: об'єкт оренди, тобто місце розташування розмір земельного ділянки, склад що передаються у оренду угідь, їхній стан (що у ділянці росте, зведене та інші), орендної плати, цільове призначення, умови використання, збереження якості землі, терміни оренди, обов’язок орендодавця передати ділянку у стані, відповідному умовам договору, обов’язок орендаря користуватися землею відповідність до її цільовим призначенням, і умовами договору, вносити орендної плати в встановлених термінів, повертати орендований дільницю із закінченні договору оренди може, зумовленому договором оренди, існуючі обмеження і обтяження, що стосуються використання земельних ділянок, відповідальність сторін і др.

Наряду з обов’язковими до договору можуть бути включені різного роду факультативні умови, наприклад що визначають правової статус розташованої дільниці нерухомості і насаджень, і навіть умови форму орендної і щодо оплати оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, оформлюваного, зазвичай, як відповідної таблицы.

Законодатель, крім вимог відповідності умов договору земельних ділянок вимогам закону України «Про оренду землі» і Земельною кодексу України передбачив також підкреслив необхідність відповідності вимогам Постанови Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 року «Про формі договору на право тимчасового користування землею (зокрема за умов оренди)». Практика цього специфічного способу регулювання громадських відносин відома вітчизняному законодавцеві ще ще з радянських времен.

Типовой договір, що передбачає безпосередню трансформацію норм в договірні умови, дає можливість органу, яка затвердила типовий договір, здійснювати ширший контролю над що складається договірної практикою. Якщо до цього додати, що відступи від типового договору зізнаються недійсними з ст. 48 ДК («Недійсність угоди, не відповідної вимогам закону»), і є підстави дійти невтішного висновку, що типовий договір з його обмеженнями сфери свободовиявлення волі контрагентів може розпочати певне в протиріччя з вимогами ринкового господарства. Цією ж позиції дотримується й Вищий арбітражного суду України [6].

Правовое регулювання форми договорів виявляється у встановленні вимог до неї наслідків її порушення. Мета відповідних вимог у тому, що усі вони дозволяють зробити взаємини сторін більш певними, зняти підстави для суперечок у майбутньому щодо самого факту укладання угоди і його змісту. Деякі норми надають акту фіксації угоди публічний характер. З цією пов’язаний державний контролю над її вмістом у інтересах обігу субстандартні та третіх осіб, допомогу сторонам в з’ясуванні правових наслідків скоєних ними юридичних дій, так само як інформація зацікавлених осіб про скоєних сделках.

Вместе про те будь-яке додаткове вимогу до формі договорів об'єктивно призводить до ускладнення і уповільнення процедури підписання договору, і, зазвичай, викликає додаткові видатки з їхньої оформлению.

Список литературы

1. Тихомиров Ю. О. Публічне право. М.: БЕК, 1995.

2. Басин Ю. О. Деякі суттєві особливості оренди наразі державного майна // Рад. Гос-во право. 1990. № 5; Мартемьянов В. С. Господарське право. Том 2. Загальні становища. Курс лекцій. М., 1994.

3. Раянов Ф. М. Правова концепція оренди — і практика АПК // Рад. Гос-во право. 1989. № 3.

4. Крассов О. И. Право лісокористування у СРСР. М., 1990.

5. Шульга М. В. Актуальні правові проблеми земельних взаємин у сучасних умовах. — Харків: Фірма «Консум». 1998.

6. Лист суду України від 14 січня 1999 року Про Законі України «Про оренду землі «.