Іпотечне кредитування

Тема 2.2. Ринок нерухомості

2. 2.1.Характеристика ринку нерухомості

Ринок нерухомості — це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості. Це певний набір механізмів, за допо-могою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування" Основні процеси функціонування ринку нерухомості —розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на об'єкти нерухомості.

Таким чином, основні процеси функціонування ринку не-рухомості - це розвиток (створення), управління (експлуата-ція) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефек-тивністю інвестицій і особливо станом законодавства, полі-тичною та соціальною стабільністю тощо.

В умовах сучасної економіки ринок нерухомості можна охарактеризувати з трьох позицій:

1. Як сферу вкладання капіталу в об'єкти нерухомості та си-стему економічних відносин, що виникають під час опе-рацій з нерухомістю. Такі відносини виявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухо-мості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д.

Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають як товари особливого роду.

Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності й життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей та виявів.

Найбільш поширена точка зору на ринок нерухомості як на різновид інвестиційного ринку. У зв’язку з цим прийнято виді-ляти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують на-явність структурної залежності ринку нерухомості з інвести-ційним ринком.

Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси ви-никають, щонайменше, два висновки:

— для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвесту-вання є досить складний актив;

— для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути об'єк-том інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.

2. 2. .2. Види ринків нерухомості

2.2.3.Класифікація ринку нерухомості

Основні складові ринку нерухомості: первинний і вторинний.

Первинний (нерухомість як товар вперше поступає на ринок. Основними продавцями є держава в особі своїх виконавчих органів, будівельні компанії.

Вторинний (нерухомість виступає як товар, що раніше був в користуванні і належить окремому власнику.

Сегментація ринку нерухомості це розподіл його на однородні групи покупців.

Сегменти ринку нерухомості:

— ринок житла;

— ринок комерційної нерухомості;

— ринок земельних участків.

За територіальним фактором: кожний регіон може представляти собою окремий ринок.

За використанням:ринки житла, комерційного, промислового і с/г призначення.

За вартістю: ринок дорогої нерухомості; масовий ринок відносно недорогої нерух.

За інвестиційною мотивацією: ринок нерухомості, що приносить доход; ринок нерухомості з потенціалом прирості вартості; податкове укриття.

За типом прав власності: необмежені права власності; сервітут (право обмеженого використання одним чи більше осіб землі іншої особи); право на надра; право на оренду; право на участь в кондомініумах (правова форма власності, за якою об'єкт розподіляється на елементи, індивідуальної власності і елементи спільної власності); право господарського володіння; право оперативного управління; право довічного володіння.

Виділяють централізований і децентралізований ринки (вуличний) і біржовий (аукціони, конкурси), позабіржовий.

Ринок нерухомості є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість — це найважливіша частина національного багатства, на яку припадає понад 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що і ринок праці, І ринок капіталу, і ринок товарів і послуг тощо для свого існування повинні мати або орендувати необхідні їм приміщення.

Національний ринок нерухомості — це сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість й особливо станом регіонального законодавства, політичною та соціальною стабільністю в регіоні тощо.

Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Водночас цей ринок становить перспективну сферу вкладення капіталу.

За допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує;

створення нових об'єктів нерухомості;

передачу прав на нерухомість;

> установлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості;

> експлуатацію (управління) об'єкта нерухомості;

розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування;

інвестування в нерухомість.

При цьому виконуються такі операції, здійснювані з нерухомим майном:

1. з частковою або повною зміною власника / складу власників

купівля-продаж об'єктів нерухомості;

спадкування;

дарування;

міна;

рента;

забезпечення виконання зобов’язань (наприклад, реалізація закладених або заарештованих об'єктів нерухомості);

приватизація;

націоналізація;

зміна складу власників, у тому числі з поділом майна;

внесок у статутний капітал;

> банкрутство (ліквідація) суб'єктів підприємницької діяльності (Із задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунок

реалізації майна власників);

2, без зміни власника

інвестування в нерухомість;

розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція);

зміни (напрямів використання, назви торгової марки, місцезнаходження, юридичної адреси та ін,);

управління, експлуатація;

застава;

оренда;

передача в господарське ведення або оперативне керування, у безоплатне користування;

регулярне одержання доходу від володіння нерухомістю, що не потребує від одержувача підприємницької діяльності;

довічне утримання;

передача управління;

введення (зняття) сервітутів та Інших обтяжень;

страхування (різноманітних форм і різноманітних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості).

Усі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони є складовими ринку нерухомості.

2.2.4. Функції ринку нерухомості

Функціонування ринку нерухомості як елемента ринкової структури характеризують особливості, які наочно розкриваються через його функції. Виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей.

До основних належать такі його функції:

1. Інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених суб'єктів інформацією про поточну кон’юнктуру ринку (структуру попиту і пропозиції, ціноутворення). При цьому в перехідній економіці гостро стоїть питання об'єктивності, актуальності та повноти такої інформації, що пояснюється запізнілим розвитком інформаційної інфраструктури ринк, нерухомості (спеціалізованих засобів масової інформації, інформаційно-аналітичних агенцій тощо).

Ціноутворююча. В умовах трансформаційної економіки формування ринку нерухомості пов’язане з наявністю значних цінових диспропорцій, існування яких зумовлено невідповідністю структури обсягам попиту та пропозиції. З розвитком ринку цінові диспропорції починають вирівнюватися і створюються умови для «ввімкнення» механізмів вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості.

Посередницька. На ринку нерухомості діють професійні посередники — ріелтори, оцінювачі, страхувальники, іпотечні кредитори та ін. В умовах перехідної економіки виникає ситуація, коли якісний та кількісний склад професійних посередників не повною мірою відповідає потребам ринку, що збільшує трансакційні затрати його учасників.

Регулятивна. Ринок нерухомості бере активну участь у перерозподілі ресурсів, спрямовуючи зусилля його учасників на дотримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів. При цьому повною мірою регулятивна функція починає проявлятися на вторинному ринку.

Інвестиційна. Ринок нерухомості є привабливим засобом збереження й збільшення капіталу, сприяє переведе до заощаджень і нагромаджень населення з пасивної форми запасів у реальний капітал, що приносить дохід власнику нерухомості. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків. На перших етапах формування ринку нерухомості в перехідній економіці інвестиції спрямовують переважно на придбання нерухомості споживчого характеру. В міру задоволення цієї потреби інвестиційні потоки починають спрямовуватися в сферу комерційної та промислової нерухомості.

Затрати, що несуть покупці і продавці нерухомості при укладанні договорів.

Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, підвищенні інтенсивності праці громадян, які планують стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єктів. Функція сприяє формуванню в суспільстві середнього класу, що є основою стабільності. Однією з форм прояву соціальної функції ринку нерухомості виступає соціалізація капіталу.

Стимулююча, суть якої — економічне заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу під час створення та використання нерухомого майна. Конкуренція сприяє високій діловій активності й пошук у нових можливостей ефективного управління капітальною власністю. На початкових етапах формування ринку нерухомості майно виконує двояку роль: є засобом нагромадження та заощадження доходів і сприяє легалізації незаконно зароблених коштів. Унаслідок цього суб'єкти ринку нерухомості проводять досить пасивну політику. Позитивні зміни в цьому напрямі з’являються зі зростанням конкуренції та зниженням дохідності пасивних операцій, що стимулює продуктивні інвестиції.

Сануюча. Ринок нерухомості дає змогу ліквідувати неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, сприяє банкрутству неефективних господарюючих суб'єктів. Ринковий механізм указує напрями пошуку, але не дає ніяких гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Визнають лише суспільне необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх і оплачує покупець.

Різноманітність функцій ринку нерухомості відображає специфіку товарів, що є в обігу на ньому. У зальному вигляді ринок нерухомості можна подати як систему економічних і правових відносин, що виникають завдяки взаємодії товарного та грошового обігу. Тому дуже важливим питанням є визначення суб'єктної структури цих відносин.

2. 2.5. Ринок нерухомості як саморегулююча система включає сім основних елементів: попит, пропозицію, ціну, менеджмент, маркетинг, інфраструктуру, ділові процедури

Таким чином, ринок нерухомості можна представити як:

Ринок промислових об'єктів — для реалізації виробничо-технологічних процесів

Ринок житла — для забезпечення житлових потреб населення

Ринок земельних ділянок — для забезпечення сільгоспвиробництва, промислового та цивільного будівництва, рекреаційних потреб.

Ця обставина дозволяє характеризувати ринок нерухомості як різновид ринку послуг, але різновид дуже специфічний, що потребує для свого вивчення зваженого підходу, об'єднання принципів системного й індивідуального дослідження.

З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості — це інфраструктурна категорія, пов’язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності.

Узагальнюючи поняттєво-термінологічні підходи, можна зробити такі висновки. Соціально-економічна природа ринку нерухомості досить складна. Через відсутність вагомих теоретичних основ для його однозначної ідентифікації необхідно розглядати ринок нерухомості у взаємозв'язку із ринками товарів, Інвестицій і послуг.

Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру, і диференціювати його можна за різноманітними ознаками. Виходячи з триєдності сутності нерухомості як товару ринок нерухомості — це три базових сектори єдиного ринку нерухомості:

сектор розвитку (створення) нерухомості;

сектор управління (експлуатації) об'єктів нерухомості;

сектор обороту прав на об'єкти нерухомості.

Сектор створення нерухомості відповідає за організацію системи розвитку об'єктів нерухомості, розвиток територій і безпосередньо розвиток об'єктів. Основні ознаки цього сектору в перехідний період: 1. слабка вивченість сектору ринку розвитку (створення);

висока складність пошуку управителя інвестиційним проектом (від укладання договору про наміри до здавання об'єкта

нерухомості в експлуатацію);

відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного й економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне устаткування й матеріали та ін.

Сектор управління (експлуатації) нерухомості відстежує ступінь впливу тих або інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх дохідність. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів нерухомості. При недостатній розвиненості сектору управління запит сектору розвитку передається безпосередньо із сектору обороту.

Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну об'єктів нерухомості.

Кожний сектор залежно від пов’язаних з ним фінансових потоків має свою привабливість, обсяг, динаміку, що розподіляються на:

інвестиції капіталовкладень (розвиток об'єктів нерухомості);

товарні відносини (фінансування обороту прав на нерухомість);

доходи й податки (від договорів та експлуатації об'єктів нерухомості).

Тема 2. 3. Правове забезпечення прав власності на об'єкти

нерухомості

Правом власності на нерухомість є найбільш повне право, яке особа має на об'єкти нерухомості, й передбачає право володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості.

Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування особи над об'єктами нерухомості (числити на своєму балансі тощо).

Правом користування визнається юридично забезпечена можливість особи здобувати з об'єктів нерухомості їх корисні властивості для задоволення своїх особистих та майнових потреб.

Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю об'єктів нерухомості (відчуження за договором, передача в спадок, знищення і т.п.).

У власника нерухомості одночасно концентруються всі три названих правомочності. Але порізно вони можуть належати і не власникові, а іншому законному (титульному, тобто такому, що спирається на визначену юридичну підставу) володарю об'єкта нерухомості, наприклад орендарю. Останній не тільки володіє й користується нерухомістю власника-орендодавця за договором Із ним, а й вправі за його згодою здати нерухоме майно в під найом (суборенду) іншій особі, вчиняти дії, що поліпшують об'єкт нерухомості, тобто у певних межах розпорядитися ним. Однак варто відмітити, що сама по собі «тріада» правомочностей ще недостатня для характеристики прав власника.

Власник вправі передавати Іншим особам свої права володіння І користування чи володіння та розпорядження належного йому нерухомого майна, залишаючись його власником, наприклад при здаванні нерухомого майна в оренду. На цьому основана й передбачена можливість передати нерухоме майно в управління іншій особі, що не тягне за собою переходу до останнього (управителя) права власності на передане нерухоме майно; Управління є способом здійснення власником належних йому правомочностей, однією з форм реалізації права розпорядження, але зовсім не встановленням нового права власності на нерухоме майно.

У випадку, коли наявні документи підтверджують право власності на нерухоме майно в повному обсязі та не можуть бути заперечними, такий титул називається «чистим». Якщо ж право власності може бути на певних підставах оспореним, такий титул має назву «брудний» .

Придбання права на нерухомість і володіння нею припускає наявність додаткових обтяжень, що покладаються на власника об'єктів нерухомості. Скажімо, реєстрації прав на земельну ділянку, що раніше перебувала в державній або комунальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на неї за забудовником, потрібне одержання дозволу на спорудження будинку, дотримання багатьох протипожежних, санітарних, будівельних та інших норм і правил.

Використання, права й інтереси інших користувачів і т.д. Це є не обмеженням його права власності на об'єкт нерухомості, а встановленням більш точних меж його змісту, що у будь-якому випадку не може бути безмежним.

Часто при здійсненні операцій із нерухомістю може передаватися набір прав та інтересів, які не є частиною нерухомості. Тому новим Цивільним кодексом України передбачено інші речові права на нерухомість, зокрема сервітути, емфітевзис та суперфіцій. Такі права належать особам, що не є власниками, однак мають можливість у тому чи іншому обсязі використовувати об'єкти нерухомості у своїх інтересах без посередництва інших осіб і власника, а іноді навіть усупереч його волі. Вони зберігаються при зміні владика, тобто слідують не за власником, а за самим об'єктом нерухомості, обтяжуючи його. Про це треба пам’ятати при укладанні договорів, оскільки наявність інших речових прав є певним обмеженням прав самого власника.

П) Сервітут — це право власників земельної ділянки і землекористувачів на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. В Земельному кодексі (гл. 16) закріплено 9 видів земельних сервітутів, перелік яких не є вичерпним. Це право проходу І проїзду на велосипеді, на транспортному засобі через чужу ділянку землі, право прокладання й експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, Інших лінійних комунікацій, право проходу до природного водоймища, розташованого на сусідній земельній ділянці, право напувати свою худобу з цієї водойми та ін.

Власник (користувач) ділянки, щодо якого встановлений сервітут, має право вимагати плату від осіб, в інтересах котрих такий сервітут установлений. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в установленому порядку (цей порядок такий самий, як і для державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою). Право земельного сервітуту не може бути предметом купівлі-продажу, застави і передаватися будь-яким способом особі, в інтересах якої він установлений.

Право обмеженого користування (сервітут) може бути встановлене і на інше нерухоме майно (будинки, будівлі, споруди тощо), обмежене користування якими необхідне для задоволення потреб використання цього нерухомого майна.

Земельні сервітути можуть установлюватися на визначений або на невизначений строк.

Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею з метою сільськогосподарського виробництва. Правовою підставою встановлення емфітевзису є договір_між_власником землі та особою, що виявила бажання користуватися у своїх інтересах цією землею для сільськогосподарського виробництва (така особа зветься емфітевтою). Договір про встановлення емфітевзису може бути укладений на визначений або на невизначений строк. Він може бути як сплатним, так і безоплатним.

Власник землі має право вимагати від емфітевти використання землі за призначенням, обумовленим у договорі, а також переважне право на викуп емфітевзису, що відчужується емфітевтою третім особам.

Власник землі не може перешкоджати користуванню землею, що передана ним у емфітевзис.

Емфітевта має право користуватися землею власника у повному обсязі та за призначенням, що обумовлені емфітевзисом. Він може відчужувати емфітевзис будь-кому, в тому числі й власникові, будь-яким способом, що не заборонений законом. Емфітевзис також може переходити у спадок — як за законом, так і за заповітом.

Емфітевта зобов’язується виплачувати власникові землі обумовлену винагороду за користування земельною ділянкою, а також здійснювати інші платежі, пов’язані з користуванням нею, та справляти встановлені щодо неї повинності. Емфітевта зобов’язаний добросовісно користуватися земельною ділянкою відповідно до її призначення та не допускати її погіршення.

Супєрфіцій— це право користування земельною ділянкою або її частиною для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд І будівель.

Власник земельної ділянки має право надати її у супєрфіцій фізичній чи юридичній особі (суперфіціарію) безоплатно або за обумовлену плату.

Власник нерухомого майна (будівлі чи споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в супєрфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування цією ділянкою.

Супєрфіцій може бути встановлений законом, договором або заповітом як на визначений, так і на невизначений строк.

Земельна ділянка, передана у супєрфіцій, має бути використана лише для забудови й не може бути погіршена.

При переході права власності на нерухоме майно до інших осіб набувач придбаває також право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах та в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна.

Законодавством установлено особливий режим землі як природного обмеженого ресурсу. Зокрема, державною власністю вважається вся земля, що прямо не передана в приватну і комунальну власність, тобто існує презумпція (припущення) державної власності на землю, що виключає можливість безгосподарного її існування. Тому ринковий оборот земель законодавче обмежується в загальних публічних інтересах.

Не можуть перебувати в приватній власності землі лісового й водного фондів, континентального шельфу і територіальних вод, надра, охоронювані або використовувані особливим чином території, ділянки насіннєвих станцій та ін. Не підлягають приватизації (про що йшлося раніше) землі загального користування в населених пунктах (площі, вулиці, парки, сквери, пляжі, водойми тощо), землі заповідників, ботанічних садів, оздоровчого й історико-культурного призначення і т.д.

Оскільки земля є одночасно не тільки специфічним засобом виробництва й об'єктом господарювання, а й найважливішим природним ресурсом, зміст права власності на землю визначається як цивільним, так і земельним законодавством з урахуванням лісового, водного й природоохоронного законодавства.

Державна реєстрація об'єктів нерухомості

На сьогодні процедура державної реєстрації нерухомості регламентується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, яке діє з метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття й Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно: В редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 № 6/5

Проект Закону України «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» стосується інтересів як усіx суб'єктів ринку нерухомості, так і державних відомств. Відповідно до цього закону створюються умови не тільки для захисту прав і законних інтересів суб'єктів ринку нерухомості, а й для створення майбутньої системи оподатковування та наповнення бюджету держави.

Основним завданням державної реєстрації об'єктів нерухомості є охорона прав їх власник, а також гарантія достовірної інформації про об'єкти нерухомості.

Усі об'єкти, що підлягають державній реєстрації й обліку, можна об'єднати в чотири групи:

об'єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі житлово-цивільного, комунального, господарського, промислового та іншого

призначення, їх комплекси, приміщення, споруди або їх частини й інше майно, яке законом віднесено до нерухомого);

права всіх форм власності (у тому числі державної, приватної, спільної — часткової або сумісної, а такс; право повного

господарського відання, оперативного управління ними та інші відповідні права на нерухомість, якщо інше не передбачене

Законом. У випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації підлягають права щодо користування і здійснення

інших прав на об'єкти нерухомості);

інші речові права;

обтяження прав власності на нерухомість.

На відміну від права власності речові права осіб, що не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам. Інші речові права — це сервітути, емфітевзис та інші права. За своєю правовою природою вони є абсолютними, тобто суб'єкти таких прав можуть здійснювати свої правомочності самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть у випадку переходу права власності на суб'єкт нерухомості до іншої особи речові права осіб, що не є власниками, не припиняються, І вони можуть продовжити свої правомочності (дії) відносно майна. Тому будь-яке речове право, регламентоване новим Цивільним кодексом України, повинно бути зареєстровано.

Четверту групу об'єктів реєстрації складають обтяження прав власності на нерухомість; щодо здійснення розпорядження й інших повноважень власника об'єкта нерухомості, які випливають Із його застави (іпотеки), ухвали суду або господарського суду про забезпечення позову, постанови слідчого про вжиття заходів для забезпечення цивільного позову і конфіскації майна, заходів охорони спадкового майна та заборони відчуження нерухомого майна.

Об'єкти нерухомості і права на них, зареєстровані до набрання чинності Законом, вважаються зареєстрованими належним чином. Об'єкти нерухомості та права на них, які виникли до набрання чинності Законом, але не були зареєстровані, підлягають реєстрації відповідно до вимог Закону.

Державній реєстрації об'єктів нерухомості й прав на них передує обов’язкове обстеження цих об'єктів, а також перевірка наявності матеріалів інвентаризації, підготовлених органом технічної інвентаризації, який проводить державну реєстрацію.

Суб'єктами державної реєстрації є власники об'єктів нерухомості (фізичні та юридичні особи), володар прав на нього (користувачі, власники сервітутів та ін.), з одного боку, й органи, шо здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, — з іншого.

Державна реєстрація об'єктів нерухомості, які належать державі, здійснюється за державними підприємствами, установами та організаціями, на балансі яких перебувають такі об'єкти і яким передано право повного господарського відання щодо них. Державна реєстрація об'єктів нерухомості, що належать державі, а право оперативного управління ними передано державним підприємствам, організаціям та казенним підприємствам, здійснюється за цими підприємствами й організаціями. Обмежені речові права реєструються за їх володарями.

Юридичні ознаки об'єкта нерухомості

Для створення ринку нерухомості необхідно юридичне оформити нерухомість, тобто відповідно до затверджених форм кожному об'єкту нерухомості повинен бути присвоєний ідентифікаційний (кадастровий) номер — стиснуте цифрове вираження набору характеристик об'єкта нерухомості, що виключає змішання (ототожнення) даного об'єкта нерухомості з іншим. Це своєрідне цифрове ім'я конкретного об'єкта нерухомості. Закон визначає ідентифікаційне (кадастрове) позначення — закодований номер, який присвоюється кожному об'єкту нерухомості при його державній реєстрації прав і який не може повторюватися на території України.

В основному кадастровий номер оснований на винятковості просторово-географічного розташування кожного об'єкта нерухомості, що підлягає реєстрації. Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) — це вказівка ознак конкретного об'єкта нерухомості, на підставі яких даний об'єкт може бути виділений з маси однорідних речей із наступним цифровим вираженням ряду його характеристик (в основному просторово-географічних) за встановленою схемою. Кадастровий номер зберігається доти, доки об'єкт нерухомості, якому він був присвоєний, існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права. У випадку поділу, злиття, виділення об'єкта нерухомості знову утвореним об'єктам (об'єкту) нерухомості присвоюються нові кадастрові номери.

Процес обліку об'єктів нерухомості включає технічний та економічний опис, а також юридичне виокремлення (індивідуалізацію) об'єкта нерухомості, у результаті якого об'єкт одержує технічні, економічні характеристики та юридичний статус, що дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості.

На кожний об'єкт нерухомості й на весь час існування формується реєстраційно-інвентарізаційна справа об'єкта з присвоєнням йому ідентифікаційного (кадастрового) номера. Згадана справа об'єкта нерухомості формується органом державної реєстрації прав при його первинній реєстрації і ведеться до його знищення. Зміст реєстраційно-інвентаризаційної справи та порядок її ведення визначаються Державним комітетом будівництва, архітектури і житлової політики України.

Об'єкти нерухомості — це особливий об'єкт права власності, а права володіння, користування й розпорядження об'єктами нерухомості істотновідрізняються від прав володіння іншими видами майна. Скажімо, при продажу будинків, споруд та іншої нерухомості покупцеві одночасно передається право на ту частину земельної ділянки, що зайнята цими об'єктами нерухомості та необхідна для їх використання, навіть якщо в укладеному договорі спеціально не обумовлено право покупця на відповідну ділянку землі. Ці питання легко вирішуються, якщо продавцем земельної ділянки і пов’язаного з ним об'єкта нерухомості є одна й та сама особа. Коли земельна ділянка належить не власнику — продавцю об'єкта нерухомості, а іншій особі, покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах, що й продавець будинку, споруди і т.п. При цьому не потрібна згода власника земельної ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із продавцем.

Державна реєстрація прав на об'єкти нерухомості здійснюється з метою визнання і підтвердження державою основ виникнення, переходу, обтяження або припинення прав на об'єкти нерухомості. Вона спрямована на впорядкування цивільного обороту й охорони прав власників нерухомості. Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав (ЄДРП) на нерухоме майно, що зберігається безстрокове. Це означає, що не за-лишається можливості для афер із нерухомістю.

Єдиний державний реєстр прав — інформаційна система даних про об'єкти нерухомого майна, їх власників та прав на ці об'єкти, зафіксованих у письмовій формі в спеціальних книгах-кадастрах й у вигляді записів в електронних базах даних. ЄДРП потиканий захищати законні інтереси громадян і юридичних осіб відносно прав на нерухоме майно.

Єдиний державний реєстр прав містить інформацію про існуючі та припинені права на нерухоме майно, дані про зазначені об'єкти та відомості про право володарів.

Державна реєстрація об'єкта нерухомості проводиться за його місцезнаходженням у межах відповідної адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті). У випадках, коли об'єкт реєстрації розміщується на території кількох адміністративно-територіальних одиниць, відповідний орган державної реєстрації прав визначається власником такого об'єкта.

Така реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх осіб, оскільки вона не оскаржена в судовому порядку. Водночас реєстрація повинна носити відкритий, публічний характер. Про факт державної реєстрації об'єкта нерухомості у Державному реєстрі прав органом державної реєстрації прав може надаватись інформація без зазначення будь-яких інших відомостей щодо такого об'єкта. Відомості можуть надаватись юридичній або фізичній особі на підставі її письмового звернення.

Необхідно звернути увагу на те, що відкритість відомостей про відповідні права на об'єкт нерухомості обмежена, що можна витлумачити як захист особистої і комерційної таємниці.

Якщо власник об'єкта нерухомості або правовласник обмежив вільне надання відомостей про належність йому об'єкта нерухомості та прав на нього такі відомості надаються тільки за його згодою.

Сам правовласник має право одержувати інформацію про те, які особи (фізичні та юридичні) запитували й одержували відомості про права на відповідні об'єкти нерухомості, що також можна розцінити як захист інтересів правоволодаря.

Держава гарантує права на об'єкти нерухомості, і вони стають товаром тільки після державної реєстрації. Наприклад, при продажу комерційного об'єкта нерухомості сторони зобов’язані здійснити спочатку державну реєстрацію укладеного договору на його продаж, потім за передавальним актом — фактичну передачу цього об'єкта покупцю, після чого провести державну реєстрацію права власності покупця на цей об'єкт нерухомості.

Недотримання сторонами державної реєстрації правочинів з об'єктами нерухомості тягне за собою недійсність правочину. Однак, якщо правочин, що вимагає державної реєстрації, вчинений у належній формі, але одна зі сторін ухиляється від його реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію правочину. У цьому випадку правочин реєструється відповідно до рішення суду. Закон установлює негативні наслідки для сторони, що необґрунтоване ухиляється від державної реєстрації укладеного правочину: вона повинна відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою в реєстрації правочину.

Органи державної реєстрації нерухомості

Відповідно до проекту Закону «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» в Україні державну реєстрацію об'єктів нерухомості, прав на неї та обтяжень, а також ведення Державного реєстру прав здійснюють органи технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомості й прав на неї (Бюро державної реєстрації прав). У межах адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті), яка становить реєстраційний округ, утворюється та діє лише одне Бюро держав-ної реєстрації прав.

В систему органів державної реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна входять Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України;

територіальні [районні (у сільських районах) та міські] органи державної реєстрації прав на нерухомість;

кваліфікаційна комісія державних реєстраторів прав;

архіви органів державної реєстрації прав.

Методологічне і нормативне забезпечення діяльності органів державної реєстрації прав здійснюється Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно, а також надання інформації про зареєстровані права, видачу відповідних документів, надання відомостей Державного реєстру прав та послуги, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухомість, здійснюються на платній основі в розмірах, установлених Бюро державної реєстрації прав.

Порядок здійснення державної реєстрації нерухомості

Реєстраційна процедура починається з прийому від заявника документів на державну реєстрацію прав реєстратором.

Порядок проведення державної реєстрації прав і перелік правовстановлюючих документів щодо її проведення мають затверджувати Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України, Згідно з діючим Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно до Бюро технічної інвентаризації (БТІ) разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлюючі документи.

При реєстрації прав власності на нерухоме майно, які виникли відповідно до договорів про відчуження нерухомого майна, що згідно із законодавством не потребують обов’язкового нотаріального посвідчення, подається також довідка про відсутність або наявність арештів з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, яка видається на підставі відповідного запиту БТІ.

Для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно власник (власники) або належним чином уповноважена особа подає заяву встановленої форми.

Під час подання заяви про реєстрацію прав власності фізична особа повинна пред’явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи — документ, що підтверджує повноваження діяти від імені цих осіб.

Якщо документи про державну реєстрацію прав подано не в повному обсязі або не внесено плату, державний реєстратор прав протягом трьох робочих днів приймає рішення про призупинення державної реєстрації прав і письмово повідомляє про це заявника із зазначенням підстав призупинення та пропозицій щодо усунення виявлених порушень. Якщо протягом ЗО календарних днів заявник не усунув порушення, які зумовили призупинення державної реєстрації прав, державний реєстратор виносить рішення про відмову в її проведенні.

Державна реєстрація новостворюваного об'єкта нерухомості та права власності на нього при його первинній реєстрації проводиться протягом 10 робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав усіх необхідних для цього документів.

Державна реєстрація прав на об'єкт нерухомості, які виникли після його первинної реєстрації (поточна реєстрація), а також обтяжень, які випливають із іпотеки (застави) об'єкта нерухомості, та інших обтяжень, крім перелічених у частині третьої цієї статті, проводиться протягом 10 робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав усіх необхідних для цього документів.

Державна реєстрація обтяжень, які випливають із рішень судових та правоохоронних органів і органів податкової служби, здійснюється протягом п’яти робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав необхідних для цього документів.

Відмова в державній реєстрації можлива у випадках, коли подані правовстановлюючі документи не підтверджують права на нерухоме майно та наявності обтяжень, реєстрації

яких вимагає заставник;

відсутній об'єкт нерухомості або не проведено повного комплексу робіт із його технічної інвентаризації та не

оформлений паспорт об'єкта нерухомості;

об'єкт нерухомості не підлягає реєстрації на території відповідного реєстраційного округу;

об'єкт нерухомості не закінчено будівництвом і не прийнято в експлуатацію в установленому законодавством порядку;

будівлі й споруди мають тимчасове призначення;

з інших підстав, передбачених законом.

Про відмову у державній реєстрації прав державний реєстратор протягом трьох робочих днів після прийняття відповідного рішення письмово повідомляє заявника.

Після визнання поданих документів відповідними установленим вимогам реєстратор вносить реєстраційні записи в ЄДРП. З моменту внесення цих записів право (обтяження права) — тобто виникнення, перехід або припинення такого — вважається зареєстрованим.

Після проведення державної реєстрації прав на відповідному правовстановлюючому документі державним реєстратором робиться реєстраційний напис про державну реєстрацію прав власності на об'єкт нерухомого майна. Якщо на правовстановлюючому документі відсутнє місце для розміщення реєстраційного напису про державну реєстрацію прав, заявнику видається реєстраційне посвідчення, яке є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа.

Тема 4. Організація кредитування під заставу нерухомого майна

1.1. Зміст та характеристика іпотечних кредитів

Іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу, прив’язаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.

Згадно Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» ;

Іпотечний кредит — правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки.

Іпотечпий кредит — це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестицшних заходів. Особливістю іпотечного кредиту е те, що заставою для його надання може виступати та нерухом! сть, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомють і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її кушвлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерцшш банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у влас-ності об’екти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об’екти іпотеки на користь позичальника.

Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що е власшстю позичальника і не є об’ектом застави за іншою угодою.

Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Кредиторами з іпотеки м.б. іпотечні банки, а також комерційні банки. Позичальниками м.б. юридичні та фізичні особи, які мають у власності об"єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об"єкти іпотеки на користь позичальника.

Ознаки іпотечного кредитування:

— середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

— тривалий строк кредитування (від 15 до 3- р.)

— більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров"я позичальника тощо.

— При видачі кредиту під заставу нерухомості більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан та вартість його майна — об"єкта кредитування;

— Під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

1.2.Види і типи іпотечних кредитів

Зараз в Україні використовується три види іпотечних кредитів:

1. Іпотечні кредити, які видаються банками для будівництва або інвестування в будівництво.

2. Іпотечні кредити, які надаються банками під забезпечення готової нерухомості

3. Іпотечні кредити, які надаються для придбання готової нерухомості.

Всі іпотечні кредити в залежності від того яким чином погашається основний борг і сплачуються відсотки, базуються на 2-х типах:

— іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту;

— іпотечні кредити з постепенним погашенням боргу за рахунок періодичних виплат.

На основі цих двох типів може існувати багато різновидностей іпотечних кредитів:

1. з рівномірними виплатами — пилачується періодино рівна сума на протязі всього терміну кредиту, при цьому одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, іншапоступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту.

2. з лінійним погашенням кредиту- (виплачуэться періодично рівними частинами, а виплати по відсоткам поступово знижуютьсязі зниженнямсуми основного боргу);

3. зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення основної суми кредиту (виплати збільшуються з часом, тобто фактично суми, що не виплачені в перші роки, прикріплються до наступних платежів.

4. з періодично поновлюючою сумою кредиту (рол-оверна (перекатівающая) іпотека — з першочерговою виплатою відсотків (або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлюючі на суму, що залишилася за виходом певного періоду.

В тей же час чим більше таких різновидностей, тим більше можливість ризику для кредитора.

1.3 Стадії банківського кредитування під заставу нерухомості:

1)Розробка основнихнапрямкчв роботи банку з іпотечного кредитування на перспективу, що включае в себе:

а) оцінку макроекономічної ситуації в країні в цілому, а також у регіоні роботи потенційних позичальників зокрема;

б) розробку внутрішньо банківських нормативних докуменпв з іпотечного кредитування;.,

в) визначення лімітів на кредитування (для акщонер’ш, для нових та старих клієнтв,.для певного виду кредиту тощо);

г)підготовку персоналу банка для роботи з іпотечними позичками;

д)формування стратегії управління кредитними ризиками при кредитуванні під заставу нерухомості.

2) Обгрунтування банківського іпотечного кредиту.

а)розгляд заявки на одержання іпотечного кредиту позичальником;

б)оцінка застави;

в)вивчення кредитоспроможності кліента та оцінку ризиків щсдо позички;

г)підготовка та укладання кредитної угоди.

3)Контроль за цільовим використанням кредиту та його своєчасним погашениям . Ця стадія включає:

а) перевірку цільового використання позички б) перевірку стану збереження застави;

г) перевірку виконання умов кредитної угоди та ін.

1.4 Етапи організації іпотечного кредитування

1розгляд заявки на отримання іпотечного кредиту.

Для одержання кредиту позичальник звертаеться до банку з обгрунтованим клопотанням, до якого надаються певні документи. У клопотанні, як правило йдеться про: суму кредиту, строк користування ним, сутність, та економічний ефект від інвестиційного заходу, що буде прокредитований, та ін. До клопотання додаються і копії документів, перелік яких залежить від конкретного об’екту кредиту вання.

Оцінюючи заявку на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення суми запланованого позичалъпиком плате-жу та ціни покупки заставного майна. Чим вище вщношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікав-лений у дотриманні всіх умов договору, оскільки мае менше майна у власності Якщо застава до і більше відсотків від ціни покупки, то особливого значения набуває страхування застави. Тоді кредитор повинен особливо приділяти увагу оцінці характе-ру та відповідальності позичальника.

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подалыиому буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).

3. Стабілъність залишківв на депозитних рахунках — основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаютъся банком.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщенъ) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проанаігзувати такі аспекти кредитної заяви:

а) розмір та стабільшсть доходу к;пєнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашения;

б) розмір заощаджень клиєнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшуе розмір заощаджень, то клієнт мае меншу суму ліквідних активів;

в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігаеться, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у разі невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

д) динамика відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під за-ставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.

2.оцінка банком кредитоспроможності позичальника.

— ознайомлення з його кредитною історією;

— вивчення ділової репутації;

— оцінка фінансового стану заявника;

— оцінка поданого бізнес-плану чи проекту;

— грошова оцінка запропонованого під заставу нерухомого майна.

3. узгодження суми кредиту з вартістю засатви.(оцінка нерухомого майна)

4. визначення терміну та порядку його надання;

— визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

— визначення порядку сплати %, пені та штрафів і повернення суми основного боргу;

5.узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за:

— своєчасним і повним розрахунком позички;

— фінансовим станом позичальника (стан руху коштів Д-К)

— цільове використання кредиту;

— збереження предмету застави.

6. укладання кредитної і іпотеченої угоди.

7. оформлення заставної

Фінансовий стан підприємства визначається за допомогою таких коефіцієнтів;

— абсолютної ліквідності Х1; поточної ліквідностіХ2; покриття балансу Х3; співвідношення між високоліквідними і низьколіквідними активами Х4; забезпечення власними джерелами коштів Х5; співвідношення між власними та запозиченими коштами Х6.

1.5 Договір про ІК

Сучасний кредитний договір містить такі розділи:

Загальні положения.

Права та обов’язки позичальника. Права та обов’язки банку.

Відповідальшсть сторін.

Порядок вирішення суперечок. ^!

Термін дії договору.

Юридичні адреси сторін.

Кредитодавець до укладання договору має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація оприлюднюється у письмові й формі. Умови договору про ІК розробляє кредитодавець. У договору про ІК зазначається: