Принципы створення стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю промислового підприємства

Принципы створення стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю промислового підприємства

Рафалович І. Л.

Формирование стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю підприємства, по нашої думки, слід здійснювати виходячи з того ефективного менеджменту, використовуючи базові положення громадянського обов’язку і господарського законодавства. Практична реалізація з завдань одночасно може бути своєрідною перевіркою створюваних механізмів управління, які здійснюються у рамках єдиного замкнутого комплексного процесу управління (рис. 9).

Одна з головних особливостей управління нерухомим майном підприємства у тому, що це вирізняється великим масштабом усуспільнення, ускладнює реалізацію оперативних управляючих впливів власника попри всі об'єкти нерухомості одночасно. Тому, за управлінні нерухомим майном підприємства найтиповішим є формування портфелів нерухомості, коли він виділяються профільні і непрофільні об'єкти, що об'єднуються в портфелі.

Достижение цілей управління нерухомістю підприємства здійснюється через використання різноманітних методів, які, на погляд, потребують класифікації. Методи управління, з погляду, повинні хочуть враховувати специфіки суб'єкта управління і може розділені ми такі основні блоки (рис. 10). При цьому зазначені методи управління можна розділити на рівні застосування суб'єктами управління:

уровень підприємства;

уровень підрозділів підприємства;

уровень окремих фахівців.

.

Рис. 9. Процес управління нерухомістю підприємства.

В цілому наведена класифікація видів нерухомості підприємства міста і методів управління конкретними її об'єктами дозволяє можливість перейти до викладу конкретних методик управління певними типами нерухомості, основними у тому числі для цілей дисертації, на погляд, є:

производственные приміщення підприємства;

офисные й адміністративні приміщення підприємства;

складские приміщення;

прочие допоміжні і технічні приміщення та інших. 1.

.

Рис. 10. Методи управління нерухомістю підприємства.

Процесс успішного управління всіма цими видами НП, з погляду, будуватиметься у межах загального циклу управління, однак у відповідності зі специфікою об'єктів управління даний цикл може трансформуватися підвищення ефективності функціонування тієї чи іншої об'єкта нерухомості підприємства. Розглядаючи організаційний процес управління об'єктами нерухомості слід звернути увагу до варіанти використання об'єктів, наприклад, за силою впливу на процес управління нерухомістю. Отже, можна розглядати такі варіанти:

Высокая ступінь впливу.

Средняя ступінь впливу.

Низкая ступінь впливу.

Высокая ступінь впливу — передбачає собою створення організаційну структуру підприємства самостійний переробний підрозділ, департаменту, безпосередньо виконує функції пов’язані з експлуатацією об'єктів нерухомості підприємства.

Средняя ступінь впливу — є збільшення функціональних обов’язків відділу матеріально-технічного обслуговування, розробки політики, складу, що стосуються управління об'єктами нерухомості підприємства.

Низкая ступінь впливу — є наймання професійної керуючої компанії, до обов’язків якої входити управління економіки й контролювання об'єктів нерухомості підприємства міста і надання постійний прибуток власнику даної нерухомості.

Рассматривая різні варіанти ступеня впливу об'єкти нерухомості підприємства міста і вибір тієї чи іншої варіанта управління необхідно керуватися такими основними ознаками (рис. 11).

.

Рис. 11. Критерії впливу об'єкти нерухомості.

Данные ознаки визначають той чи інший варіант управління об'єктами нерухомості, основними критеріями вибору якого буде бути ступінь витрат і складність реалізації і контролювання даних об'єктів. Розглянемо вони докладніше.

Размер — є сукупну площа об'єкта нерухомості, з урахуванням якої можливо здійснювати операції що стосуються здачі приміщення у найм й пов’язані з цим питання управління та благоустрою. Місце Розташування — характеризує територіальну віддаленість об'єкта нерухомості від Центру управління, даний критерій зумовлює складність контролювання об'єкта, складнощі у отриманні своєчасної інформації та збільшення витрат з обслуговування власності підприємства. Цей критерій пред’являє додаткових вимог до стратегічно орієнтованої системи управління нерухомістю підприємства.

В частковості, у межах Центру управління нерухомістю конкретного підприємства може бути створені спеціалізоване підрозділ керувати найбільш віддаленими об'єктами. Тобто, облік даного чинника дозволяє ефективніше видобувати можливі непрямі доходи з об'єкта, причому позитивним чинником і те, що непрофильное використання віддаленого об'єкта завдає найменший шкода основний діяльності промислового підприємства.

Целевое використання — є використання різної варіації об'єктів нерухомості від продажу і до застосування майна як іпотечного застави чи здачі майна з постійним благоустроєм як і наслідком збільшенням доходу використання власності.

Степень витрат — є фінансові та організаційні витрати пов’язані з обслуговуванням самим власником об'єкта нерухомості підприємства. До недоліків можна віднести територіальну віддаленість, відсутність інструментів, кадрів, коштів на використання об'єкта нерухомості як наслідок об'єкт простоює й має собою лише тягар важкого вантажу підприємствам.

Вне залежність від варіанта використання коштів і відповідності об'єкта нерухомості організаційної стратегії, кожен із об'єктів потребує здійсненні комплексу заходів, підтримує його інвестиційну і комерційну привабливість. Зокрема, ми пропонуємо у межах підприємства створити спеціалізований центр управління нерухомістю, у функції якого має ввійти виконання заходів сервейинга. Такий центр своїм головним метою може мати обслуговування може й розвиток об'єктів нерухомості підвищення розміру непрямих доходів.

Рассмотрим сутність сервейинга докладніше. Сервейинг є управління об'єктами нерухомості професійної керуючої командою (на промисловому підприємстві, на погляд, повинна бути перетворять на центр управління нерухомістю), що виконує набір наступний набір дій (рис. 12).

.

Рис. 12. Набір дій Центру управління нерухомістю.

Маркетинговые дослідження:

анализ місцеположення об'єкта;

анализ попиту й пропозиції на аналогічні об'єкти;

анализ ринку.

Консалтинг:

разработка програми девелопменту об'єкта відповідно до організаційної стратегією підприємства;

анализ варіантів ефективнішого використання об'єкта;

оптимизация портфелів нерухомості;

рекомендации фінансової службі по оптимізації оподаткування частині використання об'єктів нерухомості.

Управление:

технической експлуатацією;

объектом як інвестицією;

комплексными проектами.

Оценка:

текущей вартості об'єкта чи майнового комплексу;

финансового стану об'єкта;

эффективности використання об'єкта;

техническая експертиза.

Инвестиционный аналіз:

разработка інвестиційної політики;

формирование портфеля нерухомості;

анализ поточного фінансового становища й визначення витрат за зміст об'єкта.

Создание для підприємства спеціалізований центр управління нерухомістю дозволяє вирішити питання раціонального використання всіх непрофільних об'єктів нерухомості та формування набору портфелів для одержання певних непрямих доходів від використання. У чому будуть виражатися ці доходи визначає підприємство, а завданням Центру управління нерухомістю є пошук і освоєння оптимізація всіх ресурсів об'єкту і побудова схеми їх використання з максимальної віддачею.

Таким чином, з організацією центру в підприємства з’являється ряд конкурентних переваг. У цьому, стає зрозуміло, створення професійного управляючого підрозділи має підприємствам власника низку істотних переваг.

Однако створення керуючої команди, і навіть її знайомство і «входження «в роботи з об'єктом має здійснюватися на стадії розробки організаційної стратегії для своєчасної підготовки проекту, документації, супроводу реконструкції об'єкта. Це першу чергу пов’язане про те, що період «входження «ЦУНП до проекту займає досить часовий період, що становить від однієї близько трьох місяців залежність від складності об'єкта.

За цей період підприємство формує організаційну стратегію, основні кількісні і якісні цілі з управлінню об'єктами нерухомості, а також розподіляє повноваження з рішення поставлених завдань.

Ссылки

Например, засоби виробництва.

Список литературы

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із російського сайту internet.