Рыночная вартість будівництва і принципи оцінки нерухомості

Рыночная вартість будівництва і принципи оцінки недвижимости

Реферат з дисципліни «Економіка нерухомості» виконала студентка групи 3/38 Шитова К.П.

Ивановский державний хіміко-технологічний университет Институт управління фінансів України й інформаційних систем Кафедра економіки та финансов Иваново 2004.

Введение

В останні 2−3 року у Росії спостерігається стабільний економічного зростання, який, безсумнівно, впливає активність різних ринків нашої країни. Не виняток тут і ринок нерухомості. І, попри поступове уповільнення економічного зростання, почасти пов’язаний із зниженням інвестиційної активності, ринок нерухомості продовжує функціонувати. І на подальшого його розвитку необхідні як сприятливі передумови, такі як хороший інвестиційний клімат, грамотна економічна політику держави і стабільний економічного зростання, а й внутрішня стабільність, і визначеність. Останнє досяжно у разі чітко поставлених визначень об'єктів і суб'єктів ринку, як законодавчо, і лише на рівні окремих учасників ринку.

Данная робота присвячена визначенню поняття ринкової вартості й принципів оцінки нерухомості, які нерозривно пов’язані в технології оцінки об'єктів нерухомості. Визначившись із даними поняттями, яка є основою оцінної діяльності, можна й всієї системи функціонування ринку нерухомості, що склалися на тому чи іншому вигляді у Росії у справжній момент.

Понятие ринкової стоимости

Основой ринку нерухомості є її об'єкти, які мають вартість.

Осуществление купівлі-продажу або обміну об'єктів нерухомості виготовляють ринку з урахуванням їх вартості, яку варто об'єктивно накинути у порівнянні коїться з іншими объектами.

Адам Сміт (1723−1790) у березні 1776 р. опублікував Лондоні свій головний працю «Багатство народів », у якому уперше було сформульована теорія трудовий вартості і ринкових отношений.

Согласно цієї теорії вартість, по-перше, створюється працею, притому всяким продуктивною працею, і, по-друге, витрачене робочий час, витрачений працю вимірює саму величину вартості, а вона проявляється у співвідношенні обмена.

Таким чином, вартість є співвідношення громадських витрат праці під час обміну товарів та послуг. У цьому загальним еквівалентом виміру є гроші. На ринку вартість є чинником, уравновешивающим сили попиту й пропозиції. Вартість не властива конкретному об'єкту спочатку, а є наслідком прояви наступних властивостей товарів і услуг:

Полезность, Об'єкт неспроможна мати вартість, якщо він має полезностью, Спрос, Вартість залежить попиту та пропонування. Коли об'єкт (товар, послугу) немає попиту, то поняття вартості не Реализуется, Передаваемость, Умовою виникнення вартості є юридична можливість передачі прав власності. Якщо об'єкт не можна передати за будь-якої еквівалент, поняття вартості не реализуется.

Из аналізу цих факторів слід, що вартість є оцінкою цінності товару або ж послуги в конкретний момент часу й відбиває ринковий погляд на вигоду, які має володар товару чи услуги.

Обсуждая поняття вартості, мушу згадати про ще два поняття — ціна, і витрати. Вартість і можуть збігатися, що вони часто й спостерігається на практике.

Цена об'єкта нерухомості - це красна ціна конкретної доконаною угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Через те, що ціна будь-який реальної законодавчої і гаданої угоді належним чином пов’язана з вартістю об'єкта нерухомості, часто цей термін використовують як синонім вартістю обмене.

Ціна — це грошова сума, необхідна, запропонована чи сплачена за товар чи послугу. Ціна на відміну вартості належить до конкретного місця і часу незалежно від цього, була вона оголошено яка відкрито або залишилася таємно. Ціна угоди може значно відрізнятиметься від ринкову вартість. Земельну ділянку за відсутності оформлених нею прав може значно збільшувати ринкову вартість поліпшень (будинків, споруд, приміщень та т.п.) якщо фактично здійснюване землекористування не заборонено чинним законодавством й відповідає застосовуваним практично звичаям ділового обороту. Непрямий облік вартості таких неоформлених прав землекористування виробляється через поправки на місце розташування при ринковому підході і крізь диференціацію величини ставок орендної плати залежно від місцеположення при дохідному подходе.

Ця різниця, що називається «поправка на угоду», залежить від створення низки причин, наприклад наявності аналогів чи стабільності ринку.

Так, наприклад, під час кризи 17 серпня, заради термінового для отримання грошей, продавці охоче йшов 10 — 20% зниження ціни заради швидкості продажів. Часто початкова ціна свідомо завищують на 15 — 20%, щоб потім у цю суму поступитися в процесі торга.

Порой, ціна угоди формується під впливом особистих уявлень учасників угоди і піддається прогнозам.

Затраты — це грошова сума, рівна недоліків створення товару чи услуги.

В загальному разі величини вартості, ціни, і витрат за створення товару або ж послуги можуть як збігатися, і істотно різнитися.

На ринку нерухомості є багато видів вартості, відповідних конкретних ситуацій й завданням суб'єктів ринкових відносин. Однією з основних ланок практичної роботи оцінювачів, узгодженим і тісно ув’язаною професійними стандартами до нових норм бухгалтерського обліку, аудиту й фінансової складової діяльності, є правильний вибір адекватного конкретної історичної ситуації виду обумовленою стоимости.

К числу основних видів вартості, використовуваних в оцінці нерухомості, ставляться: ринкова вартість, вартість на ринку, вартість за існуючої використанні, розрахункова вартість реалізації, розрахункова вартість обмеженою реалізації, залишкова вартість заміщення, вартість оренди на ринку, розрахункова майбутня вартість оренди, утилізаційна вартість, вартість для страхування, вартість для оподаткування, інвестиційна стоимость, Любой з вище перерахованих видів вартості має власну область застосування і ограничения.

Рыночная вартість об'єкта нерухомості - розрахункова грошова сума, через яку продавець, має повну інформацію вартість майна, і не зобов’язаний його продавати, погоджувався б його, а покупець, має повну інформацію про вартості майна України та не зобов’язаний його купувати, погоджувався його придбати. Тобто, це найбільш ймовірна ціна, яким він то, можливо продано на ринку за умов конкуренції. Передбачається, що боку, маючи всієї необхідною інформацією, діють розумно, без примусу, але в величині угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини. Певна в такий спосіб ринкова вартість є предметом торгу і має діапазон коливань як і бік підвищення, так і понижения[1] .

Существует й те визначення ринкову вартість об'єктів нерухомості, привязывающее її вчасно: Ринкова вартість — це розрахункова сума, яку власність слід обмінювати на дату оцінки між готовим купити покупцем і готовим продати продавцем у комерційній угоді після належного маркетингу, під час якого кожна зі сторін діяла компетентно, обачно і принуждения[2] .

Стоимость об'єктів нерухомості залежить цілої ряду факторів. Розглянемо основні з них:

1. Об'єктивні чинники. Зазвичай, це економічних чинників, які визначають середній рівень цін конкретних угод суб'єктами нерухомості. Їх можна розділити на:

— макроекономічні - чинники, пов’язані із загальною кон’юнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень добробуту й умови оплати праці, потреба у об'єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної роботи і т.д.),.

— мікроекономічні - чинники, що характеризують об'єктивні параметри конкретних сделок.

2. Чинники, пов’язані з феноменом масової свідомості і психологічні чинники психологічного характера:

— масована реклама,.

— інфляційні ожидания,.

— симпатии,.

— поінформованість і т.д.

в теперішньому посібнику не рассматриваются.

3. Фізичні факторы:

— місцезнаходження — віддаленість від центру, ступінь розвитку і транспортного повідомлення (особливо — близькість метро) безпосередньо впливає вартість недвижимости,.

— архитектурно-конструктивные рішення — залежно від призначення подальшого використання будинку вартість її буде збільшуватися чи уменьшатся,.

— стан об'єкта недвижимости,.

— наявність комунальних послуг в (електроенергія, водопостачання, тепломережа і др.),.

— екологічні і сейсмічні чинники (для житловий нерухомості дані санітарно-екологічного експертизи можуть істотно знизити вартість житла, а наявність лісопарковій зони, водойм, парків тощо. може збільшити вартість квартир).

4. Чинники, що впливають ціну й швидкість продажу квартир:

— кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення зі попитом саме у цей тип квартир саме у цій частини города,.

— об'єктивні недоліки об'єкта (крайні поверхи, вікна у вікно, погана планування, знос і т.п.),.

— престижність района,.

— екологічна ситуація в районе,.

— транспортне повідомлення розвиненість інфраструктури района,.

— соціальна однорідність дома,.

— характер угоди («пряма» чи «зустрічна» продажа),.

— юридична «чистота» объекта.

Известно, головним критерієм будь-який угоди є вигідність для обох сторін. Проте кожен вкладає до цього поняття свій сенс. Для одного першому місці стоять гроші. Такий продавець готовий тривалий час чекати про свого клієнта, і карбованець не знижуючи ціну. Для іншого важливо, як студія-продакшн і швидше отримати вільні кошти. І тут перше місце виходить швидкість угоди та діє принцип «час — гроші». Третьему подай надійного покупця, котрі можуть гарантувати суворе дотримання графіку оплати. Можливо, що під час переговорів змінюватимуться і. Розумно виставляючи пріоритети між об'єктивними чинниками і власними мотиваціями, покупець і продавець може укласти взаимовыгодную угоду й не розчаруватися згодом у її итогах.

Развитие оцінної діяльність у России

Формирование топографічної бази оцінки на Росії (до 1861 г)

Общим обов’язковим елементом всіх оціночних робіт є геометричне вимір земель. Вихідною точкою для таких вимірів служили географічні карти, составляемые відповідно до астрономічними даними про довготі і широті пунктів.

Первые карти російської території було укладено іноземцями в XVI-XVII ст. (зокрема карта Мюнстера, випущена Базелі в 1550 р.). Наприкінці XVII на століття з’явилися карти Меркатора і Ісаака Маса, і навіть рукописний «Великий креслення» Московської держави, частину доходів якого в 1883 року було видана Мовним. У 1646 і 1650 рр. у Данцігу з’являються два видання карти України. Наприкінці XVII на століття Амстердамі виходять карти Росії, видані, мабуть, на замовлення ПетраI. Трохи згодом, в 1714 р., з’явилася й перша друкована карта російською. З часу заснування Російської Академії наук встановлюються посади геодезистів, створюється креслярська мастерская.

Постановка картографії на державну базу відразу дала результати. Узагальнивши роботу геодезистів, які подали до Академії наук 360 карт, секретар Сенату Іван Кирилов видав «Атлас Російської Імперії» у трьох томах, сожержащий 309 карт, покриваючих територію від островів Эзель і Даго до Камчатки. З цієї моменту постійне уточнення і перевидання нових карт щодо різноманітних цілей стало постійною справою Академії наук і географічного департаменту Сенату.

По указу імператора ПавлаI в 1796 р. було створено Депо карт, що у 1812 р. перейшов у військове відомство й отримало назву «Военно-топографическое депо». Починаючи з 1826 р. під керівництвом Генерального Штабу почалися роботи з триангуляционной зйомці терені Росії, хто був завершено до 1834 р. До кінцю ХІХ століття военно-топографические карти в трехверстном масштабі були майже всіх губерній (крім крайніх північних і східних).

Вместе з триангуляционной зйомкою і упорядкуванням топографічних документів мають у Росії панувала і інша система виміру территории.

На підставі указу 1765 р. вироблялося поділ, що мало дві форми: генеральну і спеціальну. Під генеральним межеванием передбачалося обов’язкове рамежевывание всіх володінь якійсь галузі дачі генерального межевания. Під час цієї дачею генерального межевания називалася територія навколо даного селища, історично використовувана його жителями. Генеральна межа відзначалося канавами, просіками, курганами і знаменитими межовими стовпами із написами: «Будь кожен при своєму». Усі, що всередині генеральної межу, вважалося власністю свідомості всіх жителів даного селища. Спеціальне поділ передбачало поділ генеральної дачі деякі ділянки і володіння. Результати межевания, яке тривало протягом 1765 — 1855 рр., записувалися до поземельних книгах.

Особенность межевания у Росії, на відміну таких операцій країнах Західної Європи, в тому, що його виконувалося задля цілей оцінки, оскільки податків на майно тоді був. Але саме це поділ згодом дозволило розділити території за формами землеволодіння (зокрема: землеволодіння сільських громад, приватні маєтку, землі, належать казий, церковні землі і т.д.).

Возникновение оцінки як елемента системи оподаткування (період 1861−1893 гг.)

С скасуванням кріпацтва в 1861 р. знадобилося змінити й систему оподаткування. Особиста подушна подати, характерна кріпацтва, розв’язувати проблеми місцевих бюджетів за умов становлення системи самоврядування не могла.

Изданное в 1864 р. «Положення про земських установи» передбачало зміна бази й частковий перехід на оподаткування майна громадян Росії. Для поповнення державного бюджету було збережено подушна систему оподаткування, а формування земського бюджету предметами оподаткування ставали «землі, фабрики, заводи, промислові й торгові закладу та взагалі нерухомі майна в повітах і, і навіть свідоцтва на права торгівлі». Розмір оподаткування визначався «дохідністю і цінністю оподатковуваних имуществ».

Необходимость визначення бази оподаткування нерухомого майна стало приводом до організації відповідних заходів із вивченню властивостей нерухомості різних типів. Відповідно до законом робота з обліку й оцінки нерухомості повинна була виконуватися лише на рівні земських і Харківського міських органів самоврядування. Звідси особлива актуальності створення нового управління статистики для оціночних потреб — провінційної оцінної статистики.

Городские і земські управи від початку свого існування вели облік нерухомих майн. Для визначення цінності земель застосовували встановлену ціну викупу землі селянами, а оцінка міської нерухомості здійснювалася виходячи з показань владельцев.

С збільшенням обсягів робіт у деяких земствах почали створювати спеціальні статистичні бюро, зокрема і виконували оціночні роботи.

В 70−80-х рр. в XIX ст. починається поступове статистичне дослідження нерухомого майна в окремих губерніях. Проте спеціально з метою оцінки роботи проводилися лише Чернігівської, Херсонської області та Нижегородської губерниями.

Более ніж 30-річний досвід російських учених дозволив сформулювати чіткі нормативні інструкції до виконання практичної оцінки й заклав підвалини методології, що згодом доповнювалася і корректировалась.

Основные концепції оцінної статистики як науки, покликаної забезпечувати вирішення завдань оцінки нерухомості, сформульовані наступному виде:

Оценочная статистика є самостійною наукою, визначальною ступінь дохідності і цінності нерухомого майна у цій місцевості й на даний момент, Изучаемая оцінної статистикою цінність нерухомості повинна розумітись не як абстрактна величина, бо як продукт громадського праці, збільшуваний по мері суспільно-економічного розвитку даної страны, В силу необхідності постійного відображення змінюються характеристик суспільно-економічного розвитку оцінна статистика повинна постійно вдосконалюватися до вивчення чинників дохідності і які недвижимости.

В рамках основних концесій розроблено й постійно вдосконалювалися конкретні методи збирання та опрацювання інформації з метою оцінки, дозволяють виробляти відповідні методики[3] .

К результату другого тисячоліття майнові відносини у Росії радикально змінилися. За даними Л. Макаровича (1999) Державна і муніципальна власність скоротилася з 91% 1991 р. до 40% 1997 р. Частка за інші форми власності зросла майже сім разів — з 9 до 60%. Загалом обсязі державної влади і муніципальної власності питому вагу федеральної зменшився з 66 до 45%, суб'єкти РФ вона збереглася лише на рівні 15—17%. а муніципальної — зросла з 18 до 39%. Загалом обсязі недержавної власності змішана власність становить 60%, виключно приватна близько сорока%. На сьогодні в накопичений основному капіталі і інвестиціях у нього з боку федеральну доводиться, відповідно, 20,7 і одинадцять%, субфедеральную — 18,3 і 7,5, муніципальну — 17,2 і п’яти, змішану російську — 35,3 і 49, приватну — 18,2 і 21, змішану іноземну — 0,8% і 3%[4]. У процесі роздержавлення умовно можна виокремити декілька етапів. У цьому необхідно констатувати, що кордони цих етапів розмиті і найчастіше наступний етап починався у надрах предыдущего.

В 1996—1998 рр. перерозподіл майнові права частиною «згори», частиною «знизу» протікало у руслі ніяких правив і легальних процедур. Положення, сформульовані законі «Про акціонерних товариствах», інших нормативні акти із приватизації ринку цінних паперів дозволили великим компаніям у паливно-енергетичному комплексі та інших секторах щодо безконфліктно консолідувати контроль у колись нестабільних конгломератах. Але це не виключило сваволі, як у сутичці за активи зіштовхувалися інтереси олігархічних банків, корпорацій, природних монополій, іноземних інвесторів, регіональних еліт і федеральної влади. Досить згадати про «війні компроматів» і скандалах навколо відомих корпорацій, нафтових компаній, металургійних підприємств під час заставних і інвестиційних конкурсів. Протиборство перешкоджало встановленню цивілізованого, коректного з погляду закону регулювання прав собственности.

В недавньому минулому (та й у час теж) у приватному і змішаному секторах при переділі власності широко використовувалися різні напівлегальні прийоми: в акціонерних товариствах заважали проводити аудит, акціонерів дезінформували про конкретні строки і повістці загальних зборів, власники дрібних пакетів дискримінувалися при виплаті дивідендів, під час переходу на єдину акцію. Останній прийом часто застосовувався для «розведення» часткою небажаних акціонерів і сучасних керівників, для перерозподілу підписного капитала.

В названих цілях практикувалося роздрібнення акцій, випуск конвертовані облігацій, размешавшихся серед «своїх». Щоб нейтралізувати зовнішнього інвестора, має понад 25% голосуючих акцій і, його право вето на додатковий випуск паперів, встановлювалися спеціальні ціни, а активи перерозподілялися між дочірніми і материнськими структурами АТ, приносячи на поталу інтереси дрібних пайщиков.

Банки та інші фінансові інститути використовували одні й ті ж сценарії набуття власності, цілеспрямовано скуповуючи пакети цінних паперів безпосередньо в працівників — власників акцій або на біржовому і позабіржовому ринках у кредитних організацій, брокерів, інвестиційних та пайових фондів. Викуповуючи акції з пільговим цінами, отримали в траст державні пакети у федеральних і регіональних органів влади у результаті залаштункового змови. У офіційні й неофіційні фінансово-промислові групи чи з доброї волі, чи насильно втягувалися дохідні предприятия.

Все це спричинила посилення «регіоналізації» перерозподілу власності, формуванню регіональних холдингових структур під егідою місцевої влади. Проте особливо сильні позиції з сутичці за власність зберігають у себе природні монополії (Газпром, РАТ ЄЕС і ін.), експортні корпорації, розвиток яких залежить значно стимулювала висока цінова кон’юнктура на світові ринки в 1999—2001 рр., і импортозамещающие виробництва, виграли від девальвації і инфляции.

В 1999 р. для переділу власності широко використовувався боргової механізм. Держава ініціювало обмін заборгованості банків та компаній на корпоративні облігації, частки акціонерний капітал за санкцією загальних зборів акционеров.

В час прискорене або навмисне банкрутство, відповідно до Постановою Уряди РФ «Про заходи з підвищення ефективності застосування процедур банкрутства» від 22 травня 1998 р., все частіше використовується для захоплення власності і запровадження контролю. По інформації Федеральної служби у справах неспроможності, таке трапляється обчислюються десятками. У результаті відбувається або повне поглинання банкрута або його розчленовування на дві структури: нову і стару. Нова структура має чистий баланс і дохідні активи, а стара структура зберігає погані і безнадійні долги.

Несовершенство законодавства, судової системи та інституту судових приставів стримує оцінювачів від широко він арешту й наступного продажу майна боржників з торгів, перешкоджає перерозподілу власності. Понад те, держава елемент «інституціональної структури» значною мірою залишається пасивним спостерігачем, чаші дестабілізує існуючу структуру прав власності, замість створення передумов на її стабілізації з погляду права.

Многообразие форм власності, відродження приватної власності дозволяє власнику на власний розсуд розпоряджатися домом, квартирою, офісом, підприємством. Проте в кожного, хто замислить реалізувати своїх прав власника, виникає багато труднощів і питань, найважливішим із якого є питання вартості власності. за таким зіштовхуються підприємства, фірми, акціонерні товариства, фінансові інститути та т. буд. Акціонування підприємств, розвиток іпотечного кредитування, ринку і системи страхування є об'єктивними передумовами розвитку послуги — оцінки вартості недвижимости.

Таковы основні аспекти оцінної діяльність у умовах зміни форм собственности.

Правовые основи оцінної деятельности

Одной із нових професій, що з’явилися, а Росії із початкам ринкових реформ економіки, стала професія оцінювача. Послуги оцінювачів йдуть на коригування даних бухгалтерського облік і звітність, вирішення суперечок про обчисленні оподатковуваної бази, визначення вартості наразі державного майна за його приватизації, передачу довірче управління чи оренду, використання кронштейна як застави, внеску до статутний капітал та т.д.

По деякими даними, вже у Росії є від 15 до 30 тисяч оцінювачів, минулих відповідну професійну подготовку[5]. Донедавна вони працювали зволікається без жодної законодавчої основи праці оценщиков.

Необходимость у відповідній законі була така веклика, деякі суб'єкти Російської Федерації, недочекавшись Федерального акта, почали приймати свої, регіональні. Наприклад, 11 лютого 1998 року Московської міської Думою було прийнято закон «Про оцінної діяльність у місті Москві», де було закріплено правові підвалини тієї діяльність у відношенні об'єктів оцінки, розташованих біля Москви й що належать Російської Федерації, місту Москві, муніципальним утворенням міста Москви, юридичним, і навіть фізичним лицам.

Федеральный закон «Про оцінної діяльність у Російської Федерації» від 29 липня 1998 року № Ш-ФЗ встановив принципи правової регулювання оцінної діяльність у відношенні об'єктів оцінки, що належать як Російської Федерації, її суб'єктам чи муніципальній утворенням, і окремим юридичним і фізичним лицам.

Под оцінної діяльністю до закону розуміється «діяльність суб'єктів оцінної діяльності, спрямовану встановлення в відношенні об'єктів оцінки ринкової чи іншого вартості» (частина 1 ст. 2). Таким чином, визначення оцінної діяльності дається понятия:

субъектов оцінної діяльності, до яких належать, з одного боку, оцінювачі, з другого боку — споживачі їхніх послуг (заказчики),.

объектом оцінки може бути окремі матеріальні об'єкти (речі), сукупність речей, складових майно липа, зокрема майно певного виду (рухоме чи нерухоме, зокрема підприємства), право власності й інші речові права на майно чи окремі речі зі складу майна, права вимоги, зобов’язання (борги) роботи, послуги, інформація, і навіть інші об'єкти цивільних прав, проти яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість їхньої участі у цивільному обороте.

Цели оцінної діяльності — це визначення ринкової чи інший вартості перелічених объектов.

Итак, визначення ринкову вартість — основний параметр більшості господарських (підприємницьких) операцій є і основний завданням у роботі оценщиков.

При цьому саме поняття ринкову вартість потребує уточненні. Під нею до закону (частина 2 статті 3) розуміється «найбільш ймовірна ціна, через яку даний об'єкт оцінки може бути відчуженим на ринку в умовах конкуренції, коли боку угоди діють розумно, маючи всієї необхідною інформацією, але в величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обстоятельства"[6] .

Очевидно, що наведене до закону визначення не відрізняється конкретністю і має нечіткі формулювання (типу «діяти розумно»). Втім, дати конкретніше визначення, мабуть, неможливо, оскільки лише у найзагальніших формулюваннях можна сформулювати усе різноманіття економічних ситуацій, що складаються над ринком. Проте оцінювачу при встановленні ринкову вартість потрібна знати її основні характеристики. Саме тому законодавець, давши вищенаведене визначення ринкову вартість, перерахував реалізувати основні умови, за одночасного наявності яких ціна угоди може бути визнана рыночной:

— якщо жодна зі сторін угоди зобов’язана відчужувати об'єкт оцінки, іншу — зобов’язана приймати исполнение,.

— якщо боку угоди добре знають про об'єкт угоди і у своїх интересах,.

— якщо об'єкт оцінки представлений відкритий ринок у формі публічної оферты,.

— якщо ціна угоди є розумне винагороду за об'єкт оцінки й примусу до здійснення угоди відношенні сторін операції з чиєїсь боку не было,.

— якщо платіж за об'єкт оцінки виражений в грошової форме.

Оценочная діяльність у Російської Федерації здійснюється з презумпції (припущення) встановлення ринкової вартості. Це означає, що коли нормативному правовому акті, що містить вимога обов’язкового проведення оцінки будь-якого об'єкта, або у договорі оцінки невизначений конкретний вид вартості об'єкта оцінки або використовуються такі терміни, як «справжню вартість», «розумна вартість», «еквівалентна вартість», «реальну вартість» тощо., встановленню підлягає саме ринкова вартість даного объекта.

Другой важливий принцип оцінної діяльності полягає у безумовному характері права для проведення оцінки. Реалізація цього права й не залежить від встановленого російським законодавством порядку державного статистичного обліку, бухгалтерського облік і звітність. Власники (власники) об'єктів оцінки (Російської Федерації, її суб'єкти чи муніципальні освіти, окремі фізичні і юридичних осіб) наділяються правом для проведення оцінки їхніх об'єктів, зокрема і проведення повторної оцінки, на підставах й нестерпні умови, передбачених Федеральним законом «Про оцінної діяльність у Російської Федерации».

В даної частини роботи ми відбили поняття оцінної діяльності. Проте за описі її основ слід також розглядати і підстави щодо оцінної діяльності, і титул оцінювачі і чи звіти про оцінки якості та принципи оцінки, що застосовуються практично оцінювачами. У наступній частини приділимо особливу увагу проблемам технології оцінки нерухомості і його принципам.

Принципы оцінки об'єктів недвижимости

Принципы оцінки об'єктів нерухомості - це звід методичних правил, виходячи з яких визначається рівень впливу різних чинників, які впливають вартість об'єкта недвижимости.

Поскольку у процесі оцінки об'єктів нерухомості спостерігається взаємодія трьох елементів — суб'єкта, об'єкту і ринкового середовища — то фахівцями, що займаються оцінкою об'єктів нерухомості виділено групи принципов:

1. Принципи, засновані на уявленнях пользователя,.

2. Принципи, пов’язані з об'єктом нерухомості (насамперед із землею) та її улучшением,.

3. Принципи, пов’язані з ринковою средой, Особое його місце займає узагальнюючий принцип — принцип найкращого і найефективнішого використання об'єкта недвижимости.

К конкретно оцінюваного об'єкту нерухомості можна буде застосувати відразу кілька принципів. У той самий час, над кожній ситуації, виникає в процесі оцінки можна застосувати цих принципів повному обсязі. Суб'єкти ринку нерухомості часто надходять, не керуючись розумними доказами. Один принцип може відсунути убік другий — у залежність від конкретної історичної ситуації чи діюча особа. Тому, вищезгадані групи принципів лише відбивають тенденцію економічної поведінки суб'єктів нерухомості, а чи не гарантують реальність такого поведения.

1. Принципи, засновані на уявленнях користувача — корисності, заміщення, очікування — дозволяють, з погляду користувача, визначити корисність об'єкта, його ціну над ринком і очікувані вигоди від володіння об'єктом недвижимости.

Недвижимость має вартістю в тому разі, коли може бути корисна потенційному власнику для реалізації певної економічної функції. Корисність об'єкта нерухомості - це її здатність задовольнити потреби користувача у цьому місці й у протягом певного періоду часу. Цей принцип отримав назву «принцип корисності» та професійні оцінювачі широко нею користуються у своєю практичною работе.

Как правило, покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж ціну, запитувану одною відповідний або знову побудований об'єкт такою ж корисністю. Такий підхід закладений у так званий «принцип заміщення» і, зазвичай, вона передбачає наявність варіантів для покупця. «Принцип заміщення» говорить про тому, що вартість оцінюваної нерухомості має перевищувати витрат за придбання аналогічного об'єкта. Максимальна вартість, що оцінюється об'єкта нерухомості визначається мінімальної ціною придбання аналогічного объекта.

Полезность об'єкта нерухомості пов’язана з вартістю прогнозованих майбутніх вигод (очікування доходів). Оціночний «принцип очікування» свідчить, що вартість об'єкта нерухомості повинна мати у собі поточну вартість всіх майбутніх доходів населення і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення від попиту й обмеження предложения.

2. Принципи, пов’язані з об'єктом нерухомості (насамперед із землею) та її улучшением:

— залишкової продуктивності земли,.

— граничною продуктивності (принцип вклада),.

— зростаючого і уменьшающего дохода,.

— сбалансированности,.

— економічного размера,.

— економічного разделения.

В нормальних умов економічна діяльність вимагає наявності чотирьох чинників виробництва, кожен із яких має бути оплаченим із доходів, створюваних даної діяльністю. Схематично це можна зробити уявити наступним образом:

· працю як головний чинник виробництва, який має компенсуватися заробітної платою,.

· капітал (гроші те, що купується за гроші), який має компенсуватися відсотками, дивидендами,.

· підприємницька діяльність, які мають компенсуватися прибутком,.

· земля, яка компенсується рентою.

Поскольку земля фізично нерухома, то чинники праці, капіталу та підприємницької діяльності мали бути зацікавленими якось пов’язані із нею. Це означає, спочатку виробляється компенсацію використання цих виробничих чинників, а потім якщо якісь гроші залишилися, всі вони виплачуються власнику земельних ділянок як рента. Земля, як і кожен об'єкт нерухомості, має залишкову вартість будівництва і стоїть чогось тільки тоді ми, коли є залишок, після оплати інших факторів виробництва. У цьому сенсі залишкова вартість може бути прирівняно до залишкової продуктивності землі, обумовленою як чистий прибуток від використання ділянки землі після оплати вартості всіх виробничих факторов.

Застройщик виходячи з моніторингу західної нерухомості встановлює, що ринкова вартість котеджу в Юкках коштуватиме 2,5 млн. крб. Підрядчик оцінює будівництво у два млн. крб. Установивши, що підприємницький дохід забудовника може бути не нижче 0,3 млн. крб., він визначає ціну, що він може сплатити земельну ділянку — 0,2 млн руб.

Собственник земельних ділянок може мати простий чистий прибуток від цього, тобто. залишкову продуктивність землі, якщо, например:

· земельну ділянку лежить у зручному і легко доступному для таких людей місці й у цьому випадку власник магазину готовий сплатити оренду земельних ділянок великі гроші, а власник землі - отримати максимальний дохід практично без додаткових витрат,.

· земельну ділянку лежить у зручному для місці (околиця міста, але близько до Федеральної автомобільною дорогою) й у разі власник станції технічного обслуговування автомобілів за межі не дуже престижний, але зручний для нього шматок землі готовий заплатити великі гроші, а власник землі - отримати дохід при мінімальних витратах облаштування территории,.

· земельну ділянку лежить у гарному місці березі річки й при цьому майбутній власник заміського вдома готовий сплачувати більші гроші, щоб задовольнити свої особливі потребности.

Используя оціночний «принцип залишкової продуктивності землі», власник земельного ділянки при мінімальних витратах з його облаштування може видобувати максимальний дохід (задовольнити конкретної нерухомістю особливі потреби користувача чи шляхом вигідного собі поєднання цих варіантів отримати максимальний дохід). У цьому, звісно, слід, що чистий прибуток власник земельних ділянок отримає лише після того, як буде оплачено вартість праці, капіталу і підприємницькій діяльності. Практично цей принцип використовується щодо доцільності нового строительства.

Оценочный «принцип граничною продуктивності» характеризує додатковий грошовий внесок власника в об'єкт нерухомості, але не суму вартості нового елемента нерухомості (наприклад, не вартість гаражу, який прилаштовується до будинку), а у сумі, у якому оцінюється об'єкт нерухомості з огляду на це нового елемента (тобто. вартість цілому будинки з гаражем). Деякі додаткові елементи, справді, може збільшити вартість об'єкта нерухомості на велику величину, ніж створення цих додаткових елементів, хоча і такі, які зменшують стоимость.

Используя оціночний «принцип граничною продуктивності» і аналізуючи ринкову кон’юнктуру, власник нерухомості може мати простий додатковий чистий дохід, якщо своєчасно включатиме на нерухомість або вилучати з її конкретні об'єкти, пам’ятаючи у тому, що поліпшення об'єкта нерухомості мають цінністю, що вони супроводжуються збільшенням ринкової стоимости.

Суть «принципу зростаючого і зменшуваного доходу» у тому, що в міру додавання капіталу і праці до землі дохідність збільшуватиметься до певної розміру й може настати момент коли перевищуватимуть вартість об'єкта нерухомості.

Владельцы земельних ділянок зазвичай зіштовхуються з проблемою, наскільки інтенсивно слід забудовувати їхню землю. Грамотне розв’язання проблеми пов’язані з використанням оцінкової «принципу зростаючого і зменшуваного доходу». Цей принцип говорить, що забудова земельних ділянок вигідна до тих пір, поки загальна віддача комплексу «земля і створена ній нерухомість» буде максимальної, а вартість об'єктів нерухомості, які відрізняються своїм розмірам чи якості від оточуючих об'єктів, тяжіє все-таки до вартості последних.

На конкретному ділянці можуть спорудити багато чи мало об'єктів нерухомості. У обох випадках відповідно до «принципом залишкової продуктивності» втрачається вартість землі. Щоб недопущення цього, все чинники виробництва має перебувати в збалансованому стані друг з одним. Тоді загальний прибуток від землі буде максимальным.

С урахуванням оцінкової «принципу збалансованості», власник земельних ділянок може розширювати виробництво у конкретній території до масштабів, які дозволяють максимально підвищити вартість землі. Бо кожному за типу землекористувача існують оптимальна величина і співвідношення між виробничими чинниками (тобто. забудовою земельних ділянок), у яких забезпечується максимальна вартість землі.

Оценочный «принцип економічного розміру» ділянки землі дозволяє визначити приростную вартість єдиного земельних ділянок, тобто. визначення кількості землі для забезпечення оптимального масштабу землекористування відповідно до ринкової кон’юнктурою у цьому месте.

Приемлемый масштаб забудови землі визначається конкурентними умовами ринку України і вимогами користувачів. Ділянка землі із гарним місцезнаходженням то, можливо досить висока оцінено ринком нерухомості. Припустимо, земельну ділянку на перехресті доріг планується під автозаправну станцію. Якщо він малий, то виникнуть проблеми з стоянкою машин, їх обслуговуванням і складуванням паливно-мастильних матеріалів. Якщо ділянку великий, то земля не принесе додаткового доходу діючої станції. У першому випадку власник заправної станції повинен придбати додатковий земельну ділянку, у другому — відмовитися від надлишків землі.

По суті - це зворотний бік попереднього принципу — збалансованості.

Недвижимостью можуть володіти одночасно кілька власників. Ці майнових прав, визнані законом, можна поділити чи з'єднати в такий спосіб, щоб за реалізації нерухомості її загальна вартість збільшувалася.

Разделение майнових інтересів може статися по-разному:

· фізичне поділ ділянки земли,.

· поділ часу (оренда, довічне володіння, майбутні майнові права),.

· поділ прав користування (обмеження використання об'єкта недвижимости),.

· поділ за видами майнові права (спільна оренда, партнерство, довірче управління, опціони, контракти з обумовленими умовами продажи),.

· поділ з прав кредитора вступити володарем (перші заставні, «молодші» заставні, податкові заставні, судові застави, що у капитале).

«Принцип економічного поділу» застосовується у тому випадку, якщо права нерухомість можна розділити на чи більш майнових інтересу, реалізуючи які у час і різними частинами, власники мають можливість збільшити загальну вартість нерухомого имущества.

3. Принципи, пов’язані з ринковою середовищем — залежності, відповідності, від попиту й пропозиції, конкуренції, зміни — дозволяють определить:

— залежність вартості об'єкта нерухомості з його місцеположення, відповідність нерухомого майна по архітектурному стилю й рівнем зручностей потребам рынка,.

— пропозиції з попит на конкретні об'єкти недвижимости,.

— рівень конкуренції над ринком недвижимости,.

— зміна вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного й моральної износа,.

— принцип соответсвия.

Грамотное використання цієї групи принципів дозволяє власнику об'єкта нерухомості отримати оптимальний дохід у конкретної економічної ситуації в.

Стоимость об'єкта нерухомості схильна до впливу і самі впливає вартість інших об'єктів в прилеглої місцевості. Цю залежність прийнято називати «принципом зависимости».

Например: надлишок пропозиції у разі одночасного будівництва різними фірмами на одному «п'ятачку» будинків схожого класу об'єктивно призведе до їх зниження вартості об'єктів недвижимости.

Оценочный «принцип відповідності» передбачає відповідність архітектурного стилю, і рівня зручностей (послуг) нових об'єктів нерухомості потребам і очікуванням ринку.

Если будинок побудовано із надмірностями, і їхньої витрати з його побудову кілька разів вище, ніж в інших, то ринкова вартість дорожчого будинку відбиватиме його реальну вартість (ціна угоди швидше все буде нижче реальних витрат за будівництво). І, навпаки, внаслідок реконструкції та активного функціонування сусідніх об'єктів нерухомості може бути підвищено вартість що оцінюється об'єкта.

Суть оцінкової «принципу від попиту й перекладу» у тому, що з оцінці об'єкта нерухомості треба розуміти які і як впливають на попит ринку нерухомості.

Если попит зростає чи знижується пропозицію, то підвищується вартість об'єкта нерухомості, і, за скорочення від попиту й збільшенні пропозиції вартість об'єкта нерухомості буде снижаться.

Суть оцінкової «принципу конкуренції» у тому, ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію — силу, що зумовлює вирівнюванню дохідності ринку нерухомості.

Сверхприбыль веде до руйнівною конкуренції, оскільки зростання конкуренції веде до зростання пропозиції над ринком. У цій ситуації, якщо, наприклад, попит зростає, ціни на всі об'єкти нерухомості снижаются.

Последний із групи принципів, що з ринкової середовищем, це принцип, що характеризує зміни корисності об'єктів нерухомості у цьому місці. Воно і називається «принцип зміни».

Как відомо, об'єкти нерухомості постійно створюються та з різних причин ліквідуються, згодом змінюється характер землекористування. Відбувається коливання обсягу грошової є і відсоткові ставки. Виникають нові економічних умов. Сучасні технологічні і соціальні тенденції пред’являють нові вимоги до об'єктах нерухомості. Демографічне розвиток породжує потреби у різні види житла. Перетерплюють зміни побажання і смаки населення. Житлові райони проходять через цикли зростання, зрілості, занепаду й відновлення.

«Принцип відповідності»: Вартість нерухомого майна залежить від рівня однорідності будівлі у районі, яка утримує майнові вартості певному рівні, і гарантує, що вартість будь-якого об'єкта не опуститься нижче цього рівня (за умови змісту об'єкта в нормальному состоянии).

Если підтримку відповідності у районі сприяє збереженню вартостей одному рівні, його порушення б'є по них негативно. Порушення принципу відповідності можна поспостерігати на дачних селищах, де ділянки продавалися різних категорій власників на певний час. Розташування поруч дорогих чи дешевих об'єктів викликає зменшення цінується дорожчий недвижимости.

Все чинники піддаються змін в часі та тому оцінка об'єкта нерухомості виготовляють конкретну дату.

Принцип найкращого і ефективнішого використання об'єкта нерухомості - це синтез принципів всіх трьох груп, хто був розглянуті вище. Він дає змогу оцінювачу виявити із можливих варіантів використання об'єкта нерухомості найкращий і найдохідніший варіант і його використовуватиме оцінки. Цей принцип передбачає оцінку ділянки землі, бо коли був би вільний (тобто. в оцінці об'єкта йдеться насамперед про найбільшої дохідності земельного участка, затем вже про дохідності всього об'єкта нерухомості). У цьому враховуються ті варіанти використання об'єктів нерухомості, которые:

— по-перше, відповідають юридичним нормам,.

— по-друге, реалізація яких можлива физически,.

— по-третє, здійсненні финансово,.

— по-четверте, забезпечують найвищу вартість об'єкта нерухомості (економічна ефективність).

Выбирается варіант використання, у якому за об'єкт то, можливо заплачено найбільша ціна. Якщо ділянку вільний від будівель, то з найефективнішого варіанта використання земельних ділянок, оцінювач визначає, який об'єкт необхідно побудувати. Якщо будова дільниці є, то оцінювач визначає, збільшувати чи вартість ділянки на величину вартості даного будівлі чи зменшити на величину витрат з зносу даного будівлі при обраному варіанті використання земельних ділянок.

«Принцип найкращого і ефективнішого використання» є концептуальної моделлю для аналізу різних чинників, які впливають вартість об'єкта нерухомості. Ця модель розглядає важливі чинники фізичного, юридичного, соціального та скорочення економічної характеру, які впливають на вартість нерухомості, тобто. є хіба що ланцюгом між усіма оцінними принципами[7] .

Заключение

В цій роботі ми намагалися відбити засадничі поняття, пов’язані з оцінної діяльністю у Росії. Як-от: процес її становлення, поняття ринкової вартості й принципи оцінки об'єктів нерухомості, і навіть правові основи оцінної деятельности.

В результаті зробленого можна сказати, що проблеми оцінки нерухомості, що у Росії, — це витрати становлення ринку оцінки.

Отечественный ринок нерухомості може бути власне ринком з великою натяжкою, що у Росії нині є не ринок об'єктів нерухомості як, а ринок окремих елементів об'єкта нерухомості - квартир, офісів, складських приміщень тощо., до комнат.

Федеральный закон «Про оцінної діяльність у Російської Федерації від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ» встановив принципи правової регулювання оцінної діяльність у відношенні об'єктів оцінки, що належать як РФ, її суб'єктам чи муніципальній утворенням, і окремим юридичним і фізичних осіб. Проте, як уже зазначалося вище, спірним і не залишається питання визначення поняття ринкову вартість об'єкта нерухомості. Отже, і вся оцінна діяльність, й освоєно основні її принципи можуть розумітись по-різному, що дозволяє маневрувати даними поняттями несумлінним учасники ринку нерухомості з одержання незаконної прибутку. Отже, у ситуації Законодавчим владі слід приділити особливу увагу даним аспектам ринку нерухомості, щоб убезпечити його від неправомірних действий.

Список литературы

Асаул О.Н., Карасьов А. В. Економіка нерухомості. internet.

Логинов М. П. До питання оцінки нерухомості у Росії// ЕКО.- 2002'9.

Орлов С.В., Цыпкин Ю. О. Ринкова оцінка майна міста: Учеб. посібник для вузів. — М.: Юнити-Дана, 2003.

Оценка дохідної нерухомості: Учеб. посібник для вузів/ Грибовский С. В. — СПб: Пітер, 2001.

Оценка нерухомості: Учеб. пособ. для вузів/ Тэмпан Л. Н., Під загальною ред. Швандара В. А. — М.: Юнити, 2002.

Рахман І.А. Розвиток ринку нерухомості у Росії: Теорія. Проблеми. Практика.- М.: Економіка, 2000.

Тарасевич Є. Оцінка нерухомості у Росії (короткий історичний нарис)// РЦБ. — 1997'22, 23, 24.

Цыпкин Ю.О. Технологія оцінки міської нерухомості// Економіка будівництва.- 1999'11.

Экономика нерухомості: Підручник для вузів по экон. спец./ Горемыкин В. А. — 2-ге видання, пераб. і доп. — М.: Маркетинг, 2002.

Ялбуганов А. Правові основи оцінної діяльності// Закон.- 1999'5.

[1] Асаул А.Н., Карасьов А. В. Економіка нерухомості. internet.

[2] Рахман І.А. Розвиток ринку нерухомості у Росії: Теорія. Проблеми. Практика.- М.: Економіка, 2000. з. 78.

[3] Тарасевіч Є. Оцінка нерухомості у Росії (короткий історичний нарис)// РЦБ. — 1997'22, 23, 24.

[4] Орлов С. В., Цыпкин Ю. О. Ринкова оцінка майна міста: Учеб. посібник для вузів. — М.: Юнити-Дана, 2003. з. 5.

[5] «Економіка життя й». — 1998'50. с. 29.

[6] Ялбуганов А. Правові основи оцінної діяльності// Закон.- 1999'5. з. 57.

[7] Асаул О. Н., Карасьов А. В. Економіка нерухомості. internet.