Формирование і розвитку системи іпотечного житлового кредитування будівництва у умовах транзитивной экономики

На правах рукописи УДК.

КОЗЛІВ ВАСИЛІ НИКОЛАЕВИЧ.

Формування й перспективи розвитку системи іпотечного житлового кредитування будівництва у умовах транзитивной экономики Специальность 08.00.05 — Економіка і управління народним господарством Дисертація на здобуття ученого ступеня кандидата економічних наук.

Науковий керівник ;

Новосибірськ — 2002.

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3.

1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВЫ ФОРМУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ 7.

ОТНОШЕНИЙ І СТАН ІПОТЕЧНОЇ СТРОИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ.

1.1. Економічне і правове зміст іпотечних взаємин, як 7.

составной частини економічної будівельної системы.

1.2. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання 30.

кризисных явищ у будівництві за умов транзитивной экономики.

1.3. Класичні схеми іпотечного кредитування у міжнародної 33.

практике строительства.

2. МОНІТОРИНГ СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОЇ 52.

СТРОИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМИ ЗА УМОВ РЫНОЧНОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ ЕКОНОМІКИ РОССИИ.

2.1. Сучасне стан житлової проблеми же Росії та аналіз методов.

52 програмного решения.

2.2. Моніторинг становлення іпотечних будівельних взаємин у 61.

Российской Федерації: федеральний і регіональний уровни.

2.3. Аналіз системи управління ризиками і страхової захисту при 78.

ипотечных будівельних операциях.

3. МЕТОДИЧНІ ОСНОВЫ МОДЕЛЮВАННЯ РОЗВИТКУ 90.

СИСТЕМЫ ІПОТЕЧНИХ БУДІВЕЛЬНИХ ВІДНОСИН В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ.

3.1. Методичні основи комплексного підходу до організації видачі 90.

ипотечных позичок на будівництво житла банками Російської Федерации.

3.2. Механізм іпотечного кредитування як частину житлової 99.

политики.

3.3. Альтернативні моделі іпотечного кредитування інвестиційних 109.

проектов з будівництва житла ВИСНОВОК 129 СПИСОК БІБЛІОГРАФІЧНИХ ИСТОЧНИКОВ 132 ДОКЛАДАННЯ 142.

Актуальність теми дослідження. Придбання власного житлапершочергова потреба кожної сім'ї: без задоволення цієї потреби, не можна говорити про жодні соціальних пріоритетах общества.

Виходячи з цього, реалізація конституційні права громадян гідне житло сприймається як найважливіша соціально-політична ні економічна проблема. Від вибору тих чи інших підходів до вирішення цієї проблеми, у значною мірою залежить загальний масштаб і темпи житлового будівництва, реальне добробут людей, їх моральне та фізичне самопочуття, політичні оцінки й мотивація поведения.

До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житловий фонд країни були державне до житлового будівництва і будівництво житла підприємствами і міжнародними організаціями, кооперативний і індивідуальне будівництво відігравало допоміжну роль. У разі скорочення бюджетного фінансування будівництва й забезпечення населення житлом, є основним джерелом коштів на придбання житла стають кошти населення, і навіть кредити банків, як переважно економічно розвинутих країн мира.

При гострому нестачі джерела фінансування житлового будівництва потреба у житло зростає з допомогою припливу з Росією біженців із близького зарубіжжя і передислокації військових частин. У умовах об'єктивно виникає потреба у довгострокові кредити населенню на до житлового будівництва, мінімально схильні до впливу інфляції і максимально забезпечених своєчасним поверненням [29, з. 100]. Саме цим вимогам відповідає іпотечний кредит, забезпечений запорукою товарнотих матеріальних цінностей. Досвід дуже багатьох розвинених країн свідчить у тому, що з правильної організації та віданні виваженої державної політики іпотека поступово трансформується на самофинансируемую систему, що забезпечує й у значною мірою визначає функціонування ринку житла. За рахунок різкого розширення платоспроможного попиту із боку населення активізується нове будівництво, збільшується випуск будівельних матеріалів, спеціалізованої техніки, з’являються нові поліпшені архітектурні проекти, відбувається прискорене розвиток багатьох суміжних галузей экономики.

Зростаюча потребу народу і недостатня розробленість теоретичного й ужиткового інструментарію іпотечного житлового кредитування зумовили вибір теми дослідження. У разі реформування економіки Росії формування життєздатною системи іпотечного житлового кредитування є одним із актуальних завдань, як у макроекономічному, і на мікроекономічному рівнях. Успішне вирішення це завдання можливе лише за системному узгодженні економічної, правової та організаційної сторін впровадження житлової іпотеки на російську практику.

Мету й завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є підставою розвиток теоретичних підвалин життя і розробка методики формування та впровадження моделей іпотечного житлового кредитування. Досягнення зазначеної мети було поставлено такі задачи:

• узагальнити теоретичні економічні та правові основи іпотеки (застави нерухомості), включаючи аналіз які у у світовій практиці класичних моделей іпотечного кредитования;

• проаналізувати результати практичних рішень найактуальніших питань іпотечного житлового кредитування через призму сформованого міжнародного досвіду і загроза вітчизняній практики функціонування іпотечних отношений;

• виробити практичні рекомендації, пов’язані із проведенням іпотечних операцій на регіональному і місцевому рівнях (з прикладу ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» Німецького національного району Алтайського края);

• виявити і узагальнити сучасні тенденції розвиватись іпотеці на федеральному і регіональному рівнях, позначити проблеми розвитку іпотеки у Росії, і навіть спробувати знайти найприйнятніші на цей час шляху їхнього решения.

Об'єктом дослідження є процес впровадження системи іпотечного житлового кредитування у умовах ринкових трансформацій економіки России.

Предметом дослідження виступають економічних відносин, складаються у процесі реалізації схем іпотечного кредитування, теоретичні основи зовнішньої і механізми формування життєздатною моделі іпотечного житлового кредитування. Теоретичною й методологічною основою дисертації послужили роботи провідних вітчизняних і зарубіжних спеціалістів у галузі іпотечного житлового кредитування. Емпіричну основу склали аналітичні огляди і статистичні дані Держкомстату РФ, періодичних видань Росії, чинних законів, постанови Уряди РФ та інші нормативно-правові документи. Найбільшого впливу на проведене автором дослідження надали роботи таких фахівців як В. А. Кудрявцев, В. М. Ланцов, Е. В. Кудрявцева, Р. Страйк, Е. Б. Кибалов, А. Г. Ивасенко, Н. Б. Косарев, Л. Ю. Руди, А. Ю. Шарипов, В. В. Лимаренко, А. И. Щербаков, В. М. Агапкин, В. Беленький і багатьох других.

Методика дослідження. У дисертації застосовані методи статистичного, экономико-математического і системного аналізу, соціологічні методи дослідження та графічний инструментарий.

Наукова новизна проведеного дослідження залежить від виробленої автором спробі як уявлення ретроспективи розвиватись іпотеці в Росії і близько там, узагальнення теоретичних економічних пріоритетів і правових основ розвиватись іпотеці, а й узагальнення та виваженості аналізу практичний досвід вживлення і розвиватись іпотеці як на федеральному рівні, а й у рівні окремих регіонів, з виробленням практичних рекомендацій для розробки можливих схем впровадження іпотеки лише на рівні окремого регіону, і навіть виявлення сучасних тенденцій й питання розвиватись іпотеці у Росії вироблення можливих шляхів розв’язання найактуальніших їх. Наукові становища, висновки та рекомендації дисертаційного дослідження обгрунтовані як теоретично, але й підтверджені результатами практичного впровадження розроблених автором схем у власність ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» Німецького національного району Алтайського краю застосування їх у перебігу здійснення своєї діяльності, що з реалізацією статутних цілей організації, унаслідок чого немає сумніви щодо їх достовірності й можливості їх застосування на практике.

Практична значимість й апробація роботи. Отримані в диссертационном дослідженні результати дозволяють застосувати представлені висновки для моделювання іпотечних взаємин у в цілому на рівні регіону, і з погляду фахівця-експерта відкривають широке полі для реалізації викладених висновків практично, особливо у рамках регіональної житлової политики.

Основні результати своєї роботи було опубліковано у 34 роботах загальним обсягом 17 п.л. і подано у складі матеріалів науково-практичних конференцій і семинаров.

Результати дослідження доведені до прикладних розробок та апробовані один. Новосибірську і 2002 р. Юрге. Матеріали, отримані під час дисертаційного дослідження увійшли до розробку навчально-методичних матеріалів зі слаломних дисциплін «Фінанси, грошове звернення української й кредит», «Фінансовий менеджмент», «Інвестиції», досліджуваним студентами.

Структура і обсяг дисертаційної роботи. Дисертація складається з запровадження, трьох глав, які включають 9 параграфів, укладання, бібліографічного списку використаної літератури та 11 додатків. Основний зміст роботи викладено на 119 сторінках, ілюстровано 11 таблицями і 14 малюнками. Список використаних джерел налічує 143 джерела. Представлена структура роботи дозволила з'єднати теоретичні, методологічні і практичні проблеми, можливі варіанти їхні рішення й результати исследования.

1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВЫ ФОРМУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ ВІДНОСИН І СТАН ІПОТЕЧНОЇ БУДІВЕЛЬНОЇ СИСТЕМИ 1.1. Економічне і правове зміст іпотечних взаємин, як складовою частини економічної будівельної системы.

У разі хронічний брак державних коштів традиційної завданням для органів влади усіх рівнів стало залучення позабюджетних грошових ресурсів у сферу житлового будівництва. Найперспективнішим рішенням «квартирного питання» фахівці з галузі нерухомості вважають розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування [120, з. 174].

Іпотека — це обтяження майнові права власності на об'єкт недвижимости.

Іпотечне кредитування — тго кредитування під заставу нерухомості, то є кредитування з допомогою іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів [113, з. 186].

Зблизька іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найхарактерніші її черты.

1. Запорука нерухомості виступає у ролі інструмента залучення необхідних фінансових ресурсів у розвиток производства.

2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнові права на об'єкти, як інші форми (наприклад, купівля-продаж) у цих конкретних умовах нецелесообразны.

3. Створення з допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (при эмитировании власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних і т.д. заставних його оборотні кошти збільшуються на величину що утворюється фіктивного капіталу) [113, з. 187].

У економічному плані іпотека — це ринковий інструмент обороту майнові права на объекгы нерухомості у разі, як інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично чи комерційно недоцільні, і дозволяє залучити додаткові фінансові ресурси для реалізації різних проектов.

Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування й особливо що така кредиту, які йому перевагу над іншими засобами кредитования.

Функції, що їх іпотечним кредитуванням, можна сформулювати наступним образом:

• функція фінансового механізму інвестицій у сферу матеріального виробництва; • функція забезпечення повернення позикових средств;

• функція стимулювання обігу субстандартні та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та інших.) економічно недоцільні чи юридично невозможны;

• функція формування багаторівневого фіктивного капіталу вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та інших. [12, с.11]. Можна виявити такі відмінні риси іпотечного кредита.

1. Обов’язковість забезпечення запорукою (причому у ролі застави може виступати й та нерухомість, на купівлю якої береться іпотечний кредит).

Це означає, у разі невиконання позичальником зобов’язань здійснюється звернення на житло із наступною його реалізацією, аби вгамувати заборгованість позичальника за кредитами перед кредитором. Що Залишилося після погашення кредиту сума з відрахуванням витрат, що з процедурою звернення від продажу житла, повертається колишньому заемщику.

Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення нею взыскания.

Передане в іпотеку житло має вільною яких — або обмежень (обтяженні), повинно бути закладено у забезпечення іншого зобов’язання. 2. Тривалість терміну надання кредита.

Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються терміном від 3 і більш років (оптимально 20−25 років). Завдяки тривалого терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальника. 3. Більшість іпотечних позичок носять цільової характер. 4. Іпотечний кредит вважається щодо низкорисковой банківської операцією. До основним вимогам можна віднести следующие:

• сума кредиту, зазвичай, не перевищує 60−70% ринкової вартості що купуватиметься жилья;

• величина щомісячного платежу за кредитами має перевищувати 30% сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у разі, якщо вони є) за відповідний розрахунковий период;

• при процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточних доходах позичальника і созаемщиков.

Зазначені стандарти вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і заемщика.

Дотримання чітких стандартів, і вимог до процедурам надання і обслуговування кредитів є підвалинами надійного функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватних інвесторів у цим сегментом, зокрема через емісійні іпотечні цінні папери чи облигации.

Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування — створити ефективну систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власні кошти громадян, і довгострокових іпотечних кредитів. Створення зазначеної системи позволит:

• збільшити платоспроможний попит громадян, і зробити придбання житла доступне більшості населення; • активізувати ринок житла; • притягнути до реальний економічний оборот приватизоване жилье;

• залучити у житлову сферу заощадження населення і побудову інші позабюджетні фінансові ресурси; • забезпечити розвиток будівельного комплексу; • оживити країни в целом.

Система довгострокового іпотечного житлового кредитування у Росії повинна спиратися на наявний міжнародного досвіду розвитку іпотечного кредитування, бути адаптована російської законодавчу базу, враховувати макроекономічні умови (характерні для перехідною економіки), обмежену платоспроможність населення, високу інфляцію. Система іпотечного житлового кредитування має опиратися насамперед на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, й у меншою мірою фінансування з боку державного бюджету. Темпи і цьогорічні масштаби розвитку системи іпотечного житлового кредитування у регіонах повинні визначатися об'єктивної економічної ситуацією у регіоні, платоспроможним попитом на житлі і його пропозицією, і навіть наявністю (чи відсутністю) необхідної регіональної нормативно-правової бази й инфраструктуры.

У Росії її зараз лише розробляється нормативно-правова база, створює умови реалізації операцій із нерухомістю і землею. На цей час склалася наступна ієрархія джерел заставного права.

1. Цивільний кодекс РФ. Містить у частині першої главу 23, присвячену способам забезпечення виконання зобов’язань, у якій § 3 містить спеціальні норми заставу. До того ж, до заставним відносинам застосовуються та інші норми ДК РФ, зокрема, про порядок укладання договорів, щодо умов дійсності операцій та ін. Кількість норм, присвячених запоруці, як і першої, і у другій частині ДК РФ, досить велико.

Отже, ДК РФ є з погляду його юридичної сили та найбільш докладним джерелом регулювання заставних відносин. Проте норми заставу у частині першої ДК РФ охоплюють далеко ще не всі питання, пов’язані з заставними відносинами в усьому їхньому різноманітті та сложности.

2. Закон РФ від 29 травня 1992 р. № 2872−1 «Про заставу». З моментом вступу з цього закону посів місце основне джерело російського заставного права. Ця обставина спеціально було підкреслено в ст. 2 Закону: «Справжнім законом визначаються основні тези заставу. Відносини застави, не врегульовані справжнім Законом, регулюються іншими актами законодавства Російської Федерації». Однак необхідно відзначити, що з часу введення на дію частини першої ДК РФ саме Кодекс стало головним джерелом заставного права. У цьому треба пам’ятати, що регулювання застави у ЦК РФ багато в чому істотно відрізняється з його регулювання в зазначеному Законі. Отже Закон РФ «Про заставу» «застосовується остільки, оскільки вона який суперечить» частини першої ДК РФ.

3. Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (далі - ФЗ «Про іпотеку»). Цей законодавчий акт, розкриває особливості застави нерухомого майна, пройшов довгий і тернистий шлях, перш ніж було підписав Президент РФ. Активна робота над цим законом почалася 1993 р. У 1995 р. він було ухвалено повторному першому читанні, після що його піддали істотною доопрацюванні і численним обговоренням (внесли близько ста поправок), у яких закон було прийнято обома палатами Федеральних зборів влітку 1997 р. Потім знадобився ще рік, щоб цей законопроект набув статусу повноправного федерального закона.

Норми, регулюючі іпотеку, містяться у ФЗ «Про іпотеку», але й у ДК РФ. Відповідно до п. 2 ст.334 ДК РФ загальні правила Кодексу заставу застосовуються до іпотеку лише у випадках, коли самим ДК РФ чи законом «Про іпотеку» не встановлені інші правила. Отже, як і раніше, що ДК РФ містить низку спеціальних норм про іпотеку (п. 2−3 ст. 339, п. 2−5 ст. 340, п. 1 ст.349 та інших.), основний масив норм, регулюючих іпотеку, міститься у ФЗ «Про ипотеке».

4. До джерелам заставного права відносять також інші федеральні закони, яких у тій чи іншій мері розглядаються питання заставних відносин. До таких законодавчих актів можна віднести, зокрема, федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним».

5. У сукупність джерел заставного права входять як власне законодавчі акти, а й укази Президента РФ, постанови Уряди РФ, законодавчі акти суб'єктів РФ, нормативно-правові акти виконавчих органів різного рівня, включаючи місцевих органів управління [116, с.22] Як приклад можна навести такі нормативно-правові акти: Постанова уряду Москви від 25 квітня 95 г. № 356 «Про засади використання заставного кредитування у р. Москві»; Постанова Уряди Москви від 20 вересня 94 г. № 788 «Про введення на території Москви єдиної державного реєстрації застави і єдиного реєстру угод про заставу»; Постанова Уряди РФ від 1 травня 1996 р. № 534 «Про додаткового стимулювання приватних інвестицій у РФ» і др.

При реалізації іпотечних відносин практично дуже важливо правильно розуміти термін «предмет іпотеки» визначення конкретних правий і обов’язків сторін із договору про ипотеке.

Об'єкти цивільних правовідносин правознавці об'єднують вчетверо групи: 1) имущество; 2) действия; 3) результаты інтелектуальної (творчої) діяльності; 4) нематериальные блага.

Термін «майно» застосовується у цивільному праві неоднозначно. У основному під нею розуміють річ чи певну сукупність речей, і навіть і майнових права. Склад об'єктів цивільних прав, відповідно до положеннями ст. 128 ДК РФ, представлений рис. 1.1.1. [116, с.23].

Правовий режим нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) грунтується з головної мети, якої мають відповідати об'єкти, що входять до до їхнього складу. Ця мета у тому, щоб забезпечити особливу стійкість прав на названі речі (майно), т. е. встановити спеціальний порядок розпорядження їм (визначати його юридичну долю). І тому введена система державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним, регламентируемая федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним». [pic].

Перелік об'єктів, які стосуються нерухомим речам (нерухомого майну, нерухомості), як це випливає з ст. 130 ДК РФ, перестав бути вичерпним. Законодавець вправі визнати нерухомістю та інші предмети і нематеріальні блага. [pic].

Так, предметом договору про іпотеку можуть бути і споруди, перебувають у процесі спорудження, і навіть нерухомість, яка перебуває у оренді. Якщо предметом іпотеки є те що залогодателю право оренди, орендоване майно має бути склала договорі про іпотеку як і, коли б він сам було предметом іпотеки, і бути зазначено термін аренды.

З іншого боку, п. 1 ст. 130 ДК РФ встановлено, що нерухомим речам закон зараховує і деякі цілком спонукувані речі. Такий поділ пояснюється лише тим, що окремі специфічні транспортні засоби та космічні об'єкти мають особливий статус, тому ними доцільно поширити правової режим, належить до об'єктах нерухомості. Майно є основним об'єктом в іпотечних відносинах, а оскільки немає однозначного визначення терміна «майно», то, при укладанні договору необхідно визначати точне значення даного терміна шляхом його детального юлкования Наскільки зго важливо, наочно показують існуючі невизначеності термінологічного плану щодо об'єктів нерухомості, є предметом розгляду у справжньої работе.

Як зазначалося, чинне законодавство виділяє іпотеку, тобто. заставу нерухомого майна, в особливий об'єкт договірних взаємин у зв’язки й з гем, що нерухомості властива нерозривна зв’язку з земельною ділянкою, на якому зазначені объекш перебувають, й тому їх переміщення технологічно неможливо. Проілюструємо висловлене теза ось на чому невеличкому прикладі. Так, відповідно до ДК РФ будинку діляться на дві взаємовиключні групи: житлові та нежитлові. Основні параметри, які стосуються функціональному призначенню нежилих і житлових будинків, представлені у табл.1 [116, с.25].

Предметом іпотеки може лише індивідуально певна річ. Тому будинок чи споруду, що є предметом договору про іпотеку, має за своїми характеристиками, зокрема у функціональному призначенню, точно збігатися з цими, які вона має у ролі об'єкта державної реєстрації речових нерухоме^ (ст. 131 ДК РФ).

Іпотека можлива у разі, коли майно належить залогодателю на праві власності, чи на праві повного господарського ведення. Рішення заставу нерухомого майна, що у державної власності і закріпленого на правах повного господарського ведення, приймаються Урядом РФ чи Урядом (адміністрацією) суб'єкта РФ. [pic].

За договором про іпотеку може бути закладена нерухомого майна, вказаний у п. 1 ст. 130 ДК РФ, права яким зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації речових прав на нерухомого майна. Склад що така майна, і выдвжаемые у своїй обмеження, в відповідності до положень ст. 5 ФЗ «Про іпотеку», наведені у табл. 2. [pic].

Запорука земельних ділянок, підприємств, будинків, споруд, квартир і іншого нерухомого майна може постати лише доти, оскільки з їхньою оборот допускається федеральними законами. MoiyT закладені земельні ділянки, перебувають у власності [раждан, їх об'єднань, юридичних осіб і надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного і гаражного сфоительсгва, присадибні земельні учас! ки личною підсобного господарства і земельні ділянки, зайняті будинками, сiроениями чи спорудами, у вигляді, необхідному їхнього господарського обслуговування (функціонального обеспечения).

Не підлягають іпотеку землі, які у публічній чи муніципальної собственное! и, сільськогосподарські уюдья зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств і польових земельних ділянок особистих підсобних хозяйств.

Якщо договором про ипогеке не передбачено інше, передбачається, що право застави на які перебувають чи споруджувані у цьому ділянці будівлі і споруди заставника, зокрема на житлові будинки, не поширюється. Якщо договорі не обумовлено, що яка була (який зводять) дільниці будинок чи споруду, те що залогодателю, закладено до того ж заставодержателю, заставник при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає декларація про цей будинок чи споруду і набуває право обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки, що необхідно від використання будівлі споруди відповідність до його назначением.

На ділянці, закладеному за договором про іпотеку, заставник вправі без згоди заставоутримувача будувати у порядку будівлі споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. На ці будівлі і споруди право застави не поширюється. Проте, якщо права заставоутримувача засвідчені заставної, будівництво можна тільки у разі свідчення про це у договоре.

Оцінка земельних ділянок може бути встановлена у договорі про іпотеку не нижче його нормативної ціни Нормативна ціна землі - це особливий вид плати за землю. Це показник, що характеризує вартість ділянки певного якості та місця розташування з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності. Нормативна ціна землі застосовується для придбання і викуп земельних ділянок, під час передачі землі на власність, передачі у спадок, даруванні, і навіть і при отриманні під заставу банківського кредита.

Слід, проте, пам’ятати, що вітчизняний, ні зарубіжний методичний досвід визначення ціни землі на сучасних російських умовах точного і найнадійнішого результату не обеспечивает.

Особливо складна ситуація склалася із оцінкою земельних ділянок. Вітчизняні методичні розробки базуються здебільшого вартісної оцінці вкладеного в земельну ділянку капіталу, майже враховують його рентообразующие можливості і немає не приймають до уваги реальне поведінка як продавців, і покупців земельної власності, об'єм і структуру попиту й пропозиції тощо. Не враховуються також такі що визначають розмір ренти чинники, як вариабельность можливого господарського використання ділянки, економічне багатство оточуючої дану ділянку соціально-демографічної середовища як носія купівельного попиту, робочої сили в, конкурентних відносин також т.д.

Такий методичний підхід і визначив дуже низькі величини так званої нормативної ціни землі. По нормативним госрасценкам сьогодні розпродуються багатющі чорноземи Краснодарського і Ставропольського країв, Ростовської, Воронезької, Волгоградської та інших які мають високопродуктивним землями областей країни. За такої цінову політику та систему оподаткування блокується іпотечна форма кредитування і вимикається найголовніший елемент ринкового регулювання земельних відносин, деформується ринковий механізм цінового саморегулювання, причому не лише у аграрної сфері, а й в усій производственно-экономической структурі країни [7, с.11].

Розпорядження ділянкою на придбання його за публічних торгах обмежена: власник немає права змінювати призначення ділянки (окремими випадках, передбачених земельним законодавством РФ, так можна). Продаж і придбання на публічних торгах, аукціоні чи з конкурсу закладених земельних ділянок здійснюються з повним дотриманням встановлених федеральним законом обмежень стосовно кола осіб, що потенційно можуть набувати такі участки.

Якщо предметом іпотеки є підприємство у цілому як майновий комплекс, то склад закладеного майна включаються отримані доходи підприємства, надбане ним майно, борги, придбані підприємством під час іпотеки, і навіть належать підприємству як юридичній особі права вимоги, патенту та інші виняткові правничий та обов’язки цього підприємства, які переходять до покупцю з державної реєстрації речових права власності на придбане майно. Склад майна переданого в іпотеку підприємства міста і оцінка від вартості визначаються з урахуванням повну інвентаризацію майна підприємства. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про складі - й вартості майна підприємства є обов’язковими додатками до закладной.

Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов’язання, сумма-которого становить менше половини вартості активів підприємства. Підприємство, щодо якої порушила кримінальну справу про політичне банкрутство або прийняте рішення про його ліквідацію чи реорганізації, заборонена передачу ипотеку.

Іпотекою підприємства може забезпечуватися грошове зобов’язання, підлягає виконання не раніше ніж за рік після підписання договору іпотеки. Якщо іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов’язання з менш тривалим терміном виконання, декларація про звернення на предмет іпотеки по неисполненному зобов’язанню виникає в заставоутримувача після закінчення року з укладення договору ипотеки.

Заставник вправі продавати, здавати у найм, розпоряджатися іншим чином майном, вносити зміни до складу майна підприємства, переданого в іпотеку, якщо це тягне зменшення загальної вартості активів підприємства міста і не порушує умов договору іпотеки. Реорганізація, передача підприємства у заставу, укладання угод, вкладених у відчуження нерухомого майна підприємства, допускаються тільки за згодою залогодержателя.

У порушення заставником своїх зобов’язань, неприйняття заходів для забезпечення схоронності закладеного майна, неефективного використання майна, що може спричинити до неплатоспроможності підприємства або до зменшенню вартості закладеного майна, заставник вправі звернутися у звичайний чи арбітражний суд вимогою про майбутнє запровадження іпотечного контролю над діяльністю залогодателя.

Стягнення на закладене майно підприємства у разі невиконання заставником зобов’язання, забезпеченого іпотекою підприємства, то, можливо звернуто тільки за рішенням звичайного чи арбітражного суду завжди, незалежно від цього, хто є заставоутримувачем [33, с.21].

Іпотека житлових будинків культури та квартир, куди входять іпотеку частини житловий будинок, квартири, що з одній або кількох ізольованих кімнат, має свої особливості. Зокрема, заборонена іпотека індивідуальних і багатоквартирних житлових будинків культури та квартир, що у державній чи муніципальної власності. Правила, встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, не поширюються готелі, Будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, оскільки де вони призначені для постійного проживання, ці об'єкти може бути предметом іпотеки загальних основаниях.

Договір про іпотеку, предметом якої є житловий будинок або квартира, перебувають у власності громадянина, то, можливо укладено лише безпосередньо з власником житла, крім випадків, встановлених законодавством РФ (при опіку та попечительстве).

Житловий будинок або квартира, придбані з допомогою кредиту банку або інший кредитної організації у власність, вважаються які у заставі з моменту державної реєстрації речових договору купівлі - продажу житловий будинок чи квартири. Нині не вирішено питання звернення на закладений • житловий будинок або квартиру при невиконанні заставником своїх зобов’язань. Якщо цю майно для заставника єдиним придатним постійного проживання приміщенням, це перестав бути основою виселення його з власної квартири. Винятком із цього правила можливо, за таких умовах: житловий будинок або квартира був у забезпечення кредиту, наданого для закупівлі чи будівництво цього житлового удома чи квартири, а котрі живуть з заставником члени його сім'ї дали до підписання договору про іпотеку нотаріально засвідчене зобов’язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру у разі звернення нею стягнення. І тут заставник і котрі живуть що з ним члени його сім'ї зобов’язані звільнити займане приміщення впродовж місяця. У інших випадках між обличчям, яке колишній предметом іпотеки житловий будинок або квартиру у його реалізації, і колишнім власником житловий будинок чи квартири або будь-ким із які проживають з нею членів його сім'ї замість договору іпотеки полягає договір найму жилою помещения.

Організація процесу звернення одна із основних питань у долі іпотеки. Попри зміни законодавстві з цієї проблеми, вона досі є одним із найменш розроблених як і законодавчому, і у «виконавчому «плане.

Частина перша Цивільного кодексу РФ внесла певні зміни щодо в правове регулювання інституту застави. Заставний кредитор традиційно мав переважного права над іншими кредиторами задоволення своїх вимог з вартості закладеного майна. Але це право не є беззастережною. Як ближчий закон «Про заставу «(1992 р.), і перша частина ДК РФ містять обмовку, що переважного права заставного кредитора діє за вилученнями, передбаченими законом.

Відповідно до ст. 64 частини першої ДК у разі ліквідації юридичної особи заставний кредитор є кредитором третьої черги. Раніше, у другу чергу, задовольняються вимоги громадян, у зв’язки України із заподіянням шкоди їхнього життя чи здоров’ю, вимогами з оплаті і з до авторських договорів. Той самий порядок діє у разі банкрутства індивідуального підприємця. Якщо йдеться про черговість задоволення вимог кредиторів над через відкликання ліквідацією юридичного особи, така черговість встановлено Цивільним процесуальним кодексом (ЦПК). І тут заставний кредитор отримує задоволення після задоволення вимог першої та другої черги. До вимогам першої черги, у відповідність до ЦПК ставляться вимоги: зі справляння аліментів; які з трудових правовідносин; оплату наданою адвокатами юридичну допомогу; виплати авторських та суміжних винахідницьких винагород; про відшкодування шкоди, заподіяної каліцтвом або іншим суб'єктам ушкодженням здоров’я; в зв’язку з смертю годувальника. До вимогам другої черги ЦПК відносить вимоги: із податків і неподатковим платежах до бюджету; органів державного страхування від обов’язковому страхуванню; з відшкодування шкоди, заподіяної злочином чи адміністративним правопорушенням державних підприємств, установам, організаціям, колгоспам, іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, іншим громадським організаціям [66, с.4].

Новим ДК в аналізовану групу відносин введена конструкція сервітуту. Відповідно до ст. 274 частини першої ДК під сервітутом розуміється право обмеженого користування чужим земельною ділянкою. Роль, відведена сервитуту в іпотечних відносинах, зводиться ось до чого. При заставі земельних ділянок без одночасного застави розташованих у ньому будівель, звернення на закладений ділянку не поширюється на розташовані у ньому будівлі, і заставник зберігає все належали йому раніше права ними. Проте через принципу: «Земля слід долі розташованого у ньому будівлі «, право користування спорудами неможливо відокремити від права користування земельною ділянкою (його конкретної частиною), де вони розташовані. У зв’язку з цим у силу норм громадянського законодавства виникає сервітут, тобто. заставник зберігає обмежений право користування чужим земельною ділянкою, конкретніше — тієї його частиною, що необхідно від використання будівлі споруди відповідність до його. Що ж до конкретного обсягу даного сервітуту, то відповідність до п. 4 ст.340 частини першої ДК він має визначатися за згодою заставника з заставоутримувачем, а разі спору справу вирішує суд.

Стягнення щодо іпотеки то, можливо звернуто тільки за рішенням звичайного чи арбітражного суду, якщо предметом іпотеки є підприємство загалом, житловий будинок, квартира чи інше нерухомого майна, що використовується заставником для особистих цілей. Це стосується до тих випадків, коли для підписання договору іпотеки вимагалося згоду або дозволу іншого особи або органу управления.

При задоволенні вимог заставоутримувача з допомогою предмета іпотеки у вирішенні звичайного чи арбітражного суду предмет іпотеки реалізується шляхом продажу з прилюдних торгів спеціалізованої організацією, має відповідні ліцензії Мін'юсту Росії. Початкова продажна ціна предмета іпотеки визначається рішенням Господарського суду, звичайного чи арбітражного, або нотаріально засвідченим угодою заставоутримувача і заставника, без звернення до судових органи. Особи, бажаючі брати участь у публічних торгах, вносять задаток в 10% початковій продажною ціни предмета іпотеки. Предмет іпотеки передається особі, який запропонував на торгах найвищу ціну [60, с.43]. Спеціалізована організація видає свідоцтво про придбанні закладеного майна покупцю, який з часу державної реєстрації речових набуває право власності щодо ипотеки.

Частина перша ДК вводить зміни й у порядок звернення на закладене майно. Ст. 349 частини першої ДК допускає два варіанта звернення на закладене майно: за рішенням суду і звернення до суду. У одних випадках звернення можна тільки по рішенню суду, за іншими — звернення за рішенням суду діє і як загальне правило, якщо боку не обрали інший порядок [66, с.5].

За загальним правилом звернення на закладене майно проводиться за рішенням суду. Проте боку вправі домовитися про зверненні стягнення на закладену нерухомість без судового вирішення. До такому угоді, відповідно до ст. 349, пред’являються два вимоги: воно має бути посвідчено нотаріально і є після виникнення підстав щодо звернення щодо залога.

Ця конструкція істотно відрізняється від безперечного звернення стягнення на закладене майно виходячи з виконавчого напису нотаріуса, що передбачено Постановою № 171 Ради Міністрів РРФСР від 11 березня 1976 р. Відмінності ці следующие.

По-перше, колишній порядок розглядав нотаріальне посвідчення договору заставі як для безперечного звернення на закладене имущество.

І ось, відповідно до ст. 349 частини першої ДК, нотаріального посвідчення власне договору заставі замало безперечного звернення щодо застави. Слід також спеціальне (додаткове) угоду заставника з заставоутримувачем про обертання стягнення без розгляду у суді, яке (угоду), своєю чергою, підлягає нотаріальному засвідченню це має полягати після виникнення підстав щодо звернення на закладену недвижимость.

По-друге, відповідно до ст. 349 непотрібен отримання виконавчої підписи нотаріуса, передбаченої Постановою Ради Міністрів РРФСР від 11 березня 1976 р. № 171. Мова йде про нотаріальному посвідченні відповідного соглашения.

Єдиний випадок, як у самому договір про заставу то, можливо обговорено явний порядок звернення на закладене майно, — запорука з передачею закладеного майна заставодержателю: згідно з п. 2 ст.349 стягнення на закладене майно то, можливо звернуто в порядку, встановленому у договорі заставу, якщо законом не передбачено інший порядок.

Нарешті, часом стягнення на закладене майно то, можливо звернуто тільки за рішенням суду. Це випадки, когда:

— для підписання договору заставу вимагалося згоду або дозволу іншої особи або органа;

— предметом застави є майно, має значну історичну, художню або ту культурну цінність; - заставник відсутня встановити місце його перебування невозможно.

Перший випадок має особливе значення при заставі державного майна, якщо однієї зі сторін у договорі виступає підприємство, що володіє майном на правах повного господарського ведення. Таке підприємство зобов’язане заручитися згодою власника: якщо йдеться про нерухоме майно, це імперативне вимога ст. 295 частини першої ГК.

Коли щодо застави наразі державного майна завжди необхідно згоду відповідного органу Держкоммайна РФ, то звернення на закладене держмайно можна тільки за рішенням суду [66, с.5].

Нарешті, слід порушити питання про реалізацію закладеного майна через передачу їх у власність заставодержателю. Такий спосіб втілення закладеного майна суперечить ідеї застави. Конструкція застави розмірковує так, що заставоутримувач у разі невиконання (неналежного виконання) забезпеченого запорукою зобов’язання набуває не власне предмет застави, а право отримати задоволення з вартості предмета застави, що з цією метою реалізується. У разі, коли боку погоджуються передати закладеного майна у власність заставоутримувача, щодо справи має місце відступне, передбачене ст. 409 частини першої ДК, але з реалізація прав залогодержателя.

Особи, що у закладених житлових будинках або квартирах за умов договору найму чи договору оренди житлового приміщення, не підлягають виселенню при реалізації закладеного житловий будинок чи квартири. В’язень із нею до підписання договору про іпотеку договір найму чи договір оренди житлового приміщення зберігає силу.

Іпотека може бути встановлена на забезпечення зобов’язань, передбачених ст. 2 ФЗ «Про іпотеку», утримання представлено нижче [106, с.27]. Зобов’язання, забезпечувані іпотекою: • по кредитному договору; • за договором займа;

•іншого зобов’язання, зокрема зобов’язання, заснованого на купівліпродажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.

Зобов’язання, забезпечувані іпотекою, підлягають бухгалтерського обліку кредитором і боржником, якщо є юридичних осіб, гаразд, встановленому законодавством РФ про бухгалтерському учете.

По кредитному договору, відповідно до цивільного законодавства РФ, банк чи інша кредитна організація (кредитор) зобов’язуються надати кошти (кредит) позичальнику у вигляді і умовах, передбачених договором, а позичальник зобов’язується повернути отриману гроші і сплатити відсотки неї (ст. 819 ДК РФ). До відносинам по кредитному договору застосовуються правила, передбачені п. 1 гл.42 ДК РФ про договорі позики за умови, що інше не передбачено спеціальними нормами кредит (п. 2 гл.42 ДК РФ) і випливає з істоти кредитного договору. Відповідно до ст. 820 ДК РФ кредитний договір то, можливо полягає у письмовій формі. Недотримання письмовій форми тягне недійсність кредитного договору. Такий договір вважається ничтожным.

Кредитор вправі відмовитися від надання позичальнику передбаченого кредитним договором кредиту в цілому або частково за наявності обставин, очевидно які свідчать у тому, що надана позичальнику сума нічого очікувати повернуто вчасно. Позичальник вправі відмовитися від одержання кредиту в цілому або частково, повідомивши звідси кредитора до встановленого договором терміну його надання, якщо інше не в законі передбачено, іншими правовими актами чи кредитним договором. У разі порушення позичальником передбаченої кредитним договором обов’язки над цільовим використанням кредиту, передбаченої ст. 814, кредитор вправі також відмовитися від подальшого кредитування позичальника по договору.

За договором позики один бік (заимодавец) передає у власність боці (позичальнику) гроші інші речі, певні родовими ознаками, а позичальник зобов’язується повернути позикодавцю таку суму грошей (суму позики) чи однакову кількість інших отриманих речей тієї самої роду і забезпечення якості (ст. 807 ДК РФ). Договір позики вважається пов’язаним із моменту передачі або інших речей. Іноземна валюта і валютні цінності може бути предметом договору позики біля РФ із дотриманням правил статей 140, 141 і 317 ДК РФ.

Відповідно до ст. 808 ДК РФ договір позики між громадянами може бути полягає у письмовій формах, якщо його сума перевищує щонайменше ніж у 10 раз встановлений законом мінімальний розмір оплати праці, а разі, коли позикодавцем є юридична особа, — незалежно від суми. У підтвердження договору позики і його умови то, можливо представлена розписка позичальника чи іншого документ, котра засвідчує передачу йому позикодавцем певної грошової суми чи певної кількості вещей.

Відповідно до ст. 337 ДК РФ запорукою мають забезпечувати все вимоги кредитора-залогодержателя, які до моменту їх пред’явлення. У ст. З ФЗ «Про іпотеку» ці вимоги виділено [106, С.28]. Вимоги, забезпечувані ипотекой:

•сплата заставодержателю основний суми боргу по кредитному договору чи іншому забезпечуваному іпотекою зобов’язанню цілком або у частині, передбаченої договором про ипотеке;

•сплата кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами), якщо іпотека встановлена у забезпечення виконання кредитного договору чи договору позики з вимогою виплати процентов;

•сплата (якщо договором не передбачено інше) заставодержателю сум, належних ему:

1) на відшкодування збитків і/або як неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання чи іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою обязательства;

2) як відсотків за неправомірне користування чужими грошовими засобами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов’язанням або федеральним законом;

3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення нерухомості на закладене майно; 4) на відшкодування витрат за реалізації закладеного имущества.

Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставоутримувача у цьому обсязі, якій вони мають на момент задоволення з допомогою закладеного имущества.

Відповідно до ст. 809 ДК РФ, якщо інше не в законі передбачено чи договором позики, заимодавец имее «1 декларація про отримання з позичальника відсотків по суму позики у розмірах та гаразд, певних договором. За відсутності в договорі умови розмір відсотків їх величина визначається існуючої по місця проживання позикодавця, і якщо позикодавцем є юридична особа, — за місцем його перебування ставкою банківського відсотка (ставкою рефінансування) на день сплати позичальником суми боргу або його відповідної частини. За відсутності іншого угоди відсотки виплачуються щомісяця досі повернення суми займа.

Неустойкою (штрафом, пенею) визнається певна законом чи договором грошова сума, яку боржник зобов’язаний сплатити кредитору в разі невиконання чи неналежного виконання зобов’язання, зокрема у разі прострочення виконання. За вимогою про сплату неустойки кредитор зобов’язаний доводити заподіяння йому збитків. Кредитор немає права вимагати сплати неустойки, якщо боржник несе відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов’язання (ст. 330 ДК РФ).

З огляду на важливості умов кожної конкретної договору про іпотеку считаем необходимым розкрити основні з необхідних умов, що має содержать договор з вимог дотримання спільних правил ДК РФ про взяття договорів, і навіть положень ФЗ «Про ипотеке».

Зміст договору про іпотеку включає суттєві, звичайні і випадкові условия.

Першочергове значення для сторін договору про іпотеку має досягнення угоди з всім істотним умовам названого договору, таким вимагає п. 1 ст.432 ДК РФ: «Договір вважається ув’язненим, якщо розрив між сторонами, в необхідної в належних випадках формі, досягнуто згоди по всім істотним умовам договора».

До істотних ставляться ті умови, що названі у законі чи інших правових актах.

До істотним умовам договору, ставляться умови, відповідні п. 1 ст.432 ГКРФ: 1) умови про об'єкт договору; 2) умови, що названі у законі чи інших правових актах як суттєві; 3) умови, що необхідні договорів даного вида;

4) умови, яких за заявою однієї зі сторін має бути досягти соглашение.

Необхідними, отже, й суттєвими конкретної договору вважаються ті умови, які висловлюють його природу й яких не може існувати як даний вид договора.

Суттєвими вважаються і ті умови, проти яких по заяві однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Потреба таких домовленостях виникає тоді, коли є відповідне умова, яке обумовлено у законі чи друюм документі, соціальній та явному вигляді природу цього договору не выражает.

У п. 1 ст.9 ФЗ «Про іпотеку» говориться, що у договорі про іпотеку повинні бути вказані предмет іпотеки, його оцінка, істота, величину і термін виконання зобов’язання, забезпечуваного іпотекою [106, с.31].

Предмет іпотеки. Визначається у договорі зазначенням її назви, місцезнаходження і достатнім для ідентифікації цього описанием.

Мають бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить залогодателю, і найменування органу державної реєстрації речових прав на нерухомого майна, що зареєстрував цього права залогодателя.

Якщо предметом іпотеки є те що залогодателю право оренди, орендоване майно має бути склала договорі про іпотеку як і, коли б він сам було предметом іпотеки, і бути зазначено термін аренды.

Оцінки предмета іпотеки. Визначається відповідно до законодавством РФ за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеку земельних ділянок вимог ст. 67 ФЗ «Про іпотеку» і вказується у договорі про іпотеку в грошовому выражении.

При іпотеку державного устрою і муніципального майна його оцінка ввозяться відповідно до вимог, встановленими федеральним законом чи визначеному ним порядке.

Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної организации.

Зобов’язання, що забезпечує іпотекою. Мабуть названо у договорі про іпотеку з указівкою її суми, підстави виникнення і продовження терміну виконання. Там, коли це зобов’язання грунтується на якомусь договорі, мають бути зазначені аспекти цієї договору, дата і важливе місце його укладання. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов’язання підлягає визначенню у майбутньому, у договорі про іпотеку мають бути зазначені лад і інші необхідні умови його определения.

Якщо що забезпечує іпотекою зобов’язання підлягає виконанню по частинам, у договорі про іпотеку мають бути зазначені терміни (періодичність) відповідних платежів та його розміри або умови, дозволяють визначити ці размеры.

Упорядкування заставної. Якщо права заставоутримувача відповідно до ст. 13 ФЗ «Про іпотеку» засвідчуються заставної, цього вказується у договорі про ипотеке.

Звичайні умови, на відміну істотних, не потребують погодження сторін. Звичайні умови передбачені в цьому відповідних нормативні акти по регламентації тих чи інших відносин також починають діяти автоматично в останній момент підписання договору. Це не отже, що у тому випадку ігнорується воля сторін договори та вони стоять ніби усунуто від процесу встановлення договірних відносин. Тут угоду сторін у тому, що самим фактом підписання договору цього виду вони погоджуються підпорядкувати його зміст звичайним умовам, які мають діючих нормативних актах.

Отже, припущення щодо дотриманні звичайних умов виходить із факту досягнення домовленості про укладанні цього договору, отже, угоди, і визнання тих правових умов, що зберігають у законодавство щодо цьому договорі і тому автоматично входять у действие.

Випадковими називають такі умови, які змінюють або доповнюють звичайні умови договору. Їх особливість ось у чому: •рішення про включення даних умов у договір приймається сторонами;

•наявність або відсутність аналізованих умов впливає на дійсність договора;

•умови набувають юридичної чинності у випадку включення в текст договора;

•відсутність випадкового умови буде лише тоді тягне у себе визнання конкретного договору неукладеною, якщо зацікавлена сторона доведе, що вона вимагала узгодження даного умови, інакше договір вважається ув’язненим і випадкового условия.

Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» встановлює (ст. 10), що обов’язковою елементом форми договору про іпотеку є його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. Недотримання форми тягне недійсність договору. Встановлені вимоги до таких елементам договору, як нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору про іпотеку наведено нижче [106, с.32]. Нотаріальне посвідчення договору про іпотеку: 1) договір про іпотеку може бути нотаріально удостоверен;

2) договір, у якому немає будь-які дані, вказаних у ст. 9 «Зміст договору про іпотеку» ФЗ «Про іпотеку», чи порушено правила п. 4 ст. 13 (умови, у яких впорядкування і видача заставної заборонена) цього ж закону, заборонена нотаріальному засвідченню як договору про ипотеке;

3) недотримання правил про нотаріальному посвідченні договору про іпотеку тягне його недійсність. Такий договір вважається ничтожным;

4) тоді як договорі про іпотеку зазначено, що має рацію заставоутримувача в відповідності зі ст. 13 ФЗ «Про іпотеку» засвідчуються заставної, разом із таким договором нотаріусу надається заставна. Нотаріус робить на заставної оцінку час і місці нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної відповідно до частиною другий п. З ст. 4 ФЗ «Про іпотеку». Державна реєстрація договору про іпотеку: 1) договір про іпотеку підлягає державної регистрации;

2) договір, у якому немає будь-які дані, вказаних у ст. 9 «Зміст договору про іпотеку», чи порушено правила п. 4 ст. 13 (умови, у яких впорядкування і видача заставної заборонена) цього ж закону, заборонена державної реєстрації речових як договору про ипотеке;

3) недотримання правил про нотаріальному посвідченні договору про іпотеку тягне його недійсність. Такий договір вважається ничтожным;

4) договір про іпотеку вважається ув’язненим і набирає чинності з його державної регистрации.

Поруч із наведеними вище вимогами, є ще одне істотна обмовка, має прямий стосунок до цієї теми, аналізованої у цьому дослідженні: «При включенні угоди про іпотеку в кредитний чи іншого договір, у якому що забезпечує іпотекою зобов’язання, щодо форми державної реєстрації цього договору мають бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку» (п.З ст. 10 ФЗ «Про ипотеке»).

Світова практика показує, що ефективним засобом розв’язання проблеми рефінансування є створення вторинного ринку іпотечного кредитования.

Під час створення вторинного ринку найважливішим є забезпечення захисту прав як боржника і кредитора у кредитному договорі і договорі застави, а й вторинних інвесторів, тобто. осіб, які одержують іпотечні цінні папери на вторинному ринку. Вітчизняні законодавці як підстави освіти і функціонування вторинного ринку вводять цінний папір — заставну (див. ст. 13 гл.111. ФЗ «Про іпотеку»). Основні положення про заставної наведені у табл. 3 [106, с.33]. [pic] Упорядкування і видача заставної не допускаються, якщо: 1) предметом іпотеки є: — підприємство як майновий комплекс;

— земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, куди поширюється дію справжнього федерального закону; - лісу; - право оренди майна, переліченого у цьому подпункте;

2) іпотекою забезпечується грошове зобов’язання, сума боргу по якому на даний момент підписання договору не визначена і яке містить умов, дозволяють визначити цю суму належний момент. У таких випадках умови про заставної у договорі про іпотеку недійсні. Заставна повинна містити: 1) слово «заставна », включене до назви документа;

2) ім'я заставника і вказівку місця його проживання або його найменування і вказівку Mecia перебування, якщо заставник — юридичне лицо,.

3) ім'я початкового заставоутримувача і вказівку місця його проживання або його найменування і вказівку місця перебування, якщо заставоутримувач юридичне лицо;

4) назва кредитного договору чи іншого грошового зобов’язання, чиє виконання забезпечується іпотекою, із зазначенням дати й місця укладання такого договору чи підстави виникнення забезпеченого іпотекою обязательства;

5) ім'я боржника по забезпеченому іпотекою зобов’язанню, якщо боржник перестав бути заставником, і вказівку місце проживання боржника або його найменування і вказівку місця перебування, якщо боржник юридичне лицо;

6) вказівку суми зобов’язання, забезпеченої іпотекою, та розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті у цій зобов’язанню, або умов, які у належний момент визначити цю суму і процешы;

7) вказівку терміну сплати суми зобов’язання, забезпеченої іпотекою, а Якщо ця сума підлягає сплаті частинами — термінів (періодичності) відповідних платежів та розміру кожного їх або умов, дозволяють визначити ця дата й розміри платежів (план погашення долга);

8) назва і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлено іпотека, і вказівку місця перебування такого майна; 9) грошову оцінку майна, яким встановлено ипотека;

10) найменування права, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить залогодателю, і органу, що зареєстрував цього права, вказавши номер, дати й місця державної реєстрації речових, і якщо предметом іпотеки є те що залогодателю право оренди — точне назва майна, що є предметом, і термін дії нот права;

11) вказівку те що, що майно, що є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом, іншим правом або обтяжене ніяким з які підлягають державної реєстрації речових прав третіх осіб на даний момент державної реєстрації речових ипотеки;

12) підпис заставника, і якщо якого є третьою особою, ще й боржника по забезпеченому іпотекою обязательству;

13) інформацію про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку і державної реєстрації речових іпотеки; 14) зазначення дати видачі заставної початкового залогодержателю.

Існування нормальне функціонування вторинного іпотечного ринку має значення, оскільки вона забезпечує засобами первинний іпотечний ринок та розв’язує проблеми банків із рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. Нині йде робота з створенню системи іпотечного кредитування на рівні Федерації, і лише на рівні її суб'єктів. І найважливішим з що стоять сьогодні проблем є вибір моделі вторинного іпотечного рынка.

1.2. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ у будівництві за умов транзитивной экономики.

Іпотечне кредитування виступає істотним чинником економічного і соціального розвитку. Його роль стає особливо помітної для країни у період виходу на економічний просвіток. Для постійного зростання сукупного виробництва, і, отже, сукупного прибутку і сукупного споживання необхідно, щоб частину заощаджень від сукупного доходу спрямовувалася через інвестиції у розвиток виробництва. Тоді може виникнути ланцюгова реакція нарощування економічних показників. I=(Mi+M2+Mi+…)+MA+HA, де 1-инвестиции; miготівкові кошти; М2 -депозитні кошти; Мозтоварні кошти; ІА — майнові активи; НА — немайнові активи [70,с.76].

Однією із найбільш значущих проблем є проблема «конвертованості «матеріальних активів в готівкові і депозитні кошти, в цінних паперів. Особливо значимим механізмом такий «конвертації «є іпотека через капіталу, що входить у поняття «нерухомість », і наявність у нерухомості унікального властивостінездатності переміщатися з-за кордону. Іпотека не лише найважливішим механізмом рішення житлової проблеми (що йтиметься у цій роботі), а й найважливішим механізмом реалізації інвестиційного клімату, регулювання грошової маси, соціальноекономічного прогресу в целом.

Невипадково «новий курс» Рузвельта розпочався з розвитку кредитування домовласників (житлова іпотека). І так було у США, а й у інших країнах, де оздоровлення економіки, зазвичай, супроводжувалося розвитком іпотечного кредитования.

Розвиток іпотечного бізнесу позитивно б'є по розвитку реального сектора экономики.

Іпотека сприяє реалізації побудованих будинків, зростання ж будівництва викликає пожвавлення у виробництві будівельних матеріалів і конструкцій, будівельного й дорожнього машинобудування, у деревообробній промисловості і виробництві меблів, і т.д. Промислове іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництва, що зумовлює підвищення якості та конкурентоспроможності продукции—все це веде до підвищення економічного потенціалу [24, с.49].

Розвиток іпотечного кредитування надає позитивний вплив на подолання соціальної нестабильности.

Іпотека впливає проблему зайнятості (додаткові робочі місця у будівництві та інших галузях) і допомагає задовольнити потреба населення житло [111, с.54].

Величезне значення іпотека має й у підвищення стабільності і ефективності функціонування банківської системи країни. Заможні кредити безпечніші (проти бланковими) для банків, бо за неповерненні кредиту банк реалізує заставу та повертає свої гроші. (Зрозуміло, що стосується іпотекою цього необхідна правильна оцінка нерухомості, і навіть розвинений ринок нерухомості.) Зниженню ризику при іпотечне кредитування також сприяє цільової характер позичок. Операції з нерухомістю найчастіше є менш ризикованими проти поточними кредитними операціями комерційних банков.

Іпотечне кредитування, безперечно, — перспективний напрям банківську діяльність. Іпотечний банк є щодо стійким і рентабельним економічним інститутом. Тому, що більше банківській системі таких надійних банків, тим стабільніше й ефективніше її у економічній системі в целом.

Іпотечні банки на національному рівні зазвичай об'єднують у асоціації. Створення у межах асоціації іпотечних банків додаткових резервів, які гарантують вклади, розміщені у іпотечні банки, також зміцнює банківську систему.

Є ще один важлива сторона впливу системи іпотечного кредитування стабільність банківської системи, що з функціонуванням вторинного ринку позичок, забезпечених закладними. Цей ринок сприяє переливу капіталу більш рентабельну сферу економіки (диверсифікація банківського капіталу), і навіть зменшує відмінність між відсоткові ставки у різних географічних районах, що сприяє формуванню єдиної ціни капіталу масштабі страны[113, з. 188].

Тому на згадуваній цьому етапі розвитку Росії необхідно приділяти належне увагу розвитку системи іпотечного кредитування. Т.к. розвиток даної системы-это черговий крок у розвитку ринкових взаємин у Росії. Отже, значення іпотеки для економіки нашої країни залежить від следующем:

— залучення капіталів як нерухомості до господарського обороту через механізми застави, через вторинний ринок заставних цінних паперів — суттєвий чинник оздоровлення экономики;

— ринок нерухомості «пов'язує» значну частину коштів і цим самим є важливим антиінфляційним чинником. Наприклад, США 25% доходу середнього американця йдуть на оплату боргів по недвижимости,.

— кошти населення, включаемые на нерухомість, фактично входять у розвиток села, міста, місцевого будівельного комплексу, в створення умов та підтримку робочих місць, а чи не йдуть набік (наприклад, не фінансують іноземних виробників через купівлю імпортних споживчих товаров);

— стосовно роботі банків освоєння технології кредитування під заставу, особливо під заставу нерухомості, дозволяє: зробити крок до загальноприйнятої у світі системи забезпечення гарантій повернення кредитов.

Усе сказане вище обумовлює на об'єктивній необхідності розвитку іпотеки (застави нерухомості) у Росії. Ключовими ж умовами для залучення ресурсів до сфери довгострокового іпотечного житлового кредитування є створення у країні сприятливою экономикополітичну обстановку, розробка необходимой.

33 законодавчо-нормативної бази й підвищення рівня добробуту населення. Одне з центральних питань — стандартизація процедур видачі і обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, і навіть фінансових інструментів щодо залучення средств.

1.3. Класичні схеми іпотечного кредитування у міжнародній практиці строительства.

У Західній Європі США давно сформувалася розвинена і законодавчо отрегулированная система іпотеки, основою якої покладено чіткі методи реєстрації нерухомості, і навіть суворе юридичне оформлення виникнення і припинення заставного права на нерухоме имущество.

Іпотечні банки вперше виникли у Німеччині ХУШв. Першим із них став державний банк, заснований Сілезії в 1770 г. з метою фінансової підтримки великим поміщицьким господарствам. На початку Х1Хв. діяльність іпотечних банків поширилася на дрібні поміщицькі володіння, та був і на селянські господарства. Після Другої світової війни будівництво житла в Німеччини стає однією з провідних економічних пріоритетів відновлення країни. У цьому основою механізму фінансування став принцип «допомогу для самодопомоги », суті якого ось у чому. Група осіб, об'єднаних загальними інтересами на сфері будівництва, набуття чи модернізації власного житла, задля досягнення своїх цілей створює заощадження шляхом внесків у до загального фонду. Той, чиї внески досягли певної сумарною величини вкладу, через певний час може використовувати цей внесок на придбання (будівництва) житла. Одночасно отримує право взяти позичку (іпотечний кредит) у вигляді, рівному величині свого вкладу. Причому відсоткову ставку із таких позичкам встановлюється пропускати значно більш низькому рівні, ніж ринку кредитів, і підтримується постійної з допомогою державного бюджету. Одночасно держава допомагає індивідуальному забудовнику, нараховуючи йому премію, рассчитываемую як частку від суми власних заощаджень вкладника. Так було в період відновлення країни після 1945 г. премія нараховувалася в розмірі 33% від суми власних заощаджень, нині така премія становить 10%, а колишньої Східній Німеччині - 15%. Описаний механізм реалізується через спеціально створену систему будівельних ощадкас і ощадбанків, які беруть участь приблизно 70% всіх випадків фінансування житлового будівництва [52, с.31]. Крім системи будівельних ощадкас і ощадбанків у середині 1960;х років у Німеччині було 13 державних підприємств і 25 приватних земельних банків. Контрольний пакет акцій більшості їх належав гроссбанкам [49, с.41].

Останнім часом половина німецьких сімей уклала по меншою мірою одне сберегательно-кредитное угоду зі стройсберкассой. Сьогодні 34 стройсбербанка обслуговують майже 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, у яких беруть участь близько 19 млн громадян Німеччини (т. е. багато хто четвертий). У цілому німецькі ощадбанки в період із 1950 до 1991 р. виплатили своїх клієнтів близько 900 млрд німецьких марок. За цей період система «Стройсбережение «брала участь у фінансування будівництва 12 млн квартир. У 1991 р. ця сума їх становила 53 млрд німецьких марок на придбання більш 122 тис квартир [52, с.32].

За інших інших країнах як і чіткої яка склалася системи іпотечних банків немає. Так було в США в 1916 г. було створено земельні банки о 12-й округах для видачі довгострокових позичок під заставу землі. Нині іпотечні кредити — у США надають у основному ссудо-сберега-тельные асоціації, взаимно-сберегательные банки й дрібні фермерські банки, мають регіональне значення [56]. У цьому головну роль грає іпотечне кредитування, ссудополучателем яким виступають домогосподарства. Така ситуація пов’язані з двома обставинами. По-перше, у житловій сфері США приватна власності домашніх господарств на житлові будинки абсолютно домінує. Майже 65% всіх домашніх господарств у США мають власний будинок, причому 87% є власниками односемейных будинків. По-друге, вартість власних будинків істотно (значно) перевищує річний дохід їхніх власників *.

У умовах отримання сім'єю банківської позички на придбання чи будівлі вдома є практично єдиний засіб фінансування, а іпотечне кредитування — найнадійнішим способом кредитування населення для банків та інших кредитних інститутів. У цьому власне будівництво (як і й у ситуації з комерційною нерухомістю) кредитується комерційними банками, і девелопер погашає кредит з допомогою продажу об'єкта сім'ї, бере під купівлю іпотечний кредит. У результаті США сформувався ринок житла, про масштаби якого свідчать такі показники. Американці щорічно виплачують 450 млрд доларів на вигляді внесків за кредити; загальна сума неоплачених боргів за кредитами для придбання житла становить близько 3 трлн дол.; країни приблизно 20 тис. ощадно-позичкових банків [52, с.31].

За даними Національної Асоціації домостроителей США (НАД), стоимос! ь гипичного собс! венного будинку у США ц 22, «! рам більше юдово! про доходу нею хазяїна (див Іпотечний ринок у США Доповідь НАД СШАМ.1996 З 1).

Технологія оформлення іпотечних відносин, найбільш найрозвинутіша США, передбачає наявність двох документов:

1) боргового зобов’язання (у ньому фіксуються питання, які стосуються заборгованості: величина кредиту, порядок платежів, ставка);

2) договору про іпотеку (у ньому викладаються умови застави нерухомості, правничий та обов’язки сторін), у якому обов’язково міститься вказівку на основне обязательство.

Таке поділ дозволяє банку продати наданий позику, тобто. забезпечує можливість вторинного звернення заставної, під яку можуть бути випущені інші цінних паперів, наприклад облігації. Власне саме у цьому і полягає основна відмінність американської системи іпотечного кредитування (розрив безпосереднього зв’язку між індивідуальним інвестором і індивідуальним позичальником), що дозволяє залучати з метою іпотечного кредитування значні кошти, передусім дрібних інвесторів, під надійне забезпечення, яким є недвижимость.

Для німецькій літературі та англійської систем прав характерний варіант, коли основу реєстраційної системи, наприклад у Німеччині, становить земельна книга, роль і Порядок ведення якої регулюються німецьким укладенням і спеціальним актом «Правила ведення земельної книжки». Реєстрація земельних ділянок під час встановлення іпотеки супроводжується чітким юридичним оформленням виникнення і припинення заставного права на нерухоме майно як заставної. При занесенні такої угоди в земельну книжку ній слід записані: вид заставного права, ім'я боржника, ім'я кредитора, сума вимог кредитора, відсоткову ставку та інші додаткових вимог, наприклад, підвищення відсотків за отсрочку.

Іпотека то, можливо договірної, яка встановлюється законом задля забезпечення деяких вимог, і навіть судової. Різниця між двома останніми видами іпотек і договірної іпотекою у тому, що об'єктом договірної іпотеки є конкретний об'єкт нерухомості, точно зазначений у договорі встановити іпотеки, тоді як законна і судова іпотеки носять загальний характері і ставляться до всього майну боржника. Крім того, законні в судові іпотеки потаємні для третіх лиц.

У середовищі сучасних законодавствах країн правничий та обов’язки сторін із договору іпотеки трактуються одноманітно. Заставник зобов’язаний: •страхувати предмет іпотеки; • вживати заходів щодо його схоронності; ,.

•повідомляти всім наступним залогодержателям інформацію про всіх існуючих заставах предмета іпотеки; •повідомляти заставоутримувача про загрозу його втрати чи повреждения.

Заставоутримувач, своєю чергою, проти неї перевіряти за документами і фактично наявність, стан й умови зберігання предмета іпотеки. Особливо в іпотечному праві обмовляється можливість виникнення загрози закладеному майну. І тут кредитор вправі призначити власнику майна співрозмірний термін усунення у такій небезпеці. Якщо власник загрозу не усунув, кредитор вимагатиме усунення небезпеки в позовному порядку або негайно погасити кредит з допомогою закладеного майна. Кредитор проти неї реагувати таким чином як на погіршення стану нерухомого майна, а й у поведінка власника чи третіх осіб, що може спричинити у себе таке погіршення. Щоб своєчасно скористатися цими правами, банки (кредитодатели) спеціально обговорюють відповідні юридичні ситуації у формулярах, супроводжуючих договір про ипотеке.

Окремого розгляду заслуговують застосовувані у світі форми реалізації заставного права в іпотеку. Існують два виду процедур реалізації заставного права — судова і административная.

У традиційно перевагу надають адміністративної процедурі, ключовою фігурою у якій виступає шериф. У його обов’язки входять публікація оголошень щодо продажу закладеного майна, повідомлення зацікавлених осіб, проведення торгів. У Європі, навпаки, практикується судова процедура. Вона докладно розроблена німецьким законодавством, який передбачає три способу примусову реалізацію заставних прав: • примусова іпотека; • примусовий аукціон; • примусове управление.

Примусова іпотека слугує винятково у тому, щоб зберегти за кредитором певного статусу і підтвердити його права на майно. Тож у реальної практиці заставні права нерухомість реалізуються на основі двох інших варіантів, а саму процедуру реалізації заставного права багато чим нагадує механізм банкрутств. Так, примусовий аукціон є судову процедуру, мету, якої - передача прав власності на нерухомого майна покупцю і задоволення з допомогою вирученої суми вимог кредитора. Примусове управління передбачає надання можливості кредиторам задовольняти свої вимоги постійно шляхом експлуатації нерухомого майна. Зазвичай це відбувається у формі продовження нормальної експлуатації нерухомості. Примусове управління використовують і як основний спосіб втілення заставних прав, як і проміжний, попередній примусовому аукциону.

Зазначені основні відмінностей у системі іпотечного кредитування склалися США після періоду Великої депресії (доти американська система іпотечного кредитування мало відрізнялася від європейської). Та й у перетвореному вигляді її головні характеристики залишаються неизменными.

Весь процес іпотечного кредитування то, можливо розбитий втричі основні стадії: 1) ініціювання; 2) посередництво; 3) инвестирование.

Ініціювання — процедура видачі первинного іпотечного кредиту, куди входять перевірку як самої власності, переданої в залот, і позичальника, її спроможність виконати зобов’язання в кредитному договору.

Посередництво — процес придбання іпотечними посередниками індивідуальних іпотечних позичок у іпотечних, ощадних і численних комерційних банків та трансформація в цінних паперів, запропоновані на продаж інвесторам на вторинному ринку заставних. Це славнозвісні до й в нашій країні організації «Фэнни Мей «(FNMAФедеральна національна іпотечна асоціація) та інші, аналогічні ей.

Інвестування — процес придбання та накопичення грошових фізичними і юридичних осіб цінних паперів, випущених посередниками, щоб одержати доходу по ним.

Головна складова ініціювання — оцінка ризикованості кредиту, куди входять у собі оцінку кредитного і відсоткового ризиків. Кредитний ризик визначається можливістю погашення позики позичальником і достатністю майнового забезпечення на її погашення разі неспроможності позичальника зробити це. Практично це шляхом аналізу рівня життя та стабільності доходів позичальника та її зобов’язань (платежі за автомашину, матеріальна допомога грошима чи аліменти тощо.). У вважається, що максимальне ставлення всіх довгострокових зобов’язань, до його доходах неспроможна перевищувати 35%, зокрема виплати за іпотечному кредиту нічого не винні перевищувати 28%. Додатковою захистом від кредитного ризику необхідно внесення покупцем перший внесок купити вдома рахунок власних коштів. Ця величина становить, зазвичай, близько 20% вартості вдома. Захист тут подвійна. По-перше, знижується ризик несплати позичальником іпотечного кредиту (позичальник вже вклав власні кошти й не захоче їх втратити). Удругих, вкладаючи кошти, позичальник може сягнути зниження ціни, отже, зростає надійність майнового забезпечення кредиту (рис. 1.3.1.).

Поруч із кредитним враховується відсотковий ризик — можливість знецінювання виданих у вигляді позички засобів у результаті инфляции.

Тривалий час у навіть ряд інших країн використовувався один традиційний, спосіб запобігання відсоткового ризику: видача іпотечних кредитів за фіксованими відсоткових ставок з включенням у який закладається відсоток двох компонентів — реальної відсоткової ставки і, котра враховує інфляційні очікування. Такий спосіб був набув значного поширення з 30-х аж незалежності до середини 1970;х років, тобто. до того часу, доки почався період швидкої інфляції і кредитори не опинилися у збитку (відповідно позичальники в прибутку). Саме на цей період з’явилися нетрадиційні схеми фінансування нерухомості і девелопменту, метою яких неможливо було захистити кредитора від виникаючих фінансових ризиків зв’язку зі збільшенням темпів інфляції і неможливістю їх передбачення. До цих методів ставляться такі нові форми іпотечного кредитування, як іпотека з плаваючою ставкою відсотка чи іпотека, коли він кредитор отримує декларація про частина поточного доходу чи виручки від продажу («бере участі «іпотека). [pic].

Ініціатори іпотек з метою привернути увагу до ипотекам з плаваючою ставкою нерідко роблять встановлення у перші роки виплат ставок, помітно нижчими за ринкові, з подальшим їх приведенням до ставками або за державним одногодичным векселях, або за трирічним державним цінних паперів, або до інших показниками (наприклад, по міжнародним відсоткових ставок) з перевищенням останніх на обумовлений число пунктов.

" Які Беруть Участь «іпотеки, на відміну іпотек з плаваючою ставкою відсотка, побудовано на іншому принципі, й застосовуються переважно у сфері кредитування комерційної нерухомості. У певною мірою вони близькі до таким варіантів фінансування, створення синдикатів, спільних підприємств (наприклад, у вигляді повних товариств, мають суттєві переваги у податковій відношенні). Однак у цьому разі кредитор не стає дольщиком власного капіталу, а залишається кредитором компанії. Додаткові кошти, що він отримує або у формі частини операційного доходу, або у формі частини перевищення продажною ціни над покупною, розцінюються як умовний процент.

Особливістю даного механізму і те, що доход від кредитора залежить від забезпечення успіху конкретного проекту, під що дається фінансування, а чи не від будь-якого зовнішнього індексу, як в ряд інших схем, також які у практиці іпотечного кредитування (при застосуванні «плаваючих «ставок відсотки надходжень у різних варіантах). Існують дві основні типу «що беруть участь «ипотек.

1. Іпотека, коли він кредитор бере участь у частини операційного доходу. Згідно з умовами данною іпотечного кредиту позичальник отримує кредит по ставці нижчою від ринкової; при компенсації ж кредитор отримує декларація про частина доходу перевищення ціни продажу об'єкта над ціною придбання. І ставка відсотка, і участі кредитора обумовлюються у спеціальній угоді. Частка кредитора в перевищенні набуває форми «умовного «відсотка, тобто. реалізується на деякому заздалегідь обговореному етапі життя проекту, при продажу об'єкта або за рефинансировании.

Зазвичай максимальний такої угоди — 10 років, хоча відсотки можуть виплачуватися з 40-летноего кредиту. Після закінчення 10 років об'єкт рефинансируется, більше, кредитор, зазвичай, приймає на себе зобов’язання рефінансувати проект.

Така схема вигідна для кредитора, що це деяка страховка проти непередбачуваній інфляції. Головна приваблива риса для заемщика-девелопера — це зниження відсоткової ставки, що представляє собою у тому випадку функцію від частки кредитора у збільшенні вартості об'єкту і очікувань щодо ймовірності подібного збільшення стоимости.

2. Іпотека, коли він кредитор бере участь у частини перевищення продажною ціни над покупною. Іпотека, коли він кредитор отримує декларація про частина операційного доходу, використовується, зазвичай, у разі фінансування дохідної недвижимости.

Є низка причин, якими подібні схеми фінансування є досить популярними. Для заемщика-девелопера цю схему вигідна тим, що знижує ставку відсотки за кредиту. Кредитору ця схема дозволяє видавати популярні традиційні кредити під заставу з фіксованою ставкою процента.

Оскільки ставка відсотки за іпотечним кредитах який завжди буває фіксованою, її розрахунок часто спричиняє суттєву трудность.

Ставка відсотки за таким активам, як іпотечний кредит, то, можливо визначено як сума середньозважених витрат за капітал та очікуваних витрат у зв’язку з фінансуванням, обслуговуванням і інвестуванням, визначених як величина доходу по іпотечним кредитах, достатнього покриття граничною величини вартості банківських фондів, експлуатаційних витрат і очікуваних втрат. Середньозважені видатки капітал є величину який буде необхідний власників боргових зобов’язань банку (вкладників) і акціонерів доходу, що є відсоток прибутку по іпотечним кредитах за всі терміни. Наведена нижче формула включає різні базові ставки й окремі надбавки до них для власників боргових зобов’язань та акцій, скориговані з урахуванням ризику можливих втрат, такі як: ставка по запозиченим засобам (надбавка до базової ставці для вкладників) (DY), ставлення вартості позикових коштів до вартості активів (D/A), ставка на акціонерний капітал (надбавка до базової ставці для акціонерів чи надбавка на акціонерний дохід) (EY), ставлення вартості акціонерного капіталу до вартості банківських фондів (Є / А), очікувані надбавки на витрати і соціальний ризик (SPREAD) — надбавка за кредитний ризик (CR), надбавка за ризик відсоткової ставки (IRR), надбавка за ризик зміни умов мобілізації фондів (BR), надбавка за ризик альтернативного вибору (OR), надбавка за ризик ліквідності (LR), граничні адміністративні витрати (МС). Ставка відсотки за іпотечному кредиту (MORT) то, можливо представлена так [36, с.111]: [pic].

Слід зазначити, що ставки по іпотечним кредитах сам по собі важке завдання; у Росії вона більш не може у зв’язку з недоліком досвіду, відсутністю налагодженого механізму правого регулювання такого виду кредитування, і навіть нестабільністю економічної та політичної ситуації в стране.

У країнах у ролі різновиду іпотечного кредитування традиційно широко практикується кредитування під заставу сільськогосподарських земель. Воно відбувається системою спеціальних банків, часто званих «земельними», «сільськогосподарськими», «аграрними» тощо. п., у вигляді довгострокового кредитування умовах іпотеки. Відсоткові ставки під заставу диференціюються залежно від цінності землі, становища боржника, ступеня ризику. Джерелом іпотечного кредитування є емісія банками іпотечних облігацій як цінних паперів, забезпечених нерухомістю. Поруч із банками таке іпотечне кредитування можуть проводити ссудосберегательные асоціації, кооперативи взаємного кредитування, страхові компании.

У поширена система надання земельними банками іпотечного кредиту на пільгових для фермерів умовах. Ці банки, на свій чергу, управляються Фермерської кредитної асоціацією. Кошти черпаються із, створених спеціально для іпотечного кредитування фермерів. Вирізняють іпотечний кредит під заставу землі і комерційних банків, але під вищий від або із виплатою різниці в відсоткових ставках з допомогою государства.

Схема житлової іпотеки США виглядає так (див. рис. 1.3.1.). При придбанні житла (окремого удома чи квартири власність) середній американець зазвичай, у змозі оплатити відразу лише десять- 20% від вартості. Решта береться в кредит. Кредитор (іпотечний банк) надає кредит під заставу що купуватиметься житла. Через війну будівельна чи інша компанія отримує необхідну суму за побудований будинок, а сім'я чи окреме обличчя стає власником вдома. Істотно, що предметом застави виступає вже побудований будинок. У такій ситуації будь-коли видається кредит під будівництво, потрібна наявність конкретного житла як предмет застави. Іпотечний кредит надається терміном до 30 років, протягом якого позичальник зобов’язаний вносити щомісячну плату для погашення кредиту, інакше на житло то, можливо звернено стягнення. Саме до цього зводиться основний зміст іпотеки. Слід також відзначити, що у США, як та інших розвинених країн Заходу, земельну ділянку й будову у ньому розглядаються як єдине целое.

У цьому що здається простота схеми житлового іпотечного кредитування закінчується. Далі набирає чинності система забезпечення іпотеки складними економічними, фінансовими і правовими механізмами, регулюючими діяльність іпотечних банків та вторинного ринку житлових займов.

Надання коштів державою — одне із способів рефінансування при іпотечне кредитування. Виділяються також інші способи: позику коштів серед населення і рефінансування з допомогою цінних паперів. Заслуговує на увагу зарубіжний досвід використання цінних паперів в іпотечне кредитування. Окремо слід розглянути моделі рефінансування іпотечних кредитов.

Класичний вид довгострокової позики коштів — випуск іпотечним банком своїх облігацій. Зазвичай де вони приносять дуже високої доходу, але ставляться до надійним. Випускаючи облігації, іпотечного банку сам стає позичальником коштів у широкого загалу інвесторів. Іпотечний банк може випускати і короткострокові облігації, однак у умовах коливань відсоткової ставки по короткотерміновим кредитах обслуговувати ними довгостроковий кредит невыгодно.

Банк може відразу після видачі іпотечного кредиту продати своїх прав кредитора на фондовий ринок, попередньо звернувши в цінних паперів. Для цього іпотечним заставних надається статусу цінного паперу, вони стають однією з видів фондових цінних паперів і починають звертатися поруч із акціями, облігаціями тощо. буд. [76, с.57].

Дія іпотеки починається з оформлення іпотечних відносин шляхом складання, як вказувалося раніше, боргового зобов’язання, котрий фіксує всі питання кредиту та іпотечного договору заставі нерухомості із зазначенням правий і обов’язків сторін та інших умов. Потреба саме у двох документах під час оформлення іпотеки пов’язані з забезпеченням потенційної можливість продажу займов.

Продаж позики не тягне у себе вихід іпотечного банки з процесу іпотечного кредитування. За іпотечним банком зберігаються функції обслуговування кредиту — т. е. стягування платежів з позичальника, напрям відповідних дивідендів інвесторам, який купив позики, захист інтересів інвесторів у разі виникнення спорів за кредитами. Отже, іпотечного банку виконує роль активного посредника.

Продаючи іпотечні заставні відразу після видачі іпотечного кредиту, банк має можливість підтримувати показник ліквідності свого балансу на необхідного рівня, навіть залучаючи вартість коротший термін, ніж у видаваним кредитах. Це, природно, різко підвищує можливості іпотечного банку з залученню коштів на видачі іпотечних кредитов.

Є кілька способів розміщення іпотечних заставних серед як можна великої кількості инвесторов.

Перший спосіб — «випуск вторинних іпотечних заставних» [38, з. 155]. Принцип його дії представлений рис. 1.3.2. Спосіб грунтується у тому, що іпотечні банки (переважно великі) видають кредити у сумі не нижче мінімальної (досить великий). З іншого боку, існують позичальники, якою потрібні великі кредити, і кредитні установи, які у зв’язки Польщі з встановленими при цьому виду обмеженнями що неспроможні видавати великі кредити (таким установою може бути простою комерційний банк). І тут кредитне установа видає кільком значно меншим по розміру іпотечних кредитів під вищі відсотки, ніж іпотечні банки. Потім воно рефинансируется у великому банку. Для рефінансування отримані іпотечні заставні об'єднуються і випускається вторинна іпотечна заставна. Вторинна заставна служить забезпеченням кредиту, який видає великий іпотечного банку і які направляють кредитним установою на видачу нових іпотечних кредитів. Кредитне установа протягом усього терміну кредиту спромігся на прибуток як різниці між відсоткові ставки по виданими й отриманим кредитах, а вторинна іпотечна заставна звертається на фондовий ринок по загальним правилам.

Другий спосіб, так звана секьюритизация, винайдена США, але широко застосовується у Англії та Франції (рис. 1.3.3.) [38, з. 157].

Під секьюритизацией розуміється трансформація активів балансу в ринкові цінних паперів на продаж інвесторам [92, с.51]. Секьюритизация, перетворюючи боргові зобов’язання в майно, підвищує їх оборотність, поміщає в інфраструктуру ринку. У цінних паперів може бути переведені в повному обсязі типи активів, лише позички, які мають стандартними характеристиками терміну погашення, розміру, забезпечення. [pic].

[pic].

Секьюритизация є складну процедуру, що складається із окремих етапів. Зазвичай, ініціатором сек’юритизацію виступає банк, який видав іпотечні кредити. Секьюритизация дозволяє банку-инициатору поліпшити ліквідність з допомогою видалення (продажу) з балансу довгострокових кредитов.

У першому етапі великі іпотечні банки створюють спеціальну управляючу компанію і групують у ній іпотечні заставні. Мета управляючої компаніїпобічно продати згруповані у ній іпотечні заставні, випустивши з їхньої основі цінних паперів. Існування такого ланки в ланцюжку сек’юритизацію пов’язані з можливістю відділення іпотечних активів від майна банкуініціатора, отже, і належних платежів з кредитах. Це гарантує інвесторам отримання вкладених коштів навіть тоді неспроможності банка-инициатора.

При організації компанії банки — власники іпотечних заставних відкривають їй спеціальні накопичувальні рахунки, куди перераховують що надійшли кошти на сплату відсотків за кредитом й у погашення кредиту. Компанія виплачує з цих коштів доходи по випущеними цінних паперів і викуповує їх кількість після повернення кредита.

Припустимо, що якийсь кількість іпотечних банків видало різне кількість довгострокових позик типу А, Б і У. Типи позик розрізняють по термінів і величиною відсоткової ставки. Відповідно банки мають іпотечні заставні типу А, Б і У. Ці заставні передаються в управляючу компанію, а вона бере він зобов’язання передати банкам через певний, досить короткий, термін суму грошей. Цей термін має контролюватися про те, аби в банку завжди був у наявності досить коштів на своєчасного виконання своїх обязательств.

Компанія приймає на баланс ці іпотечні заставні і другому етапі сек’юритизацію об'єднує заставні одного типу, одержані від різних банків, в пакети типу А, Б і У. Розрізнені зобов’язання об'єднують у єдине зобов’язання, у якому боржником виступають кілька осіб (одержувачі іпотечного кредиту), несучих пайову відповідальність у межах свого зобов’язання в договору позики. Природно, що з такого об'єднання іпотечні заставні відбираються за рівнем їхньої надійності і для передачею їх перевіряють незалежним оцінювачем. Таке об'єднання ніяк торкається становища боржників, оскільки величину і характер його відповідальності посутньо не змінився. Банки-инициаторы беруть він зобов’язання продовжувати забезпечувати надходження платежів від боржників, але зараховують їх тепер у особливий накопичувальний рахунок компании.

На етапі звернення компанія віддає сформовані пакети третій особі за зберігання і випускає для цієї пакети цінних паперів, доходи від продажу яких є засобами рефінансування. Третя особа служить хранителем заставних і гарантом виконання компанією своїх зобов’язань перед покупцями її цінних паперів. У англо-американської системі права для цього застосовують конструкцію довірчій власності (трасту), де третьою особою є довірчий власник, чи траст-агент. Ця система гарантує передачу боргових зобов’язань власникам цінних паперів і проходження платежів, належних власникам цінних паперів. У в континентальній Європі застосовується іншій підхід (рис. 1.3.4.) [38, з. 159].

У Франції, через відсутність у системі права інституту довірчій власності (трасту), компанія поміщає отримані і сформовані нею пакети іпотечні заставні в депозитарій. Договір зберігання передбачає отримання компанією від депозитарію вкладних документів (за кожен пакет окремі), які з сертифікатів, кожен із яких собою частина іпотечної заставної. Кошти від продажу сертифікатів будуть використовуватися для рефінансування. Умови договору типові і однакові всім, а вкладний документ лише встановлює об'єкт і суб'єкт договору. Вкладні документи також діляться на типи А, Б і В.

Переваги випуску свідчень про внесок заставних для зберігання депозитарій полягають у тому, що: по-перше, сертифікати можуть бути продані інвесторам, які мають необхідних коштів на купівлі окремої іпотечної заставної, але хочуть піде у них гроші; по-друге, оскільки вкладні документи випускаються не так на окрему заставну, але в пакет заставних, ризик повного неповернення кредиту різко знижується, оскільки боржником є кілька осіб [44, з. 158−159].

Як зазначалося вище, документи про внесок за зберігання іпотечних заставних складаються з набору однорідних документів (сертифікатів). Кожна пакет випускається певну кількість сертифікатів, разом складових вкладний документ, який засвідчує право власності власника на пакет іпотечних заставних; зобов’язаним обличчям у ній є депозитарий.

Після продажу сертифікатів власником належного для зберігання пакета іпотечних заставних залишається компанія (що фіксується в сертифікатах), але розпорядитися пакетом вони можуть, лише пред’явивши в депозитарій все сертифікати, випущені цей пакет. Окремий ж сертифікат засвідчує право власника отримання певного відсоткового прибутку і відповідної частини платежу, надходження для погашення кредиту. Відсотки по сертифікатові виплачуються нижчі, ніж у виданій кредиту. Це свого роду плата покупця сертифіката над його що у іпотечному кредитуванні невеличкий сумою грошових средств.

Керуюча компанія, отримавши наперед від депозитарію вкладний документ, здійснює продаж складових його сертифікатів шляхом відкритого розміщення (чого вона і складається як спеціальну наукову установу, оскільки розміщення цінних паперів — окрема і складне завдання) і він зобов’язання розподіляти поміж їхніми власниками потоки платежів, вступників їхньому накопичувальні рахунки, і викупити сертифікати після повного погашення кредиту. Це фіксується шляхом вказівки в сертифікаті керуючої компанії як платника. Депозитарій, виконуючи функції гаранта, зобов’язується розподіляти платежі, якщо управляюча компанію з будь-яким причин припинила свою деятельность.

Самі сертифікати після розміщення серед інвесторів вільно звертаються на фондовий ринок як окремі цінних паперів. Отже, іпотечні банки рефінансуються, спочатку сконцентрувавши видані кредити, та був розподіляючи їх серед широкої інвесторів. Запровадження третього незалежного особи — депозитарію забезпечує надійніший захист прав інвесторів (власників сертифікатів), ті ж самі, коли б вони купили саму іпотечну закладную.

Для збільшення привабливості вкладень із усіх сертифікатів, складових єдиний вкладний документ, виділяється 10%, які називаються підлеглими сертифікатами. Їх власники насамперед зазнають збитків, а відсотки за таким сертифікатам виплачуються вищі (свого роду плату ризик). Це дозволяє швидше розпродати інші 90%, додатково захищені від риска.

При розміщення випуску сертифікатів самі іпотечні банки, є початковими кредиторами, немає права отримувати більш як 5% паперів з випуску. Це обмеження спрямоване на запобігання кругового звернення. [pic].

Ця схема то, можливо доповнена випуском цінних паперів вже в основі самих сертифікатів за умови, що дострокове погашення іпотечного кредиту не збільшує витрат позичальника. За дострокового погашенні кредитор виграє, якщо відсоткову ставку повторного розміщення вище, ніж відсоткову ставку по достроково погашеному кредиту, і програє, якщо вона ниже.

Повторне розміщення здійснюється так. Спеціалізована організація, скупивши багато різноманітних сертифікатів, здає їх у збереження до депозитарій і він здобуває вкладний документ, що з «вкладних» сертифікатів. Сертифікати повторного розміщення діляться сталася на кілька черг (траншей), різняться щодо терміну дострокового викупу, що роблять із засобів, що у рахунок погашення іпотечних кредитов.

Передусім викуповуються вторинні сертифікати перший транш, потім другого тощо. Отже, інвестор отримує додаткову змога гри на фондовому ринку чи страхується від дострокового погашения.

Використання таких схем у Росії час утруднено в зв’язки України із недостатнім розвитком ринку нерухомості і ринку цінних паперів, але це значить формування системи іпотечного кредитування у Росії неможливо. Іпотечні банки отримали розвиток у країнах, де економічних умов схожі з мають місце у России.

Так, економічні процеси які у Мексиці й Росії збігаєтьсяінфляція, спад виробництва, дефіцит житла. Проте з середини 1994 р. ринок іпотечних кредитів на Мексиці активно розвивається, комерційних банків збільшують обсяги іпотечного кредитування. Учасниками іпотечного кредитування стають пенсійні та інші фонди, деякі державні інститути [122, с.55].

Формування системи іпотечного кредитування і його функціонування потребують підтримки з боку держави. У найрозвиненіших країнах створена необхідна законодавчу базу, чітко працюють державні органи, регистрирующие операції з нерухомістю, спеціалізовані інститути, створені підтримки держави, проводять операції із цінними паперами іпотечних банків та в такий спосіб побічно регулюють їх деятельность.

До таких спеціальним організаціям ставляться Каса іпотечного рефінансування мови у Франції, Федеральна національна асоціація по іпотечному кредитування США (FNMA чи Fannie Травні). FNMA було засновано директивою Президента США в 1938 г. із єдиною метою на збільшення споживчої здібності населення. Для зниження залежність від фінансування федеральним урядом частина акцій FNMA було передано приватним організаціям, зацікавленою розвитку житлового сектори й житлового фінансування. До завдань FNMA входили операції у вторинному ринку, функції підтримки іпотечних кредитів, фінансованих урядом. З іншого боку, FNMA мусила набувати іпотечні кредити на вторинному ринку з певним цінами з контрольованими розмірами комісійних. У час FNMA є компанією зі 100%-ным приватним капіталом, але держава здійснює до її діяльністю через Міністерство житла та міського розвитку. У інвестиційному портфелі FNMA перебувають іпотечні кредити більш як за 100 млрд дол., а обсяг непогашених цінних паперів, забезпечених іпотекою, становить понад 250 млрд дол. і допомагає фінансувати заборгованість по іпотеку приблизно за суму 365 млрд дол. [125, с.54]. Понад те, FNMA сприяє розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів просто своїм перебуванням цьому ринку. Довіра первинних кредиторів підтримується упевненістю у цьому, у разі необхідності FNMA придбає ипотечные*кредиты.

Викладені вище схеми цікаві як теорії, застосовуючи яку можливо ось на чому етапі розвитку ринку нерухомості і ринку цінних паперів, але це значить, формування системи іпотечного кредитування у сьогодні у Росії неможливо. Іпотечні відносини отримали розвитку й у країнах, де спостерігаються економічні процеси, схожі з мають місце у Росії [44, с.161]. 2. МОНІТОРИНГ СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОЇ БУДІВЕЛЬНОЇ СИСТЕМИ У УМОВАХ РИНКОВОЇ ТРАНСФОРМАЦІЇ ЕКОНОМІКИ РОСІЇ 2.1. Сучасне стан житлової проблеми же Росії та аналіз методів програмного решения.

Російська система житлового фінансування дореформений період відповідала проведеної житлової політики і полягала у централізованому розподілі бюджетних ресурсів на будівництво державного житла та її безкоштовному наданні громадянам, хто стоїть в черги на поліпшення житлових умов. У 1987 року частка державних капітальних капіталовкладень у до житлового будівництва становила понад 80%, а кошти населення — лише 14,6% (включаючи кошти індивідуальних забудовників і членів житлово-будівельних кооперативов).

На початку економічних реформ у Росії був відсутній ринковий механізм, що передбачає самостійну населення рішенні житлової проблеми. Вільний ринок житла практично був відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку у загальному обсязі фінансування житла і надавалися переважно індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним і житловим кооперативам для будівництва нового, а чи не для придбання готового жилья.

За період реформ 1990 — 1998 років у сфері житлового фінансування сталися серйозні зміни. Вплив ринкових методів житлового будівництва формування ринку житла показано в табл.4 [114, із 18-ї]. [pic].

Як очевидно з які у таол.4 даних, не початковий щабель ринкових відношенніне забезпечила поліпшення справ у житлової сфері, а, навпаки, у що свідчить посилила кризові явища. Так, обсяг введення нового житла зменшився 1997 р. проти 1990 р. майже вдвічі більше, що негайно призвело до помітному погіршення справ у будівельному секторі, збитковості багатьох будівельних підприємств. За середньої забезпеченості житлом 18,8 м² / чол. (значення цього показника близько до країн зі середніми доходами населення) у низці регіонів цей показник становить від 8,7 до 15,9 м² / чол. Такий стан справ залишалося практично незмінним й у 1998 г.

Однак у 1999 р. у низці регіонів стався корінний перелом в існуючої раніше тенденції постійного зниження обсягів який вводимо новим будівництвом житла. З іншого боку, за роки реформ у будівничій галузі призупинено зниження інвестицій у основний капітал та підрядні роботи. Так, інвестиції в основний капітал в 1999 р. склали 598,7 млрд крб. (101% до 1998 р.), а виконаний обсяг підрядних робіт — 314,5 млрд крб. (105,4%). Організаціями і підприємствами всіх форм власності побудовано 32 млн м2 житла (104,3%). У цьому продовжувалося зростання житлового будівництва коштом індивідуальних забудовників. У порівняні з 1998 р. цей показник становило 14,6%.

Введення житла перевищив рівень 1998 р. в 43 суб'єктів Федерації. Найбільші обсяги житлового будівництва були вже Самарської (478 тыс. м2), Білгородської (785 тыс. м2) областях, Санкт-Петербурзі (1,1 млн. м2), Башкортостані (1,5 млн. м2) й, звісно у Москві (3,4 млн. м2) й Московської області (2,7 млн. м2). Проте із цим у багатьох регіонах введення житла не тільки зростає, а й скорочується. Ідеться, наприклад, республік Карачаево-Черкесской (62%) і Марій Ел (63%), Удмуртської (88%), Читинської (62%) областей. Такий стан характерне й для Новосибірській області, де показник введення житла в 1999 р. становив 54% від аналогічного в 1998 р. [6, с.29].

Недостатнє фінансування з федерального бюджету призвела до того, що із передбачених ввести в дію в експлуатацію виробничих та соціальних об'єктів будівництво кожному четвертому не здійснювалося, а технічна готовність більшості з цих будівництв вбирається у 50%.

Нинішнього року планується залучити інвестицій у будівельні галузі розмірі 685−700 млрд крб. У цьому державні кошти і передбачені в цьому розмірі 13,3 млрд крб. Передбачається, що житлове будівництво цілому країною цього року зросте принаймні на 1 млн м2 [Там же].

Проте попри яка намітилася торік у кількох регіонах тенденцію збільшення обсягів житлового будівництва, структура і якість житла загалом усе ще низькими. Так було в вона найчастіше знову введені житло споруджується з урахуванням технічних і архітектурнопланувальних рішень, сформованих у 70−80-х роках та значною мірою морально застарілих До того ж у будівництві та при експлуатації житла використовують застарілі технології, матеріали, що енергоі материалоемки. Особливо це теж стосується житла, покликаного забезпечити надання малозабезпеченим і соціально незахищеним верствам населення в безкоштовних умовах чи у вигляді часткової оплаты.

А в наш час у Україні в неупоряджених квартирах проживає 40 млн чол., оскільки житло Росії, що становить початку 1998 р. 27 млрд м2 загальній площі, охоплює понад 30 млн м (1,3%) житла в старих і аварійних строениях.

Понад 60% населення за однуі двокімнатних квартирах щільністю близько 1,3 чол. на кімнату за відсутності, зазвичай, загальної кімнати без спальних місць. У комунальних продовжує проживати 2,9 млн чол. (2% населення), в гуртожитках 5,8 млн чол. (4%). З 1990 по 1996 р. надання безплатного соціальне житло скоротилась 2,6 разу і її можуть менш 500 тис. родин у рік, тоді і кількість громадян, мають зареєстроване декларація про такі оселі, т. е. що у черги, перевищила 8 млн чол. Нині щорічно житло має тільки 6% черговиків, що у 2,5 рази менше, ніж у 1990 г.

Бюджетні Витрати будівництво житла (4% ВНП) вище, ніж у багатьох інших країнах, а, по відношення до величині бюджетного дефіциту становлять 60% [95, с.18].

Небезпечної стає тенденція до зростання вартості будівництва, що робить знову який зводять житло дедалі менше доступне населення Криму і що викликає скорочення, отже, і обсягу виробництва У остаточному підсумку це дає криза системного характеру, коли відбувається неухильне стиснення попиту житлі і падіння виробництва, помітно посилився в умовах погіршення макроекономічної ситуації та чергового різкого падіння життєвий рівень населення після відомих рішень на серпні 1998 г.

Сформована проблемна ситуація у економіці серйозно погіршує становище та населення, і для підприємців, і фінансистів, і государства.

Завдання забезпечення населення житлом була актуальною в усі часи. Загальна динаміка рішення житлової проблеми обумовлюється єдністю прояви загальне твердження) осударственного, колективного й особистого інтересу у цій сфері. Державою було вже дуже багато спроб у вирішенні даної проблемы.

Перша програма великомасштабного рішення житлової проблеми була розрахована на 1955;1965гг Реалізація програмних засобів забезпечила зростання житлового будівництва у 1,9 разу, збільшення його обсягів до 54,9 млн метрів за рік. У результаті поліпшено житлові умови мільйонів людей. Досягнуте зниження гостроти житлової проблеми дозволило більше уваги приділяти якості житлових условий.

До 1985 р. середня забезпеченість житлом для 1 чол. становила 14,6 м², збільшившись проти 1970 г. вдвічі. У цьому сім'ї мешкали в основному окремих квартирах (до 1961 г. переважало покомнатное розселення в комунальних) [114, с.10].

Друга житлова програма була на період із 1985 по 2000 р. У ній передбачалося забезпечення кожної сім'ї окремої сучасної квартирою чи індивідуальним домом. З іншого боку, у програмі як рішення важливою соціальної завдання намічалася ліквідації наявного різкого розбіжності у рівнях житлової забезпеченості і забезпечення якості житла, насамперед у регіональному разрезе.

Масштабність завдань і призначає нові економічні реалії змусили розробників програми включити до ній проведення більш досконалої інвестиційної політики і системи фінансування житлового будівництва. Поруч із збереженням пріоритету державних капітальних вкладень значне розвиток отримали проекти з зведенню рахунок коштів населення кооперативних житлових будинків культури та індивідуальних житлових будівель, особливо у сільській місцевості, селищах, малих та середніх містах. І тому була передбачена диференціація фінансово-економічних пільг щодо різноманітних категорій сімей, і навіть дедалі ширше використання коштів підприємств та населення. У період реалізації даної програми досягнуто максимальні обсяги введення житла у Росії: в 1986 р. — 66, 2 млн м2; в 1987 р. — 72,8; в 1988 р. — 72,3; в 1989 г. -70,4 м² [114, с. П].

У 1990 р. реалізація зазначеної програми було припинено у зв’язку з скороченням частки державного участі у житлове будівництво і впровадженням у той процес ринкових механізмів. Зазначений рік фактично став кордоном, коли почався перехід ось до чого этапу.

Третя національна житлова програма отримав назву «Житло» і була на десятиліття — від 1990;го по 2000 р. Її реалізація почалася умовах нерозвиненості ринкових відносин також поспішного відмовитися від державного участі у фінансуванні житлового будівництва, недооцінки житлового сектора економіки в здійсненні загальних структурні зміни і, як наслідок, розпочатого на початку 1990;х років кризи у житлової сфері, що призвело до наступному: • сталося різке зниження обсягів щорічного житлового будівництва; • зросли на будівельну продукцию;

• капітальні вкладення держави, підприємств і закупівельних організацій стали недостатніми; • знизилися темпи надання житла громадянам; • впала платоспроможність населения;

• скоротилися можливість придбання житла чи ведення індивідуального житлового строительства.

За даними за 10 місяців 1993 р., частка позабюджетних інвестицій у будівництво житла перевищувала 45% загального обсягу капітальних вкладень, спрямованих із метою, зокрема кошти населення — близько 19%. У основу програми «Житло» було покладено переорієнтування у житловому будівництві з переважання бюджетних коштів держави щодо переважну частку коштів населення і ще приватних юридичних. У цих цілях передбачалася активна мобілізація коштів на житлового будівництва шляхом випуску житлових векселів та інших цінних паперів, проведення аукціонів ит.д. Це спричинило з того що в 1992 р. обсяг централізованих капітальних капіталовкладень у житлове громадянське будівництво становив 358,5 млрд крб. і знизився проти 1991 р. на 29% (в порівняних цінах) Підприємствами всіх форм власності на житлове побудову 1992 р. витрачено 530 млрд крб., чи 70% обсягу 1991 р. [33, с.8].

Вже у перші роки реалізацію програми за умов бюджетного дефіциту на більшу частину країни спостерігалося згортання будівництва житла. У 1992 р. на 75 з 77 територій Росії обсяги житлового будівництва знизилися проти 1991 р., зокрема територій — понад третину, але в чотирьох — більш як наполовину. Загалом в Росії з допомогою всіх джерел фінансування 1992 р. було запроваджено 37,9 млн. м2 житла, що становить 79% до 1991 р. Не поліпшилося стан справ й у 1993 р. Упродовж дев’яти місяців 1993 р. було введено 18,8 млн. м2 житла, зокрема державними підприємствами і організаціями — 10 млн. м2, житлово-будівельними кооперативами — 1,1, індивідуальними забудовниками — 2,4 млн. м, що становить стосовно аналогічному періоду 1992 р. відповідно 100,2; 93,2; 90,1 і 113,1% [Там же].

Отже, механізми, передбачені для реалізацію програми «Житло», не забезпечили в необхідної мері рішення житлових проблем. Між тим, у ході проведення цієї програми формувалися зміни, необхідні до створення ринку житла і переходу житлової сфери на ринкові принципи. Було змінено: • структура житлового фонду за формами власності; •.

• структура житлового будівництва за найважливішими джерелами фінансування, а й у певною мірою, за типами будинків та технологіям їх возведения.

Дані про розвиток ринку житла упродовж свого ринкових реформ у Москві, СанктПетербурзі, Нижньому Новгороді, Твері, Новгороді Великому наведені у табл.5. [pic].

Наведені в табл.5 показники, з одного боку, вражають, особливо темпи приватизації у житлової сфері, з другого — красномовно представляють фон, у якому відбувається становлення російського іпотечного ринку: проведена нашій країні безплатна приватизація житла, тим більше такі надзвичайно короткі як для економічного розвитку терміни, не сформувала за рахунком клас власників взагалі, тож якусь-там тим паче клас ефективних власників. Тому що склалася сьогодні у Росії социально-экномическая ситуація менш краща для запуску іпотечних програм, ніж, еволюційно що склалася у США (табл.6). [pic].

Але вона також зовсім на така вже сприятлива і зовсім ідентична ситуації, який мав місце США у роки, яку люблять посилатися як самі американці, просуваючи нашій країні свої проекти (іпотечні схеми), і російські автори пропозицій з впровадженню ми заокеанської моделі ипотеки.

Разом про те наведені у табл.6 дані свідчать, що іпотечне житлове кредитування у США розвивалося протягом дуже багато часу, тому й клас позичальників іпотечних кредитів формувався з пріоритету щодо інституту власників в житлової сфері, спирається на столітні традиции.

У Росії той-таки досвід формування шару власників житла (насамперед у багатоквартирних будинках) менше десятиріччя. З іншого боку, у російського власника квартири дуже гіпертрофоване ставлення до нерухомості, що у його власності. Наприклад, все досить швидко засвоїли, що власник проти неї розпоряджатися своєї квартирою, т. е. відчужувати її (практиці цю найчастіше відбувається після куплюпродаж квартир, завдяки чого і сформувався вторинний ринок житла у всеросійське масштабі). У той самий саме час російський власник квартири переважній своїй більшості неспроможний не хоче нести тягар витрат і персональної відповідальності, яке сприймається на нього лягає у зв’язку з володінням об'єктом недвижимости.

Загальне вчення на право власності у цивільному суспільстві говорить, що те що власнику майно йому як благо, а й відповідне тягар. Норма про тягаря змісту майна власником закріплена в ст. 210 ДК РФ (рис. 2.1.1.). [pic].

Нині існує низька ефективність діяльності структур із управління житловим фондом, проте домовласники, тобто. власники квартир, не прагнуть сформувати вдома, де живуть самі, товариства власників житла, аби з допомогою свого зацікавленого впливу поліпшити стан будинків культури та знизити видатки їх експлуатацію, одночасно з цією зменшивши і свої Витрати оплату жилищнокомунальних услуг.

У зв’язку з тим, що власник несе тягар змісту майна, він відпо-відає ризики, пов’язані з погіршенням його користування (змісту), випадкової загибеллю чи випадковим ушкодженням, оскільки немає осіб, у яких може лягти відповідальність за реалізацію (наступ) подібних ризиків, які мають випадковий (ст. 211 ДК РФ).

Ризик — це ступінь чи величина очікуваної небезпеки. Невизначеність його реалізації (наступу) надає названої обов’язки власника особливої значимості. Проте впроваджувана нині у Москві система пільгового страхування жител, має яскраво виражений соціальний характер (власник квартири вносить, сутнісно, дуже скромну плату за надану страхову захист), просувається з великим трудом.

Поряд із розбудовою ринку житла докорінні зміни припадають на структурі джерела фінансування житлового будівництва. Основними джерелами фінансування житлового будівництва стали позабюджетні кошти на поєднані із різними формами державної громадян, і юридичних, що у фінансування будівництва житла. Частка бюджетних коштів у введенні житла, що досягала на початок економічної реформи 80%, скоротилися приблизно до 26%, зокрема частка коштів федерального бюджету — до 15%. Дані років про зміну структури введення загальній площі житлових будинків на джерелам фінансування наведені у табл.7 [116, з 14-ма]. [pic].

Зміна співвідношення джерела фінансування як не зменшило гостроту житлової проблеми, а й спричинило подальше її зростанню. У частковості, ще більш очевидною стала проблема недооцінки значимості соціальну спрямованість житлової реформи. Для її вирішення знадобилася розробка додаткових заходів державної певних соціальних груп населення, передусім малозабезпечених громадян, хлопців і багатодітних сімей, і навіть військовослужбовців, громадян, звільнених із військової служби в запас чи відставку, осіб, які працювали тривалий час околицях Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостях, змушених переселенців, громадян, потерпілих у результаті аварій та стихійних лих. На рішення з завдань й був посланий ряд розроблених і затверджених федеральних цільових програм. Хід і результати реалізації представлені у табл.8 [116, з. 14]. [pic] [pic].

Результати виконання основних федеральних програм свідчить про тому, що реалізація державної житлової політики на середньоі довгострокову перспективу має будуватися як з одних намірів, навіть найкращих, у вирішенні тривалих проблеми з забезпеченням гостей житлом громадян РФ, але й урахуванням наявних реальних можливостей, передусім системи финансирования.

Об'єктивна необхідність збільшення обсягів житлового будівництва й якості який споруджується житла обумовлена ще й реально сформованій ситуацією, що стосується загального стану житловий фонд России.

2.2. Моніторинг становлення іпотечних будівельних взаємин у Російської Федерації: федеральний і регіональний уровни.

Протягом кількох останніх іпотека предмет бурхливих дискусій. Це є позитивним явищем обумовлена тим, що що використовувалися раніше механізми проведення житлової політики у країні новою економічною ситуації виявилися неефективними. І пов’язана така позиція не стільки з погіршенням стану державного бюджету, як із зміною ролі й місця всіх без винятку інститутів стосовно рішенню житлової проблеми. Важливе значення до створення іпотечного механізму Росії освіту у вересні 1997 р. державному основі Агентства іпотечному кредитування як спеціалізованого інституту вторинного іпотечного ринку на федеральному рівні. Концепція Агентства розробили з участю фахівців із «Фанні Мей», Інституту економіки міста США (Urban Institute) й форуми Міжнародного агентства розвитку США (USA1D).

Основне завдання Агентства — розвитку житлового іпотечного кредитування у вигляді рефінансування (купівлі) іпотечних кредитів, видавали комерційними банками — початковими кредиторами. Тобто на Агентство покладається функція залучення довгострокових фінансових ресурсів на кредитування населення. Передбачається, що Агентство випускатиме довгострокові цінних паперів, забезпечені пулом іпотечних кредитів. За відсутності розвиненого ринку довгострокових фінансових інструментів нинішній момент такий виправданий. Тим самим Агентство безпосередньо формуватиме довгостроковий фінансовий ринок. Операції Агентства також сприятимуть підвищенню ліквідності банків з допомогою перетворення неліквідних активів (іпотечних кредитів) в ліквідні (готівку). Вочевидь, що концепцію Агентства наближено до моделі «Фанні Мэй».

Другий функцією Агентства є стандартизація і уніфікація процедур іпотечного кредитування. З метою мінімізації кредитного ризику по іпотечним кредитах банків і підвищення надійності власних цінних паперів Агентство надає допомогу банкам для розробки процедур видачі і обслуговування іпотечних кредитов.

До третьої функції Агентства належить представляти інтереси іпотечних структури уряд і інших установах. Міністерство фінансів, Міністерство економіки, Державний комітет із будівельної, архітектурної і житлової політики і Центральний банк РФ розуміють необхідність розвитку системи житлового фінансування, її инте! рації з фінансової сферою і ринками капіталу. Державна Дума також приймає участь у вирішенні даних завдань, займаючись підготовкою і реалізацією спільної програми Держдуми та Конгресу США з будівництва в Росії «Будинок для вашої семьи».

Пілотний проект Агентства ввозяться Санкт-Петербурзі, адміністрація котрого чудово розуміє необхідність якнайшвидшого поліпшення житлових умов широкого загалу міських жителів і неабияк впливає всебічну підтримку розвитку механізму іпотечного кредитування. Відповідно до концепції Агентства процес іпотечного кредитування можна підрозділити на кілька этапов.

У першому етапі комерційних банків видають іпотечні кредити індивідуальним позичальникам для придбання житла. Відразу після підписання договору позичальник стає власником житла, набутого з допомогою кредиту, і надає їх у заставу банку-кредитору. Призначення кредиту — виділення коштів у купівлю — спеціально обумовлено кредитним договором, а відповідальність за цільове користування кредитом позичальником покладено на банк. Обслуговування кредиту саме його видачі здійснюється банкомкредитором.

Параметри іпотечних кредитів попередньо погоджуються між Агентством і банками. Так, на сьогодні сума кредиту та платежі по нього припускають прив’язку до доларовому еквівалентом. Кращою формою кредиту є аннуитетный кредиту із перемінної відсотковою ставкою в, прив’язаної ставки ЛІБОР. Кредити повинні видаватись терміном від 5 до 10 років із щомісячними зворотними выплатами.

Одне з найважливіших вимог Агентства є й проведення банками процедури андеррайтинга відповідно до агентским стандартам. Ставлення щомісячного платежу за кредитами до щомісячному прибутку позичальника на повинен перевищувати 35%, ставлення суми кредиту до оцінної вартості застави не має перевищувати 70%, величина кредиту має становити трохи більше 50 тис. дол. [50]. До обов’язковим видам страхування, передбачених в іпотечної схемою, нині ставляться страхування втрати й ушкодження предмета застави, і навіть страхування життя і працездатності заемщика.

Можливість погашення за кредитах передбачається з певними обмеженнями. По-перше, протягом 12 міс. після одержання кредиту позичальник немає права на дострокове погашення. По-друге, сума погашення повинна бути менш 5% від того плинного залишку позичкової заборгованості і проінвестували щонайменше 500 дол. США. По-третє, позичальник зобов’язаний заздалегідь повідомити банк про достроково погашаемой сумі. По здійсненні часткового погашення виробляється перерахунок аннуитетных платежів з нового залишку позичкової задолженности.

Через нестабільної економічної ситуації Росії можливість дострокового гасіння важлива як позичальника, так банку. Позичальник повинен матимуть можливість скоротити своєї заборгованості за умов погіршення загальної економічної ситуації в чи з індивідуальним причин. Дострокове погашення знижує боргову навантаження на позичальника і підвищило б його кредитоспроможність, в ніж, своєю чергою, зацікавлені банки.

Вища відповідальність позичальника стимулюється цільовим використанням кредиту виключно купівля житла. Більше продумане регіональне законодавство у частині звернення на створення житлових резервних фондів, які полегшують процедуру виселення неплатоспроможних позичальників, також сприяють більш суворому підходу до виплатах за кредитами. Практика показує, позичальники прагнуть не порушувати домовленості із банками і навіть за умов кризи і стрімкого падіння реальних доходів виробляють виплати за термін чи вдаються до дострокового гашению.

З другого краю етапі Агентство надає банкам можливість продати кваліфіковані іпотечні кредити по залишку позичкової заборгованості. Права вимогами з іпотечним кредитах нинішнього разі переходять Агентству, а функції обслуговування залишаються за банком.

Відповідальність банків за видачу кредитів реалізується у наданні гарантії у разі несплати позичальником місячного платежу. За відсутності чи неповної щомісячної виплаті із боку позичальника банк, обслуговуючий кредит, здійснює виплату за кредитами Агентству у вигляді регулярного місячного платежу. Максимальне число виплат банку з такій схемі - три десятки в протягом один рік. Якщо кінцевому підсумку кредит визнається неякісним, банк зобов’язаний зробити зворотний викуп іпотечного кредиту у агентства й самостійно домовлятися з позичальником про погашення що залишилася суми основного долга.

Варіанти можуть включати реструктуризацію кредиту за різним параметрами (пролонгування, зниження відсоткової ставки, частичное/полное дострокове гасіння) чи процедуру звернення. Процедура зворотного викупу передбачає купівлю банком прав вимогами з іпотечному кредиту по ціні, рівної залишку позичкової боргу кредиту. Інакше банку зробити зворотний викуп Агентство передає кредитне справу до суду на реалізацію процедури звернення. Що стосується банкрутства обслуговуючого банку Агентство розриває з нею договір і переводить кредит на другий банк обслуговування. У період до перебування нового обслуговуючого банку Агентство самостійно обслуговує кредит.

На етапі Агентство передбачає випускати цінних паперів, забезпечені іпотечними кредитами. Вочевидь, що низька активність російського ринку, особливо — по кризи серпня 1998 р., обмежує можливості Агентства залученню посередньоі частка довгострокових ресурсов.

Отже, з викладеного вище слід, що у сьогодні Уряд РФ зробило ставку розвиток іпотеки країни за класичним американському зразком. Схема кредитування така: 1) комерційний банк надає іпотечний кредит покупцю квартиры;2) Агентство по іпотечному житловому кредитування викуповує даний кредит в банку, виступаючи джерел «довгих» грошей. Але слід врахувати, що це модель працює добрими країнах із стійкою економікою. Також необхідна розвинена іпотечна інфраструктура, яка сформувалася нині в Росії [142, с.101].

Розглядаючи досвід впровадження іпотеки у Росії, не можна замикатися на федеральному рівні. Особливої уваги заслуговують схеми іпотеки, застосовувані у регіонах Росії. Характерною рисою розвитку регіональної іпотеки є його соціальна направленность—региональные влади беруть він значну частину тягаря вирішення питання щодо виділенні кредиту, найчастіше позички по іпотеку носять безстроковий характер. Слід враховувати, що є велика категорія громадян, які мають можливість звернутися до комерційної іпотеку, їм передбачена державна підтримка як безплатного виділення житла [45, с.295].

Нині близько 10 регіонів Росії у тій чи іншій формі розвивають у своїй території програми іпотечного кредитования.

У деяких інших найбільших містах і регіонах (Оренбурзька область, Удмуртская Республіка та інших.) отримали розвиток схеми кредитування населення за кредитної ставці, набагато нижчі ринкової, через створювані позабюджетні фонды.

Надання пільгових відсоткові ставки за кредитами створює труднощі щодо залучення до системи іпотечного житлового кредитування позабюджетних коштів інвесторів. У зв’язку з цим подібні схеми обмежені в масштабах кредитування лягають важкої навантаженням на регіональні бюджети, які у здебільшого нині є дефицитными.

У багатьох регіонів Росії (Білгородська область. Республіка Башкортостан і ін.), переважно у сільській місцевості, набули поширення схеми кредитування, у яких немає кредитно-фінансовий механізм. У Республіці Башкортостан позичальники отримують кредит (позику) як будівельних матеріалів, а Білгородської області розглядається результативність підсобного господарства позичальника. У цьому платоспроможність позичальника в звичному розумінні слова не оцінюється, оскільки повернення кредиту (позики) здійснюється над грошової, а натуральному вигляді - як сільськогосподарської продукції, що згодом продають за цінами, які встановлюються за організаторами що така кредитования.

Заміна грошових інструментів натуральними можуть призвести до несумірності витрат і результатів. З іншого боку, дуже складно гарантувати повернення кредитів за відсутності реального грошового еквівалента натуральних платежів з кредиту та її відповідності розміру кредитних ресурсов.

Досить реалістична програма іпотечного кредитування, що була розроблено у р. Москві. Торішнього серпня 1998 року новий уряд Москви схвалило концепцію міської програми іпотечного кредитування і з метою управління цим процесом створило Московське іпотечного агентство (МИА). Це відкрита акціонерна общественно-кредитная (не банківська) організація з міською часткою участі щонайменше 51%. Агентство задумано як основний оператор вторинного іпотечного ринку. У його функції входять: розробка і впровадження єдиних іпотечних стандартів, дотримання статусу офіційних кредитів МИА, здійснює викуп іпотечних кредитів, зокрема проводить операції у вторинному іпотечному ринку. Механізм іпотечного кредитування, як неважко помітити, схожа з американського моделлю: банки видають позичальникам іпотечні кредити, Московське іпотечне агентство викуповує у банків все борги разом з заставними зобов’язаннями. На перепродажу їх МИА банки отримують свій дохід з допомогою маржі (різниці між покупною і продажною ціною), і навіть за обслуговування кредиту на межах 2−4% від суми. за рахунок «оборотності грошей банкам вигідно знижувати відсоткову ставку стосовно ринкової, залучаючи нових клієнтів. Разом про те відповідальність за погашення кредитів повністю лежить на жіночих банках протягом усього терміну кредитування будівництва житла. МИА випускає облігації, що продаються осіб на зовнішньому та внутрішньому ринку запозичень, тобто. у Росії за її межами. Така перекачування грошей повинна бути постійно. МИА планує також залучати кошти інвесторів, навіщо почне випускати і спокійно розміщувати цінних паперів, забезпечені власними активами, і навіть поручительствами Уряди Москви. Власні активи МИА формуються рахунок коштів засновників і прибуток від діяльності агентства.

Що ж до ставок відсотка, всі вони передбачаються 2 видів: 7% годовых—льготная ставку й 10−13% - основна. А кому надається кредит по пільгової ставці? Питання нині залишається питанням відкритим. Можна «прив'язати» видачу кредиту до платоспроможності позичальника, але довідки про офіційних доходах нині не дають уявлення про справжні розміри доходів. Розглядається питання про надання пільгового відсотки за іпотечному кредиту під певний вид житла (наприклад, пільги для що у неупоряджених будинках і що др.).

Громадян, котрі за своєму соціальному становищу ми можемо претендувати на отримання іпотечного кредиту, значна частина. Але, зрозуміло, що це буде залежати від можливостей до місцевих бюджетів і іпотечних банків, соціальної зацікавленості широкого загалу населення [116, с.59−61].

Особливої уваги заслуговує модель іпотечного кредитування, застосована г. Саров Нижегородської области.

Керівник авторського колективу міської програми г. Саров є В. И. Лимаренко. Основою саровской іпотеки став спеціально створений фонд соціального розвитку (ФСР). Будівництво й придбання житла здійснюється Фондом соціального розвитку г. Саров рахунок власних коштів Фонду, і навіть з допомогою кредиту, наданого кредитними організаціями, їх філіями чи як окремі підрозділами, які беруть участь у програмі кредитування будівництва й придбання житла. Банкам, котра надала кредит Фонду на фінансування будівництва й придбання житла з продажу їх у кредит жителям г. Саров. Отже, фінансування програми «Житло в кредит» складається з 3 джерел: пожертвування підприємств, мають податкові пільги; кредити, надані Фонду кредитними установами, чого вони стимулюють податкові послаблення; кошти жителів, коли частина житла, вже побудовано й продається новоселам. Следуei помітити, місто Саров має статус закритого адміністративнотериторіального освіти (ЗАТЕ). Закритим адміністративнотериторіальним освітою визнається має органи місцевого самоврядування територіальне освіту, у якого розташовані промислові підприємства з розробці, виготовлення, зберігання й утилізації зброї масового знищення, переробці радіоактивних та інших матеріалів, військові й інші об'єкти, котрим встановлюється особливий режим безпечного функціонування та охорони державного таємниці, до складу якого спеціальні умови проживання громадян (ст. 1 закону РФ від 14 липня 1992 р. № 3297−1 «Про закритому адміністративно-територіальному образовании»).

Поселення, які мають статусом ЗАТЕ, випливає низка законодавчих преференцій. Це у тому, щоб місцева влада мав можливість (за наявності волі і потрібна працьовитості) з допомогою прийняття відповідних рішень знизити чи усунути негативні чинники, об'єктивно виникаючі, наприклад, у сфері конкретного освіти. Для г. Сарова це десятиліттями тягнеться чергу на муніципальні квартири (1/5 населення — черговики), рассыпающиеся пошарпані будинки, стрімко сокращающееся житлове будівництво. До цієї безрадісної картині треба додати, що у двох містоутворюючі підприємства затримки виплати зарплати на період зовсім на редкость.

Органи місцевого самоврядування г. Сарова зуміли розумно розпорядитися перевагами, закладені у статусі ЗАТЕ. У результаті місті народилася і став ефективно діючої програма «Житло в кредит», у якій передбачається кредитування будівництва й придбання житла у вигляді перетворення ЗАТЕ в інвестиційну зону, тобто. з допомогою надання комплексу пільги з оподаткування як громадянам, і різноманітних юридичним лицам.

Саме у передчутті рахунок надання податкових послаблень, рішення, у відношенні із яких прийнято на місцевому рівні, вдалося сформувати початковий капітал іпотечної програми «Житло в кредит». Програма була розрахована в основному для громадян із середніми доходами. Названу категорію покупців житла, годі було асоціювати із середнім класом, т. е. з найтоншим шаром досить забезпечених людей. Там (громадян із доходами щонайменше ніж у тисячу доларів), зокрема, орієнтована Московська іпотечна програма, що у ній вибір зупинено на американської моделі іпотечного кредитування і упор зроблено на залучення іноземних (валютних) інвестицій. Тільки ці чинники, а про інші, спочатку роблять столичну іпотеку долею виключно избранных.

За основу структури фінансування іпотечного житлового кредитування було взято безналоговая модель, у реалізації якої задіяні одночасно два механізму: 1) механізм фінансування «продаж в розстрочку»; 2) механізм фінансування через фонд.

У Сарові реалізована суто російська модель іпотечного кредитування. Вона як спирається на вітчизняне податкове та громадянське законодавство, але ще носить виражений соціальний характер з м’якими обрисами, що в суворих умов дуже важливо. Основні моменти програми. 1. Запропонований механізм купівлі житла є дополнительным.

2. Першого року скористатися кредитом зможуть ті, хто живе у г. Саров і визнаний потребують поліпшенні житлових умов (або вона живе в гуртожитку, або в нього менш 18 кв. м. загальній площі на членів сім'ї). 3. Перший платіж щонайменше 10% вартості квартиры.

4. Переваги мають ті, хто просить меншу суму і готові продати стару квартиру Фонду соціального розвитку в переїзді на нову, в залік вартості новой.

5. Великий кредит не дадуть тим, хто має невеличка вести. Щомісячний платіж ні перевищувати 20% сукупного сімейного дохода.

6. Порядок збору заявок: заповнюється стандартне заяву і передається в квартирне відділ адміністрації. Протягом 1 місяці йде збір заяв. За певними критеріям комп’ютер становить 5 пріоритетних списків: кому потрібна однокімнатну квартиру, двокімнатна тощо. На чолі списку ті, кому потрібна менша сума кредиту. За рік процедура складання пріоритетних списків проводиться наново. Критерії пріоритетності: економічний, житловий, социальный.

7. Списки передаються з квартирного відділи у Агентство нерухомості. Там громадянин отримує пропозиції щодо купівлі конкретної квартири, обговорюються варіанти, оцінюється вартість колишньої квартири, полягає договір купівлі-продажу, оформляється кредитну угоду, поручництво і страховка.

8. Квартира стає власністю громадянина, але він обтяжена запорукою до погашення обязательства.

9. Якщо громадянин цурається подальших платежів, йому виробляється перерахунок і пропонується менш дорога квартира (відсотки за кредиту не враховуються). 10. Ризики страхує Військово-страхова компанія. Етапи реалізацію програми. 1. Напрям коштів банку на кредитование.

Банк спрямовує кошти кредитування будівництва й придбання житла, надаючи Фонду безвідсотковий позику 15 років. Слід враховувати, що банку у цій ситуації надається низка податкових пільг, саме, із ПДВ, податком з прибутку, податку майно, на користувачів автодоріг. Фонд зобов’язується використовувати даний кредит по цільовим призначенням, тобто. лише заради фінансування будівництва житла і придбання його за вторинному ринку з продажу громадянам. Виконання зобов’язань Фонду по кредитному договору забезпечується поручництвом чи запорукою. 2. Будівництво й придбання житла Фондом.

Усі операції, пов’язані з будівництвом і придбанням житла, Фонд здійснює виходячи з договору агентування, доручення чи комісії через спеціалізоване підприємство (Агентство), основними видами діяльності якого є придбання й продаж житла, інший нерухомості. Агентство від імені Фонду укладає із генеральним забудовником, що забезпечує будівництво житла (Підрядчик), договір підряду для будівництва чи набуває житло за договором купівлі-продажу на вторинному ринку житла. 3. Продаж житла гражданину.

Передачу житла громадянинові Фонд здійснює за договором купівлі-продажу, заключаемому через Агентство. Продаж житла ввозяться кредиту із розстрочкою частини платежу. Сума і термін наданої розстрочки, і навіть ціна житла встановлюються Фондом (або за дорученням Фонду Агентством), з ринкову вартість житла. У цьому щонайменше 10% вартості житла громадянин має сплатити в 10-денний термін від дня підписання договору купівлі-продажу житла рахунок власних коштів, банківського кредит або концесію за кошти роботодавця, тобто. юридичного чи фізичної особи, що є наймачем громадянина відповідно до КзпПр РФ. Частина вартості купованого житла то, можливо оплачена з допомогою здійснюваної через Агентство продажу третіх осіб належить громадянинові нерухомого майна чи передачею Фонду цього майна за договором купівлі-продажу і заліком вартості цього имущества.

Сума, яку договором купівлі-продажу надано розстрочка платежу, виплачується громадянином щомісяця рівними частками у найкоротші терміни, встановлені договором купівлі-продажу. Громадянин зобов’язаний доручити власника/керівника на утримання з зарплати чи інших доходів населення і перерахування Фонду суми місячного платежу. Термін, який надається розстрочка платежу (дата останнього місячного платежу) обчислюється від часу підписання договору купівлі-продажу і встановлюється в залежність від суми, підлягає сплату у розстрочку. Фонд чи Агентство вправі вимагати забезпечення виконання зобов’язань покупця запорукою належить громадянинові рухомого і нерухомого майна, поручництвом членів сім'ї громадянина, його роботодавця, інших, які у ролі поручителів, страхуванням ризиків, і навіть іншими способами. 4. Пряме кредитування громадянина банком.

Банк, який видав кредит Фонду, проти неї вийти з кредитування Фонду до кредитування безпосередньо громадянина. Якщо громадянин, який отримує у Фонду житло, оплачує його дії повністю чи частково з допомогою кредиту, наданого цієї мети банком, бере участі у кредитуванні, Фонд зобов’язується достроково повернути банку частину свого боргу рівну сумі кредиту, наданого банком громадянинові. Умови кредитного договору між банком і громадянином визначаються угодою сторін. 5. Виплата кредиту, наданого Фонду.

Фонд зобов’язується виплатити банку вся суму наданого кредиту до закінчення терміну чинності кредитного договору. Виплата здійснюється рівними частками, щокварталу, починаючи з 2 року дії договору. Графік повернення з кожної кредитної сумі, наданої банком Фонду, визначається договором між банком і фондом. Що стосується переходу банку до прямому кредитування громадян черговий передбачений графіком платіж Фонду, поповнюється суму кредитів, наданих громадянам, бере участі у кредитовании.

У першому етапі задля забезпечення постійного фінансування будується певну кількість платного житла. Фонд платного житла у загальному обсягу житлового будівництва становитиме 69% і охоплює всі види житла, за винятком бюджетного -31%, покликаного забезпечити надання безплатного муніципального житла різних категоріях населення, які потребують поліпшення житлових умов. Фінансування, одержаний реалізації побудованого першому етапі житла, дозволить надалі підтримувати загальний обсяг будівництва на заданому рівні, де частка платного житла становить близько 62%. З другого краю етапі будівництва житла збільшується частка бюджетного будівництва: з 31% першому етапі до 38% - другою, що забезпечить практику будівництва й безплатного надання муніципального житла громадянам, потребують поліпшенні своїх житлових умов, рахунок коштів муніципального бюджету та взагалі дозволить в значною мірою виконати такі зобов’язання: • погашення заборгованості минулих років; • розселення старого фонду; • забезпечення громадян «соціальним жильем»;

• будівництво недорогого муніципального житла для соціально незаможних громадян, яке підлягає приватизації (житло у оренду). Фінансове забезпечення етапів будівництва жилья.

Задля більшої першого і другого етапів будівництва житла визначено такі джерела фінансування: • кошти бюджету; • кошти Фонду соціального розвитку; • кошти банків; • кошти самого майбутнього власника квартиры.

Для ефективного залучення до будівництво коштів громадян, необхідно першому етапі (фаза запуску програми) значне (лавинное) залучення бюджетних засобів і інвестиційних коштів. У першому етапі частка бюджетного фінансування знижується й зберігається протягом другого етапу розвитку Програми. Коштом бюджету планується будувати багатоповерхове житло для розселення старого фонду, й інженерну інфраструктуру під майбутнє до житлового будівництва. Отже, кредитування першого етапу будівництва відбувається переважно рахунок коштів бюджету та взагалі інвестицій Фонду соціального розвитку. Інвестує будівництво і це дозволяє на першому етапі при реалізації побудованого житла на виплату збільшити фінансування будівництва рахунок коштів громадян повернення ресурсів та відсотків за кредитами. Закладений першому етапі обсяг інвестицій Фонду соціального розвитку дозволяє другого етапу щорічно фінансувати будівництво додатково бюджету. Поворотні засоби від інвестицій першим етапом дозволять забезпечити другого етапу Програми стійке (стабільне) фінансування, ориентируемое використання поворотних коштів і коштів граждан.

Багато елементи перевіреної у Сарові програми є і інших регіонах, зокрема, в Оренбурзької, Самарської, Білгородської, Ростовської областях, в Башкортостані. Хоча які й від класичної іпотеки, тим щонайменше, певною мірою прийнятні у конкретних регіональних умовах, І що найголовніше, усі вони використовуються на карбованцевих, тобто. вітчизняних кредитних инструментах.

Оренбурзька область, на думку фахівців, нині займає одна з провідних місць серед регіонів, які впроваджують програми іпотечного кредитування. У результаті проведення житлової програми «Мій дім», старту в області чотири роки з ініціативи У. Черномирдіна, зростання житлового будівництва у Оренбурзької області протягом 10 місяців 1999 року становить 28% стосовно до того ж періоду минулого года.

Впровадження у межах програми системи іпотечного кредитування призвела до того, що у 1998 року тут оформлено 65 кредитів, виданих як у купівлю квартир й руйнації будинків, і на завершення їх будівництва. Перевага віддається довгостроковому реинвестируемому кредиту під заставу купованого житла. Така форма доступна сім'ям зі середніми доходами у вигляді від 2 до запланованих 4 тисяч рублів у місяць терміном від 5 до 15 років під 8−12 відсотків річних в рублях. Порівняно з столичної іпотечної схемою, де застосовується ставка 25 відсотків, вигода очевидна.

Оренбурзьку ипотечно-жилищную корпорацію підтримує обласна адміністрація, контролює процес оформлення погашення кредитів. Гарантом їх надійності виступає губернатора області. У цьому область обходиться і фінансової підтримки своєї програми з єдиного центру. Так, Федеральне агентство іпотечного кредитування (ФАЇК) пропонує лише методологію. Відсутність довгострокових і щодо дешевих ресурсів на фінансовому ринку змусило обласну адміністрацію виділити бюджетні кошти на видачі іпотечних кредитів. Будівництво житла здійснюється також рахунок використання недоїмок підприємств у обласний і місцевий бюджеты.

Для цього він в Оренбурзі створюється позабюджетний фонд, де акумулюватися матеріальні ресурси боржників, які потім через механізм іпотеки спрямовуватимуться на до житлового будівництва. Під час перебування чергу, отримані від продажу житла кошти погашення заборгованості місцевих підприємств бюджетам усіх уровней.

У Самарі в 1999 р. був створений свій нормативна база у розвиток іпотеки, причому іпотечні програми фінансуються рахунок коштів регіонального бюджету. Іпотечний кредит можна було одержати терміном до 25 років, і щодо його надання потрібно внести всього 10% вартості купованого житла. Критерієм виступає сукупний прибуток сім'ї. Саме за прогнозується реальна можливість позичальника своєчасно повернути житлову ссуду.

У Ростові-на-Дону іпотечні програми розвиваються що з Агентством житлових програм адміністрації Ростовській області, Ростсбербанком і ссудносберегательным суспільством. Іпотечний кредит може отримати практично кожен охочий (після відповідної перевірки платоспроможності) за ставкою 37% річних в рублях і строком на 15 лет.

У Новосибірську також вжито певні кроки щодо формуванню і подальшого розвитку житлової іпотеки. Однією з на них можна вважати програму «500 квартир», підготовлену мерією г. Новосибирска що з ЗахідноСибірським міжрегіональним відділенням Російської іпотечної Асоціації, в межах якої здійснюється пілотний проект.

Для фінансування програми створюється іпотечний фонд, на 50% формований з допомогою зовнішніх та внутрішніх інвестицій. Що Залишилося частина внесено мерією об'єктами незавершеного будівництва, профінансовані з допомогою бюджетних коштів, і навіть земельними ділянками і у вигляді податкових пільг. У меншою мірою джерелом фінансування є кошти підприємств і закупівельних організацій різної форми власності. Примітно, що не про власне нове будівництво, йдеться про завершенні спорудження будинків, започаткованого раніше. Тобто ця програма крім житлової проблеми покликана паралельно розв’язувати проблему і проблему наявності великої кількості «довгобуду». Пропонується недобудований будинок на вул. Пєтухова на 94 квартири. Майбутній мешканець повинен внести щонайменше 50% вартості купованого житла як початкового внеску (квартирою або грошима). Відсотки не нараховуються, коли всю сума внесено на момент здачі об'єкта. Якщо залишок вноситься після завершення будівництва, то передбачається 8% річних в рублях (розстрочка роком), 10% річнихна термін до 5 лет.

Розмір початкового внеску обумовлений кількома причинами. Уперших, таку суму (з урахуванням вартості незавершеного будівництва) необхідна його завершення. По-друге, треба дати можливість хоча б частини населення поліпшити свої житлові умови на більш-менш м’яких умовах. Однак у інтересах позичальника розрахуватися за кредит як і быстрее.

Оскільки охочих перевищує кількість квартир, то умови конкурсні. Перевага віддається найбільш платоспроможним клієнтам і клієнтам з не меншою яку просять сумою кредита.

Протягом терміну будівництва питання збільшення вартості користування кредиту вирішується зміною ринкового коефіцієнта. На сьогодні він дорівнює 12,8 і переглядатиметься зі збільшенням ціни стройматериалы.

Крім вищевказаного будинку на ул. Петухова у роботі є також будинок на Південно-Західному житловому масиві - на перетині ул. Волхловской і Зв’язківців. Далі планується дім у Заельцовском районі по ул. Тимирязева. Цей будинок якщо побудований за нову технологію з допомогою монолітного залізобетонного каркаса і несучих огороджуючих конструкций.

Вільних коштів населення Новосибірській області, частина яких можна було б притягнути до інвестування будівництва житла, приблизно 1,5 млрд. крб. Навіть, якщо взяти до уваги, що показник занижений, особистих заощаджень громадян замало реалізації серйозних житлових програм. Понад те, відповідно до статистичних даних, поточні доходи 89% жителів країни недостатні на виплату з житлового кредиту (якщо відштовхуватися від що склалися на світі стандарту, за яким ці виплати нічого не винні перевищувати 30% доходів) [49, с.169−170].

Сьогодні в Новосибірській області лише за участі Федерального Агентства іпотечному житловому кредитування та Фонду «Інститут економіки міста» (м. Москва) розроблена уся необхідна законодавча і нормативна база на шляху успішної реалізації Програми іпотечного житлового кредитування. У випадку їхнього прийняття за одночасної відпрацюванні банківських технологій Федеральне Агентство по іпотечному житловому кредитування готове спрямувати у Новосибірську область кошти обсягом 5 млн. дол. США для реалізації пілотного проекту (у найближчій перспективі до 20 млн долл.).

Крім вищевказаної програми у Новосибірську діє також програма іпотечного житлового кредитування, здійснювана Центром правової підтримки операцій із нерухомістю при Адміністрації Новосибірській області. У найзагальніших рисах його умови надання кредитів населенню для закупівлі житла та поліпшення житлових умов такі. Кредити видають у валюті під 15% річних. Загальна сума кредиту може варіюватися від 5 до 150 тис. дол. США, наданих терміном п’ять років. Початкова сума внеску повинна бути щонайменше 30% вартості купованого житла. У разі згоди потенційного позичальника прийняти дані умови, виробляється оцінка платоспроможності позичальника. Необхідною критерієм при даної оцінці служить показник середньорівневого статку одну людину у ній, що має по наданим позичальником офіційним документам щонайменше 7 тис. рублів на місяць. Такі умови сьогоднішній момент доступні не багатьом, але, порівняно з умовами московської іпотеки виглядає, безумовно, выгоднее.

Безумовно, особливої уваги заслуговує досвід впровадження іпотечних взаємин у г. Санкт-Петербурге. Випуск житлових кредитів у Санкт-Петербурзі здійснено з участю ВАТ «РОССТРО» і Санкт-Петербурзького Ипотекобанка в Ленінградській області за і Санкт-Петербурзі в 1996 р; міської житловий позику випущено адміністрацією Петербурга. Нижче наведені основні даних про випуску і схема взаємодії учасників займа.

Підготовка до муніципальному житловому посяду Санкт-Петербурга почалася навесні 1995 р. Першим кроком до реалізації проекту була підготовка розпорядження мера Санкт-Петербурга від 25. апреля 1995 р. № 421-р «Про підготовці житлового позики Санкт-Петербурга», та був — постанову Законодавчого зборів Санкт-Петербурга від 21 червня 1995 р. № 76 «Про випуску житлових сертифікатів Санкт-Петербурга». У листопаді 1995 р. міський голова підписав розпорядження «Про випуск житлових сертифікатів Санкт-Петербурга», а 18 березня 1996 р. Департамент цінних паперів і ринку Міністерства фінансів РФ зареєстрував за № МФ72−6-1 перший випуск житлових сертифікатів адміністрації Санкт-Петербурга.

Номінал сертифікату першої серії позики — 0,1 м чи 125 тис. крб. Загальна кількість житлових сертифікатів першої серії - 9150 прим. Період розміщення — з п’ятьма по 24 травня 1996 р. Ціна розміщення за житловий сертифікат у період становила 144 тис. крб. Строк обігу першої серії житлових сертифікатів Санкт-Петербурга — 6 міс., початок погашення — з 15 листопада 1996 г.

Об'єктом першої серії позики виступав 12-поверховий крупнопанельный житловий будинок («137 серія») в 350−400 м від перетину вулиць Планерна і Шаврова всередині кварталу «Кам'янка, квартал 71 А», корпус 12, загальною площею 9150 кв. м. На об'єкті виконано 80% обсягу монтажних робіт — зведено 12 поверхів будинку. Об'єкти наступних серій позики перебувають у Коломягах і Червоноармійських вулицях відповідно до проспекту эмиссии.

Житлові сертифікати Санкт-Петербурга випущені в бездокументарній формі і державні цінними паперами суб'єкта РФ. Учасники позики. Емітент — Адміністрація Санкт-Петербурга.

Менеджер — державна установа «Фонд капітального будівництва, реконструкції та капітального ремонта».

Андеррайтеры — компанії, взяли він зобов’язання в розміщення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга.

Агенти нерухомості - мерія, що здійснює реєстрацію заявок на погашення житлових сертифікатів квартирою, т. е. закріплення квартири певного типу за певним пакетом житлових сертифікатів (з №… по №… за квартирою з індексом №…) й правовстановлюючих документів дану квартиру від початку погашення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга (після 18 листопада 1996 г.).

Банки-гаранты — здійснюють, у разі потреби, погашення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга в грошової форми по індексованої від номінальної вартості (індексація відбувається разів у місяці по найменшій з коефіцієнтів: або подорожчання цін будівництві за даними Центру ціноутворення у будівництві при мерії Санкт-Петербурга, або зміна індексу споживчих цін Петербургкомстата).

Генпідрядник — будівельна компанія, несуча за угодою з менеджером випуску всю повноту відповідальності за строки та якість строительномонтажних робіт (замовником є Головне управління капітального будівництва Департаменту будівництва мерії Санкт-Петербурга).

Інвестор — фізичне чи юридична особа, вкладывающее кошти на придбання житлових сертифікатів Санкт-Петербурга для одержання доходу на грошової форми або у вигляді квартири, може бути також варіант обміну житлових сертифікатів першої серії позики на житлові сертифікати інших серій (другий, третьої) у разі випуску цих серій досі погашення першої серії займа.

НДР — Державне бюро реєстрації прав нерухомість у житловій сфері, яке здійснює видачу власникам житлових сертифікатів документів про праві власності на квартиру в об'єкті займа.

Реєстраційний центр — некомерційна організація, що здійснює облік власників житлових сертифікатів фізичних лиц.

РДЦ — расчетно-депозитарный центр, веде счета-депо юридичних — власників житлових сертифікатів. Алгоритм дій інвестора 1. Інвестор — андеррайтер

1.1. У період розміщення інвестор оформляє у андеррайтера заявкуоферту (встановленого менеджером зразка) купівля певної партії житлових сертификатов).

1.2. Інвестор або вносить гроші у касу андеррайтера, або перераховує з його розрахунковий рахунок (якщо інвестор — юридична особа, то грошові кошти перераховуються на розрахунковий рахунок менеджера). Підтвердженням внесення коштів є або корінець приходно-кассового ордера, або копія платіжного поручения.

1.3. Після підбиття підсумків, виходячи з списку задоволених заявок, затвердженого менеджером, інвестор зі свого боку підписує договір купівлі-продажу житлових сертифікатів, андеррайтер реєструє даний договір. 2. Інвестор — Реєстраційний центр (РДЦ).

Після підписання зазначеного договору інвестор отримує витяг з реєстру власників житлових сертифікатів (виписку зі счета-депо) РДЦ. 3. Інвестор — агент по недвижимости.

Не пізніше 10 днів після дати початку погашення житлових сертифікатів і не раніше моменту одержання відповідної виписки інвестор заповнює заявку погашення житлових сертифікатів квартирою. Отже за пакетом сертифікатів закріплюється квартира певного типу з відповідним індексом. З дати початку погашення (18 листопада 1996 р.) починається процес оформлення квартири власність. 4. Інвестор як продавец.

Інвестор має можливість продати свій пакет житлових сертифікатів разом із закріпленої квартирою чи «розсипом», анулювавши попередньо заявку погашення житлових сертифікатів квартирою. 5. Інвестор — Банк-гарант.

Якщо інвестор не подав до дати заявку погашення житлових сертифікатів квартирою або у визначений термін не побудований дом-объект позики, то через місяці (в останній момент індексації житлових сертифікатів) інвестор змінює житлові сертифікати в банке-гаранте за власний кошт, т. е. може житлові сертифікати грошима будь-якої миті - початку індексації до завершення позики в банке-гаранте.

Розвиток системи часткового будівництва, розпочатий випуск житлових позик є ті форми залучення коштів юридичних та фізичних осіб до розвитку нерухомості (насамперед у житлової сфері), які найбільш можливі у сучасній російської практике.

Резюмуючи вищевикладене, треба сказати, що з Росії необхідний шлях із комбінацією різних методів та фінансових інструментів, різних схем накопичення, що дозволяє субсидування кредитів. Участь адміністрації робить б ці схеми дешевшими і доступними населенню і, найголовніше, надежными.

Значимість регіонального досвіду зумовлена тим, що, по-перше, іпотека міцно пов’язана з функціонуванням ринку житла, що у виду специфіки товару, зазвичай має регіональні особливості; по-друге, зовнішні чинники, які надають вплив на інвестиційний процес у житловому будівництві, й у значною мірою носять регіональний характер; втретіх, буде обмежене відтік капіталу з Каспійського регіону, що сприяє підвищенню його інвестиційної привлекательности.

Створення на місцевому рівні регіональної та місцевої фондів розвитку житлового будівництва об'єднання кількох джерела фінансування (різних бюджетів, і позабюджетних джерел), можливість мати великі фінансові ресурси під гарантії адміністрації (емісія цінних паперів і різні кредити), величезна зацікавленість місцевої влади у вирішенні житлових задач—все це нині одна з найперспективніших варіантів довгострокового кредитування у России.

2.3. Аналіз системи управління ризиками і страхової захисту при іпотечних операциях.

Заставоутримувач (кредитор), як і заставник (позичальник), сприймають, аналізують ризики, супутні іпотечним операціям, відповідно до своїм поглядам і прагненням. Для названих сторін договору про іпотеку вони мають об'єктивний, і суб'єктивного характеру. Результатом аналізу перелічених та інших ризиків є рішення заставоутримувача чи заставника залишити ризики у собі чи перевести за відповідну плату на страховика, тобто. здійснити страхование.

Задля та її реалізації операцій, що з кредитуванням на придбання нерухомості, й у з різноманіттям цих схем, здійснюється і то, можливо розроблено декілька тисяч видів страхування. Процес страхування належним чином регламентується на законодавчому рівні, причому у вимогах п. 1 ст.334 ДК РФ і ст. 31 ФЗ «Про іпотеку» є відмінності [114, с.96]. Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Стаття 31. Страхування закладеного имущества.

1. Страхування майна, закладеного за договором про іпотеку, ввозяться відповідність до умовами цього договора.

2. За відсутності у договорі про іпотеку інших умов страхування закладеного майна заставник зобов’язаний страхувати власним коштом це майно у повній вартості від ризиків втрати й ушкодження, і якщо повна вартість майна перевищує розміру забезпеченого іпотекою зобов’язання — у сумі не нижче суми цього обязательства.

3. Заставоутримувач має право задоволення свого вимогами з зобов’язанню, забезпеченому іпотекою, безпосередньо з страхового відшкодування за втрати чи ушкодження закладеного майна незалежно від цього у користь воно застраховано. Це вимога слід було задовольняти переважно перед вимогами інших кредиторів заставника й з, в користь здійснено страхування, за вилученнями, встановленими федеральним законом.

Заставоутримувач втрачає право задоволення свого вимоги з страхове відшкодування, якщо втрата чи ушкодження майна сталися по причин, які він відповідає. Цивільний кодекс РФ. Стаття 334. Поняття і є підстава виникнення залога.

З огляду на застави кредитор по забезпеченому запорукою зобов’язанню (заставоутримувач) проти неї у разі невиконання зобов’язання боржником цього зобов’язання отримати задоволення з вартості закладеного майна переважно над іншими кредиторами особи, якому належить це (заставника), за вилученнями, встановленими законом.

Заставоутримувач проти неї дістати тієї ж засадах задоволення з страхове відшкодування за втрату чи ушкодження закладеного майна незалежно від цього, на чию користь воно застраховано, за умови що втрата чи ушкодження не сталися з причин, які заставник не отвечает.

У наведених вимогах страхування є обмовка про можливість страхування у сумі нижче повної вартості майна, тобто. передбачається пропорційна (долевая) система страхового забезпечення — спосіб страхування за умов, які передбачають виплату страхового відшкодування у вигляді такий частини шкоди, яку страхова сума становить стосовно страхової вартості, т. е. стосовно величині, яка отримана внаслідок оцінки дійсною вартості об'єкта страхования.

Наявність даної застереження дозволяє знизити витрати позичальника на проведення цього виду страхування, оскільки страховий тариф представляє собою ставку страхового внеску з одиниці страхової суми. Проте страхування у сумі нижче повної вартості майна підвищує ризик позичальника, якому нинішнього разі за настанні страхової події збитки буде відшкодовано над розмірі повної вартості об'єкта нерухомості, лише у відповідній частці, покритою страхованием.

Відповідно до положень Закону, під час укладання договору страхування позичальник (страхувальник) призначає кредитора (банк) выгодоприобретателем з що випливають із цього статусу правами і обов’язками. Але навіть він зробить, кредитор однаково не позбавляється свого законного права на задоволення вимоги з страхове відшкодування, якщо втрата чи ушкодження майна сталися з причин, які кредитор отвечает.

Попри те що, що з іпотеку (заставі нерухомості) питання страхування регулюються на законодавчому рівні, цей процес носить неоднозначний характер. Зумовлено це тим, що у відповідних іпотечних програмах федеральних і регіонального рівнів при викладі підходів до страхування ризиків, що з іпотечним житловим кредитуванням, є характерні различия.

Управління ризиком — це система заходів, вкладених у раціональне поєднання всіх елементів у єдиній технології управління. Керуючись підходами до управління ризиками, необхідно провести градацію (ієрархію) ризиків, супутніх іпотечному житловому кредитування, і розподілити їх між суб'єктами, що у іпотечних операціях, у тому, щоб рівномірно розподілити тягар фінансових витрат за захисту від ризиків. Нині у різних іпотечних програмах, явно проглядається прагнення кредиторів перекласти ризики здебільшого плечі позичальників, здійснюючи захист у вигляді страхування. Через війну значно збільшуються витрати (крім основного кредитного боргу) заемщика.

Останній чверть століття міжнародною страховий ринок спостерігається зростання збитковості більшості видів страхових операцій. Причиною служать часті катастрофи природного і техногенного характеру, на які страждають як страхові компанії, а й економіка загалом. Для зниження значимості даних негативних явищ там було створено систему «управління ризиком» (risk management), куди входять чотири послідовних напрями діяльності (рис. 2.3.1.).

Результати проведеної градації ризиків, супутніх іпотеку, необхідно закріпити (щоб уникнути можливого сваволі кредитних установ і лобіювання своїх комерційних інтересів страховиками) в відповідному нормативно-правовому документі. У ньому доцільно все ризики розділити мінімум на ризики, покрываемые страхуванням, й ризики, не пов’язані з страхуванням. [pic].

Примітно, що така градація ризиків передбачена в відношенні лізингових операцій на федеральному законі від 29 листопада 1998 р. № 164-ФЗ «Про лізингу» [116, з. 106]. Стаття 21. Страхування предмета лізингу і риски.

1. Предмет лізингу то, можливо застрахований від ризиків втрати (загибелі), недостачі чи пошкодження з поставки майна продавцем (постачальником) і по моменту закінчення терміну чинності договору лізингу, якщо інше не передбачено договором.

2. Страхування підприємницьких (фінансових) ризиків здійснюється як у угоді сторін договору лізингу, і без соглашения.

3. Сторони, виконувачів обов’язків страхувальника і вигодонабувача, і навіть терміни страхування визначаються договором лизинга.

4. Лизингополучатель у разі, певних законодавством Російської Федерації, повинен застрахувати свою відповідальність за виконання зобов’язань, що виникають унаслідок заподіяння шкоди життя, здоров’ю чи майну інших у процесі користування лізинговим майном. Стаття 22. Ризики, які пов’язані зі страхованием.

1. Відповідальність за схоронність предмета лізингу на всі види майнової шкоди, і навіть за ризики, пов’язані з його загибеллю, втратою, пристрітом, розкраданням, передчасної ламанням, помилкою, допущеної за його монтажі і експлуатації, й інші майнові ризики з фактичної приймання предмета лізингу несе лизингополучатель, якщо інше не передбачено договором лизинга.

2. Ризик неспроможності продавця (постачальника) лягають на сторону лізингу, яка вибрала продавця (постачальника), якщо інше не передбачено договором лизинга;

3. Ризик невідповідності предмета лізингу цілям використання цього предмета за договором лізингу лягають на сторону, яка вибрала предмет лізингу, якщо інше не передбачено договором лизинга.

Слід зазначити також, що забезпечення захисту від великого кількості ризиків при іпотечних операціях лише за допомогою страхування буде гнітюче діяти на процедуру кредитування, оскільки істотно збільшується вартість фінансових і процедурних витрат на забезпечення що така захисту, яка, до речі, не є єдиною ефективним заходом у процесі управління риском.

Як ілюстрацію висловлених припущень наведемо один невеличкий приклад. У зв’язку з розвитком інституту споживчого кредиту загалом і іпотечного житлового кредитування у частковості виникає необхідність виконання кредитного страхування життя, що є різновидом страхування, здійснюваного насамперед випадок смерті. Сутність даного страхування у тому, що позичальник (ссудополучатель) і при отриманні кредиту (позички) повинен застрахувати своє життя, щоб у разі смерті застрахованої, який встиг виплатити кредит (погасити позичку), його заборгованість погашалась з страхової суми, виплачуваною страхова компанія. Це страхування здійснюють як самі позичальники (ссудополучатели), і кредитори (банки, кредитні спілки тощо. п.).

По оскільки він розглядався страхуванню, передусім на зменшення плати (встановлюється величиною тарифної ставки) за вироблену страхову захист, може передбачатися у договорі страхування зменшення суми, виплачуваною із нагоди смерті застрахованої. Тобто страхова сума зменшується за зменшенням погашеного боргу протягом терміну страхування. Страхові тарифи може бути постійними протягом усього терміну страхування, але можуть також зменшуватися разом із страхової суммой.

Страхування життя, насамперед випадок смерті, необхідно розглядати, як складову і безумовну частина фінансування придбання об'єктів нерухомості у вигляді іпотечного житлового кредитування, оскільки наявність такого страхування передбачає, що у меншою мірою в разі смерті позичальника (ссудополучателя), придбане позичає житло буде уникло боргового зобов’язання, оскільки обов’язок із виплати решти боргу перебуватиме на страховщике.

Згідно з умовами страхування може передбачатися, що страхувальник (позичальник іпотечного житлового кредиту) страхує повернення кредиту за одному з таких варіантів: 1) у разі смерті; 2) у разі смерті чи наступу інвалідності 1-ї чи 2-ї групи протягом термін дії кредитного договора.

У табл.9 наведено тарифні ставки зі страхування життя позичальника (по другому варіанту) з розрахунку, що річна ставка за кредит становить 5%, можливість настання інвалідності протягом року дорівнює 0,003, страхової внесок сплачується одноразово на початку дії договору страхування. [pic].

У цілому нині переважна більшість ризиків, що з кредитуванням на придбання нерухомого майна, можна перекласти на страховика, але зробити це можна лише відповідну плату. Іпотечні операції, які скоювалися сьогодні, є дешевими. І пов’язана така позиція лише з високої відсотковою ставкою в наданих банками кредитов.

Нині при іпотеку дуже великий частка витрат, які мусиш заподіювати позичальник у зв’язку з виконанням тих чи інших процедур, оскільки створення механізму управління ризиками при іпотечному житловому кредитуванні перебуває у початковою стадії. Переважна більшість кредиторів, не вміючи по-справжньому управляти ризиками, всіляко намагаються зняти із себе тягар проблем них.

Страхування предмета іпотеки — явище досить нове, тому загальні вимоги щодо нього викладаються у вигляді відповідних рекомендацій. Так, п. 7 Положення про деякі умовах кредитного договору, які у рамках пілотного варіанта Московської іпотечної програми (затверджено постановою Уряди Москви від 6 жовтня 1998 р. № 767 «Про Концепції розвитку іпотечного житлового кредитування у р. Москві»), встановлено: «Позичальник зобов’язується застрахувати придбану квартиру на випадок її ушкодження через пожежу, аварії водогінних, опалювальних і каналізаційних систем, вибуху газу, уживаного для побутових потреб, і проникнення води внаслідок проведення правомірні дій зі ліквідації пожара».

У рекомендовані умови кредитного договору включено досить великий кількість ризиків, від прояви котрих необхідно застрахувати предмет іпотеки. Проте це вимога над повною мірою кореспондується, наприклад, з іншими положеннями ст. 32 «Заходи по охорони закладеного майна від втрати та ушкодження» ФЗ «Про іпотеку», у яких вказується, що заставник зобов’язаний вживати заходів щодо забезпечення схоронності закладеного майна, зокрема за захистом його від зазіхань третіх осіб, вогню, стихійних бедствий.

До сформування надійної страхової захисту від ризиків страховики включені у склад основних учасників іпотечного ринку (табл.10) [116, с.98]. У частковості, передбачено Концепцією розвитку іпотечного житлового кредитування у р. Москві (схвалена постановою Уряди Москви від 11 серпня 1998 р. № 625). [pic].

Функції страховиків, представлені у табл.10, є наслідком основних принципів, закладених Московської іпотечної програмі. Одне з них говорить: «До стандартів МИА на початковому етапі становлення ринку іпотечного кредитування у Москві можуть входити вимоги участі лише кваліфікованих МИА страхових і оціночних компаній завжди страхової та оцінної діяльності, що з іпотечним кредитованием».

З зазначеного принципу у процедурі видачі іпотечного кредиту передбачається, що обов’язковою умовою іпотечного кредитування є страхування закладываемого нерухомого майна. Забезпечення страхової захисту при іпотечних операціях лише цим виглядом страхування не ограничивается.

Необхідність страхування життя, працездатності позичальника визначається банком відповідно до стандартами МИА (наприклад, однією з таких стандартів то, можливо вік позичальника, наявність сім'ї та т.д.).

Отже, при іпотечному житловому кредитуванні може застосовуватися декілька тисяч видів страхування. У Московської іпотечної програмі, в відповідність до Концепцією, якою вона реалізовуватимуть, передбачено досить великий спектр видів страхування (табл. 11) [116 с.99].

Таблиця 1 1 Страхування при іпотечне кредитування у Москві |Вигляд страхування |Функції страхових компаній | |Майнове |Страхування предмета застави є | |страхування |неодмінною умовою, які забезпечують інтереси| | |заставоутримувача (кредитора). Договір страхуванні| | |закладеного майна полягає з позичальником за | | |його рахунок | |Страхування |Потрібна у разі, передбачених | |гражданско-правовой|договорными відносинами учасників, а | |відповідальності |окремих випадках — чинним законодавством | |учасників ринку |(наприклад, обов’язкове страхування | | |відповідальності оціночних організацій | | |відповідно до закону «Про оцінної діяльності | | |м. Москві») | |Страхування життя и|Осуществляется за необхідності в | |працездатності |випадках, передбачених внутрішніми | |позичальників |процедурами банків-кредиторів і (чи) МИА | |Страхування рисков,|Осуществляется Московським муніципальним страховим | |що з |агентством, що має забезпечити зниження загальної | |іпотечним |навантаження на бюджет міста, зокрема з допомогою | |кредитуванням. У юм|общего обсягу застрахованих Агентством ризиків | |числі окремі | | |кредитні ризики | | |фінансових | | |інститутів, | | |оперують в | | |рамках Московської | | |іпотечної програми| | | | |.

Страховики на іпотечному ринку займаються як наданням страхових послуг. Вони практично завжди розглядаються як потенційних інвесторів (об'єднаних у значну групу, що складається з юридичних і фізичних осіб), які одержують цінних паперів, які звертаються на вторинному іпотечному ринку. У межах Московської іпотечної програми подібним емітентом виступатиме МИА. До інституціональним інвесторам відносять: пенсійні фонди, страхові компанії та т.д.

Щоб функції, які покладаються на страховиків, були реалізовані, даному суб'єкту іпотечного ринку звернена посилена увага в переліку завдань, розв’язуваних за планом заходів, які підлягають реалізації по Московської іпотечної програмі. Вони сформульовані так: • стимулювання розвитку іпотечного страхования;

• проведення переговорів із страхові компанії про участь останніх: у системі іпотечного кредитування; у спільній розробці програм страхування життя і працездатності позичальників; правомірного встановлення права власності (титулу); закладеного майна; громадянської відповідальності оціночних агентств.

У перелічених вище завданнях хотілося особливо виділити «страхування правомірного встановлення права власності (титулу)», оскільки за процитованої формулюванні досить складно встановити, що у дійсності мається на увазі під що така страхуванням. Автори Московської іпотечної програми приділили багато уваги даному виду страхування, що з становищем ст. 42 «Наслідки віндикації закладеного майна» ФЗ «Про іпотеку»: «У нещасних випадках, коли майно, що є предметом іпотеки, вилучається у заставника у встановленому федеральним законом порядку з тієї причини, що насправді власником цього майна інше обличчя (віндикація), іпотека в відношенні цього майна припиняється. Заставоутримувач після вступу до чинність закону відповідного рішення суду вправі вимагати дострокового виконання зобов’язання, що було забезпечене ипотекой».

У нашій країні досвід подібного страхування надзвичайно малий, попри те, що умови страхування ризику втрати права власності вперше розроблено ще серпні 1993 р. Проте затребуваними вони почали лише у 1997;1998гг., коли нарешті настав усвідомлення сутності страхування і його проведення, що у нашій країні права сумлінного набувача нерухомого майна мало захищені від таких рисков.

Страхування титулу (title insurance) — у закордонній практиці (США) захист власника від фінансових втрат, можливих, у в разі наявності прав третіх осіб, або будь-яких обтяженні, що з об'єктом нерухомості, існуючих, але невідомих власнику в останній момент купівлі страхового поліса. На відміну решти страхування, страхування титулу — це страхування від подій, що сталися у минулому, наслідки можуть, проте, виявитися у майбутньому. Придбання страхової захисту — це переклад ризику з власника на страховщика.

Страхування титулу, распространившееся США з кінця Х1Хв., на цей час забезпечує захист більш як половини власників об'єктів нерухомості у цій країні, окільки така її стала вельми поширеною аналізованого страхування взаємозалежне із повною відсутністю системи юридичного кадастру, унаслідок чого держава перебирає відповідальність за «чистоту титулу» при державної реєстрації речових угод з нерухомістю. Така система «реєстрація актів», чи «публічних записів», коли документи, запропоновані до органів реєстрації, не перевіряються і реєстрація означає лише, що рухаючись титул відповідає його справжньої форми і сам собою акт передачі юридично дійсний, й у більшості штатів США. При виникненні дефектів титулу замість державних гарантій в практику впроваджений компенсаційний механізм страхування. Його здійснюють спеціалізовані страхові компанії, які ведуть власний облік, й у тому числі обстеження земельних ділянок, вивчають процеси переходу прав на недвижимость.

У описаному вигляді існуючий симбіоз системи реєстрацію ЗМІ й страхування титулу, безумовно, перестав бути обтяжливим державі, але водночас служить додатковим обтяженням для покупців нерухомості як вироблених витрат на титульна страхування. У цілому нині суспільству такий її варіант гарантії прав нерухомість є дорогим, бо немає єдиної інформаційної бази на масштабі всього держави, а накопичені і систематизовані відомості, наявні в страхових компаній, є локальними (при цьому можуть дублювати друг друга) і закритими для третіх лиц.

Що Складається Російській Федерації система реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним має законодавчу базу як громадянського кодексу РФосновне джерело права з цього питання і спеціального федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним», прийнятого у розвиток положень Кодексу. Принципи, у яких будується механізм реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним, полягають у следующем:

• державна реєстрація єдиний доказом існування зареєстрованого права;

• визнання права власності й іншого права на нерухомого майна виникає тільки після виконання її державної регистрации;

• зареєстроване декларація про нерухомого майна може бути оскаржене лише у судовому порядке;

• державна реєстрація прав проводиться по всій території РФ по встановленої законом системі записів про права за кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним;

• датою державної реєстрації речових прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав;

• державна реєстрація прав на нерухомого майна і операцій із ним проводиться установою юстиції з державної реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним біля реєстраційного округу за місцезнаходженням нерухомого имущества;

• державна реєстрація прав носить відкритого характеру. Орган, здійснює державної реєстрації прав, зобов’язаний надавати відомості, які у Єдиному державний реєстр прав, про будь-якому об'єкті нерухомості кожному особі, предъявившему посвідчення особи і заяву на письмовій формах (юридичній особі необхідно пред’явити документи, що підтверджують реєстрацію даного юридичної особи та її повноважень представителя).

Наведене зміст принципів свідчить у тому, у Росії, в на відміну від США, передбачається створення юридичного кадастру, відповідальних що їх містить правовстановлюючі відомості буде держава. Тому проведення страхування титулу загалом і при іпотечних операціях — у частковості можливо, у певною мірою виправданим лише з період створення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно і операцій із ним. У групі тих суб'єктів РФ (їх кількість нині наближається до двадцяти), де зазначені реєстраційні процедури з нерухомістю вже здійснюються у єдиний орган, що є установою юстиції, про такий страхуванні може бути мови. І вже тим паче неправомірно видатки його проведення покладати на позичальника іпотечного кредита.

3. МЕТОДИЧНІ ОСНОВЫ МОДЕЛЮВАННЯ РОЗВИТКУ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНИХ БУДІВЕЛЬНИХ ВІДНОСИН У ТРАНЗИТИВНОЙ ЕКОНОМІЦІ 3.1. Методичні основи комплексного підходи до організації видачі іпотечних позичок на будівництво житла банками Російської Федерации.

Зарубіжна банківська практика і законодавство виробили комплекс правових принципів кредитування, яких слід дотримуватися як кредиторами, і заемщиками.

Надають іпотечні кредити, зазвичай, банки, які спеціалізуються на видачі довгострокових позичок під заставу нерухомості. Це насамперед іпотечні банки і земельні банки, котрі видають довготермінові позички переважно під заставу землі. Названими операціями можуть займатися також комерційні, сільськогосподарські та інші банки.

Підприємство чи фізична особа, яка передбачає отримати банківський кредит, має укласти банком кредитний договір в письмовій формах. Попереднім етапом є подача заявки виділення кредиту. З боку банку надходження заявки одержання кредиту є необхідною підставою для: — перевірки кредитоспроможності і платоспроможності позичальника; - укладення кредитної договору; - підписання договору го забезпеченості кредита.

У Росії її головним питанням після ухвалення рішення кредитування в сучасної ситуації є забезпечення повернення кредитних коштів. Виходячи з цього, розглянемо основні ме педологические і організаційні принципи іпотечного кредитування, покликаного у своїй суті до вирішення даної проблемы.

Перш ніж розпочати процесу безпосередньої оцінки об'єкта кредитування й видачі кредиту на житло, доцільно визначитися зі стратегічними питаннями кредитування: про оптимальної граничною частці кредиту на вартості вдома, і навіть про тактику розподілу кредитного ризику між кредитором, позичальником і інвесторами цінних паперів [117, с.54].

Зведення ризику кредиювания до мінімуму є головним метою правильної організації кредитування. У західної практиці іпотечного кредитування розрізняють чотири виду ризиків: кредитний; ризик посередника; ризик відсоткових ставок; ризик дострокової оплати. Кредитний ризик у тому, що позичальник не виробляє платежів до погашение.

91 позички у призначений срок.

Ризик посередника пов’язані з можливістю відкликання клієнтами засобів у незручний момент.

Ризик відсоткові ставки спричинена тим, що ціна використовуваних кредитором коштів піднімається вище відсоткової ставки, стягнутої нею з клієнта за користування кредитом, по неоплаченим позикам, що зумовлює втрат по цим позикам. Цей вид ризику є класичним ризиком довгострокових інвестицій, фінансованих з допомогою короткострокових депозитів або з інших короткострокових источников.

Ризик дострокової оплати у тому, що позичальник виробляє виплату боргу достроково, коли відсоткові ставки за кредит падають. З власного суті ризик дострокової оплати близький ризику відсоткові ставки, тому окремі фахівці зазначений ризик в особливу категорію не выделяют.

Основний принципу розподілу ризику — розосередити його серед тих, хто ж краще підготовлений захисту від нього. Так, кредитний ризик (увесь чи частинами) може бути страхових компаній, а частина ризику посередника, і ризик відсоткові ставки передаються інвесторам цінних бумаг.

Зниженню ризику сприяє визначення оптимальної частки кредиту на вартості об'єкта кредитування і місто загалом залога.

Співвідношення між величиною позички та вартістю застави характеризує якість джерел повернення боргу і дозволяє визначити, яка частина кредиту то, можливо погашена з допомогою реалізації заставлену нерухомість і яку частку компенсує страхової компанії. Це питання має стати вузловим під час укладання кредитного договору. Нижчий відсоток позички в величині застави зменшує ризик банку, але знижує його, відштовхуючи клієнта. Підвищення зазначеного співвідношення приваблює клієнтів, зате збільшує ризик ссудодателя. Нині у країнах простежується зростання частки позички в заставі. Так було в США багато років вважалося звичайним надання позички у вигляді 50% оцінної вартості застави, за останнє водночас позички досягають 80% застави [120, с.56].

Однією з універсальних способів забезпечення гарантії повернення позичок є диверсифікації, що дозволяє рівномірно розподіляти ризик між позичальниками. Принцип дії цього механізму залежить від следующем.

Зазвичай, в усіх клієнти банку одночасно є неплатниками, найчастіше виконує договірні зобов’язання в поверненню кредитів один клієнт з п’ятдесяти, проте визначити заздалегідь конкретного неплатника який завжди можна. За цих умов приватне обличчя, котре видає позичку іншому приватній особі, бере весь ризик він. У на відміну від нього банк, видає позички різним клієнтам під заставу нерухомості, може ми собі дозволити дуже багато неповернень позичок, призначивши норму відсотка право їх використання, компенсуючу цей ризик. У цьому всі вкладники виявляються об'єднаними на своєрідний пул по позичкам під заставні і з них бере участь у компенсації можливого риска.

Задля більшої своєчасного повернення платежів дуже серйозним є правильний вибір інструмента житлового кредитування, який враховував б зміни платоспроможності клієнта різними етапах погашення позички і реальні можливості кредитора. Найбільш популярний «інструмент із регульованою відстрочкою платежів» (ИРОП), котрий рекомендується Інститутом економіки міста (США). Вихідна відсоткову ставку по ИРОП встановлюється сталася на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення постійний на протязі кредитного періоду. Виплати щодо позики при даної системи не перевищують 30% доходу сім'ї на протязі період дії позички. Розглянемо основні етапи процесу кредитования.

Вирішуючи питання про надання кредиту для закупівлі житла банккредитор оцінює здатність позичальника забезпечити своєчасне повернення позички. Виходячи з цього у закордонній практиці виділяються дві основні етапу у процесі кредитування житла: аналіз кредитоспроможності позичальника; оцінка застави. Ці дві аспекти відповідають двом способам повернення ссуженных грошей: з заробітної плати інших доходів позичальника чи внаслідок продажу, застави (зазвичай вдома). У цьому переважне значення має тут перший вариант.

Перш ніж укласти кредитний договір з клієнтом, банк старанно вивчає особистість позичальника, акцентуючи увагу до стабільність, платоспроможність і готовність виплатити долг.

При аналізі першого чинника — стабільності - банк цікавиться тривалістю проживання клієнта одному місці і сталістю місця роботи, враховуючи, що переходи з однієї місця роботи з інше можуть негативно зашкодити своєчасну виплату боргу, а зміна місця проживання ускладнить розшук должника.

У процесі визначення платоспроможності оцінюються основні додаткові доходи позичальника, які порівнюються зі справжніми і гаданими видатками. Для прийняття позитивного рішення ссудополучатель повинен розташовувати готівкою у вигляді щонайменше 20% вартості купованого вдома. Для оцінки платоспроможності клієнта застосовуються такі коефіцієнти: будівельний — ставлення одержуваної зарплати та інших щомісячних доходів до боргах щодо житла; зворотний будівельному боргової коефіцієнт, що характеризує суму боргів позичальника: коефіцієнт відносини позики до вартості дома.

При аналізі готовності позичальника виплатити борг враховується, чи вчасно позичальник виробляв виплати за минулому. Усю інформацію банк перевіряє, зв’язавшись з кредиторами позичальника і використовуючи у своїй послуги приватних агентів, збирають інформацію про які просять позики й продають їх банкам. При потреби у процесі вивчення кредитоспроможності клієнта банки використовують спеціальні анкети щоб одержати ссудозаемщиками житлового займа.

Оцінюючи заставлену нерухомість виділяються три чинника: її собівартість, прибутковість й місце розташування. З закордонного досвіду при іпотечне кредитування з оцінки нерухомості можна використовувати два методу — калькуляції з оцінкою за ринковою стоимости.

Оцінюючи шляхом калькуляції оцінна вартість окреслюється повна восстановительная вартість з відрахуванням зносу (восстановительная вартість, як відомо, включає вартість витрат з відтворення основних фондів тепер). Для її визначення обчислюється вартість будівництва вдома виходячи з її корисною площі квадратних метрах чи обсягу кубометри, та був з цього величини віднімається так звана використана частина вартості (знос). У цьому вартість земельного ділянки визначається шляхом перевірки так само у цьому районе.

Оцінюючи за ринковою вартістю будинок порівнюється зі аналогічними будинками, проданими незадовго доти, фактична ринкова вартість яких відома. Проте тут враховувати низка чинників, коригувальних оцінку. До до їх числа ставляться: район розташування будинку, екологічна ситуація, віддаленість від промислових підприємств, близькість культурно-оздоровчих комплексів, стан комунікаційних мереж. Впливають оцінку також архітектурні особливості, стиль забудови, тип будівлі, розташування кімнат, наявність прихованих недоліків у будинку. Оскільки базою з метою оцінки заставлену нерухомість тут є ринкова ціна, то проблема зрештою зводиться до її моделированию.

Отримавши кредит, позичальник несе перед кредитором відповідальність за схоронність що у заставі будинки і здійснює комплекс заходів для її забезпечення. До до їх числа ставляться своєчасне проведення ремонту, повне страхування користь банку від пожежі, урагану та інших стихійних лих, відмови від істотною перебудови чи зміцнення вдома без особливого дозволу банку й порядку використання володіння для будь-якої незаконної деятельности.

Якщо власник закладеної квартири дійсних членів товариства по спільному володінню житлом, то останнє зобов’язане повідомляти всіх кредиторів по іпотечному кредиту про майбутні дії, здатних надати впливом геть зниження ринкову вартість квартир:

— ушкодженні, руйнуванні чи конфіскації будь-якій частині об'єктів спільного користування або будь-якої квартири, через яку кредитор тримає закладную;

— визнання нечинним, скасування чи істотною модифікації будь-якого страхового поліса, яке перебувало в житлового товарищества;

— будь-якому намір житлового товариства щодо примусового збору боргу об'єктах спільного користування з будь-якого власника квартири, яку у кредитора перебуває закладная;

— будь-якому імовірному кроці, що потребуватиме згоди із боку кредитора [98, с.49].

При позитивному вирішенні питання видачі кредиту оцінці підлягає не лише квартиру, виступає заставою, а й приобретаемая нерухомість. Результати оцінки оформляються як акта, що містить таку інформацію: дата складання акта, опис власності; економічні характеристики місця розташування, порівняння оточуючої місцевості з подібними її у районами; вік вдома, якість будівлі, її фізичне стан, зручності; незвичні умови, наприклад шосе, яке заплановано побудувати в безпосередній наближеності, й інші чинники, які можуть на вартість будинку у подальшому; оцінка вартості вдома таксатором (спеціальним оцінювачем); додаткова документація в оцінці вартості дома.

Якщо позику схвалений, покупцю вдома (ссудозаемщику) банком вирушає письмо-обязательство, у якому повідомляються умови займа.

З часу вручення грошей за будинок продавцю покупець несе відповідальність за щомісячні виплати позики позикодавцю. Основна труднощі становлення іпотечних банків час — наростаючий інфляційний процес, за умов якого довгострокові інвестиції, зокрема і житлове кредитування, дуже рискованны. З метою зниження негативного впливу інфляції цікавими бачаться використання розробленого для Росії американськими вченими Р. Д. Страйком і К. Равиц спеціального кредитного інструменту індексацією основний суми боргу. Стисло суть цього методу залежить від заміні фіксованих відсотків користування кредитами перемінної відсотковою ставкою в і введення регульованої відстрочки платежів. На думку авторів даної методики, застосування змінного контрактного відсотка, змінюваного відповідно до вартістю банківських кредитів (зокрема, ставкою міжбанківського кредиту), забезпечує нормальну прибутковість банківських операцій, компенсацію ризику банку і витрат за обслуговування клієнта. Щомісячні платежі позичальника визначаються з урахуванням фіксованою платіжної ставки відсотка голосів і невиплаченої основний суми кредиту, у своїй відмінність між заборгованістю позичальника за відсотками за кредит (з урахуванням контрактної ставки) і фактичними платежами щомісяця додається від суми основного долга.

Зазначений інструмент знижує банківський ризик відсоткової ставки, оскільки вихідна відсоткову ставку під час використання регульованої відстрочки платежів встановлюється сталася на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення залишається постійним протягом періоду дії позички, тобто. кредитори, використовують інструмент регульованої відстрочки платежів, отримують дохід, перевищує на фіксовану величину міжбанківську відсоткову ставку. Фактична контрактна ставка змінюється за ставкою відсотка на міжбанківському кредитному ринку. Вона перевищує на фіксовану величину ставку міжбанківського кредиту, забезпечуючи банку отримання, вищого проти тим, що він міг би одержати над ринком міжбанківського кредиту [119, с.51].

Автори методики вважають, що за умови Росії можливо зменшити ризик ссудодателей щодо ціни кредитів безпосередньо з урахуванням змінених витрат кредиторів, що, за своєю сутністю, близько для використання заставних з коригуванням до рівня цен.

Банк, здійснює відповідно до наявною в нього ліцензією іпотечні операції з нерухомістю, вправі використовувати майно, закладене в нього за договорами іпотеки, як сукупного забезпечення виготовлених ним іпотечних облігацій чи інших позикових обязательств.

Характерною рисою іпотечного кредитування є використання заставних аркушів — заставних свідчень, видавали заставодержателю при реєстрації застави в іпотечної книзі. Вони застосовуються при іпотечному кредитуванні витрат на землі і жилья.

Договір іпотеки відбувається у вигляді заставної. Заставна засвідчує переважного права заставоутримувача задоволення його грошового вимоги до залогодателю чи третій особі з допомогою нерухомого майна, наданого заставником за договором іпотеки на забезпечення цього вимоги. Заставна є цінної папером і то, можливо закладено шляхом її передачі іншій юридичній особі - заставодержателю заставної на забезпечення кредитного договору заставоутримувачем, названим в заставної іпотечним залогодержателем.

Заставна складається по встановленої формі, підписується заставником і заставоутримувачем і засвідчується нотаріально. Документ заставної є розгорнутий лист, виготовлений на гербовою папері, має захисну сітку від ймовірних підробок. На зворотному боці титулу і наступній сторінці наводяться звані найважливіші ознаки заставної - переважно елементи договору позичальника і партнерів банку (умови заставної), саме: відсоткову ставку, номінальна вартість, забезпеченість, контрольна підпис, видання захисної сітки, період звернення, земельний кредитний институт.

Слово «заставна» входить у назва документа, у якому містяться точне найменування, місцезнаходження (місце проживання) як заставника, і заставоутримувача; назва кредитного договору чи іншого зобов’язання, чиє виконання забезпечується з цієї заставної, з зазначенням дати й місця укладання такого договору; вказівку суми основного зобов’язання, забезпеченого іпотекою з цієї заставної; вказівку терміну чи термінів сплати суми; опис майна, яким встановлено іпотека з цієї заставної; грошова оцінка майна; найменування права на закладене майно; вказівку на наявність інших заставних На цей майно; найменування органу, що зареєстрував іпотеку, із зазначенням дати й місця реєстрації. За угодою заставника і заставоутримувача в заставну можуть бути включені та інші умови [119, с.51].

До кожного закладному аркушу додається відсоткове свідчення з однією пунктом кожному за терміну, якого відсотки за заставної підлягають сплаті. Так, при щорічної сплаті відсотків і 10-річній тривалості платежів додається 10 купонів. На кожному купоні вказується найменування кредитного інституту, номінальна вартість заставної, серія і номер цінної папери, норма відсотка, сума відсотків й час сплати. Окремі купони при платежі відриваються, і кредитним інститутом здійснюється їх викуп. Купони також обладнані захисної сеткой.

По економічної і юридичною сутності заставні листи, будучи заставними свідоцтвами, містять також елементи кредитного договору, кредитного заяви і термінового зобов’язання. Відповідно до заставної ссудозаемшик зобов’язується, з одного боку, виплачувати борг по кредиту й відсотки з нього, з другого — виконувати й інші зобов’язання, пов’язані з володінням нерухомістю: підтримувати їх у стані, сплачувати податки, особливі збори, виробляти інші платежі. У документі, як й у кредитний договір, може бути передбачені санкції до ссудополучателю чи додаткових можливостей збереження закладеного майна. Будучи засобом забезпечення боргу, заставної лист набуває реальне речовинне зміст, має вартістю. Як заставне свідчення може переходити особисто від до рук з передачею права стягнення боргу іншій юридичній особі, стаючи, подібно акції та облігації, цінної бумагой.

З можливістю продажу разом із заставним свідченням права на стягнення боргу й отримання як наслідок грошей до терміну платежу по зобов’язанню, забезпеченому цим заставним свідченням, пов’язано виникнення вторинного ринку позичок під заставу нерухомого майна. На відміну від первинного ринку, де кредитор позичає грошима безпосередньо позичальника, на вторинному ринку первинні кредитори і інвестори купують, продають чи обмінюють наявні позички під заставу нерухомого имущества.

Отже, видача позичок під заставу нерухомого майна при посередництві заставної залежить від кон’юнктури на ринках довгострокового позичкового капитала.

Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло, по думці деяких учених, забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пом’якшуючи негативні наслідки циклічності руху позичкового капіталу, пов’язує грошову масу, сприяє переливу грошей із районів з зайвими коштами райони, які відчувають їхній недолік, уменьшаеч різницю між процентними ставками у різних географічних регіонах, стабілізуючи їх у Україні. Банкіри, займаються ссудами на нерухомість, на відміну інших кредиторів необмежені у діях на суму вкладів. Через війну пришвидшується оборот кредитних ресурсів на іпотеку й відбувається додаткова мобилизация.

Попри ухвалення федерального закону «Про іпотеку», вторинного ринку іпотечних кредитів на вигляді заставних чи іпотечних облігацій не існує, оскільки дані цінних паперів стануть справді цінними без гарантій держави, без наявності цілеспрямовано діючих посередників держави і іпотечними банками.

Поки що існує вторинного ринку іпотечних кредитів, в фокусі уваги залишаються лише 2 ланки з наведеної схеми — позичальники, надають заставою своє житло, і кредитні банки, котрі видають кредит. У взаєминах ними також зовсім в усіх благополучно, так як чинного законодавства доки може захистити ні права банкірів, ні права позичальників, внаслідок недовіру й тих і інших одна із основних перешкод до обоюдовыгодному взаимодействию.

Якщо казати про ризик заставного кредитування, то деяким неофіційними даними, під час продажу квартир в $ 20 випадках із ста виникають ті чи інші проблеми. Тому багато хто банки намагаються себе якось підстрахувати: надають боржникові дешевшу квартиру, працюють із риэлтерскими фірмами, виступаючими як гарантів. З іншого боку, і банки який завжди діють законно щодо залогодателей. Закладена квартира зазвичай, у договорі становить 70% від неї істинної вартості, що дає підстави деяких банкірів будь-що сприяти тому, щоб клієнт не повернув кредит вчасно. При видачі позичок за умов іпотеки більше уваги, на відміну звичайного кредитування, приділяється організації забезпечення повернення позичок, тому поруч із головними суб'єктами кредитного процесу — кредитором і позичальником — чимале значення набувають страхові організації, судові справи і нотаріальні органи, гаранты.

Для успішного функціонування іпотечної системи вирішити питання судових органах, здатних оперативно розглядати позови кредитних інститутів із відчуження ухваленій у заставу нерухомості від неплатника на користь ссудодателя, оскільки тривалі терміни розгляду справ звичайними і арбітражними судами зводять до мінімуму всі переваги іпотеки. Доцільно тому заснувати спеціалізовані судові органи для ведення справ Росії із позовами по ипотеке.

Неодмінно має бути створена свого роду інфраструктура іпотечної системи для одностайної ведення іпотечних книжок, інвентаризації нерухомості, оформлення прав осіб на володіння нею, формування єдиної бази даних, оскільки діюча нині мережу нотаріальних контор, орієнтована переважно влади на рішення питань, що з спадщиною, неспроможна кваліфіковано справитися з специфічними завданнями забезпечення кредитних установ достовірної і всебічної інформацією щодо фінансове становище заемщиков.

Іпотечна система має не почне надійно функціонувати без єдиного для країни порядку реєстрації об'єктів нерухомості, включаючи житло, землю, заставні листи. Спроби адміністрацій окремих регіонів у цілях прискорення запровадження іпотеки встановити місцеві правила такого обліку приведуть до несумісну з поняттям іпотеки різнорідності і викличуть негативні последствия.

За наявності справжньої іпотеки кредитор незалежно від своєї місцезнаходження може мати простий вичерпні відомості про про стан даного його нерухомого майна, включаючи даних про раніше скоєних заставах чи орендних договорах незалежно від місцезнаходження клієнта. Іпотека передбачає реєстрацію заставних угод на уніфікованому порядку єдиними органами у зв’язку з допомогою юридичної практикою, судом, арбітражем, у результаті виключається ймовірність повторного застави. Функціонування цією системою вимагає створення єдиної загальної бази даних про заставлену нерухомість. У її корінна відмінність від систем, які базуються на розрізненої, уривчастої інформації, опублікованій в різних газетах і рекламних виданнях, не несучих відповідальності за достовірність наведених відомостей. Це завдання може бути розв’язана з допомогою централізованої мережі комп’ютерної связи.

Іпотека підлягає державної реєстрації речових в органі, здійснюючому реєстрацію нерухомого майна, переданого в іпотеку. Договір про іпотеку набирає чинності з її реєстрації. Реєструючим органом є комітет із земельних ресурсах і землевпорядкування району (міста, району у місті), біля якої перебуває майно, що є предметом іпотеки. Для реєстрації іпотеки мають бути представлені: заставні, документи, названі на заставних як додаток до них, докази сплати державного мита за реєстрацію. Реєстрація іпотеки є публічної, тобто. будь-яка особа має права одержати в органі, здійснюючому реєстрацію,. необхідні дані, включаючи копію реєстраційної записи чи завірену витяг з неї, відповідну плату [60, с.42].

З огляду на кредитного договору, визначального спосіб забезпечення повернення позички, за кредитором закріплюється джерело погашення позики в разі її відсутності коштів у позичальника в разі настання терміну платежу. Таким чином, відмінністю даної кредитної операції є його забезпеченість реальної власністю і можливість відшкодування коштів за невиконаним зобов’язанням з вартості іпотеки. Цим і обумовлений високий потенціал цього виду кредитования.

3.2. Механізм іпотечного кредитування як частину житлової политики.

Реалізація Державної цільової програми «Житло», що є першим досвідом програмного рішення житлової проблеми, у роки ринкових реформ (див. гл. 1 даної роботи), не проти того абсолютного результату, який була. Але не можна заперечити і певні позитивні результати її реализации.

Так було в програмі «Житло» вперше з часів зміни житлової політики держави було визначено принципові становища довгострокової державної житлової політики, було прийнято закони та інші правові акти, щоб забезпечити проведення житлової реформи, змінилася структура житлового фонду за формами власності, почав функціонувати ринок житла, змінилася структура джерела фінансування житлового будівництва — це позабюджетні кошти на поєднані із різними формами державної, підвищився питому вагу малоповерхового житлового будівництва, почалася перебудова виробничої бази й поетапний перехід на систему оплати житла і комунальних послуг в, створюються товариства власників житла, проводиться демонополізація жилищнокомунального господарства, зберегти працездатним будівельний комплекс.

Але з тим до нашого часу триває зниження інвестиційної діяльності, допущена нерегламентована містобудівними нормами безладна забудова передмість, гострота житлової проблеми не знизилася, мільйони громадян перебувають у чергах на поліпшення житлових умов. Тому виявилася необхідність розробки нових підходів до вирішення деяких проблем житлової реформи, спрямованих на вдосконалення системи фінансування, кредитування, оподаткування житлового будівництва й житлово-комунального хозяйства.

Мета реалізацію програми: розвиток довгострокової державної житлової політики щодо проведенню житлової реформи і підвищення його соціальну спрямованість. Основні завдання: 1) посилення соціального захисту незаможних груп населення; 2) корінне поліпшення забезпечення житлом військовослужбовців, північан, переселенцев;

3) поширення систем цільової підтримки які потребують поліпшення житлових умов граждан;

4) стимулювання розвитку доступних населенню систем довгострокового кредитування будівництва чи придбання жилья;

5) зниження витрат населення житлової сфері шляхом подальшого розвитку конкуренції; 6) розвиток приватної власності на житлові помещения;

7) вдосконалення ринкових підходів вирішення питань містобудування й забезпечення доступу до земельним участкам.

Правові аспекти. Для розвитку раніше виданих федеральних законів були розроблено, ухвалені й підписані стануть до ладу понад 50 законодавчих та інших правових актів, підготовлені проекти низки федеральних законів. З метою реалізацію програми необхідно завершити створення цілісної системи законодавчих та інших правових актів, розробити ці рішення із таких питанням, як: • розвиток конкуренції у сфері експлуатації житлового фонду; • створення філії Федерального агенції із іпотечному кредитованию;

• вдосконалення системи надання громадянам, потребують поліпшенні житлових умов, безоплатних субсидій для будівництва чи придбання жилья;

• розвиток приватизації нерухомості. Слід також розробити й увести на дію становище, у тому числі: новий типовий договір найму; порядок надання державного устрою і муніципального житлових фондів; порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов; впорядкування правових актів про обмін житлових помещений;

Соціальні аспекти. Необхідно забезпечити підвищення соціальну спрямованість федеральної житлової політики. Порядок підвищення ставок і тарифів послуги житлово-комунального господарства має враховувати принципи соціальну справедливість. Важливе значення має раціональне встановлення соціальної норми загальній площі житла. Запровадження нових ставок і тарифів, і навіть нових розмірів пенею з суми прострочених платежів дозволить поліпшити платіжну дисципліну, знизити число платежів й розміри заборгованості. З метою упорядкування переходу на систему оплати житла і комунальних послуг в до структури платежів за житло повинні прагнути бути включені платежі: 1) за утримання і ремонт місць загального користування; 2) за комунальних послуг; 3) податку нерухоме имущество.

Цю систему здійснюватиметься при розвитку діючої системи житлових компенсацій малозабезпеченим громадян. За відносно низьких доходах основної маси населення Криму і високої ринкову вартість житла житлова політика буде заглиблена у забезпечення доступності отримання житла з допомогою безплатної приватизації займаного громадянами житла. Для значної маси населення засобом поліпшення житлових умов стане використання капіталу вигляді існуючої квартири з допомогою державних безоплатних субсидій, іпотечних банківських кредитів. Буде підтримуватися прагнення громадян самостійно регулювати житлові умови шляхом обміну житла, продажу займаного житла для придбання іншого. У цьому зросте роль посередників у проведенні угод на житлової сфері (ріелтерів, оцінювачів), робота яких має здійснюватися шляхом державного ліцензування своєї діяльності. Доцільна розробка заходів зі стимулювання здачі житла у найм. Неврегульованість порядку змісту частини нерухомості, що у загальної пайовий власності, викликає соціальні конфлікти, передчасний знос і вибуття житла з обращения.

Організація товариств власників житла почалася, але з отримала досить поширення, активізовано освіту кондомініумів, зокрема на етапі будівництва, зі створенням товариств власників жилья.

Дотації, надані нині підприємствам жилищнокомунального господарства, і навіть компенсація пільг щодо оплаті жилищнокомунальних послуг в, наданих окремих категорій громадян, будуть передаватимуться у товариства власників житла. Має бути збережений такі форми поліпшення житлових умов громадян, як житлово-будівельні і житлові кооперативи і молодіжні житлові комплекс, преобразуемые в кондомініуми. Залишається вкрай незадовільним забезпечення житлом тих груп населення, котрим відповідні становища передбачені в цьому федеральних житлових програмах, насамперед що це стосується військовослужбовців, осіб, звільнених із військової служби в запас чи відставку, співробітників органів внутрішніх справ, і навіть членів їхнім родинам. Як додаткові джерела фінансування використовувати кошти комерційних і банківських структур, кредити і гранти іноземних держав та Міжнародних фінансових организаций.

При виділення з бюджету України коштів про надання безоплатних субсидій певних категорій громадян, у доповнення до бюджетних коштів повинні залучатися різні позабюджетні джерела финансирования.

Фінансово-економічні аспекти. Пошук нетрадиційних колій та джерела фінансування житлового будівництва й житлово-комунального господарства, будівництво, реконструкція, експлуатація і ремонт житла — головних напрямків програми. Прогнози свідчить про зниження обсягів фінансування з федерального бюджету, тому вартість субсидії громадянам на будівництво чи придбання житла доцільно передбачати з позабюджетних джерела фінансування. Необхідно забезпечити подальше впровадження наступних заходів: • виплата громадянам субсидій для будівництва чи придбання житла; •надання житлових кредитів; • випуск житлових цінних паперів; •освіту й використання фондів розвитку житлового будівництва; •залучення коштів банків; •продаж на аукціонах частини побудованого жилья;

•скорочення незавершеного житлового будівництва й зниження вартості будівництва шляхом проведення конкурсів і підрядних торгов.

Передбачається відпрацювати досвіду у наданні безоплатних субсидій через механізм відкриття громадянам іменних блокованих цільових рахунків через житлові сертификаты.

Ефективність і доступність субсидій може бути підвищено при наданні субсидій разом із отриманням іпотечного кредит або концесію накопиченням коштів з допомогою житлових паперів. Необхідно проводити політику розвитку житлового кредитування як найважливішого інструмента залучення приватних заощаджень та інвестицій у житловий сектор, стимулювання платоспроможного попиту. Ефективними механізмами є також підтримка формування вторинного ринку іпотечних кредитів та розвитку випуску різноманітних житлових цінних бумаг.

Зростанню ефективності капітальних капіталовкладень у до житлового будівництва сприятиме зниження обсягів незавершеного будівництва житлових будинків. Триватиме практика організації інвестиційних та комерційних конкурсів про передачу чи продажу незавершених будівництвом житлових будинків. Доцільно розробити інвестиційні програми з ліквідації наднормативних обсягів незавершеного будівництва. Для упорядкування обліку передбачається ведення регістру всіх споруджуваних житлових будинків, незалежно від форми їх власності. Ключове питаннявизначення економічно обгрунтованою вартості будівництва житла. Динаміка цін визначається основному зростанням цін енергоносії, збільшенням тарифів на електроенергію, і транспортні перевезення, зростанням зарплати. У цілях зниження вартості будівництва здійснюватимуться такі заходи: •проведення конкурсів виконання проектів житла соціального використання; •організація підрядних конкурсів і торгів за вибором будівельних організацій; •забезпечення конкурсної чи аукціонної продажу земельних участков;

•зменшення витрат покупців житла за методом зниження в 1,5−2 разу коефіцієнта на інфраструктуру; • запровадження правил надання житла громадянам без отделки.

Доцільно продовжувати залучення ресурсів. Передбачається поширення досвіду міст Барнаула, Великого Новгорода, Нижнього Новгорода, Санкт-Петербурга і Твері щодо реалізації першого і другого компонентів житлового позики Світового банку реконструкції та развития.

Найважливішим питанням є вдосконалення податкової політики у житлової сфере.

Доцільно підвищити частку інвестицій у інфраструктуру населених місць. Програма фінансування розвитку житловий забудови може здійснюватися шляхом удосконалювання системи бюджетного фінансування інфраструктури використання позикових кредитів та інших коштів. Повернення Повинен бути забезпечений доходами підприємств комунального хозяйства.

Архитектурно-технические аспекти. На першому плані виходять споживчі якості, функціональні зручності і комфортність проживання, естетичні і екологічні вимоги, питання підвищення теплозахисних якостей і тенденції зниження ваги житлових будинків. Перехід нові систему оплати житла і комунальних послуг в сприятиме зменшенню цих експлуатаційних затрат.

Найважливіше проблема — забезпечення економії енергоресурсів, що у новому житлове будівництво може бути з допомогою архітектурнопланувальних, конструктивних і організаційно-технічних факторов.

Архитектурно-планировочными чинниками забезпечення енергопостачання є збільшення ширини корпусу будинків, орієнтація їх за сторонам світла з урахуванням впливу панівних вітрів, підвищення компактності забудови і ін. Конструктивними чинниками є застосування шаруватих конструкцій зовнішніх стін, застосування вікон з тришаровим заскленням, підвищена герметизація отворів. За основу архітектурно-будівельних систем рекомендується прийняти модульну координацію і уніфікацію будівельних конструкцій і виробів. Передбачається розвиток наступних систем житлових домов:

•для індивідуальної забудови — одноповерхові, мансардні, двоповерхові і триповерхові дома;

•для кооперативного, колективного і комерційного будівництва — малоэтажные, сблокированные житлові будинки заввишки чотирьох этажей;

•для соціального житлового будівництва — вдома різних ефективних будівельних систем і этажности.

Архітектурно-будівельні системи повинні враховувати природнокліматичні особливості региона.

Найважливішою частиною реалізацію програми є забезпечення схоронності і оновлення наявного житлового фонду з допомогою капітального ремонту, реконструкції й модернізації будинків, й у першу чергу перегляд і реконструкція районів, забудованих будинками перших масових серій. У відповідно до законодавства перегляд такого житла, включаючи приватизовані житлові приміщення, має здійснюватися з допомогою відповідних бюджетних коштів. Основних напрямів робіт з оновленню житлових будинків перших масових серій мають стати капітальний ремонт, модернізація будинків, підвищення теплозащиты, поліпшення архітектури фасадів, реконструкція з допомогою надстройки.

Пристрій мансардних поверхів при реконструкції будинків забезпечує збільшення загальній площі будинку по 10−15%, скорочення тепловтрат на 5−7%, зниження будівництва на 10−15%. Важливим елементом повинна стати нову систему проектування жилья.

Удосконалення структури виробництва основних видів будівельних матеріалів, виробів і конструкцій для житлового будівництва. Необхідно проводити подальшу структурну перебудову виробничої бази будинку і промисловості будівельних матеріалів і конструкцій для житлового будівництва, розвивати власну виробничу базу індустріального малоповерхового будинку і виробництво ефективних покрівельних матеріалів; потрібні розробки та освоєння виробництва автономних систем інженерного забезпечення. Важливе значення набуває використання комбінованих систем з допомогою поєднання конструкцій великопанельного провадження з конструктивними елементами з монолітного бетона.

Слід приділити увагу організації виробництва та підвищення якості дерев’яних конструкцій. Переважна розвиток повинно отримати виробництво й застосування їх утеплителей.

Значні зміни має зазнати виробництво цегли. Необхідно розробити виробництво нових типів санитарно-технического оборудования.

Необхідна перебудова системи механізації будівельних робіт у напрямі розвитку малої механізації, виробництва машин, пристосувань ручної инструмента.

Містобудівні аспекти, проблеми розвитку та управління жилищнокомунальним господарством. Невід'ємне умова рішення житлової проблемизапровадження ринкових механізмів і принципів забезпечення доступності землі при експлуатації, реконструкції та будівництві житла. Містобудівні аспекти житлової сфери реалізовуватимуться на трьох рівнях: федеральному, суб'єктів РФ органів місцевого самоуправления.

Слід створити цілісну систему законодавчих і нормативних документів (Земельний кодекс РФ, Містобудівна кодекс РФ, федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і угод з нею», земельний і містобудівна кадастри). Конкретними заходами містобудівної політики повинні стать:

•підготовка та введення на дію правових актів для встановлення в відповідність до містобудівними нормами кордонів земельних участков;

•запровадження положень з упорядкування прав осіб на володіння, користування і розпорядження землей;

• правове забезпечення можливості отримання чи придбання для фізичних юридичних осіб земельних ділянок у власність для реконструкції чи будівництва споруд із житловими і нежитловими помещениями.

Необхідно застосування федерального законодавства й нормування в містобудуванні, під час створення статутів, розробці регіональних норм соціального житла, спорудженні об'єктів соціального призначення та його мереж, і навіть під час затвердження щільності забудови й виконання вимог до її комплектності. На рівні органів місцевого самоврядування би мало бути розробити й подати стануть до ладу правовстановлюючі документи місту, його районів для житлового будівництва або реконструкцію, і навіть порядок використання ділянок житловий забудови. Передбачається подальше стимулювання поширення індивідуальної та колективної житловий забудови. Практичне створення ринку нерухомості можливо, за поступове, організаційному, фінансовому та правовому забезпеченні системи реєстрації нерухомості на єдиній реєстрі нерухомості. Необхідно прийняття правових актів проведення конкурсів і аукціонів про передачу чи продажу земельних ділянок у містах та інших пунктах під житлову застройку.

Політика на області житлово-комунального господарства буде сконцентрована утворенні умов збалансованого з житловим будівництвом розвитку, забезпеченні захисту інтересів споживачів від підприємств-монополістів, розширенні повноважень органів житлових інспекцій у частині посилення контролю над здійсненням початку нову систему оплати житла і комунальних услуг.

Основних напрямів вдосконалення системи управління, забезпечення і експлуатації житлового фонду є: а) поділ функцій управління і обслуговування житлового фонду; б) перехід на договірні (контрактні) взаємовідносини замовників і підрядників; в) внедрение конкурсної основи відбору підрядників. Необхідно створення двох взаємодіючих незалежних структур: 1) служба замовника, забезпечує ефективне керівництво житловим фондом від імені власника; 2) ремонтноексплуатаційні підприємства, що спеціалізуються на виконанні виключно підрядних функций.

Організаційне забезпечення. На федеральному рівні функціонують Міжвідомча комісія з питань реалізації Державної цільової програми «Житло» і Міжвідомчий Раду з питань архітектури, будівництва й житлово-комунального господарства. Важливе значення для прискорення житлової реформи повинен мати створення філії Федерального агенції із іпотечному кредитування. Кінцеві результати залежать передовсім від роботи органів виконавчої на місцях, органів місцевого самоврядування. Доцільно розширити можливості реалізацію програми «Житло» для органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації органів місцевого самоврядування, передавши їм деякі права, що сьогодні в відповідність до діючими законодавчими і нормативними актами, і навіть відомчими інструкціями зосереджені на федеральному уровне.

Виникає новий комплекс нижченаведених проблем, що з координацією зусиль у галузі створення законодавчої, нормативної бази й архітектурнотехнічної політики у житлової сфері; обміну досвідом та взаємної інформацією; забезпечення прав громадян жилище.

З метою вирішення питань, сформованих у будівництві, до на даний момент було підготовлено Державна Програма з урахуванням звернення до Рада міністрів Російської Федерації Акціонерної корпорації «Житлова ініціатива», Ощадного банку Російської Федерації з пропозицією про підтримку апробації і широке впровадження у життя розробленої ними системи механізмів і форм організації інвестиційних процесів, заснованих переважно на позабюджетних джерелах і заставних відносинах (іпотеку). У основу даної програми закладено широка і комплексна трактування ринку житла як системи складових: ринку житлових інвестицій, ринку будівельних матеріалів, ринку земельних ділянок, під забудову, ринку підрядних робіт і у останній частини — ринку готового житла як товара.

У Програмі запропоновано сім систем — механізмів організації інвестиційних процесів у житловій сфері, основою яких покладено такі загальні принципи, як: 1) обов’язкова орієнтація на запити конкретних громадян, у житлової сфере;

2) відповідність загальної логіці й динаміці ринкових реформ у Росії відповідність кожної з систем законам «Про власність», «Про інвестиційної діяльності» і «Про іпотеку (заставі недвижимости)»;

3) відповідність макроекономічним реальностям обліку високого рівня інфляції і ставок банківського кредита;

4) забезпечення максимальної стійкості й здатність до самопроизводству кожної системи мінімуму заходів державної поддержки;

5) включення до механізм впроваджуваних систем тих чи інших заходів державної лише до соціально не захищеною громадянам чи громадянам, у яких житлові умови, які на відповідають санітарним нормам;

6) пом’якшення прямим державним участю, економічними пільгами і привілеями комерційних ризиків тих юридичних, які за впровадженні нових систем інвестування приймають він виконання у сфері громадян малорентабельних видів діяльності чи пов’язують себе високими комерційними рисками.

Принципово важливо, що всі включені до Програми системи та механізми небюджетного фінансування житлової сфери орієнтовані зняття недовіри інвестиційної діяльності, яке справедливо утвердилось в багатьох банків, комерційним структурам і підприємств у зв’язки Польщі з нестабільністю економічної ситуації в, гіперінфляцією і неміцністю господарських договорів, а й у громадян — що й у зв’язку з появою нових комерційним структурам і інвестиційних інститутів з неперевіреною ділової репутацією. Подолання цього психологічного бар'єра і зняття цілого ряду насправді що у інвестиційної діяльності ризиків буває у рамках апробируемых систем максимальним використанням у кожному їх процедур іпотеки — т. е. застави вже наявної або знову створюваної у процесі інвестиційної діяльності недвижимости.

На відміну багатьох дуже поширених у країнах зі стабільної економічної ситуацією систем іпотечного інвестування житлової сфери, які передбачають житлові накопичення чи довгострокові (іпотечні) кредити під низький відсоток з розстрочкою на 15−30 років, майже всі включені в Програму системи інвестування орієнтовані перехідний до ринкових відносинам період із притаманними нього на високі темпи інфляції, високими ставками банківського кредиту та гострим дефіцитом житла, також накладывающими свій відбиток на механізми й умови инвестирования.

3.3. Альтернативні моделі іпотечного кредитування інвестиційних проектів з будівництва жилья.

Розвиток іпотеки у Росії вимагає широкого впровадження системи іпотечного кредитування у російську банківську практику. У цьому її розвиток можливе лише за наявності умов, вигідних як банків, гак й у позичальників кредитов.

Вигідність для банків та доступність для позичальників іпотечних кредитів визначається вартістю ресурсів для кредитора і довгостроковістю кредиту. Світова практика іпотеки спирається здебільшого два джерела: накопичувальні (ощадні) рахунки населення і побудову емісія цінних паперів на суму іпотечних кредитів (вторинний ринок заставних). Цим джерелам відповідають дві принципові моделі організації системи іпотечного житлового кредитования:

1) модель депозитарного інституту типу ощадного банку, що передбачає акумулювання коштів у мети іпотечного кредитування переважно через вклади цільового призначення і контрактні сбережения;

2) модель іпотечної компанії. І тут іпотечні компанії не приваблюють вклади, а інвестують початкові операції з допомогою власного капіталу і термінових позик. Компанії видають іпотечні кредити і обслуговують їх, але, видавши позику, продають третій особі (інвестору) безпосередньо чи шляхом випуску цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. Така модель припускає наявність досить розвиненого вторинного іпотечного ринку, у якому продаються вже видані іпотечні кредиты.

Нині складається кілька систем іпотечного кредитування. Один із них спирається на комерційного забудовника, для якого нерухомість — не предмет споживання, а товар і джерело прибутку. Система поєднує елементи іпотеки і мовного оформлення кредитів під заставу об'єкта нового будівництва, і навіть порционность надання кредита.

Прикладом такої системи є іпотечна система «Форвардкредитинвест» найбільш схожа із діючою до нашого часу системою кредитування інвестиційних проектів, у народному господарстві, і саме з на цій причині автор вважає за необхідне описати ее.

Основне призначення даної системи залежить від активізації діяльності над ринком нової ключової постаті инвестиционно-строительного бізнесу — комерційного забудовника, котрій житло не предметом споживання, а товаром і джерелом прибыли.

Весь інвестиційний цикл за такою схемою не викликає прямої участі у ньому громадянина, зацікавлений у поліпшенні своїх житлових умов, і цим дана система найбільшою мірою подібна до раніше широко що використовувалася країни схемою будівництва житла так званим «хозспособом». Проте на відміну від «хозспособа», у якому житло розглядалося як об'єкт споживання, а кредити покривалися з джерел, які пов’язані з діяльністю підприємств у житлової сфері, система «Форвардкредитинвест» — суто ринкова система, яка спирається інтереси виключно комерційним структурам і яка приваблює в інвестиційний процес вільні гроші юридичних під прибуток за продажу житла. У цьому вся вона подібна до системою, широко використовуваної американськими дивелоперами в комерційному житловому строительстве.

У плані закладених систему «Форвардкредитинвест» логіки й механізмів кредитування основне її на відміну від традиційних схем зумовлено колись всього включенням елементів іпотеки і мовного оформлення кредитів під заставу об'єкта (або це частини об'єкта) нового будівництва й відповідно яка з цього дробностью (порционностью) наданого кредиту за ходу будівництва. Причому у умовах високої інфляції, впливає ціни в будівництві, даний кредит під час оформлення застави за домовленістю між банком комерційним забудовником може надаватися чи фіксованому, чи плавающем (индексируемом відповідно до індексом цін на 1 м² житла) розмірі під фіксовану частку жилья.

До програми кредитування даної системи належить відпрацювання способів контролю банку над діяльністю комерційного забудовника та її відносинами коїться з іншими инвесторами-компаньонами та способів захисту об'єкта іпотеки від подвійного чи багаторазового залога.

Система «Форвардкредитинвест» здатна позитивно впливати на ліквідацію дефіциту і насичення ринку житла. Проте ця система зі своєї внутрішньої логіці орієнтована отримання максимального прибутку від продажу житла і передбачає піклування про громадян, що потребують поліпшенні житлових умов, у Програму не закладаються заходи її спеціальної державної. Понад те, муніципальним органам, хто приймає рішення про надання майданчиків під забудову з цієї системі, слід чи включати у рішення зобов’язання забудовника на надання частини житла після завершення будівництва у користь соціально незахищених верств населення, чи надавати (продавати) права на забудову комерційним забудовникам за конкурсом. Програмою передбачаються у плані лише такі обмеження при відчуженні майнові права на частина який споруджується житла у комерційного інвестора: мінімально — 10% і максимально — 25% житлової площі на користь муніципалітету залежно від престижності та інших достоїнств місця забудови. А якщо ж нижній рівень не влаштовує інвестора, а верхніймуніципальну адміністрацію, декларація про забудову має виноситися на публічний конкурс забудовників. У кожному з цих випадків всіх зобов’язань чи платежі за право забудови мають бути визначено чи зроблено на початок забудови і надалі не повинні змінюватися у сфері інвестора застройщика.

Вищеописана система — механізм інвестування, на погляд, попри певну жорсткість у своєї партії здатна реально впливати на сформований житловий дефіцит нашої стране.

Інша система полягає в оформленні заставної на наявну нерухомість й одержанні під неї кредиту на нове будівництво. Крім того, існують системи іпотечного кредитування, які передбачають поруч із банківським кредитом під заставну використання низки додаткові джерела фінансування. Зокрема, житлових сертифікатів, дотацій муніципалітету, фінансових коштів підприємств і громадян, додаткових кредитів банку під додаткові закладные.

Найбільш адаптована Росії модель ощадного банку, що передбачає використання схеми накопичувальних рахунків. Саме він використовується Ощадбанком Росії. Відповідно до цю концепцію та відповідній програмі між вкладником і установою Ощадного банку полягає ощадний житловий контракт, у якому умови і Порядок накопичення коштів, використовуваних для закупівлі чи будівництво житла, і умови надання іпотечного кредиту. Максимальний термін контракту один рік. Виконавши всі умови контракту, клієнт отримує декларація про іпотечний кредит по зниженою відсоткової ставки і терміном, залежить від періоду накопичення средств.

Іпотечний акціонерний банк (ИАБ) м. Москви з березня 1994 р. увів у практику цільові сімейні житлові накопичувальні рахунки (сімейні рахунки), открываемые на свої акціонерів. Мета сімейного рахунки — накопичення коштів щоб одержати іпотечного кредиту купівля (будівництво) об'єкта нерухомості (вдома, квартири, дачі). Найменший період первинного накопичення коштів у рахунку, достатній щоб одержати кредиту, один рік. Клієнт отримує декларація про іпотечний кредит за умови накопичення на рахунку 30% від суми, яка потрібна на придбання нерухомості. Кредит відповідно видається у вигляді 70% суми під заставу купованого (споруджуваного) об'єкта недвижимости.

Головною проблемою встановлення цієї моделі у Росії - в загрозу встановлення негативних ринкових відсоткові ставки за депозитними вкладами (нижче відсотка інфляції). За відсутності компенсації чи додаткових державних дотацій вкладнику у разі доводиться як робити внески для виконання умов контракту, а й накопичувати додаткові кошти компенсації зменшення реальної величини сбережений.

За відсутності доступних для широкої населення Росії кредитів для закупівлі житла, така система дозволяє залучити певні додаткові фінансові ресурси на кредитування житла. Але вона обмежує розмір залучених коштів лише обсягами заощаджень прямих вкладників, що у отриманні житлових кредитів, і поширюється і заощадження іншій частині населення, ні на вільні фінансові ресурси юридичних лиц.

Це завдання вирішує модель іпотечної компанії, яку намагається впровадити Ярославський філія Іпотечного акціонерного банку. Цей банк надає іпотечні кредити на житло рахунок коштів, залучених від продажу іпотечних сертифікатів, забезпечених даними кредитами. Як посередника, чинного на вторинному ринку іпотечних кредитів, виступає Іпотечна кредитна компанія, яка отримує в банку і поширює іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечними кредитами. Проте реалізація як і системи вимагає, передусім, спеціальних заходів для розвитку вторинного рынка.

Реалії російської економіки роблять видачу кредитів з фіксованою відсотковою ставкою в занадто ризикованою для банку. У ситуації можуть використовуватися використовувала різні механізми: • індексація платежу щодо позики залежно через зміну курсу рубля до доллару;

• рівномірний щомісячне погашення суми основного боргу із виплатою фіксованого відсотки з що залишилася суми боргу з переглядом самої суми боргу за зміни офіційного суми мінімальної зарплати (використовується Ярославским філією Іпотечного акціонерного банка);

• інструмент із регульованою відстрочкою платежу (ИРОП), розроблений для Росії Інститутом економіки города.

Подоланню труднощів, пов’язані з розвитком іпотечного кредитування, сприятиме формування структур, покликаних цілеспрямовано виконувати завдання в розвитку іпотечного ринку України і нести за їх рішення, подібних створеному відповідність до Постановою Уряди РФ від 26 серпня 1996 р. № 1010 Федеральному Агентству по іпотечному житловому кредитованию.

Кроком по дорозі розвитку системи іпотечного кредитування у Росії може стати розробка різних варіантів централізованого субсидування заемщиков.

Одне з таких варіантів — погашення частини початкового внеску. З одного боку, це полегшує доступом до іпотечним кредитах менш забезпеченим верствам населення, з другого — уряд, зменшуючи частку позичальника в початковому платежі, одночасно збільшує ризик непогашення позичальником кредиту внаслідок зниження при цьому матеріальних стимулів. У світовій практиці частка позичальника в придбаному житло у 25−30% - це перевірена і розрахована з урахуванням багаторічного досвіду ринку іпотечного кредиту цифра.

Інший спосіб — погашення частини боргу позичальника протягом визначеного (або тільки) терміну кредитування. Таку суму обчислюється і закладається в відповідні статті бюджету, субсидирующие іпотечне кредитування певних тих категорій населення. Такий спосіб вимагає ретельного обчислення розмірів державних субсидій з урахуванням визначення категорій позичальників, що потребують державну підтримку. У протилежному разі видаткову частину бюджету виявиться невиправдано преувеличенной.

Створюючи систему іпотечного кредитування з урахуванням різних варіантів субсидування, Уряд зможе на новий рівень вирішувати гостру соціальну забезпечення населення житлом. Однією з елементів цієї системи може бути гарантійна структура, проект якої запропонували начальником управління приватизації й підтримки підприємництва Міністерства економіки РФ. Аналогічна схема реалізована з допомогою всесвітнього банку Аргентині та Польщі вже довела свою ефективність. У узагальненому вигляді схема то, можливо представлена наступній послідовністю действий.

1. Уряд створює гарантійний фонд (далі що його Фонд) для облігацій (боргових зобов’язань), емітованих банками — учасниками проекта.

2. Створення системи іпотечного кредитування бажано здійснювати за рахунок коштів населення і комерційними структурами, зокрема банків. Доцільно долучити до цього і кошти міжнародних организаций.

3. Фонд видає гарантії по цінних паперів, эмитируемым суб'єктами іпотечного рынка.

Гарантійний фонд створюється у тому, щоб викупити у банків — учасників проекту випущені ними облігації у разі, якщо в банків немає можливості та підтримувати їх курс. Розрахунок з банками виробляється переважають у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом продати Фонду свої цінних паперів, зафіксовані у угоду з ним.

Банки — учасники проекту видають позики на фінансування виробничих капітальних вкладень житлового будівництва під заставу нерухомості і емітують облігації для акумулювання коштів на мети кредитування. Коли спочатку випущеними облігаціях наблизиться термін погашення, банки мають або збільшити термін дії цих облігацій, або скористатися своїм правому й продати їх Фонду. Фонд буде власником облігацій до того часу, поки вони буде погашено, або за наявності попиту ринку зможе продати їх за ринкової стоимости.

З іншого боку, Фонд може бути у ролі перестрахувальної компанії по відношення до фірмам, страхующим чистоту титулу (відсутність претензій на нерухомість — предмет іпотеки). Він може також видаватиме гарантії погашення по іпотечним облігаціях. 4. За такої схеми можна вирішити такі: а) з’явиться універсальна високоліквідна цінний папір, у якій потребує російський фондовий ринок, його фінансові компанії; б) при об'єднанні великої кількості кредитних договорів з кількох регіонів країни значно знижується ризик іпотечного кредитования.

5. Керівництво Фондом, його активами доручається агенту Уряди Росії (можливо Федеральному Агентству по іпотечному житловому кредитування). Краща юридична форма для даного агента Уряди то, можливо представленій у вигляді відкритого акціонерного суспільства, учреждаемого російськими фінансовими структурами.

6. Склад банків — учасників проекту слід визначати з урахуванням критеріїв, вироблених Світовим банком, саме: мінімальні вимоги до розміру капіталу, середньому прибутку на акцію, рівню ліквідності і т.д.

7. Боргові зобов’язання банків-учасників повинен мати рівні захисту: по-перше, гарантія надає кредит банку; по-друге, весь обсяг прав по 74ипотечному кредиту і нерухомості, які забезпечують ці права заставою; і він, гарантія Уряди РФ.

Запропонована система об'єднання банків-учасників забезпечить нову привабливу форму заощаджень багатьом російський інвесторів. Вона мобілізує заощадження інвесторів, які на меті довгострокове інвестування, дозволить перевести заощадження з благополучніших регіонів країни у менш благополучні, забезпечить ліквідність для банків, що у видачі житлових іпотечних кредитів, стимулює житлову будівельну індустрію, дозволить поліпшити житлові умови населения.

Крім вищевикладеного на підтримку і сприяння розвитку іпотеки у Росії необхідно заохочувати регіональну ініціативу. Як прикладу моделей, запропонованих регіонами, можна навести розроблюваний автором підхід застосування системи іпотечних відносин розробки концепції реалізації житловий фонд, купованого рахунок коштів ФРН на території Російської Федерації (з прикладу ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» Німецького національного району Алтайського краю). Розробка Концепції реалізації житловий фонд, купованого рахунок коштів ФРН на території Російської Федерації, здійснювалася автором даної роботи з прикладі ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» Німецького національного району Алтайського краю, що є дочірнє підприємство спільного германоросійського товариства (некомерційної організації) у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю «Суспільство розвитку Гальбштадт» Німецький національний район Алтайського краю (скорочено — ТОВ «Суспільство розвитку Гальбштадт»). Одне з основних статутних цілей організації - поліпшення житлових і соціальних умов російських німців біля Російської Федерации.

Діяльність ТОВ «Суспільство розвитку Гальбштадт» фінансується з федерального бюджету ФРН. З договору спільної прикладної діяльності кошти передаються суспільству у натуральній формі або як придбаних житлових будинків культури та (чи) квартир, які ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» реалізує за умов розстрочки платежу певної категорії фізичних лиц.

Найприйнятнішим способом забезпечення сплати покупцями повної суми викупної ціни житловий будинок встановлення обтяженні, які мають соціально-політичні мети, є іпотека (заставу нерухомості). Саме іпотечними відносинами найбільш прийнятний встановити правової режим, при який за несплаті викупної ціни стягнення звертається не так на Покупця, а на об'єкт застави — житловий будинок. У цьому встановлюються заборони наступний заставу житловий будинок (ст. 342 ДК РФ), купівлю-продаж й інша відчуження (ст. 346 ДК РФ, ст. 37 ФЗ «Про іпотеку»), оренду (ст. 40 ФЗ «Про ипотеке»).

Заборони, встановлювані договором про іпотеку, як й інші операції з нерухомим майном, підлягають державної реєстрації речових. Заснування юстиції, яке здійснює державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій із ним, зобов’язане відмовити покупцю у державній реєстрації угод, суперечать заставним зобов’язанням, внесених у Єдиний державний реєстр прав на нерухоме имущество.

Відповідно до ч.2 ст. 8 і ст. 131, 164 і 165 ДК РФ права на нерухоме майно виникають проблеми з моменту державної реєстрації речових. Отже, заставоутримувач (ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт») буде захищений від протиправних дій заставника. Зрозуміло, це виключає скоєння заставником незаконних операцій із закладеним майном. Проте такі угоди будуть або незначними, або недійсними і створюватимуть юридичних наслідків (ст. 167−168 ДК РФ).

Слід зазначити, що це пропоновані рамках концептуальних напрямів схеми передбачають виникнення права власності у покупця (державної реєстрації з його ім'я) одразу після укладання угоди, а чи не після здійснення розрахунку. Це продиктовано двома обставинами. По-перше, перехід права власності покладає тягар змісту нерухомого майна на нового власника — покупця. По-друге, предметом іпотеки (застави нерухомості) то, можливо лише майно, те що залогодателю на праві собственности.

Існує дві напрями діяльності ТОВ ««Суспільство розвитку Гальбштадт»: 1) реалізація житлового фонду, що перебуває ТОВ ««Суспільство розвитку Гальбштадт», котрі мешкають у ньому мешканцям (напрям I); 2) придбання житлових будинків ТОВ «Суспільство розвитку Гальбштадт» у третіх на осіб із наступної продажем його певної категорії громадян (напрям II). Задля реалізації першого напрями діяльності були розроблено такі три варіанта, можливі до застосування під час реалізації проекта.

Схема № 1. ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» надає покупцю цільової позику. Сумою, отриманої згідно з договором позики, покупець оплачує ціну нерухомого майна, і купує нього право власності. Потім ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» на забезпечення договору позики укладає Договір іпотеки, удостоверяемый нотаріально, і реєструє їх у установі юстиції. Схема передбачає наявність між ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» трьох договорів і має наступним чином: [pic].

На рис. 3.3.1. застосовані такі позначення: C_g) — державна регистрация.

Договір купівлі-продажу — реєстрація прав фізичної особи 1,5 ММРОТ — 125,26 крб. Реєстрація застави юридичне особи 10 ММРОТ — 834,90 руб.

Розцінки встановлено Постановою Глави Адміністрації Алтайського краю № 158 від 19 березня 1998 р. й у зазначених розмірах застосовуються лише з території Алтайського краю. Вказані вище суми встановлено без включення НДС.

Витрати по реєстрації договору продажу-купівлі доцільно покласти на покупця — фізична особа. Що стосується здійснення державної реєстрації з допомогою юридичної особи плата залишає 15 ММРОТ — 1252,55 крб. не враховуючи ПДВ. При оплаті готівкою також стягується податку з продажу розмірі 5% від суми (величина ставки податку з продажу у вигляді 5% встановлено біля Алтайського края).

Розмір мінімального місячного розміру оплати праці (ММРОТ) встановлюється федеральним законом. Усі зроблено з чинного на 17 червня 1999 р. розміру ММРОТ у сумі 83,49 крб. Величина ставки податку з продажу встановлюється законом суб'єкти федерації в межах верхньої межі у вигляді 5%, встановленої федеральним законом. Розмір і щодо оплати державної реєстрації встановлюється нормативним актом суб'єкта Федерации.

(М) — нотаріальне посвідчення договору (угоди) обов’язковий для договору про іпотеку (чЛ ст. 10 ФЗ «Про іпотеку», ст. 339 ДК РФ). Недотримання нотаріальної форми договору про іпотеку тягне його недійсність. Такий договір вважається незначним (абзац 3 п. 1 ст. 10 ФЗ «Про іпотеку», п. 4 ст.339 ДК РФ).

За посвідчення договору стягується державне мито (при посвідченні приватним нотаріусом — тариф) у вигляді 1,5% від суми угоди. Повноваження державного і приватного нотаріусів при посвідченні угод, є предметом запропонованої програми, рівні. Залежно від зручності територіального розташування можна скористатися послугами як приватного нотаріуса, і державного. Однак є вдаватися до послуг приватного нотаріуса, оскільки він виявляє більше увага фахівців і зацікавленість, оскільки отримуваний їм тариф є його доходом. Розміри сплати нотаріальні послуги визначаються законом «Про державне мито» та єдині по всій території Російської Федерації. Усі платежі, певні законом «Про державне мито», не оподатковуються НДС.

Разом про те схема № 1 має очевидні объективно-правовые недоліки. Договір іпотеки можна зрозуміти тільки після виникнення права власності на житловий будинок (п. 1 ст.6 ФЗ «Про іпотеку» і абзац 4 п. 2 ст. 13 федерального закону № 122-ФЗ від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним»). Тобто, спостерігається розрив моментом ув’язнення й державної реєстрації речових договору продажу-купівлі і моментом укладання угоди застави. Після оформлення права власності на житловий будинок покупець може всіляко ухилятися від підписання договору застави, попри раніше прийняті зобов’язання. Звісно можна спонукати покупця до висновку договору іпотеки через суд знову (наприклад, передбачити це попереднім договором). Проте висновок такого договору зажадає додаткових витрат з його нотаріальне посвідчення. З іншого боку, така схема передбачає, що у завершальний етап угоди ініціативна роль буде належати ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» в разі явної незацікавленості покупця. Це своє чергу, збільшує обсяг роботи ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт», але це бачиться нецелесообразным.

Схема № 2 передбачає використовувати становища ст. 77 ФЗ «Про іпотеку», за якою житлові будинки, придбані з допомогою кредиту банку або інший кредитної організації у власність, вважаються які у заставі з моменту державної реєстрації речових договору продажу-купівлі житлового дома.

Ця схема передбачає що у угоді особи з спеціальної правоздатністю (ліцензією) — банку або інший кредитної організації. ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» такий спеціальної правоздатністю не має, а позики, які може надавати, не потрапляють під дію вищевказаної ст. 77. Слід також враховувати, що іпотечне кредитування житлових будинків, обтяжених правом проживання, у них мешканців, є малопривабливим. У нинішніх російських реаліях може бути лише за умов депозитного забезпечення компроміси права вимогами з кредитному договору, забезпеченому запорукою (викуп права вимогами з кредитному договору).

Договір фінансування під поступку грошового вимоги укладають, з одного боку, банк, з другого — фінансовий агент. Відповідно до ст. 825 ДК РФ в ролі фінансового агента може бути організація, має спеціальну ліцензію (з прикладу р. Москви — небанківська кредитна організація). Такий правоздатності (наявності ліцензії) у ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» немає. [pic].

Замість ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» договір цессии (поступки вимоги) може полягати з іншою особою, які надають фінансування під поступку грошового вимоги (за наявності лицензии).

договір з поступку прав по кредитному договору, забезпеченому іпотекою, відповідно до п.3−4 ст. 47 ФЗ «Про іпотеку» може бути нотаріально засвідчено і підлягає державної регистрации.

Очевидним недоліком даної схеми необхідно ліцензії на вчинення операції з фінансуванню під поступку грошового вимоги. Без скоєння зазначеної операції жодний з банків (якщо це не свого банку) не відкриє кредитну лінію по іпотечному кредитування купівлі житлових будинків, обтяжених правом мешканців проживання у яких. З іншого боку, банк за послуги візьме комісію, розмір якої, внаслідок віддаленості від основних ринків фінансових послуг, певне буде великим. Поруч із видатками, викликаними подвійним нотаріальним посвідченням і подвійний державної реєстрацією, комісія банку призведе до зростання витратною частини реалізації проекту. Отже, вищевказана правова схема перестав бути оптимальной.

Схема № 3 зводить до мінімуму кількість документально оформлюваних угод, що з реалізацією житловий фонд, і мінімізує Витрати реалізацію проекту на целом.

Відповідно до такій схемі ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» укладає з покупцем нотаріально удостоверяемый договір купівлі-продажу, у якому відповідність до п. 5 ст.488 ДК РФ спеціально обмовляється, щодо повної оплати житловий будинок перебуває у заставі (полягає у іпотеку), з накладенням заборон наступний заставу, продаж чи інше відчуження, оренду або за інше обтяження закладеного майна. [pic] На рис. 3.3.3. використовувалися такі обозначения:

(«» ri) — реалізація права власності на житловий будинок покупця договору продажу-купівлі над його рахунок (1,5+1,5=3 ММРОТ=250,47 руб.).

(R?) — реєстрація іпотеки юридичної особи — ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» (10 ММРОТ=834,9 крб. + ПДВ 20%).

Оскільки договору купівлі-продажу житловий будинок в кредиту із виникненням застави надається нотаріальна форма, то вимога про нотаріальної формі договору іпотеки вважається соблюденным і бачить запоруку нерухомості виникає разом з правом власності покупця на житловий будинок із моменту державної реєстрації речових вищевказаної сделки.

Схема № 3 була одностайно схвалена виконавчим органом ТОВ «Суспільство розвитку Гальбштадт» і ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» під час наради 11 липня 1999 р. як найбільш доцільна, відповідальна інтересам організацій корисною і тому підлягаючий застосуванню у ході реалізації проекта.

Щоб реалізувати друге напрями діяльності можна запропонувати такі три схеми реалізації проекту з напрямку 11.

Схема № 1 передбачає купівлю-продаж землі між продавцем і покупцем безпосередньо і пайову купівлю-продаж житловий будинок ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» і покупцеві. Розмір часткою визначається конкретної платоспроможністю покупця, однак може бути нижчою встановленого краю. Наприклад, частка покупця становить 1/10, а частка ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» — 9/10. Кожен оплачує земельну частку з власні кошти. Договорная схема виглядає так: [pic].

Недоліком даної схеми і те обставина, що заставу при про продаж у кредит, відповідно до п. 5 ст.488 ДК РФ, виникає тільки 9/10 часткою житловий будинок. На що залишилася частку будинку у розмірі 1/10 потрібно окремий договір застави (іпотеки). Аналогічна вимога поширюється на виникнення договору застави (іпотеки) земельного участка.

Ще однією вадою даної схеми є правовідносини, що випливають із загальної пайовий власності додому. Саме там потрібно буде враховувати очевидні бажання покупця здійснювати заставу майна, набутого їм рахунок власних средств.

Схема № 2 виходить з положеннях ст. 77 ФЗ «Про іпотеку» про виникненні застави житлових будинків, отриманих з допомогою кредиту банку або інший кредитної организации.

У цьому необхідно враховувати, що банки зараз не зацікавлені у довгострокове кредитування. Їх характерна робота «на коротких грошах» за певну комісію, у реалізації даної схеми слід передбачити обов’язковість наступної поступки банком права вимогами з кредитному договору, забезпеченому запорукою (факторинг). У цьому чинник (фінансовий агент), що представляє інтереси ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт», повинен володіти ліцензією на право операцій факторингу. Можлива схема виглядає так: [pic].

Даним схемою притаманні всі недоліки, характерні для схеми № 2 напрями I. З іншого боку, при зверненні стягнення відповідно до чинним законодавством РФ земельну ділянку неспроможна перейти в власність чинника — іноземної юридичної особи (крім випадку, коли він їх ролі буде залучено нерезидент РФ, що становить інтереси ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт»).

Схема № 3 було визнано виконавчим органом ТОВ «Суспільство розвитку Гальбштадт» і ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» найбільш оптимальной.

Від схеми № 3 напрями I її відрізняють вихідні дані - наявність третя особа (продавця) та будівництво додаткового об'єкта обороту (земельного ділянки), як від схеми № 1 напрями IIвідсутність колізій загальної пайовий власності. Сума, яку вносить покупець в 10% вартості будинку у ролі задатку, чи передоплати, з попереднього договору зараховується в выкупную ціну. Якщо платоспроможність покупця залишає бажати кращого, можна обмежитися придбанням їм у власність земельних ділянок з наступним оформленням нею застави (ипотеки).

Примітка: Важливим умовою реалізації проекту є правовий статус земельних ділянок. Ділянка повинен мати призначення під індивідуальне до житлового будівництва і особисте підсобне господарство. До складу земельних ділянок в жодному разі має входити сільськогосподарські угіддя з складу польових земельних ділянок особистих підсобних господарств, оскільки ті угіддя відповідно до ч.1 ст. 63 ФЗ «Про іпотеку» неможливо знайти предметом застави (ипотеки).

Іпотека земельних ділянок разом із житловим домом передбачена законом (абз.1 ст. 69 ФЗ «Про іпотеку») і дозволяє визначити вищий рівень правового захисту прав заставоутримувача, за який виступає ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт». Оборотоздатність зазначених земельних ділянок допускається чинним законодавством, і навіть Указами Президента РФ від 14 лютого 1996 р. № 198, від 16 травня 1997 р. № 485 і зажадав від 26 грудня 1997 р. № 1263.

Послідовність операцій та юридичних дій зі такій схемі фіксується усіма сторонами в попередньому договорі. Ця обставина дозволяє у разі ухиляння однієї зі сторін від точного та необхідність своєчасного виконання зобов’язань вимагати їхнього виконання через укладання відповідних договорів чи скоєння юридичних дій у судовому порядку. [pic] На рис. 3.3.6. було використано такі обозначения:

[] - договір купівлі-продажу житловий будинок в кредиту із наступним запорукою і договір іпотеки (застави) земельних ділянок можуть бути щодо одного договорі (п.З ст. 421 ДК РФ). Однак у кожному разі зазначені договори полягають у нотаріуса одночасно. чВ*- державна реєстрація права власності покупця на житловий будинок Qy — державна реєстрація права застави ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» на житловий будинок, приналежний покупцю (Ri) ичКу — виробляються реєструючим органом одночасно. Умови оплати нотаріальних послуг і досягнення державної регистрации.

Послідовність дій зі схемою № 3 другого напрями діяльності виглядає наступним образом.

1. Покупець самостійно або за сприянні ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» знаходить задовольняє його житловий будинок із земельною ділянкою, що їх власник збирається продати. ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» проводить юридичну і економічне оцінку предмета угоди. У разі згоди ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» боку підписують попередній договір. Ця схема нагадує лізингові операції. Проте схема лізингу може бути застосована до житловому фонду, оскільки згідно з законодавством (включаючи федеральний закон «Про лізингу» від 29 жовтня 1998 р. № 164-ФЗ) житло може бути предметом лізингу, оскільки він призначений проживання громадян, а чи не для підприємницької діяльності. 2. Попередній договір включає у собі такі умови: а) обов’язок продавця та покупця (фізичних осіб) укласти договір купівлі-продажу земельних ділянок за умов й у терміни, встановлені попереднім договорами; б) обов’язки покупця дати нотаріально засвідчене зобов’язання покупця повнолітніх членів його сім'ї про усунення права користування житловим будинком у разі звернення нею стягнення (в відповідність до п. 2 ст.78 ФЗ «Про іпотеку»); в) зобов’язання продавця продати, а ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» купити житловий дім у кредиту із заставним зобов’язанням за умов й у терміни, встановлені попереднім договором; р) зобов’язання ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» продати, а покупця купити житловий дім у терміни, встановлені попереднім договором; буд) зобов’язання покупця закласти земельну ділянку на забезпечення виконання зобов’язань покупця за договором купівлі-продажу житловий будинок в кредиту із наступним запорукою; ж) зобов’язання покупця про внесення задатку, чи часткової передоплати, має значення викупної ціни житловий будинок. Попередній договір може і утримувати положень про задатке у разі, якщо з договором між ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» і покупцем підписується угоду про задатке з указівкою її розміру та умов заліку; із) зобов’язань сторін із розподілу тягаря витрат за державної реєстрації та нотаріальному засвідченню договорів; і) становище, за яким ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» не несе перед покупцем ніякої відповідальності (включно із зобов’язаннями по задатку) у разі, якщо невиконання чи неналежне виконання ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» своїх зобов’язань викликано неналежним виконанням своїх зобов’язань продавцем або покупцем; до) обов’язок продавця передати житловий будинок безпосередньо покупцю і обов’язок покупця прийняти житловий будинок безпосередньо в продавца.

3. Після підписання попереднього договору покупець надає ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» нотаріально засвідчене зобов’язання (включаючи повнолітніх членів сім'ї покупця) про усунення права користування житловим будинком у разі звернення нею взыскания.

4. Після виконання покупцем умов п. 3 ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» укладає договір купівлі-продажу житлового будинку з продавцем і реєструє право власності на ім'я. Перед укладанням вищевказаного договору продавець (покупець) пред’являє договір купівліпродажу земельних ділянок між продавцем і покупцем і документ у тому, що договір подано ними на державної реєстрації (заяву на філія Центру реєстрації зі штампом і підписом про приеме).

5. По пред’явленні покупцем документів на право власності на земельну ділянку, розташований під житловим домом, і у ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» свідоцтва про право власності на житловий будинок ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» і покупець одночасно укладають нотаріально засвідчені договору продажу-купівлі житловий будинок в кредиту із наступним запорукою (іпотекою) та установчий договір іпотеки земельних ділянок, що під житловим домом. Можливо висновок одного договору, що включає обидві позиції, — на розсуд нотариуса.

6. Вказані вище договору підлягають державної реєстрації речових. При цьому покупець оплачує виникнення права власності на ім'я, а ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» — реєстрацію домовленості про заставі. Якщо зв’язати іпотеку земельних ділянок з купівлею-продажем вдома, можна перекласти витрати на державної реєстрації речових умов із іпотеку на покупця. Він на це знадобиться 1 ММРОТ. Однак цю можливість доведеться з’ясувати на месте.

зважаючи на викладене, вірну оцінку витрат за державну реєстрацію біля Алтайського краю на сьогодні дати важко. Точним є лише про розмір витрат на державну реєстрацію переходу прав власності на житловий будинок ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» — ММРОТ. По іпотеку це завжди буде складати або 20 ММРОТ (10 — за житловий будинок, 10 — за земельну ділянку), або за змішаному договорі всі витрати ляжуть на покупця у розмірі ММРОТ. Усе залежатиме від конструкції договорів, які мають пропрацювати з нотаріусом. Загальні примітки сплати державну регистрацию:

Відповідно до розцінками за державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій із ним, затвердженим Постановою адміністрації Алтайського краю від 19 березня 1998 р. № 158 (із змінами), Плата державної реєстрації підлягає оподаткуванню ПДВ (п. 24 Постанови). Проте до закону «Про податок додану вартість» (підпункт «І» п. 1 ст.5) реєстраційні збори, стягнуті державними органами, обкладанню податком на додану вартість не підлягають. Певне, вищезазначене положення закону ще попереду роз’яснити місцевим податковим органам в Алтайському краї. Насамкінець зробити такі выводы.

1. З усіх наведених вище схем за обома напрямам найбільш предпочтительными є схеми № 3, які передбачають: а) здійснення діяльність у рамках існуючої правоздатності ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт»; б) гарантії, передбачених чинним законодавством, стосовно аналізованим випадків, з урахуванням вихідних даних. Не допускаються очевидні розриви між окремими їх елементами, фиксируемыми договірних відносин; в) всі дії взаємопов'язані зацікавленістю покупця. Йому належить ініціативна роль, инспирируемая ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт»; р) при реалізації зазначених схем ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» отримує максимальні гарантії, передбачених чинним законодавством стосовно аналізованим випадків, з урахуванням вихідних даних, існуючих на даний момент скоєння сделок.

2. Задля реалізації напрями II необхідно провести роботи з Алтайським крайовим центром реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним (г.Барнаул) щодо запровадження перелік реєстраційних дій реєстрації права користування житловим приміщенням, відповідно до ст. 292 ДК РФ. Вищезазначене право припиняється з звернення на житловий будинок. Це дасть змогу зменшити соціальні ризики при виселення покупців, не виконуючих свої обов’язки за договором купівлі-продажу. З іншого боку, доцільно передбачити можливість надання выселяемым мешканцям житлових приміщень за умов комерційного найму за нормами гуртожитки. Для цього, природно, має надаватися самий непрезентабельний житловий фонд.

Реалізація пілотного проекту впровадження житлової програми дозволить внести корективи, і уточнити деталі використовуваного варіанта або зробити повнішу прив’язку до конкретних обставинам. Необхідні документи у нині перебувають на стадії разработки.

У результаті хотілося б вирізнити, що розробка та реалізація наведених вище та інших програм як на регіональному, а й у федеральному рівні дозволить створити фінансову базу для іпотечного кредитування й тимчасово підвищити інвестиційну активність населення, що буде мати стимул для вкладення своїх фінансових та інших майнових коштів (наприклад, старих квартир, що у їх власності) до сфери житлового будівництва, призведе до незмінному розвитку системи іпотечного кредитования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проаналізувавши становлення та розвитку іпотечних взаємин у же Росії та там, можна зробити такі выводы.

1. Забезпечення населення житлом є важливим соціальнополітичної та економічної проблемою. Від вибору тих чи інших підходів до вирішенню цієї проблеми, у значною мірою залежить загальний масштаб і темпи житлового будівництва, реальне добробут людей, їх моральне і фізичне самопочуття, політичні оцінки й мотивація поведения.

На цей час у житловому фонді Росії зберігається значна частина будинків із неблагоустроенными квартирами, із яких близько 1,3% розміщені в старих і аварійних будинках, і навіть індивідуальні приватні будинки. У цьому переважна більшість знову який вводимо житла споруджується з урахуванням технічних і архітектурно-планувальних рішень, сформованих у 70−80-ті роки та значною мірою морально застарілих. До того ж у будівництві та при експлуатації житла використовують застарілі технології, матеріали, які энерго-и материалоемки.

У зв’язку з цим небезпечної стає тенденція до зростання вартості будівництва, що робить знову який зводять житло дедалі менше доступне населення Криму і що викликає скорочення, отже, і обсягу виробництва. У остаточному підсумку це дає криза системного характеру, помітно усилившийся за умов погіршення макроекономічної ситуації та чергового різкого падіння життєвий рівень населення після відомих рішень на серпні 1998 г.

Сформована проблемна ситуація у економіці серйозно погіршує становище та населення, і для підприємців, і фінансистів, і держави, інтереси які нині більш, ніж раніше, відзначають, що у основі рішення житлової проблеми лежить створення й розвиток національної системи іпотечного кредитования.

2. Впровадження у діловій оборот видачі кредитів для придбання житла громадянам, у яких надійне забезпечення повернення як реальної власності (набутого об'єкта нерухомості), міг би дати: • постійний важливий приплив коштів ринку житла; •оживити будівництво і пов’язані з ним сектори промисловості; •зберегти й розширити робочі місця; • підвищити доходи населення і ще бюджети всіх уровней.

3. Становлення іпотеки і системи іпотечного кредитування у Росії ускладнене такими чинниками, як: • недолік ресурсів комерційних банків для довгострокового инвестирования;

•відсутність державної і пільгового оподаткування інвесторів, які надають довгострокові кредити; • недостатня розробка законодавчої бази для іпотечного кредитування; •відсутність вторинного ринку закладных.

4. Масштаб проблем розвитку житлового будівництва й іпотечного житлового кредитування, і навіть їх складність і комплексність вимагають за її рішенні використовувати програмний підхід, робити максимально швидкі дії й усіляко використовувати світовий досвід, спираючись на міжнародне сотрудничество.

Успіх конкретної програми залежатиме від залучення до цієї сфери всіх можливих джерел іпотечного кредитування житла — кредитних ресурсів іпотечних і універсальних банків, індивідуальних, корпоративних і інституціональних инвесторов.

5. З метою розвиватись іпотеці у Росії необхідно створити системи іпотечного кредитування і системи управління ризиками як альтернативного способу страхової захисту від ризиків, які виникають за іпотечних операциях.

Організація управління ризиками необхідна для рівномірного розподілу тягаря фінансових витрат за захисту від ризиків між суб'єктами, які беруть участь в іпотечних правовідносинах. Зараз, в різних іпотечних програмах явно проглядається прагнення кредиторів перекласти ризики на плечі позичальників, і у своїй захисту від них здійснювати в основному у вигляді страхування. Через війну значно збільшуються витрати (крім основного кредитного боргу) заемщика.

Що ж до розвитку системи іпотечного кредитування, то сьогодні у Росії необхідно створити саме систему іпотечного кредитування, а чи не просто іпотечне законодавство ще й іпотечні банки. Без будь-якого одного ланки функціонування системи може бути неефективним. Для повноцінної роботи системи іпотечного кредитування мають бути розвинені такі щоб забезпечити функції, як оцінка вартості нерухомості, страхування, процедури звернення на закладене майно і механізм реєстрації ипотеки.

Істотне значення матиме практика розгляду судовими органами справ за закладеному нерухомого майна. У цьому питанні повинна бути заявлена жорстка позиція судової влади щодо неплательщиков.

Особливо необхідно створити загальні вимоги режиму роботи ринку іпотечного кредитування етапі її становлення першу час. Важливіше те, що вибір тих чи інших схем іпотечного кредитування (кожна з них може бути специфічні обмеження) залежить від особливостей податкової системи. Різні зміни змушують вносити відповідні корективи в іпотечну програму. У зв’язку з цим слід переглянути принципи оподаткування доходів від продажу нерухомого майна, і навіть ставки податків, державних мит та інших зборів під час оформлення таких сделок.

Багато залежить і зажадав від за Центральний банк РФ. Має бути створено систему спеціального ліцензування іпотечних банків (законодавче встановлення статусу іпотечних банків за аналогією з інвестиційними). Отобранным для участі у системі іпотечного кредитування банкам можуть бути надані певні пільги у виконанні їх деятельности.

Тільки умовах правового захисту інститутів іпотечного кредитування і своїх клієнтів, і навіть за наявності раціонального державного регулювання системи іпотечного кредитування російські іпотечні банки, використовуючи свою методологічну базу і відпрацьовані кредитні інструменти, зарубіжний досвід, зможуть працювати у спосіб ж, як працюють іпотечні банки розвинутих країн. Створення системи іпотечного кредитування і вторинного ринку заставних міг стати черговим кроком у розвитку ринкових взаємин у Росії, і навіть сприяти зміцненню банківської системи країни, розвитку сфери житлового будівництва й, отже, поліпшенню житлових умов населення Росії у целом.

СПИСОК БІБЛІОГРАФІЧНИХ ИСТОЧНИКОВ 1. Антонов Л. Н. Запорука і кредитний ризик // Банківська справа. — 1995. — № 5. — З. 5−7. 2. Балабанов І. Т. Операції з нерухомістю у Росії. — М: Фінанси і статистика, 1996. 3. Банкам дали відмашку на іпотечне кредитування. Вони обіцяли подумати // Епіграф. -1998. —№ 30.-С. 3. 4. Банки і банківські операції: Підручник для вузів. — М.: Банки біржі ЮНИТИ, 1997. 5. Банки. Інвестиції. Нерухомість: Матеріали Другого Міжнародного банківського конгресу країн Азійсько-Тихоокеанського регіону [Владивосток 1996]. — Владивосток: Дальнаука, 1996. 6. Баскаев До. Безкоштовного житла немає // Економіка життя й.- 2000. — № 7. — З. 29. 7. Бєлєнький В.М. Іпотека: Проблеми та рішення // Фінансовий бізнес. — 1994. — № 8. — З. 10−14. 8. Бєлєнький В. М. Як забезпечити надійність // Діловий світ. — 1995. — № 8. — З. 5. 9. Бубнова До. Страхування права власності нерухомість // Риэлтер. — 1998. — № 2. -С.15−21. 10. Бубнова До. Страхування ризиків при кредитуванні // Риэлтер. — 1998. — № 3. — С.7−9; № 4 -З. 15−18. 11. Бусів В.І. Проблеми організації іпотечного бізнесу // Гроші були й кредит. — 1996. — № 2. — З. 58−60. 12. Ваксман С. А., Воробйова О. Е. Іпотечне кредитування та її учасники на ринку житла США.—Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.—97с. 13. Верганова Є.В., Горбунова І.В., Сазонова Ю. О., Соколов В. М. Аналіз достоїнств і повним вад схем іпотечного кредитування// Економіка і підприємництво у будівництві (випуск 6)/ Відп. ред А.І. Щербаков. — Новосибірськ: НГАСУ, 2000. — С.45−47. 14. Воєводська Н.П., Пантелеев В. В. Житлове кредитування // Гроші та кредит. — 1996. — № П. —З. 52−56. 15. Можливі джерела інвестування на Новосибірській області // Епіграф. — 1995. -№ 30.-С. 1. 16. Волочков Н. Г. Довідник по нерухомості. — М.: ИНФРА-М, 1996. П. Воробьев Ю., Караваєва І., Скробов А. Заставне кредитування: Зарубіжний досвід минулого і російська дійсність // Питання економіки. — 1995. — № 11. — С.135−145. 18. Вилазьте з черепашок // Комерсант. — 1999. — № 181. — З. 7. 19. Горемыкин В. А. Російський земельний ринок. — М., 1996. 20. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Нерухомість: Реєстрація правий і угод, іпотечне кредитування. У схемах. — М.: «Филинъ», 1999. — 144 з. 21. Цивільний кодекс РФ. Ч. 1,2. М., 1996. 22. Громадянське право. Ч. 1 / Під ред. Ю. До. Толстого, А. П. Сергєєва. — СПб.: Теис, 1996. 23. Дедиков А. В., Касаткіна Л. П. Іпотечне кредитування: Становлення і напрями розвитку // Управлінські і економічні проблеми сучасної Росії. -Н.Новгород, 1996.-С.191−194. 24. Дестресс М. Іпотека й іпотечне кредитування // Гроші потрібні і кредит. — 1995. — № 8. — С.48−51. 25. Єльцов МІ. Перспективи розвитку іпотечного кредитування у Росії// Фінансові проблеми РФ і шляхи їх рішення: теорія і практика. Матеріали Міжнародної науково-практичній конференції. — СПб.: Нестор, 2000. — С.65 — 66. 26. Житлова економіка: Пер. с анг. / Під ред. Р. Поляковского. — М.: Річ, 1996. — 224 з. 27. Житлового кодексу РРФСР від 24 червня 1983 р. зі змінами та доповненнями. 28. Житло: Інформаційно-правової збірник. — СПб., 1996. 29. Жуков І.В., Щербаков А.І. Іпотечне кредитування витрат на і будівництво житла// Економіка і підприємництво у будівництві (випуск 4): Рб. навчи. тр./Отв. ред. А.І. Щербаков. — Новосибірськ: НГАСУ, 1998.-С. 98- 101. 30. Завидів Б. Д. Коментар до федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)». — М.: Видавництво «ПРІОР», 1998. — 160 з. 31. Запорука банківській кредитуванні // Бізнес і банки. — 1995. -№ 21. — С.8. 32. Зеленков А. Хочете побудувати палац? Закладіть свою хатину! // Клуб споживачів. — 1998. — № ПО.-С. 1. 33. Зенец М. Можливості іпотечного кредитування // Економіст. — 1997. — № 4. — С.93−95. 34. Золоторев І.І., Горбунова І.В., Сазонова Ю. О., Соколов В. М. Інвестиції в до житлового будівництва// Економіка і підприємництво у будівництві: Рб. навчи, тр. (випуск 6)/ Відп. ред. А.І. Щербаков. — Новосибірськ: НГАСУ, 2000. — С.45 -47. 35. Золотарьов І.І., Ивасенко О. Г., Соколов В. М. Розвиток системи довгострокового житлового кредитування населення Росії - найважливіша соціально-економічна завдання стабілізації суспільства// Прогнозування розвитку регіонального будівельного комплексу. — Новосибірськ: НГАСУ, 1998. — З. 43 — 46. 36. Ивасенко О. Г. Іпотечне кредитування: Сутність, проблеми і перспективи розвитку: Навчальний посібник. -Новосибірськ: НГАЭиУ, 1996. 31. Ивасенко О. Г., Казаржевская B.C., Зыкова О. С., Казаржевская Е. С., Соколов В. М. Особливості іпотечного кредитування у Сибіру// Збірник матеріалів межкафедрального науково-методичного семінару «Сучасні проблеми економіки та менеджменту». — Новосибірськ: СГГА, 2000. — З. 166−172. 38. Ивасенко О. Г., Литвинова О. В., Соколов В. М. Іпотечне кредитування: аналіз політики та перспективи// Збірник матеріалів межкафедрального науковометодичного семінару «Сучасні проблеми економіки та менеджменту». — Новосибірськ: СГГА, 2000. — З. 173−179. 39. Ивасенко О. Г., Михайлова О. М., Соколов В. М. Про схемою проведення іпотечного кредитування у Росії// Проблеми сучасної економіки та педагогіки: 56-та науково-технічна конференція профессорсковикладацького складу НГАСУ. -Новосибірськ: НГАСУ, 1999. — З. 13−14. 40. Ivasenko A.G., Opolskaya N У., Sokolov V.N. The stake of percent on hipothecary credit: methodology and problem of payment in Russia // The Third Russian-Korean International Simposium on Science and Technology KORUS «99 Novosibirsk State Technical University. -Novosibirsk, 1999. -З. 111. 41. Ивасенко О. Г., Опольская Н. В., Соколов В. М. Джерела фінансування житлового будівництва у Росії: Пошук оптимального варіанта //СХІДСИБИРЬ-ЗАПАД. Всеросійський економічний форум. СИБІР: ЕКСПОРТ-ІМПОРТ. Міжнародна промислова виставка. Тези доповідей./ Новосибірськ: СГГА, 1999. — 72 з. 42. Ивасенко О. Г., Опольская Н. В. Соколов В.М. Міжнародний досвід фінансування житлового будівництва// Сбоник матеріалів межкафедрального науково-методичного семінару «Сучасні проблеми економіки та менеджменту» (випуск 2). — Новосибірськ: СГГА, 2000. — З. 133−141. 43. Ивасенко О. Г., Опольская Н. В. Соколов В.М. Организационно-экономические і правові питання іпотечного кредитування у Росії // Соціальні пріоритети і механізми реалізації: Матеріали наукової сесії викладачів НГАЭиУ. 28−30 квітня 1999 р. — Новосибірськ: НГАЭиУ, 1999. — 158 з. 44. Ивасенко О. Г., Опольская Н. В., Соколов В. М. Застосування моделей рефінансування іпотечних кредитів на міжнародній практиці // Вісник Сибірській державної геодезичної академії. — Новосибірськ, 1999. -Вип. 4. — 183 з. 45. Ивасенко О. Г., Соколов В. М. Система довгострокового іпотечного житлового кредитування і зниження ціни житло // Сучасні проблеми геодезії і оптики. Міжнародна науково-технічна конференція, присвячена 65-річчю СГГА-НИИГАиК, 23−27 листопада 1998 р.: Тез. докл. — Новосибірськ: СГГА, 1998. — С.295. 46. Ивасенко О. Г., Соколов В. М. Чинники, що перешкоджають формування ринку іпотечних житлових кредитів // Сучасні проблеми геодезії і оптики. Міжнародна науково-технічна конференція, присвячена 65-річчю СГГАНИИГАиК, 23−27 листопада 1998 р.: Тез. докл. — Новосибірськ: СГГА, 1998. — С.293. 47. Ивасенко О. Г., Соколов В. М. Фінансово-економічні аспекти новосибірської обласної цільової програми «Житло» // Сучасні проблеми геодезії і оптики. Міжнародна науково-технічна конференція, присвячена 65-річчю СГГА-НИИГАиК, 23−27 листопада 1998 р.: Тез. докл. — Новосибірськ: СГГА, 1998. -С.294. 48. Ивасенко О. Г., Соколов В. М., Вернова Є.В. Проблеми планування темпів житлового будівництва й розподілу муніципального житла // Ефективність інвестицій у нове будівництво і реконструкцію. Збірник доповідей і повідомлень до міжнародного науково-практичній конференції. — Новосибірськ: МАН, 2000. — З. 103 -107. 49. Ивасенко О. Г, Соколов В. М. Єрохін А.А. Іпотека у Новосибірську: проблеми і розвитку// Сбоник матеріалів межкафедрального науковометодичного семінару «Сучасні проблеми економіки та менеджменту» (випуск 2). -Новосибірськ: СГГА, 2000. — З. 123−132. 50. Ивасенко, А Р, Чугунова О. А., Соколов В. М. Ефективність інвестицій і шляхи його підвищення у будівництві житла механізмом іпотечного кредитування// Економіка і підприємництво у будівництві (випуск 4): Рб. навчи, тр./ Відп. ред. А.І. Щербаков. — Новосибірськ: НГАСУ, 1998. — З. 75−78. 51. Информбанк II Банківська справа. — 1999. — № 9. — З. 40. 52. Іпотека до ФРН // Бізнес і банки. — 1995. -№ 5−6. — З. 7. 53. Іпотека — держава билося про заклад // Директор. — 1995. — № 1. — З. 20−21. 54. Іпотека межі століть // Бізнес і банки. — 1994. — № 26. — З. 8. 55. Іпотечне житлове кредитування. — М.: Видавничий будинок «Аудитор», 1999. 56. Каноков О. К розвитку заставного кредитування // Російський економічний журнал. -1996.-№ 5/6.-С.52−55. 57. Кірсанова А.В. Іпотека як засіб подолання інвестиційного кризи // Ефективність інвестицій у нове будівництво і реконструкцію: Матеріали до міжнародного науково-практичній конференції 10 лютого 2000 р. — Новосибірськ, 2000.-С. 180−181. 58. Климович М. Московська приватизація: Іпотечні механізми викупу нерухомості // Російський економічний журнал. — 1996. — № 4. — З. 18−22. 59. Ковальов О. П. Як оцінити майно. — М., 1996. 60. Коган В.І. Шляхи рішення житлової проблеми, у Росії. — СПб., 1996. 61. Концепція міжнародної програми з іпотечному кредитування житлового будівництва у Росії «Будинок для Вашої сім'ї». — М.: Російська іпотечна асоціація, 1998. — 82с. 62. Копейкин А., Стебенев Л. Скоробогатько Б., Пенкина І. Розвиток іпотечного кредитування у Росії // Ринок цінних паперів. — 1998. — № 8. — С.26. 63. Косарєва Н.Б. Іпотечний позику купівлю житла // ЕКО: Економіка і організація виробництва.- 1995. -№ 11. — З. 171−184. 64. Котов В. В., Емелин В.І. Житловий ринок: Проблеми, шляху реше-ния. — СПб, 1996. 65. Кравцов Г. Б., Опольская Н. В., Соколов В. М. Титульна страхування як спосіб захисту при іпотечних операціях// Сучасні проблеми геодезії і оптики. L научно-техн. цук. Тези докл. — Новосибірськ: СГГА, 2000. — С.215. 66. Ксенчук Є.В. Іпотечне кредитування // Директор. — 1993 — № 8. -З. 30- 39. 67. Кук Дж. Іпотечне кредитування у Росії // Банки страхування + цінні папери всім.- 1995.-№ 9. -С.7−8. 68. Кук Дж. Розвиток іпотечного кредитування нинішньої правової базі // Бізнес і банки.-1995.-№ 18.-С. 12−13. 69. Куц А. Любовний трикутник іпотеки — держава, банк, клієнт // Фінансист. — 1995.

-№ 28.-С. 20−21. Ю. Ланцов В. М. Іпотека прогрес чи економічне зброю: (критичний аналіз досвіду России)/Казан.гос.архит.-строит.акад.—Казань, 1996.—104с. 71. Лаврухин О. Н. Іпотечне кредитування: Реальність і // Бізнес і банки. — 1995.-№ 22.-С. 8−9. 72. Лимаренко В.І. Будинок для Вашої сім'ї на Великий Волзі: Проблеми впровадження іпотечного кредитування у російських регіонах. Теорія і практика. — Саров Нижегородської обл.: вид-во «Альфа», 1998. — 271 з. 73. Липсиц І.В., Коссов В. В. Інвестиційний проект: Методи підготовки й аналізу. — М., 1996. 74. Ліцензування незалежних оцінювачів// Економіка життя й. — 1995. -№ 41. -З. 7. 75. Люсов О. Н. Довірча власність і заставне право // Гроші потрібні і кредит. — 1995. -№ 1.-С. 42−43. 76. МасловН.В. Житлова нерухомість: Запитання і відповіді. -М.: Юність, 1997. 77. Машинистова Є. Кредитні інститути як суб'єкти іпотечних операцій із житлом // Російський економічний журнал. — 1996. — № 7. — З. 47−56. 78. Московська іпотека краще федеральної // Коммерсантъ. — 1999. — № 197. — С.7. 79. Нова модель фінансування й кредитування житлового будівництва // Бізнес і банки.- 1995.-№ 11.-С. 19−21. 80. Новосибірськ стає плацдармом у розвиток системи іпотечного кредитування у Сибіру. // Епіграф. — 1998. — № 32. — З. 81. Новий Цивільний кодекс і заставне право // Бізнес і банки. — 1995. — № 27. — З. 4−5. 82. Овчинников В. В. Ринкові форми фінансування житлового будівництва у Росії // Фінанси.- 1996. -№ 2. -З. 12−14. 83. Овчинников К. В. Європейський, а оновлювати вітчизняний досвід організації фінансовобудівельних комплексів// Бізнес і банки. — 1995. -№ 18. -З. 15 84. Омшанова Э. А., Гириберг Б.І. Іпотечний кредит // Економічне відродження Росії. -М.: «ДелоЛТД», 1997. 85. Омшанова Э. А Проблеми іпотечного кредиту на системі ринку цінних паперів // Бюлетень фінансової інформації. — 1997. — № 9. — З. 48−52. 86. Опольская Н. В., Соколов В. М., Горбунова І.В. Досвід упровадження регіональних іпотечних схем (з прикладу Оренбурзької області)// Сучасні проблеми геодезії і оптики. L научно-техн. цук. Тези докл. — Новосибірськ: СГГА, 2000. — З. 179. 87. Опольская Н. В., Шитова О. Т., Соколов В. М. Державна підтримка іпотечного житлового кредитування: зарубіжний досвід минулого і російська практика// Вісник СГГА (випуск 6). — Новосибірськ: СГГА, 2001. — З. 245−249. 88. Орлов В.Є. Асоціація іпотечних банків — рік // БиС+. — 1995. — № 1. — З. 3. 89. Орлов В.Є. Іпотека — надія мільйонів // БиС. — 1995. — № 2. — З. 7. 90. Орлов В.Є., Клименко В. А. Іпотека у Росії відродиться // Гроші та кредит. — 1995. — № 8.-С. 60−63. 91. Основні правила іпотечного кредитування у США: Загальні відомості для російського ринку. — М.: ІСЦ «ВАЗАР-ФЕРРО», 1997. 92. Оцінка нерухомості для іпотечного кредитування // Банківська справа. — 1995. — № 2. -З. 18−21. 93. Пайдиев Л.Є. Цінні папери, забезпечені нерухомістю, як стабілізації економіки // Гроші були й кредит. — 1996. — № 2. — С.55−58. 94. Павлодарський Є. Запорука і іпотека // Господарство право. — 1997. — № 2. -С.77−79. 95. Парламентські слухання тему: «Про підготовки й реалізацію спільної програми Державної Думи Федеральних зборів і Конгресу США по житлового будівництва у Росії «Будинок для Вашої сім'ї» та діючий міжнародний семінар на задану тему: «Розвиток ринку іпотечного житлового кредитування у Росії». — М.: Видавничий будинок «Вітрило», 1998. — 247 з. 96. Пилз До. Розвиток системи сільськогосподарського кредиту: Уроки для Росії // Питання економіки. — 1997. — № 8. — З. 112−123. 97. Платкин М. Основи іпотечного кредитування. Програм підготовки фахівців / Асоціація іпотечних банків Росії. — М., 1997. 98. Полонський A.M., Курченков У., Марковський О. К. Кредитування житлового будівництва у умовах початку ринку: Проблеми та шляхи вирішення // Економіка будівництва. -1997. -№ Ю.-С.43−50. 99. Постанова Уряди РФ від 29 червня 1995 р. № 633 (зі змінами і доповненнями) «Про розвиток лізингу в інвестиційної діяльності». 100. Постанова Уряди РФ від 26 лютого 1996 р. № 167 «Про затвердженні Положення ліцензування лізингової діяльність у Російської Федерації». 101. Постанова Уряди РФ від 26 серпня 1996 р. № 1010 «Про агентстві по іпотечному кредитування». 102. Постанова Уряди РФ від 23 листопада 1996 р. № 1407 «Про затвердженні Положення ліцензування риэлтерской діяльності». 103. Правила кредитування фізичних осіб установами Ощадбанку Росії від 10 липня 1997 р. № 229-р // Фінанси і кредиту. — 1998. — № 1. — С.4−11. 104. Принципи іпотечного кредитування у Росії: Програма агентства міжнародного розвитку США про співпрацю у житловому секторі.- М.: Будівельна газета, 1995. 105. Проблеми іпотечного кредитування // Фінансовий бізнес. — 1994. — № 10. — З. 9−10. 106. Проблеми російської іпотеки // Бізнес і банки — 1994 — № 8. — З. 4. 107. Ресін П.Р. Досвід системного регулювання роботи Московського инвестиционно-строительного комплексу // РЭЖ. — 1995. № 5−6. — З. 5. 108. Рефінансування при іпотеку // Ринок цінних паперів. — 1995. — № 18. — З. 48−50. 109. Рижов Про. Рефінансування при іпотечне кредитування // Ринок цінних паперів. -1995. —№ 18.-С.48−51. ПО. Ринки нерухомості та розвитку міст: Російська реформа і міжнародна практика: — СПб.: ТОВ «Лимбус Пресс», 1995. 111. Рябченко Л. И. Іпотечне кредитування: Проблеми та перспективи розвитку // Гроші потрібні і кредит.- 1997. -№ 3. З. 53−57. 112. Збірник нормативних актів «Про житло» / Під ред. Е. Ю. Валявиной. — СПб.: Вид. «Манускрипт», 1996. 113. Сергєєв Д. А. Вплив системи іпотечного кредитування подолання кризових явищ економіки// Фінансові проблеми РФ і шляхи їх рішення: теорія і практика. Матеріали Міжнародної науково-практичній конференції. — СПб.: Нестор, 2000. -С.186- 191. 114. Сивкова Л. А. Нерухомість: Маркетинг і - оцінка. — М.: Бібліотека журналу «Бюлетень підприємця», 1996. 115. Сиротіна І. А. Кредит під заставу: Техніка отримання. — М.: Стрикс, 1995. 116. Смирнов В. В., Лукина З. П. Іпотечне житлове кредитування. — М.: Видавничий будинок «Аудитор», 1999. 112с. 117. Смолянніков А. Іпотека крізь призму законотворчості // Питання економіки. — 1997. -№ 8.-С.147−160. 118. Створення фонду іпотечного кредитування // БиС+. — 1995. -№ 3. — З. 4. 119. Соколов В. М. Інвестиції у виробництво та будівництво механізмом іпотечного кредитування// Проблеми ефективної організації виробництва та пріоритети інвестиційної політики. Матеріали до міжнародного науковопрактичної конференції. — Новосибірськ: НГТУ, 2000. — С.309−310. 120. Соколов В. М., Патокина М. А., Горбунова І.В., Ивасенко О. Г. Іпотечне кредитування у житлову сферу. Проблеми та шляхи їхнього розв’язання// Геомониторинг з урахуванням сучасних технологій збирання та опрацювання інформації. Научно-техн. цук., присвячена 90-річчю К. Л. Проворова. Тез. докл. — Новосибірськ: СГГА, 1999. — З. 174. 121. Стеньков А. П. Іпотечне кредитування: Організаційні аспекти //Гроші потрібні і кредит. — 1994.-№ 8.-С. 44−52. 122. Страпк Р., Косарєва Н.Б., Сучков А, Ю. Житлове іпотечне кредитування за умов сучасної Росії //Гроші потрібні і кредит. — 1995. -№ 8. -С.52−59. 123. Стюньков У. Іпотечне кредитування: організаційні аспекти // Гроші і кредиту. -1995.-№ 8. — С.47−54. 124. Субраманиан Р. Порядок організації та обслуговування іпотечних позик.- М.: Будівельна газета, 1995. 125. Таранков В.І. Нестандартні підходи Іпотечного Стандартбанка // Гроші і кредиту. — 1994. -№ 4. -З. 28−29. 126. Тарасевіч Є.І. Фінансування інвестицій у нерухомість. — СПб., 1996. 127. Терковская Є. Іпотека: Проблеми та перспективи // Господарство право. — 1997. — № 9. -З. 16−26. 128. указ президента РФ від 8 липня 1994 р. № 1482 «Про впорядкування державної реєстрації речових підприємств і для підприємців біля РФ». 129. указ президента РФ від 10 червня 1994 р. № 1182 «Про випуск й жорстоке поводження житлових сертифікатів». 130. указ президента РФ від 28 лютого 1996 р. № 293 «Про додаткові заходи в розвитку іпотечного кредитування» // Російська газета. — 1996. — 4 березня. 131. Управління портфелем нерухомості: Навчальний посібник для вузів: Пер. с анг. / Під ред. проф. З. Р. Бєляєва. — М.: Закон право, ЮНИТИ, 1998. — 391с. 132. Федеральний закон від 30 листопада 1994 р. № 52-ФЗ «Про введення на дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації». 133. Філатов М. Банківський кредит. Можливості і проблеми //Фінанси і кредит. — 1997. -№ 1.-С.4−11. 134. Фрідман Дж., Ордуэй М. Аналіз і - оцінка приносить дохід нерухомості. — М., 1995. 135. Господарське право. Ч. 2 / Під ред. B.C. Мартемьянова. — М.: Вид-во «БЕК», 1994. 136. Чиненков А. В. Банківські кредити і знаходять способи забезпечення кредитних зобов’язань // Бухгалтерія і банки. — 1996. — № 4. — С.51 -60. 137. Чиненков А. В. Основи іпотечного кредитування // Гроші та кредит. — 1997. — № 6. -С.52−61. 138. Черняк А. В. Оцінка міської нерухомості. — М., 1996. 139. Черняк В. З. Оцінка бізнесу. — М., 1996. 140. Черняк І.В. Про розвиток іпотечного кредитування // Житлове будівництво. — 1996. -№ 6.-С.2−5. 141. Шадрін У. Іпотечне кредитування: Перші кроки // Економіка життя й. — 1996. — № 8. 142. Шипкова О. Т., Ивасенко О. Г., Соколов В. М. Житлова іпотека: проблема вибору адекватної для Росії моделі// Ефективність інвестицій у нове будівництво і реконструкцію. Збірник доповідей і повідомлень до міжнародного науково-практичній конференції. — Новосибірськ: МАН, 2000. -З. 101−102. 143. Щербаков А.І., Ивасенко О. Г., Опольская Н. В., Соколов В.І. Іпотека в Росії. Сучасні тенденції і розвитку на федеральному і регіональних рівнях // Вісті вузів «Будівництво». — 1999. -№ 7 (487). — С.88−93. [pic].

[pic].

7[pic].

[pic] [pic].

[pic].

[pic].

[pic].

[pic].

[pic].

[pic].

[pic].

[pic].

[pic] 1 — внесення засобів у статутний капітал МИА (частка Уряди Москви становить 51%); 2 — внесення засобів у статутний капітал МИА (частка іноземних інвесторів становить 49%); 3 — авансовий платіж за договором купівлі-продажу житла (вноситься позичальником через кредитує банк); 4 — надання цільових коштів позичальнику по кредитному договору для закупівлі житла по іпотеку; 5 — оплата договору страхування закладываемого під заставу житла, життя, працездатності (генеральне страхування); 6 — оплата за договором поступки прав вимогами з кредитному договору МИА; 7 — зарахування коштів за періодичним платежах від позичальника по кредитному договору з банком; 8 — оплата незалежного оцінювання квартири ліцензованим оцінювачем; 9 — придбання облігацій МИА; 10 — здійснення розрахунків з облігаціях МИА; 11 — оплата комісійної винагороди, забезпечення виданого кредиту; 12 — договору про взаємодії у межах Московської іпотечної програми [pic] 1 — генеральне угоду між МИА і банками; 2 — попередній договір купівлі-продажу між продавцем житла і позичальником; 3 — договір купівлі-продажу між продавцем житла і позичальником; 4 — кредитний договір між банком і позичальником; 5 — договір застави житла (іпотеки) між банком і позичальником; 6 — договір переуступки прав вимог між банком і МИА; 7 — договір страхування між страхова компанія і позичальником; 8 — договір оцінки (договір возмездного надання послуг) між оцінювачем і продавцем житла; 9 — договір поручництва Уряди Москви з МИА; 10 — договір банківської гарантії (поручництва) між банком і МИА; 11 — договору про надання послуг за оцінкою житла, купованого по іпотечним договорами; 12 — договору про придбанні облігацій між МИА і інвесторами; 13 — договору про взаємодії у межах Московської іпотечної програми; 14 — договору про надання послуг по страхованию.