Ипотечное страхування: тенденції і проблеми

Ипотечное страхування: тенденції і проблемы

Александр Єрмаков, начальники управління розвитку банківського страхування СГ «СОГАЗ»

В розвитку іпотеки беруть участь найрізноманітніші організації: Держдума, уряд, банки, надають іпотечні кредити, страхові компанії, страхующие іпотечні ризики. І всі зіштовхуються з різними труднощами. Про те, які проблеми доводиться вирішувати страховикам під час реалізацію програми іпотечного страхування, — наш рассказ.

Разные подходы

В час над ринком застосовуються два підходу до організації іпотечного страхования.

Первый підхід передбачає, що договори страхування при іпотечне кредитування полягають двома страховиками: у частині страхування життя і здоров’я позичальника кредиту — через спеціалізовану страхової компанії у житті, у частині майнового страхування — через страхової компанії, реалізуючу майнові види страхования.

При використанні другого підходу договори страхування полягають одним страховиком з усіх видів страхування, тобто здійснюється комплексне страхование.

В перший варіант, під час укладання договору страхування двома страховиками, постають певні незручності передусім на позичальника кредиту (страхувальника), пов’язані зі збільшенням обсягу оформлюваних документів. Крім того, такий варіант вимагає вибудовування налагодженої схеми взаємодії двох страхових компаній для оперативного оформлення договорів й остаточного врегулювання страхових случаев.

Во другому варіанті проблеми з технологією продажів немає, оскільки реалізація його проводиться силами одного страховика. Проте, відповідно до закону про організацію страхової справи до, суміщення страхування життя і видів страхування можливе лише до 1 липня 2007 року. Тому, якщо законодавча база не зміниться, укладати комплексні договори іпотечного страхування силами одного страховика стане невозможно.

В час над ринком іпотечного страхування спостерігається тенденція необгрунтованої мінімізації страхових тарифів. Задля споживчої привабливості іпотечного продукту банки відбирають до роботи страхові компанії, які пропонують поліси по мінімальним ценам.

Страхование по економічно необгрунтованим тарифами можуть призвести до їх зниження фінансової стійкості страхової компанії як слідство до можливого невиконання зобов’язань в разі настання страхових случаев.

Тарифы страхування життя базуються на статистичних даних про смертності населення і побудову залежать від багатьох чинників: статі, віку позичальника, періоду страхування, порядку сплати внесків. Тому договори страхування життя вимагають проведення індивідуального андеррайтинга кожному за позичальника. Індивідуальні тарифи страхування життя, зазвичай, загалом вище групових, особливо вікової групи тих, кому 40 і більше років (насамперед що це стосується мужчин).

Для страхових компаній, котрі мають великий портфель договорів страхування життя позичальника кредиту, може бути доцільним застосування усереднених тарифів, загальних для певних вікових груп позичальників. За умов узгодження даного способу тарифікації з Федеральної службою страхового нагляду страхової компанії міг би в такий спосіб спростити процедуру андеррайтинга і прискорити оформлення страхового полиса.

Вопрос про выгодоприобретателе

В ході реалізації іпотечних програм досить часто йдеться про выгодоприобретателе за договором страхування майна, який закладений у забезпечення іпотечного кредиту. На жаль, банки і кілька страхових компаній дотримуються різною погляду цей счет.

Так, юридичні служби низки банків та страхових компаній вважають, що майнові інтереси, пов’язані з ризиком загибель чи ушкодження майна відповідно до статтями 211 і 929 ДК РФ, несе власник (тобто фізична особа, а чи не банк), якщо інше не в законі передбачено чи договором. У зв’язку з відсутністю майнового інтересу у разі банк може бути призначений выгодоприобретателем. Причому у відповідності до статті 31 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» заставоутримувач (банк) має право задоволення свого вимогами з зобов’язанню, забезпеченому іпотекою, безпосередньо з страхове відшкодування за втрату чи ушкодження закладеного майна незалежно від цього, на чию користь воно застраховано. Це вимога слід було задовольняти переважно перед вимогами інших кредиторів заставника й з, на чию користь здійснено страхування, за вилученнями, встановленими федеральним законом. Отже, захист інтересів банку досягається навіть без призначення його выгодоприобретателем за договором страхования.

Другая думка: якщо в позичальника є перед банком у забезпеченні кредиту (тобто квартира, куплена по іпотечної схемою), то до погашення кредиту выгодоприобретателем є банк, а чи не позичальник кредиту. Ця позиція досить поширена і обов’язковий вимогою низки банків під час укладання договорів іпотечного страхования.

Отсутствие єдиного підходи до даному питанню призводить до суперечок і гальмує процес розвитку іпотечного страхування. Для спрощення взаємодії банків та страхових компаній потрібно чітко й зрозуміло визначити — хто є выгодоприобретателем за договором страхування майна, який закладений у забезпечення кредиту при іпотечних сделках.

Обращает він увагу ініціатива Агентства іпотечного житлового кредитування, спільно з Національною страхової гільдією який запропонував розробити правила страхування при іпотечних угодах єдиного стандарту для страхових компаній, що реалізують програму іпотечного страхування, які передбачають однакові правила страхування і форми страхової документації. Це, безсумнівно, буде сприяти уніфікації страхового продукту і дозволятиме всім учасникам іпотечного ринку простіше й ефективніше будувати взаємовигідні відносини у цієї сфері бизнеса.

Инвестирование у житлове будівництво: проблемы

Сегодня за досить високих цін на житло перед учасниками іпотечного ринку поставлено завдання забезпечення доступності іпотечних кредитів для широкої населення. На жаль, дуже багато потенційних позичальників не встигають ріст вартості житла накопичувати потрібні кошти для початкових взносов.

В рамках співробітництва СГ «СОГАЗ» одним із стратегічних партнерів ВАТ «СОГАЗ» -АБ «Газпромбанк» було розроблено та розпочато реалізацію програми страхування фінансових ризиків при інвестуванні у житлове будівництво жилья.

Наличие такого поліса дозволить страхувальникові, зазвичай, фізичній особі, у разі невиконання контрагентом (забудовником, інвестором) своїх зобов’язань отримати кошти від страхової компанії, сплачені ним раніше на основі договору інвестування для будівництва житла на стадії забудови объекта.

Стоит відзначити, що у силу Федерального закону «Про в пайовому будівництві багатоквартирних будинків культури та інших об'єктів нерухомості і змін — у деякі законодавчі акти РФ» сприяє більш інтенсивному розвитку іпотеки на первинному ринку жилья.

Вместе про те підсумки перших місяців компанії «СОГАЗ» зі страхування фінансових ризиків при інвестуванні у житлове будівництво позначили ряд проблем.

1. Стаття 20 Закону (інформацію про застройщике) практично спрацьовує. Інвестори і забудовники зволікають публікувати в доступних періодиці і великих відкритих джерелах інформації, зокрема з Інтернету, інформацію про своєї ділової репутації, фінансової стійкості, що створює суттєві труднощі, щоб всебічної оцінки фінансового риска.

2. Тоді як офіційний зверненні до забудовникам (інвесторам) практично неможливо отримати навіть мінімальний перелік документів, необхідних нам щодо андеррайтинга та формування полисных условий.

3. Відсутність єдиних стандартних форм контрактів на купівлю-продаж нерухомості, на що у пайовому будівництві. Багато забудовники (інвестори) намагаються не укладати інвестиційні договори з власниками житла (позичальниками), а застосовують альтернативні схеми: вексельні, попередні договори купівлі-продажу (житлові ф’ючерси) із наступною заміною їх у реальні договори купівлі-продажу нерухомості тощо. Такі схеми купівлі житла не дозволяють визначити умови страхової захисту. Логічним було б законодавчо розробити і затвердити обов’язкової застосуванню єдину форму договорів купівлі-продажу нерухомості між забудовником (інвестором) і покупцем жилья.

4. Найчастіше в інвестиційних контрактах не фіксується дата закінчення будівництва й здачі об'єкта, яка дозволяє всебічно оцінити відповідальність забудовника перед покупцем житла (позичальником), як слідство — у договорі страхування фінансових ризиків неможливо точно визначити суттєві умови договору ЄС і період страхової ответственности.

5. Через нерозвиненість цього виду страхування існує низка проблеми з передачею в перестрахування укладених угод, оскільки страховики, які мають достатнього досвіду щодо оцінки відповідних ризиків, побоюються їх у перестрахування. Через певний період, протягом якої в страхових компаній сформується досить об'ємний портфель договорів даного виду страхування, виникнуть проблеми з передачею в перестрахування фінансових ризиків західним перестрахувальникам, враховуючи специфіку російського ринку нерухомості. У цьому, з погляду, було би за доцільне у межах реалізацію програми іпотечного кредитування створити професійне некомерційне партнерство (об'єднання, пул), у якому об'єднані зусилля страхових компаній, приступили до реалізації цього виду страхования.

Хочу зазначити, що до Федеральним законом від 30.12.2004 року мав бути створено уповноважений орган у ранзі Федеральної інспекції контролю над створенням (будівництвом) об'єктів нерухомого майна по дольовій будівництва та регіональні інспекції в федеральних округах Росії, покликані здійснювати регулювання, контроль і нагляд у сфері часткового будівництва багатоквартирних будинків культури та (чи) інших об'єктів нерухомості. Співробітництво об'єднання страховиків з цим уповноваженим органом у межах програми страхування фінансових ризиків при інвестуванні в будівництво дасть можливість якісно реалізовувати програму страхування і забезпечити нашим клієнтам надійної страхової защитой.

***

СГ «СОГАЗ» розглядає іпотечне страхування при кредитуванні як із найпривабливіших довгострокових ринкових проектів, вкладених у збільшення клієнтів, створення позитивного професійного іміджу в цій сферу бізнесу, і навіть як фундамент в встановленні взаємовигідних довгострокових ділових відносин із банками і фінансово-кредитними организациями.

В час «СОГАЗ» акредитований при Агентстві іпотечного житлового кредитування (АИЖК) й успішно співпрацює у реалізації федеральної іпотечної програми з 8 регіональними операторами, 10 банками у регіонах як акредитованими при АИЖК, і розвиваючими власні іпотечні программы.

Список литературы

Журнал «Атлас страхування» № 8, 2005 г.