РОЗДІЛ 1. Дослідження та аналіз ринку нерухомості житлових будинків в м. Києві за останні п'ять років з 2004-2008 рр

Стан ринку нерухомості в місті Києві за останні п’ять років

Український ринок нерухомості досить багатогранний, але більшість громадян розглядають його лише як майданчик для здійснення купiвлі-продажу існуючих квартир i будівель.

Ринок нерухомості являє собою сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості i систему економічних відносин, які виникають при операціях з нерухомістю.

Ці відносини проявляються між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, здачі об'єктів нерухомості в траст, в оренду, в найм тощо.

Здавалося б, набираючись досвіду, ринок нерухомості повинен ставати більш цивілізованим, але його сьогоднішній стан, на жаль, не з кращих, а протистояння бірж i нотаріату лише погіршило ситуацію. Природньо, що за таких умов значно збільшилася кількість незаконних операцій таких як спекуляція, що провакують перекупщики, брокери, агентства нерухомості, будівельні компанії з метою отримання прибутку не від фінансових операцій, а від монополії на встановлення правил гри, тобто від статусу.

Загалом ринок нерухомості можна характеризувати як великий неврегульований сегмент, що провокує соціальну та економічну нестабільність.

На даний час став чітко вимальовуватись один позитивний напрям — елітне житло. До нього потяглися люди, яких не влаштовує проживання з представники різних соціальних верств населення. Зрозумівши це, багато будівельних фірм зайнялися реконструкцією i 6удівництвом нових елітиих будинків, планування яких передбачає паркінг, службу охорони, парикмахерська, хімчистка i ін.

Вплив держави на ринок нерухомості є особливо відчутним з цілого ряду причин, адже саме влада визначає відносини з бізнесом.

Вона регламентує правила забудови та нормативну базу, відведення та статус землі, отримання дозвільної документації. Це допоможе вдосконалити функції ринку, так як саме влада формує інвестиційний клімат, тобто правила, за якими гроші інвестора мають бути захищені та зумовить створенню цілісної державної статистики ринку житла.

Ринок житла дуже молодий. Він з’явився з прийняттям 19 червня 1992 року Верховною Радою України Закону «Про приватизацію державного житлового фонду». Саме цей закон легалізував операції, які до його прийняття вважалися протизаконними, лише після прийняття цього закону в Україні з’явилася можливість стати законним власникам об'єкта житлової нерухомості, квартири, будинку.

Найкраща сторона в тому що нерухомість представляє собою фінансову категорію i є формою вкладення капіталу.

Так купівля земельної ділянки означає вкладання грошей в цю земельну ділянку, яку потім можна продати за більш високу ціну i отримати дохід за рахунок різниці в цінах. Вкладення засобів в нерухомість представляє собою надійну зброю проти інфляції.

Ціни на нерухомість постійно зростають, що стає причиною спекулятивних угод, що є природньою реакцією ринку на нерівномірність попиту і пропозиції.

Формування i розвиток ринку нерухомості в Україні утруднюють:

• — штучним розмежуванням прав власності на об'єкти нерухомості i ділянки під ними;
• — слабким Державним регулюванням відносин на ринку нерухомості i нерозвинутою ринковою інфраструктурою;

Отже, міцний звязок бізнесових та владних структур, корупція на всіх рівнях, непрозорість у вирішенні земельних та будівельних питань позбавила ринок нерухомості умов для нормального розвитку.

Характеристика ринку нерухомості в 2004 року Рік характеризувався збільшенню цін на нерухомість, що спричинив дисбаланс попиту та пропозиції. Житла, як і раніше, не вистачало, провокуючи збільшенню попиту та зростанню цін.

Звичайно одним з найвагоміших чинників, що стримувала розвиток житлового будівництва стала нерозвиненість іпотеки. За даними журналу «Янус-Нерухомість», можливістю придбання житла в кредит користувались від 4 до 10% громадян.

Обсяг вторинного ринку 2004 року нерухомості значно перевищував первинний, а в деяких регіонах навіть ажіотажний попит на вторинному ринку на одно-двокімнатні квартири, які розкуповують у найкоротші терміни — від кількох днів до 2—3 тижнів.

Але ситуацію на ринку нерухомості змінює будівництво архітектурно-планувальні рішення якого значно перевершили старі споруди завдяки високим споживчим характеристикам, так наприклад:

• — однокімнатні квартири збудовані площею близько 50 кв. м (житлова площа — близько 20 кв. м);
• — двокімнатні — 70—75 кв. м (житлова — 38—41 кв. м);
• — трикімнатні — від 92 до 120 кв. м (50—60 кв. м);
• — чотирикімнатні — 120—140 кв. м (70—80 кв. м).

Звичайними вже стають квартири з триметровими стелями й просторими кухнями площею 12—19 кв. м. Доволі поширеним є дворівневе вирішення квартир у багатоповерхових будинках, зведених каркасно-монолітним способом, що робить можливим не лише поліваріантне планування будівлі, а й вільне планування квартир, стіни й вікна виконано згідно з новими вимогами теплозбереження, поліпшено звукоізоляцію, є лічильники води й електроенергії, мідна проводка, економічні обігрівальні прилади, система безпеки, зокрема пожежної.

Зростання інтересу до первинного ринку стало підвищення економічної грамотності покупців нерухомості, які почали враховувати витрати не лише на придбання житла, а й на ремонт і подальшу експлуатацію.

Суттєвим нюансом будівельної моди 2004 року стало виконання побажань замовника. Покупець квартири міг відмовитися чи, навпаки, замовляти виконання будівельного оздоблення й установку сантехнічного обладнання.

Саме тому фахівці зазначають відплив клієнтів (за орієнтовними підрахунками, він становить 20—25%) з вторинного ринку на первинний.

До речі, поняття «елітне житло» нарешті отримало чітке визначення. Зараз елітними вважають квартири в будинках, які мають відповідну інфраструктуру:

• -охорону;
• — автостоянку;
• — сучасні засоби комунікацій і життєзабезпечення;
• — солярій, медичне обслуговування, магазин, пральню, впорядковану прилеглу територію, хол, у якому відвідувач може почекати на господаря квартири тощо.

Динамічну зміну цін на первинному ринку, за твердженням фахівців ХК «Київміськбуд», зумовлено низкою об'єктивних чинників, які стали найвагомішими для Києва:

• — зменшення кількості пільгових майданчиків для будівництва, що не вимагають додаткових капіталовкладень на розвиток інфраструктури, інженерних комунікацій чи намивання;
• — свій внесок додають природні монополісти — виробники електрота теплоенергії, а також виробники цементу, скла, металу, які, пролобіювавши підвищення кількох митних зборів, надійно захистили себе від зазіхань імпортерів на внутрішній ринок;
• — збільшення середньої заробітної плати, що сприяло підвищенню собівартості будівництва нового житла.

Ну й, звичайно, не варто забувати про ринковий механізм: попит породжує пропозицію. І якщо пропозиції не досить — збільшується ціна попиту.

Особливо це простежувалось на ринках нерухомості столиці, де ажіотажно купували житло не лише кияни й «гості міста», а й чимало імігрантів.

За даними агентства «Bйtula», 40% загальної кількості покупців житла в столиці України є жителями інших регіонів країни та іноземцями. У період зростання іноземці розглядають ці покупки як фінансове вкладення для одержання прибутку. Але й у період падіння частка іноземців серед покупців не зменшилася. Навпаки, вони продовжували купувати по дві-три квартири, щоб здавати їх в оренду. Найбільш вигідною вважається добова оренда.

Крім того, на думку фахівців ХК «Київміськбуд», пейзаж за вікном — доволі вагомий аргумент для збільшення чи зниження ціни квартири, що дав будівельним компаніям підстави запроваджувати вищі й нижчі коефіцієнти вартості на квартири у висотних (25—35 поверхів) будинках.

Так, Київміськбуд почав дорожче оцінювати квартири на високих поверхах (з 15-го), якщо з їхніх вікон, наприклад, відкривався краєвид на Дніпро, відповідно, квартири в тому самому будинку, але з вікнами на тривіальний міський пейзаж будуть дешевшими.

В 2004 році було зазначено стрімке збільшення вартості квартир у новобудовах, навіть у найглухіших куточках столичних спальних районів (Троєщина, Дарниця) знайти квартиру дешевше 1850 грн за кв. м було майже неможливо.

Отже, зростання попиту на житло було зумовлено кількома чинниками. Насамперед це підвищення реальних прибутків населення, зокрема тіньових. Свою роль зіграли й розвиток іпотечного кредитування, недовіра до вітчизняної та іноземних валют та інфляційні очікування, попит та наплив покупців з провінції.

Крім того, подорожчання квартир на первинному ринку відбулося на вартості старого житла.

Характеристика ринку нерухомості в 2005;2006 рр.

2005 рік охарактеризувався стрімким зростанням цін на нерухомість, що стало каталізатором розвитку будівельного сектора економіки України. Невідповідність поточних цін житлової нерухомості з купівельною спроможністю переважної більшості населення обумовлює додаткові фінансові ризики.

Підвищення вартості житлового будівництва відбулося на фоні:

• — незадоволеного попиту на житло, що залишився у спадщину відрадянського періоду, так у столиці 2005 р. було введено в експлуатацію 1,25 млн. м житла, за 1-е півріччя 2006 р. — 604,8 тис. м.
• — поступового зростання цін на будівельні матеріали;
• — підвищення ВВП і купівельної спроможності населення при дефіциті житла;
• — міграційних процесів, які підвищують і без того значний попит (на-самперед, припливу людей у великі міста);
• — високої інвестиційної привабливості вкладання коштів у малоризиковий високоліквідний актив — нерухомість.

Останнім часом з’явилося явище, яке ріелтери називають «ефектом темних вікон». За оцінками експертів, на початок 2006 р. частка столичних квартир у новобудовах, куплених з метою спекулятивного перепродажу досягла 30% ;

• — громіздкої дозвільної системи на місцях, особливо при землевідводі під реалізацію нових проектів. Спрощення процедури отримання земельних ділянок під забудову є дуже нагальним та актуальним питанням, оскільки сьогодні з цією метою забудовникам необхідно зібрати у різних інстанціях підчас близько 250 підписів. Зазначені чисельні перепони для будівельних компаній в отриманні дозволів на відведення землі обумовлюють значне підвищення їх витрат на отримання цільової ділянки, а відповідно — й кінцевого продукту (близька 20−30% від вартості завершеного житла). До того ж, різниця у циклі узгодження дозвільної документації на будівництво у столиці становить 2,5 роки, а в інших регіонахблизько року. Держбудом було розроблено та подано законопроект, що містив пропозиції зі значного спрощення системи дозвільних механізмів на відведення земельних площ під будівництво;
• — очікування розвитку іпотечного кредитування, що здатне додатково підви-щити попит. Так, АКІБ «УкрСиббанк» у серпні 2006 р. Уклав угоду з Держа-вною іпотечною установою (ДІУ) щодо надання іпотечних кредитів фізич-ним особам під 11% річних у гривні. Рефінансування кредитів буде забезпе-чено шляхом обігу іпотечних облігацій ДІУ.

Проте, у більшості випадків причини подорожчання нерухомості криються не стільки у зростанні вартості будівельних матеріалів, скільки продиктовані політичними та валютними факторами. За деякими експертними оцінками, основними подіями, що спричиняли істотне подорожчання житла в м. Києві протягом 2004 — 2006 рр.

Оскільки ринок нерухомості відрізняється від інших сфер економіки значною непрозорістю, вищезазначені експертні оцінки слугують доволі приблизними орієнтирами щодо основних тенденцій цінової динаміки. Необхідно зазначити, що переважна більшість з наведених причин не має під собою жодного економічного підгрунтя, окрім наявності значного незадоволеного ринкового попиту. Так, численні очікування запровадження 13%-го податку на операції з купівлі-продажу нерухомості не були реалізовані у дійсності.

Отже, у більшості випадків темпи зростання цін на нерухоме майно не виправдовувалися реальністю.

Алгоритм моделі, на основі якої побудовано графік індексу вартості житла, з аналітичної точки зору є найбільш коректним. В його основу покладено декілька припущень:

— Ринок нерухомості є досить інертним, тобто йому не притаманні різкі коливання з щомісячною переміною тенденцій.

Характерний термін зміни кон’юнктури становить мінімум два-три місяці. Крім того, вторинний ринок є конкурентним, тобто ціноутворення на ньому не залежить від стратегії продажів (або політичної волі) девелоперів.

Гіпотеза щодо врівноважуючого впливу вторинного житла на сукупний ринок нерухомості підтверджується так як вторинний іпотечний ринок як найбільш стабільний має велике значення не лише для розвитку іпотечних відносин, а й для розширення можливостей кредитування економіки взагалі. Він забезпечує збільшення ліквідності капіталу банків, відповідно регулює потоки позичкових коштів, згладжує різницю між відсотковими ставками в різних регіонах;

• — припущення про існування кривої, що відображає зміни загального рівня цін на ринку. В межах одного міста ціни на усі типи житла у довгостроковому періоді або зростають, або знижуються темпами, пропорційно один до одного.
• — середня ціна одиниці площі характеризується символічною формулою:

Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi);

де Ck (t, pi) — ціна одиниці площі (м) окремої k-ї квартири у момент часу t;

pi — локальні параметри квартири (балкон, тип будинку, близькість метро тощо);

G (t) — загальний рівень цін у місті;

Lk (pi) — локальні відмінності кожної квартири, що залежать від набору її характеристик.

Зауважу, що функції оціночних коректировок Lk (pi)5 можуть носити різний характер (або мати різні значення). Проте, більшість поправок носять мультиплікативний характер, тобто має місце не додавання фіксованої «надбавки за зручності» до середньої вартості, а множення на коефіцієнт.

Тому після розпаду показника Lk (pi) рівняння має вигляд:

Ck (t, pi) = Ak (pi)*G (t) + Bk (pi);

де Ak (pi) та Bk (pi) описують відповідно мультиплікативні та адитивні локальні характеристики житла.

Вказаний вираз являє собою масштабну систему з k рівнянь, де kкількість квартир, які залучаються до аналізу.

Враховуючи усе викладене, можна зробити висновок про точність (відповідність наведеним експертним оцінкам) та коректність даної аналітичної моделі.

При цьому столична кон’юнктура слугує каталізатором розвитку регіонального ринку нерухомості.

Таким чином, у роботі виконано аналіз основних факторів кон’юнктури вітчизняного ринку нерухомості та доведено невідповідність дійсності багатьох причин зростання цін.

В кінці квітня 2006 року Українська будівельна асоціація (УСА), яка об'єднує біля 80 компаній презентувала новий класифікатор житла. При його розробці використовувались дані анкетування біля 120 різноманітних учасників ринку (реєлторів, девелоперів).

Для визначення типу житла погоджено класифікатором, що запропонований УСА (деякі обов’язкові параметри) Але принципи «класового» ділення мають багато недоліків, наприклад ньому немає критеріїв ділення старих будівель на вторинному ринку і має він лише вимоги до нової нерухомості, що збудована після 1990 року. Але класифікатор був прийнятий більшістю спеціалістів при умові, що класифікатор буде вдосконалюватися, так як вітчизняній будівельній галузі дуже не вистачало так званої уніфікованої системи розмежуванням різних типів житла. В першу чергу відсутність якої багатьом добросовісним компаніям уповільнює просування товару, роботу з потенціальними клієнтами, робить нереальним об'єктивним аналіз ринку.

Є багато переваг, щодо втілення класифікатора:

• 1. Відсутність єдиних стандартів при віднесені житла до певного класу давало надійний грунт для спекуляцій. Особливо багато на ринку нерухомості псевдо елітного житла.
• 2. На думку столичних операторів (членів УСА) зараз достатньо збудувати в престижному місці будинок нестандартного виду (по індивідуальному проекту) з квартирами великої площі, щоб назвати об'єкт елітним. Присвоєння житлу статусу «елітного» являється ефективним PR-інструментом, що спеціально використовується для збільшення об'ємів продажу.
• 3. Розроблена методика диференціації житла в першу чергу буде корисною покупцям і послугує запобіжником від спекулянтів та заощадить власні кошти. Також за допомогою класифікатора можна отримати більш чітке уявлення про рівень запропонованих квадратних метрів та оцінити адекватність їх вартості, так як в ньому описується конкретні параметри певного житла, вплоть до категорії використовуваних матеріалів при прокладці електросіток.
• 4. Класифікатор являється механізмом запуску законодавчих ініціативів. Так деякі постулати нового документа стали б основою для внесення серйозних змін в нинішні ДБН, СНиП.

Стан ринку нерухомості в 2007;2008 рр.

Аналіз ринку нерухомості м. Києва протягом 2007 року Зростання обсягів будівництва у січні-березні 2007 року порівняно з відповідним періодом попереднього року відбулося за всіма основними видами будівельної діяльності.

Будівництво будівель та споруд, частка яких у загальному обсязі становить 85,2%, зросло на 16,4%. Обсяги робіт з установлення інженерного устаткування будівель та споруд збільшились на 12,4%, з підготовки будівельних ділянок — на 16,1%, із завершення будівництва — на 20,5%.

Серед загальнобудівельних робіт найбільше зросли обсяги будівництва будівель (на 25,5%) та монтаж і встановлення збірних конструкцій (на 14,0%). Також на 8,0% зросли обсяги робіт з будівництва місцевих трубопроводів, ліній зв’язку і енергопостачання.

У столиці виконано 30,8% загальнодержавного обсягу робіт, приросту (18,7%) досягнуто за рахунок будівництва житла, торговельних комплексів.

Найвищі ціни на житло в Україні зафіксовані у м. Києві.

У січні-березні 2007року обсяг будівельних робіт в цілому по м. Києву збільшився на 18,7% і на кінець березня становив 2 546,8 млн. грн. в порівняні з 2006 роком.

З початку 2007 року підприємства дев’яти районів міста збільшили обсяги виконаних робіт порівняно з відповідним періодом 2006 року.

Значно зросли обсяги робіт у Дніпровському районі (на 52,4%), переважно за рахунок будівництва житла. Також зросли обсяги робіт у Печерському районі (на 36,7%), що пов’язано з будівництвом офісно-готельного та торгово-офісного комплексів, автозаправних станцій і житла, Дарницькому районі (на 36,3%) — за рахунок будівництва житла і Дарницького вокзалу та у Солом’янському районі (на 27,3%) — переважно за рахунок будівництва житла. Єдиним районом, який скоротив обсяги робіт порівняно з січнем-березнем 2006 року, є Святошинський (на 8,8%).

Ринок житлової нерухомості 2007 року м. Києва сформований переважно нерухомістю економта бізнес-класу.

Місце розташування об'єкта є одним з ключових чинників, що впливають на визначення класу побудованого житла. Безумовно, найбільш елітними і дорогими залишаються райони, які максимально наближені до центру міста. Як наслідок, найбільша кількість житла класів «Бизнес+» і «Еліт» будується у Печерському, Шевченківському та Подільському районах.

Солом’янський і Оболонський райони є одними з найбільш затребуваних для будівництва житла класу «Бізнес».

Отже, житло класу «Економ» і «Економ+» переважнобудується у Голо-сіївському, Святошинському, Позняки, Осокорки і Деснянському районах.

Проте, слід відмітити, що район є істотним, але не ключовим чинником під час визначення класу житлового будинку. Тому, практика показує, що будів-ництво будинків високого класу можливе в районах тих, що історично не вважаються привілейованими.

За даними аналітичного відділу будівельний-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест» середня вартість 1 кв. м житла економ-класу станом на початок травня 2007 року збільшилася до 1 657,0 дол. США за 1 кв.м.

За даними операторів ринку, у квітні 2007 року більшість компаній, що будують житло економ-класу, завершили продаж або зняли з продажів одноі двокімнатні квартири, підвищивши при цьому ціни на трикімнатні квартири, одноі двокімнатні квартири економ-класу продаються тільки в об'єктах із заявленим терміном здачі в експлуатацію в 2009 році, реалізація яких почалася з кінця 2006 року, або в об'єктах компаній, для яких це перший проект.

Також, слід відмітити, що середня вартість 1 кв. м житла бізнес-класу за бе-резень місяць підвищилася в середньому на 0,7% - з 2 319,0 до 2 336,0 дол. США за 1 кв.м. При цьому вартість 1 кв. м в однокімнатних квартирах зни-зилася на 0,3%, в двокімнатних підвищилася на 3,5%, а в трикімнатних знизилася на 1,2%, також у продажу знаходиться близько 10 житлових комплексів, які можуть бути зараховані до класу «бізнес+». Середня ціна 1 кв. м у такому класі складає 3 799,0 дол. США (вартість 1 кв. м однокімнатних квартир складає 3 625,0 дол. США, двоі трикімнатних квартир — 3 892,0 дол. США і 3 881,0 дол. США).

Що ж до елітного житла, то аналітики стверджують, що, по даним з відкритих джерел, ведуться продажі в 10 житлових комплексах, які можна віднести до категорії преміум-клас.

Забудовники, що працюють в цьому сегменті, практично ніколи не надають інформації про найдорожчі квартири, що робить недоцільним розрахунок яких-небудь середніх значень. Мінімальні порогові ціни на таке житло коливаються від 2,2 тис. дол. США за 1 кв. м (житловий комплекс «Кловський палац») до 8,0 тис. дол. США за 1 кв. м (житловий комплекс «Ліпська башта»).

Із таблиці 1.2 видно, що середні ціни на ринку первинної нерухомості м. Києва 2007 рік зростали по різному в залежності від району. Так, найбільший ріст вартості квадратного метра відбувся у таких районах, як Шевченківський, Голосіївський, Оболонський та Дніпровський (у середньому ріст на 22%). Найменший ріст вартості квадратного метра відбувся у таких районах як Печерський, Деснянський (у середньому на 4%), а в Подільському районі взагалі відбулося зменшення середньої вартості квадратного метра на 0,8%.

Оператори ринку виділяють ряд причин, що впливають на цю тенденцію ринку. Середних можна виділити такі:

• * протягом 2006 року та початку 2007 року спостерігалося зменшення обсягів пропозиції готового житла на первинному ринку за умов збільшення попиту;
• * збільшення кількості спекулятивних операції на ринку нерухомості за відсутності більш ефективних альтернативних напрямків вкладення коштів;
• * подорожчання земельних ділянок.

Ринок нерухомості м. Києва 2007 року продовжував розвиватися при цьому, середня вартість 1 кв. м житла економ-класу станом на початок травня 2007 року досягла 1 657,0 дол. США.

Прогнозування на нове житло 2007;2008 року мав такі висновки, що перелом на ринку нерухомості може відбутися лише після виборів, з подальшим уповільненим ростом цін. Як вважає маркетингова компанія «УКОГРУП» м. Київ, що стагнація ринку буде продовжуватися ще півтора-два роки і буде характеризуватися спочатку уповільненим зниженням темпів росту цін, а потім їх диференціації, це коли ціни на старе житло будуть докорінно зменшуватися, а нове та сучасне стабілізуватися.

За даними будівельно-інвестиційній компанії «Київ Житло-Iнвест», найшвидшими темпами зростав квадратний метр у сегменті бізнес-класу.

Найактивніше ростуть у вартості однокімнатні квартири, а трикімнатні ж і чотирикімнатні квартири в ціні продовжили падати майже по всьому Києву за винятком Голосіївського району на південному-сході української столиці, де 4-кімнатні квартири чомусь злетіли на 51%.

Що стосується цін на київські новобудови, то їх незабаром може очікувати досить істотне зростання. Справа в тому, що Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) має намір заборонити забудовникам здавати житлові будинки без обробки, що, безумовно, відіб'ється на цінах.

Міська влада пропонує розширити межі міста, щоб включити в нього більше землі і, таким чином, знизити її вартість.

З огляду на прагнення українського керівництва влитися в «європейську сім'ю» держав, можна пророчити, що ціни будуть рости. Адже європейських цін Україна поки не досягла.

Провівши аналіз характеристики ринку нерухомості в м. Києві за останні п’ять років я зробила висновки, що ціни на нерухомість невпинно зростали та були зумовленні багатьма факторами, насамперед через підвищення реальних прибутків населення, зокрема тіньових, які вимагали надійного вкладання, велику роль зіграли валюти, інфляції, очікування, а також підвищення цін викликано притокою покупців з провінції та бажанням наших співвітчизників, які мешкають у «гарячих точках», мати непоганий прибуток від здавання в оренду. Проте, на мою думку причини подорожчання нерухомості були продиктовані політичними та валютними факторами, що знову призвело до дисбалансу поточних цін житлової нерухомості з купівельною спроможністю переважної більшості населення. Як наслідок цього з’явилось явище, яке ріелтери називають «ефектом темних вікон», тобто стрімко почала розвиватися спекуляція через перепродаж квартир.

Бар'єром проти спекуляції стає презентація нового класифікатора житла, яку в кінці квітня 2006 року представила Українська будівельна асоціація (УСА), за допомогою якого можна було отримати більш чітке уявлення про рівень запропонованих квадратних метрів та оцінити адекватність їх вартості. Але принципи «класового» ділення мало багато недоліків, наприклад в ньому немає критеріїв ділення старих будівель на вторинному ринку і має він лише вимоги до нової нерухомості, що збудована після 1990 року, тому був призупинений.

Хоча можна сказати, що стрімке зростання цін на нерухомість мало один позитивний напрям для будівельного сектора економіки України, почало стрімко вдосконалюватись каркасно-монолітне будівництво.

За даними маркетингової компанії «УКОГРУП» м. Київ стагнація ринку буде продовжуватися ще півтора-два роки і буде характеризуватися спочатку уповільненим зниженням темпів росту цін, а потім їх диференціації, це коли ціни на старе житло будуть докорінно зменшуватись, а нове та сучасне стабілізуватись, але після корекції ціни на нерухомість почнуть знову рости.

Отже нестабільність на ринку нерухомості та дисбаланс попиту і пропозиції знову будуть породжувати стрімке підвищення цін на житло, породжуючи нестабільність в інших галузевих сферах не лише в столиці, а й в країні в цілому.