Економіка нерухомості

смотреть на реферати схожі на «Економіка нерухомості «.

Процес розвитку на Росії ринкових відносин зумовив появу потреби у фахівцях, володіють навичками, дозволяють забезпечити нормальне, повноцінне функціонування ринкових структур. Це спричинило ряду нових професій, однієї з них стала професія оцінювача (експерта за оцінкою різних об'єктів собственности).

Оцінка — це діяльність фахівця, яка на меті визначення імовірною грошової суми, яку реально виручити при відчуженні майнові права на оцінюваний об'єкт при конкретних ринкових умов. У межах оцінки нерухомість (зокрема земельні ділянки, будинку, споруди), машини, устаткування, транспортні засоби, інтелектуальна власність, цінних паперів, діючі підприємства, природні ресурси. Оцінці підлягає їх ринкова, інвестиційна і заставна вартість. Оцінювані дані свідчить про приросту вартістю результаті реструктуризації підприємства, розробки й реалізації інновацій. Оцінка — інструмент у системі держрегулювання економіки. Вона сприяє практичної реалізації наміченого з урахуванням конкретних умов. Оцінна діяльність у Росії останніми роками швидко розвивався і отриманий досвід був матеріалізований у прийнятому 1998 року федеральному законі «Про оцінної деятельности».

Витратний підхід передбачає оцінку майнового комплексу, що складається з земельної ділянки й створених у ньому поліпшень, з урахуванням розрахунку витрат, необхідних за його відтворенні на конкретну дату (дату оцінки). У цьому необхідно враховувати знос (знецінення) оцінюваних поліпшень від часу експлуатації під впливом різних чинників. Розрахунок вартості земельних ділянок має здійснюватися з урахуванням принципу «найкращого і ефективнішого використання». У основу витратного підходу покладено принцип «заміщення», за яким розсудливий покупець стане передплачувати об'єкт дорожче проти витратами здобуття відповідного ділянки під забудову та побудову аналогічного за своїм призначенням, якості і корисності об'єкта нерухомості в застосовуваний період. Аналізований підхід щодо оцінки нерухомості зазвичай призводить до об'єктивним результатам за умови досить точної оцінки витрат за будівництво ідентичної об'єкта з наступним урахуванням зносу що оцінюється об'єкта. Технологія застосування витратного підходу включає у собі такі этапы:

1. Оцінка відновлювальної вартості що оцінюється здания.

2. Оцінка величини підприємницької прибутку (прибутку инвестора).

3. Розрахунок виявлених видів износа.

4. Оцінка ринкову вартість земельного участка.

5. Розрахунок підсумковій вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновлювальної вартості до зносу з наступним збільшенням отриманої величини на вартість земельного участка.

Необхідно пам’ятати ще й у тому, що в багатьох випадках витратний підхід щодо оцінки нерухомості не показує ринкову вартість, оскільки існують розбіжності у термінах «витрати» і «вартість». Понесені інвесторами витрати який завжди створять ринкову вартість через різницю в витратах на відтворення порівняних об'єктів і навпаки — затратам. Насамперед, це ж стосується об'єктів нерухомості, метою володіння якої є отримання дохода.

Висновок величину ринкову вартість що оцінюється об'єкта робиться оцінювачем після ретельного порівняльного аналізу результатів в кожному з використаних підходів, враховуючи специфіку та пріоритетність того методу чи методів, які розцінять оцінювачем як найбільш логічні і прийнятні у кожному даному випадку. Відповідно до вищезазначеного, можна визначити такі ситуації, де до застосування витратного підходу є кращі, а де й єдині основания:

1. Оцінка нових, або недавно побудованих об'єктів. У разі вартість будівництва таких об'єктів (з урахуванням прибутку інвестора), зазвичай, ближча до ринкової стоимости.

2. Аналіз найкращого і ефективнішого використання земельних ділянок. Найкращий і найефективніше використання — це таке використання не зайнятого земельних ділянок, що є фізично можливим, юридично допустимим, здійсненним з думки і забезпечує отримання якомога більшої дохода.

Вироблені експертом розрахунки з максимально ефективного використання (щодо поточного) у часто дозволяють підвищити інвестиційної привабливості що оцінюється майнового комплексу у очах потенційного инвестора.

3. Техніко-економічне обгрунтування нового будівництва. Техникоекономічний аналіз нового будівництва дозволяє зробити висновок економічну доцільність вкладення інвестицій з урахуванням прогнозованого рівня доходу майбутньої експлуатації конкретного объекта.

4. Оцінка об'єктів незавершеного будівництва. Оцінка об'єктів незавершеного будівництва носить специфічний характері і виробляють переважно витратним підходом. Метод порівняльного аналізу продажів не застосуємо через відсутність необхідної інформації з аналогічним об'єктах. Дохідний підхід може бути застосований з єдиною метою, яка вказана у попередньої ситуации.

5. Оцінка з метою володіння об'єктів оподаткування (будинок, земельну ділянку). Витратний підхід дає змогу виділити об'єкт оподаткування, оскільки передбачає окрему оцінку земельної ділянки й що є у ньому улучшений.

6. Оцінка з метою страхування. Витратний підхід дає змогу розділити в вартісному вираженні страхуемые об'єкти (будинку, поліпшення) і страхуемые (земля).

7. Переоцінка основних фондів предприятий.

8. Недолік інформації до застосування інших підходів до оценке.

Недолік інформації до застосування інших підходів для оцінювання нерухомості здійснюється за нерозвинених чи слабоактивных сегментах ринку нерухомості, типові тривалий момент більшість регіонів России.

Розглянемо докладніше етап витратного подхода.

I. Оцінка відновлювальної стоимости.

Восстановительная вартість (ЗС) — розраховується в поточних цінах вартість будівництва що оцінюється об'єкта нерухомості як нового, без обліку зносу і соотнесенная до дати оцінки. Восстановительная вартість може розраховуватися з урахуванням вартості відтворення, чи вартості заміщення. У цьому перед оцінювачем стоїть проблема обгрунтованого вибору розрахунку зазначених вартостей як наслідок, відповідних методик їх визначення. Під вартістю відтворення розуміють видатки побудову поточних цінах на справжню дату оцінки точної копії що оцінюється будинку, використовуючи таку ж будівельні матеріали, стандарти проект.

Вартість заміщення — визначається витратами побудову поточних цінах на справжню дату оцінки об'єкта однаковою корисності з використанням сучасних матеріалів, стандартів, проектів і архітектурних рішень. Як очевидно з наведених визначень, найкращим є розрахунок вартості «відтворення», що у іншому разі розраховуються видатки спорудження будинку, отличающего від що оцінюється за багатьма характеристиками. У цьому оцінка різниці в корисності порівнюваних будинків має дуже суб'єктивного характеру. З іншого боку, вибір розрахунку вартості «заміщення» може статися обгрунтованим по причини наявної в що оцінюється будинку ознак передусім функціонального зносу, і що може ні комерційну привабливість для потенційного покупця. У випадку вибір між вартістю «відтворення» та вартістю «заміщення» залежить багатьох чинників: мети оцінки, кількості і забезпечення якості зібраної інформацію про об'єкті оцінки, його фізичних характеристик і т.д.

Повна восстановительная вартість (ПТУ) — восстановительная вартість основних фондів з урахуванням витрат, необхідні початку експлуатації активів і відбивана в балансову вартість. Відповідно до теорії оціночних вартостей ПТУ належить до блоку оціночних вартостей «в користуванні». У основі визначення відновлювальної вартості лежить розрахунок витрат, пов’язаних із будівництвом об'єкту і здаванням його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі й опосередковані затраты.

Прямі витрати — це витрати, безпосередньо пов’язані з будівництвом, і взагалі разі включає у собі: a. Вартість будівельних матеріалів, виробів і устаткування, b. Заробітну плату робочих, з. Вартість супутніх будівництва споруд й інженерних мереж, d. Вартість комунальних послуг в, e. Вартість доставки і збереження матеріалів і пр.

Непрямі витрати — це, супутні, але з що стосуються безпосередньо до спорудження. Непрямі витрати зазвичай мають в себя:

— вартість інвестицій у землю,.

— гонорар проектно-сметным организациям,.

— маркетингові, страхові і рекламні витрати та інші затраты.

До непрямим видатках відносять накладні витрати. Накладні витрати — кошти, необхідних створення спільних умов будівельного виробництва, її і обслуговування. Прибуток забудовника є підприємницький дохід, який відбиває винагороду інвестору за ризик, пов’язані з реалізацією будівельного проекта.

Вирізняють такі методи визначення відновлювальної стоимости:

1. Метод порівняльної единицы.

Він передбачає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці (1 кв. м, 1 куб. м) аналогічного будинку. Вартість порівняльної одиниці аналога мусить бути скоригована на наявні розбіжності у порівнюваних об'єктах. Для розрахунку повної вартості що оцінюється об'єкта скоригована вартість одиниці порівняння збільшується кількості одиниць порівняння (площа, обсяг). Для визначення величин витрат зазвичай застосовуються різні довідкові і нормативні матеріали (УПСС, УПВС і т.д.).

2. Метод розбивки по компонентам.

Відмінність цього методу від попереднього у тому, що вартість усього будинку розраховується як сума вартостей його окремих будівельних компонентів фундаментів, стін, перекриттів і т.п.

Вартість кожного компонента з суми прямих і непрямих витрат, необхідні устрою одиниці обсягу. Вартість усього будинку розраховують по формуле:

[pic], где.

С33 — вартість будівництва в целом,.

Vj — обсяг j-го компонента,.

Сj — вартість одиниці обсягу, n — кількість виділених компонентів здания,.

Kn — коефіцієнт, враховує наявні розбіжності між оцінюваним об'єктом і обраним типовим спорудою (для що оцінюється ідентичної об'єкта Kn-1).

Можуть застосовуватися кілька варіантів використання методу розбивки по компонентам:

— метод субподряда,.

— метод розбивки по профилю,.

— метод виділення затрат.

3. Метод кількісного обследования.

Цей метод грунтується на детальному кількісному і вартісному розрахунку витрат за монтаж окремих компонентів, устаткування й будівництва загалом. Крім розрахунку прямих витрат, необхідний облік накладних витрат та інших витрат. Інакше кажучи, складається повна кошторис відтворення що оцінюється об'єкта. II. Оцінка величин підприємницької прибыли.

Вартість спорудження будинків і водоканалізаційних споруд визначається величиною інвестицій, необхідні його здійснення. Вартість будівництва, як правило, визначається на стадії передпроектних проробок. Кошторисна вартість спорудження будинків і водоканалізаційних споруд — це сума коштів, необхідних щодо його здійснення відповідно до проектними матеріалами. За підсумками кошторисної вартості виробляється розрахунок розміру капітальних вкладень, фінансування будівництва, і навіть формування вільних ціни будівельну продукцію. Базою до розрахунку являются:

— проект і робоча документация,.

— діючі кошторисні нормативи, і навіть відпускні ціни на всі устаткування, меблі і инвентарь,.

— окремі рішення центральної і інших органів державного управления.

Відповідно до технологічної структурою капітальних вкладень і існуючим порядком діяльності будівельних організацій кошторисна вартість будівництва включає у собі такі этапы:

— будівельні работы,.

— робота з монтажу оборудования,.

— видатки придбання обладнання, меблів, і т.п.

Для визначення кошторисної вартості будівництва складається кошторисна документація, що складається з локальних кошторисів і локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів і об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків деякі види витрат, вільних кошторисних розрахунків вартості будівництва, зведень витрат та інших документов.

Локальні кошторису — складаються деякі види робіт і витрат з будівлям і спорудам. Об'єктні кошторису акумулюють дані локальних кошторисів і є кошторисні документи, дозволяють формувати вільні ціни на всі будівельну продукцию.

Вільні кошторисні розрахунки складаються з урахуванням об'єктних кошторисів і кошторисних розрахунків деякі види затрат.

Чинна система ціноутворення і кошторисного нормування в будівництві включає у собі будівельні норми і правил — частина 4 СНиП і інші кошторисні нормативні документи. Головне призначення кошторисних норм у визначенні нормативної кількості ресурсів, потребує для виконання певного виду робіт як наслідок, їх вартісних показників. Класифікація кошторисних нормативів, формують сметнонормативну базу системи ціноутворення і кошторисного нормування в будівництві, можлива за трьома ознаками: структурі, часу опублікування і рівня укрупнення (рис. 1).

Рис. 1. Схема класифікації кошторисних нормативів структурою, часу опублікування і рівня укрупнения.

Методи визначення повних витрат під час упорядкування кошторисів. Кошториси (розрахунок інвестора і підрядчика) можуть складатися різними методами, вибір яких ввозяться кожному конкретному випадку залежно від договірних умов і загальної економічної ситуації в. Під час упорядкування кошторисної документації рекомендується використовувати сметно-нормативную базу, введену на дію з початку 1991 року, і уточняемую у майбутньому під методичним керівництвом Держбуду Росії, проте практикуючими оцінювачами також використовують і сметно-нормативная база 1984 року, привабливість використання якої викликана найбільш детальної розробкою. Вартість будівництва у кошторисної документації інвестора рекомендується забезпечувати двох рівнях цін: — в базисному (постійному) рівні, певному з урахуванням діючих на даний момент розробки кошторисних і цін, — нинішнього року чи прогнозного рівня, певному з урахуванням цін, сформованих вчасно складання кошторисів чи прогнозування на період здійснення строительства.

Для визначення вартості будівництва в різних стадіях інвестиційного процесу у поточному рівні цін рекомендується використовувати систему поточних і прогнозних індексів, диференційовану за елементами технологічної структури капітальних вкладень і за рівнем укрупнення будівельної продукції. Докладніше положення з зазначеним індексам наведемо в Методичних рекомендаціях (лист Держбуду Росії від 31.05.93 № 12−133). Під час упорядкування кошторисів інвестора і підрядчика на альтернативних засадах можуть застосовуватися такі методи розрахунку витрат: — ресурсний, — ресурсно-индексный, — базисно-индексный, — базисно-комплектующий, — з урахуванням банку даних вартість раніше побудованих чи запроектованих объектов-аналогов.

Ресурсний — розрахунок в поточних цінах й тарифи для ресурсів, необхідні реалізації проектного рішення. Ресурсно-индексный метод — це поєднання ресурсного методу і системи індексів на ресурси, які у строительстве.

Базисно-индексный метод — перерахунок витрат з рядкам кошторису з базисного рівня цін поточний рівень цін з допомогою индексов.

Базисно-компенсационный — підсумовування вартості, исчисленной в базисному рівні кошторисних цін, і визначених розрахунками додаткових витрат, що з цін і тарифів на використовувані ресурси у процесі будівництва. У практичній діяльності не дуже популярна користується базисно-индексный метод розрахунку кошторисної стоимости.

III. Розрахунок виявлених видів износа.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні вартості під впливом різних чинників зі часом. Принаймні експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будинків та споруд, і навіть їх функціональне відповідність поточному і більше, майбутньому використанню, що з життєдіяльністю людини. З іншого боку, на вартість нерухомості не меншою мірою впливають і його зовнішні чинники, зумовлені зміною ринкового середовища, становищем обмежень на певне використання будинків та т.д. Знос (І) зазвичай вимірюють в відсотках, а стоимостным вираженням зносу є знецінення (Про). У залежність від причин, викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу: — фізичний, — функціональний, — внешний.

До кожного виду зносу характерно його підрозділ: переборним зносом називають знос, усунення якого фізично можливо, й економічно доцільно. У цьому економічну доцільність полягає у цьому, що виготовлені видатки усунення тієї чи іншої виду зносу сприятимуть підвищенню вартості об'єкта загалом. При виявленні всіх позначених видів зносу говорять про загальному накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос є відмінність між відновленої вартістю та ринкової ціною що оцінюється об'єкта. З суті даних визначень, можна стверджувати, що це загальний накопичений знос є, передусім, функцією часу життя об'єкта. Зважаючи на це обставина, розглянемо основних оціночних понять, характеризуючих цей показатель.

Фізична життя будинку (ФЖ) — визначається періодом експлуатації будинку, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будинку відповідає визначеними критеріями (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо.). Термін фізичного життя об'єкта закладається для будівництва і від групи капітальності будинку. Фізична життя закінчується, щоб сносится.

Хронологічний вік (ХВ) — це часу, що минув від дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оценки.

Економічна життя (ЭЖ) — визначається часом експлуатації, в протягом якого об'єкт дає прибуток. У цей час вироблені поліпшення вносять внесок у вартість об'єкта. Економічна життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта неспроможна принести дохід, визначений відповідної ставкою по таким самим об'єктах у цьому сегменті ринку нерухомості. У цьому вироблені поліпшення не вносять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального износа.

Ефективний вік (ЕВ) — визначається з урахуванням хронологічного віку будинки урахуванням її технічного гніву й сформованих на дату оцінки економічних чинників, які впливають вартість що оцінюється об'єкта. Залежно від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятиметься від хронологічного віку більшу чи менший бік. У разі нормальної експлуатації будинку ефективний вік, зазвичай, дорівнює хронологическому.

Залишившись термін економічного життя (ОСЭЖ) будинку становить період часу від дати оцінки до закінчення його економічної жизни.

Знос в оцінної практиці необхідно відрізняти за змістом від цього терміна — амортизації. Оціночний знос одна із основних параметрів, дозволяють розрахувати поточну (фактичну) вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Фізичний знос є поступову втрату спочатку закладених для будівництва техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних чинників, і навіть життєдіяльності людини. Вирізняють такі методи розрахунку фізичного зносу будинків: — нормативний (для житлових будинків), — вартісної, — метод терміну жизни.

Нормативний метод фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад таких інструкцій може бути «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків» ВНС 53−86 Госгражданстроя, застосовувані Бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків за технічної інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно з його відомчої приналежності. У пропонованих правилах дана характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будинків та їх оцінка. Фізичний знос будинку слід визначати по формуле.

[pic], где.

Fф — фізично застаріло будинку, %,.

Fi — фізично застаріло i-го конструктивного елемента, %.

Li — коефіцієнт, відповідний частці відновлювальної вартості i-го конструктивного елемента у загальної відновлювальної вартістю будівлі, n — кількість конструктивних елементів в здании.

Долі відновлювальної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у спільній відновлювальної вартістю будівлі (%) зазвичай приймають по укрупненим показниками відновлювальної вартості житлових будинків, затверджених у порядку, а конструкцій, елементів і систем, які мають затверджених показників, з їхньої кошторисної вартості. Описана методика застосовується тільки у вітчизняної практиці, т.к. їй притаманні такі недоліки: — завдяки своїй «нормативності» спочатку неспроможна врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта, — трудомісткість застосування через необхідної деталізації конструктивних елементів будинку, — неможливість виміру функціонального і від зовнішнього зносу, — суб'єктивність питомої зважування конструктивних элементов.

Вартісної метод визначення фізичного зносу. Фізичний знос на час його оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, усувають ушкодження конструкцій, систем чи будівлі у цілому, та його відновлювальної вартості. Суть вартісного методу визначення фізичного зносу залежить від визначенні витрат за відтворення елементів будинку. Описана методика дозволяє розрахувати знос елементів будівлі загалом відразу в вартісному вираженні, що найкращим проти іншими методами розрахунку фізичного зносу. Серед недоліків, властивих даної методики, слід зазначити обов’язкову деталізацію і точність розрахунку витрат за проведення ремонту зношених елементів будинку. З сум раніше розглянутих основних оціночних понять, характеризуючих загальний накопичений знос будинки точки зору час його експлуатації, можна стверджувати, що фізично застаріло, ефективний вік і термін економічного життя перебувають у певному співвідношенні. Це співвідношення можна сформулювати наступній формулой.

[pic], где.

І (%) — знос в процентах,.

ЕВ — ефективний вік, визначається експертом з урахуванням технічного стану елементів чи будівлі у целом.

ФЖ — типовий термін фізичної жизни,.

ОСФЖ — що залишилося термін фізичної жизни.

У цьому фізично застаріло може розраховуватися як окремих елементів будинки наступним підсумовуванням розрахованих знеціненні, так будівлі у цілому. Іноді для наближених розрахунків зносу експерти оцінювачі може використати також спрощену формулу, враховує взаємозв'язок між хронологічним віком і зниження фізичної життям здания:

[pic], где.

І (%) — знос в процентах.

ФЖ — типовий термін фізичної жизни.

Застосування даної формули також актуально при розрахунку відсоткових поправок до зносу вищезазначених об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачу неможливо зробити огляд вибраних аналогів визначення показників, які у розрахункової формулі (1). Розрахований в такий спосіб відсоток зносу елементів чи будівлі у цілому то, можливо переведений у вартісне вираз (обесценивание):

[pic], где.

І - знос в процентах,.

ЗС — восстановительная стоимость.

Як зазначалося раніше, фізично застаріло поділяють на вільний і непереборний знос. З іншого боку, практично елементи споруди, мають устраняемый і устраняемый знос, ділять на: — довгоживучі (очікуваний тривалість життя порівнянним з терміном життя і лише споруди), — короткоіснуючі (елементи, мають коротший термін життя, чим це споруду на целом),.

Розглянемо вільний фізично застаріло цих элементов.

Наявний фізично застаріло коротко-існуючих елементів. Причиною його виникнення є природна зношування елементів будинку зі часом, і навіть недбала експлуатація. І тут ціна продажу будинку відповідне знецінення, оскільки майбутньому власнику необхідно буде зробити «раніше відкладень ремонт», щоб відновити нормальне експлуатаційні характеристики споруди. Отже, усунень фізичний знос в грошах визначений «вартість відкладеного ремонту», тобто. витрат з доведення об'єкта до, еквівалентного первоначальному.

Вільний фізично застаріло довгоживучих елементів в вартісному вираженні то, можливо визначено розумними витратами його ліквідацію подібно устранимому фізичному зносу коротко-існуючих элементов.

Непереборний фізично застаріло короткоіснуючих елементів представляє собою видатки відновлення цих швидкозношуваних компонентів і визначається різницею між відновлювальної вартістю і обсягом переборного зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку і її терміну фізичного життя цих элементов.

Непереборний фізично застаріло елементів з довгим терміном життя визначається різницею між відновлювальної вартістю усього будинку і суми переборного і непереборного зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку і її терміну фізичного життя здания.

Функціональний износ.

Ознаками функціонального зносу в оціненого будинку є невідповідність його объемно-планировочного і/або конструктивного рішення сучасних стандартів, включаючи різноманітне устаткування, необхідне нормальної експлуатації споруди відповідність до його поточним чи ймовірним використанням. Залежно від фізичного можливості і економічної доцільності усунення причин, викликали функціональний знос, його поділяють на наявний і непереборний. Стоимостным вираженням функціонального зносу є відмінність між вартістю відтворення й вартістю замещения.

Наявний функціональний знос зазвичай визначається витратами необхідну реконструкцію, сприяє ефективнішою експлуатації об'єкта недвижимости.

Він вызывается:

V вадами, які вимагають додавання элементов,.

V вадами, які вимагають заміни або модернізації элементов,.

V сверхулучшением.

До вад, які вимагають додавання, відносять елементи будівлі і устаткування, яких у існуючому оточенні й без яких вона не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Знос вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх чи монтаж.

До вад, які вимагають заміни або модернізації елементів, відносять позиції, що ще виконують своїх функцій, але вже відповідають сучасних стандартів. Знос вимірюється як вартістю існуючих елементів з урахуванням їхньої фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існують і плюс вартість монтажу нових элементов.

До сверхулучшениям відносять позиції і елементи споруди, наявність що у час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів. Знос вимірюється як поточна восстановительная вартість позицій «Сверхулучшенный» мінус фізично застаріло, плюс вартість демонтажу і мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів. Приклад розрахунку функціонального переборного износа.

|Затраты на необхідний помешкання і обробку приміщень під |18 000 | |передбачене використання (у.о.) | | |Витрати на модернізацію, (у.о.) |12 000 | |систем кондиціонування | | |… | | |Витрати на доповнення відсутніх елементів (у.о.) |8000 | |установка охоронної системи відеонагляду | | |… | | |Усього наявний функціональний знос (у.о.) |38 000 |.

Непереборний функціональний знос зазвичай викликається застарілим об'ємнопланувальними і/або конструктивними характеристиками оцінюваних будинків, щодо сучасних стандартів будівництва. Залежно від конкретної історичної ситуації вартість непереборного функціонального зносу може визначаться двома способами:

V як капитализированная втрата в орендної плате,.

V капіталізацією надлишкових експлуатаційних витрат, необхідні утримання будівлі в належному порядке.

Для визначення необхідних розрахункових показників (величин орендних ставок, ставки капіталізації та інші) використовують скориговані дані по таким самим аналогам. У цьому відібрані аналоги нічого не винні мати ознак виявленого об'єкт оцінки непереборного фізичного зносу. З іншого боку, загальний дохід, принесений майновим комплексом (будинком і землею) загалом і відтворений у орендну плату, необхідно відповідно розділити на дві складові. Для виділення частини доходу, що припадає на будинок, можна використовувати метод інвестиційного потоку під будинок чи метод аналізу співвідношення вартості земельної ділянки й спільної мети продажу майнового комплексу. Цей підхід бажаний з метою оцінки непереборного функціонального зносу будинків, відмінних нестандартними архітектурними рішеннями і де, тим щонайменше, розмір орендної плати по сучасним объектам-аналогам на відміну величин експлуатаційних затрат.

Зовнішній (економічний) знос є знецінення об'єкта, обумовлене негативним стосовно об'єкту оцінки впливом зовнішньої середовища: ринкової ситуації, зміни оточуючої інфраструктури, законодавчих рішень у сфері оподаткування нафтопереробки і т.п. Зовнішній знос нерухомості, залежно від викликали його причин, здебільшого є непереборним через незмінності місцеположення, але у ряді випадків може «самоусуватиметься» через позитивного зміни оточуючої ринкового середовища. Для оцінки зовнішнього зносу можна застосовувати такі методи: — капіталізації втрат надходжень у орендну плату, — порівняльних продажів, — терміну економічної жизни.

Розрахунок зовнішнього зносу методом капіталізації втрат надходжень у орендну плату виробляється аналогічно розрахунку функціонального непереборного износа.

Метод парних продажів грунтується на аналізі наявної цінової інформації з недавно проданим аналогічним об'єктах (парним продажам). У цьому передбачається, що об'єкти парної продажу відрізняються одна від друга лише виявленими і соотнесенным об'єкта оцінки економічним износом.

Метод терміна життя дозволяє розрахувати непереборний зовнішній знос з різкого зниження що залишилася економічного життя будинку на причини його швидкого знесення. Причиною швидкого знесення, наприклад, може бути необхідність перепланування і розширення транспортних магістралей. При цьому технічний стан сносимых будинків у часто дозволяло б їх експлуатувати протягом досить тривалого часу. Розглянемо умовний приклад розрахунку зовнішнього зносу, який відбиває цю ситуацію: оцінці підлягає будинок, раніше виведене з житловий фонд і пристосоване під адміністративні потреби. Будинок перебуває у муніципальної власності. Фізичний знос що оцінюється будинку на даним БТІ на даний момент оцінки становить 40%. Технічне стан будинку, місце розташування і розвинена інфраструктура говорить про досить високої комерційної привабливості об'єкта із боку потенційних інвесторів. Проте до плану перепланування за зазначеними вище причин будинок підлягає зносу після закінчення два роки з оцінки. Під час огляду об'єкта експертом було визначено такі показатели:

1. Ефективний вік що оцінюється будинку — 30 лет.

2. Залишившись термін економічного життя — 60 лет.

Відсоток накопиченого зносу не враховуючи дії зовнішнього фактора:

[pic].

Відсоток зносу з урахуванням дії зовнішнього фактора:

[pic].

Розрахований у разі накопичений знос в 93% обумовлений дією переважно чинника. Частка можливого обліку інших видів зносу у тому результаті надзвичайно мала, що дозволяє вважати цей результат зовнішнім износом.

Після визначення відновлювальної вартості, і навіть розрахунку сукупного зносу визначають вартість що оцінюється об'єкта. Наприкінці хотілося б вирізнити, що за умови слаборозвиненого і малоинтенсивного ринку витрат підхід був і залишається тим і хіба що єдиним застосовним у вітчизняній практике.

Визначення вартості комплексу будинків та споруд витратним методом.

Відомі такі данные:

1. Вартість прав оренди землі розрахувати з таблиці № 1.

|№ |Характеристики |Об'єкт |Об'єкт № 1 |Об'єкт № 2 |Об'єкт № 3 | | | |оцінки | | | | |1 |Ціна за сотку, у.о. | |47 |50 |40 | |2 |Умови |Ринкове |Ринкове |Пільгове 2%|Рыночное | | |фінансування | | | | | |3 |Дата продажу |Зараз |9 міс. |1 міс. |6 міс. | |4 |Розмір ділянки, |220 |90 (5%) |120 (2%) |200 (1%) | | |сотка | | | | | |5 |Стан |Без |Без |Без |Є | | | |поліпшень |поліпшень |поліпшень |поліпшення, | | | | | | |10% | |6 |Місце |Середнє |Хороше 5% |Хороше 5% |Середнє | | |розташування | | | | |.

Зростання ціною землі (прав оренди) 1% за квартал (приблизно приймаємо 1 у.е.=30 руб.).

Об'єкт № 1.

1. Ціна за сотку у.о. = 47.

2. Умови фінансування — рыночные.

3. Дата продажу 9 міс. — 3 кв. отже 3%. 47×0,03=1,41 у.е.

4. Розмір ділянки: 47×0,05 = - 2,35 у.е.

5. Стан — без улучшений.

6. Місце розташування — 47×0,05 = - 2,35 у.е.

47−2,35−2,35+1,41=48,41=44 у.е.

Об'єкт № 2.

50−1-1+0,165−2,5=46 у.е.

Об'єкт № 3.

40+0,8−0,4+4=44 у.е.

(44+44)/2=44 у.о., отже якщо площа що оцінюється об'єкта 220 соток, по 220×44 = 9680.

Вибравши найближчі значення, одержані результатів, одержимо вартість прав оренди рівну 10 560 у.е.

2. Восстановительная вартість комплекту на даний момент оцінки составляет.

825 000 у.е.

3. Оцінка износа.

1. Вільний фізичний износ.

Оцінювані будинку вимагають капітального ремонту й реконструкції доведення в стан, яке відповідає найефективнішого їх использованию.

Реконструкції й ремонту підлягають: будинку P. S = 4580 м², в т. ч.:

— виробничі будинку P. S = 2748 м²,.

— побутові приміщення P. S = 458 м²,.

— складські приміщення P. S = 916 м²,.

— гаражі P. S = 458 м².

Планована заміна на:

— виробниче будинок під приміщення з випуску медичного оборудования,.

— побутові приміщення під офис,.

— складські приміщення під виставковий комплекс,.

— гаражі - ремонт.

Вартість ремонту й реконструкції составит:

1) по виробничим приміщенням — 90 у.о. за 1 м²,.

2) в офісах, магазинах, виставковими залами — 110 у.о. за 1 м².

Загальні видатки помешкання і реконструкцію составят:

— 2748×90 = 247 320 у.е.

— 916×110 = 100 760 у.е.

— 458×110 = 50 380 у.е.

— 458×110 = 50 380 у.е.

Наявний фізично застаріло составит:

247 320+100760+50 380+50380 = 448 840 у.е.

2. Непереборний фізичний износ.

Табл. 2 |Найменування |Частка |Восстано- |Фізичний |Середній | | |будинків та |вительная |знос (%) |знос (%) | | |сооружений|ст-ть | | | | |в об. ст-ти|(у.е.) | | | | |(%) | | | | |1. Виробничі |60 |495 000 |50 |30 | |будівельні будинку | | | | | |2. Побутові приміщення |10 |82 500 |35 |3,5 | |3. Складські приміщення |20 |165 000 |45 |9 | |4. Гаражі |10 |82 500 |35 |3,5 | |Разом |100 |825 000 | |47 |.

Графа 5 = графа 2 x графу 4 / 100.

1. Вартість цього будівництва — 825 000 у.е.

2. Наявний фізично застаріло — 448 840 у.е.

3. Залишкова вартість 825 000−448 840 = 376 160 у.е.

4. Непереборний фізично застаріло 376 160×0,47 = 176 795 у.е.

3. Вільний функціональний знос — 1200 у.о. (видатки знос і будівництво нового объекта).

4. Непереборний функціональний износ.

1. вартість будівництва при висоті 8,1 м = 180 у.е./м.

2. вартість будівництва при висоті 5 м = 160 у.е./м.

«Надмірна» площа будівництва 2748 м² при знос «зайвих» елементів 50%.

«Надмірна» площа будівництва 275 м² при знос «зайвих» елементів 45%.

1) знаходимо різницю, вартості будівництва: 180 — 160 = 20 у.е.

2) 2748×20 = 54 960 у.е.

54 960×50% = 27 480 у.е.

54 960 — 27 480 = 27 480 у.е.

3) 275×20 = 5500 у.е.

5500×0,45 = 2475 у.е.

5500 — 27 480 = 3025 у.е.

Непереборний функціональний износ:

27 480 + 3025 = 30 505 у.е.

Розрахунок вартості об'єкта витратним методом представлено таблиці 3.

Табл. 3 |№ |Показники |Значення, у.о. | |1 |Вартість будинку |825 000 | |2 |Вільний фізично застаріло |448 840 | |3 |Непереборний фізично застаріло |176 795 | |4 |Функціональний наявний знос |1200 | |5 |Функціональний непереборний знос |30 505 | |6 |Вартість будинку, споруди з урахуванням зносу |825 000−657 340=167660 | |7 |Вартість прав оренди землі |9680 | |8 |Вартість обсягу з урахуванням зносу |167 760+9680=177 440 |.

Висновок: ринкова вартість об'єкта оцінки становить 177 440 у.е.

1. Є.І. Тарасович. Оцінка нерухомості. С.-П., Санкт-Петербурзький технічний університет, 1997 г.

2. Д. Фрідман, Ордуэй. Аналіз і - оцінка приносить дохід нерухомості. М.:

Річ, 1995 г.

3. М. А. Федотова, Э.А. Уткін. Оцінка нерухомості та бізнесу. Підручник. -.

М.: Асоціація авторів, і видавців «ТАНДЕМ».

4. Г. С. Харрісон. Оцінка нерухомості. Навчальний посібник. М.: РОО, 1994 г.

5. Є.І. Нейман та інших. Оцінка ринкову вартість нерухомості. М.: Дело,.

1998 г.

I. Запровадження 2 II. Витратний підхід для оцінювання нерухомості 2.

1. Оцінка відновлювальної вартості 3.

2. Розрахунок виявлених видів зносу 12 а) фізично застаріло 13 б) функціональний знос 17 в) зовнішній (економічний) знос 19 III. Визначення вартості комплексу будинків та споруд витратним методом 22 IV. Список літератури 26 ———————————;

Кошторисні нормативы.

За час опубликования.

Власна нормативна база пользователей.

Региональный.

За рівнем укрупнения.

Элементные.

Укрупненные.

У цінах 1969 року (УПСС, УПВС).

У цінах 1984 року (СНиП-84, год. 4).

У цінах 1991 року (Сп 81−01−94).

По структуре.

Федеральный.

Отраслевой.