Договір оренди

Всеросійська державна податкова академия.

Міністерства Російської Федерації із податків і зборів ==================================================.

Реферат по дисципліни: «Право» на задану тему: «Договір аренды».

Виконав: Синилова С. Л. група ФВ-401.

Проверил:

Москва 2001.

Содержание Введение 3.

1. Учасники договору оренди 4.

2. Договір як правова форма орендних відносин 5.

3. Предмет (об'єкт) оренди 6.

4. Суборенда 7.

5. Орендну плату 7.

6. Термін оренди 8.

7. Права й обов’язки сторін оренди нерухомого майна 10.

8. Відповідальність сторін, зміну цін і розірвання договору 11.

9. Викуп орендованого майна 14.

10. Різні види оренди 14.

10.1 Прокат 14.

10.2 Оренда транспортних засобів. 15.

10.3 Оренда будинків та споруд 16.

10.4 Оренда чинного підприємства 17.

10.5 Фінансова оренда (лізинг). 19.

Список літератури 23.

Договір оренди, врегульований у ЦК, належить до традиційних для російського громадянського права договорів і завжди обіймав певне місце у законі, зокрема в кодификационных актах.

Останніми роками перед прийняттям другій частині Кодексу склалася досить розвинена законодавчу базу цього договору — до оренди (майновому найму) застосовувалися норми глави 10 Основ громадянського законодавства 1991 р. не буде, не суперечить, становища ДК РРФСР 1964 р. і Основ законодавства Союзу і союзних республік про оренді 1989 р. (далі — Основи законодавства про оренду). Останні, проте, й не так регулювали висновок, виконання і припинення договору оренди, скільки, відповідаючи політичним й фактично економічним потребам, які існували до їхнього прийняття, визначали порядок функціонування орендного підприємства як особливого юридичної особи, а також такій формі організації праці, як внутрішньогосподарський орендний поспіль. У сфері регулювання оренди було зроблено упор на оренду майна виробничого призначення. Виданий на початку економічних реформ Указ Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 «0 регулюванні орендних взаємин держави і приватизації майна державних підприємств і муніципальних підприємств, зданої у найм «як основного мети мав врегулювання відносин зі здавання у найм майна, належить государству.

Основним джерелом цивільно-правового регулювання орендних взаємин у сфері нерухомості нині є Цивільний кодекс Російської Федерації (гол. 34 і 35). У § 1 гол. 34 сформульований комплекс загальних норм, дія яких поширюється попри всі види оренди. Вони мають універсальному характері й цілком регулюють над тими видами орендних відносин, котрим не передбачено спеціальних правил, і навіть поширюються виділені в самостійні види оренди, але лише тієї частини, яка врегульована особливими нормами, що відносяться до відповідному виду відносин (фінансової оренді та інших). Слід помітити, що чимало норми (глави 34) мають диспозитивный характер, що дозволяє сторонам у договорі визначати низку відносин інакше, ніж у законі, а законодавчі становища використовувати як запасний варіант — коли інше не передбачено у договорі. Імперативними є переважно норми, що передбачають захист прав сторін і третіх осіб, яких може бути порушено. Такий їхній підхід підвищує правової рівень орендних відносин також який суперечить принципу свободи договора.

Через особливого статусу щодо окремих видів нерухомого майна передбачається спеціальний порядок здачі у найм земельних ділянок та інших відособлених природних об'єктів, відносини з повідку регулюються Земельним кодексом РФ, Водним кодексом, Федеральним законом «Про надрах» і Основами лісового законодавства. Оренда житлових будинків культури та квартир здійснюється з урахуванням положень Житлового кодексу країни, а передача в оренду державних підприємств і муніципальних підприємств регламентується законами про приватизацію та інші підзаконними актами.

Норми Цивільного кодексу РФ (гол. 34, 35), і навіть спеціального законодавства, регулюючі особливості окремих видів оренди, застосовують у поєднані із загальними нормами громадянського законодавства про угодах, зобов’язаннях і договорах. Діють у частині, яка суперечить російського законодавства, і основам законодавства СРСР і союзних республік про аренде.

1. Учасники договору аренды.

Право здавати у найм нерухомого майна належить його власнику — громадянинові, підприємству чи організації, і навіть особам, уповноваженим те що законом чи власником. Орендодавцями нерухомих об'єктів державної влади і муніципальної власності може бути підприємства, що їх майно закріплено на правах повного господарського ведення чи оперативно керувати, тільки за згодою власника. Міністерство державного майна його органи на місцях є орендодавцями лише об'єктів державної влади і муніципальної власності, не що у господарському віданні предприятий.

Державні освітні установи можуть здавати у найм закріплені по них об'єкти нерухомості, зокрема й земельні ділянки, з згоди вченого ради з допомогою отримані від оренди коштів у розвиток процесу " .

Склад орендодавців природних об'єктів визначається спеціальним законодавством. Земельні ділянки у найм можуть передавать:

* власники окремих ділянок, зокрема громадяни (ст. 260 ДК РФ);

* особи, яким земельні ділянки виділено для щогодинного користування, — з дозволу власника (ст. 270 ДК РФ);

* уповноважені державою органи (земельні комітети) — коли аграрії здають в оренду земель державної власності, не переданих організаціям в постійне пользование.

Орендодавцями природних об'єктів выступают:

* ділянок надр — уповноважені державні органи " ;

* ділянок лісового фонду (лісгоспи, колгоспи, заповідники та інші організації, здійснюють ведення організації лісового господарства) за узгодженням із місцеві органи влади *;

* водних об'єктів — органи виконавчої влади суб'єктів РФ •.

Орендарями нерухомого майна у Росії може бути будь-яка дієздатне фізичне чи правоспособное юридична особа, має в необхідних випадках ліцензію (разрешение).

У світовій практиці прийнято, що орендарями земель сільськогосподарського призначення може бути громадяни, які мають есть:

* досвід роботи з фермі щонайменше 3−5 лет;

* необхідний початковий капітал у вигляді щонайменше 2−3-летней орендної платы;

* професійну освіту — коледж, университет;

* вік до 40 років, щоб можна було як вміло господарювати, а й особисто фізично работать;

* намір проживати безпосередньо на фермі чи поблизу нее.

2. Договір як правова форма орендних отношений.

Практично сув’язь юридичних та економічних відносин по приводу оренди конкретного об'єкта нерухомості виявляється у тій чи іншій мері в орендному договорі. Цей договір має як спільні риси коїться з іншими цивільно-правовими договорами, і певні особливості, що випливають з сутності які висловлюються їм відносин. За визначенням для договору оренди характерно:

* наявність обох сторін, взаємодія яких у тому, що орендодавець передає, а орендар приймає володарем і користування нерухомого майна без права власності на него;

* обмеження у часі користування узятим наймачам майном, яке підлягає після закінчення терміну оренди поверненню орендодавцю. Що стосується викупу орендарем нерухомого об'єкта орендні відносини припиняються і переходять до сфери купли-продажи;

* возмездный характер відносин сторін: орендар завжди оплачує користування имуществом.

Принципові відмінності орендного договору з трудового:

* якщо для працівника по трудовому договору виступає окремий громадянин, то орендарями може бути що й колективи, організації, підприємства міста і навіть регионы;

* орендар самостійно визначає режим праці та відпочинку, а при трудові відносини працівник повинен дотримуватися встановленої керівництвом дисципліну праці та перебувати упродовж всього дня робочому месте;

* мета орендної діяльності — кінцевий результат виробництва — кількість і якість реалізованої продукції (послуг), а трудовий — виконання окремих видів работ;

* орендарі за необхідності можуть залучати в напружені періоди тимчасових працівників зі сплатою їх праці в домовленості, тобто. передавати частина узвичаєних себе обов’язків в суборенду іншим особам, а при трудові відносини кожен виконує весь доручену роботи вистачить лично;

* збитки орендарів, самостійних господарів складаються з витрат, втрати чи пошкодження майна, але й неотриманих доходів, а при трудові відносини враховується лише прямою реальний ущерб.

3. Предмет (об'єкт) аренды.

У договорах оренди суттєвими з закону вважаються умови про предметі (об'єкті) оренди — і розмірах орендних платежей.

Предметом договору оренди нерухомості є конкретний об'єкт — земельну ділянку, будинок (спорудження) чи частину площ — окреме приміщення. У договорі повинні бути вказані дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі орендарю. За відсутності цих даних договір вважається не ув’язненим сторонами (п. 3 ст. 607 ДК РФ). До до того ж у договорі необхідно вказати адреса київська і площа сдаваемых у найм приміщень. Дані орендованої площі необхідні також у про те, що орендної плати часто встановлюється з розрахунку певної грошової суми кожний вартість квадратного метра. У додатку договору оренди повинні утримуватися поэтажный план і экспликация орендованих приміщень. Нерідко приміщення здають у оренду разом із які у них рухомим майном — устаткуванням, меблями, приладами службового користування тощо. У цьому вся разі договір мусить мати обов’язкове вказівку про те як у найм разом із нерухомістю зазначеного майна. Перелік майна додається договору і є його невід'ємною частью.

Передача об'єкта оренди орендарю проводиться у разі акту прийомупередачі. Документ при оренді нерухомості необхідний з прямого вказівки закону: обов’язок орендодавця з надання майна орендарю вважається виконаною лише після підписання передатного акта. Акт може замінити і той документ, підписаний обидві сторони, який свідчив про виробленої передачі майна у тимчасове володіння чи користування орендарю. У такий спосіб об'єкт нерухомості повинен бути повернутий орендодавцю після закінчення терміну аренды.

У розділі «Предмет договору» повинна бути вказана мета здачі майна у найм — наприклад, приміщення під склад, офіс тощо. За статтею 615 ДК РФ орендар зобов’язаний користуватися орендованим майном згідно з умовами договору оренди — і цільовим призначенням майна. Чітке визначення цільового призначення передачі у оренду об'єкта служить під час першого чергу охороні інтересів орендодавця: з орендарем, хто користується майном над відповідність до цільовим призначенням, виходячи з п. 3 ст. 615 ДК РФ може бути розірваний договір оренди, і орендодавець вправі пред’явити щодо нього позов про відшкодування збитків. Необхідно враховуватиме й той факт, що неправильна експлуатація приміщень нерідко призводить до необхідність проведення капітального ремонту, котрий за загальному правилу є обов’язком орендодавця. Зміна над цільовим використанням житлових приміщень та земельних ділянок орендарем взагалі допускается.

4. Субаренда.

У цьому розділі договору може бути передбачене обмеження права орендаря здавання майна в суборенду (суборенда). Відповідно до ст. 615 ДК РФ орендар проти неї від укладання договору суборенди тільки з згоди орендодавця. Якщо ж орендодавець заздалегідь не хоче, що його майно підлягала надалі передачу суборенду третіх осіб, він може зробити це шляхом включення до договір відповідної оговорки.

Заборонено передача в суборенду ділянок лісового фонду. Комерційні організації що неспроможні передавати орендоване майно в безплатне користування особі, що є засновником цієї організації, учасником, керівником, членом її органів управління і контроля.

Договір суборенди як похідний від основного, може бути укладено терміном, перевищує термін договору оренди, не може надавати субарендатору більше прав, що є орендар. З огляду на цієї залежності, дострокове припинення орендних відносин тягне у себе і припинення суборенди. У той самий час закон захищає інтереси сумлінного суборендатора. За дострокового розірвання договору оренди суборендар ми можемо претендувати на висновок самостійного договору оренди те що майно, що містилося в нього в користуванні. Сутність такий підхід у цьому, що договір суборенди полягає з дозволу орендодавця, і останній ні погіршувати становище сумлінного суборендатора навіть тоді, коли основний договір розривається. Новий договір з субарендатором полягає з урахуванням умов достроково расторгнутого договору аренды.

5. Орендна плата.

У договорі оренди потрібно узгодити величину і порядок внесення орендної плати арендатором.

Оскільки договір оренди є возмездным, значне місце у Кодексі приділено орендну плату: у статті 614 перераховуються різноманітні форми, у яких може стягуватися орендної плати (перелік їх істотно доповнений проти раніше які діяли законодавством, але вичерпним перестав бути), встановлюється відповідальність орендаря за невнесення вчасно орендної плати, а статті 619 передбачається право орендодавця вимагати у цій підставі дострокового розірвання договору оренди. Як одну із заходів, які можна застосовані до орендарю у разі істотного невиконання ним термінів внесення орендної плати, вводить акумулювання орендних платежів з вимозі орендодавця й у встановлений їм термін. Проте розмір акумульованих платежів статтею 614 обмежується — платежі що неспроможні стягуватися вперед за два терміну подряд.

Дуже гострим на практиці орендних відносин є питання про перегляд орендної плати. Правило попереднього законодавства, що дозволяло переглядати розмір орендної плати у найкоротші терміни, передбачені договором, але з частіше разу на п’ять років, поширювалося тільки деяких видів орендних договорів. Кодекс передбачає можливість сторін переглядати розмір орендної плати за загальним правилом не частіше разу на рік, у своїй законом чи договором окремих видів оренди — і оренди окремих видів майна можуть бути інші мінімальні терміни (п. 3 ст. 614).

6. Термін аренды.

Оскільки оренда передбачає тимчасове володіння і користування нерухомістю, термін оренди за загальним правилом визначається угодою сторін. У той самий час допускається підписання договору оренди без твердого встановлення терміну його дії, тобто. на невизначений термін. У цьому разі кожна зі сторін вправі відмовитися від договору, попередивши звідси інший бік упродовж трьох месяца.

Для оренди окремих видів нерухомого майна — природних об'єктів — законом встановлено максимальні (граничні) терміни. Відповідно до ст. 42 Водного кодексу РФ водні об'єкти можуть надаватися в короткострокове користування — у три роки і довгострокове — до 25 років. У розділі ст. 10 закону надра диференціює граничні терміни залежно від цілей користування: до 5 років — для геологічного вивчення, до 20 років — у видобуток з корисними копалинами і з метою, які пов’язані зі здобиччю, До 25 років — при поєднанні різних видів користування. Граничний термін оренди ділянок лісового фонду— 50 років (ст. 26 Основ лісового законодавства РФ).

Якщо договорі оренди, котрій встановлено граничний термін, період його дії невизначений, він діє до закінчення граничного терміну за умови, що досі моменту жодна зі сторін не заявить про своє відмови від договору. Під час укладання такого договору терміном, перевищує граничний, його вважають ув’язненим на встановлений законом срок.

Невирішеною залишається теоретично найважливіша складова частина орендних відносин — тривалість оренди землі, що надає істотне вплив на стан і родючість почвы.

Які ж обгрунтувати найприйнятніший термін оренди землі та інших коштів виробництва? Які принципи покласти основою його розрахунків, щоб врахувати особисті, колективні та суспільні інтереси, домогтися позитивного впливу терміну оренди на розширене відтворення грунтового плодородия?

Звісно ж доцільним виділити рівні тривалості оренди: мінімальний, оптимальний і максимальний. Якщо керуватися не суб'єктивними, а об'єктивними критеріями, то основу визначення їхніх тривалості можна взяти відповідно технологічні (технічні) соціально-економічні ознаки і юридичні правові нормы.

Мінімальний термін оренди ріллі може бути незгірш від періоду ротації найефективніших у цих умовах сівозмін, є на етапі необхідним елементом раціональної системи хліборобства й неодмінною умовою отримання високих урожаїв екологічно чистою продукції. Розмаїття видів тварин і типів застосовуваних сівозмін по зонам і районам країни визначає й опозиції об'єктивний розмаїтість мінімальних термінів оренди земли.

Оптимальний термін оренди землі можна визначити за тривалістю активної трудовий житті однієї покоління людей, мають, як відомо, фізіологічний і соціальний межа. За чинними нормам він встановлено у 25−30 років. У цей час чоловік у основному реалізує свої творчі і фізичні можливості. Максимальний термін оренди землі обумовлюється юридичними нормами. В усьому світі його прийнято 99 лет.

Граничний Термін здачі у найм будинків та споруд об'єктивно визначається нормативним періодом їх майбутньої служби з урахуванням зносу, а всього підприємства — періодом відновлення технологічної структури производства.

Після закінчення терміну договору орендар має переважного права на поновлення орендних відносин нового термін при условии:

* належного виконання своїх зобов’язань за раніше укладеним договору (використовував майно за призначенням, не допускав погіршення його стану, регулярно і вносив орендної плати і др.);

* згоди укласти договір за умов, запропонованих іншими претендентами на оренду объекта;

* письмового повідомлення орендодавця про намір вчасно, вказаний у договорі, і якщо не визначено, то розумний термін до закінчення договора.

Під час укладання договору нового термін умови це може змінитися за згодою сторін. Це стосується й будь-яких умов, зокрема до розміру орендної плати. Положення про можливості зміни орендної плати не частіше разу на рік у тому випадку не застосовується, оскільки він стосується перегляду розміру орендних платежів до період дії договору, а тут боку оформляють новий договір і пов’язані умовами прежнего.

Право орендаря поновлення орендних відносин можуть бути захищене через суд знову. Якщо відомо, що орендодавець має наміру здавати майно у найм надалі, але від поновлення договірних відносин із колишнім орендарем ухиляється, останній може пред’явити позов про примус орендодавця укласти договір нового срок.

Законом передбачені додаткові засоби захисту правий і інтересів сумлінного орендаря. Якщо орендодавець відмовив у наданні поновлення договору нового термін, однак упродовж року договір з іншою особою, орендар вправі свій вибір зажадати у суді перекладу він прав і управлінських обов’язків по укладеним договору і відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з нею договор.

Якщо після закінчення термін дії договору орендар продовжує користуватися узятим наймачам об'єктом без укладання нової змови, а орендодавець не заперечує, договір вважається відновленим на невизначений срок.

7. Права й обов’язки сторін оренди нерухомого имущества.

Орендний договір набуває практичного значення лише тоді, якщо у неї чітко визначено правничий та обов’язки сторін, які почали ділові взаємини Юлії. Звісно, залежно від виду та об'єкта оренди — і конкретних особливостей угоди правничий та обов’язки сторін із ряду позицій можуть визначатися спеціальним законодавством (наприклад, Житловим кодексом РФ та інших.), досягнутої домовленістю плюс приватне значення тільки до даного случая.

Крім індивідуально встановлюваних норм, багато правові становища, які з будь-якого, законом внормованого статусу орендаря і орендодавця, мають універсальному характері і може рекомендовані для ширше застосовуючи (схеми 147 і 148).

Істотне значення для оренди нерухомості має розподіл між сторонами обов’язків з утримання, проведенню капітального і поточного ремонта.

За законом перегляд доручається орендодавця, а поточний — на орендаря (ст. 616 ДК РФ). Це діє, якщо інше не в законі передбачено чи договором. У законодавстві інше розподіл обов’язків встановлено для договорів прокату і оренди предприятий.

Капітального ремонту необхідно здійснювати вчасно, встановлений договором, і якщо не визначено, — в розумний термін. Це означає, що орендодавець, якщо інше не в законі передбачено чи договором, зобов’язаний підтримувати здане у найм майно може, придатному для використання за призначенням. Якщо перегляд викликаний невідкладної необхідністю, орендодавець повинен провести його без промедления.

Якщо з умовам договору амортизаційні відрахування залишаються в орендаря, те й перегляд об'єкта він має виробляти сам.

Поточний ремонт проводить орендар, оскільки саме його зобов’язаний підтримувати майно в справному стані. Такий ремонт попереджає передчасний знос і вихід об'єкта оренди з експлуатації ЧАЕС. На орендаря покладаються також утримання майна (наприклад, із прибирання орендованого приміщення, оплаті комунальних послуг і прочих).

Віднесення витрат, що з невіддільними поліпшеннями нерухомого об'єкта (їх можна відокремити без суттєвої шкоди майну), виробляється з того, здійснено вони з дозволу орендодавця чи немає. У першому випадку орендар має право відшкодування вартість цих поліпшень після припинення договору, тоді як у другому виготовлені витрати покладаються на орендаря, оскільки вона немає права був вносити будь-які зміни у орендоване майно на власний розсуд (п. 3 ст. 623 ДК РФ).

Тільки за оренді підприємства зберігається право орендаря вимагати відшкодування невіддільних поліпшень незалежно від згоди орендаря з їхньої осуществление.

Це становище Цивільного кодексу РФ має диспозитивный характер, і боку можуть включити до договорі інше розподіл витрат з поліпшенню орендованого об'єкта з дозволу собственника.

Поліпшення орендованого майна як віддільні, і невіддільні, вироблені з допомогою амортизаційних відрахувань, є згідно із законом власністю орендодавця. Такий їхній підхід легко пояснимо, маю на увазі, що у випадках поліпшення проводяться фактично з допомогою орендодавця, котрий за загальному правилу повинен розпоряджатися засобами, отчисляемыми на амортизаційні мети (На оновлення відповідних объектов).

При здачі нерухомого майна в суборенду, передачу заставу орендних правий і інших (крім перенайма) — відповідальним перед орендодавцем залишається орендар. При перенайме майна повне право й обов’язки переходять до нового арендатору.

Права й обов’язки за договором оренди нерухомості можуть переходити до спадкоємцям. Орендодавець немає права відмовляти наступникові у вступ у договір на що залишилося термін дії, крім випадків, коли надання майна у найм зумовлювалося особистими якостями арендатора.

8. Відповідальність сторін, зміну цін і розірвання договора.

Задля більшої стабільності й надійності ділових відносин при оренді нерухомості передбачаються санкції порушення договірних зобов’язань. Односторонній відмови від виконання договори та одностороннє зміна умов заборонена, крім випадків, передбачених законом.

На орендодавця покладається відповідальність За недоліки зданої в оренду майна, що перешкоджають чи що утрудняють користування їм у відповідність до умовами договору. Відповідальність приходять зневіра й тоді, коли орендодавець не знав про неї під час ув’язнення договору, тобто. — при прихованих недоліках. Орендар у разі вимагатиме від орендодавця: а) безоплатного усунення недоліків; б) розмірного зменшення орендної плати; в) відшкодування витрат усунення недоліків, якщо це зробить самотужки, причому зазначені витрати може бути відшкодовано шляхом безпосереднього утримання відповідної суми з орендної плати, але з попереднім повідомленням орендодавця; р) розірвання договора.

Законом передбачені винятки з положень про відповідальність орендодавця За недоліки зданої у найм майна. Він несе відповідальності За недоліки, обумовлені під час укладання договору або заздалегідь відомі орендарю. З іншого боку, орендодавець і не відповідає за недоліки, які мають виявлені орендарем під час огляду чи перевірки справності майна за його отриманні. У цьому нормі йдеться про явних (нескрытых) недоліках, виявлення що досить звичайній пильної перевірки (огляду) одержуваних у оренду речей. Вона спрямовано те що спонукати орендарів проводити належну їх прийомку і убезпечити орендодавців від домагань несумлінних лиц.

Перехід права власності (господарського ведення, оперативного управління і довічного наследуемого володіння) на здане у найм нерухомого майна до іншого особі перестав бути основою зміни чи розірвання договору оренди. У разі початковий орендодавець може бути замінений новий власник речового права даний объект.

Підстави розірвання договору арендодателем:

* використання наймачем майна за призначенням, з суттєвими порушеннями умов договора;

* істотне погіршення орендарем якості орендованого имущества;

* невчасне внесення орендної плати (невнесення плати в установлений термін більше ніж двічі подряд);

* невиконання орендарем узвичаєних себе (чи покладених нею законодавством) зобов’язань про ремонт орендованого майна в встановлений (розумний) срок.

Але орендодавець вправі звертатися зі відповідним позовом тільки після письмового попередження орендаря про необхідність виконати свої зобов’язання в розумний термін. Якщо такий спроби врегулювати відносини з орендарем нічого очікувати, суд відмовить до прийняття до розгляду позову про розірвання договора.

За вимогою орендаря дострокове розірвання договору можливо при:

1) ненаданні орендарю у користування майна, передбаченого договором, або створенні перешкод користування нею в відповідність до назначением;

2) виявленні на майнових питаннях, переданому орендарю, недоліків, що перешкоджають користування їм, які орендодавець несе ответственность;

3) непроведении орендодавцем у належний термін капітального ремонту майна, обов’язок якого доручається него;

4) непридатності майна від використання через обставини, за які орендар не отвечает.

На орендаря не покладається обов’язок попередньо спрямовувати контрагенту письмове попередження з пропозицією виконати зобов’язання чи усунути порушення в розумний термін. Проте до звернення до суду він має направити орендодавцю пропозицію розірвати договір і може пред’явити відповідного позову подано у випадку відмовитися від цього пропозиції або неотримання відповіді нього на установлений термін. Такий термін вказується у пропозиції, а за його відсутності — в тридцять дней.

Жодна зі сторін несе відповідальності за невиконання зобов’язань за договором, обумовлене обставинами, що виникли крім їх волі й бажання; і який не можна передбачити чи уникнути (форс-мажорні обставини). Свідчення, видане відповідної торгової палатою або іншим суб'єктам компетентним органом, є достатньою підтвердженням наявності і тривалості дії непереборної силы.

Сторона, не виконуюча свого зобов’язання, має дати повідомлення боці про перепони та її вплив виконання зобов’язань по договору.

Якщо обставини непереборної сили діють протягом трьох послідовних місяців, і не виявляють ознак припинення, договір може бути розірваний орендарем і орендодавцем шляхом напрями повідомлення інший стороне.

При несплаті орендарем орендних платежів до встановлені договором терміни за об'єкти державної власності у Москві нараховуються пені в розмірі 1% із простроченою суми кожний день прострочення. Позовна давність — 3 року з дати пред’явлення претензии.

Пеня начисляются:

* під час укладання договору оренди — після закінчення 14 днів із дня реєстрації договору аренды;

* при поквартальною оплаті оренди — з шостого числа першого місяця квартала;

* при помісячною оплаті — з шостого числа кожного месяца;

* при перерахунку орендної плати — після закінчення 14 днів із дня підписання розрахунків орендної плати орендарем і арендодателем.

Пеня нараховуються завжди по день перерахування (сплати) оренди, зазначений на платіжному документе.

9. Викуп орендованого имущества.

Як загальне правило стаття 624 передбачає можливість викупу орендарем орендованого майна у разі, коли викуп передбачено в законі, договорі оренди чи додатковій угоді сторін. Законом можуть бути випадки заборони викупу орендованого майна, наприклад, обмежено оборотоспособного майна, переданого у найм громадянам і недержавним юридичних осіб. Викуп може бути як у закінченні терміну оренди, і достроково, за умови внесення орендарем всієї зумовленої договором викупної ціни. Орендну плату за згодою сторін то, можливо зарахована в выкупную цену.

10. Різні види аренды.

10.1 Прокат.

Прокат — перша різновид оренди, передбачена ДК (§ 2 гол. 34). У результаті своїх особливостей договір прокату виділявся й у ДК 1964 р., але дуже як побутової прокат з відсиланнями до правил, які встановлюються за типовими договорами побутового прокату. Це був у свого часу обгрунтовано, оскільки як орендодавців за договором прокату виступали лише державні юридичні особи та держава шляхом видання типових договорів забезпечувало рівних умов прокату всім потребителей.

Відповідно до Кодексу за договором прокату, що є короткотерміновим (терміном до один рік), надається у найм рухоме майно як для споживчих цілей (потім переважно орієнтує п. 1 ст. 626), так ведення господарську діяльність (верстати, обладнання та т.п.). Істотним елементом і те, що на посаді орендодавця виступає професіонал та установчий договір прокату носить публічний характер. Це означає, що орендодавець повинен надавати майно до широкого прокату на рівних умов всім особам, що до нього звернуться. Договір прокату врегульоване у ЦК вичерпним чином, що ні виключає можливості розробки зразкових умов таких договорів і прокатными організаціями конструкції договору приєднання (див. ст. 428). Що й казати стосується типових договорів та інших обов’язкових правил, які Уряд РФ може видавати щодо публічних угод випадках, передбачені законами (п. 4 ст. 426), самий ЦК можливості ухвалення в відношенні договору прокату не предусматривает.

Орендарю надається право відмовитися від договору прокату на будь-яке час й одержати виплачену їм вперед орендної плати. Єдине умова — попередження орендодавця в письмовій формах у призначений законом термін, тобто щонайменше як десять днів (п. 3 ст. 627). Проте правила про поновлення договору з закінченні терміну на невизначений термін і переважне право орендаря на укладення нової договору (ст. 621) до проекту не применяются.

Усі обов’язки про ремонт орендованого майна покладаються на орендодавця. У той самий час орендарю забороняється здавати це в суборенду або у іншій формі розпоряджатися власними правами нею (ст. 631).

10.2 Оренда транспортних средств.

Як різновиду оренди в Кодексі виділяється оренда транспортних засобів (§ 3 гол. 34). Передусім маю на увазі морські, річкові і повітряні суду, орендовані для перевезень вантажів і пасажирів. У на відміну від інших різновидів оренди в Кодексі встановлюється можливість додаткового регулювання особливостей оренди окремих видів транспортних засобів у спеціальній законодавстві — транспортних статутах і кодексах.

Вимоги до форми договору оренди транспортних засобів від вимог до форми договору оренди — повинен бути полягає у письмовій формах, проте, з сформована практика, реєстрації не підлягає. Важливою особливістю є і те, що з цих випадків оренди не діють загальні правила про відновлення договору оренди на невизначений термін після закінчення терміну договори та про переважне право орендаря на підписання договору оренди нового термін (ст. 632, 642).

Залежно від цього, орендується чи транспортний засіб з наданням послуг з управління та програмах технічної експлуатації (з екіпажем) чи ні надання таких послуг (без екіпажу), розподіляються і обов’язки сторін у договоре.

Перша з різновидів оренди транспортних засобів певною мірою стуляється з договором перевезення, що викликало розробки ДК пропозиції про перенос їх у іншу главу. Однак у цьому разі між власником транспортний засіб особою, які наймають цей засіб, виникають саме відносини оренди, а в процесі експлуатації транспортний засіб орендарем в нього складаються з іншими особами з перевезення, що й врегульовані відповідними статтями глави 40.

За договором оренди транспортний засіб з екіпажем все обов’язки по ремонту, включаючи поточний ремонт, обов’язок страхувати транспортне засіб, і навіть відповідальність за шкода, заподіяний третіх осіб орендованим транспортним засобом, несе орендодавець, а разі оренди транспортний засіб без екіпажу ці обов’язки, і відповідальність відповідно покладаються на орендаря. Що ж до витрат, що з комерційної експлуатацією транспортний засіб, як-от витрати з оплати палива, портових та інших зборів тощо., то обох випадках їх, за загальним правилом, несе арендатор.

У кодексі сформульований ряд правил, загальних для обох різновидів договору оренди транспортний засіб, але від загальних положень про оренду. У тому числі найістотніше право орендаря здавати транспортний засіб в суборенду без згоди орендодавця, якщо договором не передбачено інше, тоді як загальним правилом є отримання згоди орендодавця. З іншого боку, орендарю дозволяється без згоди орендодавця укладати від імені договори перевезення орендованим транспортним засобом й інші договори на третіх лицами.

10.3 Оренда будинків та сооружений.

Особливість договору оренди будинків та споруд ще що тому, що він регулює одночасно відносини двох видов:

* щодо володіння і користування цими об'єктами недвижимости;

* відносини, пов’язані з допомогою частині земельної ділянки, зайнятою арендуемым зданием.

Річ у тім, що у договору оренди будівлі споруди орендарю разом з передачею прав володіння і користуватися такою нерухомістю передаються права на частина земельних ділянок, яка зайнята цієї нерухомістю і необхідна на її використання. Інколи справа, коли орендодавець є власником земельних ділянок, у якому перебуває сдаваемое у найм будинок чи споруду, орендарю надається право оренди чи передбачене договором оренди будинку чи споруди інше декларація про відповідну частку земельних ділянок. Якщо договором не визначено передані орендарю декларація про відповідний земельну ділянку, щодо нього переходить терміном оренди будівлі споруди право користування тією частиною земельних ділянок, яка зайнята будинком чи спорудою і необхідна щодо його використання їх у відповідність до його назначением.

Оренда будівлі споруди, знаходиться в ділянці, не що належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо не суперечить умовам користування таким ділянкою, встановленим законом чи угодою з власником земельного участка.

Інколи справа, коли земельну ділянку, де міститься орендоване будинок чи споруду, продається іншій юридичній особі, за орендарем цього будинку чи споруди зберігається право користування частиною земельних ділянок, яка зайнята будинком чи спорудою необхідним щодо його використання, за умов, які діяли до продажу земельного участка.

У практиці використання землі, де розміщено арендуемoe будинок, виготовляють підставі окремого договору (угоди), який полягає з певним територіальним земельним комітетом (це у частковості, надається земля у найм біля р. Москви). В’язень договір на право користування землею — основу виробництва земельних платежів власнику земельного участка.

Договір оренди нерухомого майна залежить від письмово формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, і входить у силу після державної реєстрації речових. Договір оренди будинків та споруд підлягає державної реєстрації речових, якщо він укладений терміном щонайменше года.

10.4 Оренда чинного предприятия.

Оренда чинного підприємства може бути названа новим для нашого законодавства інститутом — можливість передачі чинного підприємства у оренду вперше була створена з прийняттям Основ законодавства про оренду, проте законодавча конструкція у тому нормативному акті була іншою — йшлося і про створенні переважно працівниками підприємства особливого юридичної особи, з так званого «орендного підприємства », з урахуванням чинного державного підприємства. Оренда підприємства у новому ДК — це одержання оренду будь-яким суб'єктом господарського комплексу «в процесі лікування », без надання йому будь-якої самостійної організаційно-правовою форми юридичної особи. Орендодавцем за цим договором може бути будь-який власник, у цьому однині і держава, і муніципальне образование.

Вимоги до форми договору оренди підприємства дуже жорсткі — обов’язково складання єдиного документа, підписаного сторонами, і державна реєстрація договору, причому недотримання форми договору тягне його недійсність. Порядок передачі майна, як у разі з орендою будинків (споруд), максимально формалізований (ст. 659) і вимагає упорядкування та підписання сторонами передатного акта. Упорядкування такого акта є, за загальним правилом, обов’язком орендодавця і здійснюється над його счет.

У ДК детально визначається склад майнового комплексу, переданого орендарю. Оскільки це склад дуже різнорідний і все його елементи можуть бути на однакових підставах володарем і користування орендаря, у статті 656 встановлюється, що з володіння і користування передаються кошти. У плані, за умов й у межах, визначених договором, орендарю передаються його оборотні кошти, права користування на природні ресурси, і навіть виняткові права, такі як права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, і деяких інших элементы.

Зазвичай, в повному обсязі елементи майнового комплексу, утворить підприємство, перебувають у власності орендодавця. Права володіння і користування які у власності інших майном передаються орендарю гаразд, передбаченому законодательством.

Права орендодавця, отримані виходячи з дозволу (ліцензії) на заняття відповідної діяльністю, не передаються орендарю, якщо інше встановлено законодавством. Для продовження діяльності, що вимагає ліцензування, орендар повинен звернутися по одержання ліцензії від своє ім'я. Проте орендодавець не звільняється з зобов’язань перед кредиторами, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього лицензии.

Задля більшої прав кредиторів орендодавця під час перекладу його боргів на орендаря у статті 657 передбачено процедуру попереднього письмового повідомлення кредиторів орендодавця. Що стосується виступати проти перекладом боргу будь-який кредитор проти неї протягом трьох місяців і від часу одержання повідомлення зажадати припинення чи дострокового виконання відповідного зобов’язання. Після передачі підприємства у оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність за борги, які були на орендаря без згоди кредитора. У такій порядку забезпечуватимуться права кредиторів орендаря підприємства при повернення майна орендодавцю по припинення договору (ст. 664).

Орендар підприємства наділяється, відповідно до Кодексу, найбільш широкими проти інші види оренди правами щодо орендованого майна (ст. 660). Орендар вільний здійснювати реконструкцію і технічне переозброєння підприємства, якщо такі дії збільшують його вартість. Не потрібно згоди орендодавця на суборенду і продаж орендарем прав за договором. Орендар вільний здійсненні інших форм розпорядження майном орендованого підприємства (продажу, обміну тощо.), за умови, проте, що вартість підприємства нічого очікувати зменшено. Обмеження цих прав передбачено лише стосовно природних об'єктів, включених у складі підприємства, і навіть то, можливо додатково встановлено законом.

Важливим правилом, стимулюючим орендаря виробляти реконструкцію, модернізацію, технічне переоснащення і розширення підприємства, є положення статті 662 про відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від вирішення орендодавця на такі поліпшення, за умови що інше прямо не передбачено договором.

У той самий час слід пам’ятати, що це витрати на підтримці підприємства у технічному безпечному стані і по експлуатації, здійснення як поточного, і капітального ремонту повністю покладаються на орендаря (ст. 661), за умови що відповідно до договором витрати на експлуатації підприємства не візьме він арендодатель.

10.5 Фінансова оренда (лизинг).

Давно відомої країн із ринковою економікою, але нещодавно знайшла використання у Росії різновидом оренди є фінансова оренда (лізинг). Передбачене ДК регулювання спирається на становища Оттавської конвенції 1988 р. про міжнародний фінансовий лізинг (Росія ній бере участь), одночасно використовуючи і наявну у Росії на даний момент прийняття кодексу законодавчу базу — указ президента РФ від 17 вересня 1994 р. # 1929 «0 розвитку фінансового лізингу в інвестиційної діяльності «4, постанову Уряди РФ від 29 червня 1995 р. # 633 «0 розвитку лізингу в інвестиційної діяльності «~ і затверджене останнім Тимчасовий положення про лізингу. Ці нормативні акти з прийняттям частини другий ДК багато в чому втратили своє значення і може застосовуватися лише тією частини, у якій не суперечать положенням Кодекса.

Що ж являє собою лізинг? У західних юристів не викликає сумніви, що це званий «фінансовий лізинг «(а точніше — фінансова оренда, оскільки слово «лізинг «не перекладом, а звуковий калькою відповідного англійського терміна, що означає оренду) є різновидом інституту оренди, хоча фінансова оренда і ускладнена додатковим елементом — постаттю продавця орендованого майна, з яким орендар, не перебуваючи в договірних засадах, у низці випадків входить у безпосередні відносини у в зв’язку зі придбаним у цього продавця для здачі у найм орендарю имуществом.

Економічна суть договору фінансової оренди у тому, що орендодавець здійснює фінансування господарську діяльність орендаря в специфічну форму. З погляду орендодавця, це форма інвестування, коли він один суб'єкт (орендодавець) набуває для акцій іншого суб'єкта (орендаря), за вибором останнього, необхідне його виробничої діяльності обладнання, або інше майно і, зберігаючи право власності цього майно, передає його володарем і користування господарської експлуатації орендарю, одержуючи від нього орендні платежі. Такий спосіб інвестування є далеко ще не самим «необтяжливим «для инвестора-арендодателя, особливо у випадках, коли вибір об'єкта фінансової оренди в повному обсязі здійснюється орендарем. Для орендаря ж фінансова оренда служить альтернативою придбання устаткування з допомогою позикових коштів, що вимагає сплати досить високих відсотків, і при цьому у країнах, цивілізованим чином що регулюють відносини, пов’язані з орендою, дозволяє їм отримати пільговий податковий режим шляхом включення орендних платежів до собівартість продукции.

Щоб відносини фінансової оренди були економічно вигідними для сторін, початковий термін оренди, на думку західних фахівців, має становити 50— 75% від розрахункового терміну ефективної служби устаткування, після чого орендар вже користуватися ним, виплачуючи практично номінальну орендної плати. У російському законодавстві лізингові стосунки прив’язані до «нормативному терміну служби «(терміну амортизації) і початковий термін лізингу, відповідно до Тимчасового положення, мав бути близькими до нормативному терміну служби майна, а сума лізингових платежів — близька до вартості переданого в лізинг майна у цінах на даний момент підписання договору лизинга.

З іншого боку, Тимчасовий положення про лізингу, формалізуючи аналізований договір, містив серед чотирьох умов, яким має відповідати договір, щоб бути визнаним договором лізингу, вимога розмір лізингових платежів — у сумі повинні були бути по крайнього заходу близькі до вартості переданого у найм майна у цінах на даний момент укладання договора.

Кодекс не встановлює будь-яких нормативних термінів договору фінансової оренди, зокрема мінімальних, залишаючи термін повністю на розсуд сторін. Істотним визначення цього договору ДК вважає на її термін чи розмір орендної плати, а те що, що орендодавець набуває спеціально для здачі у найм певному особі певне майно (ст. 665). Це означає, що договір фінансової оренди то, можливо укладено про всяк термін, який боку вважатимуть доцільним (економічно вигідним), з впровадження у договорі того розміру орендної плати, про якому домовляться. А ще становище слід особливо звернути увагу оскільки, на погляд, всі ті пільги, що є чи будуть запроваджені російським законодавством щодо договору лізингу, повинні застосовуватися до сторін за договором фінансової оренди у цьому розумінні, яке нині введено ГК.

Попри те що, що ~ б глави 34, присвячений фінансової оренді, полягає лише з шести статей, Кодекс коштів необхідності прийняття додатково акта громадянського законодавства, регулюючого договір фінансової оренди. Це тим, що спеціальні норми ДК про фінансової оренді придадуться разом із положеннями ~ 1 глави 34 і з загальними положеннями ДК зобов’язання, що саме собою вже створює досить детальну цивільно-правову базу з цією різновиду оренди. Там, коли Кодекс передбачає можливість законодавства встановлювати особливості правий і обов’язків сторін у договорі, будуть застосовуватися й деякі норми Тимчасового положення про лизинге.

Такий стан ні з жодному разі виключає можливість прийняття актів податкового й іншого законодавства, що відбивають специфіку відповідних відносин, зокрема у сплаті за фінансової оренді податку додану вартість, а точніше, зі звільнення орендодавців від цього податку; з включення лізингових платежів до собівартість продукції орендаря і т.п.

ДК регулює фінансову оренду з урахуванням специфічної ролі орендодавця, що його головною обов’язком є фінансування придбання майна, яке потім передають у найм. Вибір майна, за загальним правилом, лежить орендарі. Фінансова оренда, відповідно до статті 663, поширюється тільки випадки оренди майна для підприємницьких цілей. У цьому земельні ділянки та інші природні об'єкти взагалі може бути предметом цього договору. Не може бути предметом фінансової оренди — і майнових прав, як це було передбачено в Указі Президента РФ від 17 вересня 1994 р., оскільки ДК передбачає, що у оренду взагалі і у фінансову оренду зокрема можуть бути лише непотребляемые вещи.

Оскільки головною метою та основний обов’язком орендодавця є фінансування придбання майна, і у окремих випадках, прямо передбачених договором, ще й вибір такого майна, правничий та обов’язки сторін у договорі фінансової оренди розподіляються зі значними відступами загальних принципів, закріплених о 9-й 1 глави 34. З’являються повідомлення і нові, «нестандартні «, обов’язки. З цією пов’язано, в частковості, те, що ризик випадкової загибелі і випадкового ушкодження майна за загальним правилом покладаються на орендаря з передачі майна (ст. 669). Орендодавець ж, залишаючись власником, ярма таких ризиків звільняється, якщо, звісно, інше не передбачено договором.

Зазвичай, у фінансової оренді і орендарем, і орендодавцем будуть виступати комерційні організації та громадяни-підприємці. Однак у на відміну від прийнятого раніше законодавства ДК зовсім позбавлений щодо орендодавця вимоги бути професійним підприємцем, а тим паче — вимоги ліцензування. Відповідне вимога, що міститься у Тимчасовому становищі про лізинг, а вперше закріплене в постанові Уряди РФ від 24 грудня 1994 р. # 1418 «Про ліцензування окремих видів діяльності «~, входить у протиріччя із статтею 49 ГК.

Оскільки практично обидві сторони договору фінансової оренди практично завжди виступатимуть підприємці, їх відповідальність за неналежне виконання відповідних договірних зобов’язань буде містити диспозитивных положеннях пункту 3 статті 401, тобто вони відповідатимуть як за провину, а й у всіх інших випадках, крім порушення, викликаного дією непереборної силы.

Аналізуючи договір фінансової оренди як спеціальну правову конструкцію, годі було обійти увагою, що він «ускладнюється «наявністю третьої постаті — продавця, з яким орендар у прямих договірних відносинах не полягає, але з відношення до якому наявністю фінансової оренди він одержує ряд правий і обов’язків. Складається така правова ситуація, коли у відносинах за оренду майна продавець самостійної ролі немає, тоді як і відносини, які з виконання договору продажу-купівлі, орендар може вторгатися як активної постаті саме у з наявністю в нього з орендодавцем (покупцем) договірних орендних відносин. У цьому на орендодавця покладається обов’язок повідомити продавця у тому, що майно купується для здачі у найм (ст. 667).

Договір фінансової оренди покладає безпосередньо на орендаря права й обов’язки покупця щодо майна, купованого йому орендодавцем, крім обов’язки оплатити майно і право по власної ініціативи без згоди орендодавця розірвати договір купівліпродажу (п. 1 ст. 670). Тому цілком логічно, що майно, за загальним правилом, передається продавцем безпосередньо орендарю за місцем його перебування чи деінде, зазначеній у договорі фінансової оренди (п. 1 ст. 668), і орендар сам пред’являє продавцю вимоги щодо якості, комплектності майна України та т.п.

Проводячи послідовно думка, що орендар набуває права покупця, ДК не пов’язує придбання їм цих прав з моментом поставки майна. Це дозволяє орендарю ефективно відреагувати, зокрема, у разі прострочення поставки майна, тоді як у конструкції котрий діяв до прийняття ДК законодавства орендодавець було застосовувати відповідних заходів доти, як і отримував майно у владение.

Звертати до орендодавцю вимоги, які з договору купівліпродажу, орендар має право лише у разі, коли орендодавець відповідно до договору здійснював вибір продавця. Проте й у разі, відповідно до пункту 2 статті 670, орендар може пред’явити свої основні вимоги зі свого вибору орендодавцю чи продавцю, що відповідають солидарно.

Що стосується розподілу обов’язків за змістом, страхуванню і ремонту орендованого майна ~ 6 глави 34 спеціальних правил не передбачає. У цьому, зокрема, до взаємин про ремонт повинні застосовуватися становища пункту 1 статті 616 у тому, що законодавством обов’язки на ремонт може бути покладено на орендаря. У час це у принципі, й зроблено Тимчасовим становищем про лізинг. Усі питання боку вирішуватимуть, з загальних положень у тому, що утримання майна несе орендар, маючи можливість включити до договорі й інша рішення, коли вона відповідає інтересам сторін (п. 2 ст. 616).

Що ж до права викупу орендарем майна, воно перестав бути істотною рисою договору фінансової оренди. Насправді договір фінансової оренди укладається термін, близька до терміну амортизації, і викуп здійснюється досить часто, проте ні в першій-ліпшій нагоді. Викуп майна за фінансової оренді здійснюватиметься по загальними правилами, передбачених кодексом для договорів оренди, за умов, встановлених законом, самим договором чи наступним додатковим угодою сторін (ст. 624). Якщо ж, ні достроково, ні з закінченні терміну договору оренди викуп не здійсниться, майно то, можливо знову здано у найм до того ж чи іншій юридичній особі на узгоджених з нею умовах, але це ставлення вже ні опосредоваться договором фінансової аренды.

| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |.