Правові відносини у сфері оціночної діяльності

Вступ

З розпадом у кінці минулого століття соціалістичної системи на території незалежних держав, що знову утворилися, почали формуватися елементи ринкової економіки, зокрема інститут незалежної оцінки власності. З переходом до ринкової системи господарювання з’явився ринок власності, що спричинило потребу в професіоналах, здатних зробити оцінку на ринковій основі.

У міру становлення ринкових стосунків, ми по-новому починаємо розуміти цінність об'єктів матеріального і нематеріального світу. В умовах невизначеного ринкового середовища вимір вартості майна набуває набагато складнішого характеру, ніж цей процес мав місце в командно-адміністративній системі.

Складнощі визначення ринкової і інших видів вартостей спричинила поява нової сфери професійних послуг — незалежної оцінки. У більшості своїй, прийоми і методи оцінки, вживані українськими оцінювачами, запозичені із зарубіжної практики. Від туди ж запозичені і багато проблем, пов’язаних з регулюванням оціночної діяльності. Оскільки оцінка зачіпає багато майнових інтересів, права і обов’язки учасників ділового обороту, ця діяльність регулюється нормами права.

Українська нормативно-правова база по оцінній діяльності, незважаючи на свій досить лаконічний характер, сприймається більшістю оцінювачів досить поверхнево. Багато оцінювачів вважають, що не досить ретельне регулювання багатьох нормативних питань є дозволом для відступу від якісного і достовірного визначення вартості. Нерозуміння духу закону, який обумовлений економічними і правовими властивостями об'єктів оцінки, неправильне застосування норм права, що відносяться до оцінної діяльності і правової природи об'єктів оцінки частенько призводить до недостовірності звітів оцінювача і призводить до зниження репутації професії в цілому.

З розвитком ринку роль незалежної оцінки зростає, як зростає і розуміння значущості цього виду діяльності для усіх суб'єктів господарювання, від приватних осіб до держави. Тому питання про регулювання оціночної діяльності є актуальним.

Мета виконання даної роботи — аналіз правових відносин у сфері оціночної діяльності та нормативно-правової бази України з цього питання. Відповідно до поставленої мети були визначені основні завдання:

— аналіз стану нормативно-правового забезпечення оціночної діяльності;

— аналіз змісту та правових засад державного та громадського регулювання оціночної діяльності;

— порівняння процесу регулювання оціночної діяльності різних країн;

— дослідити проблеми становлення та розвитку саморегулювання оціночної діяльності в Україні.

Об'єктом дослідження є урегульовані нормами права суспільні відносини у сфері оціночної діяльності в умовах ринкової економіки.

В процесі дослідження застосовувались такі методи наукового пізнання:

— історичний (його покладено в основу дослідження еволюції розвитку законодавства з оціночної діяльності);

— порівняльно-правовий аналіз (застосовувався при вивченні досвіду зарубіжних країн у сфері регулювання оціночної діяльності та можливості його використання у національному законодавстві);

— функціонально-правовий (за його допомогою досліджувалися окремі елементи правосуб'єктності оціночної діяльності);

— формально-логічний (з його використанням здійснено тлумачення окремих понять та термінів);

— системний (надав можливість дослідити права та обов’язки оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності).

1. Сутність та принципи регулювання оціночної діяльності

оціночний забезпечення правовий Регулювання оцінної діяльності - це комплекс заходів і процедур, спрямованих на підвищення якості послуг оцінювачів і відповідності їх певним критеріям, встановленим професійним співтовариством оцінювачів (саморегулювання або державне регулювання) або спільно.

Регулювання оцінки майна і професійної оцінної діяльності є системою механізмів забезпечення (гарантування) достовірності і об'єктивності оцінки майна, а також формування і розвитку відповідної інфраструктури. В процесі регулювання в тому або іншому ступені досягається властива конкретному етапу громадського розвитку «гармонія» суспільно значимих і корпоративних цілей [12, ст. 57].

У різних країнах регулювання оцінної діяльності має різні форми.

Регулювання розвивається у рамках наступних процедур:

— визначення методів вимог до процедур оцінки, які традиційно формуються в стандартах оцінки;

— визначення вимог до морально-етичних якостей, пов’язаних з його незалежністю. Ці вимоги формуються в кодексах професійної етики;

— визначення вимог до рівня професійної підготовки і досвіду тактичної роботи оцінювача, які відбиваються в рівні професійних звань.

Як будь-яка система, так й система контролю та регулювання оцінної діяльності має багаторівневий характер.

І рівень. Цивільне і карне законодавство, тобто законодавство загальної дії, що розповсюджується на всіх громадян України.

ІІ рівень. Законодавство, що регулює питання оцінки об'єктів власності (Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та ін.) в країні та діяльності суб'єктів України.

ІІІ рівень. Підзаконні акти національного й місцевого значення, вимоги яких мають обов’язковий характер у реалізації оцінної діяльності.

ІV рівень. Документи професійних громадських організацій оцінювачів, використані як обов’язкові лише для членів цих організацій.

V рівень. Особисті етичні та професійні стандарти поведінки для конкретного оцінювача, але не обов’язкові для інших.

Чим вище рівень, тим ширше коло осіб, яких охоплює наведена регламентація.

Контроль за здійсненням оцінної діяльності в Україні здійснюють органи, уповноважені Урядом України в межах своєї компетенції, встановленої відповідно до законодавства України.

Функціями уповноважених органів є:

* контроль за здійсненням оцінної діяльності;

* регулювання оцінної діяльності;

* взаємодія з органами державної влади з питань оцінної діяльності та координація їх діяльності;

* узгодження проектів стандартів оцінки;

* узгодження переліку вимог, що пред’являються до освітніх установ, які здійснюють професійну підготовку оцінювачів відповідно до законодавства України.

В основу регулювання оцінної діяльності покладено такі принципи:

* оцінна діяльність є самостійним видом підприємницької діяльності;

* становлення та розвиток оцінки можливі лише за умов ринкових відносин і правового регулювання підприємницької діяльності;

* Україні необхідно створювати й розвивати національну систему оцінки, базуючись на світовому досвіді;

* розвиток оцінної діяльності можливий тільки за наявності правового, методологічного та інформаційного простору на всій території;

* недопустиме створення ізольованих регіональних або відомчих нормативних й інших документів, не затверджених законодавством;

* заходи щодо розвитку оцінної діяльності мають відповідати поточним потребам економічних реформ;

* розвиток оцінної діяльності може бути ефективним тільки за умови дотримання балансу прав, обов’язків і відповідальності всіх учасників процесу, наявності добросовісної конкуренції незалежних оцінювачів [14, ст. 60].

2. Особливості державного регулювання оціночної діяльності в Україні

Сучасні дослідники, серед яких А. Д. Нестерова, Д. М. Стеченко, визначають економіку теперішнього часу як синтез ринкового механізму і елементів державного регулювання [13, ст. 25]. В умовах ринкової трансформації економіки України підвищується необхідність усвідомленого впливу держави на формування сучасних цивілізованих соціально-економічних відносин [14, ст. 42]. Дуже важливим вбачається аналіз ефективності засобів державного впливу на різні сфери господарювання, тому, важливим питанням є визначення основних форм державного регулювання оціночної діяльності.

Господарський кодекс України (далі - ГК) в якості основних засобів регулюючого впливу держави на діяльність суб'єктів господарювання називає наступні: державне замовлення; ліцензування, патентування і квотування; сертифікація та стандартизація; застосування нормативів та лімітів; регулювання цін і тарифів; надання інвестиційних, податкових та інших пільг; надання дотацій, компенсацій, цільових інновацій та субсидій.

Основні напрями державного регулювання оціночної діяльності сформульовано в Законі «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі - Закон про оцінку майна). Розглянемо ті, які є найважливішими [1, ч. 2 ст. 23].

1. Перший напрям державного регулювання оціночної діяльності такий як контроль за дотриманням єдності нормативно-правового та організаційного забезпечення оцінки майна складається з методичного регулювання оцінки майна, визначення випадків обов’язкового проведення оцінки майна, встановлення певних обмежень щодо здійснення оціночної діяльності та визначення підстав проведення оцінки майна.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється відповідно до положень (національних стандартів), методик та інших нормативно-правових актів [1, ст. 9].

Обов’язковим є проведення оцінки майна, зокрема, у разі створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності; реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна), у інших випадках, у тому числі у разі переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; оподаткування майна; визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом; в інших випадках за рішенням суду або у зв’язку з необхідністю захисту суспільних інтересів. Випадки обов’язкової оцінки земель містяться у ст. 13 Закону про оцінку земель.

Обмеженнями щодо здійснення оціночної діяльності є наступні.

По-перше, не може бути оцінювачем особа, яка має непогашену судимість за корисливі злочини.

По-друге, не допускається проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання у разі: проведення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, на праві власності або на яке зазначені особи мають майнові права; проведення оцінки майна фізичної особи — замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв’язки з зазначеними особами, або суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, керівництво якого має зазначені зв’язки; проведення оцінки майна своїх засновників (учасників). Аналогічні обмеження містяться і в ст. 14 Закону про оцінку земель щодо здійснення експертної грошової оцінки земель.

По-третє, під час оцінки майна, що здійснюється органами державної влади, у тому числі Фондом державного майна України (далі - ФДМУ), та органами місцевого самоврядування, не може передбачатися виключне право її проведення органами державної влади та органами місцевого самоврядування або оцінювачами, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; не можуть передбачатися будь-які форми виключного права на проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Законодавчо закріплено підстави здійснення оціночної діяльності. Так, суб'єкт господарювання здійснює оцінку на підставі договору на оцінку майна, а органи державної влади і місцевого самоврядування — на підставі наказу керівника. Якщо законодавством передбачена обов’язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством. Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки визначається договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

2. Другим напрямом Закон про оцінку майна визначає забезпечення норм і рівня професійної підготовки оцінювачів та контроль за їх додержанням. Для реалізації цього напряму держава створює єдину систему навчальних закладів та забезпечує виконання вказаними закладами вимог з професійної підготовки оцінювачів. Відповідно до ст. 14 Закону про оцінку майна та ст. 8 Закону про оцінку землі, професійна підготовка оцінювачів здійснюється навчальними закладами, які уклали угоду про співробітництво з професійної підготовки оцінювачів з ФДМУ або Державним комітетом України із земельних ресурсів (далі - Держкомземом) відповідно.

Професійна підготовка оцінювачів складається з навчання за програмами базової підготовки та підвищення кваліфікації. Загальні вимоги до змісту навчальних програм підлягають обов’язковому погодженню Наглядовою радою з питань оціночної діяльності (Наглядовою радою з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок), які здійснюють контроль за якістю професійної підготовки оцінювачів^.

Фізичні особи, які мають закінчену вищу освіту, пройшли навчання за програмою базової підготовки та стажування протягом одного року у складі суб'єкта оціночної діяльності разом з оцінювачем, який має не менш як дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, отримали його позитивну рекомендацію та успішно склали кваліфікаційний іспит, отримують кваліфікаційне свідоцтво. Рішення про видачу кваліфікаційного свідоцтва приймає екзаменаційна комісія.

3. Наявність кваліфікаційного свідоцтва підтверджує достатній рівень підготовки особи, яка займається оціночною діяльністю. Однак, для здійснення діяльності, яка визнається господарською (практична діяльність з оцінки майна), особі необхідно отримати відповідний статус. Так, третім важливим напрямом державного регулювання оціночної діяльності є визначення умов набуття права на здійснення оціночної діяльності, а саме отримання сертифікату суб'єкту оціночної діяльності. Відповідно до ст. 5 Закону про оцінку майна суб'єктами оціночної діяльності є:

суб'єкти господарювання — зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи — суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності;

органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є в комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Сертифікат суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання (далі - сертифікат) є документом, що засвідчує право суб'єкта оціночної діяльності на внесення його до Державного реєстру суб'єктів оціночної діяльності, які здійснюють оціночну діяльність у формі практичної діяльності з оцінки майна та які визнані суб'єктами оціночної діяльності за напрямами оцінки майна, що в ньому зазначені.

Позиція Закону про оцінку земель з цього приводу не досить чітка. Так, відповідно до ст. 6 суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є:

органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок;

юридичні особи — суб'єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та які отримали ліцензії на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку;

фізичні особи — суб'єкти підприємницької діяльності, які отримали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання землеоціночних робіт у встановленому законом порядку;

юридичні особи — суб'єкти господарювання незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які в установленому законом порядку отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Виникає питання, чи достатньо для здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок мати ліцензію на виконання землеоціночних робіт, чи все ж таки крім ліцензії потрібно і мати сертифікат суб'єкта оціночної діяльності. Слід зазначити, що Закон про оцінку земель містить відсилочну норму щодо обов’язковості сертифікації суб'єктів оціночної діяльності. Так, у ст. 10 зазначено, що права та обов’язки суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель визначаються в тому числі Законом про оцінку майна, який, в свою чергу, вказує, що оцінка майна, яка проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання без чинного сертифіката, є недійсною. Тому вимога про наявність сертифікату є обов’язковою для всіх суб'єктів оціночної діяльності, у тому числі для тих, які здійснюють оцінку в сфері землі.

4. Хоча Закон про оцінку майна не вказує на такий напрям державного регулювання, як ліцензування оціночної діяльності, вважаємо, що цей напрям приховується за формулюванням інші напрями діяльності для реалізації функцій державного регулювання оціночної діяльності. Відповідно до Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності», серед інших, ліцензуванню підлягають такі види господарської діяльності, як проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт та земельних торгів. Таким чином, ліцензованою є тільки експертна грошова оцінка земельних ділянок. Інші види оціночної діяльності ліцензуванню не підлягають.

Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт встановлюють кваліфікаційні, організаційні, технологічні та інші вимоги щодо здійснення цих робіт, забезпечення встановленого порядку обліку, зберігання та використання матеріалів і відомостей про виконані роботи, захисту держави, територіальних громад і споживачів від неякісної продукції.

5. Наступним напрямом є ведення Державного реєстру оцінювачів та Державного реєстру суб'єктів оціночної діяльності. Згідно цього напряму в Україні утворено Державний реєстр оцінювачів [1, ст. 59]; Державний реєстр оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок [2, ст. 8]; Державний реєстр суб'єктів оціночної діяльності.

6. Важливим напрямом державного регулювання слід зазначити визнання статусу саморегулівної організації оцінювачів.

7. Контроль у сфері оцінки майна здійснюється спеціально утвореними органами — Наглядовою радою з питань оціночної діяльності (далі - Наглядова рада), Наглядовою радою з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок, екзаменаційними комісіями.

Персональний склад Наглядової ради передбачає рівне представництво органів державної влади (до складу входять представники ФДМУ та інших органів державної влади) та СРО оцінювачів. Наглядова рада є постійно діючим органом, до повноважень якого, серед інших, належать:

вирішення спірних питань, пов’язаних з видачею або анулюванням сертифіката;

погодження загальних вимог до навчальних програм навчання оцінювачів та підвищення їх кваліфікації;

розгляд та надання пропозицій щодо скарг на оціночну діяльність суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання, у тому числі тих, які виникли під час проведення рецензування звіту про оцінку майна.

Окремо слід зазначити контроль за додержанням ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт, який здійснюється на підставі відповідного порядку [12, ст. 46].

До того ж, існує така форма контролю як рецензування звіту про оцінку майна, регламентованого ст. 13 Закону про оцінку майна.

Рецензування полягає в неупередженому об'єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

У сфері оцінки землі рецензуванню підлягають звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, крім звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Для звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу застосовується державна експертиза, яка регламентується Законом України «Про державну експертизу землевпорядної документації».

8. Відповідальність у сфері оцінки майна передбачена ст. ст. 25 і 32 Закону про оцінку майна. Згідно загальних засад відповідальності, передбачених Розділом V ГК, за порушення умов договору для суб'єктів оціночної діяльності застосовуються штрафні санкції у вигляді стягнення збитків, включаючи не отримані доходи, та, якщо це передбачено договором або законом, стягнення неустойки.

Крім цього, в сфері оцінки застосовується адміністративно-господарські санкції. Зокрема, передбачено позбавлення кваліфікаційного свідоцтва оцінювача, зупинення дії кваліфікаційного свідоцтва оцінювача, анулювання сертифіката суб'єкта оціночної діяльності.

Таким чином, серед основних напрямів або форм державного регулювання господарської діяльності в сфері оцінки можна виділити наступні:

1) нормативно-правове та організаційне забезпечення оціночної діяльності;

2) забезпечення рівня професійної підготовки оцінювачів;

3) сертифікація суб'єктів оціночної діяльності;

4) ліцензування оціночної діяльності (в сфері оцінки землі);

5) реєстрація оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності;

6) визнання статусу СРО оцінювачів;

7) контроль за здійсненням оціночної діяльності;

8) притягнення до відповідальності за порушення в сфері оцінки майна.

Серед названих лише такі форми регулювання, як сертифікація суб'єктів оціночної діяльності та ліцензування оціночної діяльності (в сфері оцінки землі), кореспондують засобам державного впливу на діяльність суб'єктів господарювання, передбаченим ГК. Тому ці форми можна віднести до загальних засобів регулювання оціночної діяльності. Усі інші слід розглядати як спеціальні.

3. Саморегулювання оціночної діяльності

Останнім часом чітко простежується тенденція переходу від державного регулювання оціночної діяльності до її саморегулювання. Саморегулювання

оцінній діяльності здійснюється саморегулівними організаціями оцінювачів і поширюється на членів таких саморегулівних організацій. В цілях саморегулювання оціночної діяльності оцінювачі мають право об'єднуватися в асоціації, союзи, інші некомерційні організації.

Саморегулівні організації оцінювачів можуть виконувати наступні функції:

— захищати інтереси оцінювачів;

— сприяти підвищенню рівня професійної підготовки оцінювачів;

— сприяти розробці освітніх програм по професійному навчанню оцінювачів;

— розробляти власні стандарти оцінки;

— розробляти і підтримувати власні системи контролю якості здійснення оціночної діяльності.

Основними відмінностями державного регулювання і саморегулювання оціночної діяльності є регулюючий суб'єкт, міра підкріплення актів, що регламентують діяльність, силою держави [16, ст. 38];

Історично склалося так, що у більшості країн з розвиненою ринковою економікою діяльність оцінювачів не регламентується безпосередньо державою. Високий професійний рівень підтримується професійними організаціями шляхом прийняття і дотримання стандартів. Виняток становлять Італія, Іспанія, Японія, тобто країни, в яких існує певна державна регламентація у формі ліцензування, а також США, де п’ять років тому було введено державне регулювання (ліцензування) оцінювачів нерухомості, оскільки американські кредитно-ощадні фірми в той період зазнали величезних фінансових втрат на операціях з нерухомістю.

Спочатку оціночна діяльність виникла у рамках професії сюрвейєра (від англ. surveyor — землемір) у Великобританії в середині XIX століття, коли в 1861 р. королем Великобританії була дарована хартія професійним сюрвейєрам на право саморегулювання професії і відповідно був створений Королівський інститут чартерних сюрвейєрів. Нині ця організація є найбільшою у світі професійною організацією, що об'єднує фахівців, пов’язаних з нерухомістю (архітекторів, агентів за операціями з нерухомістю, оцінювачів і так далі) і налічує у своїх рядах більше 70 тис. членів в 100 країнах світу. Для того, щоб отримати звання члена Королівського інституту чартерних сюрвейєрів (The Royal Institution of Chartered Surveyors — RICS), необхідно отримати університетську освіту в області нерухомості в одному з акредитованих RICS університетів і пройти не менше чим дворічне стажування на фірмі під керівництвом члена RICS [15, ст. 34];

Розвинена система професійного саморегулювання оціночної діяльності існує також в США, де з середини 30-х років діє Інститут оцінки, що нині об'єднує у своїх рядах більше 15 тис. членів. Інститут веде власну систему підготовки оцінювачів. Програма підготовки складає 400 годин і розбита на два рівні - по чотири тижневі курси в кожному. Для отримання професійного звання «Член інституту оцінки» потрібний стаж практичної роботи не менше 5 років. Говорячи про розвиток професійної інфраструктури ринку оцінки в США, необхідно відмітити, що окрім Інституту оцінки, який, поза сумнівом, є найпрестижнішою професійною організацією, діє близько семи інших професійних структур. Особливо слід зазначити Американське суспільство оцінювачів — багатодисциплінарна професійна організація, що об'єднує у своїх рядах більше 6 тис. членів, у тому числі оцінювачів бізнесу, машин і устаткування, ювелірних виробів.

Нині значення професійних організацій оцінювачів в США дуже велике. Вони пропонують членам організації професійне утворення на високому рівні і відкривають можливість практикуючим професіоналам впливати на законодавство. Професійна організація може захистити свого члена, що звинувачується в якихось порушеннях, у разі, якщо результат справи може відбитися на професії в цілому. Асоціація може застосувати дисциплінарні санкції до тих членів, поведінка яких не відповідає високим професійним стандартам. Велике значення має можливість розвивати стосунки з людьми, що займаються аналогічним бізнесом в країні і по всьому світу.

У європейських стандартах з оцінки у формулюванні визначення, хто є кваліфікованим оцінювачем, є пряма вказівка на необхідність бути членом професійної організації. І клієнт перш за все цікавиться навіть не ліцензією, а членством в професійній організації, яка гарантує кваліфікацію, професіоналізм і дотримання етичних норм.

В Україні оцінка як рід діяльності і як професія переживає період становлення. З початку переходу до ринкових стосунків в Україні і, відповідно, з виникненням попиту на послуги оцінювачів було створено ще в 1995 році за прикладом своїх європейських колег професійну організацію «Українське товариство оцінювачів» (УТО), основними завданнями якого стали:

— становлення професії оцінювача в Україні;

— нормативне та методологічне забезпечення діяльності з оцінки майна, майнових прав та бізнесу;

— сертифікація оцінювачів;

— становлення міжнародних контактів.

Статус визнаний державою, Українське товариство оцінювачів набуло з прийняттям закону про оцінку та оціночної діяльності в 2001 році. [16, ст. 57];

На даний час в Україні діє шість саморегулівних організацій оцінювачів, що діють в рамках Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» і три саморегулівні організації, що діють в межах закону України «Про оцінку земель». Процес виникнення і формування нових об'єднань оцінювачів продовжується, які характеризуються як широтою охвату (всеукраїнські об'єднання) так і за напрямами надання професійних послуг (для банків, страхових компаній, бюро технічної інвентаризації, тощо).

Основним позитивним моментом в переході від державного регулювання до саморегулювання являється те, що професійні громадські об'єднання окрім контролю над дотриманням законодавства в області оціночної діяльності можуть проводити контроль за дотриманням етичних норм професійної діяльності, що підвищує престиж професії і забезпечує якість оцінних послуг.

Етика оцінювача — є системою цінностей оцінювача, як суб'єкта певної професії. Етична поведінка оцінювача спрямована на благо професії в цілому, на зміцнення довіри до професії. Етика — це уявлення про належне і не належне поведінці і не підпадає під сферу державного або правового регулювання. Порушення етики не може спричинити юридичних або адміністративних санкцій, проте може спричинити певні негативні наслідки, витікаючі від саморегулівної організації.

Крім того, додаткові переваги саморегулювання оціночній діяльності являється те, що саморегулівні організації, як показала міжнародна практика, встановлюють, з однієї сторони, детальнішу стандартизацію, що збільшує якість оціночних послуг з іншого боку, міжнародні стандарти надають певну гнучкість в їх застосуванні, що не допускає догматизму і «зарегульованості» оціночної діяльності.

В українських умовах саморегулювання оціночної діяльності може дозволити впровадити міжнародні стандарти оцінки, при цьому, не адаптуючи його термінологію до українського законодавства і не вносячи в нього істотних змін, що необхідно при державному регулюванні оціночній діяльності і являється серйозним бар'єром у регулюванні.

Проте саморегулювання — не ідеальний інструмент контролю за оціночною діяльністю. У міжнародній практиці професійні організації оцінювачів встановлюють серйозні бар'єри для вступу в професію оцінювачів. Існує небезпека перетворення саморегулівних організацій (СРО) на закриті «касти», що понизить конкуренцію на ринку і може негативно позначитися на якості оціночних послуг. Частково для попередження цього явища і повного саморегулювання оціночних послуг потрібна участь в сертифікації оцінювачів споживачів їх послуг, проте це, у свою чергу, може стати загрозою незалежності оцінювачів [16, ст. 12];

У представленій нижче таблиці 1 приведені основні переваги і недоліки систем контролю за оціночною діяльністю [12, ст. 59].

Таблиця 1. Порівняльний аналіз систем контролю за оціночною діяльністю

В той же час, навколо встановлення тієї або іншої системи регулювання або контролюючого органу розгортався і досі існує конфлікт інтересів.

Інтереси різних органів, структур, центрів впливу на питання регулювання оціночною діяльністю пов’язані з наступними позиціями:

— можливістю ліцензування і створення бар'єрів для вступу в діяльність, встановленню освітніх цензов;

— встановлення стандартів оцінки;

— регулювання якості послуг;

— можливість контролю ринку оціночних послуг;

— визначення ступеня свободи оцінювачів, перерозподіл ринку, контроль за оцінювачами;

— контроль за притягненням до відповідальності оцінювачів;

— визначення ступеня незалежності оцінювачів;

— вплив на процес затвердження звіту про оцінку як документу доказового значення, що має силу, вплив на споживачів оціночних послуг, використання інструментів викликання, гальмування, прискорення, переривання господарських процесів і перерозподілу власності.

4. Визначення ринкової вартості земельної ділянки

Метод залишку для землі застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефективного використання. Він заснований на принципах очікування і доданої прибутковості, що не пов’язана із земельними поліпшенням.

За цим методом вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю чистого операційного доходу від поліпшеної ділянки, капіталізованого за ставкою для цілісного об'єкта нерухомості й вартістю земельних поліпшень.

Суть методу залишку для землі відображає наступна формула:

де: — вартість землі;

— чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки;

— ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки;

— витрати на земельні поліпшення.

Умовою застосування методу є можливість створення на земельній ділянці, що оцінюється, поліпшень, що дають дохід.

Метод передбачає таку послідовність дій:

розрахунок чистого операційного доходу з поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати;

визначення відповідної ставки капіталізації чистого операційного доходу;

розрахунок ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом капіталізації чистого операційного доходу;

розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;

розрахунок ринкової вартості землі шляхом вирахування з ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки вартості витрат на земельні поліпшення.

1. Оцінка відновної вартості магазину Під час оцінки земельних ділянок з використанням техніки залишку для землі, як правило, необхідно розраховувати повну і залишкову відновну вартість наявних наземних поліпшень.

Відновна вартість нерухомого майна зумовлюється розміром витрат, необхідних для відтворення точної копії оцінюваного об'єкту і обчислених в цінах, розцінках і тарифах, діючих на дату оцінки. У загальному вигляді повну відновну вартість (ПВВ) об'єкту можна розрахувати перемножуванням його первинної вартості (тобто на момент введення в експлуатацію) та коефіцієнта індексації витрат в капітальному будівництві за відповідний період. При оцінці об'єктів, побудованих до 1991 року, в якості порівнянної бази, як правило, використовуються кошторисні ціни 1984

У зв’язку з відсутністю достовірних даних про балансову вартість приміщення та обладнання магазину, вартість відтворення об'єкту визначається за укрупненими показниками відновної вартості будівель і споруд торгових підприємств згідно збірнику УПВС № 33.

Відповідно до збірника УПВС № 33 середня питома вартість будівництва 1 м³ будинків, схожих за конструктивними ознаками з магазином, що оцінюється, в кошторисних цінах 1969 року складає 25,5 руб. Будівельний об'єм будинку — 930 м³.

Коефіцієнт перерахування кошторисних цін 1969 р. у ціни 1984 р. для підприємств торгівлі та громадського харчування дорівнює 1,18, цін 1984 р. у ціни, введені з 1.01.91 р., — 1,56.

Індекс зміни ринкової вартості БМР на 01.01.2011 складає 18,09. Тоді повна відновна вартість будинку (ПВВ) становить:

ПВВ = 25,5 · 930 · 1,18 · 1,56 · 18,09 = 789 711 грн.

При середньому офіційному курсі долара США у I кварталі 2011 р. 8 грн. валютний еквівалент вартості відтворення будинку становить 98 714 дол. США.

Відновна вартість торгівельного устаткування для магазинів подібного типу, згідно збірнику нормативів питомих капітальних вкладень, дорівнює приблизно 15% від повних витрат на відтворення об'єкту. Отже вартість устаткування становить 14 807 дол.

Таким чином, повна відновна вартість магазину на дату оцінки складає 83 907 дол. США.

Для оцінки залишкової відновної вартості (ЗВВ) матеріальних активів треба врахувати фізичний знос будинку та устаткування. За результатами натурного обстеження експертна група встановила наступні показники фізичного зносу: будинок — 15%, устаткування 20%.

У цьому випадку залишкова відновна вартість магазину складає:

ЗВВ = 98 714 · 0,85 + 14 807 · 0,80 = 95 753 дол.

2. Оцінка показників доходності магазину Показниками доходності магазину при існуючих умовах організації бізнесу є чистий прибуток та амортизаційні відрахування.

Потенційний прибуток, що може одержати власник магазину за умов найбільш ефективного використання майна, прогнозується трьома способами, які добре себе зарекомендували у практиці використання прибуткового методу оцінки бізнесу:

за допомогою мультиплікатора «балансовий прибуток / валовий дохід», розрахованого за середньостатистичними даними по однорідній групі підприємств роздрібної торгівлі;

за допомогою середньогалузевого показника рентабельності основних засобів підприємств роздрібної торгівлі;

за допомогою показника питомого прибутку в розрахунку на 1 м² торгівельної площі магазинів аналогічного функціонального типу.

Розраховуємо балансовий прибуток на основі статистичних даних (6,5%) та середнього значення товарообороту магазину (150 тис. грн.):

БП = 150 000 · 12 · 0,065 / 8 = 14 625 дол.

Здійснюємо розрахунок середньорічного розміру амортизаційних відрахувань накопичених за прогнозний період:

А₁ = 98 714 (1-??? (1 — 0,5)?⁵? ?/ 5 = 4466 дол./рік;

А₂ = 14 807 (1 -??? (1 — 0,05)?⁵??/ 5 = 670 дол./рік;

Сумарний середньорічний розмір амортизаційних відрахувань на протязі найближчих п’яти років за двома групами основних фондів складе 5136 дол. США.

3. Оцінка ринкової вартості земельно-майнового комплексу Враховуючи те, що розрахунок проводиться у валютному еквіваленті, такі ціноутворюючі фактори, як інфляційне очікування і пов’язані з ним ризики при обґрунтуванні розміру ставки капіталізації не враховувалися. У якості умовної безризикової ставки відсотку прийнята середня ставка по валютних депозитах для фізичних осіб терміном більш 1 року по найбільш авторитетних комерційних банках України — 12% річних. Поправку на низьку ліквідність об'єкта приймаємо на рівні 3%. Крім того, 1% доцільно зарезервувати у якості премії за інвестиційний менеджмент та маркетинг. Разом кумулятивна ставка капіталізації грошових прибутків у випадку їх валютного обчислення дорівнює 16%.

Тоді найбільш вірогідна ціна, за якої майновий комплекс може бути проданий на відкритому конкурентному ринку, з урахуванням податку з прибуток (25%) складе:

Цмк = (14 625×0,75 + 5136) / 0,16 = 100 655 дол.

Таким чином, за результатами експертної оцінки потенційна ринкова вартість земельно-майнового комплексу встановлена у розмірі 100 655 дол. США.

4. Оцінка ринкової вартості земельної ділянки У відповідності до техніки залишку для землі, вартість земельної ділянки розраховується як різниця між ринковою вартістю земельно-майнового комплексу з поліпшеннями та залишковою відновною вартістю капітальних активів.

Найбільш вірогідна ринкова вартість земельно-майнового комплексу на дату оцінки становить 100 655 дол. США, залишкова відтворювальна вартість магазину — 95 753 дол. США.

У цьому випадку найбільш вірогідна ринкова вартість земельної ділянки, що є об'єктом оцінки, дорівнює:

Цр = 100 655 — 95 753 = 4902 дол. США При офіційному обмінному курсі долара на дату оцінки 7,96 грн./дол. розрахункова ринкова вартість ділянки з урахуванням округлення становить 39 020 грн.

Висновки

Оціночна діяльність є порівняно молодою галуззю професійних консультаційних послуг. Ця діяльність, що виникла, виходячи з об'єктивної необхідності незалежної оцінки, переживає стадію переходу від абсолютно «незрілого» і недосконалого стану до інтеграції в господарські механізми сучасної України. Початок цієї стадії був викликаний прийняттям нормативно-правової бази з оціночної діяльності - закону про оцінку, що регулює цей вид діяльності на державному рівні, і, прийняті у відповідності йому, стандарти оцінки обов’язкові до застосування.

Регулювання оціночної діяльності полягає у створенні системи заходів і процедур для забезпечення якості послуг оцінювачів та відповідності цих послуг встановленим критеріям.

Система регулювання оціночної діяльності забезпечує формування та розвиток інфраструктури оцінки майна в Україні, об'єктивність та законність її проведення, функціонування конкурентного середовища серед суб'єктів оціночної діяльності, які проводять незалежну оцінку об'єктів оцінки, впровадження у практику незалежної оцінки об'єктів оцінки міжнародних норм і правил оцінки та виконання інших завдань, визначених цим законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них.

Основними механізмами регулювання оцінки майна і професійної оцінної діяльності є: нормативно-методичне регулювання, організаційно-правові механізми сегментації і контролю ринку оцінних послуг, організаційно-правові механізми «внутрішньокорпоративної ієрархії», організаційно-правові механізми регулювання доступу на ринок оціночних послуг.

Реалізація вищезгаданих механізмів можлива шляхом державних рішень і впливу, а також шляхом формування громадських інститутів в цій професійній сфері. Таким чином, сукупність механізмів, що реалізовуються державою, складає суть державного регулювання, і, відповідно, сукупність механізмів, що реалізовуються громадськими інститутами, — суть громадського регулювання.

В той же час, навколо встановлення тієї або іншої системи регулювання або контролюючого органу розгортався і досі існує конфлікт інтересів.

Інтереси різних органів, структур, центрів впливу на питання регулювання оціночною діяльністю пов’язані з наступними позиціями:

— можливістю ліцензування і створення бар'єрів для вступу в діяльність, встановленню освітніх цензов;

— встановлення стандартів оцінки;

— регулювання якості послуг;

— можливість контролю ринку оціночних послуг;

— визначення ступеня свободи оцінювачів, перерозподіл ринку, контроль за оцінювачами;

— регулювання статусу звітів об оцінки, визначенні їх сили, можливості їх спростування, меж можливості служіння звіту для приватних інтересів;

— контроль за притягненням до відповідальності оцінювачів;

— визначення ступеня незалежності оцінювачів;

— вплив на процес затвердження звіту про оцінку як документу доказового значення, що має силу, вплив на споживачів оціночних послуг, використання інструментів викликання, гальмування, прискорення, переривання господарських процесів і перерозподілу власності.

У певному значенні роль оцінювача для економіки можна порівняти з роллю церкви для морального життя суспільства, і корисно використати ту ж модель для професійного регулювання. Оціночне співтовариство має бути відокремлене від держави, тому що його мета — представляти не державні, а громадські інтереси.

Лише традиційні претензії держави на роль ефективного власника, як деякий атавізм в перехідний період, сприяють виникненню в деяких країнах ліцензування оціночної діяльності і державних структур, що регулюють її. Але дуже скоро суспільство в особі ефективних власників заявить претензії на розумніше і справедливіше регулювання цієї важливої сфери економіки — саморегулювання професійними співтовариствами.

Список літератури

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р.

2. Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р.

3. Постанова № 1440 від 10 вересня 2003 р. «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».

4. Постанова № 1442 від 28 жовтня 2004 р. «Про затвердження Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна».

5. Постанова № 1655 від 29 листопада 2006 р. «Про затвердження Національного стандарту № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів».

6. Постанова № 1185 від 3 жовтня 2007 р. «Про затвердження Національного стандарту № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності».

7. Наказ «Про затвердження Положення про порядок видачі сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності» № 479 від 14.03.2002 р.

8. Наказ «Про затвердження Порядку роботи Наглядової ради з питань оціночної діяльності» № 791 від 08.05.2002 р.

9. Наказ «Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру оцінювачів» № 1594 від 09.09.2002 р.

10. Абдулаев Н. А., Колайко Н. А. Стоимость предприятия: теоретические подходы и практика оценки. М.: ИВШПиП, 2000.

11. Микерин. Г. И., Павлов. Н. В. Международные стандарты оценки, М. Интерреклама, 2003

12. Нестерова А. Д. Государственное регулирование экономики: Курс лекций. — Калининград: Кали-нингр. ун-т, 1997. — 63 с.

13. Правовое регулирование оценочной деятельности. составитель: Верхозина А.В.М. РОО. 2002.

14. Стеченко Д.М. Державне регулювання економіки: Навч. посібник. — К.: МАУП, 2000. — 176 с.

15. Матеріали Науково-практичної конференції «Законодавче регулювання оціночної діяльності в Україні. Сучасний стан та перспективи розвитку», МІБ, Київ, 2009