Нормативно-правовая регламентація земельних правовідносин в Германии

Власність як невід'ємний елемент і з основ німецького.

громадянського суспільства.

Нормативно-правова регламентація реєстрації переходу прав.

власності на грішну землю.

— Придбання права власності на грішну землю.

— Формальний реєстр земельних ділянок.

— Особливі форми власності у межах землеустрою чи права, аналогічні правам власності.

Забудовані і незастроенные земельні ділянки: основні.

становища, оцінка вартості.

Правове регулювання обмеження права власності.

на земельні ділянки у сфері суспільства.

— Можливості набуття власності державою.

— Обмеження права власності на землюна підставі загальних положень права планування і охоронного права.

Приватна власність на грішну землю як у розвиток довгострокового кредитування.

Позитивний досвід Німеччині сфері використання власності на грішну землю на етапі переходу від планової до ринкової економіки.

Укладання.

Список використаних джерел.

Тезовий план роботи.

У ст. 14 Конституції право власності ставлять у один ряду зустрічей за основними правами, які користуються особливими гарантіями й особливою захистом з боку держави. Одночасно заявляється, що власність включає у собі як права, а й обов’язки. У Конституції говориться: «Використання власності має відбуватися у інтересах власника, а й слугувати для суспільства «(зв'язаність зобов’язанням використовувати власність у суспільних интересах).Содержание та обмеження власності регулюються законами. Такі закони повинні мати загальної юридичну чинність і повинні регулювати окремі випадки. Основний зміст права власності недоторканно (ст. 19 Конституції). Позбавлення права власності можлива тільки для суспільства. Це може функціонувати лише з урахуванням закону, який регулює також вигляд і обсяг сумірною компенсации.

ВЛАСНІСТЬ ЯК НЕВІД'ЄМНА ЧАСТИНА І ОДНА ІЗ ОСНОВ НІМЕЦЬКОГО ГРОМАДЯНСЬКОГО ОБЩЕСТВА.

Відповідно до правопорядку Федеративної Республіки Німеччина предмети, міцно пов’язані з земельними ділянками, передусім будівлі і споруди, і навіть вироблена цьому ділянці продукція до того часу, поки міцно пов’язані з землею, є суттєвими складовими частинами земельних ділянок. Вони можуть бути предметом особливих прав, але поділяють правову долю земельних ділянок (особливі випадки див. п. 3 — наслідуване право забудови, власність на квартиру). Власність на грішну землю охоплює всю територію Федеративної Республіки Німеччина. Ні «нічиєї землі «. Проте чи кожну земельну ділянка знаходиться біля лише однієї громади. У виняткових випадках є звані не належать громаді землі, наприклад, великі лісові масиви та внутрішні озера, і навіть полігони для військових навчань. Такі території є, зазвичай, власністю Федерального уряду чи одній з федеральних земель (суб'єкти федерації), однак вони можуть також бути і власністю окремого фізичного чи юридичного лица.

Власність, зокрема і землю, регулюється у Німеччині виключно приватним правом, переважно Цивільним кодексом (ДК). Дія приватного права залишається у силі, як виняток, й у випадках, коли власником є держава (Федерація, федеральна земля, община).

Відповідно до німецькому праву, власність на грішну землю, завдяки її закріплення у певному місці й через суворого правового нормування кожного випадку переходу права власності, є особливо надійним засобом забезпечення боргових зобов’язань, передусім кредитів на рамках двосторонніх правових угод. Це першу чергу, стосується довгострокових кредитів, які часто-густо забезпечуються шляхом надання іпотеки (іпотека, що з борговим зобов’язанням, чи іпотечний борг). Ці іпотеки реєструються в реєстрі земельних ділянок, земельної (поземельної) книзі, як обтяження певного земельних ділянок. Оскільки правильності записів у земельній (поземельної) книзі можна безумовно довіряти (громадську довіру до земельної книзі) і земельні книжки загальнодоступні кожному за, хто висловлює обгрунтований інтерес до визначених даними, те в кредитора, який отримав таке забезпечення кредиту, є особлива у тому, що він зможе бути задоволений з допомогою вартості земельних ділянок, якщо кредит нічого очікувати виплачений в срок.

Власник земельних ділянок обмежений у свободі дій щодо своєї власності. Понад те, є законодавчі обмеження у сфері сусідніх землевласників. Наприклад, під час затвердження будівельних планів необхідно дотримуватися певне відстань будівлі від сусідніх земельних ділянок; слід дотримуватись певних обмежень рівня шуму й інші норми щодо довкілля, рослини, досягли певної висоти, має перебувати на встановленому нормативами відстані до кордонів з сусіднім участком.

Обмеження використання права власності зустрічаються, передусім, в федеральному, земельному і муніципальному законодавстві про плануванні. Передусім ці обмеження є у праві землевпорядження і земельного планування, планування транспортних шляхів, планування використання територій, планування застройки,.

— обмеження власності шляхом введення заборонити зміна вже не існуючого використання земельних ділянок, наприклад, щодо сільськогосподарських угідь є обмовка необхідність отримання спеціального дозволу; обмеження на засаживание орних площ деревами; обмеження купівля сільськогосподарських підприємств лицами-нефермерами,.

— обмеження використання їх у інтересах захисту природи й оточуючої среды,.

наприклад, обмеження під час використання добрив в про водо-охранных.

зонах;

— договірні обмеження права власності шляхом стягування мит при повышении.

вартості земельних ділянок через зміну основ планування (например,.

коли територія, де забудова лише планувалася, перетворюється на строительную.

майданчик). Такі мита можуть досягати 2/3 від суми, яку возросла.

вартість. Вони стягуються на користь громади, а отримані в такий спосіб средства.

використовують у плані «соціально справедливого користування землею «для строительства.

доріг, шкіл, дитсадків або заради розбивки скверів і парков.

Німецьке право у принципі коштів компенсацій за запровадження обмежень і обтяження майбутнього використання землі. При запровадження обмеження на якесь досі яке практикувалося використання земельних ділянок виплачується фінансова компенсацію істотне втручання у право власності, яка розглядається як аналогічне позбавлення права собственности.

Розмір компенсації дорівнює сумі, яку знижується ринкова вартість земельних ділянок. Втручання може бути оскаржене у суді по адміністративним делам.

При позбавлення права власності виплата компенсації відповідному розмірі передбачена вже у Конституции.

НОРМАТИВНО-ПРАВОВА РЕГЛАМЕНТАЦІЯ РЕЄСТРАЦІЇ ПЕРЕХОДУ ПРАВ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ.

Придбання права власності на землю.

а) Можливості переходу права собственности.

Придбання права власності на грішну землю може статися наступним образом:

— договір купівлі-продажу, укладений у присутності нотаріуса (ця спеціальна форма.

договору продажу-купівлі називається на юридичному мові нотаріально заверенным.

угодою передачі права власності нерухомість), і реєстрація нового.

власника у земельній книге;

— наследство;

— договір дарування, укладений у присутності нотаріуса, і реєстрація в земельной.

книге,.

— дискваліфікація власності виплату компенсації виходячи з общего.

законодавства на придбання права власності государством;

— відмовлення власності на земельні ділянки і придбання цих прав.

Федерацией.

б) Придбання через укладання договору купли-продажи.

Перехід права власності має дві правові предпосылки:

— наявність нотаріально завіреного договору продажу-купівлі між продавцем и.

покупателем;

— реєстрація нового власника у земельній книзі й викреслювання з її прежнего.

собственника.

Щоб забезпечити правової статус нового власника ще до його остаточної його у земельній книзі, нотаріус, зазвичай, клопочеться попередню запис у земельної книзі нотаріально завіреного домовленості про передачу права власності нерухомість. Тим самим у земельної книзі відбивається те що, що колишній власник не вправі вкотре продати цю земельну ділянку як власник, а інший покупця большє нє може отримати власність цей земельну ділянку у межах сумлінної угоди. Цьому перешкоджає громадську довіру до земельної книзі й до які мають ній записям.

Формальний реєстр земельних участков.

а) Попереднє замечание.

Визначення, що стосуються земельних ділянок, записуються у Німеччині два реестра.

Один реєстр, що називається кадастром нерухомості, містить дані про окремим земельних ділянках, установлені з допомогою землемірних методів, і такі, які можна встановити під час огляду участка.

Другий реєстр грунтується на даних кадастру нерухомості, але у ньому перераховані права, які у відношенні даного земельних ділянок, чи якими обтяжений земельну ділянку. Цей реєстр називається земельної книгою і має материально-правовой характер.

б) Кадастр недвижимости.

— Форма і содержание.

Кадастр нерухомості складається з кадастрової картотеки і кадастрових книжок. У кадастрової картотеці на картках відбиті земельні ділянки, включаючи будинку, на єдиній масштабі. Земельні ділянки будівлі коротко описані у кадастрових книгах. Кадастр нерухомості містить дані про використання земельних ділянок, його дохідності і отграничении його від земель, які у сільськогосподарських мету і як садово-городніх ділянок, включаючи результати оцінки стану грунту. Кадастр нерухомості в обов’язковому порядку містить інформацію про формі, розмірах і втрачає місце розташування земельного участка.

Зміни, що стосуються розміру земельних ділянок, виду її використання, і навіть будинків, розташованих на ділянці, вносять у кадастр нерухомості. Власник земельних ділянок зобов’язаний ставити про такі зміни компетентні землемірні відомства й за необхідності не перешкоджати проведенню землемірних робіт своєму земельному участке.

У кадастр нерухомості окремим частинам земельних ділянок присвоюються номери. Один земельну ділянку може складатися зі кількох ділянок, кожен із яких має власний номер. Такі ділянки маркуються з допомогою межових каменів, що їх істотно більшими, щоб їх важко було зрушити з місця. Розміщення межових каменів відбивається у кадастрової картотеке.

Землемірні роботи мають регулярно проводитися державним землемірних (кадастровым) управлінням. У окремих конкретних випадках до землемірних роботам можуть залучатися самостійні землемірні бюро. Правову основу на вирішення всіх питань, що з виміром земельних ділянок та веденням кадастру, становлять закони та укази відповідних федеральних земель.

".

— Публічність і доступність, і навіть обов’язковість кадастру недвижимости.

Кадастр нерухомості є публічним реєстром, куди занесені все земельні ділянки будівлі. Вона має юридично обов’язкову силу щодо ж розмірів та форми кожного окремого земельних ділянок. Ця юридично обов’язкова сила кадастру нерухомості не діє щодо відомостей, які в кадастр нерухомості з деяких інших реєстрів, зокрема, з земельної книжки (наприклад, перенесені з земельної книжки інформацію про власника), і навіть недійсний щодо результатів оцінки стану грунту, назв вулиць та номерів домов.

Відповідно до характером публічного реєстру кожному особі, що має достовірно обгрунтовану зацікавленість, надається возможность.

ознайомлення з картками та книжками кадастру нерухомості і видається довідка, якщо не суперечить інтересам громадського добробуту. За певну платню за заявкою зацікавленої особи робляться виписки і копії, і організацією, провідною кадастр, виробляється нотаріальне запевнення відповідності їх оригінальному реєстру. Німеччини висловлюються побажання у майбутньому вносити в кадастр також прокладені під поверхнею землі комунікації (водопостачання, каналізація, газ, електрику, телефонні лінії т.д.) на що належать державі землях (наприклад, ділянках, зайнятих під транспортні шляху), що має сприяти кращої координації необхідних ремонтних робіт і полегшувати ремонт комунікацій. Проте задля цієї ідеї знадобиться чимала время.

в) Земельна книга.

Усі земельні ділянки у Німеччині внесені до земельні книжки, які є для реєстрації права власності й у окремих випадках його обмеження відповідним угодою. Кожна земельну ділянку, який має певного власника, у земельній книзі заводиться так званий «лист поземельної книжки », має певний номер. При розподілі земельних ділянок цей аркуш ділиться сталася на кілька аркушів земельної книги.

• Законодавчі основы.

Форма і змістом земельної тогочасні книги й її окремих аркушів визначаються Федеральним законом (зване «Положення про віданні земельних книжок »). Створення нової земельної тогочасні книги й ведення земельних книжок підпорядковано провідних ці книжки установ, які створюються федеральними землями при судах нижньої инстанции.

Внесення записів і у земельну книжку здійснюється сьогодні у Німеччини не суддями, як це було раніше, а так званими працівниками правосуддя. Працівники правосуддя — це державні службовці, минулі спеціальне навчання у області земельного правничий та правил ведення земельних книжок і за рівнем професійної кваліфікації які стоять нижчий за рівень судьи.

• Зміст аркуша земельної книжки, який заводиться кожному за земельного.

участка.

Кожен листок земельної книжки складається з чотирьох частей:

— Відомість обліку наявності, куди входять дані з кадастру недвижимости:

".

• де муніципальної території перебуває відповідний земельный.

участок;

• номери окремих ділянок, складових даний земельний участок;

• що не розділі кадастру нерухомості перебуває даний земельний участок;

• місцезнаходження (наприклад, назва вулиці) й посвідку господарської деятельности.

(плодовий сад, будмайданчик і т.п.);

• форма і точне вказівку площі ділянки (кількість кв. метрів или.

гектаров);

• у яких розділах старіших земельних книжок можна знайти відомостей про этом.

ділянці, щоб довести наступність і послідовність ведения.

документации.

— Перший раздел.

Відомості про власника чи власників із зазначенням, якоююридичному підставі сталося придбання права собственности.

— Другий раздел.

Реєстрація сервітутів, які у користь інших (узуфрукты, права користування чужим майном) чи інших земельних ділянок (декларація про прохід чи проїзд для власників іншого земельних ділянок). Користуватися пільгами можуть бути підприємства, наприклад, підприємства електропостачання, які отримують дозволу протягання ліній електропередач над земельною ділянкою чи установку опор цих линий.

— Третій раздел.

Реєстрація іпотек, якими обременяется земельну ділянку задля забезпечення боргового зобов’язання, тобто. борг, забезпечений запорукою нерухомого имущества.

Зміни, що у різні розділи земельної книжки мають бути чітко й неоднозначно виділено (наприклад, підкреслення червоним кольором). Та заодно колишні записи повинні залишатися читаемыми.

Двосторонні договори (договори зобов’язального права), наприклад, оренда, неможливо знайти зареєстровані у земельної книзі, тобто. вони мають юридичної сили стосовно особі, приобретающему цю земельну ділянку, якщо інше не обумовлено в Цивільному кодексі (наприклад, в орендному праві визначено, що продаж будинку зачіпає вже існуючі відносини аренды).

• Публічна характері і доступність земельної книги.

Також, як і кадастр нерухомості, земельна книга має публічний характер. Тому кожен обличчя, що має обгрунтовану зацікавленість, отримує право ознайомлення із земельною книгою. Це стосується як до осіб, зацікавленою купівлі, також банкам, які мають перевірити наявні на ділянці позичальника змогу забезпечення кредита.

За відповідну плату відомства ведення земельних книжок роблять із них копії і выписки.

• Материально-правовое значення земельних книг.

• Громадське довіру до земельної книге.

Зміст земельної книжки вважається вірним за те особи, яке купує декларація про земельну ділянку. Обмеження можливості розпоряджатися будь-яким правом, зареєстрованим у земельної книзі, насамперед правом власності, діють у відношенні третіх осіб в тому разі, якщо вони вочевидь взято з записів у земельній книзі, або ж, як і довести, відомі третьому лицу.

• Права іпотечного застави (іпотеки і іпотечні борги), відбиті в земельной.

книге.

Крім відомостей, що стосуються власності, особливе значення має тут свій відбиток у земельної книзі прав іпотечного застави. Якість забезпечення боргового зобов’язання вирішальною мірою залежить від послідовності реєстрації прав іпотечного застави у третій розділі відповідної земельної книжечки або аркуша земельної книги.

Якщо боржник не оплачує або може оплатити підлягають виконання боргові зобов’язання, тоді право іпотечного застави, надане на користь кредиторів, дозволяє йому розпочати примусову продаж земельних ділянок на торгах й одержати задоволення (якщо правової статус ділянки досить надійний) від суми, вирученої від продажу цієї земельної участка.

Примусова продаж з торгів є формалізованим публічним способом продажу, що відкриваються після відповідного оголошення і що проходить у відповідність до правилами торгів, які детально регулюються законом.

Виручка від примусової продажу з торгів йде задоволення кредиторів тільки після виплати боргів по заробітної плати і задовольнити претензії держави щодо сплати земельного податку. У цьому виплата належних кредиторам боргів, забезпечених запорукою земельних ділянок, відбувається у порядку занесення записів втретє розділ земельної книжки. Право іпотечного застави, зареєстрований земельної книзі пізніше іншого ж права, має менше шансів на удовлетворение.

Зазвичай, банки наполягають у тому, щоб за наданні ними під залог.

земельних ділянок кредитів права іпотечного застави реєструвалися б по.

можливості права першого чи, як виняток, другого рангу. З іншого боку, банки в.

вона найчастіше не надання кредитів, що приблизно 60%.

ринкову вартість земельних ділянок, і приймають гарантій, які превышают.

цей відсоток. .,.

Якщо кредитор, наділений правом іпотечного застави, може бути задоволений із засобів, виручених від примусової продажу з торгів земельних ділянок, його вимогу до боржникові зберігає чинність. У той самий час після торгів і придбання ділянки переможцем покупцем вона втрачає свого права іпотечного застави. Обличчя, купившее даний земельну ділянку, одержує її вільний від прав іпотечного залога.

Якщо за примусової продажу земельних ділянок з торгів отримана виручка, що перевищує сукупність вимог щодо правам іпотечного застави, то сума, залишається після сплати всіх боргів, належить колишньому собственнику.

".

Послідовність, у якій у земельній книзі зареєстровані належать кредиторам права іпотечного застави, має у у разі банкрутства боржника таку ж значення, як і за примусової продажу з торгов.

Права іпотечного застави реєструються у земельній книзі в тому разі, якщо надання прав було узгоджене між власником земельної ділянки й обличчям, видає кредит під заставу, представлене у вигляді нотаріально завіреного договору відомство, провідне земельні книги.

Особливі форми власності у межах землеустрою чи права, аналогічні правам собственности.

а) Власність на жилье.

приватним випадком винятки з принципу, за яким право власності на земельну ділянку включає у собі ще й право власності на розташовані цьому ділянці будинку, і те, що стосовно квартир у великому житловому комплексі може існувати особливе право, дозволене законом: так звана власність на жилье.

І тут власник житла має теж конкретизированную частку у спільної власності на комунальні споруди житлового комплексу, розташовані поза що у власності квартири. До них належать земельну ділянку, спорудження та устрою будинку, котрі перебувають особливої власності, чи в власності третього лица.

німецькому праву власності на житло у англо-американському праві відповідає власність кондомініуму. З іншого боку, в англо-американському праві є право власності в кооперативі. Ця правова форма значною мірою відповідає правовим статусом членів житлово-будівельного кооперативу у Німеччині. У ньому конкретизована частка у спільної власності на комунальні споруди поширюється все житловий комплекс, включаючи індивідуальні квартиры.

Це має практичні наслідки у тому сенсі, що з кооперативної моделі власники загальної пайовий власності заслуговують голосу у прийняття рішень при реконструкції індивідуальних квартир, а при моделі кондомініуму таке з’являється буде лише тоді, коли, наприклад, реконструкція несучих стін всередині приватної квартири може позначитися й на комунальної собственности.

б) Наслідуване право застройки.

Це, зазвичай наданий на термін (33 року, 49 років, 99 років), обмежує право власника земельних ділянок регулярно отримувати орендної плати від наследуемой забудови (його називають також відсотків наследуемой забудови) і закінчення термін дії цього права отримати власність без обмежень обратно.

Обличчя, яке здобуло право наследуемой забудови, може спорудити на арендуемом їм чужому ділянці приміщення і користуватися ним. Важливим критерієм визначення розміру орендної плати є докладно обумовлений у договорі про наследуемой забудові вид користування, дозволений особі, якому надається право наследуемой застройки.

Після закінчення термін дії права наследуемой забудови земельну ділянку, включаючи будинок, побудоване обличчям, які мали право наследуемой забудови, переходить до власника земельних ділянок. Зазвичай, власник земельних ділянок повинен виплатити компенсацію при цьому будинок особі, яка мала право наследуемой забудови. Проте припустимі і часто використовуються практично угоди, виключають виплату компенсації за закінченні термін дії права наследуемой застройки.

Право наследуемой забудови можна протягом терміну його дії передавати по.

наследству.

в) Реєстрація особливих форм власності у земельній книге.

Для особливих форм власності, званих «власністю на житло «і «правом наследуемой забудови », у земельній книзі ведуться спеціальні листи земельної книжки. Оскільки ці права мають собі силу й щодо третіх осіб, вони захищені від обмеження. Цим вони принципово різняться від договорів оренди житла чи земельних ділянок, дія яких поширюється лише з договірні боку, навіть якщо полягають на тривалий срок.

ЗАБУДОВАНІ І НЕЗАСТРОЕННЫЕ ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ: ОСНОВНЫЕ.

СТАНОВИЩА, ОЦІНКА СТОИМОСТИ.

1. Про загальних питаннях оцінної деятельности.

а) Залучення до оцінної діяльності кваліфікованих незалежних експертів й з, які мають особливими знаннями й навиками реалізації такий деятельности.

Оцінна діяльність у Німеччини ввозяться основному експертами, а розв’язання у своїй спеціальних питань залучаються особи, які мають особливої квалификацией.

— Залучення державних присяжних экспертов.

Для різних галузей оцінної діяльності, кожна з яких детально описана, можуть офіційно залучатися і наводитися до присяги клопотанням спеціальних організацій експерти або особи, з особливими знаннями. Зазвичай, з клопотаннями виступають торговельно-промислові палати, що є професійними суспільно визнаними организациями.

Відбір та призначення экспертов-оценщиков виробляються відповідно до такими критериями:

• їх високій кваліфікації підтверджено здаванням спеціального экзамена.

компетентної комісії чи співбесіді з такою комиссией;

• віком експерти, зазвичай, не молодший 30 лет;

• у розпорядженні экспертов-оценщиков є необхідне оборудование;

• залучені експерти повинні підтвердити, що вони матеріально обеспечены,.

• відсутні будь-які інші заперечення чи сумніви щодо придатності цих лиц.

реалізації ними оцінної деятельности.

— Зміст свідчення про призначенні эксперта-оценщика.

Особи, визнані придатними реалізації оцінної діяльності, наводяться до присяги, у якій зобов’язуються сумлінно виконувати свої завдання у ролі експерта й давати експертні укладання чесно і беспристрастно.

Офіційне призначення та приведення експерта до присяги є суспільною визнанням його високій кваліфікації, проте служить дозволом за проведення професійної діяльності, що може бути отримано, у разі потреби, в незалежному порядке.

У торгово-промислові палати є список офіційно призначених експертів. Вона має підрозділи за видами роботи і можливо, у час пред’явлено кожному особі для ознакомления.

Вигляд діяльності, у межах якої підтверджується високій кваліфікації відповідного фахівця, отримує точне опис в свідоцтві про призначення цього експерта (наприклад, експерт-оцінювач верстатів чи експерт у сфері аналізу металургійного производства).

Термін дії призначення може бути обмежено, може бути зв’язаний з деякими зобов’язаннями, але автоматично минає після досягнення експертом віку 68 років. При певних умов призначення то, можливо отозвано.

б) Юридична база для нормативних актов.

Відповідальність за дотримання законодавчих рамок, передбачених федеральним законодавством, лежить федеральних землях (суб'єктів федерации).

в) Принципи оцінної деятельности.

Правові акти, що носять обов’язкового характеру, є лише випадків визначення ринкову вартість забудованих і незабудованих земельних ділянок («Федеральне Постанова про принципи визначення ринкову вартість земельних ділянок «і розроблені його основі Директиви Федерального міністерства строительства).

У інших випадках принципи здійснення оцінної діяльності розробляються професійними організаціями та є обов’язковими. За наявності достатньо обгрунтованою аргументації дозволяється відступ з посади цих принципів. Ідеться, наприклад, принципів оцінки вартості підприємств (бізнесу), розроблених Палатою аудиторов.

2. Оцінка вартості земельних участков.

Орієнтиром в оцінці вартості земельних ділянок завжди служить їх ринкова стоимость.

а) Що таке ринкова стоимость.

Федеральне уряд (Федеральне міністерство будівництва) випустило спеціальні директиви щодо оцінної діяльності, які мають лежати основу визначення вартості земельних ділянок. Метою таких директив є забезпечення використання об'єктивних, єдиних і лобіювання відповідних ринковим) вимогам принципів, і методів щодо ринкову вартість незабудованих і забудованих земельних ділянок. Конкретно ринкова вартість определяется:

— часом виконання оценки;

— ціною, яка може бути отримана при звичайних угодах. У цьому слід учитывать.

як юридичні умови (наприклад, обтяження правом іпотечного застави), так и.

фактичні характеристики земельних ділянок, наприклад, її стан и.

расположение.

б) Оцінка вартості незабудованих земельних участков.

Вирішальним для незабудованих земельних ділянок є визначення ціною землі. Вона визначатиметься з урахуванням про земельних нормативних показників. Земельні нормативні показники встановлюються самостійними і незалежними комісіями експертів на рік з урахуванням аналізу ціни земельні ділянки. Земельні нормативні показники, розраховані комісіями експертів, повідомляються компетентному налогово-финансовому відомству і підлягають опубликованию.

1 Л.

Кожен громадянин проти неї запросити інформацію про земельних нормативних показниках. При визначенні ціною землі ці показники можуть використовуватися як поруч із цінами на аналогічні земельні ділянки, і замість них.

в) Оцінка забудованих земельних участков.

Для оцінки вартості забудованих земельних ділянок необхідно окремо визначити вартість землі і вартість будинків та сооружений.

У цьому вартість землі визначається як і, як й у незабудованих земельних ділянок. Оцінка вартості будинків та споруд здійснюється з допомогою однієї чи кількох методів: порівняльного (порівнюються ціни на всі порівнянні земельні ділянки), дохідного (розраховується чистий прибуток від земельної ділянки з відрахуванням витрат на господарське управління економіки й з урахуванням залишкового терміну служби будинків та споруд), методу визначення реальну вартість (з витрат виробництва віднімається зниження вартістю результаті старіння, через будівельних дефектів і щодо будівельних повреждений).

Відповідно до положеннями німецького Цивільного кодексу, за яким будинку є важливою складовою земельних ділянок, не володіючи у своїй власним правовим статусом, з елементів оцінки вартості - ціною землі і вартості будинків та споруд — утворюється єдина вартість земельних ділянок як господарської одиниці, що охоплює весь земельну ділянку, зокрема всі його складові части.

Якщо паралельно використовуються кілька методів оцінки вартості (методи порівняльний, дохідний та реальною вартості), то ринкова вартість розраховується за результатам різних методів, але заборонена виведення середнього арифметичного із наслідків різних видів расчетов.

р) Оцінка вартості наследуемого права забудови і вартості земельного участка,.

обтяженого спадкоємною правом застройки.

Наслідуване право забудови і обтяжений їм земельну ділянку оцениваются.

раздельно.

Оцінка вартості складає основі особливих постанов, за якими спочатку вартість землі тієї чи іншої земельних ділянок не враховуючи наследуемого права забудови, та був ринкова вартість наследуемого права забудови. Особливу увагу приділяють розміру відсотків по наслідуване право забудови, терміну дії наследуемого права забудови й у окремих випадках компенсації, що має бути виплачена після закінчення термін дії наследуемого права застройки.

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОБМЕЖЕННЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

НА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ У ІНТЕРЕСАХ ОБЩЕСТВА.

1.1. Попереднє замечание.

За законодавством, держава має регулювати питання власності на грішну землю в такий спосіб, щоб використання земельних ділянок мало інтересами суспільства. Цим зумовлено обмеження свободи розпорядження приватною власністю, яке здобуло правову гарантію у Конституції Федеративної Республіки Німеччина завдяки принципу «зв'язаності зобов’язанням використовувати власність у суспільних інтересах » .

У принципі так, таке дотримання інтересів товариства у Німеччині здійснюється двояко:

— через право держави щодо придбання або відчуження земельних ділянок, когда.

право користування переходить державі обсязі. Що стосується принудительного.

відчуження як компенсації виплачується ринкова вартість отчуждаемого.

ділянки. Право для проведення відчуження може бути оскаржене у судовій інстанції по.

клопотанню потерпілої боку (це як причини відчуження, і суммы.

компенсации);

— через загальні правила з обмеження використання, які, проте, не ущемляют.

сам принцип власності і які з нього права користування собственностью.

Такі обмеження можна вводити тільки із законів, які достаточно.

конкретно регулюють обмеження права власності й у деяких случаях.

передбачають економічну компенсацію за обмеження можливості пользования.

власністю. Підставою запровадження таких обмежень можуть служить.

регіональне і муніципальне право планування, будівельне право,.

природоохоронне право, право у сфері охорони навколишнього середовища, право в области.

охорони пам’ятників історії й др.

Можливості набуття власності государством.

Держава (включаючи комуни) може отримувати земельні ділянки трьома способами:

При певних передбачених законодавством обставин держава проти неї відчужувати власність на земельну ділянку, що у приватної власності, у межах одностороннього адміністративного акта. І тут колишній власник повинен мати компенсацію у вигляді ринкову вартість даного земельних ділянок. Відчуження допускається лише у випадках, що є предметом особливого державного регулювання. Насамперед, відчуження власності користь держави допускається у таких целях:

— Будівництво транспортних путей.

Здійснити відчуження за тому випадку, коли транспортні дорозі чи інші комунікації (автомобільні дороги, залізниці, аеропорти, системи електро-, газо-, водопостачання й необхідні при цьому споруди) будуються громадськими організаціями чи організаціями приватного права.

1/S.

— Санірування городов.

Відчуження можливо, якщо відповідно до Закону певний міської район оголошується зоною санирования і санірування чи необхідних цього будівельні заходи можна здійснити, лише шляхом відчуження відповідного земельної ділянки у користь государства.

— Розміщення промислових предприятий.

Відчуження власності користь держави можливо й у тому випадку, коли це необхідно розміщення промислових підприємств чи інших підприємств, діяльність яких відповідає інтересам суспільства, й інша розміщення підприємств видається возможным.

— Інші споруди інтересах общественности.

Відчуження можливо також, як його необхідне реалізації будівництва інших споруд, відповідальних інтересам суспільства, наприклад, військових споруд, державних і комунальних споруд й др.

— Укрупнення земельних владений.

Відчуження можливо й у інтересах раціонального ведення сільського господарства, наприклад, збільшення посівних площ або заради розукрупнення дуже великих полів, насадження лісозахисних смуг, висадки дерев задля зміцнення грунтів та т.д.

Право переважної покупки.

Право переважної купівлі - цього права бенефициара (зазвичай, комуни, проте у принципі і приватна особа може мати право переважної купівлі) ввійти у має чинність закону договір купівлі-продажу і придбати даний земельну ділянку замість особи, що є покупцем відповідно до цього договору, з усіх умов договору продажу-купівлі. Права переважної купівлі можуть принципово узгоджуватися у договорі між комуною і власником земельних ділянок (наприклад, якщо цьому передувала придбання земельних ділянок з володінь комуни). Проте Будівельний кодекс Німеччини допускає, що комуни у межах ухвалення ними рішень щодо планування щодо певних земельних ділянок можуть у в односторонньому порядку визначати право комуни на переважну купівлю. Це можна насамперед у наступних случаях:

".

— щодо незабудованих земельних ділянок, які у планах вказані как.

території житлового строительства;

— щодо земельних ділянок в міських районах, які оголошено районами.

санирования;

— щодо незабудованих земельних ділянок біля, на яку утвержден.

план міської застройки.

Користування правом переважної купівлі можлива тільки тоді, коли це є інтересам общества.

Купівля земельних ділянок на ринкових условиях.

Держава і комуни заслуговують набувати земельні ділянки на ринкових умов по вільному угоді. Обов’язковою умовою цього є отримання ними під час складання бюджету дозволів відповідно до бюджетному праву.

Таку купівлю земельних ділянок держава й комуни роблять, передусім, у таких случаях:

— якщо земельні ділянки потрібні до виконання конкретного завдання, що стоїть перед.

державою чи комуною, і треба уникнути складного шляху відчуження земельного.

ділянки на користь государства;

— якби території має бути здійснена єдина забудова і купівля по.

договору краще й швидше служить досягненню мети, ніж відчуження й право.

переважної купівлі. У багатьох таких випадків комуна продає эти.

земельні ділянки підприємствам, що їх цих територіях житлові будинки или.

промислові сооружения;

— створення резерву земельних ділянок на будівництво ними в будущем.

промислових підприємств, житлових будинків чи проведення заходів по.

вдосконаленню инфраструктуры;

— створення резерву земельних ділянок у тому, щоб у разі дефицита.

земельних площ через спекулятивних операцій комуна міг би противостоять.

цієї тенденції з допомогою продажу належні їй незабудованих земельних участков.

В усіх цих випадках купівлі земельних ділянок на ринкових умов держава (комуна) постає як вільно діючий партнер, який має всі правничий та обов’язки, що є і в приватного особи — учасника ринкових отношений.

Обмеження права власності на грішну землю виходячи з загальних положень права планування і охоронного права.

Німецьким законодавством передбачаються обмеження вільного розпорядження власністю на грішну землю у сфері суспільства, насамперед у наступних случаях:

— заборони на забудову або уведення певних зобов’язань, що стосуються вида.

забудови, у межах загального права планування і будівельного права.

".

— зобов'язання та обмеження щодо використання земельних ділянок та будинків в.

рамках загального охоронного права (захист ландшафтів, охорона природи, охрана.

довкілля, охорона пам’яток, охорона з корисними копалинами, полезных.

сільськогосподарських площ, і водних ресурсов).

— Заборона, обмеження чи необхідність обов’язкового отримання дозволу на.

зміна виду використання земельних ділянок чи продаж земельних ділянок и.

зданий.

Регулювання у межах будівельного правничий та права планирования.

осударство (чи комуни) проти неї видавати правила, регулюючі структуру користування територіями Федеративної Республіки Німеччина, її федеральних земель, їх окремих регіонів, територій міст і комун і окремих земельних ділянок, під строительство.

Федеральним законодавством і відповідними законами федеральних земель встановлюється розмежування повноважень між федерацією, землями і комунами (муниципалитетами):

Відповідно до «Закону про землеустрій », на федеративному рівні здійснюється регулювання принципів землеустрою у Федеративній Республіці Німеччина (наприклад, забезпечення наявності вільних територій для водного господарства, проведення природоохоронних заходів, забезпечення можливостей на відпочинок, у розвиток транспортних шляхів, від використання з корисними копалинами і т.д.).

Ці засади повинні дотримуватися органами федерації, земель і комун під час проведення заходів із складання планів, оскільки ущемлені у правах громадяни чи організації мають право оскарження відповідних планов.

Відповідно до законодавства, федеральні землі зобов’язані розробляти чи кілька планів землеустрою для території відповідної федеральної землі (деяких випадках за узгодженням із затрагиваемыми цими планами сусідніми федеральними землями), створені задля реалізацію принципів Федерального закону про землеустрій. Міста й комуни зобов’язані розробити план використання території свого регіону, де, передусім, визначається, які потрібно використовувати до таких целей:

— житлового строительства;

— в промисловості й комерційної деятельности;

— транспортних сооружений;

— як спеціальні території для особливих цілей використання (территории.

університетів, лікарень і пр.).

— до створення і збереження скверів, парків, лісів, в сільськогосподарських цілях, і т.д.

З іншого боку, комуни зобов’язані у рамках плану використання територій розробляти конкретні плани будівельної забудови окремих ділянок, призначених під будівництво. Ці плани — мусять чітко й з точністю до одного кв. м визначати, які площі передбачені под:

— шляхи і інші транспортні сооружения;

— зелені насаждения;

— будівництво жилья;

— інші види застройки;

— забудову і у межах «суспільних потреб «(школи, дитячі садки, лікарні тощо.).

До того ж, план забудови визначає:

— висоту зданий;

— інтенсивність використання земельних ділянок («поэтажная площа »);

— характер використання зданий;

— питання, мають особливе значення для естетичного оформлення фасадів, скатов.

дахів і т.д.

Поруч із планом забудови є численні інші нормативні документи, розпорядження яких мають дотримуватися під час проведення будівельних робіт. Ці розпорядження можуть, наприклад, регламентировать:

— надійність будівельних конструкций;

— дотримання норм пожежної безопасности;

— види й якість теплоизоляции;

— дотримання правил техніки безопасности.

Дотримання усіх призначень контролюється комуною у видачі врегулювання будівництво. Нової тенденцією і те, що стосовно певних видів будинків (наприклад, котеджів однією сім'ю) закони федеральних земель дедалі більше обмежують видачу дозволів для будівництва, а перевірка дотримання існуючих і розпоряджень відбувається за приймання готового здания.

Загальне охоронне право.

Поруч із будівельним правому й правом планування, німецька правова система передбачає загальне охоронне право у сфері суспільства. Воно спрямоване, колись всего:

— на охорони навколишнього среды;

— охорону природи;

— охорону ландшафтов;

— охорону памятников;

— охорону резервів питної води та т.д.

Ці закони дають державі (комунам) право запровадження обмежень користування власником його власністю. Але потрібно, щоб у конкретних законах були чітко регламентовані випадки відомості обмежень користування. Прикладами регулювання являются:

— зобов'язання в очищенні стічних вод;

— обмежити використання землі на сільськогосподарських цілях в природоохранных.

зонах;

— обмеження будівельного права в зонах охорони ландшафтов;

— зобов'язання при реконструкції будинку, який перебуває при варті держави как.

памятник.

Федеральні землі і комуни зобов’язані враховувати ці охоронні мети перетвориться на свої плани. Охоронні мети мають силу конкретної власника земельних ділянок також у тих випадках, коли це слід однозначно з планування. Багато охоронні зобов’язання мають дотримуватися незалежно від планування будівельної деятельности.

Обмеження зміну виду використання земельної ділянки й обмеження на продажу.

У окремих випадках держава реалізації своєї мети може втручатися у права власників, вводячи заборони зміну виду використання чи продаж земельних ділянок чи ставлячи умова обов’язкового отримання врегулювання такі дії, например,.

— у певних житлових районах забороняється перетворювати квартири производственные.

приміщення, офіси чи пансионы;

— може бути введений заборона перетворення оранки в лісові території или.

лісових територій в орні земли;

— якщо доведеться зміна планів використання земельних ділянок чи планов.

забудови або якщо постанову по таку зміну вже прийняте, вона може розпочати силу.

положення про «блокуванні змін «щоб уникнути того, чтобы.

" факти «не сталися до вступу планового зміни у силу;

— діє принцип, за яким необхідно отримувати дозволу продажу.

сільськогосподарських земель. У цьому вирішенні то, можливо отказано:

— щоб уникнути виникнення земельних ділянок, розміри яких являются.

економічно недоцільними (дрібні земельні ділянки, наделы);

— щоб уникнути придбання земельних ділянок в спекулятивних цілях особами, не.

можуть бути фермерами.

У видачі дозволу можуть відмовити з урахуванням таких аргументів, які однозначно передбачені законом.

ПРИВАТНА ВЛАСНІСТЬ НА ЗЕМЛЮ У ЯКІСТЬ БАЗИ ДЛЯ.

РОЗВИТКУ ДОВГОСТРОКОВОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

Предпосылки.

Власність на грішну землю дуже добре адресований забезпечення кредиту. І тому існують, передусім, такі предпосылки:

— сувора регламентація у сфері передачі права власності на грішну землю, включая.

створення такий інструмент, як поземельна книга, утримання пользуется.

громадських доверием), о означає, що кожен чесне зацікавлена обличчя может.

покластися те що, що відсотковий вміст поземельній книзі верно).

— наявність отрегулированного порядку здійснення оцінної діяльності, который.

дає певну надійність в оцінці вартості земельних ділянок та будинків с.

з метою отримання під сумнів їхню заставу іпотечного кредиту (навіть якщо кредитор продовжує нести.

ризик неправильної оцінки стоимости).

— законодавчо відрегульований, гарантований швидкий порядок приведення в.

виконання рішень судна у разі невиконання боржником своїх зобов’язань. Только.

так закладений земельну ділянку справді може виконувати свою функцию.

забезпечення кредита.

— можливість придбання відповідного земельних ділянок, що продається в.

рамках примусового приведення у виконанні судового вироку, без обременения.

його борговими обязательствами.

— змога ипотекодержателей отримати задоволення раніше других.

кредиторів рахунок коштів, виручених від примусового приведення в исполнение.

судового вироку про примусової продажу участка.

— впевненість ипотекодержателя у цьому, що його «ранг », яку він у ряду других.

кредиторів, після надання їм кредиту може бути погіршено без його согласия.

(навіть у користь податкового ведомства).

— забезпечення надійності інформації про можливості використання земельного.

участка.

— можливість продажу земельних ділянок у зв’язку з альтернативними способами.

використання (адміністративне приміщення всередині тюремного комплексу не годиться как.

забезпечення щоб одержати іпотечного кредита).

Регулювання у сфері організації кредитования.

У принципі так, кожен кредитор може одержати від боржника іпотечне забезпечення наданого кредиту (навіть батько від своєї дитини). Тому інструмент іпотечного кредитування не пов’язаний тільки з кредитними организациями.

І все-таки іпотечний кредит є одним із найважливіших передумов динамічного розвитку малого та середнього бізнесу у межах народного господарства, і навіть передумовою добре функціонуючого механізму житлового будівництва з урахуванням кредитного финансирования.

Але, щоб іпотечний кредит зайняв це центральне становище у розвитку народного господарства, необхідно, щоб виконувалися деякі інші умови. Передусім до них належить следующие.

Система встановлення відсоткової ставки тривалий срок.

Іпотека має особливі ринкові переваги як надання довгострокових кредитів. Надійність іпотечного кредиту на значною мірою не коливається кредитоспроможності позичальника. Однак надання довгострокового кредиту потребує законодавче регулювання встановлення довгострокових відсоткових ставок.

Мірою регулювання може бути твердий відсоток, встановлений на багаторічний період або все термін подання кредиту, або ж залежність відсоткової ставки від певного індексу. Вирішальним і те, щоб регулювання у сфері встановлення відсоткові ставки відповідала б однаково інтересам, як боржника, і кредитора.

Особливою проблемою є облік інфляції під час погашення наданого іпотечного кредиту. При невисоких показниках інфляції боржник може бути зв’язаний зобов’язанням виплатити узгоджену суму погашення і певний номінальний відсоток, хоча відсоток, і складається з «реального відсотка «і «втрати капіталу через інфляцію » .

Проте, за більш високих показниках інфляції номінальний відсоток, оскільки вона містить у собі компенсацію інфляції, перевищує платіжну здатність боржника. У разі рекомендується використовувати індексні моделі, у яких справді виплачуються лише реальні відсотки, й частка погашення кредиту, а компенсація інфляції в номінальному відсоток нараховується на ссуженный капітал (такі досконало розроблено у Бразилии).

Забезпечення довгострокового рефінансування (пасивна банківська операция).

Вирішальною проблемою кожного довгострокового фінансування, наданого фінансовими інститутами, наприклад, банками тощо., є довгострокове забезпечення зустрічного фінансування, тобто. пасивної банківської операції. У це здійснюється двома способами:

— з допомогою вкладів (під низький відсоток) в ощадкасах і численних комерційних банках, когда.

очікується досить безупинне надходження средств;

".

— з допомогою рефінансування з допомогою іпотечних заставних листів із аналогичным.

терміном действия.

У чиїх інтересах вкладника німецьким законодавством суворо регулюється випуск іпотечних заставних аркушів. Це регулювання стосується покриття іпотечних заставних аркушів з допомогою цінних об'єктів нерухомості, наданих ролі застави. Ціна на них мусить бути поцінована в час відповідність до законодавчими вказівок, і встановлену в такий спосіб вартість то, можливо отримано лише 60% для іпотеки, що є фондом покриття заставних листов.

Передумови від використання іпотечного кредита.

Передумовою використання іпотечного кредиту є гарантія права власності і зокрема можливість використання власності. Конкретно йдеться про следующем:

Можливість використання вартістю будівлі під заставу щоб одержати ссуды.

Це лише тоді, коли будинок стає міцної складовою зареєстрованого поземельній книзі земельних ділянок (німецькою системою), чи коли за розділі власності на земельну ділянку будівлі забезпечується ж гарантія права власності відповідний будинок, зареєстрований поземельній книзі, яка послуговується громадським доверием.

Стоимость.

Для фінансування з допомогою іпотечних кредитів можуть лише такі земельні ділянки (зі будинками), які, крім власної спекулятивної вартості забезпечують поточні надходження (чи може мати їх за відповідного використанні), з допомогою яких може здійснюватися погашення кредиту. Це касается:

— сдаваемых у найм житлових будинків (але з замків у віддалених местах);

— промислової нерухомості, яка то, можливо зазнала змін (хоча едва.

це може ставитися до земельних ділянках і спорудам металлургических.

предприятий);

— сільськогосподарських корисних площ (проте, за невисокої доходности.

сільськогосподарських площ це проблематично, т.к. легко можуть призвести до перевищення пасивів сільськогосподарських підприємств над активами).

Тільки тому випадку, якщо можна створити названі тут інституціональні передумови (до них також і добре функціонуючий сектор ощадних і іпотечних банків), можна успішно використовувати іпотечний кредит до створення ринкової економіки, яка орієнтована інтереси середнього класу, з розвитком сільського господарства і житлового хозяйства.

ПОЗИТИВНИЙ ДОСВІД НІМЕЧЧИНІ У СФЕРІ ВИКОРИСТАННЯ СОБСТВЕННОСТИ.

НА ЗЕМЛЮ НА ЕТАПІ ПЕРЕХОДУ ВІД ПЛАНОВОЇ До РИНКОВОЇ ЭКОНОМИКЕ.

При трансформації соціалістичної системи господарювання в ринкову біля колишньої НДР теж виникали значні проблеми під час реформування права власності на землю.

Щоправда, частина житлового фонду, особливо односімейні котеджі, побудовані ще довоєнний час, залишалася у приватному власності. Це ж ставилося — по крайнього заходу, теоретично — і до власності на грішну землю членів сільськогосподарських виробничих товариществ.

Однак у всім секторі націоналізованих підприємств, націоналізованого житла й у великому секторі нового житлового будівництва власність на грішну землю було все-таки ліквідована. Для позначення цього поняття використовувався термін «народна власність ». Під час реформування правової та господарської системи 1990 р. виникли такі проблемы:

Розподіл полномочий.

Відповідно до нового правопорядку, власність на «народні «земельні ділянки повинна бути розподілено серед суспільно-правових суб'єктів, під час першого очередь:

— федерации;

— федеральних земель;

— комун (муниципалитетов);

— націоналізованих підприємств (до того часу, поки ще належали на 100%.

федерації чи коммунам).

Під час Договору про об'єднання Німеччини законодавчо чітко регулювалось, який державний суб'єкт одержує у кожному конкретному випадку у власність певні «народні «земельні участки:

— народні підприємства, котрі всі відразу відповідно до Законом від 01.07.1990 г.

були перетворені на окремі компанії (які були на 100% в собственности.

Тройханда, тобто. в власності федерації), отримали які вони вживали земельные.

ділянки, будівлі і споруди власність повинні були їх на свой.

баланс після оцінки їхньої ринкової стоимости.

— федерація і федеральні землі отримали у власність земельні ділянки, которые.

використовувались у так само цілях, у яких у Німеччині зазвичай используются.

земельні ділянки федерації чи федеральних земель.

— комуни отримали у власність ті земельні ділянки, що були в.

цілях, які у Західній Німеччини зазвичай перебувають у компетенції комун. Кроме.

того, вони у власність весь сектор народного житлового фонду (за умови що мова не про житловому фонді, котрий у власності предприятий).

Завдяки такому розподілу на відповідність до чинним законодавством право власності було принципово наново відрегульовано. Але, аби домогтися чіткого правовим регулюванням щодо окремих земельних ділянок та їх обмірів, соціальній та спірних і сумнівних випадках, було створено особливе відомство (як підрозділ Тройханда). Він мав вирішувати питання розподілу кожного земельної ділянки у окремішності, як новий власник міг стати зареєстровано поземельній книзі, тобто того, як і міг би продати земельний участок.

Це мала вирішальне значення, передусім на підприємств, котрі під час приватизації мали отримати впевненості у своєму праві власності на цілком конкретних земельні ділянки і тим самим визначитися щодо своєї стоимости.

Поділ власності на будівлі і спорудження та власності на землю.

У НДР запроваджено принцип роздільної власності на грішну землю і будівлі і споруди. На що у народної власності земельні ділянки будувалися численні вдома (дачі), що перебували на приватної власності. Частково це і на приватних земельні ділянки, які належали третіх осіб і було секвестровані чи отчуждены.

Знайшли і реалізовано таке решение:

— у нових федеральних землях було запроваджено німецьке право власності на земельные.

ділянки, тобто. у законодавчому порядку було об'єднана власність на грішну землю і на.

будівлі і сооружения;

— коли землю лежить у народної власності, то власники будинків получали.

право переважного придбання землі, де були їхні здания;

— коли землю лежить у власності третіх осіб, то власники будинків получали.

довгострокове право користування землею з зобов’язанням виплачувати компенсацію за.

користування у вигляді, відповідному ринковим требованиям.

Народна земля під народними предприятиями.

У результаті перетворення народних підприємств у компанії з 100-відсотковим участю держави народна земля, де стояли підприємства, стала власністю підприємств. Для держави не проблему виплати компенсацій, оскільки власність змінила своїй приналежності лише майна Тройханда.

У результаті приватизації підприємств Тройханд перевіряв, наскільки розмірним є наділення кожного підприємства землею. У окремих випадках земельні дільниці вже до приватизації виділялися з майна підприємства міста і передавалися що до складу Тройханда суспільству, провідному операції з нерухомістю, на 100% належала державі. Тим самим було вартість будівництва і ринкова ціна підприємства були знижено, що підвищувало можливість продажу. Через війну Суспільство при.

Тройханде, провідне операції з нерухомістю (TLG) одержало значні земельні владения.

Приватизація незабудованих земельних участков.

Тройханд усвідомлював ризик те, що при масової приватизації незабудованих земельних ділянок підніметься хвиля спекулятивних операцій із землею. Через це Тройханд принципово продавав незастроенные земельні ділянки лише у випадках, коли покупець мав конкретні інвестиційні нові проекти та у межах договору продажу-купівлі брав він зобов’язання здійснити ці инвестиции.

Принцип «продаж лише інвесторам «допоміг зробити значний внесок у швидкої передачі інвесторам незабудованих земельних ділянок у нових федеральних землях.

Сільське хозяйство.

Більшість сільськогосподарських площ був у «народної власності «. Про швидкий продаж цих площ неможливо було мови за цілою низкою причин. По-перше, потрібно було з’ясувати права з цього власність колишніх власників, які мають землю було экспроприирована. З іншого боку, ринок сільськогосподарських угідь у Європі є настільки ємним, щоб довідатися з великим пропозицією земельних ділянок без значного падіння цен.

Але можливе швидша приватизація мала важливого значення у розвиток сільського господарства, оскільки це вело і досягнення сільськогосподарськими підприємствами цього рівня продуктивності, необхідний за умов конкуренції у Європейському Союзі. Тому федеральне уряд ухвалив рішення, у вона найчастіше взагалі відмовитися від продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а здавати в довгострокову оренду (на 12 років) наново организуемым приватним сільськогосподарських підприємств. Це дозволило б потім можливість перейти до продажу зданих у найм земельних ділянок спокійно і будь-якого тиску, яка могла б виникнути при швидкої приватизації сільськогосподарських предприятий.

Такий їхній підхід виявився успішним. Сільськогосподарські підприємства, створені на орендованих землях, успішно розвивалися. Нині вони входить до числа найбільш продуктивних і успішних сільськогосподарських підприємств Европы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Реформа у сфері права власності на грішну землю будівлі, здійснена під час трансформації колишньої НДР описаним тут способом, пройшла без великих тертя. Якщо існують, та були, всі вони були викликані складними правовими питаннями, що виникали при повернення земельних ділянок, експропрійованих до 08.05.1945 роки або банку після жовтня 1949 року, їх колишнім власникам. Природно, попередні власники хотіли наскільки можна повернути відчужені вони земельні ділянки будівлі. Тільки тоді неможливості повернення передбачалася компенсація замість повернення. Виниклі тут складні питання, що стосуються встановлення фактів, особливо в прийняття рішень про можливість чи неможливості повернення власності, досі викликають инвестиций. Однако цю проблему, пов’язана з специфікою яка склалася Німеччини ситуації, навряд чи виникне у російській практике.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ИСТОЧНИКОВ.

Нормативні акты.

1. Конституція Федеративної Республіки Германия.

2. Цивільний кодекс Федеративної Республіки Германия.

3. Федеральний закон «Положення про віданні земельних книг».

4. Федеральне постанову «Про засади визначення ринкову вартість земельних участков.

Спеціальна литература.

1. Основні інституції громадянського права розвинених країн, М., 2000 г.

2. Конституції держав Європейського союзу. Під. Ред. Л. А. Окунькова.-М., 1999 г.

Періодична печать.

1. Кузнєцов А. У. Німецький досвід реєстрації прав на земельні ділянки і можливість його у Росії // Держава право — 1999 р., № 12.

2. Лисенка Про. Л. Дискусія про кодифікації приватного права в німеччині // Вісник МДУ: Серія 11. Право- 1996 р., № 2.

ТЕЗОВИЙ ПЛАН РАБОТЫ.

CИСТЕМА ПРАВ ВЛАСНОСТІ І ЗЕМЛЕВПОРЯДКУВАННЯ У ГЕРМАНИИ.

— Власність як суттєвий елемент правопорядку у Германии.

— Будівлі і споруди є суттєвими складовими частинами земельного участка.

— Земля як особливо надійне засіб забезпечення боргових обязательств.

— Визначення, що стосуються земельних ділянок, записуються у Німеччині два реєстру (кадастр нерухомості й земельна книга).

— Усі земельні ділянки у Німеччині внесені до земельні книги.

Форма і змістом земельної книжки визначаються Федеральним законом («Положення про віданні земельних книжок »).

— Публічна характері і доступність земельної тогочасні книги й кадастру недвижимости.

— Особливі форми власності у межах землеустрою (например, так звана власність на жилье).

ЗАПИТАННЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

— До оцінної діяльності залучаються кваліфіковані незалежні експерти, і особи, які мають особливими знаннями й навыками.

— Орієнтиром в оцінці вартості земельних ділянок завжди служить їх ринкова стоимость.

ОБМЕЖЕННЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ І ЗАПИТАННЯ КРЕДИТОВАНИЯ.

— Обмеження права власності на грішну землю у сфері общества.

— Регулювання у межах будівельного правничий та права планирования.

— Поруч із будівельним правому й правом планування, німецька правова система передбачає загальне охоронне право у сфері суспільства (охорона довкілля, охорона природи, охорона пам’ятників історії й т.д.).

— Обмеження зміну виду використання земельної ділянки й обмеження на продажу.

— Власність на грішну землю як для довгострокового кредитования.

— Можливість використання вартістю будівлі під заставу щоб одержати ссуды.