Особенности нотаріального посвідчення договору ренти

Особенности нотаріального посвідчення договору ренты

Зульфугарзаде Теймур Эльдарович, Жирнов Андрію Володимировичу, Російський Новий університет (РосНОУ), р. Москва Тушиев Маирэли Элимханович, Тушиев Арби Элимханович, Міжнародна академія наук і чомусь мистецтв (НАДЬ), р. Москва Договорный інститут ренти, закріплений нормами гол. 33ГК РФ, є новою як на російського громадянського законодавства. Цей інститут був відсутній в дореволюційному цивільному законодавстві, хоча той був відомий російської науці громадянського права. Відомий російський цивилист До. Побєдоносцев писав: Ынаше законодавство немає особливого розряду для договору ренти і згадує про неї. Проте, за загальним правилом 1528 і 1530ст. Задо. Грн., можливо, й ми висновок подібного договора… л [1].

Переход Росії до ринкових відносин, ниспровергшим принцип неприпустимість лихварства, визначив появу у новітньому цивільному законодавстві інституту договору ренти. Цей інститут знайшов своє закріплення в гол. 33 ДК РФ. Легальне визначення договору ренти дано в п. 1 ст. 583 ДК РФ. За договором ренти один бік (одержувач ренти) передає боці (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов’язується за отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту як певної грошової суми або надання коштів у його вміст у іншій формі.

Сторонами в договорі ренти можуть бути будь-які особи — юридичні і її фізичне. Проте закон обмежує склад одержувачів ренти: ними можуть з’являтися лише громадяни і деякі некомерційні організації, тоді як коло платників ренти законом необмежений. Важливим регулювання ренти і те, що ДК РФ зовсім позбавлений меморіалу, давнього заборонити підписання договору купівлі-продажу житловий будинок з вимогою довічного змісту із будь-якими особами, крім непрацездатних по віку чи стану здоров’я.

Договор ренти може передбачати обов’язок виплачувати ренту у різний спосіб, а саме безстроково, що можна при постійної ренті, і протягом життя одержувача ренти при довічної ренті. Довічна рента то, можливо встановлено за умов довічного змісту громадянина з утриманням. Предметом договору ренти є дії сторін із обміну майна одержувача ренти про надання й рентні платежі, які платник ренти виплачує одержувачу.

При посвідченні договору ренти нотаріус зобов’язаний перевірити, чи у його зміст всі необхідні становища, а за її відсутності роз’яснити сторонам необхідність внесення змін до проект договору змін. По встановленої практики нотаріуси самі готують проект договору ренти, як із найскладніших. У договорі має бути отражено:

обязательство одержувача ренти передати трубку, насос за плату чи безкоштовно у власність боці;

обязательство платника ренти систематично виплачувати платежі одержувачу протягом часу дії договора;

размер ренти і забезпечення виплат;

сроки виплати й рентні платежі;

условия розірвання договору;

иные умови. [2].

Рентные платежі представляють безперервний розстрочений дохід їх одержувача. У договорі ренти має місце ризик передчасного його припинення для обох сторін. Договір ренти, нагадує договір міни, відрізняється від нього тим, що договір міни завершується передачею у власність майна кожної зі сторін, чого не іде за рахунок договору ренти. Обличчя, передавальне в ренту майно, може бути її одержувачем, тоді як договорі одержувачем назвуть інша людина.

По договору ренти може бути один одержувач її, як і не платник. За договором постійної ренти права одержувача ренти можуть передаватися у спадок, і зобов’язання виплати припиняється разі смерті останнього спадкоємця, не має спадкоємців. За договором довічної ренти виплати припиняються зі смертю одержувача ренти. Виплата й рентні платежі залежно від характеру ренти можна здійснити у різних формах, що має неодмінно відбиватися змісту договору, але за будь-якої формі виплат обов’язковий грошовий еквівалент договору. Платежі можуть здійснюватися наданням речей, грошима, виконанням робіт чи наданням послуг, задоволенням потреб одержувача ренти у помешкання, харчування й одязі, догляді його, оплаті ритуальних послуг.

Плательщик ренти отримує майно у власність плату чи безкоштовно. Що стосується, коли договором ренти передбачається платна передача майна одержувача ренти платникові ренти, взаємини сторін про передачу й оплати регулюються правилами про купівлю-продаж; Якщо ж майно передається безплатно, то застосовуються норми про договорі дарування остільки, оскільки інше встановлено ДК РФ і суперечить суті ренти. Рента обтяжує нерухомого майна, передане під її виплату. Що стосується відчуження такого майна платником ренти його зобов’язання в договору ренти переходять на набувача цього майна. У порушення договору ренти обличчям, який набув передане по ренті майно, обличчя, його яка передала, несе субсидиарную відповідальність з обличчям, які мають її, якщо законом чи договором не передбачена солідарна відповідальність у цій зобов’язанню.

Следует відзначити, що у передачу обтяженого рентою майна новому придбавачу згоду одержувача й рентні платежі непотрібен, крім відчуження, переданого на забезпечення довічного змісту. Виплата ренти одержувачу й рентні платежі необхідно забезпечити. Забезпечення відбувається різними способами. Так, під час передачі під виплату ренти земельних ділянок чи іншого нерухомого майна одержувач ренти отримує право застави цього майно, який може реалізовувати забезпечення зобов’язання платника ренти. Якщо об'єктом ренти є грошових сум чи інше рухоме майно, то обов’язковим й значним умовою договору є така, яке встановлює обов’язок платника ренти надати забезпечення виконання зобов’язання чи застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання зобов’язання чи неналежне його виконання.

Таким чином, боку самі визначають спосіб забезпечення й рентні платежі і фіксують їх у договорі. Гадаємо доцільним підкреслити, що це основна умова договору ренти спеціально обумовлено законодавцем, є важливим і обов’язковим. У разі невиконання платником ренти обов’язків щодо забезпечення рентних виплат, у разі втрати забезпечення чи погіршення умови із незалежних від одержувача ренти обставинам, він може розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, заподіяних розірванням договору. З іншого боку, за прострочення й рентні платежі закон передбачає сплату відсотків. Якщо договорі ренти немає положення про розмірі відсотків, стягнутих за прострочення виплати ренти, всі вони стягуються відповідно до загальними правилами, передбаченими ПС РФ.

Постоянная рента є різновид ренти, має певними особливостями головним чином тим, що вона бессрочна. Одержувачем постійної ренти може лише громадяни і некомерційні організації, якщо це суперечить цілям своєї діяльності та Закону. Громадяни — одержувачі постійної ренти може бути віку. Некомерційна організація то, можливо одержувачем ренти в тому разі, якщо це відповідає цілям її діяльність, зазначених у установчих документах, та санітарним вимогам чинного законодавства. Серед таких некомерційних організацій може бути фонди, котрі переслідують соціальні, культурні, благодійні, освітні й інші суспільно корисні мети, що використовують трубку, насос для певних статутом завдань.

Права одержувача постійної ренти можуть передаватися інших громадян і некомерційним організаціям шляхом поступки вимоги, і переходити по спадщині. За договором постійної ренти права одержувача можуть переходити й у порядку правонаступництва при реорганізації юридичних. Передача і прав одержувача постійної ренти може здійснюватися в такий спосіб, якщо інше не передбачено договором чи законом. Проте договором може бути обмежене право передачі прав одержувача ренти чи взагалі заборонено залежно від домовленості сторін. Найчастіше платежі за договором постійної ренти здійснюються у грошових сумах, розмір яких встановлюється сторонами. Законодавець, тим щонайменше, не обмежує боку у виборі формі виплат постійної ренти.

Договором може бути передбачена виплата ренти шляхом надання речей, виконання певних робіт надання послуг, відповідних за вартістю грошової сумі ренти. Грошовий еквівалент за договором постійної ренти може бути незмінним, він зростає пропорційно зростанню мінімальної відстані оплати праці, що визначається законом. Якщо боку не вважають за необхідне пропорційне збільшення рентна плата у зв’язку з змінами мінімального розміру оплати праці, це їхнє рішення має бути обумовлено у договорі в обов’язковому порядку. По загальними правилами виплата й рентні платежі за договором постійної ренти проводиться у разі закінченні кожного календарного кварталу. Сторони вправі встановити іншу періодичність виплат, що також обов’язково має вказуватися у договорі.

В відповідність до закону стала рента бессрочна, проте передбачена можливість припинення. Платник постійної ренти може відмовитися від подальшою його виплати з її допомогою викупу. Платник ренти немає права відмовитися від договору без викупу і південь від права на викуп ренти. У цьому реалізації прав викупу платник ренти має пізніше як місяці до припинення виплати ренти чи довший термін, передбачений договором постійної ренти, заявити це у письмовій формах. Слід пам’ятати, що під час укладання договору платникові ренти доцільно обумовити термін, в протягом якого він може заявити одержувачу ренти про намір викупити ренту.

Закон встановлює лише мінімальний термін, застосовуваний у тому випадку, тоді як договорі не зазначений інший, але боку можуть передбачити будь-який інший термін. Якщо боку включили до договору умова про відмову від платника постійної ренти від права їхньому викуп, це умова договору може бути прийнято, оскільки є незначним з закону. Договір може передбачати лише неможливість цього права за життя одержувача ренти, і навіть термін, не перевищує понад тридцять років з укладення договору, протягом якого платник ренти неспроможна здійснити своє право її викуп. Довічна рента Д найпоширеніший вид ренти, зустрічається в практиці, і найчастіше він стосується передачі квартири під виплату ренти.

В відповідність з ДК РФ одержувачем ренти то, можливо громадянин чи громадяни віку, який передав чи якими було передано трубку, насос під виплату ренти. Договір довічної ренти то, можливо укладено на період її життя громадянина, передавального своє майно під виплату ренти, чи період її життя іншого громадянина, названого тим, хто передає трубку, насос під виплату ренти. Отже, одержувачем ренти то, можливо фізична особа, не передававшее майно, а що його власником переданого під виплату ренти майна. За договором довічної ренти може бути кілька одержувачів. Якщо договорі не обумовлено частки кожного їх, то закон визнає їх рівними.

В силу різних обставин одержувачі й рентні платежі вправі обумовити за умов договору нерівні частки одержуваної ренті. За загальним правилом разі смерті однієї з одержувачів ренти частка що у праві отримання ренти переходить до котрі пережили його одержувачам ренти. Під час укладання договору одержувачі ренти можуть передбачити інший порядок переходу частки що у праві отримання ренти. Зобов’язання виплати ренти припиняється із смертю останнього одержувача довічної ренти.

Договор довічної ренти на користь громадянина, померлого на момент підписання договору, вважається незначним. На відміну від договору постійної ренти у договорі довічної ренти рента передбачається як грошова сума, виплачувана одержувачу періодично у плин її життя. Отже, законодавець суворо називає одну форму й рентні платежі - грошову. Розмір довічної ренти встановлюється з розрахунку щомісячного платежу не може бути нижчою мінімальної відстані оплати праці, встановленого законом.

В відповідність із статтею 318ГК РФ сума, виплачувана безпосередньо утримання громадянина за договором довічного забезпечення і за іншими випадках, підлягає пропорційного збільшення зі збільшенням встановленого законом мінімального розміру оплати праці, із чого випливає, що це правило застосовується й при виплати за договором довічної ренти. Сторони у договорі довічної ренти вправі обумовити терміни виплати ренти, зручні для одержувача і є щомісячними, тобто періодичність виплат може бути встановлена у вирішенні сторін, хоча закон передбачає виплату після закінчення кожного календарного місяці. ДК РФ наділяє одержувача довічної ренти з метою зашиті свого становища правом вимагати від платника розірвання договору ЄС і відшкодування збитків або викупом ренти.

Такая ініціатива може йти від одержувача довічної ренти у разі істотних порушень умов договору платником ренти. Переліку підстав щодо розірвання чи вимоги одержувачем ренти її викупу закон не називає. Але під час укладання договору довічної ренти доцільно їх передбачити й включити до договору. Викуп ренти може бути здійснений але вимозі одержувача ренти за правилами статті 549 ДК РФ. Законодавець передбачає як варіант розірвання договору довічної ренти її викуп. Якщо житловий будинок або квартира, як і іншого майна, було передано одержувачем ренти її платникові безплатно, то одержувач ренти може у разі істотних порушення умов договору за його вині зажадати повернення переданого майна з заліком від вартості має значення викупної ціни ренти.

Получатель довічної ренти може відмовитися від викупу ренти, обравши розірвання договору і відшкодування збитків. Відповідно до ДК РФ ризик випадкової загибель чи випадкового ушкодження майна несе платник довічної ренти як він власник, у своїй має значення, отримано воно за плату чи безкоштовно. Випадкова загибель чи випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняє платника ренти від зобов’язання виплачувати в тих самих умовах, що обумовлено договором. Правом вимагати зміни умов виплати за договору довічної ренти з возмездной передачею майна у платника ренти у своїй немає.

Договор довічного змісту з утриманням є різновид договору ренти. Його аналогом є передбачений ДК РРФСР 1964 р. договір купівлі-продажу житла з вимогою довічного змісту продавця. Різниця між цими договорами значна, нині чинний ДК РФ вніс суттєві корективи. Зокрема, раніше продавцем міг бути лише непрацездатного громадянин, виплата змісту здійснювалася у рахунок сплати покупною, одержувачем ренти міг бути лише сам продавець тощо., тоді як норми ДК РФ чіткіше тож інакше регламентують й інші становища. Договір довічного змісту з утриманням передбачає, що одержувач ренти передає своє нерухомого майна платникові ренти у власність.

Плательщик ренти своєю чергою зобов’язується здійснювати довічне утримання з утриманням одержувача ренти чи зазначеного їм третя особа чи осіб. Отже, сторонами договору може лише громадяни, причому одержувачем ренти може не тільки обличчя, яка передала майно, а й зазначений ним третя особа, як одне, і кілька. Об'єктом такого договору є стосунки між платником і одержувачем ренти з приводу лише нерухомого майна. Законодавець вказує, що договору довічного змісту з утриманням застосовуються правила про довічної ренті, якщо інше не в законі передбачено.

По договору довічного змісту з утриманням на плательщике ренти лежить обов’язок надати одержувачу ренти зміст із утриманням. Це може складатися з забезпечення потреб у житло, харчуванні, одязі, у разі потреби по стану здоров’я — доглядати. Законом передбачена, що така договір може утримувати умова оплату платником ренти ритуальних послуг, але в практиці кожен договір довічного змісту з утриманням містить таке становище. Інакше висловлюючись, при довічне змісті з утриманням як ренти одержувачу забезпечується задоволення у житло, харчуванні, догляді. На відміну від довічної ренти договір довічного змісту з утриманням має більший обсяг й рентні платежі. Він визначає вартість всього обсягу змісту з утриманням, тобто вартість всіх потреб одержувача.

Стоимость загального обсягу змісту може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом, на місяць. Причому у випадку зміни мінімального розміру оплати праці законом пропорційно збільшується обсяг змісту з утриманням. Періодичність виплат змісту може бути встановлена сторонами, але з сенсу договору зміст її є постійним. Що стосується зацікавленості одержувача і з урахуванням її побажань надання вмісту у натурі може бути замінене виплатою протягом громадянина періодичних грошових платежів.

В разі виникнення спору між платником і одержувачем щодо обсягу змісту, яке дається чи має надаватися громадянинові, закон відсилає боку до суду. Зблизька про обсяг довічного змісту з утриманням суд повинен керуватися принципами сумлінності і розумності. При посвідченні договору довічного змісту з утриманням нотаріус повинен роз’яснити сторонам порядок реалізації платником ренти права відчуження, переданого йому на забезпечення довічного змісту. ДК РФ встановлює, що платник ренти за цим договором вправі обтяжувати передане то забезпечення довічного змісту нерухомого майна. При цьому законодавець не обмежує способи обтяження; ними може бути продаж, дарування, здавання під заставу та інших.

Важно, що будь-яке обтяження може відбутися тільки з згоди одержувача ренти. На цьому положення закону слід, що платник ренти наділений правами власника отриманої їм нерухомості і має лише одне обмеження — зобов’язаний отримати попередню згоду. Це вимога закон передбачає у сфері одержувача ренти, оскільки він продовжує проживати в переданому платникові житло, користуватися ним. У зв’язку з цим самим на платника ренти покладено обов’язок утримувати передане йому майно в належному санітарно-технічному стані, приймати необхідні заходи до того що, щоб використовувати майно, переданого то забезпечення довічного змісту, не призвело до зниження вартості цього майна. [3].

В відповідність із статтею 605ГК РФ зобов’язання довічного змісту з утриманням припиняється зв’язку з смертю одержувача ренти. Законом передбачена й інші обставини, за наявності яких може про яке припинення договірних відносин. Так, при істотному порушенні платником ренти своїх зобов’язань одержувач ренти проти неї вимагати повернення йому нерухомого майна, переданого на забезпечення довічного змісту. Одержувачу ренти дозволили вимагатиме сплати йому викупної ціни; у своїй діють правила, передбачені при викуп постійної ренти.

Существенным елементом і те, що платник ренти при припинення договору довічного змісту з утриманням з ініціативи одержувача ренти немає права вимагати компенсації витрат, які йому довелося зробити у зв’язку з змістом одержувача ренти. Насправді трапляються випадки, коли вмирає платник ренти. Наслідки цього передбачені законом, й у про те, що така випадок перестав бути основою припинення зобов’язань по договору, треба думати, що договір точиться, а зобов’язання переходять до спадкоємцям померлого платника ренти, яких переходить його спадкова маса. До складу спадкового майна включається і нерухомого майна, передане одержувачем ренти мертвому у власність в забезпечення довічного змісту.

Если спадкоємці відмовилися від ухвалення спадщини чи немає і нерухомого майна перейшла державі, те й обов’язки за договором довічного змісту переходять державі особі уповноважених органів. Інакше спадкоємців чи уповноважених державою органів від виконання зобов’язань за договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти вправі вимагати повернення нерухомого майна, переданого їм у забезпечення довічного змісту або виплати йому покупною ціни на всі встановлених ДК РФ умовах. З вищевикладених норм громадянського законодавства, узагальнюючи практику роботи вітчизняних нотаріусів, треба сказати, що нотаріусами допускаються такі помилки і недоліки під час складання договору довічного змісту з утриманням: 1.

Предмет договору зазначений в повному обсязі: відсутня зобов’язання платника ренти здійснювати довічне утримання з утриманням одержувача ренти; 2. Відсутня зобов’язання одержувача ренти передати трубку, насос, за плату чи безкоштовно, платникові ренти в договорах довічного змісту з утриманням; 3. Конкретно не зазначений житловий будинок, у якому зберігає право проживання одержувач ренты;

Не визначено загальна вартість обсягу змісту, наданого одержувачу ренти у розрахунку озер місяцем;

Обременения і обмеження у користування вказані;

Не відбиті інформацію про передачі недвижимости.

На підставі вищевикладеного вважаємо можливим запропонувати такі рекомендації нотариусам:

внимательно ознайомитися з нормативним матеріалом, та суворо дотримуватися становища чинного законодавства про ренті і довічне змісті з утриманням;

обратить увагу до помилки і недоліки, допущені під час складанні проекту договору довічного змісту з иждивением;

— включати у договору такі пункти: 1) про індексацію розміру ренти відповідно збільшення мінімальної відстані оплати праці, встановленого законом; 2) про можливості або неможливості заміни надання вмісту у натурі виплатою періодичних платежів до грошах; 3) необхідність попередньої згоди отримувача ренти при відчуженні, здачі під заставу і іншому обтяженні нерухомості платником ренты;

о придбанні одержувачем ренти права застави на зазначене майно;

о неприпустимість зниження вартості зазначеного майна платником;

о припинення зобов’язання довічного змісту смертю одержувача ренти;

о наслідки випадкової загибель чи випадкового ушкодження майна;

о тому, що витрати, понесені платником ренти у зв’язку з змістом одержувача ренти, не компенсуються. [4].

Список литературы

[1] Цит. по: Єм B.C. Договір ренти // Законодавство, 1999, Ж 5, З. 41.

[2] Цибуленко 3. Рента і довічне зміст із утриманням // Російська юстиція, 1997, Ж 7, З. 22.

[3] Леонова Г. Б. Договір довічного змісту з утриманням // Законодавство, 1999, Ж 8, З. 45.

[4] Інформаційне лист Управління юстиції Тверській області ЫОб узагальненні нотаріальної практики за договорами ренти і довічного змісту з иждивениемл // Бюлетень Мін'юсту Російської Федерації, 1999, Ж11.