Специфіка судового захисту інвесторів житлового будівництва

СПЕЦИФІКА СУДОВОГО ЗАХИСТУ ІНВЕСТОРІВ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

Л. Радченко Права та інтереси суб'єктів цивільно-правових відносин, у тому числі права та інтереси учасників сфери житлового будівництва, підлягають гарантованому законодавством, захисту. Право на захист належить до основних прав людина та гарантується Конституцією України. Відповідно до ст. 55 Основного Закону кожний має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань (ч. 5 ст. 55) [1]. Дана конституційна норма у межах ЦК України [2] деталізується у нормах Глави 3 Кодексу («Захист цивільних прав та інтересів»). ЦК України гарантує право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання чи оспорювання. Обов’язок по захисту цивільних прав покладається на суд, Президента України, органи державної влади, органи влади Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, нотаріусів та здійснюється способами, визначеними у ст. 16 ЦК України, встановлені законом чи договором.

Захист цивільних прав та інтересів учасників відносин інвестування у будівництво житла забезпечується шляхом застосування встановлених законодавством способів захисту, тобто тих матеріально-правових заходів, за допомогою яких здійснюється поновлення порушених прав та примусовий вплив на правопорушника.

Незважаючи на важливість даної тематики для сфери юридичної доктрини та практики, представниками цивілістичної науки розглядалися лише окремі аспекти захисту прав учасників механізмів фінансування житлового будівництва. Теоретичною та методологічною базою публікації стали наукові роботи відомих вчених та практиків: М. К. Галянтича, О. В. Дзери, Н.О. Доценко-Белоус, Н.В. Дроздової, Н.С. Кузнєцової, Р. А. Майданика.

Серед учасників сфери житлового будівництва чи не найбільш незахищеним є установник управління майном. Являючись ініціатором впровадження механізмів ФФБ та ФОН, правовий статус даного суб'єкта вимагає окремого розгляду, насамперед, з позиції захисту його прав та інтересів. Необхідність забезпечення надійного захисту суб'єктивних прав установника зумовлюється також особливою метою створення механізмів фінансування будівництва — задоволення потреб у житлових приміщеннях та одержання додаткового доходу. Водночас, проблема захисту його прав не лише не вирішена у законодавстві, ай у сфері практичної площини спостерігається ущемлення прав установника управління з боку інших учасників механізмів інвестування.

Судовий захист передбачає значний діапазон способів захисту порушеного суб'єктивного права, встановлених ст. 16 ЦК України. Водночас, слід наголосити, що судовий захист цивільного права та інтересу не обмежується лише зазначеними у ст. 16 способами. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором чи законом.

Слід підкреслити, що наразі в Україні формується практика судового розгляду справ щодо порушення прав інвесторів у зв’язку із реалізацією механізмів, передбачених Законом. Водночас, її аналіз засвідчує неоднозначність судових рішень щодо захисту прав інвесторів.

При обранні способів захисту слід враховувати, по-перше, норми діючого законодавства (ЦК України та Закону України від 19 червня 2003 р. «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон або Закон «Про фінансово-кредитні механізми.»)) [3; 4]. Зокрема, відповідно до ст. 18 Закону управитель у разі виявлення ним ризику порушень умов договору має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, а також здійснювати інші заходи визначені Законом щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором. У цьому випадку способами судового захисту є припинення правовідносин, відновлення становища, яке існувало до порушення права та відшкодування заподіяної правопорушенням шкоди. судовий захист житлове будівництво Водночас, слід наголосити про відсутність у Законі безпосередніх положень, які б визначали можливості судового захисту прав учасників відносин фінансово-кредитних механізмів у випадку вчинення порушень іншими суб'єктами даних відносин, а ті його положення, які стосуються цивільно-правового захисту присвячені, насамперед, лише захисту прав управителя. Такий стан справ негативно впливає на рівень правового захисту установників управління та інших суб'єктів відносин інвестування. Більш такого, за умов відсутності фіксації у договорі підстав та способів судового захисту, у випадку порушення чи оспорювання їх прав, можливості впливу установника на сумлінне виконання своїх обов’язків управителями та забудовниками є мінімальними. Наприклад, наразі установник, позбавлений у силу відсутності безпосередніх договірних відносин із забудовником можливості відшкодування збитків у зв’язку з простроченням введення об'єкта в експлуатацію. Звернення з подібною вимогою до управителя також може не призвести до позитивного результату, навіть у разі, якщо останній своєчасно перераховував грошові кошти на спорудження об'єкта. За цих умов лише фіксація у Законі подібного права установника управління може гарантувати забезпечення його інтересів в одержанні житлових приміщень.

Фіксація подібних положень значно розширює перелік захисних можливостей особи та полегшує процедуру судового розгляду справи. Закріплення системи способів судового захисту порушених прав в окремому розділі Закону «Про фінансово-кредитні механізми.» створило б правове підґрунтя для гарантування прав учасників відносин інвестування, полегшило б процедуру доказування та судового розгляду справ про порушення законодавства у сфері житлового будівництва.

По-друге, способи захисту порушених прав можуть бути безпосередньо визначені у договорі (зокрема, у договорі між установником управління та управителем про участь у ФФБ та у договорі між управителем та забудовником щодо організації спорудження об'єкта будівництва). Проте беручи до уваги, що умови подібних договорів формуються управителем як зразкові чи у вигляді договорів приєднання (насамперед, договір про участь у ФФБ), слід констатувати фактичну відсутність положень про способи захисту прав установників та забудовників у таких договірних зобов’язаннях, а отже можливість використання способів, встановлених у договорах, для захисту прав учасників відносин інвестування житлового будівництва є достатньо незначною. Тому для захисту прав та інтересів суб'єктів системи фінансових механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю більш важливе значення відіграє застосування, встановлених законодавством способів захисту.

По-третє, використання конкретних способів судового захисту залежить від специфіки порушеного чи оспорюваного права та характеру правопорушення. Зокрема, у випадку порушення умов договору, що не призвело до заподіяння шкоди способом захисту буде примусове виконання обов’язку (наприклад, якщо управитель не перераховує грошові кошти, одержані за рахунок системи ФФБ для спорудження об'єкта, до нього може бути пред’явлений позов установника щодо виконання умов договору про участь у ФФБ). У разі, якщо має місце заподіяння у результаті правопорушення шкоди, способом судового захисту буде припинення дій, що порушують право та відшкодування заподіяних збитків (наприклад, якщо кошти отримані в управління витрачаються управителем на інші цілі, не пов’язані з будівництвом житла, то установник вправ вимагати припинення подібної діяльності та відшкодування заподіяних збитків).

Таким чином, слід вказати про неможливість фіксації чіткого переліку «універсальних» способів захисту порушених прав, що можуть застосовуватися управомоченою особою при будь-яких правопорушеннях у сфері інвестування у житлове будівництво. Конкретний спосіб судового захисту буде визначитися у кожному окремому випадку та залежатиме від характеру порушеного права, виду правопорушення, наявності законодавчих або договірних підстав для застосування правового захисту. Наразі, у зв’язку з відсутністю закріплення способів захисту у нормах Закону, захисні можливості установника управління у разі невиконання чи неналежного виконання управителем чи забудовником своїх обов’язків є достатньо незначними.

Найбільш ефективними, на нашу думку, способами судового захисту цивільного права та інтересу у сфері відносин фінансування житлового будівництва можуть бути:

1. Визнання права. Цей спосіб захисту застосовується у разі спору між суб'єктами цивільного права з приводу наявності чи відсутності правовідносин між сторонами і відповідно наявності чи відсутності цивільного права та цивільного обов’язку. Визнання права у межах системи механізмів фінансування житлового будівництва, насамперед, доцільно застосувати для захисту прав установника управління майном. Він може пред’явити позов до управителя або забудовника про визнання за ним права власності на збудоване за його кошти житлове приміщення. При цьому у разі пред’явлення позову до одного суб'єкта (управителя або забудовника), останній зобов’язаний залучити до участі у справі іншу сторону договору про організацію спорудження об'єкта будівництва. Управитель або забудовник повинні взяти участь у справі на стороні відповідача. У такому випадку вони виступають співвідповідачами перед установником управління та мають нести солідарну відповідальність за, встановлені у судовому порядку, порушення прав інвестора.

Даний спосіб захисту може застосовуватися, зокрема, у випадку повної сплати довірителем коштів за сумами та строками відповідно до, передбаченого договором про участь у ФФБ, порядку передачі довірителем коштів в управління, який конкретизується графіком внесення довірителем до ФФБ коштів. На нашу думку, виконання цього обов’язку довірителем має бути головним чинником визнання за ним права власності на житлове приміщення. Водночас, як засвідчує договірна практика правовідносин між довірителем та управителем, виконання усіх обов’язків по сплаті обумовлених платежів (у тому числі і винагород банку) не свідчить про безумовне набуття довірителем права власності на житло. На останнього також покладається виконання певних додаткових обов’язків (наприклад, після введення об'єкта будівництва в експлуатацію та здійснення остаточних розрахунків він має «оформити в приміщенні банку нотаріально посвідчену довіреність на замовлення та отримання документів про право власності на квартиру у відповідних службах міста». Водночас, будь-яких термінів для отримання представником зазначених документів, та відповідальність за їх неотримання договором не передбачено. Проте, незалежно від виконання зазначених дій представником, право власності на збудоване житло має бути визнане за довірителем, у тому числі шляхом пред’явлення відповідної позовної вимоги до суду.

Вимога у визнанні права може зумовлюватися також діями чи бездіяльністю забудовника. Зокрема, у випадках набуття права власності на проінвестоване житло довірителем, якщо введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовником затягується або взагалі не відбувається. Дана проблема особливо загострюється у зв’язку з тим, що інвестор не перебуває у договірних відносинах із забудовником, що передбачено положеннями Закону «Про фінансово-кредитні механізми.». Тому за змістом Закону довіритель не може пред’явити відповідних вимог до забудовника. Водночас, відповідно до ст. 18 Закону, довіритель, який повністю проінвестував житлове приміщення отримує в управителя ФФБ довідку за встановленою формою в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ. Довідка є документом, що підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування. Таку довідку довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування.

Виходячи з наведеного, вважаємо, що довіритель, право на житлове приміщення якого підтверджується зазначеною довідкою, у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності до забудовника та управителя, які будуть виступати співвідповідачами у такому процесі.

• 2. Визнання правочину недійсним — це спосіб захисту, який застосовується у разі укладення оспорюваного правочину. У межах механізмів інвестування у житлове будівництво, визнання правочину недійсним може використовуватися для пред’явлення вимоги про недійсність договору про участь у ФФБ чи договору про організацію спорудження об'єкта будівництва, якщо укладена угода порушує права довірителя на отримання у власність житлового приміщення чи встановлює додаткові обов’язки забудовника, що суперечать діючому законодавству.
• 3. Припинення дії, яка порушує право, як спосіб захисту, полягає у припиненні триваючого цивільного правопорушення, яке продовжує існувати і впливати на суб'єктивні права, свободи та законні інтереси особи. У сфері досліджуваної тематики даний спосіб захисту може застосовуватися, наприклад, з метою припинення дій управителя чи забудовника по витраченню коштів ФФБ на інші цілі, ніж будівництво обумовленого житлового будинку чи з метою припинення дій управителя або забудовника по передачі житлового приміщення, закріпленого за довірителем іншій особі тощо.
• 4. Відновлення становища, яке існувало до порушення, має місце у випадку, коли визнання факту порушення суб'єктивного права та притягнення винного до відповідальності недостатньо, а необхідно поновити порушене право у повному обсязі. Такий спосіб захисту у межах системи інвестування у житлове будівництво може застосовуватися, наприклад, у разі відчуження забудовником чи управителем третій особі житлового приміщення, попередньо закріпленого за довірителем. У такому випадку недостатньо лише припинити дії, що порушують право, необхідно поновити права первинного довірителя на закріплене та проінвестоване ним житло.
• 5. Примусове виконання обов’язку — «спосіб захисту цивільного права, який випливає із загального принципу повного та належного виконання зобов’язання» [5, с. 30]. Цей спосіб полягає у покладенні обов’язку вчинити дію або утриматися від дії, незалежно від застосування до правопорушника інших заходів впливу (відшкодування збитків чи моральної шкоди, накладення штрафу тощо). Як спосіб захисту учасників сфери фінансування житлового будівництва примусове виконання може застосовуватися для забезпечення здійснення своїх обов’язків, передбачених договором про участь у ФФБ, про організацію спорудження житлового будинку тощо. У цьому випадку до сторони, яка ухиляється від виконання свого зобов’язання може бути пред’явлений позов про забезпечення його виконання у примусовому порядку. Наприклад, у разі якщо забудовник після спорудження будівлі не передає право власності на відповідні житлові приміщення, профінансовані за рахунок системи ФФБ, до нього може бути пред’явлений позов управителем, як стороною укладеного договору про спорудження житла, про введення будівлі в експлуатацію та передачу права власності на житлові приміщення довірителям.
• 6. Припинення чи зміна правовідносин — це способи захисту, які полягають у припиненні чи трансформації одних правовідносин в інші, переростання одного обов’язку в інший, покладенні на боржника нового обов’язку. У контексті механізмів фінансування житлового будівництва до них можна віднести позови про зміну чи припинення існуючих договірних відносин. Наприклад, позов про розірвання договору про участь у ФФБ, договору про спорудження об'єкту будівництва тощо. Довіритель чи забудовник, який вважає, що умови укладеного ним договору є занадто обтяжливими та такими, що не відповідають чинному законодавству, може пред’явити позов до управителя про зміну чи виключення окремих умов договору.
• 7. Відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, як правило, мають місце у разі наявності складу цивільного правопорушення, який включає в себе протиправну поведінку правопорушника, наявність негативних наслідків (шкоди), причинний зв’язок між протиправною поведінкою і наслідками та вину заподіювача. При цьому, враховуючи, що наявність вини у цивільному праві презюмується, то на практиці для застосування даного способу судового захисту слід довести наявність протиправної поведінки та шкоду, заподіяну в її результаті. Відшкодування збитків є одним із найпоширеніших способів цивільно-правового захисту, що застосовується разом з відновленням порушеного права чи у разі його неможливості - для компенсації понесених матеріальних втрат потерпілої особи.

Крім стягнення збитків, у зв’язку з невиконанням чи неналежним виконанням договірного зобов’язання, у сфері механізму ФФБ, даний спосіб захисту може виразитися також у формі стягнення неустойки у вигляді пені та трьох відсотків річних, наприклад, за невиконання обов’язку управителя по вчасному спорудженню та введенню в експлуатацію житлових приміщень, за невиплату наданих в управління коштів у разі виходу установника управління з ФФБ тощо. Підставою для такого висновку є положення ч. 2 ст. 625 ЦК України, відповідно до якої боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за час прострочення, а також три відсотки річних від простроченої суми.

8. У зв’язку з тим, що відносини, які виникають у сфері житлового будівництва мають достатньо важливе значення для особи довірителя, то будь-які факти невиконання чи неналежного виконання своїх обов’язків іншими учасниками механізмів фінансування будівництва можуть мати наслідком заподіяння значних душевних страждань фізичній особі. Тому у межах досліджуваної проблематики можна прогнозувати широке застосування, поряд з відшкодуванням збитків, такого способу захисту як компенсація моральної шкоди.

Судовий захист у формі компенсації моральної шкоди застосовується, у тому числі, у разі заподіяння душевних страждань, яких зазнала фізична особа у зв’язку зі знищенням чи пошкодженням її майна. Незважаючи на те, що у сфері правової науки та судової практики протягом тривалого часу визначається право юридичної особи на відшкодування моральної шкоди, вважаємо, що у межах механізмів інвестування житлового будівництва право на компенсацію такої шкоди має бути забезпечене, насамперед, для фізичної особи — довірителя, який у зв’язку з невиконанням чи неналежним виконанням своїх обов’язків управителем та забудовником, як правило, зазнає значних душевних страждань. У такому випадку йому має бути відшкодована заподіяна моральна шкода, розмір якої може не співпадати, а інколи і перевищувати суму заподіяних збитків. У зв’язку з наведеним, слід наголосити на неприйнятність судової практики щодо частої відмови у задоволенні позову про компенсацію моральної шкоди у зв’язку з її недоведеністю, чи її присудження у мінімальному розмірі.

Варто підкреслити, що можливий спектр цивільно-правових способів судового захисту порушених прав учасників сфери житлового будівництва не обмежується зазначеними вище варіантами. За змістом ст. 16 ЦК України суд для захисту порушеного чи оспорюваного цивільного права та інтересу може застосувати також інші незаборонені законом чи передбачені договором способи правового захисту.

Таким чином, проведений аналіз основних судових способів цивільно-правового захисту порушеного суб'єктивного права свідчить про наявність широкого діапазону захисних варіантів учасників сфери фінансування житлового будівництва.

Захисні можливості особи нерозривно пов’язані та зумовлюються специфікою порушеного чи оспорюваного суб'єктивного цивільного права та обмежуються положеннями діючого законодавства, нормами договору, залежать від характеру порушеного права, виду та характеру вчиненого правопорушення, тому не можуть бути визначені «універсальні» способи захисту порушених прав, що підлягають застосовуванню управомоченою особою при будь-яких правопорушеннях у сфері інвестування у житлове будівництво.

Для захисту прав та інтересів суб'єктів системи фінансових механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю суттєве значення має використання, встановлених законодавством, способів захисту. Проте, у Законі «Про фінансово-кредитні механізми.» відсутні норми щодо судового захисту прав установників управління, що має наслідком мінімізацію його захисних можливостей. Закріплення системи способів судового захисту порушених прав в окремому розділі Закону «Про фінансово-кредитні механізми.», на нашу думку, створило б правове підґрунтя для гарантування прав учасників відносин інвестування, полегшило б процедуру судового розгляду справ про порушення законодавства у сфері житлового будівництва.

У межах механізмів житлового інвестування, у силу специфіки об'єктно-суб'єктного складу даних відносин, предмету та характеру правопорушень, використання окремих способів є більш ефективним для захисту порушених суб'єктивних цивільних прав. У свою чергу, ймовірність застосування інших варіантів судового захисту є достатньо мінімальною (наприклад, визнання незаконними рішення, дії чи бездіяльності органу державної влади, органу влади АР Крим або органу місцевого самоврядування).

Враховуючи, що основною метою інвестування у житлове будівництво є одержання житлових приміщень за рахунок вкладених грошових коштів, то основний інтерес інвестора буде пов’язуватися з вимогою щодо отримання профінансованого житла. У зв’язку з зазначеним, у разі невиконання управителем або забудовником своїх обов’язків щодо спрямування коштів на будівництво та/або зведення житлового будинку, способом захисту прав інвестора буде пред’явлення цивільно-правової вимоги про примусове виконання іншими учасниками відносин інвестування своїх обов’язків у натурі. Як засвідчує практика, інвестори, які вклали грошові кошти в будівництво більше зацікавленні в отриманні житлових приміщень, ніж в поверненні своїх інвестицій. Протягом періоду будівництва вартість житла може суттєво зрости, а тому повернута сума, внаслідок невиконання обов’язків по зведенню об'єкта, може бути недостатньою для придбання нового житлового приміщення. Тому не випадково, що інвестор зацікавлений, передусім, в отриманні очікуваного житла, ніж у поверненні вкладених ним коштів.

Таким чином, пріоритетним способом судового захисту цивільних прав у сфері житлового будівництва, на наш погляд, є позов про примусове виконання обов’язку у натурі, поєднаний з вимогою про відшкодування збитків чи (та) компенсацією моральної шкоди. Зазначений спосіб, насамперед, може застосовуватися для захисту порушеного суб'єктивного права установника управління. Лише у випадку неможливості примусового виконання управителем або забудовником свого обов’язку, способом судового захисту можуть бути інші вимоги, встановлені цивільним законодавством.

Література

• 1. Конституція України від 28 червня 1996 року // Відомості Верховної Ради України, 1996, № 30 (23.07.96), ст. 141.
• 2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, №№ 4044, ст. 356.
• 3. Закон України від 19 червня 2003 року «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, N 52, ст. 377.
• 4. Закон України від 18 грудня 2008 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» // Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2009, N 17, ст. 236.